ECLI:NL:RBLIM:2022:4050

Uitspraak

RECHTBANK limburg

Zittingsplaats Roermond

Bestuursrecht

zaaknummer: ROE 20/1124

uitspraak van de meervoudige kamer van 25 mei 2022 in de zaak tussen

Stichting RIMO, te Sittard, eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, verweerder

(gemachtigde: P.J.J.C. Jonkers).

Procesverloop

Bij beschikking van 16 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld voor het kalenderjaar 2019 op € 1.852.000,-. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) bekend gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 13 maart 2020 het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 41 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 10 en 11 februari 2022. Namens eiseres zijn verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam taxateur 1] . Voor verweerder zijn verschenen P.J.J.C. Jonkers en taxateurs [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een 24-uurs opvangvoorziening voor moeders met hun kinderen. Het totale bruto-vloeroppervlakte bedraagt 1.399 m². De locatie omvat een gebouw uit 2006 van twee bouwlagen. De grondoppervlakte is 1.870 m².

Geschil

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9 - Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2018” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (Taxatiewijzer Verzorging) is evenmin in geschil en dat geldt ook voor het gehanteerde archetype N3770000. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen. In geschil is de hoogte van de restwaarden.

De standpunten van eiseres

3.
Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 1.654.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een op 22 april 2020 opgemaakt taxatierapport van [naam taxateur 1] en [naam taxateur 4] van Phydias B.V. Het standpunt van eiseres is op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

3.1.

In het taxatierapport gaan de taxateurs uit van een grondprijs van € 115,- per m² voor de basiskavel (totaal inclusief BTW: 1.870m² x € 115,- = € 215.050,-). De taxateurs hebben daar een waarde van de infrastructuur (€ 65.659,-) bij opgeteld, wat leidt tot een totale grondwaarde inclusief BTW van € 280.709,-.

3.2.

Voor het bepalen van de bouwkosten zijn de taxateurs uitgegaan van de kengetallen van het archetype N3770000 (‘Gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer’) uit de Taxatiewijzer. De totale bouwkosten (bruto vervangingswaarde) hebben zij ingeschat op
€ 2.321.460,- (inclusief BTW).

3.3.

Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van
24 april 2018^[1]en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017.^[2]In de taxatie van eiseres is voor de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties gekozen voor een restwaarde van respectievelijk 15%, 10% en 5%. Eiseres wil met deze (lage) percentages tot uitdrukking brengen dat veel objecten aan het einde van hun levensduur geen restwaarde hebben en worden gesloopt. De levensduren van de ruwbouw, de afbouw en de installaties zijn nog niet verstreken (respectievelijk 55, 30 en 15 jaar).

3.4.

Eiseres heeft geen correctie voor functionele veroudering toegepast.

De standpunten van verweerder

4. Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder in beroep een taxatierapport, opgemaakt op 12 juni 2020 door [naam taxateur 2] , overgelegd. Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

4.1.

De taxateur is uitgegaan van een grondwaarde van € 95,- exclusief en € 115,- inclusief BTW (totaal inclusief BTW: 245 m² grond bij niet woning x € 115,- = € 28.157,- en 1.625m² grond bij woning x € 115,- = € 186.875,-). Dit betekent dat verweerder uitgaat van een hogere grondwaarde dan eiseres.

4.2.

De taxateur heeft de kengetallen van de archetypen N3770000 tot uitgangspunt genomen en op grond daarvan geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde € 2.225.814,- (inclusief BTW) bedraagt.

4.3.

Verweerders taxateur heeft voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties de Taxatiewijzer gevolgd (respectievelijk 30, 25 en 17%). Die percentages liggen omstreeks het gemiddelde van de Taxatiewijzer. Ter onderbouwing van de restwaarden heeft de taxateur een aantal marktgegevens van vergelijkbare objecten toegevoegd die nog substantiële restwaarden aantonen, namelijk: TRN1 te Utrecht, TRN18 te Echt-Susteren, TRN 20 te Simpelveld, TRN21 te Beverwijk, TRN24 te Beverwijk TRN43 te Rotterdam, TRN44 te Rotterdam, TRN65 te Almelo.

4.4.

In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 2.071.000,-. Die waarde is € 219.000,- hoger dan de beschikte waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018.

De (aanvullende) standpunten van eiseres ter zitting

5. Op zitting heeft eiseres – voor zover voor deze zaak van belang – in aanvulling en nuancering op haar eerdere standpunten en in reactie op het verweer de volgende standpunten ingenomen.

5.1.

Eiseres heeft de bruikbaarheid van de transacties die verweerder gebruikt ter onderbouwing van de restwaarde in twijfel getrokken. De verkochte objecten zijn geanonimiseerd waardoor de verkoop voor eiseres niet controleerbaar is. Niet duidelijk is onder welke omstandigheden de betreffende verkopen hebben plaatsgevonden en daarnaast ontbreekt noodzakelijke informatie over onder meer de bestemming van het perceel.

5.2.

Verder heeft eiseres verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit geschil.

Bewijslastverdeling (algemeen)

6. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.^[3]Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde.^[4]Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd.^[5]

Wettelijk kader

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

8. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

de aard en de bestemming van de zaak;

de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

9. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

Correctie technische veroudering – restwaarde

10. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020^[6]volgt dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken.

11. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken^[7]en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”.

12. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten^[8]en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020.

Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de restwaarde 10% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan.^[9]

13. Verweerder heeft de restwaarden in zijn taxatierapport tevens onderbouwd met acht verkoopgegevens. De rechtbank stelt over deze onderbouwing vast dat de verkochte objecten zijn geanonimiseerd waardoor het niet mogelijk is om de juistheid van de gebruikte gegevens te controleren. Bovendien geeft de genoemde informatie geen inzicht in de bestemming van het perceel, eventueel aanwezige bijzondere omstandigheden rond de verkoop en de invloed van de sterk afwijkende ligging van die objecten (buiten de regio, op grote afstand van de onroerende zaak). Daarnaast is een aantal objecten, gelet op hun bouwjaren, verkocht voordat de gebruikelijke levensduur van het onderdeel ruwbouw is verstreken en ontbreekt een (inzichtelijke) correctie hiervoor op de verkoopprijs van die objecten.

14. De door verweerder overgelegde verkoopgegevens kunnen gelet op het voorgaande niet als nadere onderbouwing van de restwaarden volgens de Taxatiewijzer dienen. Dat neemt niet weg dat, nu eiseres in het geheel geen inhoudelijke onderbouwing van de door haar voorgestane restwaarden heeft gegeven, dit niet afdoet aan voormeld uitgangspunt dat de Taxatiewijzer in beginsel gevolgd kan worden.

15. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden.

Conclusie

16.
Verweerder heeft de vastgestelde waarde voldoende aannemelijk gemaakt en hetgeen eiseres daartegen heeft aangevoerd, kan niet tot een ander oordeel leiden. Dat betekent dat het beroep ongegrond is.
Redelijke termijn

17.
De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat een geschil over een waardevaststelling ingevolge de Wet woz binnen een redelijke termijn behoort te worden beslecht. Indien de redelijke termijn is overschreden wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden vanwege het lange wachten op een (eind)uitspraak over het geschil. Het bestuursorgaan respectievelijk de Staat der Nederlanden kunnen door de belastingrechter tot vergoeding van die schade worden veroordeeld. Of de redelijke termijn bedoeld in voormeld artikel is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval.

In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk langer dan twee jaar heeft geduurd. De immateriële schadevergoeding bedraagt € 500 per half jaar overschrijding.^[10]

18. Voor deze zaak stelt de rechtbank vast dat de redelijke termijn is aangevangen op
29 maart 2019, met de ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank had uitspraak moeten doen op 29 maart 2021. Van bijzondere omstandigheden is niet gebleken. Gelet op de datum van deze uitspraak is de redelijke termijn overschreden met (naar boven afgerond) een jaar en twee maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 1.500,-.

19. Voor wat betreft de toerekening van de immateriële schadevergoeding aan verweerder en de Staat overweegt de rechtbank als volgt. De uitspraak op bezwaar is gedaan op 13 maart 2020, dus bijna 1 jaar na ontvangst van het bezwaarschrift. In de bezwaarfase is de redelijke termijn dus met afgerond 6 maanden overschreden. De resterende termijnoverschrijding, afgerond 8 maanden, is toe te rekenen aan de rechtbank. Daarom veroordeelt de rechtbank verweerder tot vergoeding van de immateriële schade voor een bedrag van € 642,90 (6/14 van € 1.500,-) en de Staat voor een bedrag van € 857,10 (8/14 van € 1.500,-).

Griffierecht en proceskosten

20. Het beroep is ongegrond.

21. De rechtbank ziet aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten voor de beroepsfase, in verband met het indienen van het verzoekschrift voor het toekennen van schadevergoeding. De rechtbank verwijst naar de proceskostenveroordeling in de uitspraak in de zaak met zaaknummer ROE 20/1125 over een andere onroerende zaak van eiseres die op hetzelfde aanslagbiljet is opgenomen als de onderhavige onroerende zaak. Deze zaken gelden voor de proceskostenveroordeling als één zaak en in de hiervoor genoemde zaak is verweerder reeds veroordeeld in die proceskosten, zodat er in onderhavige zaak geen aanleiding meer is voor een separate proceskostenveroordeling.^[11]

22. Er bestaat geen aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten in bezwaar. Na heroverweging in bezwaar is immers vastgesteld dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat er geen sprake is van herroepping van het bestreden besluit, waardoor een proceskostenvergoeding niet aan de orde is. De rechtbank verwijst naar artikel 7:15, tweede lid, van de Awb.

23. Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan verweerder als aan de rechtbank is te wijten, dient het griffierecht van € 354-, door verweerder en de Staat, door ieder voor de helft, te worden vergoed.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;

veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van € 642,90;

veroordeelt de Staat tot vergoeding van immateriële schade van € 857,10;

draagt verweerder en de Staat op het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 177,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en

D.D. Kock, leden, in aanwezigheid van mr. S. Haddoumi en mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffiers
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2022

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: 25 mei 2022

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen, en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.