ECLI:NL:RBLIM:2022:4060

• Datum uitspraak: 25 mei 2022
• Publicatiedatum: 24 mei 2022
• Zaaknummer: ROE 20/732
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: A. Snijders; E.P.J. Rutten; D.D. Kock
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bepaling WOZ-waarde kinderdagverblijf en schadevergoeding wegens overschrijding redelijke termijn

In deze zaak heeft de Rechtbank Limburg op 25 mei 2022 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een kinderdagverblijf, gelegen in Heerlen. Eiseres, Stichting Kinderopvang Humanitas, heeft beroep ingesteld tegen de vastgestelde waarde van € 611.000,- voor het kalenderjaar 2019, die door de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen was vastgesteld op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De rechtbank heeft vastgesteld dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde, waarbij partijen het eens waren over de gehanteerde taxatiewijzer en archetypen. Eiseres heeft een lagere waarde van € 564.000,- bepleit, onderbouwd met een taxatierapport, maar de rechtbank heeft geoordeeld dat deze waarde niet aannemelijk is gemaakt. De rechtbank heeft de waarde van de onroerende zaak bevestigd en het beroep van eiseres ongegrond verklaard. Daarnaast heeft de rechtbank geoordeeld dat de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak is overschreden, wat leidt tot een schadevergoeding van € 1.500,-, verdeeld over de verweerder en de Staat. De rechtbank heeft verweerder en de Staat veroordeeld tot vergoeding van immateriële schade en het griffierecht aan eiseres te vergoeden.

Uitspraak

RECHTBANK limburg

Zittingsplaats Roermond

Bestuursrecht

zaaknummer: ROE 20/732

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 mei 2022 in de zaak tussen

Stichting Kinderopvang Humanitas, te Heerlen, eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen , verweerder

(gemachtigde: P.J.J.C. Jonkers).

Procesverloop

Bij beschikking van 16 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld voor het kalenderjaar 2019 op € 611.000,-. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) bekend gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 31 januari 2020 het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 41 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 10 en 11 februari 2022. Namens eiseres zijn verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam taxateur 1] . Voor verweerder zijn verschenen P.J.J.C. Jonkers en taxateurs [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een kinderdagverblijf met een totale bruto-vloeroppervlakte van 1.153 m².
De onroerende zaak omvat twee dagverblijven (op de begane grond) uit 1994 en twee dagverblijven (op de eerste verdieping) uit 2002. De totale grondoppervlakte is 2.389 m².

Geschil

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 1 - Onderwijs, waardepeildatum 1 januari 2018” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (Taxatiewijzer Verzorging) is evenmin in geschil, behoudens de daarin opgenomen restwaarden. Partijen verschillen ook niet van mening over de gehanteerde archetypen O115PL12 en O116PL12. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen.

De standpunten van eiseres

3. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 564.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een op 13 maart 2020 opgemaakt taxatierapport van [naam taxateur 4] van Previcus Vastgoed. Het standpunt van eiseres is op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

3.1.

In het taxatierapport gaat de taxateur uit van een grondprijs van € 115,- per m² voor de basiskavel en € 23,- per m² voor de extra grond (totaal inclusief BTW: 1.620m² x € 115,- = € 186.300,- en 769m² x € 23,- = € 17.687,-). De totale grondwaarde inclusief BTW bedraagt € 203.987,-.

3.2.

Voor het bepalen van de bouwkosten is de taxateur uitgegaan van de kengetallen van de archetypen O115PL12 (‘Crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1986 t/m 2000’) en O116PL12 (Crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking >2000) uit de Taxatiewijzer. De totale bouwkosten (bruto vervangingswaarde) heeft hij ingeschat op
€ 1.356.817 ,- (inclusief BTW).

3.3.

Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van
24 april 2018 ^[1] en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017. ^[2] Primair heeft de taxateur van eiseres voor alle onderdelen gekozen voor een restwaarde van 5%. Eiseres wil met dit (lage) percentage tot uitdrukking brengen dat veel objecten aan het einde van hun levensduur geen restwaarde hebben en worden gesloopt. In de tweede taxatiekaart is aangesloten bij de (gemiddelde) restwaardes uit de Taxatiewijzer van 27, 22 en 17%. De levensduur van de installaties van het dagverblijf uit 1994 en de levensduur van het dakterras zijn verstreken en daarom moeten deze onderdelen, omdat er geen sprake is van een recente renovatie of andersoortig recent ingrijpen, op de restwaarde worden gewaardeerd. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 5 januari 2001 en 26 november 2015, ^[3] een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 ^[4] en een uitspraak van gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020. ^[5]

3.4.

Voor de functionele veroudering zijn de taxateurs uitgegaan van een correctie voor economische veroudering van 56% en een correctie voor belemmering in gebruiksmogelijkheden van 10%. De taxateur heeft aansluiting gezocht bij de door verweerder in zijn taxatieverslag gehanteerde correctie.

De standpunten van verweerder

4. Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder in beroep een taxatierapport, opgemaakt op 20 juli 2020 door [naam taxateur 2] , overgelegd. Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

4.1.

De taxateur is uitgegaan van een grondwaarde van € 95,- per m² voor de basiskavel en € 19,- per m² voor de extra grond (totaal inclusief BTW: 1.730m² x € 115,- = € 198.950,- en 659m² x € 23,- = € 15.157,-). De totale grondwaarde inclusief BTW bedraagt € 203.987,. De uitgifteprijzen van grond in de gemeente Heerlen bevestigen dat de grondwaarde niet te hoog is.

4.2.

De taxateur heeft de kengetallen van de archetypen O115PL12 (‘Crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1986 t/m 2000’) en O116PL12 (Crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking >2000) uit de Taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen en op grond daarvan geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde € 1.432. 836,- (inclusief BTW) bedraagt.

4.3.

Verweerders taxateur heeft voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties de Taxatiewijzer gevolgd (respectievelijk 27, 22 en 17%). Ter onderbouwing van de restwaarden heeft de taxateur een berekening van de restwaarde van verkochte objecten in Zwolle, Almelo, Hengelo, Nederweert, Eindhoven en Venlo overgelegd. Met betrekking tot de dagverblijven uit 1994 is verweerders taxateur voor de onderdelen ruwbouw en afbouw, evenals de taxateur van eiseres, uitgegaan van een levensduur van respectievelijk 47 en 29 jaar. De levensduur van het onderdeel installaties heeft de taxateur van verweerder op 29 jaar ingeschat. Daarmee heeft de taxateur dit onderdeel verlengd met 9 jaar. De bandbreedte van het door verweerder gebruikte archetype O115PL12 schrijft een levensduur voor van minimaal 15 en maximaal 20 jaar. De dagverblijven uit 2002 (archetype O116PL12) zijn op de waardepeildatum pas 16 jaar oud, van een verlenging van de levensduur voor de drie onderdelen is geen sprake. Aan voormelde inschatting van de levensduur ligt een inpandige opname van de onroerende zaak van 13 november 2020 door taxateur [naam taxateur 3] ten grondslag. Op grond hiervan heeft hij (onder meer) geconcludeerd dat het object in 1994 gebouwd is en in 2002 is uitgebreid. Het object wordt normaal onderhouden en tevens hebben er recentelijk investeringen in duurzaamheid plaatsgevonden.

4.4.

In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 1.105.000,-, hetgeen volgens verweerder betekent dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 van € 611.000,- niet te hoog is.

De (aanvullende) standpunten van eiseres ter zitting

5. Op zitting heeft eiseres – voor zover voor deze zaak van belang – in aanvulling op haar eerdere standpunten en in reactie op het verweer de volgende standpunten ingenomen.

5.1.

Eiseres heeft de bruikbaarheid van de transacties die verweerder gebruikt ter onderbouwing van de restwaarde in twijfel getrokken. De verkochte objecten zijn geanonimiseerd waardoor de verkoop voor eiseres niet controleerbaar is. Niet duidelijk is onder welke omstandigheden de betreffende verkopen hebben plaatsgevonden en daarnaast ontbreekt noodzakelijke informatie over onder meer de bestemming van het perceel.

5.2.

Verder heeft eiseres verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit geschil.

Bewijslastverdeling (algemeen)

6. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. ^[6] Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde. ^[7] Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd. ^[8]

Wettelijk kader

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

8. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

de aard en de bestemming van de zaak;

de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

9. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

Grondwaarde

10. De rechtbank overweegt dat bij de vast te stellen vervangingswaarde van de grond beoordeeld moet worden welke prijs de eigenaar van de grond zou moeten betalen om de grond in eigendom te verwerven die voor hem eenzelfde nut oplevert als de onderhavige grond. Deze vervangingswaarde van de grond wordt bepaald door rekening te houden met de locatie, de grootte en de bestemming van de grond. De uitgifteprijs van de gemeente kan hierbij een goede indicatie zijn, mits het gronduitgiftebeleid een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van die gronden en van qua grootte, bestemming en locatie vergelijkbare grondtransacties, indien althans dergelijke marktgegevens van vergelijkbare transacties (in de gemeente of de regio) voorhanden zijn.

11.
De rechtbank ziet geen reden om in twijfel te trekken dat aan de in beroep gebruikte grondprijs gronduitgifteprijzen ten grondslag liggen en acht aannemelijk dat de door verweerder verdedigde grondprijs niet te hoog is. Een inhoudelijk gemotiveerde betwisting van de genoemde uitgifteprijs en de gebruikte grondprijs is achterwege gebleven.

Bruto vervangingswaarde

12. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij het vaststellen van de bouwkosten van de dagverblijven uit 1994 en de dagverblijven uit 2002 op alle onderdelen binnen de bandbreedtes van de vervangingswaarden (per m²) van de archetypen O115PL12 en O116PL12 is gebleven. De gekozen vervangingswaardes (per m²) liggen voor ieder onderdeel onder het gemiddelde van de bandbreedte. Rekening houdend met het in beroep onderbouwde bruto vloeroppervlak in relatie tot de standaardgrootte van deze archetypen (600 m²), alsmede met de staat waarin de onroerende zaak verkeert, acht de rechtbank verweerders inschatting van de vervangingswaarde van de dagverblijven uit 1994 en 2002 aannemelijk.

13. Eiseres heeft de door haar gebruikte bruto vervangingswaardes niet aannemelijk gemaakt. Zij is uitgegaan van een hoger bruto vloeroppervlak van 1.241 m². Verder is zij op alle onderdelen binnen de bandbreedtes van de vervangingswaarden (per m²) van de archetypen O115PL12 en O116PL12 gebleven en zit zij iets hoger in de bandbreedte dan verweerder. Desondanks komt eiseres op een lagere totale bruto vervangingswaarde uit dan verweerder. De rechtbank constateert dat het verschil te verklaren is door het feit dat verweerder uitgaat van twee dagverblijven uit 2002. Elk dagverblijf uit 2002 wordt door de taxateur van verweerder gewaardeerd op een bruto vervangingswaarde van € 188.210,- (2x € 188.210,- = € 376.420,-). Eiseres gaat uit van één dagverblijf uit 2002 en schat de bruto vervangingswaarde in op € 255.810,-.

Correctie technische veroudering – verlenging van de technische levensduur

14.
De rechtbank stelt voorop dat partijen over de levensduur van de dagverblijven uit 2002 en over de onderdelen ruwbouw en afbouw van de dagverblijven uit 1994 niet van mening verschillen. Verweerder heeft de levensduur van de installaties van de dagverblijven uit 1994 verlengd. De levensduur van de installaties is ten opzichten van de maximale levensduur van archetype O115PL12 met 9 jaar verlengd tot 29 jaar. Verweerder heeft gesteld dat naar aanleiding van de inpandige opname van de onroerende zaak is gebleken dat het object normaal is onderhouden en dat er recentelijk investeringen in duurzaamheid hebben plaatsgevonden zoals ledverlichting. De eigenaar heeft geïnvesteerd in het object, wat maakt dat het object nog naar aard en bestemming functioneel is.

15. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 ^[9] volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Omdat volgens verweerder de levensduur van de installaties van de onroerende zaak (dagverblijven uit 1994) op een langere periode moet worden gesteld dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en de restwaarde op een later tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan op verweerder, ook omdat eiseres dit betwist.

16.
De rechtbank moet dan ook beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk maakt dat een verlenging van de levensduur van de afbouw en de installaties gerechtvaardigd is.

17. In eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 is op dit punt als volgt geoordeeld.

“2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering. In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.

2.3.4

Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.

2.3.5

Het Hof heeft zijn oordeel dat niet van de restwaarde van (onderdelen van) het complex kan worden uitgegaan, kennelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat die restwaarde niet kan zijn bereikt omdat het complex nog als voetbalcomplex in gebruik is. Zoals volgt uit hetgeen in 2.3.3 is overwogen berust dat uitgangspunt op een onjuiste rechtsopvatting.”

18. Bij uitspraak van 2 april 2020 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch met toepassing van voormeld arrest van de Hoge Raad het volgende geoordeeld. ^[10]

“
4.2.2 De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduur van een onroerende zaak bij elke (jaarlijkse) herwaardering opnieuw moet worden beoordeeld. De (onderhouds)toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum rechtvaardigt volgens de heffingsambtenaar een verlenging van de levensduur van de installaties en de afbouw met 5 jaar en van de ruwbouw met 10 jaar. Hierbij heeft de heffingsambtenaar in aanmerking genomen:

­
dat de onroerende zaak normaal wordt onderhouden en in gebruik is;

­
dat de gebruiker heeft aangegeven dat er geen plannen zijn om de installaties te slopen;

­
dat uit het meerjarige onderhoudsplan is gebleken dat de installaties niet op korte termijn moeten worden vervangen en dat enkel sprake is van de normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden;

­
dat de installaties normaal functioneren; en

­
dat de huidige gebruiker/eigenaar het gebruik niet op (korte) termijn zal beëindigen.

(…)

4.2.6 (…)

De uitgangspunten op basis waarvan de heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot verlenging van de technische levensduur (zie 4.2.2), kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op het in 4.2.5 vermelde arrest, geen aanleiding zijn voor verlenging van de technische levensduur. ”

19. In de door eiseres aangehaalde uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 staat het volgende.

“
4.11 (…) Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar dient dan wel aannemelijk te maken dat een afwijking gerechtvaardigd is. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daar niet in is geslaagd. De technische levensduur van de kantine met volgnummer 4 is voor de ruwbouw verlengd van 40 naar 45 jaar, voor de afbouw van 25 naar 40 jaar en voor de installaties van 17 naar 40 jaar. De door de heffingsambtenaar genoemde aanpassingen (zie 4.10) acht het hof van onvoldoende gewicht voor de verlenging van de technische levensduur die de heffingsambtenaar hanteert. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vernieuwing van het keukenblok en de toiletten niet behoort tot het normale onderhoud en een bouwkundige verbetering of vernieuwing vormt. ”

20. De rechtbank overweegt dat uit de onder 17 tot en met 19 genoemde jurisprudentie volgt dat de omstandigheden dat het onderdeel installaties van de dagverblijven uit 1994 nog in gebruik is en normaal wordt onderhouden, niet volstaan voor een verlenging van de levensduur van dit onderdeel. Ook de enkele inschatting van de taxateur dat omdat de eigenaar heeft geïnvesteerd in het object, de levensduur niet is verstreken, is daarom onvoldoende voor een verlenging van de levensduur.

Correctie technische veroudering – restwaarde

21. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden ontleend aan de Taxatiewijzer. De restwaarden vallen binnen de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedtes van de archetypen O115PL12 en O116PL12. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaardes heeft verweerder een aantal marktgegevens van vergelijkbare objecten toegevoegd die nog substantiële restwaarden aantonen. Dit betreffen panden uit Zwolle, Almelo, Hengelo, Nederweert, Eindhoven en Venlo.

22. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden.

23. Zoals hiervoor is overwogen volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken.

24. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken ^[11] en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”.

25. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten ^[12] en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de restwaarde 10% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan. ^[13]

26. Verweerder heeft de restwaarden in zijn taxatierapport tevens onderbouwd met zes verkoopgegevens. De rechtbank stelt over deze onderbouwing vast dat de verkochte objecten zijn geanonimiseerd waardoor het niet mogelijk is om de juistheid van de gebruikte gegevens te controleren. Bovendien geeft de genoemde informatie geen inzicht in de bestemming van het perceel, eventueel aanwezige bijzondere omstandigheden rond de verkoop en de invloed van de sterk afwijkende ligging van die objecten (buiten de regio, op grote afstand van de onroerende zaak). Daarnaast zijn de objecten 1 en 4, gelet op hun bouwjaren, verkocht voordat de gebruikelijke levensduur van het onderdeel ruwbouw is verstreken en ontbreekt een (inzichtelijke) correctie hiervoor op de verkoopprijs van die objecten.

27. De door verweerder overgelegde verkoopgegevens kunnen gelet op het voorgaande niet als nadere onderbouwing van de restwaarden volgens de Taxatiewijzer dienen. Dat neemt niet weg dat, nu eiseres in het geheel geen inhoudelijke onderbouwing van de door haar voorgestane restwaarden heeft gegeven, dit niet afdoet aan voormeld uitgangspunt dat de Taxatiewijzer in beginsel gevolgd kan worden.

28. Omdat, zoals onder 20 is geoordeeld, verweerder de verlenging van de levensduur van de installaties van de dagverblijven uit 1994 niet aannemelijk heeft gemaakt, kan in deze zaak de vraag of die verlenging moet leiden tot een bijstelling van de restwaarden van die onderdelen onbeantwoord blijven.

29. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden.

Correctie functionele veroudering

30. De rechtbank stelt vast dat de correctie voor functionele veroudering niet in geschil is.

Conclusie

31.
Gelet op hetgeen onder 20 is overwogen, volgt de rechtbank verweerder niet in wat ter onderbouwing van de beschikte waarde in beroep is gesteld over de levensduurverlenging van de installaties van de dagverblijven uit 1994. Op de overige onderdelen wordt verweerder wel gevolgd.

32. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde van € 564.000,- niet aannemelijk gemaakt.

33. De rechtbank overweegt dat in deze procedure enkel de beschikte waarde van € 611.000,- ter beoordeling staat. Uitgaande van de waardecorrectie vanwege de niet aannemelijk gemaakte levensduurverlenging komt de rechtbank, wanneer zij de waarde in goede justitie zou bepalen, tot een hogere waarde dan de beschikte waarde van € 611.000,-. Dit betekent dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en het beroep van eiseres ongegrond is.

Redelijke termijn

34.
De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat een geschil over een waardevaststelling ingevolge de Wet woz binnen een redelijke termijn behoort te worden beslecht. Indien de redelijke termijn is overschreden wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden vanwege het lange wachten op een (eind)uitspraak over het geschil. Het bestuursorgaan respectievelijk de Staat der Nederlanden kunnen door de belastingrechter tot vergoeding van die schade worden veroordeeld. Of de redelijke termijn bedoeld in voormeld artikel is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk langer dan twee jaar heeft geduurd. De immateriële schadevergoeding bedraagt € 500 per half jaar overschrijding. ^[14]

35. Voor deze zaak stelt de rechtbank vast dat de redelijke termijn is aangevangen op
26 maart 2019, met de ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank had uitspraak moeten doen op 26 maart 2021. Van bijzondere omstandigheden is niet gebleken. Gelet op de datum van deze uitspraak is de redelijke termijn overschreden met (naar boven afgerond) een jaar en twee maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 1.500,-.

36. Voor wat betreft de toerekening van de immateriële schadevergoeding aan verweerder en de Staat overweegt de rechtbank als volgt. De uitspraak op bezwaar is gedaan op 31 januari 2021, dus ruim 10 maanden na ontvangst van het bezwaarschrift. In de bezwaarfase is de redelijke termijn dus met afgerond 4 maanden overschreden. De resterende termijnoverschrijding, afgerond 10 maanden, is toe te rekenen aan de rechtbank. Daarom veroordeelt de rechtbank verweerder tot vergoeding van de immateriële schade voor een bedrag van € 428,60 (4/14 van € 1.500,-) en de Staat voor een bedrag van € 1.071,40 (10/14 van € 1.500,-).

Griffierecht en proceskosten

37. Het beroep is ongegrond.

38. De rechtbank ziet aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten voor de beroepsfase, in verband met het indienen van het verzoekschrift voor het toekennen van schadevergoeding. De rechtbank verwijst naar de proceskostenveroordeling in de uitspraak in de zaak met zaaknummer ROE 20/372 over een andere onroerende zaak van eiseres die op hetzelfde aanslagbiljet is opgenomen als de onderhavige onroerende zaak. Deze zaken gelden voor de proceskostenveroordeling als één zaak en in de hiervoor genoemde zaak is verweerder reeds veroordeeld in die proceskosten, zodat er in onderhavige zaak geen aanleiding meer is voor een separate proceskostenveroordeling. ^[15]

39. Er bestaat geen aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten in bezwaar. Na heroverweging in bezwaar is immers vastgesteld dat de beschikte waarde niet te hoog is. Dit betekent dat geen sprake is van herroepping van het bestreden besluit, waardoor een proceskostenvergoeding niet aan de orde is. De rechtbank verwijst naar artikel 7:15, tweede lid, van de Awb.

40. Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan verweerder als aan de rechtbank is te wijten, dient het griffierecht van € 354-, door verweerder en de Staat, door ieder voor de helft, te worden vergoed.

Beslissing

De rechtbank:

­ verklaart het beroep ongegrond;

­ veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van € 428,60;

­ veroordeelt de Staat tot vergoeding van immateriële schade van € 1.071,40;

­ draagt verweerder en de Staat op het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 177,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en D.D. Kock, leden, in aanwezigheid van mrs. S. Haddoumi en D.D.R.H. Lechanteur, griffiers
. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: 25 mei 2022

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen, en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.

Voetnoten

1. ECLI:NL:GHARL:2018:3824.

2. ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.

3. ECLI:NL:GHAMS:2001:AA9410 en ECLI:NL:GHAMS:2015:5017.

4. ECLI:NLHR:2020:169.

5. ECLI:NL:GHSHE:2020:4097.

6. Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.

7. Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 15 juni 20212, ECLI:NL:GHSHE:2012:BW9025 en 27 september 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6153.

8. Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 28 mei 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1647.

9. ECLI:NL:HR:2020:1671.

10. ECLI:NL:GHSHE:2020:1121.

11. Zie bijvoorbeeld de uitspraken van het gerechtshof Den Haag van 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863, het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824 en het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.

12. Door een kerngroep waarin vertegenwoordigers van de VNG, de Waarderingskamer, gemeenten, samenwerkingsverbanden van lokale overheden en in opdracht van (samenwerkingsverbanden van) gemeenten werkzame taxatiebedrijven deelnemen.

13. De rechtbank verwijst in dit verband ook naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 8 maart 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:376.

14. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.

15. Hoge Raad 12 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ6822, en 9 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:19 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 november 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:4638.