Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
Vonnis van 20 oktober 2021
In de hoofdzaak met zaaknummer: 8549469 UC EXPL 20-4228DS/1286
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[procesdeelnemer I] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
verder ook te noemen [procesdeelnemer I] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.L. Winters,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[procesdeelnemer II] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
verder ook te noemen [procesdeelnemer II] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. G.J.M. Volders.
En in de vrijwaringszaak zaaknummer: 8650555 UC EXPL 20-5391DS/1286
Vonnis van 6 oktober 2021
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[procesdeelnemer II] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. G.J.M. Volders,
tegen:
de vennootschap naar buitenlands recht
[procesdeelnemer III],
gevestigd te [vestigingsplaats 2] , Duitsland,
verder ook te noemen [procesdeelnemer III] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser.
1.De procedure
1.1.
De inhoud en het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen in de hoofdzaak en de vrijwaring
- de conclusies van antwoord in de hoofdzaak en de vrijwaring
- de akte wijziging van eis in de hoofdzaak en de prod v tot en met x van [procesdeelnemer I]
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling die is gehouden op 2 maart 2021 in de hoofdzaak en de vrijwaring
- de akte na mondelinge behandeling (met producties en wijziging van eis) in de hoofdzaak van [procesdeelnemer I]
- de akte na mondelinge behandeling (met producties en uitlaten eiswijziging) in de hoofdzaak van [procesdeelnemer II]
- de akte na mondelinge behandeling (met producties en eiswijziging/vermeerdering) van [procesdeelnemer II] in de vrijwaring
- akte na mondelinge behandeling (antwoordakte) van [procesdeelnemer III] in de vrijwaring
1.2.
[procesdeelnemer II] heeft zowel tijdens als na de mondelinge behandeling aangedrongen op een nieuwe mondelinge behandeling omdat de raadsvrouw van [procesdeelnemer II] vond dat tijdens de mondelinge behandeling niet voldoende aandacht was geschonken aan de (juridische) standpunten van [procesdeelnemer II] . De kantonrechter heeft bij de mondelinge behandeling uitvoerig stil gestaan bij de relevante beoordelingspunten van het dossier, daarbij zijn alle partijen uitvoerig aan het woord geweest en heeft de kantonrechter desgevraagd een voorlopig oordeel gegeven. Aan de mondelinge behandeling is een dagdeel besteed, maar bleek desondanks onvoldoende tijd beschikbaar om de raadsvrouw van [procesdeelnemer II] te laten pleiten zoals zij voornemens was te doen aan de hand van pleitaantekeningen die zij had overgelegd. Mede om die reden wilde zij een nieuwe mondelinge behandeling. De kantonrechter heeft geïnventariseerd of ook de andere partijen behoefte hadden aan een nieuwe mondelinge behandeling. Dat bleek niet het geval. Het verzoek om andermaal de zaak mondeling te behandelen is daarom afgewezen.
1.3.
Partijen is opgedragen zich bij aktes uit te laten over wat in de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen. Van die mogelijkheid hebben zij gebruik gemaakt. [procesdeelnemer II] heeft daarbij de pleitnota die zij tijdens de mondelinge behandeling niet heeft kunnen voordragen alsnog in het geding gebracht. Vervolgens heeft [procesdeelnemer II] andermaal verzocht een comparitie van partijen te gelasten. De kantonrechter heeft laten weten op dit verzoek in dit vonnis in te zullen gaan. De kantonrechter ziet, na bestuderen van de aktes die zijn gewisseld, geen aanleiding nogmaals een comparitie van partijen te bepalen. Partijen zijn zelf uitvoerig gehoord tijdens de mondelinge behandeling en hun raadslieden hebben ruimschoots de gelegenheid gehad hun standpunten onder de aandacht van de kantonrechter te brengen. Het is partijen, ondanks het voorlopig oordeel dat is gegeven, niet gelukt samen een regeling te treffen voor dit geschil en [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer III] hebben geen behoefte aan een nieuwe mondelinge behandeling. Een nieuwe, kostbare, mondelinge behandeling zou dus geen redelijk doel dienen.
1.4.
Zowel [procesdeelnemer II] als [procesdeelnemer III] hebben gevraagd de beslissing op de vordering tot huurvermindering vanwege de gevolgen van de COVID 19-maatregelen aan te houden in afwachting van een uitspraak van de Hoge Raad op prejudiciële vragen die de kantonrechter Roermond heeft gesteld in de beslissing van 31 maart 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982). Op deze verzoeken komt de kantonrechter bij de inhoudelijke beoordeling terug.
1.5.
De kantonrechter heeft partijen op 1 juni 2021 laten weten dat zij voornemens was op 14 juli 2021 een beslissing te nemen. Het is helaas wegens zittingsdruk niet gelukt de tijd te nemen eerder dan vandaag in dit omvangrijke dossier een beslissing te nemen. Daardoor heeft de kantonrechter wel al kennis kunnen nemen van de conclusie van de Procureur-Generaal bij de in punt 1.4. genoemde door de kantonechter Roermond gestelde prejudiciële vragen.
2.Waar het over gaat
2.1.
[procesdeelnemer II] heeft met ingang van 1 februari 2018 van de rechtsvoorganger van [procesdeelnemer III] ( [A] ) gehuurd de bedrijfsruimte aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] te [plaatsnaam] , gelegen in twee werfkelders met een totale oppervlakte van 276 m2 (hierna: de bedrijfsruimte) voor de duur van 10 jaar. [procesdeelnemer III] heeft de bedrijfsruimte op 13 april 2018 gekocht van [A] . In de door [procesdeelnemer II] met [A] gesloten huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) staat opgenomen (artikel 1.3) dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt “als detailhandelsruimte zoals bedoeld in artikel 7:290 BW ten behoeve van de exploitatie van horeca, met uitzondering van het gebruik van (soft)drugs”. Bepaald is verder dat [procesdeelnemer II] zelf verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen. De jaarlijks verschuldigde huurprijs is vastgesteld op € 57.500,00 ex BTW (€ 4.791,60 per maand). Er is een huurkorting overeengekomen van € 15.000,00 voor het eerste jaar, € 7.500,00 voor het tweede jaar en € 5.000,00 voor het derde jaar.
2.2.
Op het moment dat [procesdeelnemer II] ging huren, had de bedrijfsruimte al de bestemming horeca, maar werd de bedrijfsruimte gebruikt als werfkelder/opslagruimte bij een supermarkt. [procesdeelnemer II] heeft bij de gemeente een aanvraag omgevingsvergunning ingediend op basis van een bouwplan dat zij door een architect had laten maken. Die omgevingsvergunning is verleend en heeft [procesdeelnemer II] samen met “de huurrechten” van de bedrijfsruimte, na verkregen toestemming voor onderverhuur, verkocht aan [procesdeelnemer I] voor een bedrag van € 80.000,00. [procesdeelnemer II] en [procesdeelnemer I] hebben de gemaakte afspraken vastgelegd in een onderhuurovereenkomst (hierna: de onderhuurovereenkomst) ingaande 1 maart 2019 en een koopovereenkomst. De inhoud van de onderhuurovereenkomst sluit, voor zover voor de beoordeling relevant, volledig aan bij huurovereenkomst. De bepalingen die bindend zijn in de huurrechtsverhouding tussen [procesdeelnemer II] en [procesdeelnemer III] (zoals de huurprijs en de bepaling over de bestemming en de verantwoordelijkheid voor vergunningen) zijn dus één op één doorgezet in de rechtsverhouding tussen [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] .
2.3.
Kort na aanvang van onderhuurovereenkomst constateerde [procesdeelnemer I] lekkage in de 4 voorste werfkelders van de bedrijfsruimte (hierna: de lekkage). Over de wijze waarop partijen daarmee om zijn gegaan kan het volgende worden gezegd.
2.3.1.
De lekkage heeft [procesdeelnemer I] eerst mondeling en op 8 april 2019 ook schriftelijk aan [procesdeelnemer II] gemeld met een offerte van haar aannemer die voorstelde de lekkages door middel van injecteren op te lossen. [procesdeelnemer II] heeft die mail doorgezet naar [procesdeelnemer III] .
2.3.2.
Na eerst tevergeefs bij de gemeente verhaal te hebben gezocht (de gemeente heeft de werfkelders 20 jaar geleden geïnjecteerd), heeft [procesdeelnemer II] een eigen aannemer ingeschakeld die op 9 mei 2019 een offerte heeft uitgebracht voor een oplossing die € 14.570,00 ex BTW zou gaan kosten en waarvoor het volgende zou gebeuren: injecteren lekkageplekken, egaliseren ondergrond, aanbrengen van een waterdicht membraam, afwerklaag en plaatsen afzuigvoorziening. Die offerte is ook gestuurd naar [procesdeelnemer III] .
2.3.3.
[procesdeelnemer III] heeft via technisch manager [onderneming 1] de lekkage laten bekijken op 16 mei 2019. Haar standpunt luidde: eerst ventileren en drogen (door verwarming) om te zien of het zichtbare vocht condens is in plaats van lekkage. De bedrijfsruimte had namelijk dik een jaar leeg gestaan en de vloeren waren droog. Dat paste volgens [procesdeelnemer III] niet goed bij lekkage.
2.3.4.
Op 5 juni 2019 heeft [procesdeelnemer II] haar aannemer werkzaamheden uit laten voeren: het plaatsen van een inblaasunit bij de ingang van het gehuurde en een afzuigkast bij de uitgang van het gehuurde om het gehuurde te kunnen drogen en ventileren.
2.3.5.
[procesdeelnemer III] is het resultaat van het droogproces komen bekijken op 11 juli 2019. Haar standpunt luidde dat [procesdeelnemer II] geen professionele ventilatie had aangebracht. [procesdeelnemer III] wilde vervolgens met haar eigen adviseur en aannemer de lekkage bekijken en heeft daarvoor de sleutel gekregen tijdens de vakantiesluiting van [onderneming 1] . [procesdeelnemer III] heeft de bedrijfsruimte op 15 augustus 2019 laten inspecteren. Dat heeft geleid tot een offerte van aannemer [onderneming 2] van 27 augustus 2019 voor uit te voeren werkzaamheden. Die werkzaamheden hielden in: kaalhakken van de toogplafonds en wanden tot op het metselwerk. Daarna impregneren met een viscoselaag die de ondergrond verstevigt en zoutkristallen tegenhoudt. Vervolgens plafonds en wanden behandelen met een minerale afdichtingspasta tegen drukkend water en afwerken met saneermortel tegen condensvorming. [procesdeelnemer III] heeft meteen opdracht gegeven de geoffreerde werkzaamheden uit te voeren. De verwachte doorlooptijd voor deze werkzaamheden was 8 weken.
2.3.6.
[procesdeelnemer III] wilde op 9 september 2019 beginnen met de noodzakelijke werkzaamheden, maar dat bleek niet te kunnen omdat [procesdeelnemer I] voornemens was installatiewerken aan de plafonds te bevestigen en dat zou na de te verrichten werkzaamheden niet meer mogelijk zijn zonder de vochtwerende aanpassingen te beschadigen. Het aangebrachte systeem mag namelijk niet worden doorbroken, dus niet stucen, niet boren, niet schilderen (tenzij met minerale verf) en goed ventileren. Daarom zijn in goed overleg tussen de aannemer van [procesdeelnemer III] en (de projectleider van) [procesdeelnemer I] sparingen en ophangpunten gemonteerd vóór het aanbrengen van het vochtwerende systeem, zodat de ruimtes in bruikbare staat zouden kunnen worden opgeleverd aan [procesdeelnemer I] . Dat heeft meer tijd gevergd dan gepland omdat [procesdeelnemer I] daarvoor installatietekeningen moest aanleveren die er kennelijk nog niet waren. Die installatietekeningen heeft [procesdeelnemer I] op 6 november verstrekt en [procesdeelnemer III] heeft in november en december 2019 de vochtwerende werkzaamheden laten verrichten.
2.3.7.
Op 3 januari 2020 heeft [procesdeelnemer III] de voorste werfkelders opgeleverd. Op 14 en 15 januari 2020 is in de linker voorkamer nog een laatste plek hersteld. Op 17 januari 2020 is weer vocht in de voorkamer geconstateerd. Dat was volgens [procesdeelnemer III] condensvocht dat kon ontstaan omdat men de ventilatieboxen die [onderneming 1] had aangebracht had afgekoppeld en de sparingen had dicht gezet waardoor geen ventilatie meer mogelijk was. Op 22 januari 2020 volgde een eindinspectie en op 30 januari 2020 een opleverrapport waarin is vastgesteld dat de lekkage verholpen was.
2.3.8.
Vanaf ongeveer december 2020 zijn in twee van de vier voorste werfkelders nieuwe lekkages geconstateerd. Die zijn op 7 januari 2021 opgenomen door de aannemer van [procesdeelnemer III] . Daarbij is vastgesteld dat er een lekkage was bij bevestigingsankers die na het waterdicht maken zijn aangebracht. Daarnaast was sprake van lekkage ter hoogte van de technische ruimte en toiletten. De lekkages waren eind mei 2021 hersteld en hebben volgens [procesdeelnemer III] maximaal zes maanden geduurd.
2.4.
Voor de verbouwingen die [procesdeelnemer I] wilde uitvoeren bleek een nieuwe omgevingsvergunning nodig omdat, zo begrijpt de kantonrechter, de omgevingsvergunning die [procesdeelnemer II] had verkregen en aan [procesdeelnemer I] had verkocht, niet aansloot bij de bouwplannen van [procesdeelnemer I] . [procesdeelnemer I] kwam hier pas op 3 januari 2020 achter en heeft een spoedaanvraag ingediend op 10 januari 2020. De nieuwe omgevingsvergunning is verleend op 8 mei 2020. Daarna is [procesdeelnemer I] begonnen met de verbouw die in augustus 2020 klaar was.
2.5.
[procesdeelnemer I] verwijt [procesdeelnemer II] dat zij niet geleverd heeft wat is overeengekomen, omdat zich in de bedrijfsruimte de lekkage voordeed. Er is sprake van een gebrek in het gehuurde waardoor [procesdeelnemer I] het gehuurde niet heeft kunnen gebruiken. Toen ze dat wel kon, kon dat weer niet vanwege de maatregelen die zijn getroffen in verband met de COVID-19 pandemie. [procesdeelnemer I] wil daarom (na wijziging van eis):
- een verklaring voor recht dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW dat een huurprijsvermindering ex artikel 7:207 BW rechtvaardigt van 100% vanaf mei 2019, dan wel een ander door de kantonrechter te bepalen percentage, totdat de gebreken definitief, duurzaam en deugdelijk zijn verholpen.
- een verklaring voor recht dat door de tekortkoming van [procesdeelnemer II] een opschorting van de huurbetalingen gerechtvaardigd zou zijn geweest en dat het deel dat nog niet aan huur betaald is, verrekend kan worden met de vermindering van de huurpenningen die volgens de kantonrechter op zijn plaats is.
- voor recht verklaart dat er sprake is van gevolgschade ex artikelen 7:208 en 209 BW en 11.3 en 11.4 van de op de onderhuurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen vanwege de genoemde gebreken.
- een veroordeling van [procesdeelnemer II] tot betaling van € 228.662,00, zijnde zeven maanden gederfde omzet, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag.
- een verklaring voor recht dat de huurprijs wordt verminderd met 66,6 %, subsidiair 50% van de geldende kale huurprijs, althans een door de kantonrechter te bepalen huurkorting, over de maanden mei 2020 tot het moment dat geen Coronagerelateerde vrijheidsbeperkende (nood)maatregelen van overheidswege meer worden opgelegd,
- althans een door de kantonrechter te bepalen opschorting of betalingsregeling te gelasten per 31 maart 2021.
- een veroordeling van [procesdeelnemer II] tot terugbetaling van de op basis van het voorgaande te veel betaalde huurpenningen binnen 1 maand na het te wijzen vonnis.
2.6.
[procesdeelnemer II] vordert in de vrijwaring veroordeling van [procesdeelnemer III] tot al hetgeen waarvoor zij in de hoofdzaak wordt veroordeeld met rente en kosten en
- voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst wordt gewijzigd in die zin dat [procesdeelnemer II] over de periode van 15 maart (de kantonrechter begrijpt 2020) tot en met het moment dat de door de overheid opgelegde maatregelen tot sluiting c.q. beperking van de evenementen/horecabranche zijn geëindigd/opgeheven, aan [procesdeelnemer III] 50%, danwel 25%, danwel een door de kantonrechter te bepalen percentage van de huurprijs over een door de kantonrechter te bepalen periode verschuldigd is en
- voor recht te verklaren dat de door [procesdeelnemer II] aan [procesdeelnemer III] verschuldigde huurprijs over de periode 15 maart (de kantonrechter begrijpt 2020) tot en met het moment dat de door de overheid opgelegde maatregelen tot sluiting c.q. beperking van de evenementen/horecabranche zijn geëindigd/opgeheven, wordt verminderd met 50% danwel een door de kantonrechter te bepalen percentage van de huurprijs over een door de kantonrechter te bepalen periode.
2.7.
[procesdeelnemer II] en [procesdeelnemer III] verzetten zich gemotiveerd en uitvoerig tegen de vorderingen die zijn ingesteld. Die verweren zullen hierna, voor zover voor de beoordeling relevant, worden besproken.
3.Het oordeel van de kantonrechter
3.1.
Bij de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter een voorlopig oordeel gegeven dat is opgenomen in het proces-verbaal van 2 maart 2021. Naar aanleiding daarvan hebben partijen nadere standpunten ingenomen in de aktes die zijn ingediend. Op basis daarvan komt de kantonrechter tot de conclusie dat de vorderingen van [procesdeelnemer I] gedeeltelijk toewijsbaar zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter levert de lekkage namelijk een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW die recht geeft op een huurprijsvermindering van 25% in de periode mei 2019 tot 30 januari 2020. Ook is er recht op een lagere huurprijs over de periode dat [procesdeelnemer I] de deuren niet heeft kunnen openen wegens de maatregelen die de overheid heeft getroffen in verband met de COVID-19 pandemie. Over de exacte huurprijsvermindering (de verdeling van de pijn over huurder(s) en verhuurder(s) kunnen partijen zich nog uitlaten. De kantonrechter ziet geen aanknopingspunten voor de toekenning van de gevorderde schadevergoeding wegens gevolgschade die [procesdeelnemer I] stelt te hebben geleden. Hoe de kantonrechter tot deze conclusie is gekomen wordt hierna uitgelegd.
De lekkage
Gebrek in de zin van artikel 7:204 BW? Ja
3.2.
Niet ter discussie staat dat in de vier voorwerfkelders water door de plafonds kwam en dat dit volgens [procesdeelnemer III] slechts verholpen kon worden door de aanpak die zij in augustus 2019 met partijen heeft besproken en in gang heeft gezet. Die ruimtes waren dus niet zonder ingrijpende aanpassingen geschikt voor het gebruik waarvoor ze waren verhuurd (detailhandelsruimte ten behoeve van horeca). Van horecabedrijfsruimte mag namelijk worden verwacht dat die wind- en waterdicht is. Dit was in ieder geval in een deel van het gehuurde niet het geval. Dat de bedrijfsruimte voor het sluiten van de (onder)huurovereenkomst in gebruik was als opslagruimte bij een supermarkt doet daaraan niet af. Het gebruik van de bedrijfsruimte in het verleden zegt namelijk niets over de verwachtingen waaraan een bedrijfsruimte moet voldoen die wordt verhuurd als horecabedrijfsruimte. De ongeschiktheid voor het beoogde gebruik levert naar het oordeel van de kantonrechter voor het deel van de bedrijfsruimte waarin de lekkage zich voordeed een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
Heeft [procesdeelnemer I] recht op huurprijsvermindering vanwege de lekkage? Ja, tot 30 januari 2020
3.3.
Artikel 7:207 BW geeft de huurder het recht een evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen in geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek. In artikel 11.3 van de op de (onder)huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden (hierna: AV) is dit recht op huurprijsvermindering uitgesloten, maar in artikel 11.4 is onder andere bepaald dat het bepaalde in artikel 11.3 niet van toepassing is als het gaat om:
- een gebrek dat het gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder of
- als het gehuurde op de ingangsdatum niet geschikt blijkt voor het gebruik conform de bestemming vanwege aan de verhuurder toe te rekenen omstandigheden óf
- een gebrek dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst had behoren te kennen en huurder daarvan op zijn onderzoeksplicht niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen
- als verhuurder de door de huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 10.1 van de algemene bepalingen om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.
Omdat de lekkage is gemeld op 8 april 2019 (kort na het aangaan van de onderhuurovereenkomst), gaat de kantonrechter ervan uit dat het in punt 3.2 beschreven gebrek aanwezig was ten tijde van het sluiten van de onderhuurovereenkomst. Dat betekent dat zich hier de tweede uitzondering van artikel 11.4 voordoet. Het was de verantwoordelijkheid van de [procesdeelnemer II] om ervoor te zorgen dat de bedrijfsruimte bij het aangaan van de onderhuurovereenkomst geschikt was voor het gebruik als horecaruimte (zie punt 3.2.), zeker omdat ze het als zodanig ook heeft verkocht. Bovendien gaat het hier om een gebrek dat [procesdeelnemer II] als onderverhuurder die de bedrijfsruimte al langere tijd ter beschikking had, had behoren te kennen. Of [procesdeelnemer I] al dan niet op dit punt een onderzoeksplicht had, is niet relevant, omdat in dat geval het recht op huurprijsvermindering niet kan worden uitgesloten (artikel 7:209 BW). Dat betekent dat vanwege de tweede en derde uitzondering vermeld in artikel 11.4 [procesdeelnemer II] geen beroep toekomt op de uitsluiting van aansprakelijkheid die is verwoord in artikel 11.3 AV.
3.4.
Op grond van artikel 7:207 BW bestaat het recht op huurvermindering vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder óf waarop het gebrek al in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. De kantonrechter stelt vast dat [procesdeelnemer I] op 8 april 2019 [procesdeelnemer II] behoorlijk kennis heeft gegeven van de lekkages en dat die voor drie van de vier voorwerfkelders verholpen waren op 3 januari 2020 en voor alle vier de voorwerfkelders op 30 januari 2020 (zie punt 2.3.7.). Over de periode 8 april 2019 tot 30 januari 2020 heeft [procesdeelnemer I] dus recht op huurvermindering.
3.5.
Niet gesteld of gebleken is dat recht bestaat op huurprijsvermindering over de periode december 2020 tot en met mei 2021 (punt 2.3.8.) vanwege lekkages die zich toen hebben voorgedaan. [procesdeelnemer I] heeft haar echt op huurprijsvermindering over deze periode niet onderbouwd, terwijl [procesdeelnemer II] dit recht gemotiveerd heeft betwist omdat zich in deze periode geen van de uitzonderingsgevallen van artikel 11.4 voordeden:
- er is een behoorlijke periode verstreken tussen het verhelpen van de eerste lekkage en het ontstaan van de tweede, zodat niet voor de hand ligt dat het om het zelfde gebrek ging als bij aanvang van de onderhuurovereenkomst en
- [procesdeelnemer I] heeft zaken bevestigd in de waterdichte laag die was aangebracht en ter hoogte van die bevestigingen is het gaan lekken.
Voorzover [procesdeelnemer I] een huurprijsvermindering vanwege lekkages gedurende deze periode heeft gevorderd zal die dus als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
Heeft [procesdeelnemer II] recht op een soortgelijke huurprijsvermindering als [procesdeelnemer I] in de relatie met [procesdeelnemer III] ? Nee
3.6.
Niet gesteld of gebleken is dat de lekkage zich al voordeed op het moment dat de rechtsvoorganger van [procesdeelnemer III] en [procesdeelnemer II] de huurovereenkomst sloten op 1 februari 2018. [procesdeelnemer II] heeft namelijk met zoveel woorden gesteld dat zij in de periode dat zij de bedrijfsruimte huurde voordat die aan [procesdeelnemer II] werd verhuurd nooit iets van een lekkage heeft gemerkt. Dat betekent dat in de relatie tussen [procesdeelnemer II] en [procesdeelnemer III] niet op grond van wat in punt 3.3 is overwogen kan worden beslist dat recht bestaat op huurprijsvermindering. [procesdeelnemer II] heeft ook een beroep gedaan op de vierde uitzondering van artikel 11.4 AV (zie punt 34 van de dagvaarding in vrijwaring). Zij heeft echter niet onderbouwd dat en wanneer zij [procesdeelnemer III] een schriftelijke termijn heeft gesteld om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek. Ook een beroep op dit deel van artikel 11.4 AV slaagt dus niet.
3.7.
Dat betekent dat er geen aanknopingspunten zijn op grond waarvan [procesdeelnemer II] tegenover [procesdeelnemer III] aanspraak kan maken op het contractueel uitgesloten recht op huurprijsvermindering. Deze vordering zal in de vrijwaring dus worden afgewezen.
Wat is de omvang van het recht op huurprijsvermindering waarop [procesdeelnemer I] aanspraak kan maken?
3.8.
[procesdeelnemer I] maakt aanspraak op 100% huurprijsvermindering en stelt dat haar beoogde bedrijfsvoering het noodzakelijk maakte te kunnen beschikken over alle vier de voorwerfkelders naast het gebruik van de rest van de bedrijfsruimte. Het was dus alles of niets. [procesdeelnemer I] houdt [procesdeelnemer II] daarmee verantwoordelijk voor het kunnen gebruiken van de volledige bedrijfsruimte conform het door haar beoogde concept met karaokebar en karaokebooths). Dat gaat te ver. De bedrijfsruimte is namelijk niet verhuurd met de toezegging dat die volledig geschikt zou zijn voor het concept dat [procesdeelnemer I] voor ogen stond, maar als “geschikt voor horeca” in algemene zin. Dat een deel van het gehuurde niet meteen geschikt bleek voor het beoogde doel, maakt dus nog niet dat de bedrijfsruimte volledig onbruikbaar was voor horecadoeleinden. Bij de mondelinge behandeling is dit aan de orde geweest en is gevraagd aan [procesdeelnemer I] uit te leggen waarom met een aangepaste bedrijfsvoering geen gebruik had kunnen worden gemaakt van het grootste deel van de bedrijfsruimte (de voorwerfkelders waarin zich de lekkages voordeden beslaan namelijk maar 16% van de totale gehuurde oppervlakte). De kantonrechter wenste met name voorgelicht te worden over de mogelijkheden om de technische installatie en de lucht toe- en afvoer zodanig in te richten dat de 84% van de bedrijfsoppervlakte waarin zich geen lekkages voordeden gebruikt had kunnen worden, al was het maar voor de noodzakelijke verbouwing van de bedrijfsruimte. Daarbij heeft de kantonrechter in het achterhoofd gehad dat niet ter discussie staat dat alleen bij regen de lekkages zichtbaar zijn en dus een beperkt gebruik van de voorwerfkelders tot de mogelijkheden behoorde.
3.9.
In de akte na mondelinge behandeling heeft [procesdeelnemer I] , zonder nadere onderbouwing gesteld dat bouwen in de voorwerfkelders geen optie was omdat alles wat wordt gebouwd in een lekke ruimte gaat rotten en stinken, dat bouwmaterialen binnen een mum van tijd hun kracht verliezen en niets meer bruikbaar is. Aannemers geven volgens [procesdeelnemer I] ook geen garantie op dure installaties in lekke ruimtes. Daarnaast is zonder onderbouwing gesteld dat alles verplaatsen naar de waterdichte ruimtes geen optie zou zijn vanwege omzetverlies, het ontbreken van een entree en vluchtroute en stank vanuit de lekke ruimtes. Om min of meer dezelfde reden zou het ook geen optie zijn de werfkelders niet te gebruiken.
3.10.
De kantonrechter wil aannemen dat het niet zinvol was de voorwerfkelders op te knappen in de zin dat de muren en plafonds netjes bouwkundig werden afgewerkt voordat de oorzaak van de lekkages was achterhaald en de lekkages deugdelijk waren verholpen. Voor de hand ligt namelijk dat niet opgeloste lekkages tot steeds terugkerende schade leiden aan aangebrachte bouwmaterialen. Daar zit niemand op te wachten. Huurder niet en verhuurder niet (die dan niet alleen aangesproken kan worden voor het verhelpen van de lekkage, maar ook voor het vervangen van het bouwmateriaal). Maar wat de kantonrechter mist in deze toelichting is een onderbouwing waarom niet ondanks de lekkages, zonder bouwkundige aanpassingen, gebruik zou kunnen worden gemaakt van de een paar voorwerfkelders voor de luchttoe- en afvoer pijpen, entree en vluchtroute en opslag van waterdichte waar zoals drankvoorraad en de vuilnisbakken waarover wordt gesproken. Ook is niet duidelijk waarom het niet mogelijk zou zijn in die ruimtes een airco te plaatsen voorzien van een waterdichte afscherming indien dat vereist zou zijn. En of geen creatieve oplossing voor de natte ruimte (de toiletgroep) gevonden had kunnen worden (in afwachting van het herstel van de lekkages), zodat in ieder geval de rest van de bedrijfsruimte optimaal gebruikt had kunnen worden. Daarbij dient bedacht te worden dat de bedrijfsruimte sowieso nog verbouwd moest worden voor die open kon gaan en men dus kon anticiperen op een tijdelijke situatie van roeien met de riemen die je hebt. Een dergelijke creativiteit mocht ook van [procesdeelnemer I] worden verwacht. Zij heeft namelijk ook zelf gekozen voor een zichtbaar vochtige en al langere tijd leeg staande casco werfkelder, zonder verder onderzoek te doen naar de mogelijkheden die deze bood voor de specifieke bedrijfsplannen die zij daarmee had. Dan kun je dus tegen onaangename verrassingen aanlopen waar weliswaar de verhuurder op kan worden aangesproken, maar niet onbegrensd voor verantwoordelijk kan worden gemaakt.
3.11.
De kantonrechter vindt dus onvoldoende onderbouwd dat de lekkage in de vier voorste werfkelders tot een huurprijsvermindering van 100% zou moeten leiden gedurende de periode tussen kennisgeving van de lekkage en verhelpen daarvan. De kantonrechter vindt wel voldoende aannemelijk dat een lekkage in alle vier voorste werfkelders relatief meer belastend is voor de bruikbaarheid van het gehuurde als geheel dan een lekkage in het geheel achterste gedeelte van de werfkelder zou zijn geweest, omdat de voorste werfkelders de eerste indruk van de bedrijfsruimte bieden en de letterlijke poort naar de rest vormen. Dat betekent dat de kantonrechter als maatstaf voor de vaststelling van de evenredige vermindering van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:207 BW, niet kan volstaan met de verhouding van de oppervlakte van die vier voorste werfkelders ten opzichte van de totale oppervlakte van de bedrijfsruimte. Het geheel overziende bepaalt de kantonrechter de evenredige vermindering van de huurprijs op 25% van de totale huurprijs over de periode 8 april 2019 tot 30 januari 2020. Dat in de laatste maand al een paar van de voorste werfkelders lekvrij waren is daarin meegenomen. Voor wat betreft de periode van huurprijsvermindering zal de kantonrechter echter aansluiten bij wat gevorderd is, [procesdeelnemer I] vordert uit te gaan van een ingangsdatum van mei 2019. Voor een huurprijsvermindering vanwege enige lekkage na 30 januari 2020 is, zoals hiervoor al werd overwogen (zie punt 3.5.), geen plaats.
3.12.
[procesdeelnemer I] heeft recht op die evenredige huurvermindering tegenover [procesdeelnemer II] . Zoals hiervoor is overwogen heeft [procesdeelnemer II] geen soortgelijke aanspraken tegenover [procesdeelnemer III] .
Conclusie betreffende de lekkage
3.13.
De conclusie is dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat de lekkage een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 BW, die in de periode mei 2019 tot 30 januari 2020 een huurprijsvermindering ex artikel 7:207 BW rechtvaardigt van 25%.
3.14.
[procesdeelnemer I] heeft gevraagd daarnaast voor recht te verklaren dat de gebreken opschorting van betaling van de huurprijs gerechtvaardigd zouden hebben. De kantonrechter ziet niet welk belang [procesdeelnemer I] bij die vordering heeft omdat partijen bij de mondelinge behandeling desgevraagd hebben verklaard dat er geen huurachterstand is. Dit deel van de vordering zal dus wegens gebrek aan belang worden afgewezen. Wel kan worden toegewezen de gevorderde verklaring voor recht dat [procesdeelnemer I] het deel dat nog niet aan huur betaald is, verrekenen kan met de in punt 3.13 genoemde huurprijsvermindering. De vraag is echter hoe deze vordering zich verhoudt tot de vordering tot terugbetaling van de teveel betaalde huurpenningen op grond van het door de kantonrechter vastgestelde recht op huurprijsvermindering, die [procesdeelnemer I] in algemene zin heeft geformuleerd. De kantonrechter gaat ervan uit dat [procesdeelnemer I] heeft beoogd in ieder geval terugbetaling te vorderen van teveel betaalde huur. Dat zo zijnde heeft zij evenmin belang bij een verklaring voor recht dat zij de terug te betalen huur ook kan verrekenen met de nog te betalen huur. Een dergelijke afspraak kan namelijk ook door partijen zelf worden gemaakt op basis van een veroordeling tot terugbetalen van teveel betaalde huur. De kantonrechter zal daarom alleen toewijzen de vordering tot terug betaling van 25% van de betaalde huur in de periode mei 2019 tot 30 januari 2020.
En hoe zit het met de gevolgschade: kan [procesdeelnemer I] aanspraak maken op vergoeding van gederfde inkomsten? Nee
3.15.
[procesdeelnemer I] stelt dat zij als gevolg van de lekkage veel later dan gepland haar bedrijf kon openen en dat zij daardoor schade heeft geleden die partijen typeren als gevolgschade. Aansprakelijkheid voor die schade is in artikel 11.3 van de AV uitgesloten, tenzij zich een uitzondering voordoet als bedoeld in artikel 11.4 AV. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor in punt 3.3. is overwogen concludeert de kantonrechter dat [procesdeelnemer II] geen beroep op deze uitsluiting van de aansprakelijkheid toekomt. Het gaat hier bovendien om een gebrek dat al bij aanvang van de onderhuurovereenkomst moet worden geacht aanwezig te zijn geweest en dat [procesdeelnemer II] had behoren te kennen. De aansprakelijkheid voor gevolgschade kan dus op grond van artikel 7:209 BW niet worden uitgesloten.
3.16.
Dat betekent echter nog niet dat de kantonrechter zonder meer voor recht kan verklaren dat er om die reden sprake is van gevolgschade. Daarvoor moet eerst kunnen worden vastgesteld dat als gevolg van de lekkage schade is geleden.
3.17.
[procesdeelnemer I] stelt dat zij winst heeft gederfd doordat haar bedrijf zeven maanden later open is gegaan dan gepland. Zowel [procesdeelnemer II] als [procesdeelnemer III] heeft gemotiveerd gesteld dat [procesdeelnemer I] zelf onvoldoende actie heeft ondernomen om zo snel mogelijk na het verhelpen van de gebreken open te kunnen. [procesdeelnemer I] heeft niet (gemotiveerd) weersproken dat zij tot het moment van herstel van de gebreken in de voorkelders heeft gewacht met het in gang zetten van de beoogde verbouwing van de bedrijfsruimte die alleen al qua ruwbouw maanden tijd zou vergen. Het idee daarachter was, zo begrijpt de kantonrechter, dat het geldverspilling zou zijn geweest als eerder geïnvesteerd was in de bedrijfsruimte, ook omdat afgewacht moest worden of de gebreken effectief hersteld zouden worden. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor in punt 3.10. is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat het besluit van [procesdeelnemer I] om pas na afloop van de herstelwerkzaamheden een begin te maken met de verbouwplannen voor haar rekening en risico moet blijven, omdat niet voldoende onderbouwd en/of aannemelijk is gemaakt dat geen van de geplande werkzaamheden in 2019 uitgevoerd had kunnen worden, zodat bij het opleveren van de voorwerfkelders kon worden volstaan met de afwerking daarvan. Daarbij heeft de kantonrechter het volgende meegewogen.
3.17.1.
[procesdeelnemer I] heeft niet betwist dat zij de installatietekeningen voor de beoogde bedrijfsvoering in september 2019 nog niet klaar had, waardoor het tot november 2019 heeft geduurd voordat [procesdeelnemer III] kon beginnen met de herstelwerkzaamheden, rekening houdend met dat installatiewerk. De kantonrechter maakt hieruit op dat [procesdeelnemer I] de periode maart 2019 tot september 2019 niet heeft benut om te zorgen dat ze meteen kon gaan bouwen zodra dat mogelijk was, terwijl dat wel van haar had mogen worden verwacht.
3.17.2.
Hetzelfde geldt voor het gegeven dat [procesdeelnemer I] er kennelijk pas in januari 2020 achter kwam dat zij voor de door haar gewenste aanpassingen aan de bedrijfsruimte een andere omgevingsvergunning nodig had dan [procesdeelnemer II] haar had verkocht. [procesdeelnemer I] houdt [procesdeelnemer II] daarvoor verantwoordelijk, maar het is de kantonrechter niet duidelijk waarom. [procesdeelnemer I] heeft namelijk niet onderbouwd dat zij er vanuit mocht gaan dat de omgevingsvergunning (die wordt verstrekt op grond van een specifiek bouwplan waarvoor de vergunning is aangevraagd) die [procesdeelnemer II] aan haar had verkocht één op één geschikt was om te gebruiken voor haar eigen bouwplannen. Zij heeft alleen gesteld dat zij de huurrechten en een omgevingsvergunning heeft gekocht en daar vorstelijk voor heeft betaald (€ 80.000,00), maar heeft met dit gegeven om haar moverende redenen verder niets gedaan. De kantonrechter gaat er daarom, bij gebrek aan andere informatie, van uit dat [procesdeelnemer I] heeft betaald voor een omgevingsvergunning die niet zonder meer aansloot bij haar plannen en dat het dus aan [procesdeelnemer I] was geweest om tijdig een aanvraag voor een omgevingsvergunning ten behoeve van haar eigen plannen te doen. Zo staat het ook in de huurovereenkomst: [procesdeelnemer I] is zelf verantwoordelijk voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen. Die vergunning had zij aan kunnen vragen in 2019, zodat na het herstel van de gebreken niets meer aan opening in de weg zou hoeven te staan.
3.18.
Het geheel overziende is dus niet onderbouwd dat [procesdeelnemer I] vanwege de toerekenbare tekortkoming van [procesdeelnemer II] inkomen heeft gederfd vóór het verwerven van de omgevingsvergunning in mei 2020.
3.19.
Nadat [procesdeelnemer I] in mei 2020 een omgevingsvergunning had verkregen is de verbouw van de bedrijfsruimte pas begonnen en voltooid in augustus 2020. Uit het voorgaande volgt dat deze vertraging in de bouwwerkzaamheden niet kan worden toegerekend aan [procesdeelnemer II] . Dat betekent dat het feit dat ook in de periode mei 2020 tot augustus 2020 geen inkomen kon worden behaald voor rekening en risico van [procesdeelnemer I] moet blijven. Dat [procesdeelnemer I] de deuren na voltooiing van de bouwwerkzaamheden niet heeft kunnen openen heeft geen verband met de lekkage, maar heeft te maken met de maatregelen verband houdend met de COVID-19 pandemie. Die kwestie zal de kantonrechter hierna bespreken.
3.20.
De conclusie is dat niet aannemelijk is geworden dat [procesdeelnemer I] schade heeft geleden als gevolg van de lekkage. De gevorderde verklaring voor recht en de vordering tot betaling van schadevergoeding op dit punt zullen dus worden afgewezen.
Onvoorziene omstandigheden: COVID -19 en de verdeling van de pijn die daarvan het gevolg was.
3.21.
Amper bekomen van de perikelen rond de lekkage werden partijen geconfronteerd met de maatregelen rond de COVID-19 pandemie. Horecagelegenheden werden van overheidswege gedwongen hun deuren te sluiten met alle gevolgen van dien. Dat leverde ook in deze zaak onvoorziene gevolgen op. [procesdeelnemer I] was nog niet in staat geweest met de bedrijfsruimte omzet te genereren en kon dus, zo begrijpt de kantonrechter, niet of nauwelijks terugvallen op steun vanuit de overheid. [procesdeelnemer I] heeft in de akte na mondelinge behandeling toegelicht dat zij met veel van haar leveranciers afspraken heeft kunnen maken waardoor de schade, zo begrijpt de kantonrechter, behalve op het punt van de huurpenningen te overzien is.
3.22.
Ten aanzien van vóór de coronacrisis gesloten overeenkomsten voor de huur van bedrijfsruimten waarbij de huurder voor diens omzet in het gehuurde afhankelijk is van de komst van het publiek, zoals bij horeca en winkels, kan als uitgangspunt worden aangenomen dat de COVID-19 pandemie en haar gevolgen (de coronacrisis) een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. De aan de coronacrisis te verbinden gevolgen voor de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst zijn afhankelijk van de omstandigheden van het geval en kunnen leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak. Bij de bepaling van het nadeel kan het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) worden verdisconteerd op de wijze van Hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728. Als uitgangspunt dient het bedoelde nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld. Omstandigheden die als zodanig losstaan van de verstoring van het contractuele evenwicht tussen de prestaties van verhuurder en huurder bij de huur van bedrijfsruimte door de coronacrisis, kunnen een afwijking van dit uitgangspunt rechtvaardigen. [1]
3.23.
De kantonrechter gaat ervan uit dat het nadeel dat [procesdeelnemer I] heeft geleden doordat zij haar deuren na de verbouwing van de bedrijfsruimte niet heeft kunnen openen als gevolg van de maatregelen verband houdend met de coronacrisis niet door de overheid zijn gecompenseerd. Niet gesteld of gebleken is namelijk dat [procesdeelnemer I] aan de omzetvereisten heeft voldaan om in aanmerking te komen voor TVL. Partijen hebben naar het oordeel van de kantonrechter niet (voldoende) onderbouwd dat uit zou moeten worden gegaan van een andere verdeelsleutel dan de 50/50 verdeling die het uitgangspunt is. [procesdeelnemer II] heeft weliswaar aandacht gevraagd voor het gegeven dat zij er alleen maar tussen zit omdat [procesdeelnemer III] niet rechtstreeks zaken wilde doen met [procesdeelnemer I] en dat zij niets aan de verhuur verdient omdat er geen opslag op de onderhuur zit, maar dat klopt niet. Doordat [procesdeelnemer II] namelijk de beschikking had over het gehuurde heeft zij de huurrechten en een omgevingsvergunning (waarmee ze zelf nauwelijks bemoeienis lijkt te hebben gehad) voor een bedrag van € 80.000,00 kunnen “verkopen” aan [procesdeelnemer I] . [procesdeelnemer III] heeft aangevoerd dat zij slechts vastgoed belegger is maar heeft verder geen inzicht verstrekt in haar inkomens- en vermogenspositie.
3.24.
Door de maatregelen heeft [procesdeelnemer III] [procesdeelnemer II] niet het (volledig) huurgenot kunnen verschaffen en kon [procesdeelnemer II] dat ook niet aan haar onderhuurder [procesdeelnemer I] verschaffen. Uitgaande van een fifty-fifty verdeling van de pijn zou [procesdeelnemer I] gedurende de volledige sluiting van overheidswege van de bedrijfsruimte 50% van de huurpenningen aan [procesdeelnemer II] verschuldigd zijn.
3.25.
Uitgaande van een huurprijsvermindering van 50% in de periode dat [procesdeelnemer I] haar deuren niet heeft kunnen openen, is de pijn die [procesdeelnemer II] in die periode heeft geleden 50 % van de huurprijs. Dat bedrag mist [procesdeelnemer II] namelijk aan inkomsten. Als die pijn fifty-fifty wordt verdeeld over [procesdeelnemer II] en [procesdeelnemer III] komt dat neer op ieder 25% van de verschuldigde huurprijs. Een dergelijke huurprijsvermindering lijkt ook redelijk en in het belang van [procesdeelnemer II] en [procesdeelnemer III] die voor hun huuropbrengsten afhankelijk zijn van de door [procesdeelnemer I] met de bedrijfsruimte te genereren omzet. Het is dus in ieders belang dat [procesdeelnemer I] het hoofd boven water weet te houden.
3.26.
Teneinde de COVID-19 pandemie in te dammen zijn in verschillende perioden maatregelen van verschillende aard getroffen. Vanaf maart 2020 werden aanvankelijk maatregelen ingevoerd die werden aangeduid als een ‘intelligente lockdown’. Onderdeel daarvan was de gedwongen sluiting van de horeca. Deze maatregelen werden vanaf 1 juni en 1 juli 2020 deels versoepeld. Na de invoering van een beperkt aantal maatregelen in september werden de maatregelen vanaf 14 oktober 2020 verder uitgebreid; de ‘gedeeltelijke lockdown’. Een aanzienlijk verdere aanscherping van de maatregelen volgde per 15 december 2020, de ‘harde lockdown’. Per 20 januari 2021 werd hieraan de avondklok toegevoegd. Vervolgens werden per 28 april 2021 enkele versoepelingen doorgevoerd, waaronder de afschaffing van de avondklok. Verdere versoepelingen volgden in mei en juni 2021. Een groot aantal versoepelingen volgde per 25 september 2021. De vraag is of [procesdeelnemer I] nadat de verbouwing was voltooid en [procesdeelnemer I] haar deuren dus normaal gesproken had kunnen openen op enig moment gedurende de maatregelen die zijn getroffen in staat is geweest om, ondanks die maatregelen, omzet te verwerven en daarmee het nadeel dat zij leed geheel of gedeeltelijk op te heffen. Dat is namelijk een omstandigheid die kan leiden tot een andere huurprijsvermindering dan hiervoor weergegeven. De kantonrechter heeft behoefte aan een toelichting op dit punt door partijen. Partijen kunnen dan van de gelegenheid gebruik maken het antwoord op de prejudiciële vragen die de kantonrechter Roermond heeft gesteld aan de Hoge Raad (zie punt 1.4.) en/of de conclusie die de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad (zie noot 1 in punt 3.21) bij hun stellingen te betrekken. De kantonrechter zal de zaak daarvoor verwijzen naar de rol voor het nemen van een akte.
4.De beslissing
In de hoofdzaak
4.1.
verwijst de zaak naar de rolzitting van 17 november 2021 voor het nemen van een akte door [procesdeelnemer I] over punt 3.26.
4.2.
bepaalt dat [procesdeelnemer II] in de gelegenheid zal worden gesteld om een antwoordakte te nemen op de door [procesdeelnemer I] te nemen akte op de rolzitting van 15 december 2021.
In de vrijwaring
4.3.
verwijst de zaak naar de rolzitting van 15 december 2021 voor het nemen van een akte door [procesdeelnemer II] over punt 3.26, waarbij zij de inhoud van de akte die [procesdeelnemer I] in de hoofdzaak zal nemen, dient te betrekken.
4.4.
bepaalt dat [procesdeelnemer III] in de gelegenheid zal worden gesteld om een antwoordakte te nemen op de door [procesdeelnemer I] te nemen akte op de rolzitting van 12 januari 2021.
In de hoofdzaak en de vrijwaring
4.5.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2021.