Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 25/1545 en SHE 25/2004
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juni 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres,
(gemachtigde: [naam] )
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. A. El-Azouti).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2024 (zaaknummer 25/1545) en het kalenderjaar 2025 (zaaknummer 25/2004).
Belastingjaar 2024 (25/1545)
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2024 vastgesteld op € 261.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en voor het kalenderjaar 2024. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.2.
Met de ambtshalve beschikking van 11 maart 2024 is de waarde van de woning verlaagd naar € 215.000. Eiseres is het niet eens met de waarde en heeft bezwaar gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 18 mei 2025 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van € 215.000 gehandhaafd.
Belastingjaar 2025 (25/2004)
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 30 april 2025 vastgesteld op € 279.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2024 en voor het kalenderjaar 2025. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.4.
Eiseres is het niet eens met de waarde en heeft bezwaar gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 11 juli 2025 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van
€ 279.000 gehandhaafd.
In beide zaken
1.5.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar.
1.6.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.7.
Eiseres heeft op de verweerschriften gereageerd met conclusies van repliek.
1.8.
De heffingsambtenaar heeft conclusies van dupliek ingediend.
1.9.
Eiseres heeft schriftelijke reacties gegeven op de conclusies van dupliek.
1.10.
De rechtbank heeft de beroepen op 23 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen. De gemachtigde van eiseres is niet verschenen met bericht van verhindering.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande bedrijfswoning uit 1990. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 405 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Dit betekent dat de beroepen ongegrond zijn. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.1.
De rechtbank bespreekt eerst de formele beroepsgronden. Daarbij komt eerst een beroepsgrond aan de orde die eiseres heeft opgeworpen in de procedure over belastingjaar 2024. Daarna bespreekt de rechtbank de formele beroepsgronden die eiseres in beide zaken aan de orde heeft gesteld. Vervolgens behandelt de rechtbank de beroepsgronden over de WOZ-waarde, eerst voor beide zaken en daarna de gronden die eiseres alleen in één van beide zaken heeft aangevoerd. Tot slot behandelt de rechtbank het verzoek van eiseres om schadevergoeding.
Formele beroepsgronden
Belastingjaar 2024 (25/1545): geen strijdigheid met de goede procesorde
4. Eiseres voert aan dat de conclusie van dupliek niet-ontvankelijk verklaard moet worden, omdat deze te laat is ingediend. De rechtbank begrijpt hieruit dat eiseres verzoekt om de conclusie van dupliek buiten beschouwing te laten en niet te betrekken in het oordeel van de rechtbank.
4.1.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar tot 30 december 2025 de gelegenheid had om de conclusie van dupliek in te dienen. De dupliek is op 29 december 2025 gedagtekend en ontvangen in het digitale systeem op 21 januari 2026. De rechtbank is het met eiseres eens dat de heffingsambtenaar niet binnen de daarvoor gestelde termijn dupliek heeft ingediend. Maar in de wet staat niet dat de rechtbank alleen al om deze reden de dupliek buiten beschouwing mag laten. De rechtbank moet beoordelen of de heffingsambtenaar met zijn handelswijze de goede procesorde heeft geschonden. Pas als dat het geval is, kan de rechtbank de dupliek buiten beschouwing laten. De rechtbank vindt niet dat de goede procesorde is geschonden. Eiseres is namelijk in de gelegenheid geweest om op de dupliek te reageren en heeft dit ook gedaan; zij is door de te late indiening dus niet in haar processuele belangen geschaad. Het is daarom niet in strijd met de goede procesorde om de dupliek bij de behandeling van de zaak te betrekken. De rechtbank zal de dupliek – en de reactie van eiseres daarop – daarom bij de behandeling van het beroep betrekken.
Geen strijdigheid met het motiveringsbeginsel
5. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar niet op al haar bezwaren heeft gereageerd en toegepaste correcties en bedragen niet heeft onderbouwd. Zij voert verder aan dat de onderbouwing van de heffingsambtenaar niet inzichtelijk is. Gelet op het Black box-arrest [2] moet een heffingsambtenaar op een inzichtelijke en controleerbare wijze uitleg geven over de onderbouwing van een WOZ-waarde die hij heeft berekend, ook als deze berekend is aan de hand van geautomatiseerd modelberekening. Dit heeft de heffingsambtenaar niet gedaan, aldus eiseres. Eiseres stelt dan ook dat het motiveringsbeginsel is geschonden.
5.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de gronden van het bezwaar en relevante waarderingsgegevens zijn meegenomen in de uitspraak op bezwaar en het daarbij gevoegde taxatieverslag. Eiseres heeft voldoende onderbouwing ontvangen, namelijk het taxatieverslag, de grondstaffels, de KOUDVL-factoren en het verantwoordingsdocument.
5.2.
Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet een uitspraak op bezwaar berusten op een deugdelijke motivering. Wat ‘een deugdelijke motivering’ is, blijkt niet uit de wet, maar een (negatieve) uitspraak op bezwaar moet wel voldoende ingaan op de aangevoerde argumenten en moet inzicht bieden aan de redenen die aan de beslissing ten grondslag liggen. De enkele omstandigheid dat de heffingsambtenaar voorbij gaat aan gronden in bezwaar leidt er ook niet toe dat het motiveringsbeginsel is geschonden. De heffingsambtenaar heeft immers in de uitspraak op bezwaar gemotiveerd aangegeven dat hij in weerwil van hetgeen in bezwaar naar voren is gebracht, nog steeds van oordeel is dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. [3]
5.3.
De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar in de uitspraken op bezwaar voldoende duidelijk heeft gemaakt waarom de door eiseres aangevoerde bezwaren niet leiden tot een lagere waarde. Zo is de heffingsambtenaar ingegaan op de stelling van eiseres dat de vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar waren, bijvoorbeeld omdat een recreatiewoning gebruikt was. Daarop heeft de heffingsambtenaar andere vergelijkingsobjecten gebruikt. Daarnaast is de heffingsambtenaar ingegaan op de door eiseres aangevoerde mindere ligging van de woning en op de stelling van eiseres dat het taxatieverslag niet aan de richtlijnen voldoet. De heffingsambtenaar heeft ter nadere onderbouwing van de waarde een taxatieverslag bijgevoegd waarin de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten staan en waarin, onder andere, de KOUDVL-factoren en correcties worden uitgelegd.
5.4.
Het beroep op het Black box-arrest slaagt eveneens niet. De heffingsambtenaar heeft namelijk geen gebruik gemaakt van een geautomatiseerde modelberekening in deze beroepszaken, maar heeft de woning vergeleken met vijf vergelijkingsobjecten. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, maar is opgesteld door een taxateur, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de uitspraken op bezwaar voldoende onderbouwd.
Taxatieverslag
6. Eiseres voert aan dat het taxatieverslag niet voldoet aan de wettelijke eisen. Zo wijst eiseres erop dat de foto’s van de vergelijkingsobjecten ontbreken.
6.1.
De rechtbank overweegt dat niet is gebleken dat eiseres is benadeeld door het ontbreken van de foto’s van de referentiepanden in het taxatieverslag. De vergelijkingsobjecten zijn op relatief korte afstand van de woning gelegen. Eiseres heeft de vergelijkingsobjecten zelf van dichtbij kunnen bekijken door daarbij langs te gaan. Niet gebleken is dat eiseres in de bezwaarfase niet inhoudelijk heeft kunnen reageren op de referentiepanden. De rechtbank is daarom van oordeel dat eiseres niet in haar belangen is geschaad. [4]
Geen schending van de privacy
7. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar foto’s van haar woning openbaar gemaakt en daarmee haar recht op privacy geschonden.
7.1.
De rechtbank stelt vast dat de foto’s van de woning door de heffingsambtenaar zijn gebruikt in de beroepszaken van eiseres. Daarmee zijn de foto’s niet openbaar gemaakt. Zittingen van de belastingrechter vinden namelijk achter gesloten deuren plaats, juist om de privacy van de belastingplichtige te borgen. Verder moet de heffingsambtenaar zich in beroep kunnen verweren tegen de stellingen van eiseres dat hij de waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Om aan zijn bewijslast te voldoen heeft de heffingsambtenaar zich genoodzaakt gezien om fotomateriaal te verzamelen en aan de dossiers toe te voegen. Dit fotomateriaal dient er ook toe om de rechtbank inzicht te geven op basis van welke uitgangspunten de heffingsambtenaar de woning heeft getaxeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waarde van de woning
8. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de woning voor het kalenderjaar 2024 en 2025. De waardepeildatum is 1 januari 2023 respectievelijk 1 januari 2024.
8.1.
De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
8.2.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de voor 2024 vastgestelde waarde (€ 215.000) naar de getaxeerde waarde van € 334.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport en de daarbij gevoegde waardematrix van 16 september 2025.
8.3.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de voor 2025 vastgestelde waarde (€ 279.000) naar de getaxeerde waarde van € 312.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport en de daarbij gevoegde waardematrix van op 21 oktober 2025.
8.4.
Deze taxatierapporten en waardematrixen zijn opgesteld door taxateur [naam] . Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast.
8.5.
Voor de waardebepaling over 2024 is de woning vergeleken met vijf andere woningen, te weten [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] , Het [adres] in [woonplaats] , Het [adres] in [woonplaats] en [adres] in [woonplaats] .
8.6.
Voor de waardebepaling over 2025 is vergeleken met eveneens vijf woningen, namelijk [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] en Het [adres] .
8.7.
Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. De vergelijkingsobjecten zijn vrijstaande (bedrijfs)woningen. De heffingsambtenaar heeft de transactieprijzen geïndexeerd van de datum van de koopovereenkomst naar de waardepeildata. In het taxatierapport en de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
8.8.
Eiseres vindt dat de waarde voor beide belastingjaren € 177.000 moet zijn.
Objectkenmerken
9. In zijn taxaties is de heffingsambtenaar uitgegaan van de volgende objectkenmerken. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 168 m², een zolder van 20 m², een serre van 18 m² en een voorraadkelder van 9 m².
9.1.
Volgens eiseres is de hoofdbouw van de woning 166,12 m², de zolder 30 m², de serre 20 m² en de voorraadkelder 4,8 m². Zij wijst er daarbij op dat de heffingsambtenaar in de loop van de procedure telkens afwijkende maatvoeringen hanteert en dat zij door deze wirwar van taxaties onmogelijk gedegen bezwaar kan maken.
9.2.
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de woning opnieuw is ingemeten. Daardoor zijn beperkte aanpassingen in de gebruiksoppervlakten doorgevoerd. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de heffingsambtenaar een bouwtekening van de woning overgelegd. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat in het verleden andere maatvoeringen werden gebruikt, onder andere omdat toen niet met oppervlakten maar met inhoudsmaten werd gerekend.
9.3.
De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De heffingsambtenaar stelt onbetwist dat hij de woning aan de hand van NEN 2580 heeft gemeten. Eiseres heeft geen inzicht gegeven in de berekening van de maten. Zij heeft een zelfgetekende schets van haar woning aangeleverd met daarbij in pen de maatvoering bijgeschreven. Bij deze stand van zaken komt meer bewijskracht toe aan de meting van de heffingsambtenaar. Daarbij gaat het ook nog eens over betrekkelijk kleine verschillen die van beperkte betekenis voor de getaxeerde waarde zijn. Dit punt van eiseres zorgt dan ook niet voor twijfel of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
Eerdere uitspraak van de rechtbank
10. Eiseres wijst op de uitspraak van de rechtbank over het belastinggeschil tussen partijen over belastingjaar 2021. [5] Eiseres is het niet eens met een aantal uitlatingen van de heffingsambtenaar over die uitspraak en vindt dat de heffingsambtenaar onterecht geen rekening heeft gehouden met deze uitspraak.
10.1.
De rechtbank beoordeelt in deze procedures alleen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij voor de belastingjaren 2024 en 2025 de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De waarde van een voorgaand belastingjaar is daarom niet relevant. Bovendien merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar bij besluit van 11 maart 2024 de aanslag over het belastingjaar 2024 ambtshalve heeft verlaagd tot € 215.000. Uit dit ambtshalve besluit volgt dat de heffingsambtenaar hierin juist aansluiting heeft gezocht bij de betreffende uitspraak van de rechtbank.
Het gebruik van de vergelijkingsobjecten
11. Eiseres voert aan dat onbegrijpelijk is dat de waardes tussen beide belastingjaren verschillend zijn, terwijl het om hetzelfde object gaat. Eiseres werpt verder allerlei vragen op over de gehanteerde vergelijkingsobjecten en de door haar veronderstelde inconsistenties tussen informatie over die objecten in verschillende documenten.
11.1.
De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft over belastingjaar 2024 gedeeltelijk gebruikgemaakt van andere vergelijkingsobjecten dan bij de waardebepaling over belastingjaar 2025. Het is daarom goed verklaarbaar dat tussen de taxaties verschillen bestaan. Het gebruik van andere vergelijkingsobjecten voor verschillende belastingjaren is in lijn met het doel en de strekking van de Wet WOZ. Die bepaalt namelijk dat de heffingsambtenaar de waarde over een bepaald belastingjaar moet onderbouwen door vergelijking met de gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen rondom de waardepeildatum. Die systematiek brengt mee dat elk jaar van andere vergelijkingsobjecten uitgegaan mag worden. Wat betreft de stellingen van eiseres over inconsistenties tussen gegevens van de referentieobjecten oordeelt de rechtbank dat eiseres met het stellen van vragen geen feiten stelt. Dat betekent dat eiseres in zoverre niet aan haar stelplicht heeft voldaan en de rechtbank hieraan voorbij gaat.
12. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Ook vindt eiseres dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand en de ligging van haar woning.
12.1.
Eiseres doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan haar te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiseres daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [6] De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [7]
Staat van de woning
13. Wat betreft de staat van haar woning voert eiseres aan dat zij het niet eens is met de waardering van het dak als gemiddeld. Voor zover eiseres hiermee stelt dat haar dak in slechte staat verkeert, oordeelt de rechtbank dat zij deze stelling niet heeft onderbouwd. Dat betekent dat eiseres in zoverre niet aan haar bewijslast heeft voldaan. Daarom hoeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te verlagen voor de gestelde, maar niet onderbouwde, mindere toestand van het dak.
Waardering van de zolderruimte
14. Eiseres voert aan dat geen rekening is gehouden met het ontbreken van voldoende daglicht en verwarming op de zolderruimte. Daarom moet het gebruiksoppervlakte met 30 m2 worden verminderd.
14.1.
De heffingsambtenaar heeft de zolder (20 m2) als bergzolder is meegenomen in de waardebepaling, waarbij de heffingsambtenaar de waarde per m2 heeft verlaagd.
14.2.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar dat de zolder, ook zonder daglicht en verwarming, wel een waarde vertegenwoordigt in de totale waarde van de woning en dat de zolder daarom terecht is meegerekend bij het bepalen van de waarde van de woning. Daarbij betrekt de rechtbank dat uit de matrix volgt dat de heffingsambtenaar voor de zolder een m2 -prijs hanteert die de helft bedraagt van de m2-prijs voor het woningdeel.
Ligging van de woning
15. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de ligging van de woning al jarenlang kwalificeert als slecht en dat de feitelijke situatie steeds slechter. Zij wijst op de Notitie reikwijdte Detailniveau Defensie en uitbreiding van de haven (belastingjaar 2024, 25/1545). Ook noemt eiseres de uitbreiding van de haven, een AZC, pfas en de verslechterde weg (belastingjaar 2025, 25/2004). Eiseres bestrijdt verder dat haar tuin op zuiden ligt. Ook wijst eiseres erop dat de vergelijkingsobjecten een slechtere ligging hebben dan door de heffingsambtenaar is aangenomen.
15.1.
De heffingsambtenaar heeft de ligging als ‘slecht’ gekwalificeerd en daarvoor een correctiefactor 1 toegepast. Omdat de vergelijkingsobjecten een gemiddelde ligging hebben, heeft de heffingsambtenaar een correctie op de grondprijs toegepast van 15%. Verder heeft de heffingsambtenaar een correctie van 7% toegepast voor de buurtcode. Wat betreft de ligging van de tuin heeft de heffingsambtenaar bestreden dat de tuin een andere ligging heeft en heeft daarbij toegelicht dat de ligging van de tuin geen invloed heeft op de waarde.
15.2.
De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar met beide correcties voldoende rekening heeft gehouden met de slechte ligging van de woning. Dat een nog grotere correctie noodzakelijk is heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank weegt hierbij mee dat eiseres alleen omstandigheden gesteld heeft, maar deze niet (met bijvoorbeeld rapporten of foto’s) onderbouwd heeft. Wat betreft de ligging van de tuin kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen in zijn stelling dat deze gestelde, maar niet onderbouwde onjuistheden bovendien geen invloed op de waarde hebben. Dat de referentieobjecten een slechtere ligging hebben dan door de heffingsambtenaar is aangenomen, is niet in het nadeel, maar juist in het voordeel van eiseres. Dit leidt dus niet tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Waardering van de grond
16. Eiseres voert aan dat bij de waardering van de grond uitgegaan moet worden van de Taxatiewijzer agrarisch, zoals die ook bij het buurperceel gebruikt wordt.
16.1.
De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting toegelicht dat het buurperceel, in tegenstelling tot de woning, een agrarische bestemming heeft. Daarom is terecht de Taxatiewijzer Agrarisch niet toegepast voor de woning.
16.2.
De rechtbank kan deze motivering van de heffingsambtenaar volgen. Voor zover eiseres zich beroept op het gelijkheidsbeginsel, slaagt dit niet. Er is immers geen sprake van gelijke gevallen.
Onjuiste waarde in taxatierapport (belastingjaar 2024, 25/1545)
17. Eiseres wijst erop dat in het taxatierapport tot tweemaal staat dat haar woning is getaxeerd op € 215.000 en dat in de waardematrix een waarde van € 334.000 staat. Volgens haar is er op deze manier “geen touw aan vast te knopen”. Hoewel de rechtbank het met eiseres eens is dat in het taxatierapport een verkeerd bedrag staat, is voldoende duidelijk dat de getaxeerde waarde € 334.000 is. Dit staat ook expliciet in het verweerschrift. Daarom is voldoende duidelijk op welke waarde de heffingsambtenaar de woning in beroep taxeert.
Waardeontwikkeling ten opzicht van vorig jaar (belastingjaar 2025, 25/2004)
18. Eiseres voert aan dat de waarde van de woning in vergelijking met die van het vorige belastingjaar veel is gestegen, terwijl de woning niet is veranderd. Ook geeft volgens eiseres de gemiddelde waardeontwikkeling een indicatie of de waardestijging aannemelijk is. De waardestijging van haar woning ligt ver boven de gemiddelde waardeontwikkeling.
18.1.
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat dat de waarde elk jaar opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van actuele marktgegevens. Voor het kalenderjaar 2023 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde uit coulance vastgesteld op € 215.000.
18.2.
De rechtbank oordeelt dat deze beroepsgrond niet slaagt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum. De WOZ-waarde van een eerder jaar is geen feit of omstandigheid dat relevant is voor de huidige waardepeildatum. Ook de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen of in de regio heeft geen doorslaggevende betekenis voor de waardebepaling van een specifieke woning. In beginsel mag worden aangenomen dat de waardeschommelingen in de huizenmarkt verdisconteerd zijn in de op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de gebruikte vergelijkingsobjecten. Bovendien heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waarde het voorgaande jaar uit coulance lager is vastgesteld. Hieraan is de heffingsambtenaar in een volgend jaar niet gehouden.
19. Gelet op bovenstaande, leiden de stellingen van eiseres niet tot twijfel aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde voor 2024 en 2025. Ook al het overige dat eiseres heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
De door eiseres bepleite waarde
20. Eiseres bepleit een waarde van € 177.000. Dit standpunt is niet onderbouwd. Eiseres heeft namelijk geen relevante stukken ingebracht ten aanzien van de waarde van de woning, bijvoorbeeld een taxatierapport, die aanleiding geven tot een lagere waarde. Met slechts het noemen van een lagere waarde dan de vastgestelde waarde zaait eiseres geen twijfel over de juistheid van de vastgestelde waarde.
Conclusie over de waarde
Belastingjaar 2024, (25/1545)
21. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van € 215.000, mede gelet op de getaxeerde waarde van € 334.000, zeker niet te hoog is.
Belastingjaar 2025, (25/2004)
22. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van € 279.000, mede gelet op de getaxeerde waarde van € 312.000, niet te hoog is.
Verzoek om schadevergoeding
23. Eiseres verzoekt om schadevergoeding in de vorm van wettelijke rente over de volgens haar te veel betaalde belasting. Omdat de beroepen ongegrond zijn, is geen aanleiding om te oordelen dat sprake is van te veel betaalde belasting. De verzoeken om schadevergoeding worden om die reden afgewezen.
Conclusie en gevolgen
24. De beroepen zijn ongegrond en de verzoeken om schadevergoeding worden afgewezen. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- wijst de verzoeken om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.F.C. Veelenturf, rechter, in aanwezigheid van
mr. P. van Berkel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 juni 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.