Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Nevenzittingsplaats Arnhem
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.023.653
(zaaknummer rechtbank 241388)
arrest van de tweede civiele kamer van 14 september 2010
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellante in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. E. Hunneman,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. A. de Rooij.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 13 februari 2008 en 1 oktober 2008 die de rechtbank Utrecht tussen appellante (hierna: [appellant]) als eiseres en geïntimeerde (hierna: [geïntimeerde]) als gedaagde heeft gewezen. Van het vonnis van 1 oktober 2008 is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 30 december 2008,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord, tevens van incidenteel hoger beroep,
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep,
- een akte eiswijziging van 16 maart 2010 en een antwoordakte.
2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3 De vaststaande feiten
Op grond van hetgeen enerzijds is gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, staan vast de feiten die de rechtbank in haar vonnis van 1 oktober 2008 onder 2.1 tot en met 2.13 heeft vermeld.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
in het principaal en het incidenteel hoger beroep
4.1 Het gaat in dit geding kort samengevat om het volgende. Bij overeenkomst van 4 oktober 2006 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] haar woning te Bilthoven verkocht voor een bedrag van € 226.500. De levering heeft op 19 maart 2007 plaatsgevonden. Partijen hebben gebruikgemaakt van een NVM standaard koopakte en voorafgaand aan de verkoop heeft Elsinga een informatieformulier ingevuld. De woning is in 1954 gebouwd. [geïntimeerde] heeft van 1992 tot oktober 2005 de woning zelf bewoond en daarna, tot de overdracht, de woning verhuurd.
4.2 Bij brief van 3 april 2007 heeft [appellant] [geïntimeerde] in gebreke gesteld voor gebreken aan de elektriciteitsinstallatie en een lekkage aan de afvoer van het bad. [appellant] heeft vervolgens onderzoek laten verrichten. Bij brief van 11 juni 2007 is namens [appellant] een onderzoeksrapport aan [geïntimeerde] toegestuurd en is haar meegedeeld dat zij in verzuim was. Op 18 juli 2007 is wederom een onderzoek gedaan in de woning. Het rapport daarvan is op 14 augustus 2007 verschenen. Bij brief van 1 oktober 2007 is dit rapport namens [appellant] aan [geïntimeerde] toegestuurd. [geïntimeerde] is bij diezelfde brief tevens aansprakelijk gesteld voor de in het aanvullend expertiserapport begrote schade. De gebreken waren op dat moment grotendeels hersteld. Namens [geïntimeerde] is aansprakelijkheid van de hand gewezen.
4.3 [appellant] heeft in eerste aanleg veroordeling van [geïntimeerde] gevorderd tot betaling van een bedrag van € 58.139,37, te weten een hoofdsom van € 53.894,52, vermeerderd met expertisekosten, buitengerechtelijke incassokosten en rente. Zij heeft haar primaire en subsidiaire vordering gebaseerd op wanprestatie en vorderde primair schadevergoeding, subsidiair gedeeltelijke ontbinding en vermindering van de koopprijs. Meer subsidiair vorderde zij compensatie van nadeel wegens dwaling. De rechtbank heeft geoordeeld dat 70% van de herstelkosten voor de elektrische installatie vergoed moesten worden. De gevolgschade heeft de rechtbank gedeeltelijk toegewezen. Van de overige (nader) gestelde gebreken heeft de rechtbank gedeeltelijk toegewezen de kosten voor het aansluiten van de standleiding, het aanbrengen van dakisolatie en de afzuiging in toilet en badkamer. Tot slot heeft de rechtbank de expertisekosten toegewezen. [geïntimeerde] is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 19.382,49 vermeerderd met rente. De proceskosten zijn gecompenseerd.
4.4 Het hoger beroep van [appellant] keert zich tegen de afwijzing van (gedeelten van) haar vorderingen en het incidenteel beroep van [geïntimeerde] tegen de toewijzing van enkele vorderingen door de rechtbank. Beide partijen vorderen bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest gedeeltelijke vernietiging van het vonnis van 1 oktober 2008 met veroordeling van de wederpartij in de kosten. De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
Uitleg van de overeenkomst
4.5 In haar eerste grief in incidenteel appel, mede begrepen in verband met de nummers 3 tot en met 5 van de memorie van antwoord en hetgeen [geïntimeerde] bij conclusie van antwoord heeft aangevoerd, stelt [geïntimeerde] de uitleg door de rechtbank van de koopovereenkomst aan de orde. Voor de uitleg van hetgeen partijen zijn overeengekomen geldt - ook in gevallen als het onderhavige - de Haviltexmaatstaf. Partijen hebben gebruikgemaakt van een NVM standaard koopakte. In het bijzonder zijn daarvan relevant de artikelen 5.1 en 5.3. De rechtbank heeft (ambtshalve) geoordeeld dat de artikelen 5.1 en 5.3 in het licht van artikel 7:17 BW moeten worden uitgelegd. Bij conclusie van antwoord heeft [geïntimeerde] evenwel betwist dat partijen aansluiting bij de wettelijke regeling hebben gezocht en - naar het hof begrijpt - gesteld dat partijen in afwijking van artikel 7:17 BW, dat immers van regelend recht is, de artikelen 5.1 en 5.3 zijn overeengekomen in de zin die daaraan doorgaans door de (lagere) rechtspraak wordt toegekend. Nu [appellant] hierop niet meer is ingegaan en zelfs aansluiting lijkt te zoeken bij de door [geïntimeerde] bepleite uitleg (vgl. nr. 4 memorie van antwoord in incidenteel beroep) gaat het hof ervan uit dat partijen met artikel 5.1 een exoneratie zijn overeengekomen voor zichtbare en onzichtbare gebreken en met artikel 5.3 een garantie voor normaal gebruik, behalve voor de afwezigheid van het normale gebruik belemmerende gebreken die aan de koper kenbaar zijn. In zoverre slaagt de grief.
4.6 Het vorenstaande brengt mee dat [geïntimeerde] in beginsel alleen aansprakelijk kan worden gehouden voor gebreken die naar objectieve maatstaven normaal gebruik van de woning in de weg staan. Uitgangspunt daarbij dient te zijn dat normaal gebruik betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid. Bij het gerechtvaardigde verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik kan een rol spelen, zoals [geïntimeerde] terecht heeft aangevoerd, dat [appellant] een woning uit 1954 heeft gekocht. Bij de koop van een dergelijke woning dient rekening te worden gehouden met enig achterstallig onderhoud en verouderde installaties. Gebreken die niet onder artikel 5.3 in voormelde zin zijn begrepen, komen op grond van artikel 5.1 voor rekening van [appellant]. Dit alles lijdt uitzondering indien [appellant] op grond van mededelingen van [geïntimeerde] méér mocht verwachten dan hetgeen naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik van de gekochte woning nodig is.
Beoordeling van de gestelde gebreken
De elektriciteitsinstallatie
4.7 [A] van KakesWaal B.V te Tilburg (hierna: KakesWaal) heeft op 7 juni 2007 een "een definitief expertiserapport" opgemaakt en op 14 augustus 2007 een "definitief aanvullend expertiserapport" (producties 3 en 4 bij inleidende dagvaarding). Beide rapporten zijn voorzien van een groot aantal foto's van onder meer de elektriciteitsinstallatie. In de rapporten zijn beschreven en begroot de kosten voor vervanging van de elektriciteitsinstallatie alsmede de kosten voor de vervanging van plafonds, wanden en kasten. Als productie 6 bij inleidende dagvaarding heeft [appellant] voorts een inspectierapport van 12 juni 2007 overgelegd van inspecteur [B] van Verweij Elektrotechniek te Nieuwegein. De conclusie en het eindoordeel in dat rapport luiden dat de elektrische installaties of delen daarvan zoals aangegeven in het inspectierapport niet voldoen aan veiligheidsbepalingen die bij de aanleg van de installatie van kracht waren. Verder heeft de inspecteur opgemerkt dat de installatie volgens de geldende normen op het gebied van elektriciteit en brandgevaar niet akkoord kan worden bevonden vanwege het risico voor de veiligheid van personen en gebouwen. Na overleg met de inspecteur heeft Nuon de installatie afgesloten.
4.8 Gelet op deze rapporten, mede in verband met de overgelegde foto's van de installatie, oordeelt het hof dat de installatie op cruciale punten onveilig was. Een onveilige elektriciteitsinstallatie tast het normale gebruik - in de zin dat de woning bewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid - aan. De onveilige installatie is dan ook een gebrek dat voor rekening van [geïntimeerde] moet komen. [geïntimeerde] heeft als verweer hiertegen slechts opgemerkt dat Verweij de installatie niet heeft doorgemeten en heeft volstaan met een visuele inspectie. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat een visuele inspectie onvoldoende zou zijn om vast te stellen dat bijvoorbeeld aarding ontbreekt, elektriciteitsverbindingen onveilig en/of onbeschermd zijn aangelegd of dat stroomketens door elkaar heen zijn gemonteerd. De verwijzing van [geïntimeerde] naar het rapport van Toplis Hettema (productie bij conclusie van antwoord) kan haar ook niet baten omdat daarin niet wordt betwist dat de veiligheid in het geding is, maar alleen dat daarmee niet onherroepelijk vast staat dat de woning onbewoonbaar is. Voor de vaststelling dat een woning non-conform is, is echter niet vereist dat de woning (acuut) onbewoonbaar is. Het hof verwijst kortheidshalve naar rov. 4.6. Of de afsluiting door Nuon al dan niet gerechtvaardigd was, is bij deze stand van zaken niet meer van belang. Tot slot overweegt het hof dat [geïntimeerde] niet heeft weersproken dat enige tijd ná de verkoop maar vóór de levering van de woning elektricien [C] op 12 december 2006 aan de toenmalige huurder heeft laten weten dat de elektrische installatie in zeer slechte staat verkeerde (productie 7 bij inleidende dagvaarding); [geïntimeerde] heeft slechts betwist dat zij destijds op de hoogte is gesteld van die opmerking. Grief 3 in het incidenteel hoger beroep faalt in zoverre.
4.9 Mede gelet op de antwoorden van [geïntimeerde] onder 15 van het informatieformulier (productie 5 bij conclusie van antwoord) heeft [appellant] een veilige, functionerende elektriciteitsinstallatie mogen verwachten naar de eisen van 1995. Thans heeft zij na herstel een volledig nieuwe elektriciteitsinstallatie verkregen die voldoet aan de aanlegeisen van 2007. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat [appellant] daarmee voordeel geniet dat op de voet van artikel 6:100 BW, naar redelijk is, dient te worden verrekend. De omstandigheid dat [appellant] nieuw op de kopersmarkt is noch het feit dat het voordeel ongewild en op basis van verbindende NEN-normen is verkregen, zijn omstandigheden op grond waarvan toepassing van artikel 6:100 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Grief 1 van [appellant] strandt daarop.
4.10 Toplis Hettema heeft voorgesteld op het door haar conform de offerte aanvaarde herstelbedrag van € 9.590,03 een korting toe te passen van 30%, welk percentage de rechtbank heeft overgenomen. Bij gebreke van andere aanknopingspunten en gelet op de grote mate van vrijheid van de rechter op dit punt, verenigt het hof zich met dat oordeel zodat terzake de elektriciteitsinstallatie herstelkosten tot een bedrag van € 6.715 toewijsbaar zijn. Bewijs van daadwerkelijk(e) herstel(kosten) is niet vereist.
Kosten voor herstel van plafonds, muren, kasten en betimmering
4.11 Omdat ook het hof oordeelt dat volledige vervanging van de elektriciteitsinstallatie geboden was en voor 70% voor rekening van [geïntimeerde] moet komen, faalt haar vierde grief in het incidenteel hoger beroep. Ook de tweede grief faalt waar het gaat om de in het tweede rapport van KakesWaal genoemde gevolgschade, bestaande uit onder meer vervanging van plafonds en wanden. Ten aanzien hiervan is het redelijk dat [appellant] expertisekosten heeft gemaakt voor de vaststelling van aard en de omvang van de schade. Het staat het hof verder vrij om dit rapport als partijdeskundigerapport bij zijn oordeel te betrekken. [geïntimeerde] heeft tegen het rapport bovendien verweer kunnen voeren. Dat zij niet voor 1 oktober 2007 kennis heeft kunnen nemen van het rapport, staat wat de onderbouwing van de gevolgschade betreft niet aan het gebruik van het rapport door [appellant] in de weg.
4.12 [appellant] heeft forse bedragen gevorderd voor herstel. Uitgangspunt bij de begroting van deze kosten dient te zijn hetgeen [appellant] in 2006 heeft gekocht en in maart 2007 geleverd heeft gekregen en de herstelkosten daarvan bij noodzakelijke vervanging. Voor zover [appellant] door vervanging voordeel heeft genoten, dient dit, voor zover het redelijk is, in mindering te worden gebracht op het gevorderde. Waar [appellant] reeds van plan was delen te vervangen, dienen die kosten voor haar rekening te blijven. Tot slot moet voor zover mogelijk worden uitgegaan van de daadwerkelijk door [appellant] geleden schade. Het hof zoekt daarom primair aansluiting bij de factuur van 22 december 2007 (productie 8 bij memorie van grieven) van [D], de aannemer van [appellant] (hierna: [D]) en niet bij de eerder door [D] geoffreerde bedragen die [appellant] in eerste aanleg heeft gevorderd. Verder zal het hof het toepasselijke btw-tarief rekenen, gelijk [D] heeft gedaan. Waar de omvang van de schade niet kan worden vastgesteld, schat het hof deze (artikel 6:97 BW).
4.13 De rechtbank heeft ten aanzien van de plafonds gerekend met een oppervlak van 90 m² en een prijs van € 75 per m2. Zij is daarbij uitgegaan van demontabele systeemplafonds. In haar tweede grief keert [appellant] zich daartegen. Zij stelt dat de kosten voor een systeemplafond niet € 75 maar € 100 tot € 125 bedragen en dat zij daadwerkelijk een bedrag van € 8.605 exclusief BTW (€ 10.239,95 inclusief BTW) heeft voldaan. De kosten waren daarom € 113,78 per vierkante meter, aldus [appellant].
4.14 In de factuur van [D] staat dat het leveren en monteren van de plafonds bestond uit stucplaten op tengel. Vast staat dat voorheen een systeemplafond aanwezig was. Nu [appellant] niet heeft gesteld en ook niet is gebleken dat de kosten voor stucplaten (niet hoger maar nagenoeg) gelijk zijn aan systeemplafondplaten en [geïntimeerde] dat gemotiveerd heeft betwist, houdt het hof het ervoor dat [appellant] met het aanbrengen van stucplaten een duurdere voorziening en een verbetering heeft aangebracht in haar woning. Het daarmee gepaard gaande voordeel dient in mindering te strekken. De rechtbank heeft zich aangesloten bij het rapport van Toplis Hettema en een bedrag van € 75 inclusief BTW en inclusief demontage/montage berekend (vergelijk pagina 6 van het rapport) tot een totaal van € 6.750 inclusief BTW. [appellant] heeft niet gemotiveerd dat een systeemplafond meer kost dan € 90 p/m2. Het hof ziet derhalve geen aanleiding van het oordeel van de rechtbank af te wijken zodat de tweede grief in het principaal hoger beroep faalt.
4.15 Voor de wanden heeft [D] uiteindelijk in rekening gebracht € 5.500 exclusief BTW voor het stucwerk en € 870 exclusief BTW voor herstel van plinten en aanbrengen van architraven. Voor het schilderwerk van plafonds, wanden en houtwerk heeft hij een bedrag van € 3.800 exclusief BTW gerekend. Niet weersproken is dat ten behoeve van de vervanging van de elektrische installatie de aanwezige voorzetwanden moesten worden verwijderd, dat deze na verwijdering niet hergebruikt konden worden en dat elektriciteitsleidingen in de muren uitgefreesd moesten worden. Het hof gaat daar dan ook van uit.
4.16 In plaats van nieuwe voorzetwanden heeft [appellant] er voor gekozen de wanden te laten stuken en schilderen. De vraag ligt voor of dat een relevante verbetering heeft opgeleverd. In hoger beroep voert [appellant] in dat verband aan dat de vervanging van de voorzetwanden meer kosten met zich zou hebben gebracht dan de gestuukte wanden hebben gekost. Ook indien gekozen was voor voorzetwanden, zouden de muren gestuukt moeten worden, aldus [appellant]. Dit laatste heeft [geïntimeerde] niet betwist. De kosten voor het stuken komen daarom grotendeels voor toewijzing in aanmerking. Het hof past een aftrek toe van 10% vanwege de verbetering die een nieuw gestuukte muur met zich brengt. Dit komt neer op een bedrag van € 4.950 exclusief BTW (€ 5.247 inclusief 6% BTW). Verder geldt dat indien [appellant] niet had gekozen voor het schilderen van de wanden, zij kosten had moeten maken voor vervanging van de voorzetwanden. Uit de nota van [D] volgt dat het gaat om een oppervlak van 190 m2. Partijen hebben geen aanknopingspunten geboden om de kosten voor de aanschaf en montage van voorzetwanden te begroten. Het hof zal terzake een bedrag naar redelijkheid begroten, rekening houdend met artikel 6:100 BW, en stelt dit bedrag op € 1.600 inclusief BTW. De grieven 3 en 5 in het principaal hoger beroep slagen in zoverre, verder falen zij.
4.17 De post onvoorzien is gedeeltelijk toewijsbaar omdat aannemelijk is dat ten gevolge van de verwijdering van de voorzetwanden plinten zijn beschadigd of verwijderd moesten worden. Dat ook het aanbrengen van architraven in causaal verband staat met de verwijdering van de elektrische installatie heeft [appellant] niet toegelicht. Het hof zal voor de post onvoorzien (nr. 8 van de nota van [D]) een bedrag van € 500 exclusief BTW (€ 595 inclusief BTW) toewijzen. Grief 12 slaagt dus deels. Wat de kosten voor het overige schilderwerk betreft, honoreert het hof het verweer van [geïntimeerde] dat dit schilderwerk een gebruikelijke post is bij het betrekken van een oudere woning. Voor de vervanging van plafonds en muren is in totaliteit dus een bedrag van € 6.750 + € 5.247 + € 1.600 + € 595 = € 14.192 inclu-sief BTW toewijsbaar.
4.18 Terzake van het verwijderen van kasten en betimmering heeft [appellant] een (begroot) bedrag van € 4.000 gevorderd waarvan de rechtbank € 1.000 heeft toegewezen. In hoger beroep handhaaft [appellant] het bedrag van € 4.000. Zij heeft toegelicht dat inbouwkasten zijn verwijderd en dat ook betimmering is verwijderd. Ten behoeve van de aanleg van elektriciteit in de keuken is de keuken verwijderd en herplaatst, aldus [appellant]. [geïntimeerde] heeft de hoogte van het gevorderde bedrag gemotiveerd betwist, mede onder verwijzing naar de nota van [D], en tevens weersproken dat het noodzakelijk was de keuken te verwijderen. Uit de omschrijving die [appellant] aan de onderhavige post geeft, begrijpt het hof dat de verwijdering en herplaatsing van de keuken niet is begrepen in het bedrag van € 4.000. Nu er kennelijk voorts geen sprake is van herstel van kasten en betimmering maar slechts van sloop en deze posten niet voldoende duidelijk voorkomen op de factuur van [D], is de vordering onvoldoende onderbouwd. Grief 4 van [appellant] faalt.
4.19 [geïntimeerde] heeft onder verwijzing naar het rapport van Toplis Hettema aangevoerd dat ook onderhavige post niet in verband staat met verwijdering van de elektriciteitsinstallatie maar een op zichzelf staand gebrek is. Dat volgt het hof niet. Als gezegd diende de gehele oude elektriciteitsinstallatie en daarmee ook de leidingen verwijderd en vervangen te worden. [appellant] heeft voldoende onderbouwd dat die leidingen zich tevens achter kasten en houtwerk bevonden. Wel slaagt het verweer van [geïntimeerde] tegen (de hoogte van) de door de rechtbank toegewezen kosten voor herstel van de kasten en betimmering, Want daar is kennelijk geen sprake van geweest. Het hof zal per saldo rekening houden met kosten voor sloop van de kasten en betimmering. Uit de toelichting op grief 10 begrijpt het hof dat [appellant] deze werkzaamheden in eigen beheer heeft uitgevoerd. Het hof begroot deze kosten in redelijkheid op € 200.
4.20 Grief 10 betoogt dat de rechtbank ten onrechte sloop- en afvoerkosten heeft afgewezen omdat deze vergoed moeten worden tegen een tarief van € 15 per uur. Het hof begrijpt dat die kosten (€ 1.500 voor 100 uren) zien op het verwijderen van onder meer vloerbedekking op de trap, systeemplafonds en voorzetwanden en het afvoeren van deze materialen en van de elektriciteitinstallatie. Deze vordering acht het hof, net als de rechtbank, te summier onderbouwd. Zo heeft [appellant] niet gesteld en is ook niet gebleken dat zij hiervoor (separaat) afvalcontainers heeft moeten huren of anderszins verwijderingskosten heeft moeten maken. Voor de sloop van de kasten en betimmering heeft het hof hiervoor al een bedrag toegewezen. Het hof acht het redelijk voor de sloop van de voorzetwanden en het systeemplafond een bedrag toe te kennen en schat dit op € 400. In de toekenning van dit lagere bedrag heeft het hof rekening gehouden met het verweer van [geïntimeerde].
4.21 Voor het verwijderen en het plaatsen van de keuken (grief 4a van [appellant]) heeft [D] een bedrag van € 2.560 exclusief BTW gerekend (vgl. punt 9 van zijn factuur). Omdat de gehele elektrische installatie, ook in de keuken, moet worden vervangen, acht het hof het aannemelijk dat ten behoeve daarvan de keuken tijdelijk verwijderd moest worden voor bijvoorbeeld de verwijdering van oude leidingen en het frezen van sleuven voor nieuwe leidingen. De verwijdering van de keuken en het herplaatsen daarvan staan dus - anders dan [geïntimeerde] betoogt - in causaal verband met de vervanging van de elektriciteitsinstallatie. Omdat het gevolgschade betreft, behoefde [geïntimeerde] hiervoor niet afzonderlijk in gebreke te worden gesteld. Grief 4a slaagt. Omdat de onderhavige werkzaamheden nauwelijks voordeel hebben opgeleverd ten opzichte van hetgeen [appellant] heeft gekocht en geleverd gekregen, zal het hof een beperkte aftrek van 10% toepassen omdat er wel enig voordeel behaald is doordat de hele keuken opnieuw is aangesloten. Toewijsbaar is een bedrag van € 2.741,76 inclusief BTW (90% van € 2.560 + 19% BTW).
Lekkende afvoer, keukenafzuiging en ventilatie
4.22 In rov. 4.21 van het eindvonnis van de rechtbank heeft de rechtbank de aansluiting van de standleiding op het riool beoordeeld alsmede de lekkende verbinding van de afvoer van het bad en toilet en de afzuiging van de keuken. In hetzelfde spoor als de rechtbank oordeelt het hof dat de laatstgenoemde gebreken geen non-conformiteit van de woning opleveren, mede gelet op de ouderdom van de woning. In hoger beroep heeft [appellant] geen (nieuwe) feiten en omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel nopen. De grieven 6 en 6a falen. Wat de ventilatieafvoer van het toilet betreft (genoemd in de toelichting op grief 6a) oordeelt het hof dat ook dit gebrek geen gebrek is dat het normale gebruik van de woning naar objectieve maatstaven aantast. Om dezelfde redenen zijn de kosten voor herstel van de afzuiging in het toilet en de badkamer niet voor toewijzing vatbaar. Grief 5 in het incidenteel appel slaagt dus.
Dakisolatie
4.23 [D] heeft voor het verwijderen van de aanwezige isolatie en het aanbrengen van nieuwe isolatie onder het hele dak een bedrag van € 890 exclusief BTW gerekend. Met de rechtbank oordeelt het hof dat [appellant] op grond van de door de makelaar en [geïntimeerde] verstrekte informatie ervan uit mocht gaan dat het hele dak geïsoleerd was. Het hof verwijst naar rov. 4.6, laatste zin. Een onderzoeksplicht terzake van [appellant] is niet aan de orde. Hoewel [appellant] mocht verwachten dat het hele dak van isolatie was voorzien, brengt dat nog niet mee dat zij er ook op mocht vertrouwen dat die isolatie naar huidige inzichten van goede kwaliteit zou zijn. Daaromtrent is immers niets overeengekomen noch gegarandeerd. Grief 7 faalt op dit punt. Deze grief richt zich ook tegen de beperkte hoogte van het wel toegewezen bedrag. Inderdaad is niet goed te begrijpen op welke gronden de rechtbank tot een aftrek van € 1.100 op een bedrag van € 1.650 komt vanwege de aftrek voor de isolatie van de dakkapel. Voor de verwijdering en vervanging van de isolatie in de dakkapel zal het hof een beperktere aftrek toepassen dan de rechtbank heeft gedaan, maar past op de voet van artikel 6:100 BW wel een aftrek toe op het door [D] in rekening gebrachte bedrag. Per saldo wijst het hof een bedrag van € 900 inclusief BTW toe.
Ondersteuning dakkapel en raveelbalken
4.24 Na de verwijdering van wanden en plafonds is ontdekt dat raveelbalken niet aansloten en dat de balk die de dakkapel ondersteunt constructief gezien niet juist is (geplaatst). Dat deze bevindingen leiden tot constructieve gebreken en zo ja, van dien aard zijn dat zij het normale gebruik van de woning als hiervoor onder 4.6 bedoeld in de weg staan, heeft [appellant] echter onvoldoende onderbouwd. Het feit dat een balk op een punt doorzakt wil nog niet zeggen dat de constructieve stabiliteit van de woning of het dak (op termijn) in gevaar is. Hetzelfde geldt voor de niet-aansluitende raveelbalken. Dat deze gebreken duurzaam normaal gebruik van de woning verhinderen, blijkt overigens ook niet (voldoende duidelijk) uit de brief van [D] van 15 december 2008 (productie 10 bij memorie van grieven). De grieven 8 en 9 treffen dus geen doel.
Hypotheeklasten en extra reiskosten
4.25 De hypotheeklasten komen niet voor toewijzing in aanmerking. Deze kosten worden immers niet gemaakt voor woongenot maar ten behoeve van de financiering van de woning. [appellant] moest de woning doorfinancieren gedurende de periode van verbouwing en herstel om de woning voor de toekomst te behouden. Zij kan die kosten niet afwentelen op [geïntimeerde]. Kosten voor tijdelijke huisvesting elders heeft zij niet gevorderd en, wonend bij haar ouders, blijkbaar niet gehad.
4.26 Ten aanzien van de extra reiskosten oordeelt het hof als volgt. Niet weersproken is dat [appellant] ook zonder gebreken verbouwd zou hebben. Zij heeft echter niet (nader) toegelicht welke vertraging aan de tekortkomingen van [geïntimeerde] kan worden toegerekend hetgeen wel op haar weg lag gelet op het verweer van [geïntimeerde]. Vergoeding van reiskosten over de gehele gevorderde periode is dus niet aan de orde. Verder heeft [appellant] bij de berekening van de extra reiskosten geen rekening gehouden met de reiskosten die zij zou hebben gemaakt indien zij wel in de woning had gewoond. De afstand tussen haar werk en de woningen Bilthoven schat het hof op 5,5 km enkele reis. Omdat enerzijds voldoende aannemelijk is (gemaakt) dat vanwege de vervanging van de elektriciteitsinstallatie en de werkzaamheden die daar het gevolg van waren de woning niet bewoond kon worden, terwijl anderzijds de geplande verbouwing kennelijk niet zo ingrijpend zou zijn, wijst het hof alleen de extra gemaakte kilometers in september en oktober 2007 toe. Het hof baseert zich op het overzicht van de werkgever van [appellant] (productie 12 bij memorie van grieven) en het gevorderde bedrag van € 0,19 per kilometer, nu dat bedrag niet is betwist. Dit komt neer op 40 dagen x (130-11 km) = 4.760 km x € 0,19 = € 904,40. Grief 11 slaagt dus gedeeltelijk en faalt voor het overige.
Overige punten
4.27 De post onvoorzien is hiervoor onder 4.17 grotendeels beoordeeld. Onder grief 12 breidt [appellant] de onderbouwing van haar vordering uit met de kosten die gespecificeerd zijn in productie 14 van de memorie van grieven. Het betreft lijm, stofmaskers en klein gereedschap dat bij doe-het-zelfzaken is ingekocht. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat deze kosten noodzakelijk waren in verband met de hiervoor vermelde gebreken die tekortkomingen van [geïntimeerde] opleveren. Grief 12 faalt op dit onderdeel.
4.28 Omdat het hof de in het tweede rapport van KakesWaal opgenomen nieuwe gebreken voor zover deze onderdeel uitmaken van het hoger beroep niet als tekortkomingen van [geïntimeerde] aanmerkt (zie 4.22), heeft [geïntimeerde] bij de verdere beoordeling van haar verweren en grief 2 geen belang. Het verweer dat de kosten voor dit tweede rapport niet voor toewijzing vatbaar zijn passeert het hof. Voor de gevolgschade was het in elk geval redelijk dat [appellant] een nader rapport liet opmaken en de hoogte van de daarmee gepaard gaande expertisekosten kan de redelijkheidstoets doorstaan (artikel 6:96 lid 2 onder b BW). De omstandigheid dat in dit rapport gebreken zijn opgenomen die niet voor rekening van [geïntimeerde] komen en niet eerder dan ná het herstel ervan aan [geïntimeerde] bekend zijn gemaakt, biedt onvoldoende aanleiding de kosten van het rapport niet of slechts beperkt toe te wijzen.
4.29 Met inachtneming van hetgeen de rechtbank heeft toegewezen en in hoger beroep niet is bestreden, komen onderstaande bedragen voor toewijzing in aanmerking:
- de vernieuwing van de elektrische installatie € 6.715
- de kosten van het keuringsrapport van Verweij € 499,80
- het afsluiten van de elektra € 43,29
- het herstel van plafonds en wanden € 14.192
- sloop van kasten en betimmering € 200
- sloop van voorzetwanden en systeemplafond € 400
- het verwijderen en terugplaatsen van de keuken € 2.741,76
- het aansluiten van de standleiding € 100
- het aanbrengen van dakisolatie € 900
- extra reiskosten € 904,40
- rapporten KakesWaal € 1.499,40
€ 28.195,65, inclusief - voor zover van toepassing - BTW.
Slotsom
4.30 In het principaal hoger beroep slaagt grief 4a en slagen de grieven 3, 5, 7, 10 – 13 gedeeltelijk, overigens falen zij. De grieven 1, 2, 4, 6, 6a, 8 en 9 falen. In het incidenteel hoger beroep falen de grieven 2 tot en met 4 en slagen de eerste en vijfde grief. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Aan [appellant] zal een bedrag worden toegewezen van
€ 28.195,65. Omdat [appellant] [geïntimeerde] terecht in rechte heeft betrokken nu zij geen voldoening kreeg voor de gebreken die als tekortkomingen van [geïntimeerde] zijn aan te merken en een aanzienlijk deel van het gevorderde zal worden toegewezen, zal [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg worden veroordeeld. Omdat partijen in hoger beroep in principaal en incidenteel appel over en weer deels in het (on)gelijk zijn gesteld, compenseert het hof de kosten in beide beroepen.
5 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
in het principaal en incidenteel hoger beroep
vernietigt het vonnis van de rechtbank Utrecht van 1 oktober 2008 en doet opnieuw recht:
veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 28.195,65 inclusief BTW, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 oktober 2007 tot de dag der voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de eerste aanleg, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] begroot op € 1.158 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, op € 91,31 voor de dagvaarding en op € 1.280 voor griffierecht;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar voorraad;
compenseert de kosten van het hoger beroep aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.W. Steeg, L.F. Wiggers-Rust en Th.C.M. Willemse, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 september 2010.