Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/198
uitspraak van de meervoudige kamer van 18 mei 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te [plaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, verweerder
(gemachtigden: mr. M.J.W. van den Kieboom en C.L.M. van Summeren).
Procesverloop
Met zijn beschikkingen van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde vastgesteld van (onder meer) een productielocatie drinkwater aan [de onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak). Die waarde is per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 4.950.000. In het aanslagbiljet zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekendgemaakt.
Met een uitspraak op bezwaar van 8 december 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van [de onroerende zaak] verlaagd van € 4.950.000 naar € 4.162.000, en de daarop gebaseerde aanslagen OZB overeenkomstig die laatste waarde verminderd. Ook heeft verweerder aan eiseres, conform het Besluit proceskosten Bestuursrecht, de kosten van bezwaar vergoed.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 april 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
Eiseres was op 1 januari 2020 eigenaar en gebruiker van de productielocatie drinkwater uit 1973, gelegen in het buitengebied van Schijndel. Deze onroerende zaak bestaat uit een pompgebouw (1164 m²), filtergebouw (1250 m²), 2 cascadegebouwen (van elk 42 m²), opslag-/magazijnruimte (117 m²), 4 reinwaterkelders (van elk 2500 m3), 2 waterzuiveringsbassins (van elk 2050 m3) en 24 waterwinputten, een slibopvangbassin (2000 m3), omheining en hekwerk (700 m²) en verharding/infra (3500 m²). In de waardebepaling heeft verweerder een perceel ter grootte van in totaal 225.700 m² betrokken, waarvan 7.650 m² als grond bij niet-woning betrokken en 218.050 m² als extra grond. De onroerende zaak is in 2008 gerenoveerd.
Tussen partijen zijn de objectkenmerken niet in geschil.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit primair een waarde van € 2.289.000 en subsidiair € 2.869.000. Eiseres verwijst daarvoor naar twee afzonderlijke taxatiekaarten, opgesteld door taxateur P. van As. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde (€ 4.162.000) naar de getaxeerde waarde (€ 4.166.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 29 april 2021 is opgemaakt door taxateur C.L.M. van Summeren RT. Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat hoofdzakelijk de door verweerder toegepaste verlengde levensduur en de restwaarden en de correcties wegens technische veroudering worden bestreden.
2. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van een incourant object en dat de gecorrigeerde vervangingswaarde (exclusief BTW) het juiste waarderingsvoorschrift is om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Naar het oordeel van de rechtbank geven deze gezamenlijke standpunten van partijen blijk van een juiste (rechts)opvatting; zij sluit zich er dan ook bij aan.
3. Evenmin is in geschil dat bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde uitgegaan kan worden van de Taxatiewijzers en kengetallen 0, Algemeen, deel 16, Nutsvoorzieningen en deel 26, Algemene kengetallen, zoals die golden per waardepeildatum 1 januari 2019 (Taxatiewijzers). In deze Taxatiewijzers zijn zogenaamde archetypen opgenomen. Dat zijn modellen van diverse (hierboven onder het kopje Feiten genoemde) onderdelen van de productielocatie drinkwater. Partijen zijn het erover eens – en de rechtbank onderschrijft dit – dat bij de waardering moet worden uitgegaan van de in die taxatiewijzers gehanteerde archetypes zoals verweerder die heeft vermeld in zijn taxatie.
4. De rechtbank acht deze Taxatiewijzers en de daarin vermelde kengetallen voor bepaalde archetypes in beginsel bruikbaar als hulpmiddel bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke zaak, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.
5. Volgens artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de vervangingswaarde (artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ), berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
6. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder is geslaagd in zijn bewijslast en overweegt daartoe het volgende.
7. De gehanteerde vervangingswaarden per m² voor de verschillende archetypes van het object zijn gebaseerd op de genoemde Taxatiewijzers. Verweerder heeft in zijn verweerschrift, ondersteund door het taxatierapport van zijn taxateur, daarbij steeds gemotiveerd en overtuigend uiteengezet welke afwegingen zijn gemaakt bij de waardebepaling.
8. Zo heeft verweerder in de waardebepaling een perceel ter grootte van in totaal 225.700 m² betrokken, waarvan 7.650 m² als gebouwgebonden grond. Verweerder heeft in het taxatierapport inzichtelijk gemotiveerd, en ondersteund door onder meer grondtransacties, hoe hij tot de grondwaarde is gekomen. Eiseres meent dat van een andere waarde moet worden uitgegaan en heeft voor de door haar in haar taxatie gebruikte waarden per m2 op de zitting naar voren gebracht, dat zij is uitgegaan van de waarden zoals opgenomen in het initiële taxatieverslag van verweerder. Het initiële taxatieverslag is niet van een onderbouwing voorzien en dat geldt ook voor de taxatie van eiseres. De rechtbank heeft dan ook geen aanleiding om te twijfelen aan de door verweerder op inzichtelijke wijze vastgestelde grondwaarde per m2, zoals is opgenomen in het door verweerder in beroep overgelegde taxatierapport van 29 april 2021.
9. Verweerder heeft bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde een correctie toegepast wegens functionele veroudering. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake zou moeten zijn van een correctie die verder gaat dan verweerder heeft gehanteerd terwijl dat wel op de weg ligt van eiseres (zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad (HR) van 10 juli 2015 (ECLI:NL:HR:2015:1818). Ook heeft eiseres de uitgebreide toelichting in het door verweerder ingediende verweerschrift niet of onvoldoende gemotiveerd bestreden. Gelet op het voorgaande is niet aannemelijk geworden dat de door verweerder toegepaste correctie wegens functionele veroudering te gering is.
10. Voor de correctie wegens technische veroudering gelden de regels voor stelplicht en bewijslast, zoals uiteengezet in het zogenoemde Oostflakkee-arrest (Hoge Raad: HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Daarnaast geldt in een geval als het onderhavige, waarin beide partijen de richtsnoeren van een of meer taxatiewijzers als uitgangspunt voor de waardebepaling hebben aanvaard, dat de partij die aanspraak maakt op een afwijking van deze richtsnoeren, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken (zie HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671). Omdat eiseres aanspraak maakt op een afwijking van de gehanteerde Taxatiewijzers op het punt van de restwaarden, dient zij de gronden daartoe te stellen, en – omdat verweerder deze betwist – aannemelijk te maken.
11. Eiseres heeft over de restwaarden naar voren gebracht dat in haar visie verweerder is uitgegaan van onjuiste restwaarden en kengetallen. Eiseres heeft in haar beroepschrift een aantal uitspraken genoemd. Het betreft de uitspraken van o.a. het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 25 augustus 2015 en 24 juni 2018 en het gerechtshof Den Haag van 24 november 2017 (zie ECLI:NL:GHARL:2015:6339 en ECLI:NL:GHARL:2018:3824) en ECLI:NL:GHDHA:2017:3378). Eiseres heeft andere restwaarden bepleit.
12. Verweerder heeft in het verweerschrift op inzichtelijke wijze toegelicht dat de taxateur een inpandige opname heeft uitgevoerd en daaruit heeft geconcludeerd dat het onderhoud van de onroerende zaak voldoende is, dat het voldoet aan de wensen van de gebruiker en normaal functioneert. Er is sprake van normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden. Verweerders taxateur is vervolgens voor de restwaarden uitgegaan van de onderkant van de bandbreedte voor restwaarden zoals opgenomen in de Taxatiewijzers.
13. Zoals hiervoor is overwogen dient eiseres, die aanspraak maakt op een afwijking van de door beide partijen als richtsnoer aanvaarde Taxatiewijzers op het punt van de restwaarden, de gronden daartoe te stellen, en – omdat verweerder deze betwist – aannemelijk te maken. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres daarin niet geslaagd. Het uitsluitend en zonder duidelijke op deze zaak toegespitste toelichting noemen van uitspraken in procedures die niet op de onderhavige onroerende zaak betrekking hebben, leiden niet tot twijfel aan de door verweerder vastgestelde restwaarden. Eiseres heeft geen bewijs aangeleverd dat betrekking heeft op de restwaarden van het object in geschil. De door haar genoemde restwaarden zijn niet van een onderbouwing voorzien. Ook hanteert eiseres in één van de door haar overgelegde matrices (beide ongedateerd) hogere restwaarden dan verweerder. Dit alles maakt dat niet aannemelijk is dat verweerder, mede gezien de door hem gegeven onderbouwing, van onjuiste restwaarden is uitgegaan.
14. Verder is eiseres van mening dat verweerder bij de toepassing van de correctie wegens technische veroudering ten onrechte de levensduur heeft verlengd omdat volgens eiseres uit het arrest van 31 januari 2020 van de HR (ECLI:NL:HR:2020:169) volgt dat verweerder niet automatisch mag verlengen. Het object moet volgens eiseres op de restwaarde worden gewaardeerd.
15. Het standpunt van eiseres is niet op deze zaak toegespitst. Er heeft geen automatische levensduurverlenging plaatsgevonden. Verweerder heeft op een inzichtelijke wijze in het taxatierapport en in het verweerschrift gemotiveerd waarom de levensduur van de verschillende onderdelen van de onroerende zaak is verlengd. Zo heeft verweerder toegelicht dat volgens het beleid van eiseres iedere 15 jaar alle productielocaties drinkwater worden gerenoveerd naar de stand van de techniek op dat moment. Verweerder heeft in het verweerschrift ook terecht naar voren gebracht dat het, gelet op functie en het maatschappelijk belang van de productielocaties, niet waarschijnlijk is dat het object binnen enkele jaren niet meer als zodanig in gebruik zal zijn. Het gaat immers om een productielocatie van drinkwater. De laatste renovatie was in 2008 en de volgende zal zijn in 2023. Verweerder heeft aan eiseres informatie gevraagd over de renovatie, maar niet gekregen. Naar het oordeel van de rechtbank had het echter op de weg van eiseres gelegen om nader bewijs te leveren voor haar standpunt dat verweerder ten onrechte een levensduurverlenging heeft toegepast. Zij is als eigenaar ook bij uitstek in staat tot het leveren van dat nader bewijs. Daarnaast heeft de rechtbank geen enkel aanknopingspunt voor de conclusie dat de onroerende zaak binnen afzienbare tijd niet meer (als zodanig) gebruikt zal worden of niet meer (als zodanig) bruikbaar zal zijn. Daarom is de rechtbank van oordeel dat verweerder terecht een levensduurverlenging heeft toegepast. De hoogte van de levensduurverlenging komt de rechtbank, mede gelet op de aanknopingspunten die de Taxatiewijzers daarvoor bieden, ook niet te groot voor.
16. Aan het oordeel dat verweerder erin is geslaagd het van hem verlangde bewijs te leveren, doet niet af wat eiseres daartegen heeft aangevoerd. In de door eiseres overgelegde waardematrices is tot een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 2.289.000 respectievelijk € 2.869.000 geconcludeerd. Uit die matrices noch de daarop ter zitting gegeven toelichting kan worden opgemaakt waarop de door de taxateur bij de waardebepaling gekozen prijzen, percentages en factoren zijn gebaseerd. Eiseres heeft niet met onderbouwende gegevens inzichtelijk gemaakt hoe zij tot de door haar bepleite waarden is gekomen. Als weerspreking van de door verweerder verdedigde waarde schieten de taxatiekaarten daarom tekort.
17. Uit het voorgaande volgt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voor waardepeildatum 1 januari 2019 bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde van
€ 4.162.000 voor het object [de onroerende zaak] niet te hoog is.
€ 4.162.000 voor het object [de onroerende zaak] niet te hoog is.
18. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M.S. Requisizione, voorzitter, en mr. C.F.E. van Olden-Smit en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 18 mei 2022.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.