ECLI:NL:RBNNE:2024:794

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Groningen

Zaaknummers: 9248149 CV EXPL 21-3178 en 9614210 CV EXPL 22-5

Vonnis van 5 maart 2024

in de hoofdzaak (zaaknummer 9248149 CV EXPL 21-3178) van

DRIE GEZUSTERS GRONINGEN B.V.,

gevestigd te Breda,

eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie,

hierna te noemen: Drie Gezusters,

gemachtigde: mr. M. van Loo,

tegen

HEINEKEN NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie,

hierna te noemen: Heineken,

gemachtigden: mr. J. Verstoep en mr. M. Zinkhann,

en in de vrijwaringszaak (zaaknummer 9614210 EXPL 22-5) van

HEINEKEN NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

hierna te noemen: Heineken,

gemachtigden: mr. J. Verstoep en mr. M. Zinkhann,

tegen

VASTGOED HORECA GRONINGEN B.V.,

gevestigd te Groningen,

gedaagde,

hierna te noemen: VHG,

gemachtigden: mrs. M. Dijsselhof en J.S. Knot.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:

de dagvaarding van 11 mei 2021 (zonder de daarin genoemde producties),
de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring van de zijde van Heineken van 7 september 2021,
de antwoordconclusie in het incident van 4 oktober 2021,
het vonnis in het incident van 23 november 2021,
de akte van 7 december 2021 tot inbrenging van producties 1 tot en met 47 en 48 tot en met 51 tevens houdende wijziging van eis van Drie Gezusters,
de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie van 4 januari 2022 met producties 1 tot en met 94,
het tussenvonnis van 18 januari 2022,
de akte van 15 maart 2022 tot inbrenging van producties 52 tot en met 56 tevens houdende een vermindering en vermeerdering van eis van Drie Gezusters,
de akte van 15 maart 2022 tot uitlating en overlegging van producties 95 tot en met 97 van Heineken,
de conclusie van repliek in conventie tevens wijziging van eis en antwoord in reconventie van 7 juni 2022 met producties 57 tot en met 87,
de conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie van 2 augustus 2022 met producties 98 tot en met 141,
de conclusie van dupliek in reconventie van 27 september 2022 met producties 88 tot en met 111,
de akte van 25 oktober 2022 tot uitlating over producties van Heineken,
de akte van 6 december 2022 tot inbrenging van producties 112 tot en met 118 van Drie Gezusters,
de akte van 6 december 2022 tot inbrenging van producties 143 tot en met 163 van Heineken,
de akte van 10 januari 2023 tot uitlating over producties van Drie Gezusters,
de akte van 10 januari 2023 tot uitlating over producties van Heineken.

1.2.

Het verloop van de vrijwaringsprocedure blijkt uit:

de dagvaarding van 27 december 2021 met producties 1 tot en met 15,
de akte van 15 maart 2022 tot inbrenging van producties 16 tot en met 21 van Heineken,
de conclusie van antwoord van 29 maart 2022 met producties 1 tot en met 42,
de conclusie van repliek, tevens houdende akte vermeerdering van eis van 2 augustus 2022 met producties 22 tot en met 24,
de akte nadere producties van 19 oktober 2022 van Heineken met producties 25 tot en met 50,
de conclusie van dupliek van 25 oktober 2022 met producties 43 tot en met 62,
de akte uitlating producties van 22 november 2022 van Heineken,
de akte nadere producties van 20 december 2022 van Heineken met producties 51 tot en met 58,
de akte uitlating producties van 24 januari 2023 van VHG.

1.3.

Ten slotte is zowel in de hoofdzaak als in de vrijwaringszaak vonnis bepaald.

2.De feiten

In de hoofdzaak

2.1.

Op 2 februari 2011 is tussen Heineken als verhuurder en Horeca Combinatie Groningen (hierna: HCG) als huurder een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de panden aan de Grote Markt 36(b), 36(d), 37/37a, 38 en 39 en het pand aan de Oosterstraat 7a te Groningen. Vanuit het gehuurde vindt de exploitatie plaats van café “Drie Gezusters”, hotel “De Doelen”, café “Groote Griet”, café “Hoppe” en café “Drie Gezusters Upstairs”.

2.2.

Heineken huurt op haar beurt de panden van VHG. Solide Vastgoed BV (hierna: Solide Vastgoed) beheert het gehuurde voor VHG.

2.3.

Drie Gezusters is een (klein)dochteronderneming van [X] Beheer BV (hierna: [X] Beheer), een grote landelijk actieve horecaonderneming die ook actief is in het vastgoed. In totaal omvat [X] Beheer 40 entiteiten.

2.4.

Drie Gezusters is krachtens de akte van de indeplaatsstelling van 13 maart 2017 met ingang van 1 maart 2017 huurder geworden van de hiervoor genoemde panden. Deze indeplaatsstelling ziet op de huurovereenkomst van 2 februari 2011 tussen Heineken en HCG.

2.5.

In artikel 1.3 van de akte van indeplaatsstelling staat het volgende:

“De ondergetekende sub 2[kantonrechter: dat is HCG]
verklaart niets te vorderen te hebben van de brouwerij[kantonrechter: dat is Heineken]
, noch uit hoofde van de huurovereenkomst of krachtens enige daarop betrekking hebbende wettelijke bepaling, noch uit anderen hoofde. (…)”

2.6.

De panden worden door Heineken casco aan Drie Gezusters verhuurd en zijn bestemd om te worden gebruikt als horeca. Drie Gezusters is aan Heineken een huurprijs verschuldigd van (ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding) € 1.063.903,90 exclusief btw per jaar. Artikel 1.3 en 1.4 van de huurovereenkomst van 2 februari 2011 bepalen:

“1.3 Onder casco verstaan partijen de constructieve onderdelen van het gehuurde, waaronder onder meer begrepen de puien, kozijnen, buitenramen en -deuren, de funderingen en de nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter zich bevindt danwel tot een ander primair aansluitpunt.

1.4

Voorzover in deze overeenkomst niet anders is bepaald, komen partijen overeen dat een gebrek, in de zin van de wet, uitsluitend betrekking kan hebben op een staat of eigenschap van het gehuurde.”

2.7.

In artikel 3.2 van de huurovereenkomst staat het volgende:

“3.2 Partijen komen overeen, dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2012 en vervolgens op 1 januari van ieder daaropvolgend jaar, zal worden gewijzigd. De nieuwe huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt 4 (vier) kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt 16 (zestien) kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. De hierbedoelde indexering vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Indien dit indexcijfer niet meer door het C.B.S. wordt verstrekt, zal daarvoor in de plaats treden het indexcijfer dat volgens het C.B.S. het beste vergeleken kan worden met bedoeld indexcijfer.”

2.8.

Artikel 4.1 van de huurovereenkomst bepaalt:

“Alle bedragen die de huurder krachtens deze overeenkomst aan de brouwerij is

verschuldigd, zullen door de huurder worden voldaan in wettig Nederlands

betaalmiddel door middel van een doorlopende incassomachtiging op een door de

brouwerij aan te geven bankrekening. Ieder beroep van de huurder op opschorting,

verrekening, eigenbeslag en/of korting ter zake van hetgeen de huurder krachtens

deze overeenkomst of enige andere rechtsverhouding aan de brouwerij

verschuldigd is, is uitgesloten.”

2.9.

Artikel 4.2 van de huurovereenkomst bepaalt:

“4.2 De door de huurder gedane betalingen strekken steeds in de eerste plaats ter voldoening van alle eventuele verschuldigde kosten en rente en vervolgens, ter keuze van de brouwerij[kantonrechter: dat is Heineken]
, van andere vorderingen uit hoofde van de huurovereenkomst. De administratie van de brouwerij levert dwingend bewijs op van hetgeen door de huurder aan de brouwerij verschuldigd is.”

2.10.

Artikel 6 van de huurovereenkomst bepaalt, voor zover relevant:

“Gebruik

6.1

De huurder zal, tot het einde van de huur, het gehuurde overeenkomstig de bestemming gebruiken en van de nodige stoffering en meubilering voorzien en voorzien houden. De huurder is verplicht het in het gehuurde gevestigde bedrijf als een goed huurder te voeren en dit op de ter plaatse toegestane uren voor het publiek geopend houden. Voorts dient de huurder zorg te dragen voor alle voor de exploitatie benodigde vergunningen, goedkeuringen, ontheffingen en dergelijke, waaronder ook begrepen het aanvragen van en voldoen aan de gebruikersvergunning. De huurder zal alles dienen te vermijden wat de exploitatie van het gehuurde in strijd met wetten, besluiten en/of verordeningen, de openbare orde of goede zeden zou kunnen brengen.

6.2

Het is de huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de brouwerij verboden het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden te verhuren, ter woon of ten gebruike af te staan, de onderneming te vervreemden of in te brengen in enige vennootschap, dan wel, indien de huurder een rechtspersoon is, aandelen te vervreemden of te bezwaren, of de zeggenschap in de vennootschap te wijzigen. Bij overtreding hiervan zijn de (oorspronkelijke) huurder respectievelijk de bestuurder(s) van de huurder in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk jegens de brouwerij voor alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.

6.3

De brouwerij verschaft de huurder het vrije genot van het gehuurde slechts in zoverre haar door de pandeigenaar dit vrije genot wordt verschaft. Indien de pandeigenaar zijn verplichtingen jegens de brouwerij ingevolge de tussen de pandeigenaar en de brouwerij gesloten overeenkomst van huur en verhuur terzake van het gehuurde niet nakomt, zal de brouwerij, indien de pandeigenaar in gebreke is, op verzoek van de huurder, van de pandeigenaar nakoming vorderen en deze zo nodig in rechte aanspreken.

(…)

6.6

De brouwer is niet gehouden de huurder schadeloos te stellen voor schade aan eigendommen van de huurder of van derden of voor enig ander nadeel, bedrijfs- en gevolgschade daaronder begrepen, tenzij dwingend recht anders bepaalt.”

2.11.

Artikel 7 van de huurovereenkomst bepaalt voorts onder meer:

“7.1 Alle herstellingen aan het casco, waaronder partijen onder meer begrijpen onderhoud, reparaties en vernieuwingen daaraan en al het buitenschilderwerk zijn voor rekening van de brouwerij c.q. de pandeigenaar. Onder vernieuwingen wordt verstaan de vervanging van al datgene waarvan redelijkerwijze door de brouwerij niet meer kan worden gevergd dat het nog wordt onderhouden of gerepareerd.

(…)

7.1

Indien de huurder gebreken aan het gehuurde of aan het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt ontdekt moet hij daarvan onverwijld aan de brouwerij kennis geven, bij gebreke waarvan de huurder verplicht is de daardoor ontstane schade te vergoeden. Een mondelinge kennisgeving dient direct door de huurder schriftelijk bevestigd te worden.”

2.12.

VHG heeft het gehuurde in 2011 gekocht uit de boedel van het faillissement van Plassania Beheer BV (hierna: Plassania) met medewerking en instemming van Heineken nu zij als brouwerij bij het gehuurde was betrokken.

2.13.

In een faillissementsverslag aangaande het faillissement van onder meer Plassania staat met betrekking tot de verkoop van het onroerend goed, waaronder het gehuurde, onder meer vermeld:

“3.1 Beschrijving

In de afgelopen verslagperiode zijn nagenoeg alle onroerende zaken in eigendom van Plassania (…) verkocht aan Vastgoed Horeca Groningen B.V. (…) Het gaat hierbij in totaal om 34 panden, waarvan 27 bedrijfspanden in Groningen (…)

3.2

Verkoopopbrengst

Met de verkoop is een totaalbedrag van circa € 40.000.000,= gemoeid, bestaande uit de koopprijs van € 37.225.000,=, te vermeerderen met kosten koper en een bedrag van € 2.000.000,=, dat door de kopers beschikbaar wordt gesteld voor achterstallig onderhoud aan de panden.”

2.14.

Namens HCG is door haar bedrijfsleider bij e-mail van 17 december 2014 aan Heineken geschreven, voor zover relevant:

“Ik had nog een vraag betreffende het onderhoud en dan met name de kwaliteit ervan. Nu ben ik niet bouwkundig onderlegd, maar heb wel de nodige ervaring betreffende onderhoud en dergelijke.

Wij zijn nu een lijst aan het afwerken die we gezamenlijk hebben opgesteld. Deze lijst geeft een mooi houvast om langs te werken en geeft alle partijen duidelijkheid. Nu zit ik alleen met het volgende, de kwaliteit van het werk dat wordt afgeleverd. De kwaliteit van het werk is soms (niet in alle gevallen) erg slecht, men zou kunnen stellen dat het even geverfd wordt om aan onze opgestelde lijst te kunnen voldoen.

Ik vroeg mij af wat we hier het beste mee kunnen doen? Kort door de bocht als ik ook een schilder zou inhuren die dergelijk werk levert, is er geen haar op mijn hoofd die er over nadenkt dat er betaald gaat worden. Nu wil ik hier met de beste wil een opmerking over gaan maken, maar weet niet wat daarin mijn taak is.

Het is mijn bedoeling dat wanneer mensen naar buiten kijken vanuit hun hotelraam dat ze niet denken dat ze in een kraakpand zitten, maar in hoeverre zijn dat legitieme redenen voor het verlangen van kwaliteit?”

2.15.

De bedrijfsleider van Drie Gezusters heeft bij e-mail van 13 juli 2017 aan Heineken geschreven, voor zover relevant:

“Een kort berichtje uit Groningen. Ik kreeg vandaag van de directeur van Grand Theater, een berichtje toegestuurd, ze waren van het Grand theater op het dak bezig. Ik heb nog even kort gesproken met [persoon], deze gaf aan dat hij het niet vertrouwde. De directeur van Grand Theater is uiteraard bouwkundig niet onderlegd. (…)

De voornaamste reden van het doorgeven van dit bericht, dat het niet de eerste berichtgeving over de schoorsteen van Hotel de Doelen is. ook van ons uit is er eerder melding geweest over de betreffende schoorsteen. aanleiding van de vorige melding was het TV programma op RTV noord wat aangaf dat er in Groningen levensgevaarlijke schoorstenen waren (met Hotel de Doelen duidelijk in beeld)”

2.16.

Bij e-mail van 20 juli 2017 heeft Heineken aan Drie Gezusters en VHG geschreven, voor zover relevant:

“Het verhuurdersonderhoud (casco) dient aangepakt te worden. E.e.a. wordt in tweeën gesplitst:

*Hotel gedeelte wordt meegenomen in de hotel verbouwing plannen. De heer [naam] laat offerte maken en neemt het casco onderhoud ook mee. Zodra dit bekend is volgt er een overleg hoe verder.

*De rest wordt asap aangepakt o.b.v. het door de heer [naam] gemaakt onderhoudsrapport. Hij splitst het hotel gedeelte en zendt ons het resterende gedeelte via de mail. VHG maakt dan inventarisatie ter plekken en bepaalt hoe e.e.a. aangepakt wordt in overleg. Ook hier is het een optie dat er een bedrag beschikbaar wordt gesteld zodat de heer [naam] het casco onderhoud onder eigen regie kan uitvoeren

*Gelkingestraat is het wachten op meetrapport gemeente i.v.m. scheefstand. Zodra er toestemming is zal dit ook aangepakt worden.

De heer [naam] dringt eropaan dat er snel een begin moet worden gemaakt met onderhoud. VHG beaamt dit en zegt toe direct na de inventarisatie te kunnen beginnen.”

2.17.

Op 20 december 2018 is namens Drie Gezusters bij e-mail aan Heineken geschreven, voor zover relevant:

“Excuus voor het lange wachten op de onderhoudslijst. Bijgevoegd twee lijsten (1 lijst van 22 januari 2015), de andere lijst is de actuele lijst van de huidige stand van zaken. Ik moet hier bij vermelden dat de lijst 2018 niet volledig is en zsm door mij zal worden aangevuld. Het betreft vrijwel allemaal werkzaamheden die geruime tijd bekend zijn bij vastgoed Groningen.

Graag wil ik nog wel extra benadrukken dat het pand Grote Markt 36 (…) erg aan het verzakken is en mogelijk onderzocht moet worden door een constructeur. vastgoed Groningen is hiervan op de hoogte. In 2017 meerdere malen met experts beving schade op locatie geweest vergezeld door vastgoed groningen. echter nog geen reactie geweest.”

2.18.

Bij e-mail van 1 februari 2019, voorzien van een bijlage, heeft Drie Gezusters aan Heineken geschreven, voor zover relevant:

“bijgevoegd een iets gedetailleerdere lijst van de onderhouds elementen (een gedeelte aangegeven en een gedeelte niet) mogelijk kunnen we deze gelijk bespreken bij het volgende bezoek.”

2.19.

Op 15 maart 2020 heeft de Nederlandse overheid diverse maatregelen genomen om het zich steeds verder uitbreidende coronavirus in te dammen. Voor de horeca gold een algehele gedwongen sluiting van 15 maart tot en met 31 mei 2020 en van 15 oktober 2020 tot en met 28 april 2021. Tussen 31 mei 2020 en 15 oktober 2020 was de horeca wel open maar golden beperkingen. Vanaf 28 april 2021 tot 19 december 2021 mocht de horeca beperkt open. Vanaf 19 december 2021 gold voor de horeca weer een algehele gedwongen sluiting, die duurde tot 25 februari 2022. Per die datum zijn alle beperkingen opgeheven
.

2.20.

Bij e-mail van 27 november 2020 heeft [X] Beheer aan onder meer Heineken geschreven, voor zover relevant:

“Zoals aangegeven is het schilderwerk een grote aanfluiting. (…) Er is niet geschuurd, over gebreken heen geschilderd, veel verf op ramen, niks af gekit, maar ook het schilderwerk zelf is niks.

Daarnaast hebben ze toegang gekregen via de hotelkamers. Niets is afgedekt, waardoor er nu ook verf op tapijt zit. Schilder deed laconiek dat dit er wel van zelf uit zou gaan. Niet dus.

Maar ook veel verf schilfers. Kortom wederom weer schade.

(…)

Bovendien zijn er ook tijdens het schilderwerk 2 of 3 ruitjes gebroken.

Daarnaast zijn de hotelkamers niet meer te verhuren omdat als je naar buiten kijkt naar een bouwval ziet en naar amateur schilderwerk kijkt. Je snapt dat dit zeker niet representatief is. Hebben we het ook nog niet over het achterstallig onderhoud van de gevels. Oja er staat dus ook nog een houten bouwwerk waar een steiger op staat. Ook mooie decoratie.

Voor wat de kozijnen, zijn de huidige draairamen verwijderd en zijn er nu vaste kozijnen en ramen ingezet. Althans zo moeten we het noemen, terwijl de werkelijkheid 4 latten zijn met een stukje glas erin.

Je kan ook langs ingezet stuk naar buiten kijken. Ook hier dus weer amateur werk.

Je gaf ook aan dat je monumentenzorg erbij gehaald zou worden voor deze kozijnen.

Ik wil je graag nog aan een document herinneren waarbij alles al een keer aan de orde is geweest. Volgens mij is dit al van 2016. Kortom in die ruim 4 jaar is dit niet gebeurd of contact geweest met monumentenzorg.

Overigens staat hier ook een mooi verf advies beschreven.

(…)

Gezien alle werkzaamheden, schades en dergelijke hebben we eerder aangegeven dat we er inmiddels veel tijd in hebben zitten en veel begeleiding hebben gedaan.

Ik heb aangegeven dat [bedrijfsleider] bedrijfsleider is van de Drie Gezusters en geen bouwbegeleider of dat hij steeds mensen moet rond leiden door het pand. Dit gaat namelijk ten koste van zijn normale functie. Je zou hiermee rekening houden, (…)”

2.21.

In de periode oktober 2020 tot en met december 2021 heeft Drie Gezusters een gedeelte van de huurprijs onbetaald gelaten. Per 1 januari 2022 bedroeg de huurachterstand € 314.034,69.

2.22.

Drie Gezusters is per 1 januari 2022 de volledige huurprijs weer gaan betalen.

2.23.

De gemachtigde van Drie Gezusters heeft bij brief van 17 december 2020 aan Heineken geschreven, voor zover relevant:

“Zoals hiervoor toegelicht ziet cliënte twee afzonderlijke redenen op grond waarvan zij in aanmerking dient te komen voor tijdelijke huurprijsvermindering. Samengevat zal het achterstallig onderhoud er naar haar mening toe dienen te leiden dat de huurprijs vanaf 1 maart 2017 totdat de gebreken volledig naar behoren zijn hersteld, met terugwerkende kracht wordt verminderd met 25%.

De overheidsbeperkingen dienen eveneens te leiden tot een additionele korting van 50% respectievelijk 25% over de oorspronkelijke huurprijs, over de maanden waarin er sprake was/is van gehele sluiting, dan wel maatregelen strekkende tot beperkte mate van exploitatie.”

2.24.

Bij e-mail van 18 januari 2021 heeft Heineken afwijzend gereageerd op het voorstel tot huurprijsverlaging. Daarin schrijft zij, voor zover relevant, aan de gemachtigde van Drie Gezusters:

“Namens uw cliënte stelt u dat er sprake zou zijn van jarenlange ernstig achterstallig onderhoud van het gehuurde. U refereert hierbij onder andere naar de door u bijgevoegde bijlages A en B, en stelt dat deze bij HEINEKEN bekend zouden moeten zijn sinds 2012. De bijlages dateren echter van 2015 en verder. HEINEKEN benoemt dit graag, om zodoende een juist overzicht van de feiten op tafel te krijgen. Verder betwist HEINEKEN dat er sprake is van (ernstig) achterstallig onderhoud van het gehuurde. HEINEKEN komt op basis van het volgende tot deze zienswijze.

HEINEKEN heeft contact gehad met de hoofdverhuurder van het gehuurde. In het bijgevoegde document vindt u een lijst, met daarin opgenomen de uitgevoerde werkzaamheden van de afgelopen jaren, uiteraard met kennis daarvan door uw cliënte, met betrekking tot het gehuurde. Van een (ernstig) achterstallig onderhoud is derhalve geen sprake. HEINEKEN erkent dat deze werkzaamheden in sommige gevallen langer op zich hebben laten wachten dan wellicht noodzakelijk was, echter rechtvaardigt dit niet de door u en uw cliënte nu en achteraf voorgestelde huurprijsvermindering. In dit kader wijst HEINEKEN graag op artikel 4 van de huurovereenkomst d.d. 2 februari 2011 (hierna: de huurovereenkomst). Hierin is bepaald dat een ieder beroep van de huurder (lees: uw cliënte) op opschorting, verrekening, eigenbeslag en/of korting ter zake van hetgeen de huurder op basis van de huurovereenkomst aan HEINEKEN is verschuldigd, is uitgesloten.

Verder betwist HEINEKEN dat de door uw cliënte vermeende gebreken hebben geleid tot vermindering van het huurgenot. De vermeende gebreken hebben volgens HEINEKEN namelijk geen effect op de bedrijfsvoering van de exploitatie.”

2.25.

Bij brief van 17 maart 2021 heeft Drie Gezusters aan Heineken verzocht in te stemmen met een huurprijsvermindering van 40% vanaf maart 2017 tot de dag dat alle gebreken zijn hersteld en een additionele huurprijsvermindering vanaf 14 oktober 2020 in verband met door de overheid opgelegde corona gerelateerde vrijheidsbeperkende maatregelen.

2.26.

Heineken heeft niet inhoudelijk op laatstgenoemde brief gereageerd, waarna Drie Gezusters haar heeft gedagvaard.

3.Het geschil

In de hoofdzaak in conventie

3.1.

Drie Gezusters vordert, samengevat, na wijzigingen van eis:

in verband met de huurprijsvermindering als gevolg van gebreken:

I. een verklaring voor recht dat Heineken is tekortgeschoten in haar verplichtingen om gebreken aan het gehuurde te herstellen,

II. te bepalen dat de huurprijs voor het gehuurde van € 1.063,903,90 per jaar te vermeerderen met btw in verband met vermindering van het huurgenot wordt verminderd met 40% per maand per 1 maart 2017 tot de gebreken zijn verholpen althans een vermindering zoals in goede justitie wordt bepaald,

en in verband met de huurprijsvermindering als gevolg van de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronacrisis:

III. primair:

een verklaring voor recht dat de geldende huurprijs over de periode 15 oktober 2020 tot en met 25 februari 2022 en na vermindering van de huurprijs zoals gevorderd onder II. wordt verminderd conform de door de Hoge Raad gehanteerde formule waarbij primair de TVL wordt vastgesteld op basis van een evenredige verdeling over de 40 entiteiten van [X] Beheer en subsidiair op basis van een verdeling van de omzet die Drie Gezusters over de betreffende periode heeft behaald ten opzichte van de omzet van [X] Beheer geconsolideerd,

IV. subsidiair - voor zover de huurprijsvermindering niet (deels) cumulatief wordt toegepast op de huurprijsvermindering conform het onder II gevorderde – rekening houdend met een TVL-verdeling over 40 entiteiten:

te verklaren voor recht dat de geldende huurprijs voor het gehuurde:

a) over de periode 15 oktober 2020 tot en met 31 december 2020 met een bedrag van € 89.028,00 wordt verminderd, en

b) over de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021 met een bedrag van € 260.402,00 wordt verminderd, en

c) over de periode van 1 januari 2022 tot en met 25 februari 2022 met een bedrag van € 43.828,00 wordt verminderd,

V. meer subsidiair - voor zover de huurprijsvermindering niet (deels) cumulatief wordt toegepast op de huurprijsvermindering conform het onder II gevorderde – rekening houdend met een TVL-verdeling naar rato van de omzet:

te verklaren voor recht dat de geldende huurprijs voor het gehuurde:

a) over de periode 15 oktober 2020 tot en met 31 december 2020 met een bedrag van € 80.083,00 wordt verminderd; en

b) over de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021 met een bedrag van € 243.397,00 wordt verminderd; en

c) over de periode van 1 januari 2022 tot en met 25 februari 2022 met een bedrag van € 43.828,00 wordt verminderd,

VI. een verklaring voor recht dat artikel 3.2 van de huurovereenkomst wordt aangevuld met:

3.2. (…)

De voorgaande prijsindexeringsmethode geldt tot 1 januari 2022. Vanaf 1 januari 2022 en ieder daaropvolgend jaar, zal de huurprijs worden gewijzigd volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het kernindexcijfer van de kalandermaand die ligt 4 (vier) kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het kernindexcijfer die ligt 16 (zestien) kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. De hier bedoelde indexering vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijs(kern)indexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens 2015=100, met selectie bij de bestedingscategorieën van speciale aggregaten, te weten SA20 ex. energie en voeding, alcoholhoudende dranken en tabak, gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Indien dit kernindexcijfer niet meer door het C.B.S. wordt verstrekt, zal daarvoor in de plaats het kernindexcijfer dat volgens het C.B.S. het beste vergeleken kan worden met bedoeld kernindexcijfers en voornoemde speciale aggregaten,

althans met een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen aanvulling,

VII. en tot slot zowel primair als subsidiair Heineken te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.

Heineken voert verweer. Heineken concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Drie Gezusters, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Drie Gezusters, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Drie Gezusters in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In de hoofdzaak in reconventie

3.4.

Heineken vordert, samengevat:

I. primair Drie Gezusters te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 314.034,69 te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand, althans de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente dan wel zoals in goede justitie wordt bepaald, vanaf de dag dat de huurpenningen verschuldigd waren, althans vanaf een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum tot de dag der algehele voldoening;

II. subsidiair Drie Gezusters te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 235.526,02 te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand, althans de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente dan wel zoals in goede justitie wordt bepaald,

III. meer subsidiair Drie Gezusters te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 157.017,35 te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand, althans de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente dan wel zoals in goede justitie wordt bepaald,

IV. Drie Gezusters te veroordelen tot betaling van een bedrag zoals in goede justitie wordt bepaald te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand, althans de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente dan wel zoals in goede justitie wordt bepaald,

V. Drie Gezusters te veroordelen tot betaling van de overeengekomen huurprijs met ingang van 1 januari 2022 te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand, althans de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente dan wel zoals in goede justitie wordt bepaald,

VI. een en ander met de veroordeling van Drie Gezusters in de kosten van de procedure, waaronder nakosten, te vermeerderen met rente.

3.5.

Drie Gezusters voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Heineken, dan wel tot afwijzing van haar vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Heineken in de kosten van deze procedure.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In de vrijwaringszaak

3.7.

Heineken vordert, na vermeerdering van eis:

I. VHG te veroordelen tot al hetgeen waartoe Heineken als gedaagde in de hoofdzaak ten behoeve van Drie Gezusters mocht worden veroordeeld en om, mutatis mutandis, dezelfde verklaringen voor recht uit te spreken,

II. voor zover de huurprijs voor het gehuurde in de hoofdzaak in verband met gebrekkig onderhoud wordt verminderd, de huurprijs voor het gehuurde in de hoofdhuurovereenkomst tussen Heineken en VHG voor dezelfde periode te verminderen met hetzelfde percentage als de huurprijs op vordering van Drie Gezusters in de hoofdzaak zal worden verminderd,

III. te verklaren voor recht dat Heineken als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie recht heeft op een huurprijsvermindering van de huurprijs voor het gehuurde over de periode van 15 maart 2020 tot en met 25 februari 2022, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen periode,

IV. primair, voor zover de huurprijs voor het gehuurde in de hoofdzaak in verband met de door de overheid genomen maatregelen in verband met de coronacrisis wordt verminderd, de huurprijs voor het gehuurde in de hoofdhuurovereenkomst tussen Heineken en VHG voor dezelfde periode te verminderen met hetzelfde percentage als de huurprijs op vordering van Drie Gezusters in de hoofdzaak zal worden verminderd, althans, indien toewijzing van het hierna onder V. gevorderde tot betaling van een hoger bedrag leidt,

V. subsidiair, de huurprijs voor het gehuurde in de hoofdhuurovereenkomst tussen Heineken en VHG over de periode van 15 maart 2020 tot en met 25 februari 2022 te verminderen in verband met de door de overheid genomen maatregelen in verband met de coronacrisis, overeenkomstig de vastelastenmethode, waarbij voor zover de huurprijs voor het gehuurde in de hoofdzaak wordt verminderd, dit bedrag als omzetverlies voor Heineken wordt meegewogen conform de berekening zoals vermeld in de producties 23 en 24, wat betekent dat als het primair en subsidiair door Drie Gezusters gevorderde wordt toegewezen, de huurprijs zal worden verminderd met € 440.003,00 (waarvan na aftrek van de verleende korting nog € 352.314,00 betaald dient te worden) en als het meer subsidiair door Drie Gezusters gevorderde wordt toegewezen, de huurprijs zal worden verminderd met € 431.340,00 (waarvan na aftrek van de verleende korting nog € 343.651,00 betaald dient te worden), althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, althans

VI. meer subsidiair, voor zover de huurprijs voor het gehuurde in de hoofdzaak in verband met de door de overheid genomen maatregelen in verband met de coronacrisis wordt verminderd, de huurprijs voor het gehuurde in de hoofdhuurovereenkomst tussen Heineken en VHG voor dezelfde periode te verminderen met 50% van het percentage dat de huurprijs op vordering van Drie Gezusters in de hoofdzaak zal worden verminderd,

VII. VHG te veroordelen tot betaling aan Heineken van het bedrag waarmee de huurprijs voor het gehuurde in de hoofdhuurovereenkomst zal worden verminderd, althans een door de kantonrechter met inachtneming van hetgeen opgenomen in de conclusie van repliek in goede justitie te bepalen bedrag, en daarover te rekenen wettelijke handelsrente, vanaf de dag van de conclusie van repliek, tot de datum van algehele voldoening,

VIII. voor zover op vordering van Drie Gezusters in de hoofdzaak voor recht wordt verklaard dat artikel 3.2 van de onderhuurovereenkomst op enige wijze voor een bepaalde duur zal worden gewijzigd, voor recht te verklaren dat artikel 3.2 van de hoofdhuurovereenkomst op gelijke wijze voor dezelfde duur zal worden gewijzigd,

IX. voor zover op vordering van Drie Gezusters in de hoofdzaak artikel 3.2 van de onderhuurovereenkomst op enige wijze voor een bepaalde duur zal worden gewijzigd, artikel 3.2 van de hoofdhuurovereenkomst op gelijke wijze voor dezelfde duur te wijzigen,

X. voor zover op vordering van Drie Gezusters Heineken in de hoofdzaak zal worden veroordeeld tot betaling van enig bedrag te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, VHG gelijkelijk te veroordelen tot betaling aan Heineken van hetzelfde bedrag aan wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf dezelfde dag,

XI. voor zover op vordering van Drie Gezusters de door haar verschuldigde huurprijs in de hoofdzaak zal worden verminderd met enig ander bedrag per maand met ingang van een bepaalde datum tot aan een bepaalde datum, de door Heineken aan VHG verschuldigde huurprijs te verminderen met hetzelfde bedrag en met ingang van dezelfde datum tot aan dezelfde datum, onder veroordeling van VHG tot terugbetaling aan Heineken althans restitutie van hetgeen VHG aldus in het verleden te veel aan huur heeft ontvangen, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand, althans de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst door VHG van het te veel betaalde tot aan de dag van restitutie,

XII. voor zover op vordering van Drie Gezusters Heineken in de hoofdzaak zal worden veroordeeld tot betaling van enig ander bedrag wegens buitengerechtelijke kosten VHG gelijkelijk te veroordelen tot betaling aan Heineken van hetzelfde bedrag,

XIII. VHG te veroordelen in de kosten van het geding in de hoofdzaak alsmede in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis.

3.8.

VHG voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Heineken, dan wel tot afwijzing van haar vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Heineken in de kosten van deze procedure.

3.9.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

In de hoofdzaak in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de feitelijke samenhang tussen het in conventie en in reconventie gevorderde, zullen die vorderingen hierna gezamenlijk beoordeeld worden.

4.2.

De kantonrechter stelt voorop dat partijen in deze procedure een buitengewone hoeveelheid aan stukken hebben geproduceerd en overgelegd, hetgeen de duidelijkheid van de zaak niet zonder meer ten goede komt. Het is aan partijen, en dan met name hun gemachtigden, om de kantonrechter bij de hand te nemen bij het uiteenzetten van hun standpunten in een zaak. Het is ook niet de taak van de rechter om zelf in stukken te gaan zoeken naar mogelijke feitelijke en juridische gronden of wat wel of niet relevant is bij het beoordelen van een vordering. Heineken lijkt daarvan uit te gaan. Zo heeft zij bijvoorbeeld processtukken uit de vrijwaringsprocedure als productie in het geding gebracht onder de vermelding dat wat VHG daarin heeft gesteld over het vermeende achterstallig onderhoud als herhaald en ingelast moet worden beschouwd. Nu niet expliciet is gemaakt of nader is onderbouwd welke punten uit die stukken relevant zijn voor de hoofdzaak blijven deze buiten de beoordeling.

4.3.

Heineken heeft geen bezwaar gemaakt tegen de (laatstelijk op 7 juni 2022) gewijzigde eis in conventie zodat hierop zal worden beslist.

Gebreken

4.4.

Kern van het geschil is allereerst of het gehuurde zodanige gebreken kent dat deze maken dat een korting op de door Drie Gezusters te betalen huurprijs op zijn plaats is.

4.5.

Heineken voert als meest verstrekkende verweer aan dat zij finaal zou zijn gekweten. Zij wijst in dit verband naar artikel 1.3 van de akte van indeplaatsstelling. Voor zover HCG enig recht op huurprijsvermindering had, is dat krachtens artikel 6:160 lid 1 BW tenietgegaan. Daarmee heeft volgens Heineken niet alleen HCG maar ook Drie Gezusters afstand gedaan van haar vorderingsrecht met betrekking tot gebreken die dateren van voor 1 maart 2017. Drie Gezusters betwist dat.

4.6.

De kantonrechter volgt Heineken niet in haar stelling. De uitleg van het kwijtingsbeding in de overeenkomst geschiedt aan de hand van het alom bekende Haviltex-criterium. Gesteld noch gebleken is dat partijen over dit artikel afzonderlijk hebben onderhandeld of dat zij over de uitleg van de bepaling met elkaar hebben gesproken. De kantonrechter zal daarom voor de uitleg aanknopen bij de tekst van de bepaling. Van belang in dit verband acht de kantonrechter allereerst dat in artikel 1.3 staat dat de finale kwijting door HCG is verleend. Verder is in dat artikel niet opgenomen en dat blijkt ook nergens anders uit, dat het kwijtingsbeding ook ziet op toekomstige vorderingen. Omdat dit artikel bovendien is opgenomen in het kader van de indeplaatsstelling (Drie Gezusters neemt de plaats van HCG in), moet deze bepaling naar het oordeel van de kantonrechter daarom aldus worden uitgelegd dat alleen HCG (die door de indeplaatsstelling haar positie als huurder heeft verloren) geen vordering meer op Heineken te gelde kan maken en niet dat Drie Gezusters geen vorderingen tegen Heineken kan instellen. Artikel 1.3 van de indeplaatsstellingsovereenkomst staat dan ook niet in de weg aan een beroep door Drie Gezusters op huurprijsvermindering wegens gebreken die al voor 1 maart 2017 bekend waren. Met dit artikel heeft Heineken enkel willen voorkomen dat zij door twee partijen (HCG en Drie Gezusters) kan worden aangesproken op verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.

4.7.

In het kader van de beoordeling van de gebreken, overweegt de kantonrechter het volgende. Zowel de onderhuurovereenkomst van de horecabedrijfsruimte die Drie Gezusters en Heineken hebben gesloten, als de hoofdhuurovereenkomst tussen Heineken en VHG kwalificeren als huur bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW.

4.8.

Artikel 7:204 lid 2 BW omschrijft een gebrek als: “een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.” Uit artikel 7:204 lid 2 BW volgt dat voor de vraag of sprake is van een gebrek, irrelevant is of de aanwezigheid ervan aan de verhuurder kan worden toegerekend.^[1]De verhuurder is op grond van artikel 7:206 lid 1 BW in beginsel verplicht gebreken op verlangen van de huurder te verhelpen. In het verlengde daarvan rust op de verhuurder de verplichting om het gehuurde zodanig te onderhouden dat de huurder niet geconfronteerd wordt met gebreken.^[2]

4.9.

Toerekenbaarheid aan de verhuurder is wel een omstandigheid die meegewogen dient te worden bij de remedies bij een gebrek. De gebrekenregeling sluit aan bij de uitgangspunten van het algemene verbintenissenrecht ten aanzien van schadevergoeding, ontbinding en (nadere) nakoming. Voor een recht op huurprijsvermindering is evenwel niet vereist dat de verhuurder tot herstel verplicht is of in verzuim is met het verhelpen van het gebrek.^[3]Tegenslagen in het uitvoeren van onderhoud of daarvoor vereiste vergunningen komen daarmee in beginsel voor rekening en risico van de verhuurder en kunnen niet aan de huurder worden tegengeworpen.

4.10.

Volgens artikel 7:207 BW kan de huurder “in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen (…)”. De Memorie van Toelichting vermeldt dat “de evenredigheidsmaatstaf ertoe [leidt] dat alleen een substantiële aantasting van het huurgenot tot huurvermindering zal leiden. (…) Nodig is dat het zover komt dat er a. een gebrek ontstaat van zodanige importantie en b. dat dat tot een substantiële aantasting van het huurgenot leidt, dat de huurder daadwerkelijk mocht verwachten. Dat een dak aan vernieuwing toe is, is niet voldoende; wel dat het dak lekt.”^[4]Voorts overweegt de kantonrechter dat het recht op huurprijskorting bestaat ongeacht de oorzaak van het gebrek. Voor de vraag of er een gebrek is (op grond waarvan het recht op huurprijskorting bestaat) gaat het niet om de vraag of de oorzaak van de genotsbeperking aan de verhuurder is toe te rekenen, maar of deze niet aan de huurder kan worden toegerekend.^[5]Indien dat namelijk het geval is, dan is er geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

4.11.

In het arrest Van Bommel/Ruijgrok^[6]oordeelde de Hoge Raad, kort gezegd, dat de huurder in geval van vermindering van het huurgenot aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Dit oordeel was destijds gebaseerd op de bevoegdheid om in geval van een tekortkoming partieel te ontbinden (artikel 6:265 en 6:270 BW). Thans voorziet artikel 7:207 BW als lex specialis^[7]in de mogelijkheid van een evenredige huurprijsvermindering, welke materieel kan worden gezien als een gedeeltelijke ontbinding.^[8]Partiële ontbinding kan een prijsreductie met zich brengen. Dan dient de rechter aan de hand van de gegevens uit het dossier en de stellingen van partijen tot een schatting te komen welke prijsreductie als evenredig heeft te gelden. Daarbij is de rechter niet gebonden aan de regels van stelplicht en bewijslast.^[9]Ook bij de toepassing van artikel 7:207 BW is het oordeel over de evenredigheid van de huurprijsvermindering sterk afhankelijk van een waardering van de omstandigheden van het geval.^[10]

4.12.

Artikel 7:207 BW is gedeeltelijk van dwingend recht. Van deze regel mag bij huurovereenkomsten, niet zijnde huurovereenkomsten woonruimte, worden afgeweken behalve als het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of behoorde te kennen.^[11]Ter discussie staat niet dat partijen met het opnemen van de bepaling in artikel 1.4 van de huurovereenkomst geen beding zijn overeengekomen dat maakt dat in de onderhavige situatie moet worden geoordeeld dat de door Drie Gezusters gestelde gebreken aan het gehuurde niet kwalificeren als ‘gebrek’.

4.13.

Niet in geschil is dat Drie Gezusters, in strijd met het bepaalde in artikel 4.1 van de huurovereenkomst, zonder instemming van Heineken per oktober 2020 is overgegaan tot het betalen van een lager bedrag per maand aan huur dan partijen contractueel zijn overeengekomen. Drie Gezusters vordert thans dat de huurprijs met een korting van 40% wordt vastgesteld per 1 maart 2017 (de datum waarop Drie Gezusters huurder is geworden). Overwogen wordt als volgt.

4.14.

Drie Gezusters stelt dat de gebreken die haar huurgenot aantast(t)en, bestaan uit

a. slechte gesteldheid van daken met structurele lekkages en veiligheidsrisico's tot gevolg;

b. slechte gesteldheid van gevels met veiligheidsrisico's en verminderde representativiteit tot

gevolg;

c. achterstallig of slecht uitgevoerd schilderwerk met aantasting van het houtwerk en

verminderde representativiteit tot gevolg;

d. gebrekkige trapleuningen (buiten) met veiligheidsrisico's tot gevolg;

e. gebrekkige kozijnen met hinder en verminderde representativiteit tot gevolg.

4.15.

Heineken voert als verweer aan dat niet zij maar VHG verantwoordelijk is voor het uitvoeren van onderhoud; zij zou als onderverhuurder slechts doorgeefluik zijn. Heineken verwijst in dat verband naar artikel 7.1 van de hoofdhuurovereenkomst. De kantonrechter volgt Heineken hierin niet. In de relatie tussen Drie Gezusters en Heineken treedt Heineken immers als de verhuurder op, waardoor op haar de bijbehorende (onderhouds)verplichtingen rusten. Dat Heineken onderling met VHG afspraken heeft gemaakt wie het daadwerkelijke onderhoud aan het gehuurde uit zal gaan voeren, deert Drie Gezusters niet. Dat Drie Gezusters zich in de praktijk (vaak) rechtstreeks tot VHG of beheerder Solide Vastgoed heeft gewend, doet aan voorgaand oordeel niet af.

4.16.

Heineken stelt voorts dat Drie Gezusters ervoor heeft gekozen om het onderhoud van het gehuurde in eigen regie uit te voeren en dat zij daarom Heineken niet met succes kan aanspreken voor eventueel achterstallig onderhoud. Uit de overgelegde correspondentie blijkt weliswaar dat in 2017 is besproken dat een bedrag beschikbaar kon worden gesteld zodat Drie Gezusters het onderhoud in eigen beheer zou kunnen uitvoeren, maar niet is gebleken dat daar vervolgens ook overeenstemming over is bereikt. Drie Gezusters heeft in dat kader onbetwist gesteld dat er nog nader overleg diende plaats te vinden met betrekking tot de mogelijkheden en de voorwaarden waaronder het casco onderhoud onder eigen regie zou kunnen plaatsvinden en dat dit nimmer heeft plaatsgevonden. De kantonrechter concludeert daarmee dat het gebleven is bij een optie.

4.17.

Het verweer van Heineken dat zij met Drie Gezusters is overeengekomen (artikel 6.3 van de huurovereenkomst) dat slechts het vrije genot van het gehuurde hoeft te worden verschaft voor zover VHG dit aan Heineken verschaft en dat zij hieraan voldoet omdat Heineken ook zelf een, naar de kantonrechter begrijpt, gebrekkig pand huurt, gaat evenmin op. De vraag hoe de verhouding tussen partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.^[12]Bij deze uitleg komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. De kantonrechter overweegt dat een redelijke uitleg van het begrip vrij genot geen betrekking heeft op gebreken. Artikel 6 van de huurovereenkomst heeft betrekking op het gebruik van het gehuurde. Lid 3 van dat artikel dient naar het oordeel van de kantonrechter in die context te worden gelezen. Namelijk dat het vrije genot ziet op het gebruik van het gehuurde zonder dat anderen daarvan gebruik maken. Dit klemt temeer nu in artikel 1.4 expliciet over de uitleg van de term ‘gebrek’ afspraken zijn gemaakt en artikel 6.3 hieraan niet refereert. Hetgeen Heineken verder heeft aangevoerd ten aanzien van de vraag of zij VHG als pandeigenaar heeft aangesproken op het uitvoeren van onderhoud, kan in het licht van het voorgaande onbesproken worden gelaten.

4.18.

Heineken stelt ook nog dat Drie Gezusters de gebreken niet altijd aan haar kenbaar heeft gemaakt en dat Drie Gezusters meermaals het uitvoeren van onderhoud heeft tegengehouden, vanwege haar wens om café “De Kast” te verbouwen en/of omdat het haar bedrijfsvoering zou verstoren. Drie Gezusters is daarmee volgens Heineken in schuldeisersverzuim komen te verkeren, zodat voor de niet-gemelde gebreken geldt dat Heineken niet in verzuim is.

De kantonrechter stelt voorop dat van schuldeisersverzuim sprake is wanneer nakoming van een verbintenis verhinderd wordt doordat de schuldeiser de daartoe noodzakelijke medewerking niet verleent of doordat een ander beletsel van de zijde van de schuldeiser opkomt, tenzij de oorzaak van de verhindering niet aan de schuldeiser kan worden toegerekend (artikel 6:58 BW). Voor het intreden van schuldeisersverzuim is een ingebrekestelling niet noodzakelijk, maar de schuldenaar dient wel alles gedaan te hebben wat in redelijkheid van hem verwacht mag worden om tot nakoming te kunnen overgaan. Onder omstandigheden kan daartoe ook behoren een uitdrukkelijk aanbod om tot nakoming over te gaan. Stelplicht en bewijslast ten aanzien van het bestaan van schuldeisersverzuim rusten op de schuldenaar. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Heineken onvoldoende specifiek uiteengezet welke gebreken Drie Gezusters niet zou hebben gemeld. Ook heeft zij niet uiteengezet, en in ieder geval blijkt dit niet uit de producties 20 en 26 van de kant van Drie Gezusters waarnaar Heineken heeft verwezen, op welke wijze en wanneer Drie Gezusters het uitvoeren van onderhoud heeft geblokkeerd. Dat Drie Gezusters kenbaar heeft gemaakt dat zij geen onderhoud wenste, is, gelet op de gemotiveerde betwisting door Drie Gezusters, evenmin komen vast te staan. Het voorgaande maakt dat aan het beroep op schuldeisersverzuim voorbij wordt gegaan.

4.19.

Dat Drie Gezusters in algemene zin niet of niet tijdig over gebreken (bij haar) zou hebben geklaagd, kan de kantonrechter evenmin volgen. Voorafgaand aan de indeplaatsstelling was bij Heineken bekend, gelet op onder meer de onderhoudslijsten die met Heineken zijn gedeeld en die al dateren uit 2014 en nadien ook nog zijn uitgewisseld, dat er sprake was van achterstallig onderhoud. Onweersproken is bovendien gesteld dat bedoelde onderhoudslijsten door Heineken zijn erkend en dat er is toegezegd dat de daaruit voortvloeiende gebreken zouden worden hersteld. Voorts heeft Drie Gezusters als productie 52 een waslijst aan meldingen overgelegd. Heineken heeft de juistheid hiervan niet weersproken. Waarom meldingen niet tijdig zouden zijn gedaan, heeft Heineken niet onderbouwd. De omstandigheid dat Drie Gezusters een deel van de gebreken niet rechtstreeks aan Heineken heeft gemeld maar aan Solide Vastgoed of VHG doet niet terzake. Heineken heeft immers kenbaar gemaakt (zie productie 65 van Drie Gezusters) dat zij dit geen probleem vond als zij maar “een beetje aangesloten” zou blijven. Dat er sprake is geweest van gebreken waarin Heineken nimmer is gekend, is niet gesteld en ook niet gebleken.

4.20.

Verder overweegt de kantonrechter dat, voor zover Heineken bedoelt dat de door Drie Gezusters genoemde gebreken onmogelijk te herstellen zijn, het bepaalde in artikel 7:206 lid 1 BW niet zo moet worden uitgelegd als Heineken doet. Het ligt voor de hand dat in dit artikel bedoeld wordt dat verhelpen feitelijk onmogelijk is.^[13]Dat herstel van het gehuurde echter feitelijk onmogelijk is, is niet gebleken. Integendeel, er zijn meerjarenonderhoudsplannen opgemaakt om tot het herstel te komen. De tweede uitzondering, dat het herstel kosten vergt die niet van de verhuurder kunnen worden verwacht, mag evenmin snel worden aangenomen. Heineken heeft geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan zou moeten worden aangenomen dat deze uitzondering zich voor zou doen.

4.21.

Volgens Heineken doet Drie Gezusters ten onrechte voorkomen alsof er niets aan onderhoud wordt gedaan. Heineken stelt daartoe dat in samenspraak met Drie Gezusters in 2020/2021 een concreet meerjarenonderhoudsplan (hierna: MJOP) is opgesteld, waarin is vastgelegd welke onderhoudswerkzaamheden in de periode tot en met 2030 aan welke onderdelen van het gehuurde zullen worden uitgevoerd. Volgens Heineken houdt zij zich aan het MJOP. De kantonrechter kan Heineken hierin niet volgen. Als onvoldoende weersproken staat namelijk vast dat een aanzienlijk deel van de werkzaamheden niet is gestart in het jaartal dat vermeld staat in de het MJOP. Heineken heeft weliswaar aangevoerd dat de vermelde jaartallen niet verwijzen naar kalenderjaren maar naar boekjaren (lopend van 1 oktober tot 30 september), maar dit blijkt nergens uit en Drie Gezusters heeft dit gemotiveerd weersproken. Daar komt bij dat op zichzelf genomen niet relevant is of onverkort uitvoering wordt gegeven aan het MJOP, omdat ook als aangenomen zou kunnen worden dat dat het geval is, bepalend is of er sprake is (geweest) van gebreken en of die gebreken het huurgenot van Drie Gezusters hebben aangetast.

4.22.

De kantonrechter zal de door Drie Gezusters gestelde gebreken per onderdeel bespreken waarbij de kantonrechter overweegt dat, indien de gebreken door Drie Gezusters voldoende gemotiveerd uiteen zijn gezet, het op de weg van Heineken als gedaagde partij ligt dat zij concreet en per gesteld gebrek aangeeft of het is hersteld en zo ja, wanneer het is hersteld.

a. De daken

4.23.

Drie Gezusters stelt zich op het standpunt dat er sinds 2001 geen onderhoud meer is gepleegd aan de daken van het gehuurde. Vanaf 2011 is slechts 10% van het totale dak vervangen en er hebben zich diverse lekkages voorgedaan. De lekkages zijn slechts middels noodreparaties hersteld. Op de onderhoudslijsten die in de jaren 2014-2019 zijn opgesteld, staan de lekkages telkens weer als aandachtspunt vermeld. Ook in de jaren daarna zijn vele meldingen van lekkages gedaan. Door het niet uitvoeren van onderhoud is de staat van het dak nog verder verslechterd, aldus Drie Gezusters. Door de lekkages heeft Drie Gezusters schade geleden. Hotelkamers waren niet te verhuren en inventaris is door water aangetast. Daar komt volgens Drie Gezusters bij dat de lekkages tot levensgevaarlijke situaties hebben geleid als gevolg van kortsluitingen.

4.24.

Heineken voert in algemene zin aan dat zij telkens adequaat heeft gereageerd op meldingen van Drie Gezusters en dat zij de meldingen ook steeds heeft doorgezet naar VHG. Voor het meeromvattende onderhoud is een plan gemaakt met Drie Gezusters. Als er meer tijd nodig was voor onderhoud of spoedig herstel niet mogelijk was, was daarvoor altijd een valide reden, aldus Heineken.

4.25.

Overwogen wordt als volgt. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Heineken onvoldoende gemotiveerd weersproken dat er diverse lekkages aan de daken zijn geweest en sprake is van achterstallig onderhoud, zoals Drie Gezusters heeft bepleit. Heineken heeft weliswaar weersproken dat er nog steeds sprake is van lekkages en aangevoerd dat zij onderhoud pleegt, maar zij heeft niet, zoals wel verwacht mag worden, specifiek uiteengezet op welk moment zij welke lekkages heeft verholpen en dat hiermee het probleem ook daadwerkelijk en definitief was opgelost. De verwijzing naar meerjarenonderhoudsplannen om aan te tonen dat er wel degelijk onderhoud wordt uitgevoerd, is niet toereikend. Het gaat er immers om dat er tijdig onderhoud wordt uitgevoerd zodat wordt voorkomen dat een huurder wordt geconfronteerd met gebreken. Dat is kennelijk niet gelukt nu er al vanaf 2014 melding wordt gemaakt van lekkages en de daken telkens vermeld staan op de onderhoudslijsten die tussen partijen zijn gewisseld. Dat in de loop der jaren de meldingen van lekkages zijn toegenomen blijkt wel uit het overzicht dat Drie Gezusters heeft overgelegd (productie 52-E), waarvan Heineken de juistheid niet heeft betwist. Dat Heineken de meldingen van de lekkages snel heeft opgepakt, maakt het voorgaande niet anders, nu geconstateerd moet worden dat Heineken de symptomen aan het bestrijden is maar niet de oorzaak aanpakt, met als gevolg dat er steeds nieuwe lekkages zijn opgetreden. De lekkages hebben zelfs tot kortsluiting geleid, wat vanzelfsprekend tot gevaarlijke situaties kan leiden.

4.26.

Tegen de achtergrond van het feit dat Heineken al sinds 2011 het gehuurde verhuurt, waarbij Drie Gezusters sinds 2017 huurder is, mocht van Heineken worden verwacht dat zij het onderhoud inmiddels zou hebben opgepakt en aangepakt. Van adequate oplossing van de gebreken is, anders dan Heineken betoogt, gelet op de vele lekkages niet gebleken. Van horecabedrijfsruimte mag worden verwacht dat die wind- en waterdicht is. Dit was in ieder geval in een deel van het gehuurde niet het geval. De ongeschiktheid voor het beoogde gebruik levert naar het oordeel van de kantonrechter een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.^[14]Dit klemt temeer nu, zoals eerder is overwogen, toerekenbaarheid van de gebreken aan de verhuurder geen vereiste is. Dat er mogelijk valide redenen waren waarom herstelwerkzaamheden niet zijn uitgevoerd, is daarmee geen omstandigheid die meeweegt. Dat het herstel van de gebreken door toedoen van Drie Gezusters niet van de grond is gekomen, is, gelet op haar gemotiveerde betwisting en uitgebleven nadere onderbouwing door Heineken, in ieder geval niet komen vast te staan.

b. De gevels

4.27.

De kantonrechter neemt tot uitgangspunt dat de gemeente Groningen op 13 augustus 2008 een Bouwhistorisch onderzoek heeft laten uitvoeren en gepubliceerd. Kort gezegd valt uit de publicatie op te maken dat de achterhuizen van het pand aan de Grote Markt 39 (het gehuurde) een verwaarloosd uiterlijk hebben. Er is sprake van haveloos schilderwerk en een lekke goot. Dat er sprake was van achterstallig onderhoud aan de gevels, is derhalve reeds in 2008 geconstateerd. Daar komt bij dat in 2014/2015 een staalconstructie is geplaatst als noodoplossing ter voorkoming van instorting van de gevels aan de zijkant van het pand aan de Grote Markt 39. Er zijn onder meer spankettingen aan de muren bevestigd om de gevels op hun plek te houden. Gesteld noch gebleken is dat deze noodoplossing thans is vervangen door een permanente oplossing of deugdelijke reparatie. Naar het oordeel van de kantonrechter kwalificeren deze omstandigheden zonder meer als gebreken. Dit klemt temeer nu niet is weersproken dat er brokstukken van het gehuurde naar beneden zijn gevallen. Of Heineken zich tot het uiterste heeft ingespannen de gebreken te verhelpen of dat er telkens een valide reden was waarom onderhoud niet spoedig mogelijk was, is, wat hier ook van zij, geen omstandigheid die meeweegt nu toerekenbaarheid geen vereiste is. De stellingen van Heineken op dit punt kunnen daarom niet aan voormeld oordeel af doen.

c. Het schilderwerk

4.28.

Heineken heeft niet weersproken dat er sprake is van achterstallig schilderwerk. Verder heeft zij niet weersproken dat het schilderwerk dat is uitgevoerd, niet steeds aan de daaraan te stellen eisen voldoet en zelfs schade aan de inventaris van Drie Gezusters heeft veroorzaakt. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Drie Gezusters door middel van het overleggen van foto’s van het schilderwerk afdoende aangetoond dat er sprake is van gebreken met betrekking tot het schilderwerk. Daarbij speelt de A-locatie en het overeengekomen gebruik van het gehuurde als horeca een rol. De staat van het schilderwerk doet geweld aan de representativiteit van het gehuurde en de kwaliteit van onder meer de kozijnen zelf maar daar komt bij dat, nu er sprake is van achterstallig werk, er niet is voldaan aan de verplichting van de verhuurder het gehuurde zodanig te onderhouden dat hieruit geen gebreken voortvloeien. Dat de schilderwerkzaamheden in verband met weersomstandigheden moesten worden uitgesteld, is een omstandigheid die voor rekening en risico van Heineken als verhuurder komt. Voorts is onvoldoende gemotiveerd weersproken dat de schilderwerkzaamheden die hebben plaatsgevonden niet hebben geleid tot het gewenste resultaat: kozijnen zonder gebreken. Heineken erkent bovendien in haar e-mails ook dat het schilderwerk ‘beter had gekund’.

d. De (buiten) trapleuningen

4.29.

Heineken heeft niet gemotiveerd weersproken dat er gebreken hebben bestaan aan de natuurstenen buitentrappen en trapleuningen, dat deze gebreken meerdere jaren aanwezig zijn geweest en ook herhaaldelijk op de onderhoudslijsten stonden om te herstellen. De kantonrechter kwalificeert dit als een gebrek waarbij het niet enkel gaat om een gebrek van esthetische aard. Een horecagelegenheid dient te beschikken over veilige trapleuningen. Loszittende trapleuningen herbergen het risico van letsel bij gebruik van de trappen van de horecagelegenheden. De gebreken aan de trapleuningen zijn volgens Drie Gezusters pas eind 2019 verholpen, hetgeen Heineken niet heeft weersproken.

e. De kozijnen

4.30.

Drie Gezusters stelt dat er langdurig sprake is geweest van gebreken aan de kozijnen van het gehuurde. In november 2019 is er een kozijn uit de muur gebroken. Als noodoplossing zijn er houten platen geplaatst ter afdichting. Volgens Drie Gezusters was er ruim een jaar later nog niets gebeurd en zaten de houten platen op 14 november 2020 er nog steeds. Omdat deze platen niet waterdicht waren, is er ook waterschade opgetreden, aldus Drie Gezusters. Ook in februari 2021 was er nog steeds geen sprake van herstel volgens Drie Gezusters. Volgens Drie Gezusters bestond de tijdelijke oplossing uit vier latten met een stuk glas erin en kon je langs de inzet naar buiten kijken. Heineken betwist dat er sprake is geweest van gebreken.

4.31.

De kantonrechter overweegt dat Heineken niet gemotiveerd heeft weersproken dat de als noodoplossing aangebrachte houten platen gedurende een lange periode niet zijn vervangen door deugdelijke kozijnen en dat de daarna geplaatste kozijnen evenmin deugdelijk waren. Naar het oordeel van de kantonrechter kwalificeert dit punt als een gebrek. In haar laatste akte heeft Drie Gezusters evenwel erkend dat de kozijnen er thans wel representatief uitzien. Dit gebrek is derhalve niet langer aanwezig.

In welke mate is er sprake van genotsaantasting als gevolg van de aanwezigheid van gebreken?

4.32.

Nu vaststaat dat er sprake is van meerdere gebreken aan het gehuurde en daarmee een aantasting van het huurgenot van Drie Gezusters, ligt de vraag voor in welke mate het huurgenot is aangetast en over welke periode en welke financiële consequenties dit dient te hebben. De kantonrechter volgt Heineken niet in haar standpunt dat er tijdens de verplicht opgelegde sluiting geen sprake kan zijn geweest van een genotsbeperking. Ook als het gehuurde is gesloten, vertegenwoordigt het huurrecht een bepaalde mate van genot. Zo zal het pand worden gebruikt voor de veilige opslag van de inventaris en wordt de uitstraling van de onderneming mede bepaald door de staat waarin het pand verkeert ook als dit is gesloten. De kantonrechter overweegt dat ook dit huurgenot niet beperkt mag worden tijdens een verplichte sluiting maar daarvan wel sprake is geweest.

4.33.

Heineken voert verder ter verweer aan dat Drie Gezusters ten tijde van de indeplaatsstelling op de hoogte was van de staat van het gehuurde, althans dat zij dat had kunnen zijn, zodat hetgeen zij mocht verwachten van de huur van de panden aan de hand van die kennis moet worden bepaald. De door Drie Gezusters genoemde gebreken, althans het overgrote deel daarvan, vinden hun oorsprong op een datum (ver) voor 1 maart 2017, de datum van de indeplaatsstelling. Drie Gezusters heeft het gehuurde aanvaard in de staat waarin het destijds verkeerde en dit staat volgens Heineken in de weg aan een aanspraak op huurprijsvermindering ex artikel 7:204 BW omdat het daarbij gaat om wat de huurder
bij het aangaanvan de huurovereenkomst aan genot mag verwachten. Het gaat dan niet aan om Heineken op de gebreken die al bestonden aan te spreken, aldus Heineken.

4.34.

De kantonrechter volgt Heineken hierin niet en oordeelt als volgt. Artikel 7:204 lid 1 BW bepaalt dat de verhuurder aan de huurder het genot moet verschaffen zoals mag worden verwacht van een goed onderhouden zaak van de soort als die waarop de overeenkomst betrekking heeft. De term huurder is daarbij geobjectiveerd. Voor 290-bedrijfsruimte is deze bepaling niet van dwingend recht. Gesteld noch gebleken is echter dat partijen een andersluidende afspraak op dit punt hebben gemaakt. Daarom wordt voor de vraag welk genot Drie Gezusters mocht verwachten, uitgegaan van het objectieve begrip huurder. De kantonrechter ziet bevestiging voor dit oordeel in het feit dat evenmin gesteld of gebleken is dat partijen een afwijkende prijs hebben afgesproken voor het gehuurde in verband met de staat daarvan. Ook dit verweer van Heineken wordt verworpen. Dit geldt temeer omdat Heineken voordat de indeplaatsstelling werd overeengekomen met Drie Gezusters, ook op de hoogte was van de gebreken (vgl. artikel 7:207 lid 1 jo. 7:209 BW). De onderhoudslijsten dateren immers van daarvoor.

4.35.

Anders dan de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland^[15]waarnaar Heineken verwijst, is er in deze zaak naar het oordeel van de kantonrechter wel degelijk sprake van ernstig achterstallig onderhoud. Dit wordt nog eens versterkt door de lange periode waarop het definitieve herstel op zich laat wachten in combinatie met alle tijd en inzet die Drie Gezusters moet leveren omtrent die gebreken. In zoverre gaat verwijzing naar die uitspraak niet op.

4.36.

Dit leidt tot de slotsom dat er wel degelijk sprake is van een ernstige aantasting van het huurgenot aan de kant van Drie Gezusters in verband met de hiervoor besproken gebreken. Die gebreken maken dat zij in beginsel aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

Huurprijsvermindering in verband met gebreken

4.37.

Vooropgesteld wordt dat het beroep dat Heineken doet op artikel 6.6 van de huurovereenkomst niet opgaat. Dit artikel bepaalt dat Heineken niet aansprakelijk is voor enig nadeel dat Drie Gezusters lijdt. Drie Gezusters vordert in deze procedure echter geen schadevergoeding maar huurprijsvermindering. Huurprijsvermindering kwalificeert niet als een vergoeding van schade maar als een partiële ontbinding van de huurovereenkomst zoals overwogen in r.o. 4.11. Dat Drie Gezusters geen schade lijdt of heeft geleden, zoals Heineken stelt, kan daarom onbesproken blijven.

4.38.

Zoals eerder overwogen, ligt het op de weg van Heineken om aan te tonen wanneer welke gebreken zij heeft verholpen en dat er ook sprake was van het definitief verhelpen van die gebreken. Zoals uit voorgaande overwegingen is af te leiden, is Heineken er – ondanks een enorme hoeveelheid overgelegde stukken – niet in geslaagd aan te tonen dat alle gebreken op dit moment verholpen zijn. De kantonrechter is van oordeel dat Drie Gezusters voldoende heeft aangetoond dat er vanaf 1 maart 2017 sprake is geweest van aantasting van het huurgenot door aanwezigheid van in ieder geval vijf gebreken. Vast is komen te staan dat het gehuurde vanaf dat moment dan ook nimmer vrij van gebreken is geweest. Uit het voorgaande blijkt dat er thans nog sprake is van drie verschillende gebreken, namelijk met betrekking tot het dak, de gevels en het schilderwerk. De gebreken aan de trapleuningen en de kozijnen zijn verholpen. De gebreken aan het gehuurde verschillen van ernst en zouden daarom afzonderlijk leiden tot verschillende huurkortingen met een maximum van 40%. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn per onderdeel op zich de volgende huurkortingen gerechtvaardigd:

de daken: 40%
de gevels: 40%
het schilderwerk: 20%
de trapleuningen: 10%
de kozijnen: 10%.

Er zijn dus meerdere ernstige gebreken waarvoor verschillende huurkortingspercentages worden gehanteerd. Voor cumulatie van deze percentages is naar het oordeel van de kantonrechter geen plaats.

4.39.

Het hoogste huurkortingspercentage zal van toepassing zijn totdat de desbetreffende gebreken, waarbij dat hoogste percentage hoort, zijn hersteld. Indien deze gebreken zijn hersteld maar een of meer van de andere gebreken met lagere huurkorting nog niet, dan zal dat lagere huurkortingspercentage van toepassing zijn. Als bijvoorbeeld de gebreken met betrekking tot het schilderwerk en de kozijnen zijn verholpen maar die met betrekking tot de gevels en de daken niet, dan blijft de huurkorting dus 40%. Als de gebreken met betrekking tot de gevels en de daken zijn verholpen, maar die met betrekking tot het schilderwerk niet, dan geldt vanaf het moment dat de gebreken aan de gevels en daken zijn verholpen een huurkorting van 20% totdat ook de gebreken met betrekking tot het schilderwerk zijn verholpen.

4.40.

Zoals eerder overwogen, geldt de huurprijsvermindering vanwege de gebreken ook gedurende de periodes dat de horeca haar deuren vanwege de coronapandemie heeft moeten sluiten.

Huurkorting wegens onvoorziene omstandigheden als gevolg van de coronapandemie

4.41.

Naast een huurprijskorting op grond van gebreken, vordert Drie Gezusters dat de huurprijs in verband met onvoorziene omstandigheden als gevolg van de coronapandemie wordt verminderd.

4.42.

Voor de periode van de eerste gedwongen sluiting (15 maart tot en met 31 mei 2020) heeft Heineken de huur voor de maanden april en mei 2020 geheel kwijtgescholden. De vordering van Drie Gezusters ziet niet op die periode. Haar vordering heeft alleen betrekking op de periode 15 oktober 2020 tot en met 25 februari 2022
.

4.43.

Drie Gezusters, die in de gehuurde bedrijfspanden drie cafés, een grand-café en een hotel exploiteert, althans [X] Beheer (waar Drie Gezusters onderdeel van is), heeft in deze periode gebruik gemaakt van alle steunmaatregelen die de overheid heeft aangeboden. De Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) is aangevraagd en verkregen en de Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (de NOW-regeling) heeft geleid tot vermindering van de arbeidskosten. Volgens Drie Gezusters heeft zij in de periode van de gehele sluiting van de horeca alleen omzet behaald met verhuur van hotelkamers en het afhalen/bezorgen van maaltijden. Haar omzet was echter maar een fractie van de omzet in dezelfde maanden van de jaren daarvoor. Als gevolg daarvan kon Drie Gezusters volgens haar vanaf oktober 2020 maar de helft van de huurprijs aan Heineken betalen.

4.44.

Drie Gezusters doet in deze procedure een beroep op een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW, die tot huurprijsvermindering kan leiden. Een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 lid 1 BW is een omstandigheid die op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog in de toekomst is gelegen en die daarin niet is verdisconteerd. Of dat laatste het geval is, moet door uitleg van de overeenkomst worden vastgesteld.

4.45.

In antwoord op prejudiciële vragen heeft de Hoge Raad op 24 december 2021^[16]samengevat het volgende geoordeeld. De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren is een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet aangenomen worden dat deze omstandigheid in elk geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. In dat geval kan aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd, dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder, zodat artikel 6:258 lid 2 BW niet aan huurprijsvermindering in de weg staat. Indien aan het voorgaande is voldaan, kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 lid 1 BW aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.

4.46.

Van concrete aanwijzingen dat de hiervoor bedoelde omstandigheid in de huurovereenkomst is verdisconteerd, is niet gebleken. Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat er geen aanleiding aan te nemen dat partijen een gezondheidscrisis van deze omvang, met ingrijpende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde (als horecaruimte) ernstig belemmeren of onmogelijk maken, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad. Als het zo is dat Heineken door de verplichte sluiting van de horeca procentueel meer financiële schade heeft geleden dan Drie Gezusters (wat Drie Gezusters heeft betwist), dan is dat naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat in deze zaak de huurprijsvermindering achterwege moet blijven. Hoe dan ook is de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van Heineken en Drie Gezusters in ernstige mate is verstoord. Dit leidt tot het oordeel dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid die rechtvaardigt dat de huurovereenkomst kan worden aangepast aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.

4.47.

Over de berekening van de huurprijsvermindering als gevolg van de gedwongen sluiting, heeft de Hoge Raad het volgende overwogen:

“3.3.1 De vierde prejudiciële vraag stelt in de kern aan de orde op welke wijze een huurprijsvermindering op de voet van art. 6:258 lid 1 BW kan worden berekend. Gelet op het grote aantal gevallen waarin de hiervoor in 3.2.6 bedoelde onvoorziene omstandigheid zich voordoet, ziet de Hoge Raad aanleiding om een model te geven dat voor veel van die gevallen een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering.

3.3.2

Nadeel veroorzaakt door de hiervoor in 3.2.4 bedoelde omstandigheid[kantonrechter: de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren]
valt in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder. De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt daarom in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder.

3.3.3

De in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de hiervoor in 3.3.2 bedoelde gelijke verdeling van het nadeel.

3.3.4

Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs berekend worden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.

De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.

a. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).

b. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.

c. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.

d. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.”

4.48.

Als uitgangspunt geldt dus dat het nadeel van de huurder, veroorzaakt door de onvoorziene omstandigheid, noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt en dat de verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties daarom in beginsel het beste wordt ondervangen door dit nadeel - voor zover niet al gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de TVL - gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder. De Hoge Raad heeft in dit verband overwogen dat de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een van partijen, wordt afgeweken van de hiervoor bedoelde gelijke verdeling van het nadeel. Dat Heineken tijdens de gedwongen sluiting van de horeca geen bier aan Drie Gezusters heeft kunnen leveren en als gevolg daarvan te kampen heeft gehad met omzetverlies, is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat genoemd uitgangspunt dient te worden verlaten. Voor de berekening van de huurkorting in verband met corona dient naar het oordeel van de kantonrechter daarom de door de Hoge Raad genoemde berekening te worden gevolgd.

4.49.

De vraag die vervolgens beantwoord moet worden, is welk deel van de TVL, die [X] Beheer als moedermaatschappij heeft ontvangen, moet worden toegekend aan Drie Gezusters. Drie Gezusters is primair van mening dat de aan [X] Beheer toegekende TVL evenredig moet worden verdeeld onder alle 40 entiteiten van [X] Beheer, zodat, zo begrijpt de kantonrechter, 1/40 deel daarvan aan Drie Gezusters moet worden toegerekend. Subsidiair is Drie Gezusters van mening dat de TVL moet worden verdeeld naar rato van de omzet die Drie Gezusters heeft behaald ten opzichte van de totale geconsolideerde omzet van [X] Beheer. Volgens Heineken is de laatste methode weliswaar beter dan de eerste, maar in haar optiek zou het juister zijn om de TVL tussen de verschillende entiteiten van [X] Beheer te verdelen naar rato van de vaste lasten per entiteit. De kantonrechter oordeelt daarover als volgt.

4.50.

Voor een evenredige verdeling van de TVL over de 40 entiteiten is naar het oordeel van de kantonrechter geen plaats, omdat dat onredelijk kan uitpakken. Bij zo’n verdeling zou namelijk aan ‘de kleinste entiteit’ een te groot deel van de TVL worden toegekend en aan ‘de grootste entiteit’ juist te weinig.

4.51.

Ook ziet de kantonrechter geen aanleiding voor verdeling van de TVL naar rato van de vaste lasten per entiteit. Allereerst geldt dat, zoals Drie Gezusters terecht heeft aangevoerd, de vaste lasten bij de berekening van de TVL weliswaar worden meegenomen, maar dat daarbij niet de werkelijke vaste lasten van de ondernemer worden gehanteerd. Drie Gezusters verwijst in dit verband naar de website van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (hierna: RVO) waar volgens haar wordt vermeld dat voor de berekening wordt uitgegaan van het gemiddelde aandeel van de vaste lasten in de omzet van de branche, uitgedrukt in een percentage. Heineken heeft niet betwist dat deze methodiek wordt gevolgd. Weliswaar heeft de overheid daar kennelijk enkel om praktische redenen voor gekozen, namelijk om zoveel mogelijk ondernemers zo snel mogelijk te kunnen helpen, maar niet valt in te zien waarom voor de onderlinge verdeling wel zou moeten worden uitgegaan van de werkelijke vaste lasten per entiteit. In ieder geval heeft Heineken onvoldoende gesteld om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat in het onderhavige geval voor de verdeling wèl van de werkelijke vast kosten per entiteit moet worden uitgegaan. Daar komt bij dat een ondernemer voor een deel zelf invloed heeft op zijn vaste lasten, zodat de hoogte daarvan een minder reëel beeld kan geven.

4.52.

De verdeling van de TVL naar rato van de omzet die Drie Gezusters heeft behaald ten opzichte van de totale geconsolideerde omzet van [X] Beheer, is misschien ook niet ideaal maar van de drie door partijen genoemde opties is die naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval wel het meest passend. Niet alleen had een ondernemer minder invloed op zijn omzetdaling tijdens de coronaperiode, ook geven de omzetcijfers van de verschillende entiteiten een reëler beeld van hun omvang. Naar het oordeel van de kantonrechter moet de TVL daarom worden verdeeld naar bedoelde rato van de omzet.

4.53.

Zoals eerder al is overwogen, geldt de huurprijsvermindering vanwege de gebreken ook gedurende de periodes dat de horeca haar deuren vanwege de coronapandemie heeft moeten sluiten. In dat oordeel ligt besloten dat de huurkorting vanwege corona en die vanwege de gebreken naast elkaar bestaan. Daarbij tekent de kantonrechter aan dat de Hoge Raad voor wat betreft de ‘coronakorting’ spreekt over een procentuele korting van de
contractueel verschuldigdehuurprijs, maar dat in dat arrest geen rekening is gehouden met een situatie als de onderhavige waarbij er tevens sprake is van gebreken. In dit geval acht de kantonrechter het redelijk dat de procentuele huurkorting vanwege corona wordt gerelateerd aan de in verband met de gebreken verlaagde huurprijs.

4.54.

Drie Gezusters vordert in verband met de huurprijsvermindering als gevolg van de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronacrisis primair een verklaring voor recht dat de geldende huurprijs over de periode 15 oktober 2020 tot en met 25 februari 2022 en na vermindering van de huurprijs in verband met gebreken wordt verminderd conform de door de Hoge Raad gehanteerde formule waarbij de TVL primair wordt vastgesteld op basis van een evenredige verdeling over de 40 entiteiten van [X] Beheer en subsidiair op basis van een verdeling van de omzet die Drie Gezusters over de betreffende periode heeft behaald ten opzichte van de omzet van [X] Beheer geconsolideerd. In het licht van voorgaande overwegingen ligt die vordering voor toewijzing gereed met dien verstande dat de verdeling dus moet plaatsvinden op basis van de omzet, zoals subsidiair is gevorderd.

4.55.

In dit verband overweegt de kantonrechter nog dat zij niet meegaat in de stelling van Heineken dat Drie Gezusters moet zorgen voor een uitsplitsing van de omzetcijfers ‘per exploitatie’ (hotel ‘De Doelen’ en de cafés). Niet alleen is Drie Gezusters namelijk één entiteit, ook is voor het geheel een totale huurprijs overeengekomen en voor het hotel bijvoorbeeld dus geen afzonderlijke huurprijs. Niet valt daarom in te zien wat de relevantie is van een dergelijke uitsplitsing. Dat Drie Gezusters feitelijk drie verschillende soorten bedrijven in het gehuurde exploiteert, namelijk drie cafés, een grand-café en een hotel, waarvoor niet dezelfde coronamaatregelen golden, is dan ook niet van belang.

4.56.

Nu die primaire vordering wordt toegewezen, komt de kantonrechter niet toe aan hetgeen Drie Gezusters ten aanzien van de ‘coronakorting’ subsidiair en meer subsidiair heeft gevorderd. Het oordeel over het exacte bedrag van de huurprijsvermindering kan daarom achterwege blijven. Dit betekent voorts dat op zich niet hoeft te worden ingegaan op hetgeen partijen over de hoogte daarvan hebben aangevoerd. Niettemin overweegt de kantonrechter nog het volgende.

4.57.

Heineken heeft onder meer aangevoerd dat Drie Gezusters ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat zij twee maanden huur (april en mei 2020) heeft kwijtgescholden. De kantonrechter gaat daaraan voorbij. Die huurkorting ziet namelijk alleen maar op de eerste lockdown in de periode 15 maart 2020 tot 1 juni 2020. Waar het hier in deze procedure om gaat, is het nadeel dat Drie Gezusters heeft geleden vanaf 15 oktober 2020 (de tweede lockdown). Toen Heineken eind april 2020 besloot de huur van april en mei 2020 kwijt te schelden, was niet bekend dat er later weer een lockdown (de tweede) zou volgen. Niet valt daarom in te zien waarom voor de onderhavige vordering rekening zou moeten worden gehouden met de huurkorting over de maanden april en mei 2020.

4.58.

Heineken stelt ook nog dat Drie Gezusters zowel vóór als tijdens de coronapandemie veel ruimten in het gehuurde niet heeft benut. Daarom dient het percentage van het aantal vierkante meters dat Drie Gezusters niet in gebruik heeft genomen te worden verdisconteerd in de eventuele huurprijsvermindering, aldus Heineken. Zonder toelichting die niet is gegeven valt niet in te zien dat het enkele feit dat Drie Gezusters voor de coronapandemie niet alle ruimten benutte invloed heeft gehad op de procentuele omzetdaling tijdens de coronapandemie. Dat het de eigen keuze is geweest van Drie Gezusters om vervolgens tijdens de coronaperiode meer ruimtes dan voorheen niet te exploiteren, is niet komen vast te staan. Drie Gezusters heeft in dat verband onweersproken aangevoerd dat de ruimtes die onbenut zijn gebleven (Blokhut en Jägerbar) niet gebruikt kónden worden, in verband met inspectie en herstel van constructieve delen van het gehuurde. Als uitgangspunt geldt daarom dat het niet volledig benutten van de ruimtes niet betrokken dient te worden bij de berekening van de omzetderving. Heineken heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gesteld om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat dit uitgangspunt in het onderhavige geval uitzondering leidt.

4.59.

Heineken heeft er verder op gewezen dat Drie Gezusters gedurende de coronapandemie wel gebruik heeft kunnen maken van haar terrassen, zodat zij wel omzet heeft kunnen draaien. Dat de terrassen gedeeltelijk open waren heeft Drie Gezusters op zich niet betwist, maar die omstandigheid kan Heineken niet baten. Doordat de terrassen open waren zal de omzetdaling lager zijn geweest dan in de situatie dat de terrassen niet konden worden gebruikt. Naar mag worden aangenomen zal door de geopende terrassen de door Heineken te verlenen huurkorting dan ook lager uitvallen en strekt dat niet in het nadeel van Heineken, zoals zij feitelijk heeft betoogd.

4.60.

De kantonrechter gaat ook voorbij aan de stelling van Heineken dat Drie Gezusters alle TVL-aanvragen en TVL-beschikkingen in het geding moet brengen. Uit hetgeen de accountant over de TVL heeft verklaard, blijkt namelijk dat de accountant deze heeft gecontroleerd. In zijn e-mail van 23 september 2022 heeft de accountant namelijk onder meer geschreven:
“Onderdeel van onze controle op de geconsolideerde jaarrekening van [X] Beheer B.V. 2021 betrof de TVL positie in de jaarrekening. Bij deze controle hebben wij een overzicht ontvangen van alle TVL beschikkingen incl. de positie TVL zoals verwoord in de geconsolideerde jaarrekening van [X] Beheer B.V. De TVL beschikkingen hebben wij op basis van detailcontrole gecontroleerd (…). Vanuit voorgenoemde kunnen wij bevestigen dat in de winst- en verliesrekening is verantwoord maximaal tot aan het gemaximeerde TVL bedrag van EUR 2,3 mln en al het resterende boven de gemaximeerde TVL van EUR 2,3 mln is verantwoord als schuldpositie in de balans (als zijnde terug te betalen TVL).”

4.61.

Heineken heeft verder nog aangevoerd dat Drie Gezusters minder TVL heeft ontvangen dan mogelijk zou zijn geweest. Drie Gezusters heeft dat gemotiveerd betwist. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de hiervoor genoemde verklaring van de accountant genoegzaam dat de maximale TVL voor de groep [X] Beheer is benut. Heineken heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gesteld om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat het gelijk op dit punt niettemin aan haar zijde is. Aan die stelling zal daarom voorbij worden gegaan. De omstandigheid dat Drie Gezusters behoort tot de groepsmaatschappij [X] Beheer en dat daardoor de TVL lager zou zijn uitgevallen dan op basis van enkel haar eigen omzetverlies het geval was geweest, dient, zo dit al juist is, naar het oordeel van de kantonrechter niet verdisconteerd te worden. Daartoe geldt dat de RVO [X] Beheer als groep heeft aangemerkt en dit niet een eigen keuze is geweest van Drie Gezusters.

Wijziging artikel 3.2 van de huurovereenkomst

4.62.

Na wijziging van eis vordert Drie Gezusters dat artikel 3.2 van de huurovereenkomst wordt gewijzigd. Kort gezegd vordert Drie Gezusters dat de indexering in dat artikel wordt gewijzigd nu onverkorte toepassing van de indexering van de huurprijs op basis van een percentage gelijk aan de stijging van het Consumenten Prijsindex Cijfer (CPI) zal leiden tot een extreme huurverhoging van bijna 10%. Heineken voert samengevat aan dat dit onvoldoende grond is om te komen tot wijziging van de huurovereenkomst op dit punt. De kantonrechter oordeelt daarover als volgt.

4.63.

Drie Gezusters baseert ook deze vordering op onvoorziene omstandigheden. In dit verband is allereerst van belang dat toen de afspraak over de verhoging van de huurprijs werd gemaakt, het voor partijen duidelijk was dat de huurprijs zou meestijgen met de inflatie. De hoogte van de inflatie in de jaren na het sluiten van de overeenkomst was vanzelfsprekend op voorhand ongewis, maar partijen wisten wel dat de gemaakte afspraak voor Drie Gezusters (en ook Heineken) zowel gunstig als ongunstig zou kunnen uitpakken. Het was tevoren weliswaar niet bekend (en dus onvoorzien) dat er onlangs sprake was van een erg hoge inflatie (gelegen in de extreme stijging van de energieprijzen als gevolg van de oorlog in Oekraïne) met een evenredige verhoging van de huurprijs tot gevolg, maar door de jaarlijkse huurprijsverhoging te koppelen aan de inflatie zonder daar een limiet aan te stellen, hebben partijen rekening kunnen en moeten houden met de mogelijkheid van het optreden van de (op zich) onvoorziene omstandigheid van de recente hoge inflatie of hebben partijen die mogelijkheid althans stilzwijgend in hun afspraak verdisconteerd. Van een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW is daarom geen sprake. De daarop gebaseerde vordering zal daarom worden afgewezen.

De vordering in reconventie

4.64.

Heineken vordert dat Drie Gezusters wordt veroordeeld tot betaling van de huurpenningen die zij onbetaald heeft gelaten. Drie Gezusters betwist de hoogte van het bedrag dat Heineken in dat kader heeft gevorderd niet. De reconventionele vordering moet volgens Drie Gezusters niettemin worden afgewezen gelet op de huurprijsvermindering die zij in conventie vordert wegens de aanwezige gebreken, alsmede wegens de onvoorziene omstandigheden in verband met de coronapandemie. Toewijzing van de reconventionele vordering zou ertoe leiden dat Heineken het bedrag dat Drie Gezusters moet betalen weer zal moeten terugbetalen, aldus Drie Gezusters.

4.65.

Het verweer van Drie Gezusters kan niet worden gevolgd. Niet in geschil is dat partijen in artikel 4.1 van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat ieder beroep van Drie Gezusters op opschorting, verrekening, eigenbeslag en/of korting van hetgeen zij uit hoofde van de huurovereenkomst aan Heineken verschuldigd is, is uitgesloten. Dat betekent dat Drie Gezusters, wat ook zij van de uitkomst van de vordering in conventie, niet eigenhandig mocht overgaan tot het inhouden van een deel van de te betalen huurprijs nu partijen verrekening en/of opschorting op dat punt hebben uitgesloten. De verwijzing van Drie Gezusters naar artikel 7:207 BW kan haar niet baten, nu dat artikel bepaalt dat een huurder huurprijsvermindering kan
vorderenals gevolg van gebreken. Eerst in deze procedure heeft zij een dergelijke vordering ingesteld. Ditzelfde geldt voor het beroep van Drie Gezusters op de onvoorziene omstandigheden, dat eerst in deze procedure leidt tot vaststelling van een huurprijskorting.

4.66.

Het voorgaande heeft tot gevolg dat de kantonrechter niet toekomst aan de subsidiair en meer subsidiair vorderingen die Heineken heeft ingesteld.

4.67.

De vorderingen van Heineken onder IV. en V., komen, gelet op het oordeel in conventie dat Drie Gezusters met vrucht een beroep op huurprijsvermindering doet, niet voor toewijzing in aanmerking. Dit klemt temeer nu vast staat dat Drie Gezusters per 1 januari 2022 weer de contractueel overeengekomen huur is gaan betalen.

4.68.

Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de vordering van Heineken in reconventie grotendeels toewijsbaar is, zodat dienovereenkomst zal worden beslist. Omdat Drie Gezusters in verzuim is met betaling van de huurpenningen ligt de rente die Heineken vordert, waarvan Drie Gezusters op zichzelf genomen niet heeft weersproken dat partijen een contractuele rente van 1% per maand zijn overeengekomen, eveneens voor toewijzing gereed.

De proceskosten

4.69.

Heineken is in conventie (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Drie Gezusters worden vastgesteld op:

dagvaarding € 103,83
griffierecht € 1.013,00
salaris gemachtigde € 4.348,00 (4 punten × € 1.087,00)
nakosten
totaal € 5.599,83.

4.70.

Drie Gezusters is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Heineken worden vastgesteld op:

salaris gemachtigde € 2.174,00 (2 punten × € 1.087,00)
nakosten
totaal € 2.309,00.

4.71.

De wettelijke rente over de proceskosten die Heineken in reconventie heeft gevorderd, wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

In de vrijwaringszaak

4.72.

Ingevolge artikel 215 Rv geldt als uitgangspunt dat de hoofdzaak en vrijwaringszaak gelijktijdig worden afgedaan, maar volgens de Hoge Raad is afzonderlijke afdoening ook mogelijk.^[17]In dit geval heeft de kantonrechter ervoor gekozen om de zaken niet gelijktijdig af te doen. De reden daarvoor is allereerst dat de uitkomst in de vrijwaringszaak onder meer afhangt van de uitkomst in de hoofdzaak. Door hoge werkdruk heeft het vonnis in de hoofdzaak (te) lang op zich laten wachten. De vrijwaringszaak is gezien haar omvang een bewerkelijke zaak en als in beide zaken gelijktijdig vonnis zou worden gewezen, zou het nog langer duren voordat in de hoofdzaak aan partijen duidelijkheid wordt verschaft. Dat kan van die partijen niet worden gevergd.

4.73.

Daar komt bij dat de kantonrechter niet uitsluit dat partijen naar aanleiding van het vonnis in de hoofdzaak aanleiding zien om in de vrijwaringszaak te onderzoeken of zij alsnog een minnelijke regeling kunnen treffen. Ook bestaat de mogelijkheid dat partijen in de hoofdzaak in hoger beroep gaan, waardoor de uitkomst in die hoofdzaak nog niet definitief vast staat.

4.74.

In het licht van het voorgaande zal de beslissing in de vrijwaringszaak drie maanden worden aangehouden. Partijen kunnen op de in het dictum genoemde roldatum aangeven of zij in de vrijwaringszaak vonnis wensen of dat zij alsnog een regeling hebben getroffen. Op verzoek van (één van) partijen kan de zaak ook bij vervroeging op de rol worden geplaatst.

5.De beslissing

De kantonrechter:

in de hoofdzaak

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat Heineken is tekortgeschoten in haar verplichtingen om gebreken aan het gehuurde te herstellen,

5.2.

bepaalt dat de huurprijs voor het gehuurde van € 1.063,903,90 per jaar (te vermeerderen met btw) in verband met vermindering van het huurgenot wordt verminderd op de wijze en met de percentages zoals is overwogen in r.o. 4.38. en 4.39. per 1 maart 2017, met een maximale huurkorting van 40%, tot de gebreken zijn verholpen,

5.3.

verklaart voor recht dat de geldende huurprijs over de periode 15 oktober 2020 tot en met 25 februari 2022 en na vermindering van de huurprijs zoals bepaald onder 5.2. als gevolg van de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronacrisis wordt verminderd conform de door de Hoge Raad gehanteerde formule waarbij de TVL wordt vastgesteld op basis van een verdeling van de omzet die Drie Gezusters over de betreffende periode heeft behaald ten opzichte van de omzet van [X] Beheer geconsolideerd,

5.4.

veroordeelt Heineken in de proceskosten van € 5.599,83, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Heineken niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

verklaart dit vonnis behoudens de verklaringen voor recht tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst af hetgeen Drie Gezusters meer of anders heeft gevorderd,

in reconventie

5.7.

veroordeelt Drie Gezusters om aan Heineken te betalen een bedrag van € 314.034,69 te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand vanaf de respectievelijke dagen dat de huurpenningen verschuldigd waren tot de dag der algehele voldoening,

5.8.

veroordeelt Drie Gezusters in de proceskosten van € 2.309,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Drie Gezusters niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.9.

veroordeelt Drie Gezusters in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,

5.10.

verklaart de veroordelingen in reconventie uitvoerbaar bij voorraad,

5.11.

wijst af hetgeen Heineken meer of anders heeft gevorderd,

in de vrijwaringszaak

5.12.

verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 11 juni 2024 voor uitlating door partijen als hiervoor bedoeld in r.o. 4.74.,

5.13.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.T. de Jonge, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2024.

c402

ECLI:NL:RBNNE:2024:794

Huurprijsvermindering in verband met gebreken en coronamaatregelen in een huurcontract voor bedrijfsruimte

Uitspraak

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten