Uitspraak
6 juni 1997
Eerste Kamer
Nr. 16.312 (C96/130)
AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[eiseres] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr M.Ph. de Witte,
tegen
[verweerster] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
VERWEERSTER in cassatie,
niet verschenen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie - verder te noemen: [verweerster] - heeft bij exploit van 6 december 1993 eiseres tot cassatie - verder te noemen: [eiseres] - gedagvaard voor de Kantonrechter te 's-Gravenhage en gevorderd [eiseres] te veroordelen om aan [verweerster] te betalen een bedrag van ƒ 2.584,38 met de wettelijke rente over ƒ 2.197,14 vanaf 6 december 1993.
[eiseres] heeft de vordering bestreden en harerzijds in reconventie gevorderd tussen partijen gedeeltelijk de overeenkomst te ontbinden in die zin dat [eiseres] wordt ontslagen van haar verplichting tot huurbetaling over de periode januari/juli 1993.
De Kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 28 juli 1994 [eiseres] opgedragen te bewijzen dat de litigieuze woning niet bewoonbaar was in de periode januari 1993 tot en met juni 1993. Na enquête heeft de Kantonrechter bij eindvonnis van 13 april 1995 in conventie de vordering toegewezen en in reconventie de vordering afgewezen.
Tegen het eindvonnis heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 's-Gravenhage.
Bij vonnis van 14 februari 1996 heeft de Rechtbank in conventie en in reconventie het bestreden vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen [verweerster] is verstek verleend.
[eiseres] heeft vervolgens recht op stukken verzocht.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Hartkamp strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van de middelen
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [eiseres] is gedurende twintig jaren huurster geweest van de woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats 1] , die haar door [verweerster] werd verhuurd.
(ii) De huurovereenkomst is geëindigd op 31 juli 1993, doordat zij door [eiseres] tegen die datum is opgezegd.
(iii) [eiseres] heeft de huurpenningen over de periode van 1 januari 1993 tot en met juli 1993 tot een bedrag van ƒ 2.197,14 onbetaald gelaten.
(iv) In conventie heeft [verweerster] betaling van dit bedrag gevorderd, vermeerderd met buitengerechtelijke kosten. [eiseres] heeft tot haar verweer aangevoerd dat de woning sinds het einde van 1992 dermate grote onderhoudsgebreken vertoonde dat zij er niet meer kon wonen. [eiseres] heeft op grond van dezelfde stelling voorwaardelijk in reconventie, zulks voor wat betreft de verplichting tot huurbetaling over de periode van 1 januari 1993 tot en met juli 1993, ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd.
3.2 De Kantonrechter heeft de vordering in conventie toegewezen en die in reconventie afgewezen op de grond, kort gezegd, dat [eiseres] er niet in is geslaagd te bewijzen dat de woning gebreken vertoonde die haar onbewoonbaar maakt. De Rechtbank heeft het eindvonnis van de Kantonrechter met verbetering van gronden bekrachtigd. Zij heeft zulks gegrond op de overwegingen a. dat het in conventie door [eiseres] ingeroepen opschortingsrecht niet tot verval van de verplichting tot huurbetaling leidt en b. dat de in reconventie gevorderde ontbinding evenmin tot dit door [eiseres] gewenste resultaat kan leiden, nu die ontbinding "geen terugwerkende kracht heeft". In haar gedachtengang ten overvloede heeft de Rechtbank tevens een oordeel gegeven over de vraag of de door [eiseres] gestelde mededelingen aan [verweerster] deze ook hebben bereikt. Tegen een en ander richten zich de middelen.
3.3 Middel I strekt ten betoge dat het verweeanr v [eiseres] ter zake van het in conventie gevorderde was gegrond op schuldeisersverzuim in de zin van art. 6:59 BW Pro en dat zij in het kader daarvan de rechter heeft verzocht te bepalen dat haar verplichting tot huurbetaling op grond van art. 6:60 is Pro vervallen. Het middel mist feitelijke grondslag, voor zover het ervan uitgaat dat zulks reeds in de feitelijke instanties aan het verweer ten grondslag is gelegd. Het kan voorts niet voor het eerst in cassatie worden aangevoerd, nu een beoordeling ervan mede een onderzoek van feitelijke aard zou vergen.
3.4 Bij de beoordeling van de middelen II-IV moet hvoll- gende worden vooropgesteld.
Uit de art. 7A:1586, aanhef en onder 2°, 1587 en 1588 BW vloeit voort dat de verhuurder niet alleen de verhuurde zaak in een goede staat van onderhoud dient te houden en alle noodzakelijke herstellingen heeft te verrichten, maar ook heeft in te staan voor alle gebreken van die zaak, die het gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate verhinderen. Indien een zodanig gebrek tijdens de huurovereenkomst ontstaat, levert dit enkele feit een tekortkoming in de nakoming van deze, op de verhuurder rustende verplichting op, die, aa genomen dat zij ernstig genoeg is, de huurder de bevoegdheid geeft om de overeenkomst op de voet van art. 6:265 BW Pro in dier voege gedeeltelijk te ontbinden dat hij met toepassing van art. 6:270 en Pro 271 geheel of ten dele van zijn verplichting tot huurbetaling wordt bevrijd, zulks - behoudens hetgeen hierna zal worden overwogen - met ingang van het tijdstip dat de verhindering van het gebruik van de zaak intrad. Een ingebrekestelling is daartoe niet vereist. Dit strookt met het feit dat in elk geval in de periode tussen het ontstaan van de verhindering van het gebruik en het tijdstip dat de verhuurder redelijkerwijs in staat is aan de huurder wederom het volledige gebruik van de zaak te verschaffen, nakoming door de verhuurder van zijn in art. 7A:1588 bedoelde verplic ting "tijdelijk onmogelijk" is in de zin van art. 6:265 lid Pro 2. In die periode komt de verhindering van het gebruik door het gebrek derhalve voor risico van de verhuurder. De huurder is voorts bevoegd om, voordat hij tot de hiervoor bedoelde ontbinding besluit, op de voet van art. 6:262 de Pro nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling op te schorten.
Daartegenover staat evenwel dat het in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat de huurder zich door een op zodanige gebreken gegronde ontbinding met ingang van voormeld tijdstip van zijn verplichting tot huurbetaling ontdoet, zolang hij heeft nagelaten om van deze gebreken aan de verhuurder mededeling te doen en deze aldus in de gelegenheid te stellen deze gebreken zo snel mogelijk te verhelpen dan wel de nodige voorlopige maatregelen ter voorkoming van eventuele verdere schade te nemen. Dit brengt mee dat de bevoegdheid van de huurder tot ontbinding uitsluitend bestaat voor wat betreft de periode nadat hij de verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld. De huurder die zonder melding te maken van het gebrek zijn verplichting tot huurbetaling opschort, kan zich te dier zake evenmin op het opschortingsrecht van art. 6:262 beroepen Pro. Een en ander is slechts anders indien de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te kunnen gaan.
Het voorgaande strookt ook met de gedachten die ten grondslag liggen aan hetgeen wordt voorgesteld in het voorontwerp voor titel 7.4 betreffende huur, in het bijzonder de art. 7.4.2.5, 7.4.2.7 en 7.4.3.12. Daarbij verdient nog aantekening dat in deze zaak niet door de verhuurder is betoogd dat het ontstaan van de gebreken aan de huurder zelf is toe te rekenen.
3.5 Uit het voorgaande volgt dat middel II gegrond is, voor zover het erover klaagt dat de Rechtbank in haaov. r r 5.4 uit het ontbreken van terugwerkende kracht als bedoeld in art. 6:269 heeft Pro afgeleid dat ontbinding van de huurovern- komst de huurder niet over een reeds afgelopen periode van zijn verplichting tot huurbetaling kan bevrijden. Dat dit wel kan, volgt immers uit de tweede zin van art. 6:271.
Zulks kan evenwel niet tot cassatie leiden. In rov. 5.5 van de Rechtbank ligt immers besloten dat de Rechtbank tot het feitelijk oordeel is gekomen dat niet is komen vast te staan dat in dit geval de verhuurder op afdoende wijze van de gebreken op de hoogte is gesteld. De Rechtbank is daarbij kennelijk ervan uitgegaan dat de stellingen van [eiseres] ter zake van de bekendheid van de verhuurder met de door haar gestelde gebreken slechts inhielden dat zij aan [verweerster] eerst een telegram en vervolgens een aangetekende brief heeft gestuurd, die evenwel onafgehaald is teruggekomen. Het verzenden van een telegram van de gestelde inhoud heeft de Rechtbank niet aangetoond geacht. Ter zake van de aangetekende brief heeft de Rechtbank geoordeeld dat, nu deze onafgehaald was teruggekomen, [eiseres] verdere actie had moeten ondernemen en dat haar dan de blijkbaar onjuiste adressering van de brief zou zijn gebleken. Een en ander is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.
Het gevolg daarvan is dat er in deze zaak van moet worden uitgegaan dat geen mededeling betreffende de gebreken de verhuurder heeft bereikt. Door [eiseres] is voorts niet gesteld dat de verhuurder de gebreken reeds uit anderen hoofde kende. In deze omstandigheden is een ontbinding als hier gevorderd blijkens het voorgaande uitgesloten.
3.6 Het voorgaande brengt tevens mee dat alle klachten van de middelen III en IV falen. Voor zover middel III ervan uitgaat dat reeds lang over de onderhoudstoestand was geklaagd, mist het feitelijke grondslag, nu de Rechtbank dit kennelijk en in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk niet in de stellingen van [eiseres] , zoals deze in hoger beroep waren gepreciseerd, heeft gelezen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op nihil.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Snijders als voorzitter en de raadsheren Mijnssen, Neleman, Herrmann en De Savornin Lohman, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op
6 juni 1997.
6 juni 1997.