ECLI:NL:RBLIM:2022:2658

• Datum uitspraak: 11 april 2022
• Publicatiedatum: 6 april 2022
• Zaaknummer: ROE 21/857
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: A. Snijders; E.P.J. Rutten; D.D. Kock
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bepaling WOZ-waarde van een dagbestedingslocatie voor mensen met een verstandelijke beperking

In deze zaak heeft de Rechtbank Limburg op 1 april 2022 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een dagbestedingslocatie voor mensen met een verstandelijke beperking. Eiseres, Stichting PSW, had beroep ingesteld tegen het besluit van de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, die de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 had vastgesteld op € 715.000,-. Eiseres betwistte deze waarde en stelde dat de waarde € 251.000,- of subsidiair € 481.000,- zou moeten zijn, gebaseerd op taxatierapporten van verschillende taxateurs. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was en stelde de waarde in goede justitie vast op € 525.000,-. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar niet voldoende onderbouwde dat de restgrond als bouwterrein moest worden aangemerkt, en dat de taxatiewijzers niet zonder meer gevolgd konden worden zonder de juiste onderbouwing. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, het bestreden besluit vernietigd en de WOZ-waarde vastgesteld op € 525.000,-. Tevens werd de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van het griffierecht en de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK limburg

Zittingsplaats Roermond

Bestuursrecht

zaaknummer: ROE 21 / 857

uitspraak van de meervoudige kamer van 1 april 2022 in de zaak tussen

Stichting PSW, te Roermond, eiseres

(gemachtigde: G. Gieben)

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, verweerder

(gemachtigde: P.J.J.C. Jonkers).

Procesverloop

Bij besluit met dagtekening 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 715.000,- voor het belastingjaar 2020.

Bij besluit van 29 januari 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 41 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 10 en 11 februari 2022. Namens eiseres zijn verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam taxateur 1] . Namens verweerder zijn verschenen zijn gemachtigde en taxateurs [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een

dagbestedingslocatie voor mensen met een verstandelijke beperking. De onroerende zaak betreft een in 1935 gebouwd (voormalig) schoolgebouw met twee overkappingen. In 1966 en 1969 zijn aanbouwen en in 2012 is een berging gerealiseerd. De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 3.310 m².

Het geschil

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 1, Onderwijs, waardepeildatum 1 januari 2019” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de Taxatiewijzer) is niet in geschil, behoudens de daarin genoemde restwaarden. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen.

De standpunten van eiseres

3. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift primair op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 251.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een in de bezwaarfase op 14 september 2020 opgemaakt taxatierapport van [naam taxateur 4] . Subsidiair verdedigt zij een waarde van € 481.000,-. Hiertoe is verwezen naar een in de beroepsfase door [naam taxateur 4] opgemaakte extra taxatiekaart. Het standpunt van eiseres is op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

3.1.

In beide taxaties heeft de taxateur het perceel van 3.310 m² onderverdeeld in 2.420 m² basiskavel en 890 m² restgrond. De waarde van de basiskavel heeft de taxateur getaxeerd op € 145.200,- exclusief BTW (2.420 m² x € 60,-) en € 175.692,- inclusief BTW. Aan de restgrond heeft de taxateur een waarde toegekend van € 13.350,- (890 m² x € 15,-). Omdat de restgrond onbewerkt is en hierop geen voorzieningen met het oog op bebouwing zijn getroffen, is volgens eiseres geen sprake van bouwgrond waarover BTW moet worden berekend. Zij heeft hiertoe verwezen naar een uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 31 oktober 2012. ^[1]

3.2.

Voor het bepalen van de bouwkosten is de taxateur voor de gedeeltes uit 1935 uitgegaan van de kengetallen van het archetype O142ST12 (‘Beroep standaard, metselwerk, gemiddelde afwerking 1931 t/m 1945’) en voor de gedeeltes uit 1966 en 1969 heeft hij gebruik gemaakt van het archetype O144ST12 (‘Beroep standaard, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966 t/m 1985’) uit de Taxatiewijzer. De taxateur is uitgegaan van een bruto vloeroppervlak van het hoofdgebouw van 1.210 m² en een oppervlakte van de overkappingen van 158 m². Uitgaande hiervan heeft hij in beide taxatiekaarten het totale bouwkostenbedrag (bruto vervangingswaarde), na correctie voor de grootte, bepaald op € 1.866.326,- inclusief BTW.

3.3.

Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 25 augustus 2015 en 24 april 2018 ^[2] en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017. ^[3] Primair heeft de taxateur van eiseres voor alle onderdelen gekozen voor een restwaarde van 5%. Eiseres wil met dit (lage) percentage tot uitdrukking brengen dat in de zorg veel objecten aan het einde van hun levensduur geen restwaarde hebben en worden gesloopt. In de tweede taxatiekaart is |(voor de activiteitenruimtes) aangesloten bij de (gemiddelde) restwaardes uit de Taxatiewijzer van 27, 22 en 17%.

De beide taxaties van eiseres gaan uit van dezelfde levensduur van 50 jaar voor de ruwbouw, 30 jaar voor de afbouw en 20 jaar voor de installaties. Dit is de maximum levensduur volgens de Taxatiewijzer voor deze archetypes. De levensduur van alle onderdelen van de onroerende zaak is verstreken en daarom moeten die onderdelen, omdat niet is gebleken van een renovatie, op de restwaarde worden gewaardeerd. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 ^[4] .

3.4.

In beide taxaties heeft de taxateur aangesloten bij de correctie voor functionele veroudering in verweerders taxatieverslag.

De standpunten van verweerder

4. Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder in beroep een taxatierapport, opgemaakt op 16 juli 2021 door [naam taxateur 2] , overgelegd. Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

4.1.

De taxateur is uitgegaan van dezelfde onderverdeling van het perceel in een basiskavel van 2.420 m² en restgrond van 890 m² en partijen verschillen ook niet van mening over de prijzen per m² van de basiskavel (exclusief en inclusief BTW) en de restgrond (exclusief BTW). Anders dan eiseres heeft de taxateur van verweerder ook de restgrond inclusief BTW gewaardeerd.

4.2.

De taxateur heeft voor het bepalen van de bruto vervangingswaarde van de activiteitenruimtes de kengetallen van het archetype O142EX12 (‘Beroep extra voorzieningen, metselwerk, gemiddelde afwerk 1931 t/m 1945’) uit de Taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen. De taxateur heeft het bruto vloeroppervlak opnieuw ingemeten. Plattegronden van de begane grond en de eerste verdieping zijn als bijlage bij het taxatierapport gevoegd. De taxateur heeft geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde € 2.308.765,- (inclusief BTW) bedraagt.

4.3.

Verweerders taxateur is voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties (respectievelijk 27, 22 en 17%) van de activiteitenruimtes binnen de bandbreedtes van de Taxatiewijzer gebleven. Ter onderbouwing van de restwaarden heeft de taxateur een berekening van de restwaarde van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 3] en [adres 4] te [plaats 4] overgelegd. De maximum levensduur van de Taxatiewijzer (van 50, 30 en 20 jaar) wordt voor alle onderdelen van de onroerende zaak (behalve de berging) overschreden. De taxateur heeft de levensduur van de activiteitenruimtes uit 1935 verlengd tot 94 (ruwbouw) en 89 (afbouw en installaties) jaar. De levensduur van de in 1966 gerealiseerde uitbreiding is verlengd tot 63 (ruwbouw) en 58 (afbouw en installaties) jaar en die van in 1969 gerealiseerde uitbreiding tot 60 (ruwbouw) en 55 (afbouw en installaties) jaar. Aan voormelde inschatting van de levensduur ligt een inpandige opname van de onroerende zaak van 1 juli 2021 door de taxateur ten grondslag. Op grond hiervan heeft hij geconcludeerd dat de staat van de onroerende zaak ‘voldoende’ is. De hoogte van de onderhouds- en vervangingskosten, neergelegd in het meerjarenonderhoudsplan, duidt daarnaast op een meer dan normaal onderhoudsniveau.

4.4.

Verweerders correctie vanwege functionele veroudering is procentueel gelijk en absoluut hoger dan de hiervoor door eiseres toegepaste correctie.

4.5.

In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 becijferd op € 715.000,-. Die waarde is gelijk aan de beschikte waarde.

De (aanvullende) standpunten van eiseres ter zitting

5. Op zitting heeft eiseres – voor zover voor deze zaak van belang – in aanvulling of nuancering op haar eerdere standpunten en in reactie op het verweer de volgende standpunten ingenomen.

5.1.

Ter nadere onderbouwing van haar standpunt dat verweerder ten onrechte de levensduur van enkele onderdelen van de onroerende zaak heeft verlengd, heeft eiseres verwezen naar een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020. ^[5]

5.2.

Eiseres heeft de bruikbaarheid van de transacties die verweerder gebruikt ter onderbouwing van de restwaarde in twijfel getrokken. Zo dateert, blijkens de informatie van verweerder, [adres 2] te [plaats 2] uit 2006 en was dit object ten tijde van de verkoop nog niet aan het einde van zijn levensduur. De berekende grondwaarde van [adres 3] te [plaats 3] van circa € 62,- per m² vindt de taxateur niet reëel.

5.3.

Tot slot heeft eiseres verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit geschil.

Bewijslastverdeling (algemeen)

6. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. ^[6] Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde. ^[7] Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd. ^[8]

Wettelijk kader

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

8. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

de aard en de bestemming van de zaak;

de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

9. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

Grondwaarde

10. De rechtbank stelt vast dat partijen op dit punt enkel van mening verschillen over de vraag of de restgrond van de onroerende zaak van 890 m² is aan te merken als bouwterrein. Indien dit niet het geval is, zoals eiseres bepleit, is de restgrond namelijk op grond van artikel 11, eerst lid, onder a, sub 1°, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB 1968) niet belast met BTW en leidt dat tot een € 2.803,- lagere waarde.

11. De bewijslast dat sprake is van bouwterrein in zin van artikel 11 van de Wet OB 1968 rust op verweerder. ^[9] .

12. De rechtbank overweegt dat, hoewel verweerder in zijn verweerschrift vermeldt dat volgens eiseres de restgrond exclusief BTW moet worden gewaardeerd, hij hierover in zijn verweerschrift geen standpunt heeft ingenomen. Ook in het taxatierapport ontbreekt een onderbouwing van de waardering van dit deel van het perceel met BTW. Die onderbouwing is op zitting eveneens achterwege gebleven. Op grond van het voorgaande kan de rechtbank niet anders dan concluderen dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de restgrond kwalificeert als bouwgrond en deze daarom inclusief BTW zou moeten worden gewaardeerd en volgt zij eiseres in de door haar verdedigde grondwaarde van € 189.042,-.

Archetype

13. De rechtbank stelt vast dat over de toepasselijkheid van de Taxatiewijzer geen discussie bestaat. Partijen verschillen wel van mening over het toe te passen archetype. Waar verweerder het archetype O142EX12 (‘Beroep extra voorzieningen, metselwerk, gemiddelde afwerking 1931 t/m 1945’) heeft toegepast, vindt eiseres dat de archetypes O142ST12 (‘Beroep standaard, metselwerk, gemiddelde afwerking 1931 t/m 1945’) en O144ST12 (‘Beroep standaard, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966 t/m 1985’) beter bij de onroerende zaak passen. De keuze van het archetype kan van belang zijn voor de hoogte van de bruto vervangingswaarde. Het door verweerder gebruikte archetype kent hogere minimum en maximum vervangingswaarden per m² dan de door eiseres gebruikte archetypes.

14. In de Taxatiewijzer is over de archetypes die behoren tot de onderwijsgebouwen voor beroepsonderwijs (waartoe zowel de door verweerder als eiseres gebruikte archetypes worden gerekend) het volgende opgenomen: ^[10]

“
Beroepsonderwijs De schoolgebouwen voor het geven van beroepsonderwijs zijn divers. Een gedeelte van het te geven beroepsonderwijs wordt gegeven in schoolgebouwen die vergelijkbaar zijn met de gebouwen voor voortgezet onderwijs. Het betreft dan bijvoorbeeld onderwijs ten behoeve van administratieve beroepen. Daarnaast wordt beroepsonderwijs gegeven ten behoeve van beroepen waarvoor de praktijktraining noodzaakt tot extra voorzieningen in het schoolgebouw. Het betreft dan bijvoorbeeld onderwijs ten behoeve van ambachtelijke en technische beroepen. Met betrekking tot de schoolgebouwen voor beroepsonderwijs is een onderscheid gemaakt tussen gebouwen met en zonder extra voorzieningen ten behoeve van het beroepsonderwijs (bijvoorbeeld: keuken voor koksopleiding, laboratoriumlokaal, praktijkruimte et cetera). Daarnaast wordt er onderscheid gemaakt op basis van bouwjaar, dakvorm en het afwerkingsniveau van de gevel. ”

“Beroepsonderwijs Binnen het beroepsonderwijs zijn er in hoofdlijnen twee soorten gebouwen te onderscheiden: gebouwen voor (met name) administratief onderwijs en gebouwen voor praktijkonderwijs. De gebouwen voor het administratief onderwijs zijn vergelijkbaar met de gebouwen voor het voortgezet onderwijs. Gebouwen voor praktijkonderwijs hebben praktijklokalen met speciale voorzieningen, zoals lokalen voor technische opleidingen, laboratoriumopleidingen, koksopleidingen, verzorging et cetera. Deze voorzieningen vragen behalve de specifieke inrichting van de praktijkruimten ook vaak een grotere verdiepingshoogte dan gemiddeld.”

15. De rechtbank stelt voorop dat, zoals in de Taxatiewijzer Algemeen vanaf pagina 11 wordt beschreven, vooral de bouwtechnische kenmerken bepalend zijn voor het te gebruiken archetype. In materiaalkeuze, fundering, bouwlocatie en afwerkingsniveau verschillen de archetypes niet van elkaar. De rechtbank zal zich daarom richten op de aanwezigheid van ‘extra voorzieningen’. Verweerder gaat er immers bij de keuze van zijn archetype van uit dat de onroerende zaak beschikt over ‘extra voorzieningen’. Gelet op de beschrijving van het gebruik en de bij verweerders taxatierapport gevoegde (inpandige) foto’s van de onroerende zaak, waaruit kan worden opgemaakt dat sprake is van activiteitenruimtes met een inrichting die lijkt op die van praktijkruimten in het beroepsonderwijs, is de rechtbank van oordeel dat het door verweerder gekozen archetype O142EX12 voor de onroerende zaak juist is. Dit kan gevolgen hebben voor de bruto vervangingswaarde. Daar gaat de rechtbank hierna op in.

Bruto vervangingswaarde

16. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij het vaststellen van de bouwkosten op alle onderdelen binnen de bandbreedte van de vervangingswaarde (per m²) van het archetype O142EX12 is gebleven. De gekozen vervangingswaarde (per m²) ligt voor ieder onderdeel boven het gemiddelde van de bandbreedte. Rekening houdend met het in beroep onderbouwde bruto vloeroppervlak in relatie tot de standaardgrootte van dit archetype (3.000 m²), alsmede met de staat waarin de onroerende zaak verkeert, acht de rechtbank verweerders inschatting van de vervangingswaarde van de verschillende onderdelen van de onroerende zaak aannemelijk. Aan de door eiseres geschatte vervangingswaarde liggen minder bij de onroerende zaak passende archetypes ten grondslag, wordt uitgegaan van een te laag bruto vloeroppervlak en ontbreekt de berging. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de bruto vervangingswaarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Correctie technische veroudering – verlenging van de technische levensduur

17. Zoals onder 4.3 is weergegeven, heeft verweerder de levensduur van alle onderdelen van de onroerende zaak verlengd. Verweerder heeft gesteld dat, nu zijn taxateur niet is gebleken dat de onroerende zaak op de waardepeildatum niet gebruikt kon worden in overeenstemming met de aard en bestemming die de eigenaar / gebruiker daaraan heeft gegeven, de gehanteerde gebruiksperiode aannemelijk is. De taxateur heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen en geconstateerd dat de staat van de onroerende zaak ‘voldoende’ is. Bovendien heeft hij gesteld dat de hoogte van de onderhouds- en vervangingskosten, neergelegd in het meerjarenonderhoudsplan, duidt op een meer onderhoud dan normaal het geval is.

18. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 ^[11] volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Volgens verweerder moet de levensduur van de genoemde onderdelen van de onroerende zaak op een langere periode moet worden gesteld dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en wordt de restwaarde op een later tijdstip bereikt. De bewijslast hiervan rust op verweerder, ook omdat eiseres dit betwist.

19. De rechtbank moet dan ook beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk maakt dat een verlenging van de levensduur van die onderdelen gerechtvaardigd is.

20. In eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 is op dit punt als volgt geoordeeld.

“2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering. In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.

2.3.4

Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.

2.3.5

Het Hof heeft zijn oordeel dat niet van de restwaarde van (onderdelen van) het complex kan worden uitgegaan, kennelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat die restwaarde niet kan zijn bereikt omdat het complex nog als voetbalcomplex in gebruik is. Zoals volgt uit hetgeen in 2.3.3 is overwogen berust dat uitgangspunt op een onjuiste rechtsopvatting.”

21. Bij uitspraak van 2 april 2020 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch met toepassing van voormeld arrest van de Hoge Raad het volgende geoordeeld. ^[12]

“4.2.2 De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduur van een onroerende zaak bij elke (jaarlijkse) herwaardering opnieuw moet worden beoordeeld. De (onderhouds)toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum rechtvaardigt volgens de heffingsambtenaar een verlenging van de levensduur van de installaties en de afbouw met 5 jaar en van de ruwbouw met 10 jaar. Hierbij heeft de heffingsambtenaar in aanmerking genomen:

- dat de onroerende zaak normaal wordt onderhouden en in gebruik is;

- dat de gebruiker heeft aangegeven dat er geen plannen zijn om de installaties te slopen;

- dat uit het meerjarige onderhoudsplan is gebleken dat de installaties niet op korte termijn moeten worden vervangen en dat enkel sprake is van de normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden;

- dat de installaties normaal functioneren; en

- dat de huidige gebruiker/eigenaar het gebruik niet op (korte) termijn zal beëindigen.

(…)

4.2.6 (…)

De uitgangspunten op basis waarvan de heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot verlenging van de technische levensduur (zie 4.2.2), kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op het in 4.2.5 vermelde arrest, geen aanleiding zijn voor verlenging van de technische levensduur. ”

22. In de door eiseres aangehaalde uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 staat het volgende.

“
4.11 (…) Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar dient dan wel aannemelijk te maken dat een afwijking gerechtvaardigd is. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daar niet in is geslaagd. De technische levensduur van de kantine met volgnummer 4 is voor de ruwbouw verlengd van 40 naar 45 jaar, voor de afbouw van 25 naar 40 jaar en voor de installaties van 17 naar 40 jaar. De door de heffingsambtenaar genoemde aanpassingen (zie 4.10) acht het hof van onvoldoende gewicht voor de verlenging van de technische levensduur die de heffingsambtenaar hanteert. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vernieuwing van het keukenblok en de toiletten niet behoort tot het normale onderhoud en een bouwkundige verbetering of vernieuwing vormt. ”

23. De rechtbank overweegt dat verweerders redenen voor levensduurverlenging er in feite op neerkomen dat de onderdelen nog in gebruik zijn en normaal worden onderhouden. De inschatting van de taxateur dat de staat van de onderdelen van de onroerende zaak ‘voldoende’ is, maakt dat, nu die kwalificatie volgens zijn rapport inhoudt dat geen directe onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk zijn, niet anders. Verweerders enkele verwijzing naar een meerjarenonderhoudsplan is onvoldoende om te aannemelijk te achten dat sprake is van meer dan normaal onderhoud van alle onderdelen (ruwbouw, afbouw en installaties) van de onroerende zaak. Het plan is niet als bijlage bij het taxatierapport gevoegd, zodat de rechtbank niet kan vaststellen of verweerders stelling klopt. Daarnaast zien de in het rapport genoemde vervanging van de bergingen en de keukenelementen op een tijdstip ver na de waardepeildatum (2026) en niet op alle onderdelen van de onroerende zaak. Nu uit de onder 17 tot en met 22 genoemde jurisprudentie volgt dat de omstandigheden dat de onderdelen van de onroerende zaak nog in gebruik zijn en normaal worden onderhouden, niet volstaan voor een verlenging van de levensduur van die onderdelen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet afdoende heeft onderbouwd dat een verlenging van de levensduur van die onderdelen gerechtvaardigd is.

Correctie technische veroudering – restwaarde

24. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden ontleend aan de Taxatiewijzer. De restwaarden vallen binnen de in de Taxatiewijzer genoemde bandbreedtes van archetype O142EX12, namelijk ongeveer op het gemiddelde van die bandbreedtes. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaardes heeft verweerder tevens gegevens overgelegd van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 3] en [adres 4] te [plaats 4] , waaruit volgens verweerder restwaardes blijken van 38,73, 30,34 en 25,30%.

25. Eiseres heeft (primair) het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de door verweerder genoemde transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden.

26. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken ^[13] en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”.

27. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten ^[14] en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Daarnaast heeft eiseres (primair) gesteld dat de restwaarde 5% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan. ^[15]

28. Verweerder heeft de restwaarden bovendien tevens onderbouwd met verkoopgegevens. Naar het oordeel van de rechtbank kan een uit verkooptransacties herleide restwaarde van een vergelijkbaar type object gevolgd worden, indien dit object ná de gebruikelijke levensduur is verkocht. Als dat laatste niet het geval is, moet de verkoopprijs worden gecorrigeerd voor het aantal jaren dat de levensduur nog niet is verstreken. Gelet op het bouwjaar van [adres 2] te [plaats 2] is niet aannemelijk dat de levensduur van de onderdelen van dit object ten tijde van de verkoop was verstreken. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt dat daarvoor is gecorrigeerd. Bovendien is niet duidelijk hoe verweerder de vervangingsprijs van de opstal en de grondwaarde van de objecten heeft bepaald en is ook niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre de omstandigheid dat [adres 4] te [plaats 4] door de eigenaar is verkocht aan een zittende huurder van invloed is geweest op het gerealiseerde verkoopcijfer. Op deze nadere onderbouwing valt dus zeker ten aanzien van de nauwkeurigheid en de hoogte een en ander af te dingen. Anderzijds zijn de berekende restwaarden zodanig hoger dan de restwaarden volgens de Taxatiewijzer dat, zelfs indien voormelde kanttekeningen worden betrokken, deze nadere onderbouwing geen afbreuk doet aan voormeld uitgangspunt dat de Taxatiewijzer in beginsel gevolgd kan worden.

29. Omdat, zoals onder 23 is geoordeeld, verweerder de verlenging van de levensduur van de onderdelen van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt, kan in deze zaak de vraag of die verlenging moet leiden tot een bijstelling van de restwaarden van de onderdelen onbeantwoord blijven.

30. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden.

Correctie functionele veroudering

31. De rechtbank stelt vast dat verweerder in het taxatierapport is uitgegaan van een gelijke (procentueel) dan wel hogere (absoluut) correctie voor functionele veroudering dan eiseres. De rechtbank concludeert hieruit dat niet in geschil is dat verweerder deze correctie niet te laag heeft vastgesteld.

Conclusie

32. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak van € 715.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft de door haar verdedigde waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Daarom zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op € 525.000,-.

Griffierecht en proceskosten

33. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden.

34. Over de gevraagde proceskostenvergoeding wegens kosten van rechtsbijstand verwijst de rechtbank naar de proceskostenveroordeling in de uitspraak in de zaak met zaaknummer ROE 21 / 877 over een andere onroerende zaak van eiseres die op hetzelfde aanslagbiljet is opgenomen als de onderhavige onroerende zaak. Deze zaken gelden voor de proceskostenveroordeling als één zaak en in de hiervoor genoemde zaak is verweerder reeds veroordeeld in die proceskosten, zodat er in onderhavige zaak geen aanleiding meer is voor een separate proceskostenveroordeling. ^[16]

35. Verder heeft eiseres recht op een vergoeding van haar taxatiekosten en de kosten van de aanwezigheid van de taxateur op zitting, welke kosten wel specifiek aan onderhavige zaak moeten worden toegerekend. De rechtbank acht een tijdsbeslag van 5 uur en een uurtarief van € 120,- (te vermeerderen met de ter zake verschuldigde BTW) redelijk. Overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties hanteert de rechtbank voor de vergoeding van de aanwezigheid van de taxateur op zitting hetzelfde (door de taxateur opgegeven) tarief als voor het opstellen van het taxatierapport. Het tijdsbeslag van de behandeling van deze zaak op zitting stelt de rechtbank vast op 15 minuten, wat betekent dat de vergoeding € 30,- (te vermeerderen met de ter zake verschuldigde BTW) ^[17] bedraagt.

36. De in beroep overgelegde aanvullende taxatiekaart komt niet voor vergoeding in aanmerking. Een taxatiekaart kan niet worden aangemerkt als een deskundigenverslag als bedoeld in artikel 1, aanhef en letter b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Het vormt slechts een aanvulling op het in de bezwaarfase ingebrachte taxatierapport waarvoor aan eiseres reeds door verweerder een vergoeding is toegekend. ^[18]

Redelijke termijn

37. De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat een geschil over een waardevaststelling ingevolge de Wet woz binnen een redelijke termijn behoort te worden beslecht. Indien de redelijke termijn is overschreden wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden vanwege het lange wachten op een (eind)uitspraak over het geschil. Het bestuursorgaan respectievelijk de Staat der Nederlanden kunnen door de belastingrechter tot vergoeding van die schade worden veroordeeld. Of de redelijke termijn bedoeld in voormeld artikel is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren. Als uitgangspunt heeft te gelden dat, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk langer dan twee jaar heeft geduurd.

38. De rechtbank overweegt dat te beoordelen periode aanvangt met de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen en doorloopt tot de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan. In deze zaak is het bezwaarschrift door verweerder ontvangen op 4 april 2020 en is op 1 april 2022 uitspraak gedaan. De totale behandelingstermijn heeft niet langer dan twee jaar geduurd en dus is de redelijke termijn niet overschreden.

Beslissing

De rechtbank:

­ verklaart het beroep gegrond;

­ vernietigt het bestreden besluit;

­ herroept het primaire besluit, stelt de woz-waarde van [adres 1] te [plaats 1] per waardepeildatum 1 januari 2019 vast op € 525.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;

­ draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360,- aan eiseres te vergoeden;

­ veroordeelt verweerder in de proceskosten wegens deskundigenkosten tot een bedrag van in totaal € 630,- (te vermeerderen met de ter zake verschuldigde BTW).

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en D.D. Kock, leden, in aanwezigheid van mrs. S. Haddoumi en D.D.R.H. Lechanteur, griffiers
. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 april 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: 1 april 2022

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende, die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen, en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.

Voetnoten

1. ECLI:NL:GHSGR:2012:BY8212.

2. ECI:NL:GHARL:2015:6339 en ECLI:NL:GHARL:2018:3824.

3. ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.

4. ECLI:NL:HR:2020:169.

5. ECLI:NL:GHSHE:2020:4097.

6. Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.

7. Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 15 juni 20212, ECLI:NL:GHSHE:2012:BW9025 en 27 september 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6153.

8. Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 28 mei 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1647.

9. Gerechtshof ‘s-Gravenhage 31 oktober 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BY8212

10. Met onderstreping door de rechtbank.

11. ECLI:NL:HR:2020:1671.

12. ECLI:NL:GHSHE:2020:1121.

13. Zie bijvoorbeeld de uitspraken van het gerechtshof Den Haag van 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863, het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824 en het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.

14. Door een kerngroep waarin vertegenwoordigers van de VNG, de Waarderingskamer, gemeenten, samenwerkingsverbanden van lokale overheden en in opdracht van (samenwerkingsverbanden van) gemeenten werkzame taxatiebedrijven deelnemen.

15. De rechtbank verwijst in dit verband ook naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 8 maart 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:376.

16. Hoge Raad 12 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ6822, en 9 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:19 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 november 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:4638.

17. De BTW-vrijstellingen van artikel 11 van de Wet op de omzetbelasting 1968 zijn niet van toepassing.

18. Hoge Raad van 18 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:420.