Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 20/825 en SHE 20/2664
uitspraak van de meervoudige kamer van 10 november 2021 in de zaak tussen
[naam sportclub] , te [plaatsnaam] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder
(gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).
Procesverloop
Bij afzonderlijke beschikkingen van 28 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend gecombineerd aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [naam sportclub] en [naam sportclub] Velden te [plaatsnaam] (hierna tezamen: de bedrijfsobjecten), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op respectievelijk € 358.000 en € 1.871.000. In dit aanslagbiljet zijn ook bekend gemaakt de aanslagen voor het jaar 2019 in de van eiseres als eigenaar en gebruiker geheven onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het bedrijfsobject [naam sportclub] en in de van eiseres als gebruiker geheven OZB voor het bedrijfsobject [naam sportclub] Velden.
Bij uitspraak op bezwaar van 7 februari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarden van de onroerende zaken gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Het beroep met betrekking tot het bedrijfsobject [naam sportclub] (hierna: de Kantine) is geregistreerd onder zaaknummer SHE 20/825 , het beroep met betrekking tot het bedrijfsobject [naam sportclub] (hierna: de Sportvelden) onder zaaknummer SHE 20/2664 .
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft via een beeldverbinding (Skype) plaatsgevonden op 3 mei 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. P.H.R. Roijmans, taxateur.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting aangehouden, om de gemachtigde van eiseres in de gelegenheid te stellen inhoudelijk te reageren op het verweerschrift van verweerder.
De gemachtigde van eiseres heeft bij brief van 10 mei 2021 een nadere reactie ingediend.
Verweerder heeft daarop gereageerd bij brief van 18 mei 2021.
Het nadere onderzoek ter zitting heeft via een beeldverbinding (Skype) plaatsgevonden op 15 juli 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. P.H.R. Roijmans, taxateur.
Overwegingen
Goede procesorde
1. Verweerder heeft bij brief van 22 april 2021 een verweerschrift, twee taxatierapporten en taxatiekaarten ingediend, die op dezelfde dag door de rechtbank zijn ontvangen. Eiseres heeft deze stukken ook op 22 april 2021 per email ontvangen. De eerste zitting vond plaats op 3 mei 2021. Gelet op artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), waarin staat dat uiterlijk op de elfde dag voor de zitting nadere stukken moeten zijn ontvangen, zijn het verweerschrift en de daarbij gevoegde stukken door eiseres op tijd ontvangen. Maar, hoewel deze termijn van tien dagen in acht is genomen, kunnen er zich gevallen voordoen waarin het zo laat indienen van het verweerschrift en de daarbij gevoegde bijlagen in strijd met de goede procesorde is. De gemachtigde van eiseres heeft in dit verband op zitting gesteld dat hij niet in de gelegenheid is geweest om de bij het verweerschrift gevoegde taxatierapporten en taxatiekaarten te bestuderen en te bespreken met zijn taxateur zodat hij daarop ter zitting adequaat kan reageren. De rechtbank heeft, om recht te doen aan de goede procesorde, waarbij is meegewogen de omvang van het verweerschrift (16 pagina’s), de taxatierapporten en de taxatiekaarten, het onderzoek ter zitting geschorst en de gemachtigde van eiseres in de gelegenheid gesteld binnen 3 weken na de zitting inhoudelijk op het verweerschrift, de taxatierapporten en de taxatiekaarten te reageren. Hiermee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende tegemoetgekomen aan het belang van eiseres om een nader overleg tussen haar gemachtigde en de taxateur mogelijk te maken.
Feiten
2. Eiseres, een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid, is eigenaar en gebruiker van de Kantine en gebruiker van de Sportvelden. De gemeente [plaatsnaam] is eigenaar van de Sportvelden. De Kantine omvat een clubgebouw (199 m²), een tribune (101 m²), een was-/kleedruimte (80 m²), een kantine (217 m²), een opslag-/magazijnruimte (17 m²) en twee kadastrale percelen gebouwgebonden grond (669 m2). De Sportvelden omvatten vijf voetbalvelden, een hoofdveld (8.635 m²), een kunstgrasveld (7.446 m²), twee wedstrijdvelden (tweemaal 7.873 m²) en een trainingsveld (7.436 m²), negen lichtmasten, een opslag-/magazijnruimte (17 m²), een was-/kleedruimte (497 m²), fietsenstalling en een verharding (3.640 m²). Tot de Sportvelden behoren verder twee percelen grond, tezamen groot 113.447 m², waarvan een gedeelte, groot 50.630 m², in de waardering is betrokken. Het in de waardering betrokken gedeelte bestaat uit de ondergrond van de sportvelden (39.263 m²), de gebouwgebonden grond (1.027 m²) en extra grond (in de stukken ook ‘restgrond’ en ‘overgrond’ genoemd) (10.340 m²).
Geschil en beoordeling
3. In geschil zijn de vastgestelde waarden van de Kantine en de Sportvelden op de waardepeildatum 1 januari 2018.
4. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde van de Kantine nader moet worden vastgesteld op primair € 157.000, subsidiair € 248.000 en dat de waarde van de Sportvelden nader moet worden vastgesteld op primair € 1.337.000 en subsidiair € 1.426.000. Hierbij heeft eiseres verwezen naar de door haar overgelegde taxatierapporten van taxateur P. van As.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde van de Kantine en de Sportvelden van respectievelijk € 358.000 en € 1.871.000 niet te hoog zijn. Verweerder verwijst ter onderbouwing hiervan naar de getaxeerde waarden (€ 369.000 en € 2.115.000), zoals opgenomen in de taxatierapporten die op 15 april 2021 zijn opgesteld door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans.
Juridisch kader
6. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarden van de onroerende zaken op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moeten worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich aan bij deze, naar haar oordeel juiste, gezamenlijke opvatting van partijen.
7. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
8. Artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is een hulpmiddel bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Op grond van dit artikellid wordt de vervangingswaarde van een onroerende zaak berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.
9. Verweerder dient te bewijzen dat de vastgestelde waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen te worden betrokken. Alleen als de rechtbank oordeelt dat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. [1]
De objectafbakening
10. Volgens eiseres heeft verweerder de verharding van 3.640 m2 (de verharding) bij de bepaling van de waarde van de Sportvelden ten onrechte aangemerkt als een deel daarvan. Hiermee werpt eiseres (ook) een objectafbakeningsvraag op, te weten of de verharding op grond van artikel 16 van Pro de Wet WOZ moet worden aangemerkt als een tot de Sportvelden behorend (deel van een) eigendom. Omdat de objectafbakening de eerste stap in de waardebepaling is, zal de rechtbank deze vraag als eerste behandelen.
De rechtbank stelt voorop dat aan verweerder bij de objectafbakening geen enkele beoordelingsvrijheid toekomt [2] en dat de rechtbank zich van het geven van een oordeel over de objectafbakening niet mag laten weerhouden door de omstandigheid dat partijen in de gedingstukken van een andere opvatting zijn uitgegaan. [3] In dit geval is daarbij mede van belang dat, als een object meer dan één eigenaar heeft en elk van hen eigenaar is van een deel van het object, het object niet één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van Pro de Wet WOZ kan zijn [4] .
11. Gelet op de ligging van de verharding (voor de Kantine en rondom het tot de Sportvelden behorende hoofdveld) zou de verharding in beginsel op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ, afhankelijk van de omstandigheden, één onroerende zaak kunnen vormen met de Kantine, met de Sportvelden of deels met de Kantine en deels met de Sportvelden. De eerste en de laatste mogelijkheid vallen af, omdat vaststaat dat de verharding eigendom van de gemeente is terwijl de Kantine eigendom is van eiseres. Omdat de gemeente ook de eigenaar is van de andere van de Sportvelden deel uitmakende (gedeelten van) eigendommen, is de eigendomssituatie geen beletsel voor de tweede mogelijkheid.
12. Dan resten nog de vragen of de verharding en de andere van de Sportvelden deel uitmakende (gedeelten van) eigendommen in gebruik zijn bij dezelfde belastingplichtige (in dit geval: eiseres) en, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. In dit verband heeft eiseres aangevoerd dat de verharding een parkeerterrein is dat door eenieder volgtijdig kan worden gebruikt. De rechtbank begrijpt dit aldus dat eiseres op grond van artikel 24, vijfde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ heeft willen betogen dat degene die het parkeerterrein voor volgtijdig gebruik ter beschikking heeft gesteld (de terbeschikkingsteller) het gebruik van de verharding heeft. Volgens eiseres is zij niet de terbeschikkingsteller, dus zijn, zo begrijpt de rechtbank wat eiseres op dit punt aanvoert, de verharding en de andere van de Sportvelden deel uitmakende (gedeelten van) eigendommen niet in gebruik bij dezelfde belastingplichtige.
13. Deze beroepsgrond faalt reeds omdat de verharding geen parkeerterrein is dat door eenieder volgtijdig kan worden gebruikt. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende. In het taxatierapport omschrijft taxateur P.H.R.J. Roijmans de verharding als een
“asfaltverharding (…) ter plaatse van de fietsenstalling, aan de voorzijde van [de Kantine] en rondom het hoofdveld zodat het hoofdveld rondom per auto/ambulance bereikbaar is”.Mede gelet op de in het taxatierapport opgenomen foto’s van de verharding heeft de rechtbank geen aanleiding om aan de juistheid van deze omschrijving te twijfelen. Dit in aanmerking nemend, mist het standpunt van eiseres dat de verharding een parkeerterrein is dat door eenieder volgtijdig kan worden gebruikt, feitelijke grondslag. In het midden kan blijven of dit standpunt, zou het wel steun hebben gevonden in de feiten, van betekenis voor de objectafbakening zou zijn geweest.
“asfaltverharding (…) ter plaatse van de fietsenstalling, aan de voorzijde van [de Kantine] en rondom het hoofdveld zodat het hoofdveld rondom per auto/ambulance bereikbaar is”.Mede gelet op de in het taxatierapport opgenomen foto’s van de verharding heeft de rechtbank geen aanleiding om aan de juistheid van deze omschrijving te twijfelen. Dit in aanmerking nemend, mist het standpunt van eiseres dat de verharding een parkeerterrein is dat door eenieder volgtijdig kan worden gebruikt, feitelijke grondslag. In het midden kan blijven of dit standpunt, zou het wel steun hebben gevonden in de feiten, van betekenis voor de objectafbakening zou zijn geweest.
14. Uit de hiervoor geciteerde, door taxateur P.H.R.J. Roijmans gegeven en door de rechtbank aannemelijk bevonden, omschrijving van de verharding volgt naar het oordeel van de rechtbank ook dat de verharding en de andere van de Sportvelden deel uitmakende (gedeelten van) eigendommen, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
Gesteld noch gebleken is dat de objectafbakening waarvan verweerder bij de bepaling van de waarden van de Kantine en de Sportvelden is uitgegaan, op andere punten onjuist is.
15. Ten overvloede merkt de rechtbank nog op dat de taxateur van verweerder bij de in de beroepsfase uitgevoerde taxatie de oppervlakte van de verharding opnieuw heeft ingemeten. Op grond daarvan heeft hij geconcludeerd dat de verharding een oppervlakte van 4.786 m² in plaats van 3.640 m² heeft. Tot deze conclusie is de taxateur pas geruime tijd na de bepaling van de vastgestelde waarde van de Sportvelden gekomen. Bij die bepaling is er dan ook geen rekening mee gehouden.
De Taxatiewijzers
16. Verweerder heeft bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de Kantine en de Sportvelden de Taxatiewijzer Sport, de Taxatiewijzer Algemeen [5] en de Taxatiewijzer Algemene kengetallen [6] gebruikt. Eiseres is het eens met het gebruik van deze taxatiewijzers voor de waardering van de Kantine en de Speelvelden. Nu niet in geschil is dat de genoemde taxatiewijzers geschikt zijn om mede aan de hand daarvan de waarden van de Kantine en de Sportvelden te bepalen, zal ook de rechtbank deze taxatiewijzers en de daarin vermelde kengetallen tot richtsnoer nemen. Hierbij overweegt de rechtbank nog het volgende. Als een partij op een bepaald punt wil afwijken van een taxatiewijzer die volgens beide partijen geschikt is om bij de bepaling van de waarde(n) van de onroerende zaak of zaken te worden gebruikt, dient die partij feiten te stellen en bij betwisting daarvan door de wederpartij aannemelijk te maken, die het oordeel kunnen dragen dat de afwijking nodig is om de uitkomst van de waardebepaling te laten voldoen aan – in dit geval - artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Verder is de vermelding van een kengetal in de taxatiewijzer(s) die volgens beide partijen geschikt is om bij de bepaling van de waarde(n) van de onroerende zaak of zaken te worden gebruikt, weliswaar voldoende om er vanuit te gaan dat het kengetal ook bij de bepaling van de waarde(n) van de onroerende zaak of zaken kan worden gebruikt, maar steeds zal de partij die zich op dat kengetal beroept, zich ervan rekenschap moeten geven dat de individuele omstandigheden van de betreffende onroerende zaak of zaken tot gevolg kunnen hebben dat het aan de taxatiewijzer(s) ontleende kengetal voor de betreffende onroerende zaak of zaken moet worden bijgesteld of zelfs buiten toepassing moet worden gelaten.
De vastgestelde waarde van de Kantine
De deelwaarde van de gebouwgebonden grond.
17. Partijen verschillen van mening over de deelwaarde van de gebouwgebonden grond, die in de taxatiekaart bij het taxatierapport van P.H.R.J. Roijmans is aangeduid als “Erf, grond bij niet-woning”.
18. Verweerder stelt dat de deelwaarde van de gebouwgebonden grond moet worden berekend op basis van een rekenprijs van € 155 per m2 en beroept zich daartoe op de Taxatiewijzer Sport, waar op blz. 54 is gesteld:
“Als richtlijn voor de te hanteren prijs voor gebouwgebonden grond bij objecten rondom sport kan de gehanteerde prijs voor grond voor objecten met de bestemming bijzondere doeleinden worden aangehouden. Het betreft hier de grond onder en om opstallen, welke deel uitmaken van een sportcomplex (sportvelden) met grotere oppervlakte. Verenigingsgebouwen/clubhuizen zonder sportveld (zoals het clubhuis van postduivenhouders, biljarters, gymzalen etc.) beschikken over het algemeen over weinig grond.”
19. In het taxatierapport van P.H.R.J. Roijmans staat dat de rekenprijs van € 155 per m2 exclusief btw € 10 lager is dan de prijs die de gemeente op de waardepeildatum hanteert voor grond voor objecten met de bestemming bijzondere doeleinden. Daarvoor heeft hij “gekeken naar grondprijs Voorzieningen voor Algemene en Bijzondere doeleinden (VAB-prijs)”.
20. Verweerder wijst in het verweerschrift voorts op de op bladzijde 8 van het taxatierapport van P.H.R.J. Roijmans opgenomen tabel ‘Gronduitgifte prijzen VAB van
27 juni 2018’ waarin in de kolom ‘Grondprijs volgens grondbeleid’ voor het jaar 2018 een
27 juni 2018’ waarin in de kolom ‘Grondprijs volgens grondbeleid’ voor het jaar 2018 een
m²-prijs van € 165 is vermeld. Verder verwijst verweerder naar de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 1 mei 2018 [7] . Weliswaar heeft het gerechtshof Den Haag in zijn uitspraak van 19 maart 2019 [8] deze uitspraak van rechtbank Rotterdam vernietigd, maar verweerder geeft onder verwijzing naar annotaties in Vakstudie Nieuws en Belastingblad de voorkeur aan de uitspraak van de rechtbank Rotterdam boven de uitspraak van gerechtshof Den Haag.
21. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de gebouwgebonden grond voor 50% van de uitgifteprijs in de waardering moet worden betrokken. Zij beroept zich daartoe op een uitspraak van de rechtbank Limburg van 30 april 2015 [9] . Daarin overweegt de rechtbank Limburg: “
Voor wat betreft de waarde van de gebouwgebonden grond is verweerder uitgegaan van 50% van de gemeentelijke gronduitgifteprijs voor gronden met bestemming maatschappelijke doeleinden in Venray. Deze bedraagt € 90,-. Ook dit is overeenkomstig de in de Taxatiewijzer Sport 2013 daarvoor gehanteerde richtlijnen.”
Voor wat betreft de waarde van de gebouwgebonden grond is verweerder uitgegaan van 50% van de gemeentelijke gronduitgifteprijs voor gronden met bestemming maatschappelijke doeleinden in Venray. Deze bedraagt € 90,-. Ook dit is overeenkomstig de in de Taxatiewijzer Sport 2013 daarvoor gehanteerde richtlijnen.”
22. Uit het vorenstaande volgt dat tussen partijen niet in geschil is dat bij de bepaling van de rekenprijs van de gebouwgebonden grond moet worden uitgegaan van de uitgifteprijs van grond voor objecten met de bestemming bijzondere doeleinden. Eiseres betwist echter de door verweerder genoemde rekenprijs van € 155 per m².
22. Naar het oordeel van de rechtbank laat het feit dat in de Taxatiewijzer Sport is vermeld dat als richtlijn voor gebouwgebonden grond bij “objecten rondom sport” de prijs voor grond voor objecten met de bestemming bijzondere doeleinden kan worden aangehouden onverlet dat, nu eiseres heeft betwist dat de waarde per m2 van de gebouwgebonden grond
€ 155 bedraagt, verweerder de feiten dient te stellen en bij betwisting door eiseres aannemelijk dient te maken, op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat de door hem gebruikte rekenprijs van € 155 per m2 niet te hoog is. Verweerder is hierin niet geslaagd. Gegevens van markttransacties op grond waarvan geconcludeerd kan worden dat de door hem gebruikte rekenprijs van € 155 per m2 niet te hoog is, heeft verweerder niet in het geding gebracht. Evenmin heeft verweerder andere objectieve, controleerbare gegevens die een rekenprijs van € 155 per m² onderbouwen overgelegd. Deze beroepsgrond van eiseres slaagt.
Aanpassing van de technische levensduur
24. Verweerder is bij de bepaling van de correcties voor technische veroudering van de ruwbouw, afbouw en installaties van het clubgebouw, tribune, was/kleedruimte, kantine en opslag/magazijn uitgegaan van de hieronder in de kolom ‘TTLD’ vermelde (verwachte) totale technische levensduren, gerekend vanaf het bouwjaar (1981). De daarmee corresponderende resterende technische levensduren staan in de kolom ‘RTLD’. In de kolom ‘GTLDTW’ staan de in de Taxatiewijzer Sport en de Taxatiewijzer Algemene kengetallen infrastructuur, genoemde archetypes voor het clubgebouw en kantine S1502702, voor tribune S1402400, voor was/kleedruimte S1603002, en voor opslag/magazijn B5101300 vermelde gemiddelde (verwachte) minimum en maximum technische levensduren, gerekend vanaf het bouwjaar. In de kolom ‘LDV’ staan de verschillen tussen GTLDTW en TTLD; dit betreft de door verweerder toegepaste levensduurverlengingen.
BWJR 1981
onderdeel
TTLD
RTLD
GTLDTW
LDV
clubgebouw/
ruwbouw
47 jaar
10 jaar
40 jaar
7 jaar
kantine
afbouw
42 jaar
5 jaar
25 jaar
17 jaar
installaties
42 jaar
5 jaar
17 jaar
25 jaar
tribune
ruwbouw
47 jaar
10 jaar
30 jaar
17 jaar
afbouw
42 jaar
5 jaar
20 jaar
22 jaar
installaties
42 jaar
5 jaar
17 jaar
25 jaar
was/
ruwbouw
47 jaar
10 jaar
43 jaar
4 jaar
kleedruimte
afbouw
42 jaar
5 jaar
20 jaar
22 jaar
installaties
42 jaar
5 jaar
17 jaar
25 jaar
opslag/
ruwbouw
47 jaar
10 jaar
45 jaar
2 jaar
magazijn
afbouw
42 jaar
5 jaar
30 jaar
12 jaar
installaties
42 jaar
5 jaar
20 jaar
22 jaar
25. Verweerder stelt dat wat betreft de levensduur voor de afbouw en de installaties is aangesloten bij de relevante taxatiewijzers. De rechtbank begrijpt dat verweerder daarmee doelt op de bladzijden 50 en 52 van de Taxatiewijzer Sport en pagina 25 en 26 van de Taxatiewijzer Algemene Kengetallen. Daar is over de verlenging van de levensduur vermeld:
“Onderhoud objecten
Het gebruik en de staat van onderhoud van een object zijn onderdelen die van invloed zijn op de resterende levensduur en de restwaarde. Voor onderhoud wordt er onderscheid gemaakt of er sprake is van ondergemiddeld, gemiddeld of bovengemiddeld onderhoud ten opzichte van vergelijkbare objecten. Aan de hand van de bepaling binnen welke categorie het onderhoud van een object valt, vertaalt dit zich in de mate waarmee de levensduur kan worden verlengd zodra de verwachte levensduur verstrijkt.
Onderstaande tabel geeft dit weer.
Onderdeel
Ondergemiddeld
Gemiddeld
Bovengemiddeld
Ruwbouw
5 jaar
10 jaar
15 jaar
Afbouw
3 jaar
5 jaar
10 jaar
Installaties
3 jaar
5 jaar
10 jaar
26. De rechtbank stelt vast dat op de waardpeildatum 1 januari 2018 de technische levensduren van de afbouw en installaties voor alle in r.o. 24 vermelde objecten op de waardepeildatum ruimschoots waren verstreken. In dit verband wijst de rechtbank op de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 4 mei 2021 [10] , waarin onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 [11] het volgende is overwogen:
“
Gelet op het laatstgenoemde arrest rust in een geval als het onderhavige, waarin partijen het erover eens zijn dat de Taxatiewijzer als uitgangspunt wordt genomen, de bewijslast op de heffingsambtenaar om de feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat aanleiding bestaat voor een aanpassing van de op basis van de Taxatiewijzer gekozen uitgangspunten voor de technische afschrijving, te weten een verlenging van de geschatte levensduur van objectonderdelen en (daarmee) van het aantal gebruiksjaren waarin de conform de Taxatiewijzer geschatte restwaarden worden bereikt. De heffingsambtenaar heeft immers een verlenging toegepast van de aanvankelijk door hem op basis van de Taxatiewijzer geschatte levensduur, die bovendien buiten de in de Taxatiewijzer vermelde bandbreedte ligt. (…).”
Gelet op het laatstgenoemde arrest rust in een geval als het onderhavige, waarin partijen het erover eens zijn dat de Taxatiewijzer als uitgangspunt wordt genomen, de bewijslast op de heffingsambtenaar om de feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat aanleiding bestaat voor een aanpassing van de op basis van de Taxatiewijzer gekozen uitgangspunten voor de technische afschrijving, te weten een verlenging van de geschatte levensduur van objectonderdelen en (daarmee) van het aantal gebruiksjaren waarin de conform de Taxatiewijzer geschatte restwaarden worden bereikt. De heffingsambtenaar heeft immers een verlenging toegepast van de aanvankelijk door hem op basis van de Taxatiewijzer geschatte levensduur, die bovendien buiten de in de Taxatiewijzer vermelde bandbreedte ligt. (…).”
27. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij de Kantine een verlenging van de aanvankelijk door hem op basis van de Taxatiewijzers geschatte levensduur heeft toegepast, die buiten de in de Taxatiewijzers vermelde bandbreedte ligt. In dat geval rust op verweerder de bewijslast. De rechtbank stelt vast dat verweerder geen nadere onderbouwing van die verlenging van de levensduur heeft gegeven omdat verweerder ten onrechte ervan uitging dat de bewijslast hiervan op eiseres rustte. Deze beroepsgrond van eiseres slaagt.
28. Nu verweerder de rekenprijs van € 155 per m² van de grond bij niet-woning en de verlenging van de levensduur onvoldoende heeft onderbouwd, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de Kantine niet te hoog is. Het geringe verschil tussen de getaxeerde waarde van € 369.000 en de vastgestelde waarde van
€ 358.000 is onvoldoende om het een en ander te compenseren, nog daargelaten of de getaxeerde waarde van de Kantine de toetsing aan artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ kan doorstaan. Gelet op het voorgaande hoeft niet meer te worden ingegaan op de overige beroepsgronden van eiseres betreffende de vastgestelde waarde van de Kantine en de onderbouwing daarvan door verweerder.
De vastgestelde waarde van de Sportvelden
29. Verweerder heeft gesteld dat eiseres geen belang heeft bij de beschikking waarbij de waarde van de Sportvelden is vastgesteld omdat voor de Sportvelden op grond van artikel 4, vierde lid, van de Verordening op de heffing en de invordering van onroerende-zaakbelastingen in de gemeente ’s-Hertogenbosch 2018 een vrijstelling van de gebruikersbelasting geldt. De rechtbank volgt verweerder niet in dit standpunt, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2020 [12] , waaruit volgt dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking bekend is gemaakt, bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde een belang heeft.
30. Wat betreft de door verweerder gehanteerde prijs van € 155 per m2 voor 1.027 m2 gebouwgebonden grond, in de taxatiekaart van P.H.R.J. Roijmans aangeduid als: “Erf, grond bij niet-woning”, wijst de rechtbank op wat hiervoor in de overwegingen 17 tot en met 23 is overwogen. De inhoud van deze overwegingen merkt de rechtbank, mutatis mutandis, als hier als herhaald en ingelast aan.
31. Ter onderbouwing van de door verweerder gehanteerde prijs van € 15 per m² voor de extra grond (10.340 m²) en de ondergrond van de Sportvelden (39.263 m²) heeft verweerder twee transacties genoemd, te weten een transactie in Nuland en een transactie in Berlicum, Van de bij de transacties overgedragen percelen heeft verweerder de oppervlakte van de percelen, de data van verkoop en de koopsommen vermeld. De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting gesteld dat hij de door verweerder genoemde transacties niet heeft kunnen vinden en heeft – bij gebrek aan wetenschap - betwist dat de transacties naar aard en bestemming met de extra grond en de ondergrond van de Sportvelden vergelijkbare grond betreffen. Verweerder heeft geen gegevens over de transacties overgelegd waaruit zou kunnen blijken dat de bij deze transacties overeengekomen koopsommen geschikt zijn om daaruit de waarde van de extra grond (10.340 m²) en de ondergrond van de Sportvelden te herleiden. Verweerder heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde prijs van € 15 per m² voor de extra grond en de ondergrond van de Sportvelden niet te hoog zijn.
32. Nu verweerder de waarde van de grond onvoldoende heeft onderbouwd en deze waarde (door verweerder getaxeerd op € 903.230), een substantieel deel uitmaakt van de waarde van de Sportvelden, heeft hij niet bewezen dat hij de waarde van de Sportvelden niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Gelet op het voorgaande, hoeft de rechtbank niet meer in te gaan op de overige beroepsgronden van eiseres betreffende de vastgestelde waarde van de Sportvelden en de onderbouwing daarvan door verweerder.
Heeft eiseres voldaan aan haar bewijslast?
33. Omdat verweerder niet erin is geslaagd te bewijzen dat de vastgestelde waarden van de Kantine en de Sportvelden niet te hoog zijn, komt de vraag aan de orde of eiseres erin geslaagd is te bewijzen dat de door haar verdedigde waarden van de Kantine van primair
€ 157.000 en subsidiair € 248.000 niet te laag zijn. De rechtbank overweegt daarover het volgende.
De door eiseres verdedigde waarde van de Kantine
34. Eiseres heeft de door haar gehanteerde rekenprijs van de gebouwgebonden grond van
€ 77,50 per m2 niet met verkoopprijzen of andere controleerbare gegevens onderbouwd. Verder gaat eiseres uit van lagere restwaardes van de gebouwde delen van de Kantine dan die, welke van toepassing zijn volgens de eerdergenoemde taxatiewijzers. Omdat tussen partijen niet in geschil is dat deze taxatiewijzers bij de bepaling van de waarde van de Kantine moeten worden gebruikt, ligt het op de weg van eiseres om op inzichtelijke en controleerbare wijze aannemelijk te maken dat een afwijking van de taxatiewijzers op het punt van de restwaarden in dit geval nodig is om te komen tot een waarde die in overeenstemming is met artikel 17, derde lid, Wet WOZ. Dat heeft eiseres niet gedaan.
Gelet op voorgaande heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat de door haar bepleite waarde van de Kantine van primair € 157.000 en subsidiair € 248.000 niet te laag is.
De door eiseres verdedigde waarde van de Sportvelden
35. Eiseres heeft de door haar gehanteerde rekenprijs van de gebouwgebonden grond van
€ 77,50 niet met verkoopprijzen of andere controleerbare gegevens onderbouwd. Hetzelfde geldt voor de rekenprijs van € 12,60 per m2 voor de ondergrond sportvelden en de restgrond. Gelet hierop heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat de door haar bepleite waarde van de Sportvelden van primair € 1.337.000 en subsidiair € 1.426.000 niet te laag is.
Slotsom
36. Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat het beroep gegrond is. Omdat geen van beide partijen geslaagd is in het van haar verlangde bewijs, zal de rechtbank, om het haar voorgelegde geschil definitief te beslechten, zelf in de zaak voorzien door de uitspraak op bezwaar te vernietigen, de waarde van de Kantine per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019 schattenderwijs vast te stellen op € 350.000 en de waarde van de Sportvelden per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, schattenderwijs vast te stellen op € 1.800.000. De rechtbank zal de aan eiseres opgelegde aanslagen OZB overeenkomstig die waarde verlagen en bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar.
37. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
Anders dan eiseres ziet de rechtbank geen aanleiding voor vergoeding van de kadastrale uittreksels, aangezien eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat die kosten zijn gemaakt. De rechtbank ziet ook geen aanleiding voor vergoeding van taxatiekosten inclusief btw, voor zover het de Kantine betreft, aangezien verweerder onbetwist heeft gesteld dat eiseres btw-plichtige activiteiten verricht, waardoor die btw in aftrek kan worden gebracht. Wel zal de btw voor het opstellen van de taxatiekosten voor de sportvelden worden vergoed. De rechtbank ziet evenmin aanleiding voor een afzonderlijke vergoeding van de door eiseres overgelegde aanvullende taxatiekaarten. Overeenkomstig het arrest van de Hoge Raad van
9 december 2016 [13] laten de stukken van het geding geen andere conclusie toe dan dat de taxatiekaarten slechts een nadere onderbouwing bevatten van de door eiseres ingebrachte taxatierapporten. De taxatiekaarten kunnen daarom niet worden aangemerkt als een verslag als bedoeld in artikel 1, aanheft en letter b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb).
38. De rechtbank volgt verweerder niet in diens standpunt dat de taxateur van eiseres. P. van As, niet deskundig is en dat daarom geen vergoeding hoeft te worden betaald voor de door eiseres overgelegde taxatie van Van As. Hierbij overweegt de rechtbank dat het bij de toekenning van een vergoeding voor de kosten van een taxatierapport opgesteld door een taxateur, allereerst erom gaat dat sprake is van kosten die de belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken. Een belanghebbende die ter onderbouwing van zijn standpunt over de waarde van een onroerende zaak een taxatierapport aan de heffingsambtenaar of de rechter overlegt, zal in het algemeen aan deze eis voldoen [14] . Er zijn geen scholings- of andere eisen geformuleerd waaraan een taxateur moet voldoen [15] . Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat de kosten voor het taxatierapport niet voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank zal dan ook een vergoeding van de taxatiekosten toekennen.
39. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.132 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, een bedrag per punt van € 265, wegingsfactor voor het gewicht van de zaak 1, 1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting op 3 mei 2021, 0,5 punt voor repliek, 0,5 punt voor het verschijnen ter nadere zitting op 15 juli 2021, waarde per punt € 534, wegingsfactor voor het gewicht van de zaak 1). Onder verwijzing naar de ‘Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties’, Staatscourant 2018, 28796’, stelt de rechtbank de kosten die eiseres in verband met het beroep heeft moeten maken voor het opstellen van het taxatierapport voor de Kantine op € 880 (8 uur ad € 110 per uur, exclusief btw) en voor het opstellen van het taxatierapport voor de Sportvelden op
€ 1.064,80 (8 uur ad € 110 per uur, inclusief btw). De totale vergoeding komt daarmee op
€ 4.076,80.
€ 1.064,80 (8 uur ad € 110 per uur, inclusief btw). De totale vergoeding komt daarmee op
€ 4.076,80.
40. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht (€ 354) vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de Kantine per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vast op € 350.000 en vermindert de voor de Kantine opgelegde aanslagen in de voor dat jaar van eiseres als eigenaar en gebruiker geheven OZB overeenkomstig die waarde;
- stelt de waarde van de Sportvelden per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vast op € 1.800.000 en vermindert de voor de Sportvelden opgelegde aanslag in de voor dat jaar van eiseres als gebruiker geheven OZB overeenkomstig die waarde;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 354 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van
€ 4.076,80.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, voorzitter, mr. F.M.S. Requisizione en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 10 november 2021.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.