ECLI:NL:RBOBR:2026:4767

Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak
7 juli 2026
Publicatiedatum
6 juli 2026
Zaaknummer
25/2293
Type
Uitspraak
Uitkomst
Afwijzend
Procedures
  • Eerste aanleg - enkelvoudig
Rechters
Vindplaatsen
  • Rechtspraak.nl
Aangehaalde wetgeving Pro
Art. 6:6 AwbArt. 40, tweede lid, Wet WOZ
AI samenvatting door LexboostAutomatisch gegenereerd

Beoordeling beroep tegen vastgestelde WOZ-waarden van vier appartementen in Eindhoven

Eiseres, eigenaar van vier appartementen in Eindhoven, betwist de vastgestelde WOZ-waarden voor het kalenderjaar 2025. De heffingsambtenaar had de waarden vastgesteld op respectievelijk €356.000, €389.000, €419.000 en €303.000 per appartement, onderbouwd met taxatierapporten die de vergelijkingsmethode toepasten.

De rechtbank constateert dat de gemachtigde van eiseres niet tijdig en duidelijk zijn beroepsgronden heeft geformuleerd, wat de goede procesorde schaadt. Een laat ingediend stuk over AI-gebruik wordt buiten beschouwing gelaten. Eiseres voert onder meer aan dat de waarden te hoog zijn, dat de transformatiestatus van de panden onvoldoende is meegewogen, en dat de uniform toegepaste kwalificaties en correctiefactoren onjuist zijn.

De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn. De taxaties zijn onderbouwd met passende vergelijkingsobjecten en correcties. De stellingen van eiseres zijn onvoldoende concreet en onderbouwd. Ook de bezwaren over de rioolheffing en opbrengstlimiet worden niet ontvankelijk verklaard wegens te late indiening.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond, wijst het verzoek om terugbetaling van griffierecht en proceskosten af, en kent geen schadevergoeding toe wegens overschrijding van de redelijke termijn.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarden van de vier appartementen wordt ongegrond verklaard en de waarden blijven gehandhaafd.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 25/2293

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juli 2026 in de zaak tussen

[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en

de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar

(gemachtigde: [naam] ).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van de woningen aan [adres] , [adres] , [adres] en [adres] (de woningen) in [plaats] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van [adres] met de beschikking van 22 februari 2025 vastgesteld op € 356.000. Met diezelfde beschikking zijn ook de WOZ-waarden van [adres] (€ 389.000), [adres] (€ 419.000) en [adres] (€ 303.000) vastgesteld. De waarden zijn vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2024 en voor het kalenderjaar 2025. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting eigenarenheffing 2025 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 14 augustus 2025 (de bestreden uitspraak) de waarden gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Eiseres heeft nadere stukken ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 29 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur M.C.H.M. Keijzers. De gemachtigde van eiseres heeft deelgenomen via een telefonische MS-Teams verbinding.

Feiten

2. Eiseres is eigenaar van de woningen aan [adres] , [adres] , [adres] en [adres] in [plaats] .
3. De woningen zijn in 1932 gebouwde en in 2016 gerenoveerde etagewoningen, gelegen in [plaats] . [adres] bestaat uit een hoofdbouw van 86 m² en een berging van 4 m². [adres] bestaat uit een hoofdbouw van 98 m² en een berging van 4 m². [adres] bestaat uit een hoofdbouw van 110 m² en een vrijstaande berging van 4 m². [adres] bestaat uit een hoofdbouw van 65 m² en een vrijstaande berging van 4 m².

Beoordeling door de rechtbank

Algemeen
4. Van een beroepsmatig rechtsbijstand verlenende gemachtigde die zeer veel procedeert – zoals de gemachtigde in deze zaak – mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk en tijdig aangeeft wat zijn beroepsgronden zijn tegen de aangevallen uitspraak op bezwaar en op welke feiten die beroepsgronden zijn gebaseerd.
4.1.
De door de gemachtigde in deze procedure ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Wat steeds weer opvalt is dat de gemachtigde de wederpartij in alle fasen van het geding overlaadt met niet ter zake doende stellingen en standpunten; daartussen bevinden zich dan soms – meest niet onderbouwde – opmerkingen die echter wel betrekking kunnen hebben op het geding. Eerst ter zitting worden aan die opmerkingen door de gemachtigde argumenten ontleend waarmee hij zijn stellingen onderbouwt. Daardoor ontneemt hij de
wederpartij de mogelijkheid om tegen die argumenten op gedegen wijze verweer te voeren.
4.2.
Het is kennelijk de visie van de gemachtigde dat (de heffingsambtenaar en) de rechter zelf maar moet(en) uitzoeken welke stellingen en beweringen relevant zouden kunnen zijn in de desbetreffende zaak.
4.3.
De wijze waarop de gemachtigde van eiseres procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht en met de goede procesorde. Het is niet goed mogelijk (de inhoud van) de stukken van de gemachtigde zinvol bij de beoordeling van de zaak te betrekken. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde en komt dus voor rekening van eiseres namens wie hij optreedt.
4.4.
De rechtbank acht het evenzeer in strijd met de goede procesorde als een gemachtigde die veelvuldig procedeert en dus met de gang van zaken tijdens een belastingprocedure bekend is, pas tijdens de mondelinge behandeling aangeeft welke gronden in een concrete zaak zijns inziens relevant zijn en/of pas dan allerlei gegevens van feitelijke aard aanvoert die ook (veel) eerder hadden kunnen worden gesteld en waarvan de juistheid niet onmiddellijk kan worden vastgesteld.
4.5.
De rechtbank zal dan ook slechts beperkt ingaan op hetgeen van de zijde van eiseres in de loop van de procedure is aangevoerd. [2]
4.6.
Het voorgaande geldt echter niet voor het nadere stuk van 19 mei 2026. Daarin heeft eiseres concrete beroepsgronden aangevoerd en de heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting adequaat op die gronden gereageerd. De rechtbank zal die gronden dan ook betrekken bij de beoordeling van het beroep.
Nader stuk van 28 mei 2026
4.7.
Gemachtigde van eiseres (gemachtigde) heeft één dag voor de zitting een nader stuk ingebracht wat ziet op AI-gebruik. In dit verband wijst gemachtigde op een artikel dat hij heeft gelezen in het Financieel Dagblad. Desgevraagd blijft een vindplaats van het artikel achterwege. Gemachtigde vindt dit artikel van belang omdat de overheid steeds meer gebruik maakt van AI. In deze zaak heeft gemachtigde daarom een stuk opgesteld met vragen over AI-gebruik die hij beantwoord wenst te zien door de heffingsambtenaar.
4.8.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het stuk van 28 mei 2026 te laat is ingediend en hij heeft zich daarom niet kunnen voorbereiden op dit stuk.
4.9.
De rechtbank overweegt dat na afloop van de beroepstermijn, en, als die termijn is gegeven, na de termijn als bedoeld in artikel 6:6 van Pro de Awb, nieuwe gronden kunnen worden ingediend. Deze mogelijkheid wordt begrensd door de goede procesorde. De goede procesorde laat het indienen van een nieuwe beroepsgrond of stuk niet toe als de andere partij onvoldoende daarop kan reageren of de goede voortgang van de procedure daardoor op andere wijze wordt belemmerd.
5. Gelet op de late indiening van het stuk en omdat de heffingsambtenaar zich daarop niet heeft kunnen voorbereiden laat de rechtbank het nadere stuk van 28 mei 2026 wat ziet op AI-gebruik vanwege schending van de goede procesorde buiten beschouwing.
Opbrengstlimiet
6. Eiseres doet een beroep op de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025. [3] Er bestaat volgens eiseres ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW in de ramingen redelijke twijfel of en in hoeverre sprake is van een last ter zake. Daarnaast heeft gemachtigde voor het eerst ter zitting de rioolaanslagen op het aanslagbiljet ter discussie gesteld. Eiseres is viermaal aangeslagen voor de rioolheffing, terwijl er maar één rioolaansluiting is. Ter zitting heeft de gemachtigde verklaard dat de aanslag rioolheffing al in de bezwaarfase in geschil was en hij heeft daarbij gewezen op het hoorverslag in de bezwaarfase. Volgens gemachtigde is de heffingsambtenaar ten onrechte niet ingegaan op zijn bezwaargronden over de rioolheffing. Om die reden verzoekt gemachtigde om de zaak terug te wijzen naar de heffingsambtenaar.
6.1.
De heffingsambtenaar stelt op de zitting dat de beroepsgronden over de opbrengstlimiet en de rioolheffing tardief zijn en dat er niet eerder in de procedure gronden zijn aangevoerd die daar concreet betrekking op hebben.
6.2.
De rechtbank stelt vast dat eiseres zowel in bezwaar als in beroep in algemene bewoordingen stellingen heeft ingebracht die gaan over de opbrengstlimiet. Uit het hoorverslag blijkt geen bevestiging voor het standpunt van gemachtigde dat hij de rioolheffing vanwege het aantal rioolaansluitingen als geschilpunt aan de orde heeft gesteld. Het is dan ook terecht dat de heffingsambtenaar zich in de uitspraak op bezwaar heeft beperkt tot de opbrengstlimiet en de waardevaststelling van de woningen.
7. De rechtbank is van oordeel dat de enkele verwijzing naar jurisprudentie over de opbrengstlimiet en de zeer algemene betwisting niet kunnen leiden tot een gegrond beroep. Eiseres heeft zelf gewezen op het stappenplan dat hiervoor geldt [4] , maar zij heeft dat vervolgens niet gevolgd. Met haar algemene stellingen heeft zij niet aan haar stelplicht voldaan en heeft zij de genoemde posten niet voldoende gemotiveerd in twijfel getrokken. Het standpunt van eiseres dat zij ten onrechte viermaal is aangeslagen voor rioolheffing is pas voor het eerst tijdens de zitting aan de orde gesteld. Dit is in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal een verdere bespreking hiervan dan ook buiten beschouwing laten. Ook ziet de rechtbank daarom geen reden om de zaak terug te wijzen naar de heffingsambtenaar.
De WOZ-waarden
8. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woningen niet te hoog is. Het beroep van eiseres is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
8.1.
De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarden ( [adres] :
€ 356.000, [adres] : € 389.000, [adres] : € 419.000 en [adres] : € 303.000) onderbouwd met vier taxatierapporten. De woningen zijn in die rapporten getaxeerd op
€ 361.000 ( [adres] ), € 420.000 ( [adres] ), € 432.000 ( [adres] ) en € 308.000 ( [adres] ). Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar de door hem overlegde taxatierapporten die op 15 december 2025 zijn opgesteld door M.C.H.M. Keijzers. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast.
8.2.
Eiseres vindt dat de waarde van de woningen te hoog is bepaald en zij kan ook de waardeonderbouwing op grond van de taxatie niet volgen.
[adres]
8.2.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van [adres] onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] . De waardeonderbouwing is opgenomen in het taxatierapport. Het zijn drie appartementen in [plaats] , die zijn verkocht binnen een jaar van de waardepeildatum. De verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen daarnaast gecorrigeerd voor het aandeel in de VvE reserve. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met zijn taxatierapport onderbouwd dat de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn wat betreft gebruiksoppervlak, kwaliteit en ligging. [adres] heeft een matige onderhoudstoestand waarvoor de taxateur een opwaartse correctie heeft toegepast. Voorgaande heeft tot gevolg gehad dat de taxateur een m²-prijs van € 4.183 voor [adres] heeft gehanteerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende de verschillen tot uitdrukking gebracht. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar ten aanzien van [adres] in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
[adres]
8.2.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van [adres] onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] . De waardeonderbouwing is opgenomen in het taxatierapport. Het zijn drie appartementen in [plaats] , die zijn verkocht binnen een jaar van de waardepeildatum. De verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen daarnaast gecorrigeerd voor het aandeel in de VvE reserve. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met zijn taxatierapport onderbouwd dat de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn wat betreft gebruiksoppervlak, kwaliteit en ligging. [adres] heeft een matige onderhoudstoestand waarvoor de taxateur een opwaartse correctie heeft toegepast. Voorgaande heeft tot gevolg gehad dat de taxateur een m²-prijs van € 4.276 voor [adres] heeft gehanteerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende de verschillen tot uitdrukking gebracht. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar ten aanzien van [adres] in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
[adres]
8.2.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van [adres] onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] . De waardeonderbouwing is opgenomen in het taxatierapport. De vergelijkingsobjecten zijn drie appartementen in [plaats] , die zijn verkocht binnen een jaar van de waardepeildatum. De verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen daarnaast gecorrigeerd voor het aandeel in de VvE reserve. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan [adres] te zijn. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met zijn taxatierapport onderbouwd dat de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn wat betreft gebruiksoppervlakte. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de verschillen in kwaliteit en onderhoud. Dat heeft tot gevolg gehad dat de taxateur een m²-prijs van € 3.921 voor [adres] heeft gehanteerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende de verschillen tot uitdrukking gebracht. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar ten aanzien van [adres] in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
[adres]
8.2.4.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van [adres] onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] . De waardeonderbouwing is opgenomen in het taxatierapport. De vergelijkingsobjecten zijn drie appartementen in [plaats] , die zijn verkocht binnen een jaar van de waardepeildatum. De verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen daarnaast gecorrigeerd voor het aandeel in de VvE-reserve. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan [adres] te zijn. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met zijn taxatierapport onderbouwd dat de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn wat betreft gebruiksoppervlakte en goed vergelijkbaar zijn wat betreft kwaliteit en ligging. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de verschillen in onderhoud. Dat heeft tot gevolg gehad dat de taxateur een m²-prijs van € 4.724 voor [adres] heeft gehanteerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende de verschillen tot uitdrukking gebracht. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar ten aanzien van [adres] in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
9. Wat eiseres in beroep heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij zal dit hierna per beroepsgrond toelichten.
9.1.
De rechtbank overweegt dat eiseres een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waardering van de woningen leiden. Dan is het aan haar te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiseres daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [5]
Tegenstrijdigheid beschikte waarde en getaxeerde waarde
10. Eiseres betoogt dat de heffingsambtenaar voor alle vier de objecten een hertaxatie heeft uitgevoerd en wijst op de verschillen tussen de beschikte WOZ-waarden en de getaxeerde waarden. Daarbij valt volgens eiseres op dat [adres] het grootste verschil in deze waarden weergeeft. Als de heffingsambtenaar zich op het standpunt stelt dat de hertaxatie de juiste marktwaarde reflecteert erkent hij impliciet dat de beschikte waarde te laag is vastgesteld. Dat komt overeen met de stijgende woningmarkt in [plaats] anno 2024. Als de hertaxatie niet de juiste marktwaarde reflecteert, bijvoorbeeld omdat de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn, dan doet dit afbreuk aan de bewijslast van de heffingsambtenaar. Er is dus sprake van een innerlijke tegenstrijdigheid, aldus eiseres.
10.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. In tegenstelling tot wat eiseres stelt, hoeft hij dus niet aannemelijk te maken dat de waarde juist is. Ook stelt de heffingsambtenaar terecht dat er in beroep nieuwe vergelijkingsobjecten mogen worden gebruikt waarbij de verschillen tussen de woning en vergelijkingsobjecten kunnen leiden tot andere correcties. Het kan dus leiden tot een andere uitkomst in waarde(verschillen). De rechtbank wijst erop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase de waardevaststelling anders en grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. Dat sprake is van een innerlijke tegenstrijdigheid volgt de rechtbank daarom niet.
Transformatiestatus
11. Eiseres betoogt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de transformatiestatus van de woningen. Volgens eiseres hebben panden die zijn getransformeerd nadelige kenmerken die een negatieve invloed hebben op de marktwaarde van de woningen. Daardoor is sprake van afwijkende plattegronden, beperkte isolatie vanwege de voormalige constructie en hogere (energie)kosten vanwege de leeftijd van het pand. Bovendien trekt een voormalig bedrijfspand een kopersgroep aan met een andere betalingsbereidheid. De heffingsambtenaar heeft volgens eiseres niet gemotiveerd dat zulke woningen als gelijkwaardig worden beschouwd.
11.1.
De rechtbank oordeelt dat eiseres slechts algemene stellingen aanvoert die zien op de mogelijke invloed op de waarde van de woningen, maar zij heeft dat in haar geval niet concreet onderbouwd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om te twijfelen aan de toelichting van de heffingsambtenaar dat de getransformeerde panden geschikt zijn als woning, omdat deze voldoen aan het bouwbesluit.
Uniforme kwalificatie
12. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar de kwaliteit, onderhoud en de ligging van de vier woningen uniform als gemiddeld heeft gekwalificeerd, terwijl de oppervlakte, verdiepingsligging, daglichttoetreding, indeling gebruiksgemak van deze woningen kunnen verschillen. Dat duidt er volgens eiseres op dat geen individuele beoordeling per woning heeft plaatsgevonden, maar een generieke modelmatige classificatie is toegepast. Daarbij is opvallend dat alle vier de woningen dezelfde liggingsscore hebben.
12.1
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat een identieke kwalificatie voor de ligging van de woning gerechtvaardigd is omdat deze woningen in hetzelfde gebouw zijn gevestigd. Daarnaast leidt een verschil in oppervlakte niet tot een andere kwalificatie onderling. Ook heeft de transformatie naar woningen op hetzelfde moment plaatsgevonden. Dit rechtvaardigt een gemiddelde score van alle vier de woningen. De rechtbank kan dit volgen.
Correctiefactor
13. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de correctiefactor van 6% per kwaliteitspunt niet heeft onderbouwd. Hierdoor is niet duidelijk of dit percentage is afgeleid van marktdata of dat het een standaardparameter in het gemeentelijk taxatiemodel is.
13.1
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende kenbaar heeft gemaakt welke correctiepercentages hij heeft toegepast. Voor zover eiseres hier bedoeld heeft een beroep te doen op artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, overweegt de rechtbank het volgende. De heffingsambtenaar is op grond hiervan gehouden een afschrift te verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde als daar een voldoende specifiek verzoek toe gedaan is. [6] Niet is gebleken dat eiseres hier in bezwaar specifiek om heeft verzocht. Van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is de rechtbank daarom niet gebleken. Hierbij merkt de rechtbank nog op dat uitleg van het correctiepercentage niet onder de reikwijdte van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, valt. [7]
VvE-reservefonds
14. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar de correctiebedragen van het aandeel in het reservefonds van de VvE niet inzichtelijk is gemaakt voor alle vier de woningen.
14.1.
De rechtbank volgt dit niet. In de taxatierapporten heeft de heffingsambtenaar zichtbaar rekening gehouden met een correctie van het aandeel in het reservefonds van de VvE. Die correcties komen overeen met de bedragen uit de akten van levering die per woning door de heffingsambtenaar zijn overgelegd. Eiseres zaait met haar stelling geen twijfel op dit punt en de beroepsgrond slaagt daarom niet.
Ligging
15. Eiseres vindt de ligging van de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar. In dit verband wijst eiseres op de vergelijking die de heffingsambtenaar heeft gemaakt tussen [adres] en de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] . [adres] ligt aan de rand van de binnenstad van [plaats], terwijl [adres] direct achter de winkelstraten ligt. Voor [adres] heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met [adres] wat in de nabijheid van het treinstation ligt. Dat zorgt voor verkeers- en geluidsdrukte.
15.1.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn toelichting dat alle vergelijkingsobjecten net als de woningen te maken hebben met drukte die inherent is aan het wonen in of nabij het centrum van de stad. Twee van de woningen zijn gesitueerd aan de zijde van de winkelstraat en de andere twee liggen aan de achterzijde waar distributieverkeer plaatsvindt. [adres] ligt volgens de heffingsambtenaar in het verlengde van een drukke horecastraat en is gelegen in de nabijheid van een museum. Tot slot ligt het vergelijkingsobject [adres] nabij het station wat ook de nodige drukte veroorzaakt. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de woningen en de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging en zij ziet daarom geen reden voor het oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging.
Conclusie over de waarden
16. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden van de woningen, mede gelet op de getaxeerde waarden, niet te hoog zijn.

Conclusie en gevolgen

17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
18. De rechtbank heeft ook geen aanleiding om een schadevergoeding toe te kennen wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is namelijk op 28 februari 2025 ontvangen. De rechtbank doet vandaag uitspraak. Dat betekent dat er nog geen twee jaren zijn verstreken sinds de indiening van het bezwaarschrift. De redelijke termijn is dus niet overschreden.

Beslissing

De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G. de Jong, rechter, in aanwezigheid van N. Verhoeven, griffier. Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 juli 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.

Voetnoten

1.Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ).
2.Gerechtshof Amsterdam 3 april 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:1038 en gerechtshof Amsterdam 28 oktober 2025, ECLI:NLGHAMS:2025:2957.
4.Zie onder meer de arresten van de Hoge Raad van 24 april 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI1968 en van 23 mei 2014, ECLI:NL:HR:2014:1193.
5.Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
6.Hoge Raad 27 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:297, r.o. 5.2.
7.Hoge Raad 27 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:297, r.o. 5.6