ECLI:NL:RBMNE:2022:1690

• Datum uitspraak: 13 april 2022
• Publicatiedatum: 28 april 2022
• Zaaknummer: 9260785 UC EXPL 21-4185
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.L. Rijnbout
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur bedrijfsruimte en woning; huurkorting vanwege coronacrisis; gebreken aan het gehuurde; geen huurprijsvermindering

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 13 april 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen [eiseres] en [gedaagde] over de huur van een bedrijfsruimte en een woning. [gedaagde] huurt sinds 1993 een restaurant en sinds 1996 ook een woning van [eiseres]. Door de coronamaatregelen heeft [gedaagde] omzetverlies geleden en heeft hij huurprijsvermindering gevorderd. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] recht heeft op huurkorting van € 5.645,28, maar dat de huurachterstand van € 7.476,14 moet worden verminderd met deze huurkorting. Hierdoor blijft er een bedrag van € 1.830,86 over dat [gedaagde] aan [eiseres] moet betalen. De vorderingen van [eiseres] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming worden afgewezen, omdat de huurachterstand minder dan een maand huur bedraagt.

Daarnaast heeft [gedaagde] in reconventie vorderingen ingesteld wegens achterstallig onderhoud aan het gehuurde. De kantonrechter oordeelt dat [eiseres] tekort is geschoten in haar onderhoudsverplichtingen en dat zij binnen vier weken moet beginnen met de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden. Tevens moet [eiseres] [gedaagde] een bedrag van € 583,10 vergoeden voor gemaakte onderzoeks- en reparatiekosten van de cv-ketel. De proceskosten worden gecompenseerd, en het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9260785 UC EXPL 21-4185 CMR/51145

Vonnis van 13 april 2022

inzake

[eiseres] ,

wonend in [woonplaats 1] ,

verder ook te noemen [eiseres] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. T.K.H. Spaaij,

tegen:

[gedaagde] ,

wonend in [woonplaats 2] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. L. van Waegeningh.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 1 juni 2021;

- de akte vermindering van eis van [eiseres] ;

- de akte ontvangst betalingen van [eiseres] ;

- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;

- de conclusie van antwoord in reconventie en akte wijziging van eis van [eiseres] ;

- de akte van [gedaagde] ;

- de mondelinge behandeling van 15 maart 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Hierna is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1993 van [eiseres] de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding] in [plaatsnaam] . [gedaagde] exploiteert hierin een [.] restaurant (hierna: het restaurant). De huurprijs voor het restaurant bedroeg in de periode 1 maart 2020 tot en met februari 2021 € 2.480,39 per maand. De huidige huurprijs voor het restaurant is € 2.515,36 per maand.

2.2.

Sinds 1 augustus 1996 huurt [gedaagde] ook de woonruimte boven het restaurant van [eiseres] . De huurprijs voor de woning bedraagt € 360,00 per maand.

2.3.

In de periode van maart 2020 tot en met maart 2022, heeft [gedaagde] vanwege de coronacrisis zijn restaurant meerdere keren een tijd gesloten moeten houden. Het restaurant was in deze periodes wel open voor het afhalen van maaltijden. In de periodes dat het restaurant open mocht, moest de 1,5-meter regel in acht genomen worden, waardoor er maar een beperkt aantal gasten in het restaurant konden eten. Hierdoor heeft [gedaagde] omzetverlies geleden.

2.4.

Op 30 maart 2020 heeft [gedaagde] aan [eiseres] per e-mail laten weten dat hij door de coronacrisis niet in staat is de huur te betalen. [eiseres] heeft hier dezelfde dag op geantwoord dat zij ondanks de coronacrisis aanspraak blijft maken op de volledige nakoming van de huurovereenkomst.

2.5.

Na discussie over en weer over of [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering vanwege de coronacrisis, heeft [gedaagde] op 12 februari 2021 aan [eiseres] een e-mail gestuurd met, voor zover van belang, het volgende:

“
(…) Wij hebben een volledige betaling voor de huur gedaan op 4 januari 2021 en een op 1 februari 2021 omdat we een meevaller hadden, we hebben de TVL – Tegemoetkoming Vaste Lasten- ontvangen. Overigens maken we uit deze brief op da de verhuurder helaas nog steeds niet bereid is om met ons in overleg te treden. Verder mankeert het volgende aan het gehuurde.

• Het hele pand moet aan de buitenzijde geverfd worden. Met name de voorkant omdat dat veel invloed heeft op de uitstraling van ons restaurant.
• De buitenkozijnen zijn in slechte staat en moeten dringend geverfd worden. De laatste jaren hebben wij deze meerdere keren geheel onverplicht op onze kosten geverfd en gerepareerd.
• De buitendeur van het restaurant op de [straatnaam 2] klemt enorm en maakt een heel hard geluid bij openen en sluiten. Wij hebben geprobeerd dit zelf op te lossen maar dat is niet gelukt.
• Het kozijn van de buitendeur van de keuken moet gerepareerd worden. Het kozijn is los en hierdoor sluit de deur niet goed.
• De deur van de achterplaats moet vervangen worden, daar is een stuk weggerot.
• De onderkant van de pui is na de poging tot inbraak niet goed gerepareerd. Hier moet opnieuw naar gekeken worden.
• De afvoerbuizen van de cv-ketel moeten dringend vervangen worden. De monteur heeft geconstateerd dat deze verouderd zijn en vol zitten met kalkaanslag. (…)
• De capaciteit van de nieuwe cv-ketel is niet toereikend voor het restaurant. Er loopt veel water weg voor het warm wordt. Ook kost het veel tijd om het restaurant te verwarmen. (…)
• Het pannendak is in zeer slechte staat. De dakdekker die op 29 mei 2019 het dak heeft gerepareerd n.a.v. lekkages heeft het volgende geconstateerd. De dakpannen zijn oud, er zitten gaatjes in en de “nopjes” zijn weg. (…)
• Het keukenblok en keukenblad in het woongedeelte zijn zodanig verouderd dat ze vervangen moeten worden. (…)
• Aan het raam in de slaapkamer is een stuk van het buitenkozijn losgeraakt.

Graag vernemen wij zo spoedig mogelijk wanneer dit voor risico en rekening van uw cliënt gaat worden verholpen. (…) ”

2.6.

[gedaagde] heeft hierna meerdere malen een soortgelijke e-mail gestuurd aan [eiseres] . [eiseres] heeft in haar reactie op deze e-mails niet gereageerd op het door [gedaagde] gestelde achterstallige onderhoud.

2.7.

Op 16 maart 2021 heeft [eiseres] een voorstel gedaan tot een huurprijsvermindering van 25% over de periode december 202 tot en met maart 2021 in verband met de coronamaatregelen. [gedaagde] is hier niet mee akkoord gegaan.

2.8.

[gedaagde] heeft in totaal een huurachterstand van € 7.476,14.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiseres] vordert – na eiswijziging –, uitvoerbaar bij voorraad:

I. ontbinding van de huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding] in [plaatsnaam] tegen 1 juli 2021;

II. veroordeling van [gedaagde] om de bedrijfsruimte binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan [eiseres] te stellen;

III. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 8.307,69 (bestaande uit € 7.476,14 aan huur en € 831,55 aan incassokosten) met de wettelijke handelsrente over € 7.476,14 vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling en voorts tot betaling van € 2.515,36 aan huur vanaf 1 juli 2021 voor iedere maand tot de ontbinding van de huurovereenkomst en na ontbinding van de huurovereenkomst € 2.515,36 als gebruiksvergoeding tot ontruiming van het gehuurde.

3.2.

Aan haar vorderingen legt [eiseres] het volgende ten grondslag. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de huur voor de maanden april 2021, mei 2021 en juni 2021 niet op tijd te betalen. Daardoor is er een huurachterstand ontstaan van in totaal € 7.476,14. Dit rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst.

3.3.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd. [gedaagde] stelt dat hij recht heeft op een huurkorting van in totaal € 5.645,28, omdat hij door de coronacrisis en de daardoor opgelegde overheidsmaatregelen omzetverlies heeft geleden.

in reconventie

3.4.

[gedaagde] vordert – na eiswijziging ter zitting –, uitvoerbaar bij voorraad:

I. veroordeling van [eiseres] tot betaling van € 2.147,99, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 15 maart 2020 tot aan de dag van volledige betaling;

II. een verklaring voor recht dat [gedaagde] gerechtigd is om in de periode van 1 juli 2021 tot de datum dat alle overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis die een volledig onbelemmerde exploitatie van het restaurant beperken zijn opgeheven, van de verschuldigde huurpenningen een gedeelte in mindering te brengen, welk gedeelte 50% van het percentage van het in deze periode door [gedaagde] te lijden omzetverlies;

III. een verklaring voor recht dat [eiseres] jegens [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van de onderhoudsverplichtingen die zij uit hoofde van de huurovereenkomst heeft en dat [eiseres] als gevolg van dit tekortschieten verplicht is alle schade te vergoeden die [gedaagde] als gevolg van dit tekortschieten heeft geleden en mogelijkerwijs nog zal lijden;

IV. a.
primair : veroordeling van [eiseres] om binnen veertien dagen na dit vonnis voor rekening en risico van [eiseres] en op deugdelijke wijze een aanvang te (laten) nemen met het (laten) uitvoeren van de onderhoudswerkzaamheden zoals genoemd in punt 80 van de conclusie van eis in reconventie en deze onderhoudswerkzaamheden uiterlijk binnen zestig dagen na aanvang daarvan volledig en deugdelijk te hebben afgerond, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [eiseres] hier niet aan voldoet, met een maximum van € 100.000,00,

b.
subsidiair : voor zover [eiseres] niet voldoet aan de primaire veroordeling, een verklaring voor recht dat het [gedaagde] is toegestaan om de in punt 80 van de conclusie van eis in reconventie genoemde onderhoudswerkzaamheden zelf uit te (laten) voeren en alle daarmee gemoeide kosten in mindering te brengen op de door [gedaagde] toekomstige verschuldigde huurpenningen;

V. een verklaring voor recht dat [gedaagde] voor de periode vanaf 12 februari 2021 tot de datum dat alle onderhoudswerkzaamheden zijn afgerond is gerechtigd tot een huurprijsvermindering van € 450,00 per maand voor de bedrijfsruimte en € 100,00 per maand voor de woning van de door hem toekomstig verschuldigde huurpenningen;

VI. veroordeling van [eiseres] tot betaling van € 583,10, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 2 oktober 2020 tot aan de dag van volledige betaling;

VII. veroordeling van [eiseres] tot betaling van de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente, en de nakosten.

3.5.

Vorderingen I en II vloeien voort uit het verweer dat [gedaagde] heeft gevoerd omtrent de huurkorting (overweging 3.3). Aan de andere vorderingen legt [gedaagde] het volgende ten grondslag. [eiseres] is tekort geschoten in de nakoming van haar onderhoudsverplichting aan het gehuurde. [gedaagde] heeft [eiseres] meerdere malen gewezen op het achterstallige onderhoud aan zowel het restaurant als de woning. [eiseres] weigert om het onderhoud voor haar rekening op te pakken en is daarmee in verzuim. Bovendien heeft [gedaagde] kosten moeten maken vanwege de slechte staat van de cv-ketel. Deze kosten bestaan uit de onderzoekskosten van [onderneming 1] van € 118,28 en de reparatiekosten van [onderneming 2] van € 464,82.

3.6.

[eiseres] betwist dat zij stelselmatig weigert onderhoud uit te (laten) voeren aan het gehuurde. Zij heeft inmiddels een aannemer ingeschakeld, die in mei 2022 het geplande onderhoud gaat uitvoeren.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

Heeft [gedaagde] recht op huurkorting vanwege de coronacrisis en zo ja, welk bedrag?

4.1.

In zijn arrest van 24 december 2021 heeft de Hoge Raad bepaald dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek (zoals een restaurant), als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW. Op grond hiervan kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen. ^[1] In datzelfde arrest heeft de Hoge Raad een methode gegeven om de huurprijsvermindering te berekenen.

4.2.

Vast staat dat [gedaagde] als gevolg van de overheidsmaatregelen vanwege de coronacrisis zijn restaurant beperkt heeft kunnen exploiteren. Dit is dus een onvoorziene omstandigheid op grond waarvan huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. [gedaagde] heeft een berekening van deze huurkorting aan de hand van de methode van de Hoge Raad overgelegd. De totale huurkorting zou volgens hem € 5.645,28 bedragen.

4.3.

Bij deze berekening heeft [gedaagde] alleen de maanden betrokken waarin sprake was van een omzetdaling. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] naar voren gebracht dat het bedrag aan huurkorting lager zou zijn als de huurkorting per maand over de hele periode zou worden berekend, omdat dan ook de maanden waarin sprake was van een omzetstijging mee worden genomen in de berekening. [eiseres] heeft geen andere, eigen berekening overgelegd waar dit uit blijkt, terwijl dat wel op haar weg lag. Daarom kan niet worden vastgesteld dat en in hoeverre de huurkorting lager zou zijn bij een andere berekening.

4.4.

Verder heeft [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling vragen gesteld over twee kostenposten van de vaste lasten waar de berekening van de huurkorting op is gebaseerd, namelijk de administratiekosten en de kosten voor gas, water en elektra. Wat betreft de administratiekosten voert [eiseres] aan dat deze aan de hoge kant zijn. Volgens haar bedragen de administratiekosten gemiddeld genomen 1% van de omzet, terwijl dat bij [gedaagde] meer dan het dubbele is. Nadat [gedaagde] ter zitting heeft verklaard dat hij ongeveer € 7.000,00 per jaar betaald aan zijn accountant, heeft [eiseres] echter niet betwist dat dit het bedrag is dat [gedaagde] aan zijn accountant betaald. Het bedrag aan accountantskosten staat daarom vast. Wat betreft de kosten voor gas, water en elektra is het [eiseres] opgevallen dat de kosten voor 2021 lager zijn dan die van 2020, terwijl de openingstijden van het restaurant in 2021 ruimer waren. Hier verbindt zij echter geen conclusie aan, waardoor niet duidelijk is wat volgens [eiseres] hiervan het gevolg zou moeten zijn voor de berekening.

4.5.

Tot slot voert [eiseres] aan dat de redelijkheid en billijkheid moeten meebrengen dat in dit geval moet worden afgeweken van de gelijke verdeling van het nadeel waar vanuit wordt gegaan in de berekening. Volgens [eiseres] moet zij rondkomen van een parttime inkomen en huurinkomsten, terwijl [gedaagde] wordt geacht een bovengemiddeld inkomen te halen uit de exploitatie van zijn restaurant. Dit heeft zij echter onvoldoende onderbouwd. Niet is gebleken dat [eiseres] een minder goede financiële positie heeft dan [gedaagde] en ook is niet onderbouwd waarom dit zou moeten leiden tot een andere verdeling van het nadeel. De kantonrechter ziet dan ook geen reden om af te wijken van de gelijke verdeling van het nadeel.

4.6.

Omdat de hierboven genoemde punten die [eiseres] naar voren heeft gebracht niet tot een andere berekening van de huurkorting kunnen leiden en de berekening verder niet is betwist, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] recht heeft op een bedrag van € 5.645,28 aan huurkorting.

Moet [gedaagde] de huurachterstand betalen aan [eiseres] en rechtvaardigt deze huurachterstand de gevorderde ontbinding en ontruiming?

4.7.

Tussen partijen staat verder niet ter discussie dat [gedaagde] de achterstallige huur van € 7.476,14 moet betalen. Dit bedrag moet verminderd worden met de huurkorting waar [gedaagde] recht op heeft. Daarom moet [gedaagde] in totaal nog een bedrag van € 1.830,86 aan huur betalen aan [eiseres] . Dit bedrag zal dan ook worden toegewezen.

4.8.

Omdat de huurachterstand slechts minder dan een maand aan huur bedraagt, rechtvaardigt dit niet de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Deze vorderingen zullen dan ook worden afgewezen. Om dezelfde reden zal ook de vordering tot betaling van de toekomstige huurtermijnen tot aan de dag van ontbinding worden afgewezen.

Wettelijke (handels)rente en buitengerechtelijke incassokosten

4.9.

[eiseres] vordert de wettelijke handelsrente over de huurachterstand, maar niet is gesteld of gebleken dat [eiseres] het restaurant heeft verhuurd in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Van een handelsovereenkomst is dan ook geen sprake. Daarom heeft [eiseres] recht op de gewone wettelijke rente van artikel 6:119 BW over een bedrag van € 1.830,86 vanaf de dag van de dagvaarding (1 juni 2021) tot de dag van betaling.

4.10.

[eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. [eiseres] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het tarief dat bij de toegewezen hoofdsom hoort, namelijk € 332,30 inclusief BTW.

Proceskosten en nakosten

4.11.

Omdat zowel [eiseres] als [gedaagde] voor een deel (on)gelijk krijgt, worden de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt. De gevorderde nakosten worden daarom afgewezen.

in reconventie

4.12.

Vanwege hetgeen in conventie is overwogen, heeft [gedaagde] in reconventie geen belang meer bij zijn eerste twee vorderingen. Deze zullen dan ook worden afgewezen.

Moet [eiseres] het door [gedaagde] gestelde achterstallige onderhoud (laten) uitvoeren?

4.13.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat er achterstallig onderhoud is zowel aan het restaurant als aan de woning. In zijn conclusie van eis in reconventie heeft hij een lijst opgesomd van punten die nog moeten gebeuren. Deze punten heeft [gedaagde] ook in zijn e-mail van 12 februari 2021 kenbaar gemaakt aan [eiseres] (overweging 2.5). Hierna zullen deze punten worden besproken en voor elk punt zal beoordeeld worden of er sprake is van achterstallig onderhoud dan wel een gebrek dat voor rekening van [eiseres] moet worden verholpen.

Schilderwerk, klemmende buitendeur van de woning en losgeraakt buitenkozijn van het raam in de slaapkamer van de woning

4.14.

Wat betreft het schilderwerk aan de buitenzijde van het pand en aan de buitenkozijnen, blijkt duidelijk uit de door [gedaagde] overgelegde foto’s dat er sprake is van achterstallig onderhoud. [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat zij hier een aannemer naar heeft laten kijken. Deze aannemer gaat in mei 2022 van start met de schilderwerkzaamheden, met dien verstande dat beide voorgevels worden bijgewerkt op de plekken waar dat nodig is en dat de achterkant helemaal wordt geschilderd. Deze aannemer gaat ook twee andere punten uit de lijst van [gedaagde] aanpakken, namelijk de klemmende buitendeur van de woning en het buitenkozijn van het raam in de slaapkamer. Omdat [eiseres] voor deze punten een aannemer heeft ingeschakeld, heeft zij wat betreft deze punten erkend dat sprake is van achterstallig onderhoud dat zij moet oplossen.

Deur van de achterplaats

4.15.

[gedaagde] stelt dat de deur van de achterplaats moet worden vervangen, omdat daar een stuk van is weggerot. Volgens [eiseres] is dit veroorzaakt door de groei van klimop. [gedaagde] heeft de deur niet onderhouden omdat hij de begroeiing niet heeft weggehaald, waardoor het vervangen van deze deur voor rekening van [gedaagde] hoort te komen, aldus [eiseres] .

4.16.

Tussen partijen is niet in geschil dat de deur vervangen moet worden. Op de door [gedaagde] overgelegde foto van de deur is ook duidelijk te zien dat de deur in slechte staat is. Naar het oordeel van de kantonrechter komt het vervangen van de deur van de achterplaats niet voor rekening en risico van [gedaagde] . Niet kan worden vastgesteld dat de deur is gaan rotten door de begroeiing van klimop en het nalaten van [gedaagde] om deze begroeiing weg te halen. Dat de deur verrot zou zijn door de begroeiing van klimop zou uit foto’s blijken, maar deze foto’s zijn niet in het geding gebracht en zijn pas tijdens de mondelinge behandeling ter sprake gekomen. Dit kan dus niet vast komen te staan. Bovendien heeft [eiseres] ter zitting verklaard dat deze deur er al sinds 1992 of 1993 in zit. Niet valt uit te sluiten dat de staat van de deur door ouderdom is verslechterd. Het vervangen van de deur is dan ook onderhoud dat voor rekening van [eiseres] komt.

Afvoerbuizen van de cv-ketel

4.17.

Wat betreft de afvoerbuizen van de cv-ketel geldt het volgende. Op 30 november 2020 heeft [eiseres] een nieuwe cv-ketel in het restaurant laten plaatsen door [onderneming 1] B.V. (hierna: [onderneming 1] ). Volgens [gedaagde] heeft de monteur van [onderneming 1] geconstateerd dat de afvoerbuizen vol zitten met kalkaanslag, wat een gevaarlijke situatie oplevert.

4.18.

Volgens [eiseres] is dat niet het geval. Zij voert aan dat zij [onderneming 1] opdracht heeft gegeven om ook de afvoerbuizen te inspecteren en indien [onderneming 1] het nodig achtte om deze te vervangen, moest zij dit aan [eiseres] laten weten. Omdat [onderneming 1] hier niet meer op heeft gereageerd en alleen een offerte heeft opgestuurd voor het plaatsen van de nieuwe cv-ketel, is [eiseres] ervanuit gegaan dat de afvoerbuizen niet vervangen moesten worden.

4.19.

Uit hetgeen [eiseres] naar voren heeft gebracht wordt duidelijk dat zij vindt dat de afvoerbuizen vervangen moeten worden als [onderneming 1] dat ook vindt. Omdat [eiseres] geen stukken in het geding heeft gebracht waarin [onderneming 1] bevestigt dat de afvoerbuizen niet vervangen hoeven te worden, draagt de kantonrechter [eiseres] op om bij [onderneming 1] navraag te doen en een verklaring van [onderneming 1] aan [gedaagde] te overleggen over de eventuele noodzaak om de afvoerbuizen te vervangen. Op die manier krijgt [gedaagde] zekerheid over of de afvoerbuizen wel of niet moeten worden vervangen. Indien uit de verklaring van [onderneming 1] blijkt dat de afvoerbuizen moeten worden vervangen, zal [eiseres] dit moeten (laten) uitvoeren.

Capaciteit van de nieuwe cv-ketel

4.20.

De nieuwe cv-ketel die in opdracht van [eiseres] is geplaatst, heeft volgens [gedaagde] onvoldoende capaciteit voor de normale exploitatie van een restaurant. Als er warm water wordt gebruikt, dan kan het restaurant niet tegelijkertijd verwarmd worden, aldus [gedaagde] . Hij wil daarom dat deze cv-ketel wordt vervangen. [eiseres] voert aan dat de nieuwe cv-ketel aan alle moderne vereisten voldoet.

4.21.

[eiseres] heeft de oude cv-ketel die niet meer werkte vervangen en heeft daarmee naar het oordeel van de kantonrechter aan haar onderhoudsverplichting voldaan. De nieuwe cv-ketel is kennelijk minder comfortabel in het gebruik, maar [gedaagde] heeft, mede gezien de betwisting van [eiseres] , onvoldoende onderbouwd dat de cv-ketel niet meer aan de huurovereenkomst voldoet en daarmee als gebrek kan worden gekwalificeerd.

Pannendak

4.22.

[gedaagde] stelt dat het pannendak van zowel het restaurant als de woning in zeer slechte staat is. [eiseres] betwist dit.

4.23.

Tussen partijen staat vast dat er in 2019 een lekkage is geweest aan het dak. Het dak is destijds daarom gerepareerd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat er sindsdien geen lekkages zijn geweest. Daarom kan niet worden vastgesteld dat er op dit moment sprake is van een gebrek aan het pannendak. Bovendien is niet gebleken dat de dakpannen oud zijn, dat er gaatjes in zitten en dat de nopjes onder de dakpannen weg zijn zoals [gedaagde] stelt, althans dit heeft hij niet onderbouwd.

Keukenblok en keukenblad in de woning

4.24.

Volgens [gedaagde] zijn het keukenblok en het keukenblad in de woning verouderd en moeten deze vervangen worden. [eiseres] betwist dit.

4.25.

[gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat het keukenblok en het keukenblad verouderd zijn. Het lag op zijn weg om foto’s of andere stukken in het geding te brengen die aantonen dat dit het geval is. Daarom kan niet worden vastgesteld dat er sprake is van achterstallig onderhoud of een gebrek.

Boeiboorden

4.26.

[eiseres] heeft de boeiboorden aan de gevel van het restaurant laten herstellen, waarbij de nieuwe boeiboorden op de oude boeiboorden zijn geschroefd. [gedaagde] stelt dat dit een gevaarlijke situatie oplevert, omdat de oude boeiboorden gaan rotten en naar beneden kunnen zakken. [eiseres] voert aan dat een dakdekker (een expert) de boeiboorden heeft hersteld en dat de dakdekker het verantwoord vond om dat op deze manier uit te voeren.

4.27.

Aangezien een dakdekker de boeiboorden op deze manier heeft hersteld (wat door [gedaagde] niet is weersproken) en [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat deze manier van herstel gevaarlijk is, kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden vastgesteld dat sprake is van achterstallig onderhoud wat betreft de boeiboorden.

Conclusie

4.28.

Het schilderwerk aan de buitenzijde van het pand, de klemmende buitendeur van de woning, het losgeraakte buitenkozijn van het raam in de slaapkamer van de woning en de deur van de achterplaats zijn de punten waarvoor [eiseres] onderhoud moet (laten) uitvoeren vanwege achterstallig onderhoud. Bovendien zal [eiseres] ook de afvoerbuizen van de cv-ketel moeten (laten) vervangen wanneer [onderneming 1] dit adviseert. Anders dan [eiseres] aanvoert, staat artikel 6 lid 8 van de huurovereenkomst van het restaurant hier niet aan in de weg. In dit artikel staat dat onderhoud geschiedt voor zover de verhuurder ( [eiseres] ) deze werkzaamheden nodig acht. Daarbij heeft [eiseres] gesteld dat de noodzaak tot onderhoud ook objectief kan worden vastgesteld. Voor een deel van de werkzaamheden heeft [eiseres] al een aannemer ingeschakeld, waarmee zij erkent dat die werkzaamheden nodig zijn. Voor het overige heeft de kantonrechter objectief vastgesteld dat het onderhoud nodig is.

4.29.

Wat betreft de in 4.28 genoemde punten is [eiseres] dan ook tekort geschoten in de nakoming van haar onderhoudsverplichtingen die zij uit hoofde van de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten jegens [gedaagde] heeft. Vordering III zal daarom worden toegewezen, op de verklaring voor recht dat [eiseres] verplicht is de schade te vergoeden die [gedaagde] heeft geleden na. Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] schade heeft geleden of zal lijden doordat [eiseres] is tekortgeschoten in de nakoming van haar onderhoudsverplichting.

4.30.

Omdat [eiseres] wat betreft de genoemde punten in 4.28 onderhoud moet (laten) uitvoeren, zal de primaire vordering IV worden toegewezen op de volgende wijze. [eiseres] moet binnen vier weken na dit vonnis voor haar rekening en op deugdelijke wijze een aanvang nemen met het (laten) uitvoeren van de onderhoudswerkzaamheden, zijnde het schilderwerk aan de buitenzijde van het pand, het oplossen van de klemmende buitendeur van de woning, het vastzetten van het losgeraakte buitenkozijn van het raam in de slaapkamer van de woning, het vervangen van de deur van de achterplaats en, indien [onderneming 1] bij navraag door [eiseres] verklaart dat dit nodig is, het vervangen van de afvoerbuizen van de cv-ketel. De onderhoudswerkzaamheden moeten binnen 60 dagen na aanvang daarvan volledig afgerond zijn. Aangezien [eiseres] heeft verklaard een aannemer te hebben ingeschakeld die in mei 2022 met de werkzaamheden zal beginnen, acht de kantonrechter dit een redelijke termijn. Indien [eiseres] hier niet aan voldoet, zal zij een dwangsom van € 100,00 per dag moeten betalen aan [gedaagde] , met een maximum van € 10.000,00.

Heeft [gedaagde] recht op huurprijsvermindering vanwege het achterstallige onderhoud?

4.31.

Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Er moet dus sprake zijn van gebreken als bedoeld in artikel 7:204 BW. Vanwege dat wat hierboven is besproken, zou alleen het achterstallig onderhoud aan het schilderwerk aan de buitenzijde, de buitendeur van de woning, het buitenkozijn van de slaapkamer en de deur aan de achterzijde tot huurvermindering kunnen leiden.

4.32.

Vooropgesteld wordt dat niet elk gebrek tot huurprijsvermindering leidt. Er moet sprake zijn van een substantiële vermindering van het huurgenot. In dit geval is niet gebleken dat het huurgenot van [gedaagde] door het achterstallige onderhoud zodanig is aangetast, dat dit huurprijsvermindering rechtvaardigt. Met name het feit dat het onderhoud zo lang op zich laat wachten lijkt tot frustratie te leiden bij [gedaagde] . Kennelijk heeft [eiseres] al meerdere aannemers naar het gehuurde laten kijken, maar is er nog steeds niks gebeurd. Het enkele lange wachten op het onderhoud rechtvaardigt echter geen huurprijsvermindering, met name omdat het achterstallige onderhoud naar het oordeel van de kantonrechter niet zodanig ernstig is dat dit het huurgenot van [gedaagde] substantieel aantast. De gevorderde huurprijsvermindering zal dan ook worden afgewezen.

Moet [eiseres] de onderszoeks- en reparatiekosten voor de cv-ketel vergoeden?

4.33.

[gedaagde] heeft onderzoeks- en reparatiekosten gemaakt voor de oude cv-ketel die op 30 september 2020 stopte met (goed) functioneren. Toen [gedaagde] ontdekte dat de cv-ketel niet meer werkte, heeft hij contact opgenomen met [onderneming 1] . Een monteur van [onderneming 1] heeft de cv-ketel bekeken, maar kon op dat moment niks doen omdat [eiseres] daarvoor de opdracht moest geven, aldus [gedaagde] . Daarom heeft [gedaagde] een andere monteur ingeschakeld die de cv-ketel heeft gerepareerd. De kosten voor het onderzoek van [onderneming 1] en de kosten voor de reparatie vordert hij op grond van artikel 6:74 BW.

4.34.

[eiseres] stelt dat zij direct de opdracht heeft gegeven om de cv-ketel te laten vervangen toen zij op de hoogte was van het niet (goed) functioneren daarvan. Dit kon pas na het weekend. De kantonrechter begrijpt dat [eiseres] daarmee heeft willen laten zien dat zij aan haar onderhoudsverplichting heeft voldaan. Ter zitting heeft [eiseres] echter ook verklaard dat zij zich had voorgenomen de cv-ketel te vervangen wanneer deze niet meer zou functioneren. Kennelijk wist [eiseres] dus dat de cv-ketel binnenkort aan vervanging toe zou zijn. Door het vervangen van de cv-ketel bewust uit te stellen, heeft [eiseres] het risico genomen dat de cv-ketel op enig moment kapot zou gaan en dat daar een noodreparatie voor zou moeten plaatsvinden. Dat [onderneming 1] in het weekend niet kon komen om de cv-ketel te repareren of te vervangen, maakt daarbij geen verschil. Ook wanneer de cv-ketel op een doordeweekse dag kapot was gegaan, had [gedaagde] een goed werkende cv-ketel nodig gehad om zijn restaurant open te kunnen houden. Die reparatiekosten had [eiseres] dan ook moeten betalen. Bovendien had zij in dit geval bijvoorbeeld met een andere monteur dan [onderneming 1] contact op kunnen nemen.

4.35.

Omdat [eiseres] een risico heeft genomen door de cv-ketel niet eerder te vervangen, terwijl zij kennelijk wist dat de cv-ketel op enig moment niet meer zou functioneren, is zij op dat moment tekortgeschoten in de nakoming van haar onderhoudsverplichting uit de huurovereenkomst. Hierdoor heeft [gedaagde] schade geleden, bestaande uit de onderzoeks- en reparatiekosten. Deze schade moet [eiseres] vergoeden. Daarom zal een bedrag van € 583,10 worden toegewezen.

Wettelijke (handels)rente

4.36.

[gedaagde] vordert wettelijke handelsrente over de door [gedaagde] geleden schade. Een verplichting tot vergoeding van de schade kan echter niet worden gezien als handelsovereenkomst. Daarom kan [gedaagde] slechts aanspraak maken op de gewone wettelijke rente van artikel 6:119 BW. [gedaagde] vordert de wettelijke rente vanaf 2 oktober 2021, maar [eiseres] is op dat moment nog niet in verzuim met betaling van de schadevergoeding. Niet is gesteld of gebleken wanneer [eiseres] in gebreke is gesteld en dus wanneer zij wel in verzuim was. De wettelijke rente zal daarom worden toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding (1 juni 2021) tot de dag van betaling.

Proceskosten en nakosten

4.37.

Omdat zowel [gedaagde] als [eiseres] voor een deel (on)gelijk krijgt, worden de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt. De gevorderde nakosten worden daarom afgewezen.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.38.

[eiseres] heeft verweer gevoerd tegen de door [gedaagde] gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring. [eiseres] stelt dat zij bij de executie van het vonnis ernstig in haar belangen zal worden geschaad, omdat zij zich tot het uiterste heeft ingespannen om binnen haar (financiële) mogelijkheden het pand te onderhouden en huurkorting te verlenen.

4.39.

[eiseres] wordt niet veroordeeld om alle door [gedaagde] gevorderde punten te verhelpen en het grootste deel van de punten die zij wel dient te verhelpen wordt, naar eigen zeggen, al opgelost door een aannemer die zij heeft ingeschakeld. De kantonrechter ziet dan ook niet in waarom [eiseres] door een uitvoerbaar bij voorraadverklaring ernstig in haar belangen wordt geschaad. Het vonnis in reconventie zal dan ook uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De kantonrechter ziet om dezelfde reden ook geen aanleiding om hieraan de voorwaarde te verbinden dat [gedaagde] tot een bepaald bedrag zekerheid stelt.

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 2.163,16 met de wettelijke rente over € 1.830,86 vanaf 1 juni 2021 tot de volledige betaling;

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

5.5.

verklaart dat [eiseres] tekort is geschoten in de nakoming van de onderhoudsverplichting (zijnde het schilderwerk aan de buitenzijde van het pand, de klemmende buitendeur van de woning, het losgeraakte buitenkozijn van het raam in de slaapkamer van de woning en de deur van de achterplaats) die zij uit hoofde van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst heeft;

5.6.

veroordeelt [eiseres] om binnen vier weken na dit vonnis voor haar rekening en op deugdelijke wijze een aanvang te nemen met het (laten) uitvoeren van de onderhoudswerkzaamheden (zijnde het schilderwerk aan de buitenzijde van het pand, het oplossen van de klemmende buitendeur van de woning, het vastzetten van het losgeraakte buitenkozijn van het raam in de slaapkamer van de woning, het vervangen de deur van de achterplaats en, indien [onderneming 1] bij navraag door [eiseres] verklaart dat dit nodig is, het vervangen van de afvoerbuizen van de cv-ketel) en deze onderhoudswerkzaamheden binnen zestig dagen na aanvang daarvan volledig en deugdelijk te hebben afgerond, zulks op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag, met een maximum van € 10.000,00;

5.7.

veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] te betalen € 583,10, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2021 tot de volledige betaling;

5.8.

compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

5.9.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 april 2022.

Voetnoten

1. HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974.