ECLI:NL:GHARL:2022:524

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.290.410/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 197917)

arrest van 25 januari 2022

1.[appellante1] ,

wonende te [woonplaats1] ,

2. [appellante2] ,

wonende te [woonplaats2] ,

appellanten,

bij de rechtbank: gedaagden,

hierna:
[appellanten] c.s.,

advocaat: mr. J. van Dijk, die kantoor houdt in Winschoten,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats2] ,

geïntimeerde,

bij de rechtbank: eiser,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. M.E. Bentum jr, die kantoor houdt in Veendam.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Ter uitvoering van het tussenarrest van 24 augustus 2021 heeft op 22 december 2021 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Een kopie van het proces-verbaal dat daarvan is opgemaakt, is aan het dossier toegevoegd.

1.2

Partijen hebben arrest gevraagd en het hof heeft beslist dat vandaag arrest wordt gewezen.

2.Waar gaat deze zaak over?

2.1

[geïntimeerde] heeft in 2019 van [appellanten] c.s. gekocht de woning aan de [adres] in [woonplaats2] . Na levering is gebleken van gebreken. De vraag is nu of [geïntimeerde] als koper moet opdraaien voor de kosten van herstel daarvan of dat die kosten verhaald kunnen worden op [appellanten] c.s. als verkoper.

2.2.

[geïntimeerde] heeft bij de rechtbank (primair) gevorderd dat [appellanten] c.s. worden veroordeeld tot betaling van de herstelkosten (€ 79.546,03), de expertisekosten (€ 1.944,35), en de buitengerechtelijke incassokosten (€ 1.570,46), alles vermeerderd met wettelijke rente. Voor aanvullende schadevergoeding is verwijzing naar de schadestaatprocedure gevorderd. Ook is gevorderd [appellanten] c.s. te veroordelen in de proceskosten. Subsidiair is gevorderd een veroordeling tot herstel van de gebreken, meer subsidiair gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst en nog meer subsidiair gedeeltelijke wijziging van de overeenkomst.

2.3

De rechtbank heeft geoordeeld dat uit de koopovereenkomst volgt dat [appellanten] c.s. dienden in te staan voor die gebreken die normaal gebruik van de woning verhinderden, tenzij die gebreken bij [geïntimeerde] bekend of voor hem kenbaar waren. Deze ‘tenzij-situatie’ doet zich volgens de rechtbank niet voor met als gevolg dat [appellanten] c.s. veroordeeld zijn tot betaling van de gevorderde bedragen met verwijzing naar de schadestaatprocedure voor aanvullende schadevergoeding. [appellanten] c.s. zijn ook in de proceskosten veroordeeld.

2.4

Het hof komt tot een ander oordeel. Deels is sprake van gebreken die het normaal gebruik van de woning niet aantasten. De schade komt in zoverre voor rekening van [geïntimeerde] . Op [appellanten] c.s. rustte met betrekking tot de overige gebreken de plicht deze mee te delen aan [geïntimeerde] voor zover die gebreken aan [appellanten] c.s. bekend waren. Dat hebben zij deels niet gedaan. In zoverre komt de schade voor hun rekening. Voor de dan nog resterende gebreken geldt dat deze voor [geïntimeerde] kenbaar waren. [geïntimeerde] had voorafgaand aan de koop namelijk een onderzoek moeten instellen naar de bouwkundige toestand van de woning. Dan zou van die gebreken gebleken zijn. In zoverre komt de schade voor rekening van [geïntimeerde] . Hoe hoog de schade is kan op dit moment nog niet worden vastgesteld. Partijen mogen zich daarover uitlaten.

3.De feiten

3.1

Op 8 januari 2019 is tussen partijen een koopovereenkomst gesloten. Object van verkoop waren de door [appellante1] op dat moment bewoonde woning aan de [adres] te [woonplaats2] en een belendend perceelsdeel. Het bouwjaar van de woning is 1910. Van de koopovereenkomst maakt deel uit een ‘
vragenlijst verkoop woning’. Ten behoeve van de verkoop is een brochure met foto’s uitgebracht door makelaar [naam1] te [woonplaats2] .

3.2

In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is bepaald dat de woning aan koper in eigendom wordt overgedragen ‘
in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt’. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat dat de woning bij levering de feitelijke eigenschappen zal bezitten ‘
die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis’. Daarin staat echter ook dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en ‘
die aan koper bekend of kenbaar waren’ voor rekening en risico van koper komen.

3.3

De koopprijs voor de woning en het belendend perceelsdeel was € 140.000,-. In opdracht van [geïntimeerde] heeft makelaar [naam2] te Zuidbroek de woning getaxeerd met het oog op het verkrijgen van een hypothecaire financiering. Deze makelaar rapporteert geen gebreken te hebben waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden.

3.4

De woning is op 11 maart 2019 geleverd.

3.5

In opdracht van [geïntimeerde] heeft klussenbedrijf [naam3] na de levering de bouwkundige staat van de woning onderzocht. [naam3] rapporteert daarover (in een niet gedateerd rapport) onder andere:

‘
• Veel houtrot in balken onder de vloer

• Balken onder de vloer zijn in zeer slechte staat en zullen grotendeels vervangen moeten worden met enige spoed!’

Hij beschrijft ook diverse andere gebreken. Herstel van het totaal van de gebreken becijfert [naam3] op € 36.312,- (inclusief btw).

3.6

In opdracht van [geïntimeerde] is op 16 juni 2019 een rapport opgemaakt over de bouwkundige staat van de woning door het Noordelijk Schade Taxatie Bureau (verder: NSTB). Rapporteur is [naam4] . Voor zover van belang staat in dat rapport het volgende:

‘
Datum bezoek 27-04-2019

De woning is gebouwd in 1910 en er hebben door de jaren heen diverse verbouwingen plaats gevonden. Er zijn in de woonkamer, slaapkamer en keuken aan de binnenzijde voorzetwanden geplaatst tegen de linker en rechter zijgevels. De voorzet wanden zijn rechtstreeks op het buitengevelmetselwerk bevestigd. Door de voorzetwanden rechtstreeks op het buitengevelmetselwerk te bevestigen, is er direct contact met de weersinvloeden waardoor er vocht in de voorzetwanden ontstaat. De voorzetwanden dienen te worden vervangen en op de juiste wijze worden aangebracht. (…)

De balklaag van de verdieping is uitgevoerd in een houtzwaarte van 75x175mm. De overspanning van de balklaag bedraagt 6100mm en liggen hart op hart 1200mm uit elkaar. De overspanning is te groot voor deze balklaag. Deze balklaag had maximaal een overspanning kunnen dragen van 3500mm. De gehele balklaag dient te worden verwijderd en opnieuw te worden aangebracht met de juiste afmeting. (…)

Het dak van de woning is voorzien van betonnen sneldek dakpannen. De dakpannen zijn in de jaren '70 aangebracht. De woning is voorzien van een sporen kap, deze sporen kap kan het gewicht van de betonnen sneldek dakpannen niet dragen, waardoor de kap gaat doorbuigen. Door het doorbuigen van de kapconstructie ontstaan er spanningen op het buitengevelmetselwerk. Het buitengevelmetselwerk is door de spanningen naar buiten gaan wijken en zijn er op diverse plaatsen scheuren ontstaan in het buitengevelmetselwerk. Het buitengevelmetselwerk zal moeten worden verstevigd en met elkaar moeten worden verbonden door middel van een staalconstructie. (…)

Op het dak aan de linkerzijde is een dakkapel aanwezig. Het dakkapel is in een staat dat deze dient te worden vervangen.

(…)

De houten buitenkozijnen van de woning zijn gedeeltelijk aangetast door houtrot (zie foto 45 t/m 49). Deze houten kozijnen dienen te worden behandeld tegen houtrot en dienen te worden hersteld.

Het gevelmetselwerk van de linker- rechter en achtergevel is voorzien van een stuclaag. Door het aanbrengen van de stuclaag zijn de ventilatie openingen dicht gezet. De ventilatie openingen dienen er voor om ventilatie onder de begane grondvloer te verkrijgen. Door de dichtgezette ventilatie openingen is een gedeelte van de begane grondvloer gaan verstikken. Door het verstikken is de balklaag van de begane grondvloer aangetast en dient deze te worden vervangen.’

De herstelkosten worden door de Vries in dit rapport berekend op € 79.546,03 (inclusief btw).

3.7

In opdracht van [appellanten] c.s. is op 5 augustus 2019 een rapport opgemaakt over de bouwkundige staat van de woning. Rapporteur is ing. [naam5] . Voor zover van belang staat in dat rapport het volgende:

‘
Opname 19 juli 2019

(…)

De vrijstaande woning met vrijstaande garage/berging is volgens het BAG register gebouwd in 1910. De woningen die in deze tijd gebouwd werden , hadden geen spouwmuren, maar veelal bestond de voor- en achtergevel uit steens metselwerk en de langsgevels uit halfsteens metselwerk. Aan de binnenzijde van de buitengevels werd regelwerk met jute, krantenpapier en behang aangebracht. Jaren later werd het jute, krantenpapier en behang vervangen door

een plaatmateriaal met een afwerking van behang, steenstrips e.d.

(…)

De genoemde scheuren in de buitengevels, zie foto 34 t/m 42 van N.S.T.B. corresponderen met onze foto's 65 t/m 83, 88 t/m 90 en 102 t/m 104. Tevens is op de foto's X, Y. Z en AA van de brochure en op de foto's I, II, III, IV en V van de presentatie op Funda te zien dat de scheuren tijdens de bezichtigingen er al in zaten.

(…)

De aansluiting van het achterdak tegen de opgaande gevel, zie onze foto 45 46, 42, 43 en 44, hierop is te zien dat deze aansluiting niet waterdicht is. Het gevolg hiervan is dat de muurplaat en enkel spoorvoeten door het vocht zijn aangetast, zie onze foto's 36 t/m 39.

Deze foto's corresponderen met de foto's 20 t/m 25 van N.S.T.B. E.e.a. moet zichtbaar zijn geweest, de verkoper moet lekkage in de keuken gehad hebben.

(…)

Onze foto's 29 t/m 34 corresponderen met de foto's 15 t/m 18 van N.S.T.B. Daarop is het dakkapel zichtbaar. Ten tijde van de bezichtiging was te constateren geweest dat het gevelkozijn de nodige slechte stukken heeft.

(…)

Onze foto's 84, 86 t/m 88 corresponderen met foto 43 en 44 van N.S.T.B. Op deze foto's zijn ventilatiemogelijkheden te zien ten aanzien van de begane grond vloer. Dit is in tegenstelling van datgene wat N.S.T.B, aangeeft. Ventilatie is mogelijk en verstikking is niet direct aan de orde.

(…)

Onze foto's 95 t/m 101 en 31 t/m 35 corresponderen met de foto's 45 t/m 49 en 16 t/m 19 van N.S.T.B. Op deze foto's is de slechte kwaliteit van de gevelkozijnen zichtbaar. Tijdens de 2 bezichtigingen was dit te constateren geweest.

(…)

Daadwerkelijke gebreken, die niet direct zichtbaar waren betroffen:

■ de dakkapel, zie onze foto's 22, 29 en 30. E.e.a. werd zichtbaar toen de dakkapel gestript was, open naden.’

3.8

Het rapport van [naam5] is door [geïntimeerde] voor commentaar voorgelegd aan [naam4] . Op 4 november 2019 rapporteert deze:

‘
De voorzetwanden zijn aangebracht en direct bevestig aan het buitenmetselwerk. Door de

voorzetwanden direct aan het buitenmetselwerk te bevestigen dringt er vocht door

weersinvloeden in de voorzetwanden. De heer [naam5] geeft aan dat de voorzetwanden

zijn gaan bollen doordat de woning niet wordt verwarmt. Dit is niet de oorzaak van het

probleem. De voorzetwanden zijn deels vergaan door vocht en dat kan niet zijn ontstaan in

de periode dat er niet gestookt is.

(…)

Door de heer [naam5] wordt aangegeven dat de verdiepingsbalklaag is verbonden met de

buitenmuren. De muurplaten zijn door het gewicht van de sneldek dakpannen gaan wijken

waardoor er scheurvorming in het metselwerk ontstaan.

Aan de rechterzijde van de woning zijn de ventilatie opening dichtgezet en zijn er twee

aluminium roosters aangebracht. Aan de linkerzijde van de woning zijn een viertal ventilatie

openingen aanwezig doormiddel van gaatjessteen. Deze ventilatie is onvoldoende om de

gehele kruipruimte te ventileren. Door de onvoldoende ventilatie is de houtenbalklaag gaan

verstikken.’

4.Wat is het oordeel van het hof?

Inleiding

4.1

[appellanten] c.s. hebben vijf bezwaren (‘grieven’) aangevoerd tegen het vonnis van de rechtbank. De kern daarvan is dat [geïntimeerde] voorafgaand aan de koop zelf een bouwkundig onderzoek had moeten laten uitvoeren. Dan zou hij bekend zijn geweest met de later door hem vastgestelde gebreken.

Toetsingskader

4.2

Op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst draagt [geïntimeerde] in beginsel het risico van alle gebreken. Op die hoofdregel maakt artikel 6.3 van de koopovereenkomst echter een uitzondering: de verkoper staat uitsluitend in voor gebreken die het ‘
normaal gebruik’ als woning verhinderen. Het ‘normaal gebruik’ heeft betrekking op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik dient te worden verstaan^[1], te weten dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

4.3

Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik speelt de ouderdom van de verkochte woning een rol. In beginsel dient bij de koop van een oude woning (in casu: 109 jaar) rekening te worden gehouden met, onder andere, slijtage, verouderde materialen, verouderde installaties, achterhaalde bouwtechniek, achterstallig onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet direct zichtbaar. Het kan dus zo zijn dat het ‘normaal gebruik’ niet wordt aangetast ook al is (eventueel zelfs: onmiddellijk) reparatie of vervanging nodig om daadwerkelijk in de (gehele) woning te kunnen wonen.

4.4

Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast geldt dat dit gebrek niettemin voor rekening van de koper komt als deze het gebrek kende of dit gebrek voor hem kenbaar was.

4.5

Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid, dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de zaak zich bevindt en (daarom) aan de geschiktheid van die zaak voor het doel waarvoor hij die wil kopen, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal laten verrichten (onderzoeksplicht). Als hij nalaat onderzoek te verrichten, terwijl dat redelijkerwijs wel van hem gevergd had mogen worden en dat onderzoek het gebrek ook aan het licht zou hebben gebracht, zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling zal moeten doen aan de koper (mededelingsplicht) en de koper dan niet met succes kan verwijten dat deze onderzoek had moeten doen.

De gebreken

4.6

De rechtbank heeft de volgende gebreken in de beoordeling betrokken:

a. de gebrekkige ventilatie in combinatie met de verzakking van de balkenlaag begane grondvloer,

b. de verzakking van de balkenlaag van de verdieping,

c. verzadiging met vocht van de voorzetwanden,

d. het doorhangen van de kapconstructie in combinatie met de scheurvorming in het metselwerk,

e. de gebreken aan de dakkapel,

f. de rotte delen in de buitenkozijnen.

Ad a: ventilatie en balkenlaag begane grondvloer

4.7

De Vries rapporteert dat sprake is van onvoldoende ventilatie onder de vloer van woon- en slaapkamer met als gevolg verstikking van de balkenlaag. Die balkenlaag moet volgens hem worden vervangen. Deskundige [naam5] stelt dat verstikking ‘
niet direct aan de orde’ is, maar weerspreekt niet dat vervanging van de balkenlaag noodzakelijk is. Ook [naam3] constateert dat de balken onder de vloer in zeer slechte staat verkeren en (‘
met spoed’) moeten worden vervangen. [appellanten] c.s. betwisten in hoger beroep evenmin de noodzaak van vervanging van de balkenlaag onder de vloer van woonkamer en slaapkamer. Dat sprake was van een gebrek staat daarmee vast. Het gebrek is bovendien zodanig dat het normaal gebruik van de woning daardoor wordt aangetast.

Ad b: de verzakking van de balkenlaag van de verdieping

4.8

Volgens [naam4] is de overspanning van de balkenlaag onder de verdieping te groot voor de gebruikte balken. Die buigen als gevolg daarvan door. [naam5] onderschrijft dat. Dit gebrek is aan te merken als een wezenlijk constructiegebrek en om die reden als een gebrek dat het normaal gebruik van de woning aantast.

Ad c: de verzadiging met vocht van de voorzetwanden woonkamer, slaapkamer, keuken

4.9

In woonkamer, slaapkamer en keuken is aan de binnenzijde sprake van voorzetwanden. Die zijn geplaatst tegen de linker- en rechterzijgevels. [naam4] heeft uitgelegd dat deze voorzetwanden rechtstreeks op het buitengevelmetselwerk zijn bevestigd. Door deze manier van bevestigen is er direct contact met de weersinvloeden waardoor er vocht in de voorzetwanden ontstaat. De voorzetwanden dienen daarom, aldus [naam4] , te worden vervangen en op de juiste wijze te worden aangebracht.

4.1

[geïntimeerde] onderschrijft wat [naam4] rapporteert, maar voegt daaraan toe dat rechtstreekse bevestiging op het buitengevelmetselwerk door [appellanten] c.s. is gedaan nadat door hen de spouwmuren waren weggehaald. Daarvan hadden zij, volgens [geïntimeerde] , voorafgaand aan de koop melding moeten maken.

4.11

[naam5] legt in zijn rapport uit dat woningen in 1910 zonder spouwmuren werden gebouwd. [naam4] weerspreekt dat niet in zijn aanvullend rapport. Dat er ooit spouwmuren in de onderhavige woning uit 1910 hebben gezeten is daarom niet aannemelijk en dat die opzettelijk zijn weggehaald al helemaal niet. Meer aannemelijk is dat de voorzetwanden al lang geleden geplaatst zijn zoals [appellanten] c.s. stellen. Uitgaande van de juistheid van het rapport van [naam4] geldt dat aan de constructie van deze woning uit 1910 kennelijk inherent was dat weersinvloeden na verloop van tijd konden leiden tot zodanige vochtvorming in de voorzetwanden dat deze vervangen moesten worden. Het gerechtvaardigde verwachtingspatroon van [geïntimeerde] over het gebruik van deze woning moet daarom mede worden vastgesteld op basis van dit vervangingsrisico wegens normale slijtage en de noodzaak de woning aan te passen aan de eisen van de tijd. Met andere woorden: [geïntimeerde] moest er rekening mee houden dat vervanging van de voorzetwanden, als verouderde constructiemethode, (nu) nodig zou blijken te zijn. Ook als het zo is dat die vervanging moet plaats vinden voordat de woning (veilig) bewoond kon worden geldt dus dat het ‘normale gebruik’ van de woning daardoor niet wordt verhinderd. De kosten van vervanging zijn daarom voor rekening van [geïntimeerde] .

Ad d: het doorhangen van de kapconstructie in combinatie met de scheurvorming in het metselwerk

4.12

[naam4] rapporteert als volgt. Het dak van de woning is in de jaren ’70 van de vorige eeuw voorzien van sneldekdakpannen. De sporenkap kan het gewicht van de dakpannen echter niet dragen en buigt daarom door. Het gevolg daarvan is weer dat spanning ontstaat op het buitengevelmetselwerk dat naar buiten is gaan uitwijken met scheurvorming in de buitengevel tot gevolg.

4.13

Als [naam4] het bij het rechte eind heeft geldt dat sprake is van een ernstig gebrek en het normaal gebruik van de woning daardoor wordt aangetast. De oorzaak daarvan is niet normale slijtage, maar een verkeerde belasting van de dakconstructie met sneldekdakpannen. Hierna wordt uitgegaan van de juistheid van het rapport van [naam4] . [appellanten] c.s. betwisten die juistheid wel (met een beroep op het rapport van [naam5] ), maar hebben er geen belang bij dat over die kwestie inhoudelijk wordt geoordeeld, zoals hierna zal blijken.

Ad e: de gebreken aan de dakkapel

4.14

[naam4] rapporteert, kort en bondig, over de dakkapel dat deze in een zodanige staat verkeert dat vervanging noodzakelijk is. [naam5] sluit zich daarbij aan. Dat betekent dat ook op dit onderdeel kan worden uitgegaan van een ernstig gebrek dat het normaal gebruik van de woning aantast.

4.15

Geen van de rapporten gaat in op de oorzaak van de slechte toestand van de dakkapel. Voor de conclusie dat sprake is van normale slijtage en daarom reeds op die grond voor rekening van [geïntimeerde] komende vervangingskosten is daarom geen houvast aanwezig.

Ad f: rotte delen in kozijnen

4.16

[naam4] rapporteert dat de houten buitenkozijnen van de woning gedeeltelijk zijn aangetast door houtrot en dat deze tegen houtrot dienen te worden behandeld en dienen te worden hersteld. [naam5] bevestigt de slechte kwaliteit van de buitenkozijnen. Door die slechte kwaliteit werd het normaal gebruik van de woning echter niet aangetast. [geïntimeerde] moest er namelijk rekening mee houden dat in een woning van 109 jaar oud de buitenkozijnen, ook als dat niet zichtbaar was, onderhoud (in de vorm van bijwerken van houtrotplekken) nodig zouden hebben. Ook als [appellanten] c.s. die plekken voorafgaand aan de koop hebben overgeschilderd en/of met latjes weggewerkt en het gebrek daardoor niet kenbaar was voor [geïntimeerde] geldt dus dat het normaal gebruik niet werd aangetast. De kosten van herstel zijn dan ook voor rekening van [geïntimeerde] .

Tussenconclusie

4.17

Uit de vorige overwegingen blijkt dat uitgangspunt voor verdere beoordeling is dat het normaal gebruik van de woning werd aangetast door de volgende gebreken:

a. de gebrekkige ventilatie in combinatie met de verzakking van de balkenlaag begane grondvloer,

b. de verzakking van de balkenlaag van de verdieping,

d. het doorhangen van de kapconstructie in combinatie met de scheurvorming in het metselwerk,

e. de gebreken aan de dakkapel,

4.18

Dat normale gebruik werd niet aangetast door de volgende gebreken:

c. verzadiging met vocht van de voorzetwanden,

f. de rotte delen in de buitenkozijnen.

Herstelkosten in verband met deze gebreken komen (reeds) daarom niet voor rekening van [appellanten] c.s.

De mededelingsplicht van [appellanten] c.s.

4.19

In het rapport van [naam5] staat dat de aansluiting van het achterdak tegen de opgaande gevel (zoals te zien op de foto’s 42 t/m 46 van [naam5] ) niet waterdicht is. Als gevolg daarvan zijn de muurplaat en enkele spoorvoeten door vocht aangetast. Volgens [naam5] moeten [appellanten] c.s. lekkage in de keuken hebben gehad. [appellanten] c.s. hebben die bevinding niet gemotiveerd weersproken. [geïntimeerde] hoefde met lekkage geen rekening te houden. Ook een oude woning behoort waterdicht te zijn. Het normaal gebruik van de woning werd door de lekkage dan ook aangetast.

4.2

Over die lekkage is door [appellanten] c.s. niets gemeld aan [geïntimeerde] . Dat had wel gemoeten, ook als [geïntimeerde] deze zelf had kunnen waarnemen of door een bouwkundig onderzoek aan het licht had kunnen brengen. De mededelingsplicht van de verkoper gaat namelijk boven de onderzoeksplicht van de koper.

4.21

[appellanten] c.s. hebben nog wel aangevoerd (althans zo begrijpt het hof hun stellingen) dat de lekkage tien jaar geleden plaatsvond en toen was verholpen, maar in het licht van de rapportage van [naam5] is die enkele stelling te mager om gevolgd te kunnen worden. [naam5] rapporteert immers dat sprake is van een niet waterdichte aansluiting van het achterdak tegen de opgaande gevel. Dat de lekkage is verholpen (ooit in het verleden) wordt daardoor weersproken en [appellanten] c.s. hebben verder niets aangevoerd ter onderbouwing van de stelling dat de lekkage wel degelijk was verholpen en ter verklaring van het gegeven dat deze desondanks nog steeds bestond toen [naam5] zijn inspectie uitvoerde.

4.22

Voor zover schade kan worden toegerekend aan het niet waterdicht zijn van de aansluiting van het achterdak tegen de opgaande gevel komt deze dan ook voor rekening van [appellanten] c.s.

De onderzoeksplicht van [geïntimeerde]

4.23

Van de koopovereenkomst maakt deel uit een ‘
vragenlijst verkoop woning’. Vraag 20 luidt: ‘
Is er sprake (geweest) van gebreken aan de vloerconstructie, zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste vloerdelen’. Het door [appellanten] c.s. daarop gegeven antwoord is ‘
in de woonkamer, in de hoek’. Met die mededeling hebben [appellanten] c.s. gedaan wat zij moesten doen, namelijk [geïntimeerde] wijzen op een mogelijk gebrek, dat wil zeggen een gebrek dat zonder nader onderzoek niet kenbaar zou zijn. Dat zou anders liggen indien [appellanten] c.s. wisten dat de door hen gerapporteerde situatie zijn oorzaak vond in een zodanig slechte balkenlaag dat vervanging daarvan noodzaak was. In dat geval hadden zij (ook) moeten meedelen dat die balkenlaag vervangen moest worden, maar gesteld noch gebleken is dat [appellanten] c.s. de vervangingsnoodzaak kenden.

4.24

Volgens [naam5] is zichtbaar dat het plafond doorbuigt. Hij verwijst daarvoor naar zijn eigen waarneming ter plaatse en de door hem gemaakte foto’s 15 t/m 19. Volgens [naam5] corresponderen deze foto’s met de foto’s 6 en 7 van [naam4] en de foto’s C, D, E en F uit de verkoopbrochure. De waarneming van [naam5] past in wat [naam4] over de balklaag van de verdieping heeft gerapporteerd, te weten dat de overspanning te groot is voor deze balklaag (6100 mm waar 3500 mm het maximum is). Dat sprake is van corresponderende foto’s en waarneembaarheid van de doorbuiging is onvoldoende gemotiveerd weersproken door [geïntimeerde] . Dat [appellanten] c.s. wisten dat de overspanning te groot was voor de gebruikte balklaag is niet gesteld.

4.25

Naast [naam4] spreekt ook [naam5] over in de buitengevels aanwezige scheuren. Hij verwijst naar zijn eigen waarnemingen en foto’s, zowel van voor als van na de verkoop. Dat ook reeds ten tijde van de verkoop scheuren in de buitengevels zichtbaar waren erkent [geïntimeerde] (proces-verbaal mondelinge behandeling bij het hof).

4.26

[geïntimeerde] kocht een woning van 109 jaar oud. In het algemeen kleeft aan het kopen van een dergelijke woning het risico van door ouderdom veroorzaakte, maar (nog) niet zichtbare gebreken. Daarbij komt dat voor het bestaan van ernstige gebreken concrete aanwijzingen bestonden: [appellanten] c.s. hebben doorbuiging in de woonkamervloer gemeld, doorbuiging in de balkenlaag van het plafond was zichtbaar en in de buitengevels waren scheuren zichtbaar. Bij deze stand van zaken had [geïntimeerde] een bouwkundig onderzoek moeten laten doen naar de staat waarin de woning verkeerde. Als hij dat gedaan had zouden, zo mag worden aangenomen omdat [geïntimeerde] iets anders niet gemotiveerd heeft aangevoerd, de nu nog van belang zijnde gebreken a, b, d en e (behoudens voor zover het betreft de aansluiting van het achterdak tegen de opgaande gevel) aan het licht zijn gekomen. Nu hij dat niet heeft gedaan hebben die gebreken als kenbaar voor [geïntimeerde] te gelden. Het risico van de aanwezigheid van die gebreken is daardoor bij hem te komen liggen. De herstelkosten komen dan ook voor rekening van [geïntimeerde] .

4.27

Aan deze conclusie doet niet af dat de kruipruimte onder de woonkamer ten tijde van de bezichtiging van de woning door [geïntimeerde] vóór de koop niet toegankelijk was, zoals [geïntimeerde] stelt. Al aangenomen dat dit juist is ( [appellanten] c.s. beroepen zich op een verklaring van de verkopende makelaar die zegt dat [geïntimeerde] ook onder de vloer heeft gekeken) geldt dat een eigen visuele inspectie dan wellicht niet goed mogelijk was, maar dat feit, gegeven de gemelde doorbuiging in de vloer, des te meer aanleiding vormde voor een bouwkundig onderzoek door een professionele derde. Op die manier kon immers ook bekeken worden of de kruipruimte niet toch toegankelijk zou zijn of kon worden gemaakt voor inspectiedoeleinden.

4.28

Aan de onderzoeksplicht van [geïntimeerde] doet ook niet af de mededeling van [appellanten] c.s. dat de kruipruimte droog was. De afwezigheid van water in de kruipruimte betekent namelijk niet noodzakelijkerwijs de afwezigheid van een zodanige luchtvochtigheid dat de balkenlaag daardoor wordt aangetast. Daarbij is van belang dat het geconstateerde gebrek zich naar zijn aard gedurende zeer geruime tijd heeft ontwikkeld.

4.29

Anders dan de rechtbank overweegt, ontslaat ook de in Groningen optredende schade als gevolg van aardbevingen ten gevolge van gas- en zoutwinning [geïntimeerde] niet van zijn onderzoeksplicht. Scheurvorming kan zeker wijzen op aardbevingsschade, maar kan ook andere oorzaken hebben, zoals deze zaak - nog steeds uitgaande van de juistheid van het rapport van [naam4] die geen verband legt met aardbevingen maar constructiegebreken noemt - maar al te pijnlijk bewijst. De scheurvorming in combinatie met de ouderdom van de woning vormden een niet te negeren alarmsignaal voor [geïntimeerde] .

4.3

Dat [geïntimeerde] heeft afgezien van een bouwkundig onderzoek is, vanuit zijn positie bekeken, nog wel enigszins begrijpelijk. De door hem ingeschakelde taxateur had immers laten weten dat het object ‘
geen aanleiding tot nader (bouwkundig) onderzoek’ gaf. Dat [geïntimeerde] dit advies van zijn eigen adviseur zwaarder heeft laten wegen dan zijn uit de hiervoor genoemde objectieve feiten en omstandigheden voortvloeiende onderzoeksplicht kan echter bezwaarlijk aan [appellanten] c.s. worden toegerekend.

4.31

[geïntimeerde] heeft ook nog aangevoerd dat hij aan de verkopende makelaar heeft gevraagd of een bouwkundige keuring diende plaats te vinden en dat de makelaar toen geantwoord heeft dat dat niet nodig was. Als de verkopende makelaar zich aldus heeft uitgelaten en als die uitlating al aan [appellanten] c.s. kan worden toegerekend geldt dat deze onvoldoende specifiek is om [geïntimeerde] van zijn onderzoeksplicht ontslagen te kunnen achten. Voor dat laatste zijn bijkomende omstandigheden nodig, waarbij, onder andere, te denken valt aan de situatie dat de makelaar, geconfronteerd met de objectieve aanwijzingen voor het bestaan van gebreken, desondanks heeft verklaard dat een bouwkundig onderzoek niet nodig is. Dat zich die of een dergelijke situatie heeft voorgedaan is echter niet gesteld door [geïntimeerde] .

4.32

Bovendien is het zo dat [appellanten] c.s. gemotiveerd hebben betwist dat de verkopende makelaar aan [geïntimeerde] heeft gezegd dat een bouwkundig onderzoek niet nodig was. Gegeven deze gemotiveerde betwisting kan van de juistheid van de stelling van [geïntimeerde] niet worden uitgegaan. Waar [geïntimeerde] zich beroept op de rechtsgevolgen van de gestelde mededeling rust op hem de bewijslast daarvan. Specifiek en ter zake dienend bewijs is door hem echter niet aangeboden. Wel is het aanbod gedaan andere kopers, die via de verkopend makelaar van [appellanten] c.s. een woning hebben gekocht, te laten verklaren over de laatste zin uit de door [appellanten] c.s. in het geding gebrachte verklaring van de makelaar (‘
Dit(hof: het opmaken van een bouwkundig rapport)
vertellen wij altijd aan de koper om dit te gaan opstellen bij een oudere woning.’). Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt echter niet in te zien in welk opzicht het eventuele bewijs van die stelling bijdraagt aan het bewijs dat de makelaar
tegen [geïntimeerde]heeft gezegd dat een rapport niet nodig is.

Tussenconclusie

4.33

De balans verder opmakend kan nu het volgende worden geconcludeerd:

De gebreken c en f hebben het normale gebruik van de woning niet aangetast; de schade komt in zoverre voor rekening van [geïntimeerde] ;
[appellanten] c.s. hebben hun mededelingsplicht geschonden waar het betreft het niet waterdicht zijn van de aansluiting van het achterdak tegen de opgaande gevel; de schade komt in zoverre voor hun rekening;
Voor het overige heeft [geïntimeerde] niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht; de schade komt in zoverre voor zijn rekening.

Overige grondslagen van de vordering van [geïntimeerde]

4.35

Uit deze, tweede, tussenconclusie blijkt dat de grieven van [appellanten] c.s. deels slagen en de vordering van [geïntimeerde] , beoordeeld op de primaire grondslag daarvan (schadevergoeding wegens een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst) uiteindelijk deels zal moeten worden afgewezen. [geïntimeerde] heeft echter ook nog gevorderd een veroordeling tot herstel van de gebreken (subsidiair), gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst (meer subsidiair) en wijziging van de koopovereenkomst (meer meer subsidiair). Nu de grieven van [appellanten] c.s. (deels) slagen moeten ook die grondslagen onderzocht worden (‘devolutieve werking’ van het hoger beroep). Die grondslagen kunnen echter evenmin tot (gedeeltelijke) toewijzing van de vordering van [geïntimeerde] leiden omdat zij alle gebaseerd zijn op hetzelfde feitencomplex en (waar volledige ontbinding van de koopovereenkomst door [geïntimeerde] uitdrukkelijk niet wordt gewenst) ook deze vorderingen uiteindelijk neerkomen op de vraag welk schadebedrag [appellanten] c.s. aan [geïntimeerde] moeten betalen.

Resterende kwesties

4.36

De vordering van [geïntimeerde] is toewijsbaar op het punt van de schade die het gevolg is van het niet waterdicht zijn van de aansluiting van het achterdak tegen de opgaande gevel. Het is aan [geïntimeerde] te onderbouwen welk schadebedrag daarmee is gemoeid. Daartoe zal [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld worden. [appellanten] c.s. kunnen daarna reageren op de onderbouwing van [geïntimeerde] .

4.37

[appellanten] c.s. hebben het verweer gevoerd dat, bij het vaststellen van de herstelkosten rekening moet worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. [appellanten] c.s. worden in de gelegenheid gesteld zich bij akte nader uit te laten over de toepassing van deze aftrek op de nu toewijsbaar geoordeelde schadepost.

4.38

[appellanten] c.s. hebben gesteld en [geïntimeerde] heeft erkend dat hij een verzoek om vergoeding van aardbevingsschade heeft ingediend. Dat dit verzoek ook ziet op de aansluiting van het achterdak en dat dit een mogelijk aardbevingsgevolg is hebben zij niet gesteld, zodat het hof geen grond ziet om een eventuele uitkering aan de herstelkosten van dit gebrek toe te rekenen.

4.39

De rechtbank heeft de zaak voor het afwikkelen van de ‘overige schade’ verwezen naar de schadestaatprocedure. Het hof is van oordeel dat de kwestie van de overige schade in deze procedure kan worden afgedaan. Weliswaar geldt dat [appellanten] ook in appel geen beroep hebben gedaan op de uitsluiting van aansprakelijkheid voor overige schade (als opgenomen in artikel 6.3 van de koopovereenkomst waarin staat dat verkoper voor gebreken die het normaal gebruik van de woning aantasten en niet kenbaar waren voor koper uitsluitend aansprakelijk is voor de herstelkosten), maar de in beginsel gedeeltelijke toewijzing van de vordering doet de vraag rijzen of overige schade nog wel aannemelijk is. Partijen kunnen zich hierover bij akte uitlaten. Als [geïntimeerde] van oordeel is dat nog steeds van, door [appellanten] c.s. te vergoeden, overige schade sprake is dient hij deze bovendien te concretiseren. Ook dat kan bij akte.

Alsnog minnelijke regeling

4.4

Uit het voorgaande volgt dat verder procederen noodzakelijk is. Een globale inschatting van de (hiervoor gemotiveerde) verdeling van schade tussen partijen lijkt het alsnog bereiken van een minnelijke regeling mogelijk te maken. Het hof geeft partijen in overweging te proberen met elkaar tot afspraken te komen.

Aanhouding van alle beslissingen

4.41

De zaak zal naar de rol worden verwezen. Partijen kunnen dan gelijktijdig een eerste akte nemen: [appellanten] c.s. over wat in overweging 4.37 staat en [geïntimeerde] over wat in de overwegingen 4.36 en 4.39 staat. Vervolgens kunnen zij nog op elkaars akte reageren in een tweede akte. Iedere verdere beslissing (ook die over, gedeeltelijke, toewijzing van de gevorderde expertisekosten en buitengerechtelijke incassokosten) wordt aangehouden.

5.De beslissing

Het hof

verwijst de zaak naar de rolzitting van
8 maart 2022 zonder mogelijkheid van verder uitstelvoor het nemen van een eerste akte door elk van partijen over de in overweging 4.41 genoemde onderwerpen, waarna elke partij, desgewenst, nog een tweede akte mag nemen om te kunnen reageren op de eerste akte van de wederpartij;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. W.P.M. ter Berg, mr. J.H. Kuiper en mr. A. Elgersma en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op dinsdag 25 januari 2022.