Uitspraak
25 februari 2005
Eerste Kamer
Nr. C03/303HR
JMH
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiser],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. G.C. Makkink,
t e g e n
1. [Verweerder 1] en
2. [Verweerster 2],
beiden wonende te [woonplaats],
VERWEERDERS in cassatie,
advocaat: aanvankelijk mr. J. Wuisman,
thans mr. M.V. Polak.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerders in cassatie - verder te noemen: [verweerder] c.s. - hebben bij exploot van 20 december 1996 eiser tot cassatie - verder te noemen: [eiser] - gedagvaard voor de rechtbank te Almelo en gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
PRIMAIR:
[eiser] zal veroordelen om aan [verweerder] c.s. te betalen de somma van ƒ 105.392,11 (ƒ 57.592,21 + ƒ 6.802,97 + ƒ 40.996,25) te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag te rekenen vanaf de datum van uitbrenging van deze dagvaarding tot aan de datum der algehele voldoening van dat bedrag, alsmede vermeerderd met de te verwachten prijsstijging over de somma van ƒ 40.996,25 (voornoemd) nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
SUBSIDIAIR:
de tussen partijen in juli 1994 gesloten koopovereenkomst betreffende het woonhuis gelegen aan de [a-straat 1] te [woonplaats] zal wijzigen in die zin dat de totale koopsom (incl. BTW) zal worden verminderd met de somma van ƒ 105.392,11 alsmede met de prijsstijging over een bedrag ad ƒ 40.996,25 nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, althans zal worden gewijzigd op een wijze als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren, met veroordeling van [eiser] om het verschil tussen de aldus te bepalen koopsom en het reeds door [verweerder] c.s. betaalde bedrag aan [verweerder] c.s. uit te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat verschil te rekenen vanaf de datum van uitbrenging van deze dagvaarding tot aan de datum der algehele voldoening van dat bedrag.
[Eiser] heeft de vordering bestreden.
De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 6 januari 1999 de zaak naar de rol verwezen voor akte in het geding brengen van bouwdossiers aan de zijde van [eiser] en bij eindvonnis van 18 augustus 1999 de vordering afgewezen.
Tegen dit eindvonnis hebben [verweerder] c.s. hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem.
Bij tussenarresten van 12 december 2000 en 18 september 2001 heeft het hof telkens de zaak naar de rol verwezen voor akteverzoek aan de zijde van [verweerder] c.s.
Het Hof heeft bij eindarrest van 12 augustus 2003 voormeld eindvonnis vernietigd en, opnieuw rechtdoende, [eiser] veroordeeld om aan [verweerder] c.s. tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 44.737,81, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 december 1996 tot aan de dag van algehele betaling, dit arrest uitvoerbaar bij voorraad verklaard, en het meer of anders gevorderde afgewezen.
De arresten van het hof van 18 september 2001 en 12 augustus 2003 zijn aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen beide laatstvermelde arresten van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerder] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L. Strikwerda strekt tot vernietiging van de bestreden arresten van het gerechtshof te Arnhem en tot verwijzing van de zaak naar een ander gerechtshof ter verdere behandeling en beslissing.
3. Beoordeling van het middel
3.1 Voor de feiten waarvan in cassatie kan worden uitgegaan, verwijst de Hoge Raad naar 's hofs rov. 3.1-3.10 van het arrest van 12 december 2000.
3.2 [Verweerder] c.s. hebben gevorderd hetgeen hiervoor onder 1 is weergegeven, kort gezegd erop neerkomend dat [eiser] wordt veroordeeld tot betaling van de kosten die zij hebben moeten maken om de door [eiser] aangebouwde of verbouwde vertrekken in de woning (de keuken, de ouderslaapkamer en de serre) te voorzien van aan de wettelijke maatstaven beantwoordende geluidwerende voorzieningen en om alsnog een bouwvergunning voor de serreaanbouw aan te vragen.
3.3 De rechtbank heeft de vordering afgewezen. Het hof heeft, na twee tussenarresten te hebben gewezen, de vordering alsnog - grotendeels - toegewezen.
3.4.1 Naar aanleiding van het verweer van [eiser] dat [verweerder] c.s. niet hebben voldaan aan hun verplichting hem binnen bekwame tijd van de vermeende gebreken op de hoogte te stellen, zodat zij geen rechten uit hoofde van wanprestatie of dwaling meer geldend kunnen maken, heeft het hof in rov. 2.4 van het arrest van 18 september 2001 overwogen dat gesteld noch gebleken is dat [verweerder] c.s. vóór de levering van de woning ermee bekend zijn geraakt dat het huis na 1983 is verbouwd en dat er dus geen grond voor eerder onderzoek was.
In rov. 2.6 van dit arrest heeft het hof geoordeeld dat [verweerder] c.s. onweersproken hebben gesteld dat zij eerst na de levering bij de Nibag (het bureau dat belast is met de uitvoering van de Regeling geluidwerende voorzieningen dan wel de supervisie daarop) het aanbrengen van geluidwerende voorzieningen heeft aangevraagd, waarop de Nibag een onderzoek heeft ingesteld naar de onderhavige woning. De Nibag heeft toen geconcludeerd, aldus het hof, dat een aantal in het verleden verrichte verbouwingen niet voldeed aan de destijds geldende geluidsnormen en dat [verweerder] c.s. op die grond niet in aanmerking kwamen voor subsidiëring ingevolge de Regeling geluidwerende voorzieningen. Blijkens een brief van 1 maart 1995 aan de Stichting Geluidwerende Voorzieningen (de overkoepelende organisatie die is belast met het beleid inzake de toepassing van de Regeling geluidwerende voorzieningen), vervolgt het hof, waren [verweerder] c.s. daarvan in ieder geval op dat moment op de hoogte. Bij zijn oordeel dat bij deze stand van zaken de kennisgeving van het vermeende gebrek aan [eiser] bij brief van 11 mei 1995 is gedaan binnen bekwame tijd als bedoeld in art. 7:23 lid 1 BW heeft het hof mede in aanmerking genomen dat [verweerder] c.s. zich, na ontdekking van het gebrek, eerst nog tot de Stichting Geluidwerende Voorzieningen hebben gewend om te verifiëren of de weigering van de Nibag de woning in aanmerking te laten komen voor geluidsisolatie op 's Rijks kosten, terecht was; toen bleek dat de Stichting de mening van haar adviseur Nibag deelde, hebben [verweerder] c.s. zich tot [eiser] gewend.
3.4.2 Onderdeel 2.2 klaagt dat het hof bij zijn beantwoording van de vraag of [verweerder] c.s. binnen bekwame tijd [eiser] hebben kennisgegeven van het gebrek, niet kon volstaan met de vaststelling dat [verweerder] c.s. in ieder geval ten tijde van de brief van 1 maart 1995 op de hoogte waren en dat het hof had dienen te onderzoeken op welk moment de Nibag voordien haar standpunt aan [verweerder] c.s. had meegedeeld.
3.4.3 In 's hofs oordeel dat [verweerder] c.s. zich na de mededeling van de Nibag, naar het hof kennelijk gerechtvaardigd acht, eerst nog hebben gewend tot de Stichting Geluidwerende Voorzieningen om te verifiëren of de weigering van de Nibag de woning in aanmerking te laten komen voor geluidsisolatie op 's Rijks kosten terecht was, ligt besloten dat naar het oordeel van het hof de periode die beslissend is voor het antwoord op de vraag of [verweerder] c.s. binnen bekwame tijd [eiser] hebben kennisgegeven van het gebrek, niet aanving op het tijdstip waarop de Nibag [verweerder] c.s. mededeling deed, maar op het tijdstip waarop [verweerder] c.s. bericht ontvingen van de Stichting Geluidwerende Voorzieningen. Gelet op dit een en ander is niet van belang - en was het hof dus ook niet gehouden nader te onderzoeken - op welk moment de Nibag vóór 1 maart 1995 haar standpunt aan [verweerder] c.s. had meegedeeld. De klacht faalt derhalve.
3.4.4 Onderdeel 2.3 strekt subsidiair ten betoge dat, indien moet worden aangenomen dat het hof heeft geoordeeld dat [verweerder] c.s. het gebrek slechts behoefden te melden binnen bekwame tijd nadat de Stichting Geluidwerende Voorzieningen [verweerder] c.s. had bericht, het hof heeft miskend dat het nadere onderzoek van [verweerder] c.s. bij de Stichting Geluidwerende Voorzieningen dan had moeten plaatsvinden binnen bekwame tijd als bedoeld in art. 7:23 lid 1 BW en, voorzover dat niet mogelijk was, [verweerder] c.s. het gebrek aan [eiser] hadden moeten melden in afwachting van het nadere onderzoek.
3.4.5 Het hof heeft geoordeeld dat de periode die beslissend is voor het antwoord op de vraag of [verweerder] c.s. binnen bekwame tijd [eiser] hebben kennisgegeven van het gebrek, eerst aanving op het tijdstip waarop [verweerder] c.s. bericht ontvingen van de Stichting Geluidwerende Voorzieningen. Hierin ligt het oordeel besloten dat het bericht van de Nibag niet toereikend was - althans door [verweerder] c.s. niet als toereikend behoefde te worden beschouwd - om aan te nemen dat [verweerder] c.s. reeds met voldoende zekerheid ervan konden of moesten uitgaan dat het woonhuis niet beantwoordde aan de overeenkomst. Dit oordeel is van feitelijke aard en niet onbegrijpelijk. De klacht faalt derhalve ook voor het overige.
3.5.1 In rov. 2.12 van het arrest van 18 september 2001 heeft het hof geoordeeld dat de koper van een reeds bestaand pand in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw of verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften.
3.5.2 Onderdeel 3.2 klaagt dat het hof in rov. 2.12 en 2.13 van het arrest van 18 september 2001 bij de beantwoording van de vraag of het woonhuis aan de overeenkomst beantwoordde, ten onrechte tot uitgangspunt heeft genomen hetgeen hiervoor in 3.5.1 is vermeld. Dit is, aldus het onderdeel, onjuist, omdat het antwoord op de vraag of de koper daarvan mag uitgaan afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, in het bijzonder de aard en de inhoud van de voorschriften waarvan zou zijn afgeweken bij de bouw of de verbouwing en de aard en de ernst van de gevolgen van die afwijking. Daarbij is, aldus het onderdeel, in het onderhavige geval van belang dat de afwijking van de voorschriften geen (directe) gevolgen heeft voor de veiligheid of de bruikbaarheid van de woning.
3.5.3 De conformiteitseis van art. 7:17 BW brengt mee dat de koper van een woning in beginsel, behoudens anders-luidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. Voorzover het onderdeel het hof verwijt dat het bij de beantwoording van de vraag of de woning aan de overeenkomst beantwoordde, is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting, faalt het derhalve.
3.5.4 Voorzover het onderdeel ten betoge strekt dat het hof heeft miskend dat het antwoord op de vraag welke gevolgen het genoemde uitgangspunt meebrengt in een concreet geval, afhankelijk is van de omstandigheden van het geval, kan het bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. Het hof heeft in rov. 2.12 immers geoordeeld dat de koper in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw of verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften en heeft in de rov. 2.13-2.17 onderzocht of de omstandigheden van het onderhavige geval meebrengen dat [verweerder] c.s. ervan mochten uitgaan dat de verbouwingen destijds zijn geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften en, zo ja, of [eiser] de tekortkoming kan worden toegerekend.
3.6.1 In rov. 2.13 van zijn arrest van 18 september 2001 heeft het hof het verweer van [eiser] dat de verbouwingen zijn uitgevoerd onder toezicht van een architect en dat hij erop mocht vertrouwen dat de toepasselijke voorschriften werden nageleefd, verworpen. Het hof heeft daartoe geoordeeld dat [eiser] opdrachtgever van die verbouwingen was en in de relatie tot [verweerder] c.s. eventuele verzuimen aan de zijde van de architect niet kan afwentelen op [verweerder] c.s..
3.6.2 Dit oordeel geeft volgens de onderdelen 4.2 en 4.3 blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Onderdeel 4.2 klaagt in dit verband dat, indien het hof zich heeft laten leiden door art. 6:76 BW, het heeft miskend dat de indertijd door [eiser] ingeschakelde architect vanzelfsprekend geen hulppersoon is bij de uitvoering van enige verbintenis van [eiser] jegens [verweerder] c.s.. Onderdeel 4.3 klaagt in het verlengde van onderdeel 4.2 in de eerste plaats dat het niet erom gaat of een eventuele fout van de architect aan [eiser] kan worden toegerekend maar of [eiser] behoorde te weten of ten tijde van de verbouwingen de bedoelde voorschriften van kracht waren.
3.6.3 De klacht dat het hof zich ten onrechte heeft laten leiden door art. 6:76 BW kan niet tot cassatie leiden bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof heeft immers zijn oordeel erop gebaseerd dat [eiser] zelf behoorde te weten dat de verbouwingen van de woning aan de bedoelde voorschriften dienen te voldoen en dat hij zich op dit punt niet kan disculperen met een beroep op eventuele verzuimen van de architect om hem daarvan op de hoogte te stellen. Dit een en ander brengt mee dat ook onderdeel 4.3 in zoverre wegens gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie kan leiden.
3.6.4 De onderdelen 4.3 en 4.4 klagen voor het overige dat het hof onvoldoende heeft gerespondeerd op de stellingen van [eiser] dat de gemeente een bouwvergunning heeft afgegeven voor de verbouwing van de eetkamer/keuken en de ouderslaapkamer zonder melding te maken van de toepasselijke voorschriften en dat [eiser] weliswaar wist dat de verbouwde gedeelten niet waren geïsoleerd, maar niet wist dat zulks in strijd was met enige regelgeving.
De verwerping van deze stellingen behoeft echter geen nadere motivering, gelet op het oordeel van het hof dat [eiser] in zijn relatie tot [verweerder] c.s. eventuele verzuimen van derden, zoals de architect, niet kan afwentelen op [verweerder] c.s., waaruit volgt dat [eiser] evenmin eventuele verzuimen van andere derden, zoals de gemeente, kan afwentelen op [verweerder] c.s., en het kennelijke oordeel dat [eiser] behoorde te weten dat de verbouwingen van de woning aan de bedoelde voorschriften dienden te voldoen, waarin besloten ligt dat niet relevant is of [eiser] zulks ook daadwerkelijk wist.
3.7.1 In rov. 2.19 van het arrest van 18 september 2001 heeft het hof geoordeeld dat het beroep van [eiser] op het exoneratiebeding in de transportakte niet opgaat, nu de non-conformiteit van het verkochte is te wijten aan het feit dat [eiser] ten onrechte niet heeft vermeld dat de woning in zijn opdracht was verbouwd in strijd met de toen geldende bouwvoorschriften respectievelijk dat hij verbouwingen had verricht zonder de vereiste bouwvergunning. Het hof heeft geoordeeld dat het beroep op een exoneratiebeding in die omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.7.2 De onderdelen 5.1-5.5 klagen dat dit oordeel blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting althans ontoereikend is gemotiveerd.
Onderdeel 5.2 voert daartoe in de eerste plaats aan dat, voorzover het hof bij dit oordeel ervan is uitgegaan dat [eiser] wist dat de woning was verbouwd in strijd met de toen geldende voorschriften, dit uitgangspunt onbegrijpelijk is, aangezien [verweerder] c.s. niet hebben gesteld, en het hof ook niet heeft vastgesteld, dat [eiser] zulks wist.
Deze klacht kan bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden, omdat het hof niet heeft geoordeeld dat [eiser] daadwerkelijk wist dat de woning in strijd met de toen geldende voorschriften was verbouwd.
3.7.3 Het onderdeel voert voorts aan
- in 5.3 dat, voorzover het hof heeft bedoeld dat een beroep op de exoneratie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is omdat [eiser] behoorde te weten dat het pand was verbouwd in strijd met de toen geldende bouwvoorschriften, dit oordeel onjuist althans onbegrijpelijk is,
- in 5.4 dat, voorzover het hof heeft geoordeeld dat aan [eiser] een ernstig verwijt ervan kan worden gemaakt dat hij niet wist dat de verbouwingen niet voldeden aan de ten tijde van die verbouwingen geldende normen, het oordeel van het hof zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk is,
- in 5.5 dat het hof bovendien heeft verzuimd om bij de beantwoording van de vraag of het beroep op het exoneratiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, alle omstandigheden van het geval te betrekken, waaronder met name (a) het feit dat [eiser] de verbouwingen door een architect had laten begeleiden, (b) het feit dat de gemeente voor de ouderslaapkamer en de eetkamer/keuken bouwvergunningen had afgegeven, ondanks het feit dat de aanvraag daartoe niet voorzag in geluidwerende voorzieningen, die reeds toen waren voorgeschreven op grond van het Besluit geluidwering gebouwen, (c) het feit dat tussen partijen voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst slechts summier is gesproken over de mogelijkheid van isolatie op kosten van het Rijk en [eiser] desgevraagd geweigerd heeft enigerlei garantie ter zake van de toepassing van de Regeling geluidwerende voorzieningen in de koopakte te doen opnemen en (d) het feit dat beide partijen bij de totstandkoming werden bijgestaan door een makelaar en de makelaar van [verweerder] c.s. voorafgaand aan het totstandkomen van de koopovereenkomst navraag heeft gedaan bij de Nibag en met de uitkomst daarvan genoegen heeft genomen.
3.7.4 In aanmerking genomen dat het hof heeft geoordeeld dat [eiser] behoorde te weten dat de verbouwingen aan de bedoelde voorschriften dienden te voldoen, doch niet heeft vastgesteld dat [eiser] daadwerkelijk wist dat de verbouwingen met die voorschriften in strijd waren, heeft het hof met zijn oordeel dat het beroep van [eiser] op het exoneratiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, hetzij blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting hetzij zijn oordeel niet toereikend gemotiveerd.
Het hof heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, indien het heeft geoordeeld dat [eiser] enkel omdat hij behoorde te weten dat de verbouwingen van de woning aan de bedoelde voorschriften dienden te voldoen, een zodanig ernstig verwijt kan worden gemaakt van het feit dat hij niet heeft gemeld dat de verbouwingen in strijd met de voorschriften zijn geschied, dat zijn beroep op het exoneratiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Indien het hof heeft geoordeeld dat in het licht van andere omstandigheden van het geval [eiser] een ernstig verwijt kan worden gemaakt, heeft het hof zijn oordeel niet toereikend gemotiveerd door niet te vermelden welke omstandigheden het daarbij op het oog had en welk gewicht het aan de omstandigheden heeft toegekend. De hiervoor in 3.7.3 opgesomde klachten slagen.
3.8 Nu het tussenarrest van 18 september 2001 niet in stand kan blijven, slaagt ook het tegen het eindarrest van 12 augustus 2003 gerichte onderdeel 6.1.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt de arresten van het gerechtshof te Arnhem van 18 september 2001 en 12 augustus 2003;
verwijst het geding naar het gerechtshof te 's-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [verweerder] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 1.327,34 aan verschotten en € 1.590,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren P.C. Kop, E.J. Numann, J.C. van Oven en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president P. Neleman op 25 februari 2005.