Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 24/490
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 19 februari 2024, nummer SHE 23/1187, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,
hierna: de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De zitting heeft plaatsgevonden op 27 februari 2026 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
1.6.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is op 1 januari 2022 eigenaar van de woning. De woning betreft een twee-onder-een-kap woning met bouwjaar 1998. De woning ligt in [woonplaats] en bestaat uit een hoofdbouw van 429 m3, een vrijstaande garage van 25 m2, een carport van 16 m2 en een berging van 6 m2. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 262 m2.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning bij beschikking vastgesteld op € 353.000.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de woning verlaagd naar € 348.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.
2.4.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld. De heffingsambtenaar verdedigt in beroep de in bezwaar vastgestelde waarde van € 348.000. De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met een taxatierapport dat is opgesteld door taxateur [taxateur] op 13 februari 2023. In de bijbehorende matrix zijn de volgende – alle in [woonplaats] gelegen – referentiepanden opgenomen:
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Inhoud (m3)
360
260
344
Transactiedatum
3 april 2020
5 oktober 2020
16 januari 2020
Transactieprijs
€ 282.500
€ 262.500
€ 265.000
Uit de matrix volgt een waarde van € 357.000.
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de WOZ-waarde tot € 318.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
De waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die de hoogst biedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de woning. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal beoordelen of dat het geval is en betrekt daarbij ook wat belanghebbende heeft aangevoerd.
4.2.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen foto’s van de referentiepanden heeft opgenomen in het taxatieverslag. De heffingsambtenaar is volgens belanghebbende op grond van het model taxatieverslag uit bijlage 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ verplicht om foto’s bij te voegen van de referentiepanden.
4.3.
Volgens de heffingsambtenaar kan hij geen foto’s van de referentiepanden tonen, omdat bij een kleine selectie objecten wegens een technische storing de verkeerde foto wordt getoond. Aangezien de afstand tussen de woning en de referentiepanden zeer kort is, is het een relatief kleine inspanning voor belanghebbende om zelf de referentiepanden te bekijken, aldus de heffingsambtenaar.
4.4.
Het hof overweegt dat niet is gebleken dat belanghebbende is benadeeld door het wegens een technische storing ontbreken van de foto’s van de referentiepanden in het taxatieverslag. De referentiepanden zijn op relatief korte afstand van de woning gelegen. Belanghebbende heeft de referentiepanden zelf van dichtbij kunnen bekijken door langs te gaan bij de referentiepanden. Niet gebleken is dat belanghebbende in de bezwaarfase niet inhoudelijk heeft kunnen reageren op de referentiepanden. Het hof is daarom van oordeel dat belanghebbende niet in haar belangen is geschaad.
4.5.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar niet heeft mogen taxeren aan de hand van de bruto inhoud (m3), omdat elke gemeente vanaf 2022 verplicht is om de taxaties te baseren op de gebruiksoppervlakte (m2). Belanghebbende verwijst naar de Staatscourant van 12 december 2019. [1]
4.6.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij heeft mogen taxeren aan de hand van de bruto inhoud (m3). Hij heeft van de Waarderingskamer voor de gemeente Oss een jaar uitstel gekregen om te taxeren aan de hand van de gebruiksoppervlakte (m2).
4.7.
Het hof oordeelt als volgt. De instructies van de Waarderingskamer zijn opgesteld in het kader van de kwaliteitsbewaking van het waarderingsproces. De toetssteen blijft echter de Wet WOZ. [2] De heffingsambtenaar is zodoende niet wettelijk verplicht om de in de instructies van de Waarderingskamer voorgeschreven wijze van taxeren te volgen. [3] Het hof komt daardoor tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde op basis van de bruto inhoud van de woning heeft mogen taxeren.
4.8.
Belanghebbende stelt verder dat de waardeontwikkeling van de woning ongeveer 60% hoger ligt dan bij vergelijkbare objecten. Volgens belanghebbende dient de woning te worden gewaardeerd door de WOZ-waarde van de woning voor belastingjaar 2021 met 10% te verhogen.
4.9.
Het hof volgt belanghebbende hierin niet. De woning is terecht niet gewaardeerd door de WOZ-waarde uit 2021 met 10% te verhogen, omdat dit niet de voorgeschreven methode is. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij voorbij wordt gegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De procentuele stijgingen van de WOZ-waarden van [adres 3] en [adres 2] zijn om die reden niet relevant voor de waardebepaling van de woning. [4]
4.10.
Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix en onderbouwing daarbij aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoningen zijn naar het oordeel van het hof vergelijkbaar voor wat betreft de ligging en het type woning. De heffingsambtenaar heeft blijkens de matrix voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft inzichtelijk gemaakt dat rekening is gehouden met het afnemend grensnut door het toepassen van een grondstaffel. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar hierdoor voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
4.11.
Tot slot heeft belanghebbende tijdens de zitting bij het hof betoogd dat de inhoud van de hoofdbouw volgens hem niet 429 m3 is, maar gemiddeld 356 m3 had moeten zijn. Het hof is van oordeel dat belanghebbende hiermee een nieuwe stelling inneemt. De beoordeling van deze stelling vergt een onderzoek van feitelijke aard en belanghebbende had stelling eerder kunnen inbrengen. Van de heffingsambtenaar kan redelijkerwijs niet worden verlangd dat hij tijdens de zitting zonder nadere voorbereiding op die stelling reageert. De behandeling van de nieuwe stelling zou meebrengen dat de andere partij de gelegenheid moet krijgen om daarop te reageren. Dat zou een aanzienlijke vertraging opleveren. Een afweging van het belang van belanghebbende bij de behandeling van zijn nieuwe stelling tegenover het algemene belang van een doelmatige procesgang leidt tot de conclusie dat de behandeling van die stelling in strijd zou komen met een goede procesorde. Het hof laat deze nieuwe stelling dan ook buiten behandeling.
Tussenconclusie
4.12.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.13.
Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.14.
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene Pro wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door M.E. Smorenburg, voorzitter, L.B.M. Klein Tank en J.K. Lanser, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst.
De griffier, De voorzitter,
E. Royakkers M.E. Smorenburg
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.