Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 14 / 3120
uitspraak van de meervoudige kamer van 30 april 2015 in de zaak tussen
[stichting], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Venray, verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 31 januari 2014 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken gelegen aan de [adres] [nummer 1]en [nummer 2] te [plaats] vastgesteld op respectievelijk
€ 1.133.000,- (de opstal) en € 1.096.000,- (de terreinen), beide per waardepeildatum 1 januari 2013 en voor het belastingjaar 2014.
Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen voornoemd besluit.
Bij besluit van 2 september 2014 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaken gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft tevens een verweerschrift ingediend. In het verweerschrift heeft verweerder de waarde van Sportlaan [nummer 1] verlaagd naar € 992.198,- en de waarde van Sportlaan [nummer 2] naar € 1.013.802,-. Voorts is de objectafbakening gewijzigd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 april 2015. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigd door [naam 1], [naam 2], [naam 3] en [naam 4]. Namens verweerder zijn verschenen mr. R.P.M.M. Mols, S. Holtman en P.J. Mulder, taxateur.
Overwegingen
1. Eiseres is genothebbende krachtens beperkt recht (recht van opstal, respectievelijk recht van erfpacht) en tevens gebruikster van de objecten [adres] [nummer 1] en [nummer 2]. Het betreft een sportcomplex ten behoeve van voetbal en korfbal. Het totale complex beslaat 59.083 m². Het complex bestaat uit een clubhuis, gebouwd in 2013, en vier sportvelden, waarvan één kunstgrasveld en drie grasvelden. Het clubhuis bestaat uit twee niveaus en de oppervlakte van beide niveaus van het clubhuis tezamen bedraagt 1.025 m². Van het clubhuis maken onderdeel uit de kantine, de was-/kleedruimten en de overige ruimten. De in aanmerking genomen gebouwgebonden grond bedraagt 2.050 m². Voor het overige is in de waardering betrokken de niet-gebouwgebonden grond waarvan onder andere de hiervoor genoemde sportvelden deel uitmaken. Tevens is bij de waardering in aanmerking genomen de verlichting en de overige terreininrichting. Het complex is gelegen aan de rand van de bebouwde kom in het dorp [plaats].
2. De rechtbank overweegt allereerst dat, nu verweerder zich in het verweerschrift op het standpunt heeft gesteld dat de bij het bestreden besluit gehandhaafde waarden te hoog zijn vastgesteld, het bestreden besluit reeds hierom voor vernietiging in aanmerking komt en het beroep ook reeds om deze reden gegrond zal worden verklaard. Ook verweerders standpunt met betrekking tot de objectafbakening biedt grond voor het oordeel dat het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking komt. Verweerder heeft zich immers bij verweerschrift op het gewijzigde standpunt gesteld dat de opstal (inclusief de gebouw- gebonden grond) en het terrein in de aanslag en in het bestreden besluit ten onrechte zijn aangemerkt als afzonderlijke onroerende zaken. Het bestreden besluit zal, wegens strijd met het bepaalde in artikel 16 van Pro de Wet WOZ, ook op dit punt worden vernietigd en het beroep zal ook om deze reden gegrond worden verklaard.
3. De rechtbank ziet vervolgens in de door verweerder bij het verweerschrift voor het totale sportcomplex vastgestelde waarde van € 2.006.000,- en het nader ingenomen standpunt ten aanzien van de objectafbakening aanleiding te bezien of de mogelijkheid bestaat om na vernietiging van het bestreden besluit het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), finaal te beslechten. De rechtbank zal derhalve het geschil verder inhoudelijk beoordelen.
4. Tussen partijen is allereerst in geschil de bevoegdheid van de ambtenaar tot het nemen van het bestreden besluit nu het besluit niet zelfstandig uitdrukking geeft aan de herkomst van die bevoegdheid.
5. De rechtbank stelt vast dat het bestreden besluit door de Afdelingsmanager Middelen, [afdelingsmanager], is ondertekend. Uit het bij het verweerschrift overgelegde ‘Aanwijzingsbesluit WOZ ambtenaar en heffingsambtenaar’ van 19 januari 2011 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Venray de Afdelingsmanager Middelen aangewezen als de gemeenteambtenaar, bedoeld in artikel 231, tweede lid, onderdeel b, van de Gemeentewet en bedoeld in artikel 1, tweede lid, van de Wet WOZ. Eiseres heeft niet betwist dat [afdelingsmanager] de Afdelingsmanager Middelen is. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om hier niet van uit te gaan en is dan ook van oordeel dat het bestreden besluit is genomen door de daartoe bevoegde ambtenaar. Dat de bevoegdheid niet uit het bestreden besluit zelf blijkt maar slechts aan de hand van het aanwijzingsbesluit kan worden vastgesteld, maakt dit oordeel niet anders.
6. Eiseres is verder van mening dat zij ten onrechte niet is gehoord voorafgaand aan de waardebepaling maar zeker ook naar aanleiding van haar bezwaar.
7. De rechtbank overweegt dat er geen wettelijke verplichting voor verweerder bestaat om eiseres voorafgaand aan de waardebepaling te horen dan wel de waarde anderszins in onderling overleg vast te stellen. De bevoegdheid tot het opleggen van een aanslag vloeit rechtstreeks voort uit de wet. Tegen de aanslag staat vervolgens het rechtsmiddel bezwaar open. Voor wat betreft het horen in bezwaar heeft verweerder terecht opgemerkt dat, ingevolge artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, in afwijking van artikel 7:2 van Pro de Awb, een belanghebbende slechts wordt gehoord op verzoek. Eiseres heeft niet verzocht te worden gehoord zodat hiervan terecht is afgezien. Ook hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd leidt niet tot het oordeel dat van schending van beginselen van behoorlijk bestuur sprake is. Eiseres heeft in de beroepsfase van de procedure ruim voldoende mogelijkheid gekregen om zich te kunnen verweren tegen het standpunt van verweerder. Bovendien is tijdens de behandeling van het beroep ter zitting gebleken dat verweerder in de beroepsfase tevens voldoende ruimte heeft geboden voor overleg.
8. Eiseres heeft verder aangevoerd dat verweerder de maatschappelijke functie van het gebouw en de terreinen die gezamenlijk het complex vormen ontkent en daarmee ook de ernstige negatieve waarde invloed tot op het niveau van de benuttingswaarde. Eiseres heeft in dit verband gewezen op de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Gravenhage van 31 juli 2012 (ECLI:NL:GHSGR:2012:BY8367). Eiseres is van mening dat de benuttingswaarde van het complex als geheel dient te worden vastgesteld op € 1.037.600,-. Volgens eiseres dient voor de waarde van de niet-gebouwgebonden grond de in de gemeente Venray gangbare waarde van € 6,- per vierkante meter gehanteerd te worden en voor de gebouwgebonden grond
€ 60,- per vierkante meter. De waarde van het gebouw dient volgens eiseres € 642.600,- (zijnde 60% van de door de taxateur van verweerder gehanteerde kosten van € 900.000,- inclusief BTW) te bedragen.
9. De rechtbank overweegt allereerst ten aanzien van verweerders nadere standpunt met betrekking tot de objectafbakening dat eiseres deze nadere objectafbakening als zodanig, noch de daaraan ten grondslag gelegde feiten heeft betwist. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder in het verweerschrift afdoende gemotiveerd heeft onderbouwd dat sprake is van één onroerende zaak. De rechtbank ziet in deze nadere objectafbakening geen belemmering voor de beoordeling van de waardebepaling en de aanslag zoals thans aan de orde. Dienaangaande wordt als volgt overwogen.
10 De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van het sportcomplex per 1 januari 2013 overeenkomstig artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ heeft bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Ter onderbouwing van die waarde heeft verweerder verwezen naar een overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 8 januari 2015 door[rapporteur]. In dit taxatierapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het sportcomplex per 1 januari 2013 vastgesteld op € 2.006.000,- exclusief BTW.
Bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde is gebruik gemaakt van de volgende gegevens:
- de bouwkosten overeenkomstig opgaaf clubhuis inzake bouwleges (€ 900.000,- ex. BTW);
- kengetallen uit de Kengetallenkompas 2014;
- kengetallen uit de Taxatiewijzer Sport 2013;
- website Stichting [eiseres] (geïnvesteerde som € 2.201.792,- ex. BTW);
- gronduitgifteprijzen van de gemeente Venray, maatschappelijke doeleinden en grondprijzen landelijke taxatiewijzer, grond bij agrarische objecten, deel 20A, 2013.
Met betrekking tot de waardering van de grond is – overeenkomstig de Taxatiewijzer Sport 2013 – een onderscheid gemaakt tussen gebouwgebonden en gebouw ongebondengrond.
11 De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat het sportcomplex niet in de commerciële sfeer geëxploiteerd wordt op grond waarvan de gecorrigeerde vervangingswaarde van het sportcomplex niet hoger kan zijn dan de benuttingswaarde. In geschil is de hoogte van de benuttingswaarde.
12 Voor wat betreft de waarde van het clubgebouw is de rechtbank van oordeel dat verweerder de daaraan toegekende waarde van € 899.946,- voldoende heeft onderbouwd. Verweerder heeft in dit verband terecht verwezen naar de opgaaf stichtingskosten inzake bouwleges ad € 900.000,-, de Kengetallencompas 2014 (€ 869,- per/m²) en de Taxatiewijzer Sport 2013 (863 per/m²). De rechtbank is van oordeel dat verweerder aldus voldoende rekening heeft gehouden met de waarde die het gebouw heeft voor de eigenaar. Hieraan doet niet af dat eiseres – zoals zij ter zitting heeft gesteld – subsidies heeft ontvangen voor de bouw. Het feit dat eiseres ter zitting heeft gesteld subsidies te hebben ontvangen en de hoogte daarvan in orde van grootte heeft aangegeven, betekent niet dat eiseres daarmee heeft aangetoond dat de benuttingswaarde, zoals door haar gesteld, e gelijk is te stellen aan de stichtingskosten minus de ontvangen subsidies. Bovendien komen de gestelde subsidies slechts onder voorwaarden in mindering op de stichtingskosten, namelijk voor zover dit subsidies zijn die op grond van geldende regelingen van overheidswege verstrekt worden aan een ieder die een dergelijk object tot stand brengt. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van de Hoge Raad van 20 juni 2003 (ECLI:NL:HR:2003:AH0931). Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat de subsidies die zij voor de stichting van het object heeft gekregen subsidies zijn als hiervoor bedoeld. Voor zover eiseres zich in dit verband tot slot nog op het standpunt heeft gesteld dat de benuttingswaarde van het clubgebouw 60% van de door de taxateur van verweerder gehanteerde kosten van € 900.000,- dient te bedragen, overweegt de rechtbank dat , gelet op het feit dat bij de waardering van onderhavig object rekening dient te worden gehouden met de omstandigheid dat het een niet in commerciële sfeer geëxploiteerde onroerende zaak betreft, de door eiseres aan het bruto omzet resultaat gerelateerde benuttingswaarde van het clubgebouw van 60% van de nieuwbouwwaarde, niet relevant kan worden geacht. De door eiseres aangevoerde gronden tegen de door verweerder aan het clubgebouw toegekende waarde slagen dan ook niet.
13. Met betrekking tot de (club)gebouwgebonden grond is de rechtbank van oordeel dat verweerder de daaraan toegekende waarde van € 92.252,- eveneens voldoende heeft onderbouwd. Als gebouwgebonden grond heeft verweerder twee maal de bruto-vloeroppervlakte van het clubhuis, derhalve 2.050 m² in aanmerking genomen. Dit is overeenkomstig de Taxatiewijzer Sport 2013 waarin als richtlijn is vastgelegd dat de oppervlakte bij twee bouwlagen kan worden bepaald door twee keer het totale bruto vloeroppervlak van beide bouwlagen als uitgangspunt te nemen. Voor wat betreft de waarde van de gebouwgebonden grond is verweerder uitgegaan van 50% van de gemeentelijke gronduitgifteprijs voor gronden met bestemming maatschappelijke doeleinden in Venray. Deze bedraagt € 90,-. Ook dit is overeenkomstig de in de Taxatiewijzer Sport 2013 daarvoor gehanteerde richtlijnen. De waarde van € 992.198,- van de niet-gebouwgebonden grond heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank eveneens voldoende onderbouwd. Verweerder is voor wat betreft de waarde van de niet-gebouwgebonden grond uitgegaan van een agrarische grondwaarde voor dit gebied van € 4,70 per vierkante meter. Met inachtneming van de grote omvang van het terrein is de waarde niet met de in de Taxatiewijzer Sport 2013 als richtlijn gehanteerde vermenigvuldigingsfactor 2 maar met een factor 1,5 vermenigvuldigd. Aan de voetbal(gras)velden en het kunstgrasveld heeft verweerder bovenop de gehanteerde grondprijs additioneel nog een zelfstandige waarde toegekend. Dit komt de rechtbank niet onredelijk voor nu aan de aanleg dan wel vervanging daarvan kosten verbonden zijn. Bovendien heeft eiseres de hieraan aldus toegekende waarde niet (gemotiveerd) betwist. Ook de aan de verlichting, de afrastering en de overige inrichting van het terrein toegekende waarden heeft eiseres niet gemotiveerd betwist. Bovendien heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat de benuttingswaarde van zowel de niet-gebouwgebonden grond als de gebouwgebonden grond lager zou moeten zijn. In dit verband heeft verweerder terecht gewezen op het feit dat eiseres zelf heeft gesteld dat voor wat betreft de niet-gebouwgebonden grond uit dient te worden gegaan van een waarde van € 6,- per vierkante meter terwijl verweerder is uitgegaan van € 4,70,- per vierkante meter. Met betrekking tot de gebouwgebonden grond heeft eiseres zich op het standpunt gesteld dat de waarde € 60,- per vierkante meter dient te bedragen, terwijl verweerder is uitgegaan van € 45,-. Dat, zoals eiseres ter zitting heeft betoogd, het middenterrein van de accommodatie een negatieve waarde vertegenwoordigd vanwege de aanwezigheid van het pad dat dwars door het sportcomplex loopt en nagenoeg de gehele accommodatie vrij toegankelijk maakt voor een ieder, volgt de rechtbank niet. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat verweerders taxateur ter zitting aan de hand van de plattegrond van het sportcomplex de situatie nader heeft geschetst. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat het middenterrein onlosmakelijk deel uitmaakt van het afgebakende geheel zodat het de rechtbank niet onredelijk voorkomt dat verweerder aan het middenterrein, evenals aan de rest van het terrein (met uitzondering van de sportvelden en de gebouwgebonden grond) een waarde heeft toegekend van € 4,70 per vierkante meter vermenigvuldigd met factor 1,5. Bovendien heeft verweerder vanwege de aanwezigheid van het pad een correctie op de waarde toegepast van -€ 10.500,-.
14 Voor zover eiseres zich op het standpunt heeft gesteld dat verweerder het bestreden besluit ondeugdelijk heeft gemotiveerd door in de beslissing op bezwaar, zonder nadere toelichting, zowel naar zijn eigen taxatie als naar de ‘landelijke taxatie sport’ te verwijzen, volgt de rechtbank dit standpunt – gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen – niet.
15. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de voor het sportcomplex verlaagde waarde van
€ 2.006.000,- niet te hoog is.
16. Nu het beroep gegrond dient te worden verklaard zal de rechtbank verder bepalen dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht, te weten € 328,- dient te vergoeden.
17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door eiseres gemaakte reiskosten in verband met de zitting vast op € 19,06 (kosten openbaar vervoer 2e klasse). Niet gebleken is van overige door eiseres in verband met het beroep gemaakte kosten.
Beslissing
De rechtbank
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de vastgestelde waarde tot € 2.006.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
gelast dat verweerder het betaalde griffierecht van € 328,- vergoedt aan eiseres;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 19,06.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M.J.A. barones van Hövell tot Westerflier-Dassen (voorzitter), en mr. R.M.M. Kleijkers en mr. A.W. Oosterman, leden, in aanwezigheid van mr. R.A. Debets, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 april 2015.
w.g. mr. R.A. Debets,
griffier
w.g. mr. L.M.J.A. van Hövell tot Westerflier-Dassen,
rechter
Voor eensluidend afschrift,
de (wnd.) griffier,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 30 april 2015
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ te ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep .
Partijen kunnen ook beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ‘s-Gravenhage. Dit is echter alleen mogelijk indien de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.