5.2Wat betreft de omvang van ongerealiseerde waardeveranderingen van een onroerende zaak, stelt de Hoge Raad het volgende voorop.
5.2.1Positieve en negatieve waardeveranderingen van vermogensbestanddelen in box 3 behoren, gelet op het arrest van 6 juni 2024, tot het werkelijke rendement, ook indien de belastingplichtige die waardeveranderingen nog niet heeft gerealiseerd. Bij vermogensbestanddelen die het gehele jaar tot het vermogen van de belastingplichtige behoren, geldt daarbij als uitgangspunt dat het gaat om het verschil tussen de waarde daarvan aan het begin en aan het eind van het jaar.
5.2.2Indien het, zoals in dit geval, gaat om het werkelijke rendement van een woning die het gehele jaar tot het vermogen van de belastingplichtige heeft behoord, moet daartoe de waarde van die woning aan het begin en aan het eind van het jaar worden bepaald op basis van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), naar analogie met het bepaalde in artikel 5.20 Wet IB 2001.Die analogie brengt mee dat voor de waarde van de woning aan het begin van het jaar moet worden uitgegaan van de waarde die de heffingsambtenaar voor dat jaar bij een beschikking op grond van de Wet WOZ heeft vastgesteld. Gelet op het bepaalde in artikel 18, leden 1 en 2, Wet WOZ is dat de waarde die de woning had op de waardepeildatum, dat wil zeggen één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor die waarde wordt vastgesteld. Voor de waarde van de woning aan het einde van het jaar dient, met het oog op een zinvolle vaststelling van de waardeverandering in de loop van het kalenderjaar, te worden aangesloten bij de waarde van de woning die op grond van de Wet WOZ is vastgesteld voor het volgende kalenderjaar, en waarvoor de waardepeildatum eveneens een jaar tevoren is gelegen. De Hoge Raad volgt dus de wijze van berekening die de Advocaat-Generaal in onderdeel 4.9 van zijn conclusie heeft omschreven als “de t-1-berekening”.
5.2.3In het – zich hier niet voordoende – geval dat de belastingplichtige een woning die tot zijn vermogen in box 3 behoort in de loop van het jaar heeft verkregen of vervreemd, dient bij de bepaling van zijn werkelijke rendement de verandering van de WOZ-waarde van de woning alleen in aanmerking te worden genomen voor zover deze is toe te rekenen aan het deel van het jaar waarin die woning deel uitmaakte van het vermogen van de belastingplichtige in box 3. Hierbij geldt voor zowel de verkrijger als voor de vervreemder dat de wijziging van de WOZ-waarde tussen het begin en het eind van het jaar tijdsevenredig dient te worden toegerekend aan de periode in dat jaar waarin de woning behoorde tot het vermogen in box 3 van de betrokkene.
5.2.4Als gevolg van hetgeen hiervoor in 5.2.3 is overwogen, kunnen zich gevallen voordoen waarin de belastingplichtige met het oog op de heffing van inkomstenbelasting belang heeft bij de voor een bepaald jaar vastgestelde WOZ-waarde van een woning, hoewel die woning hem aan het begin van dat jaar niet toebehoorde, zodat voor dat jaar aan hem geen beschikking tot vaststelling van die waarde bekend wordt gemaakt op grond van artikel 24, lid 3, Wet WOZ. De belastingplichtige kan in die gevallen op grond van artikel 26, lid 1, aanhef en letter a, Wet WOZ de heffingsambtenaar verzoeken om de waarde van die woning voor het desbetreffende jaar ook ten aanzien van hem vast te stellen bij een voor bezwaar vatbare beschikking.
5.2.5In dit verband verdient nog opmerking dat de waarde van het totale box 3-vermogen van de belastingplichtige een verandering kan ondergaan doordat voor het ene vermogensbestanddeel in box 3 een ander vermogensbestanddeel in de plaats treedt waarvoor andere waarderingsregels gelden. Die situatie kan zich bijvoorbeeld voordoen bij verkrijging of vervreemding van een woning. Ook kan de waarde van het totale box 3-vermogen van de belastingplichtige een verandering ondergaan doordat de belastingplichtige een bezitting verkrijgt of vervreemdt die niet tot de bezittingen in box 3 wordt gerekend op grond van de bepalingen van Afdeling 5.2 van de Wet IB 2001 (Vrijstellingen). Dergelijke waardeveranderingen worden niet veroorzaakt door een ontwikkeling in de waarde van een vermogensbestanddeel en kunnen daarom niet worden gezien als werkelijk behaald rendement. Dit brengt mee dat bij aan- of verkoop van een tot zijn vermogen in box 3 behorende woning door de belastingplichtige, een eventueel verschil tussen de koopprijs en de WOZ-waarde van die woning wel de waarde van het totale vermogen in box 3 beïnvloedt, maar niet is aan te merken als werkelijk rendement in box 3.
5.3.1Zoals ook blijkt uit de onderdelen 4.37 tot en met 4.40 van de conclusie van de Advocaat-Generaal, bestaat in de praktijk onduidelijkheid over de vraag hoe bij de vaststelling van het werkelijke rendement van een onroerende zaak in box 3, in het kader van het bieden van rechtsherstel moet worden omgegaan met nadere investeringen in die zaak na de verwerving daarvan (hierna ook: nadere investeringen). Dit betreft uitgaven die niet zijn aan te merken als kosten van onderhoud, maar betrekking hebben op verbetering en uitbreiding van de onroerende zaak, waaronder ook de aanbouw van een pand op een aan de belastingplichtige toebehorend stuk grond gerekend moet worden. Met het oog op de rechtszekerheid en de rechtseenheid gaat de Hoge Raad hier ten overvloede op in.
5.3.2Uitgangspunt bij de beantwoording van de hiervoor in 5.3.1 vermelde vraag is dat de oorspronkelijke investering die een belastingplichtige doet door aanschaf van een onroerende zaak, ook in gevallen waarin die zaak zich reeds in verbeterde dan wel uitgebreide staat bevindt, op zichzelf niet tot gevolg heeft dat de belastingplichtige in het jaar van investeren rendement op die zaak heeft behaald. De aan het eind van het jaar in aanmerking te nemen waarde van die zaak zal slechts aanleiding geven tot het constateren van werkelijk rendement in box 3 voor zover deze waarde hoger is dan de beginwaarde in box 3. Voor zover de waarde aan het eind van het jaar correspondeert met de investering, kan immers niet worden gezegd dat de belastingplichtige in werkelijkheid rendement heeft behaald. Het gaat in zoverre slechts om (de tegenwaarde van) de eigen inbreng.
5.3.3Een evenwichtige rechtstoepassing brengt mee dat de in 5.3.2 bedoelde behandeling van de oorspronkelijke investering bij de aanschaf van een onroerende zaak, op gelijke wijze geldt voor de berekening van het werkelijke rendement van het jaar waarin nadere investeringen in een onroerende zaak plaatsvinden. Het betreft immers in beide gevallen investeringen. Dit betekent dat de waardestijging als gevolg van een nadere investering niet als rendement kan worden aangemerkt. In een jaar waarin de onroerende zaak bovendien is vervreemd, brengt hetgeen hiervoor in 5.2.3 is overwogen mee dat dit geldt voor de berekening van zowel het rendement van de vervreemder als dat van de verkrijger.
5.3.4De in 5.3.3 bedoelde rechtstoepassing heeft tot gevolg dat kosten van uitbreiding of verbetering van een onroerende zaak bij de vaststelling van het werkelijke rendement andere gevolgen hebben dan de kosten van het onderhoud daarvan. Weliswaar zijn de kosten van onderhoud op grond van rechtsoverweging 5.4.9 van het arrest van 6 juni 2024 niet aftrekbaar, evenals investeringskosten, maar de uit kosten van onderhoud eventueel voortvloeiende waardeverandering van de onroerende zaak behoort wel tot het werkelijke rendement.
5.3.5De daardoor noodzakelijke afbakening tussen onderhoud van en nadere investeringen in een onroerende zaak dient op dezelfde wijze plaats te vinden als in de rechtspraak van de Hoge Raad over kosten van onderhoud van een monumentenpand als bedoeld in artikel 6.31 Wet IB 2001 (tekst tot 2019). Dit betekent (i) dat kosten voor werkzaamheden aan een onroerende zaak zijn aan te merken als kosten van onderhoud, voor zover die werkzaamheden ertoe hebben gestrekt de zaak zoals die bij aanvang van de werkzaamheden bestond, in bruikbare staat te herstellen of te houden, (ii) dat in gevallen waarin bij verbouwingswerkzaamheden aan een pand zowel herstel als vernieuwing plaatsvindt, in de regel een splitsing moet worden gemaakt tussen onderhoud en verbetering, en (iii) dat een dergelijke splitsing niet aan de orde komt indien de in de verbouwing betrokken zaak zo radicaal is vernieuwd dat in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden, in welk geval van onderhoud in het geheel geen sprake is.
5.3.6Als het gaat om woningen moet de hiervoor in 5.3.3 bedoelde rechtstoepassing op een zodanige manier plaatsvinden dat rekening wordt gehouden met de omstandigheid dat daarbij de WOZ-waarde maatgevend is voor de bepaling van de waardeverandering die deel uitmaakt van het werkelijke rendement. Dit brengt mee dat in gevallen waarin de belastingplichtige nadere investeringen (uitbreiding of verbetering) heeft verricht in een woning die tot zijn vermogen in box 3 behoort, niet zonder meer kan worden uitgegaan van het uitgangspunt dat de als werkelijk rendement in aanmerking te nemen waardeverandering gelijk is aan de wijziging van de WOZ-waarde in de loop van het jaar. Een afwijking van dat uitgangspunt is bij woningen echter alleen op haar plaats indien de WOZ-waarde die overeenkomstig rechtsoverweging 5.2.1 aan het eind van het jaar in aanmerking dient te worden genomen (de eindwaarde), dat wil zeggen de WOZ-waarde die geldt voor het volgende jaar, wordt vastgesteld met toepassing van artikel 18, lid 3, Wet WOZ vanwege een wijziging als bedoeld in die bepaling onder letter b, zodat daarbij 1 januari van dat volgende jaar als toestandsdatum heeft te gelden. De – eenmalige – afwijking houdt in dat in die gevallen het deel van deze eindwaarde dat kan worden toegerekend aan de uitbreiding of verbetering, buiten beschouwing wordt gelaten bij de bepaling van het werkelijke rendement van het jaar waarin de nadere investering heeft plaatsgevonden. Het is aan de belastingplichtige om feiten te stellen, en in geval van betwisting aannemelijk te maken waaruit de noodzaak tot een dergelijke afwijking en de omvang daarvan voortvloeien.