Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.292.247/01
arrest van 1 november 2022
in de zaak van
A.S. Watson (Property Continental Europe) B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als Watson ,
advocaat: mr. A.E. Klomp te Nijmegen,
tegen
Ahold Europe Real Estate & Construction B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Ahold EREC ,
advocaat: mr. P.F.P. Nabben te Haarlem,
op het bij exploot van dagvaarding van 25 februari 2021 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 25 september 2019, 18 maart 2020 en 2 december 2020, door de kantonrechter Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda , gewezen tussen Watson als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en Ahold EREC als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 7907834 CV EXPL 19-3214)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord met producties;
- de mondelinge behandeling, waarbij iedere partij eigen spreekaantekeningen heeft overgelegd, die door Watson niet en Ahold EREC wel zijn voorgedragen;
- een H12-formulier van Watson , ingekomen ter griffie van het hof op 31 augustus 2022, met twee aanvullende producties en
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
De zaak in het kort
3.1
In deze zaak gaat het om de vordering van Ahold EREC tot beëindiging van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte met Watson . Ahold EREC heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik van de bedrijfsruimte en Watson heeft daar niet mee ingestemd. Het hof is van oordeel dat Ahold EREC aannemelijk heeft gemaakt dat zij de bedrijfsruimte persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het daartoe dringend nodig heeft. Het hof zal een datum vaststellen waarop de huurovereenkomst eindigt.
De relevante feiten
3.2.1
De kantonrechter heeft vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Deze feiten, voor zover die niet zijn betwist, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Ook staan nog enkele andere feiten tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten.
3.2.2
Ahold EREC is eigenaar van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] in [vestigingsplaats] , die zij sinds 1 januari 2000 verhuurt aan Watson voor een filiaal van drogisterij Kruidvat. Ahold EREC is ook grotendeels eigenaar van de daarnaast gelegen bedrijfsruimte aan de [adres 2] , waarin een filiaal van supermarkt Albert Heijn is gevestigd.
3.2.3
In de tussen Ahold EREC en Watson geldende huurovereenkomst staat dat overeenkomst is aangegaan voor tien jaren, eindigt per 31 december 2009 en dat Watson het recht heeft om de huurtermijn met tweemaal vijf jaren te verlengen. Ahold EREC en Watson hebben de huurovereenkomst tweemaal vijf jaren verlengd, tot en met 31 december 2019.
3.2.4
Ahold EREC heeft in een brief van 7 juli 2017 aan Watson geschreven dat zij het voornemen heeft om de huurovereenkomst op te zeggen per 31 december 2019. Ahold EREC heeft geprobeerd om tot een minnelijke oplossing te komen, maar dat is niet gelukt.
3.2.5
Ahold EREC heeft in een brief van 9 oktober 2018 aan Watson geschreven dat zij de huurovereenkomst opzegt per 31 december 2019, primair wegens dringend eigen gebruik en subsidiair op grond van een belangenafweging (art. 7:296 BW). In de brief staat:
“(…)
Ahold is voornemens haar Albert Heijn-supermarkt aan de [adres 2] te [vestigingsplaats] te vergroten en een Gall&Gall (gelieerde zustervennootschap) vestiging toe te voegen. Daarnaast moet de layout (en daarmee de laad- en losmogelijkheden) van de supermarkt zo spoedig mogelijk worden gewijzigd, omdat de gemeente Breda voornemens is op korte termijn een verkeersbesluit te nemen, waardoor bevoorrading van de supermarkt niet meer op de gebruikelijke manier via de [straatnaam] en het parkeerterrein kan gaan plaatsvinden, maar aan de [straat adres 1 en 2] zelf zal moeten worden georganiseerd (zie bijlage 1).
Ahold is voornemens haar Albert Heijn-supermarkt aan de [adres 2] te [vestigingsplaats] te vergroten en een Gall&Gall (gelieerde zustervennootschap) vestiging toe te voegen. Daarnaast moet de layout (en daarmee de laad- en losmogelijkheden) van de supermarkt zo spoedig mogelijk worden gewijzigd, omdat de gemeente Breda voornemens is op korte termijn een verkeersbesluit te nemen, waardoor bevoorrading van de supermarkt niet meer op de gebruikelijke manier via de [straatnaam] en het parkeerterrein kan gaan plaatsvinden, maar aan de [straat adres 1 en 2] zelf zal moeten worden georganiseerd (zie bijlage 1).
Ahold probeert deze situatie uiteraard te voorkomen, maar helaas ziet het ernaar uit dat de Gemeente Breda doorzet. Gevolg is, dat het magazijn van onze Albert Heijn supermarkt aan de zijde van de [straat adres 1 en 2] gesitueerd moet gaan worden (zie bijlage 2). Wij kunnen gezien de gewenste uitbereiding en de noodzakelijke layout-wijziging niet anders, dan het door AS Watson gehuurde deel in gebruik te nemen.(…)”.
3.2.6
De burgemeester en wethouders van Breda hebben in een besluit van 2 november 2018 besloten om de tijden op de laad- en losplaats aan de voorzijde van de winkels, op de [straat adres 1 en 2] , te verruimen en op de [straatnaam] een vrachtwagenverbod in te stellen (hierna: het verkeersbesluit). Watson heeft hiertegen tevergeefs bezwaar gemaakt.
3.2.7
Watson heeft niet ingestemd met de opzegging of een beëindiging van de huurovereenkomst. Ahold EREC is daarom op 8 juli 2019 deze procedure gestart.
3.2.8
De burgemeester en wethouders van Breda hebben in een besluit van 20 september 2019 aan Ahold EREC een omgevingsvergunning verleend om kort gezegd, in strijd met een bestemmingsplan, het pand van Kruidvat ( [adres 1] ) te verbouwen en bij de bestaande Albert Heijn ( [adres 2] ) te betrekken. Watson heeft hiertegen tevergeefs bezwaar gemaakt, is door de rechtbank niet-ontvankelijk verklaard in haar beroep en heeft hoger beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Die procedure loopt nog.
Het procesverloop
3.3.1
In deze procedure heeft Ahold EREC in de procedure bij de kantonrechter (in conventie) gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. vast te stellen dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte (Kruidvat-winkel) aan de [adres 3] te [vestigingsplaats] eindigt op 31 december 2019, althans op een in redelijkheid te bepalen datum [het hof en partijen begrijpen dat is bedoeld [adres 1] ];
b. Watson te veroordelen om de bedrijfsruimte op 31 december 2019, althans op een in redelijkheid te bepalen datum, te ontruimen en ontruimd te houden, met alle daarin aanwezige zaken, tenzij deze zaken aan Ahold EREC toebehoren;
c. met veroordeling van Watson in de proceskosten met nakosten.
3.3.2
Watson heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Watson heeft na wijziging van haar eis gevorderd om:
- in reconventie, voor zover de beëindigingsvorderingen zouden worden toegewezen, Ahold EREC te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Watson een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te betalen van € 632.237,73; en
- in reconventie, voor zover de beëindigingsvorderingen zouden worden toegewezen, Ahold EREC te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Watson een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te betalen van € 632.237,73; en
- in conventie en in reconventie een zodanige beslissing te nemen in goede justitie, die in het belang is van Watson , met veroordeling van Ahold EREC in de kosten van de procedure.
De beslissing van de kantonrechter
3.4.1
In het vonnis van 2 december 2020 heeft de kantonrechter (in conventie):
- vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte (Kruidvat winkel) aan de [adres 3] te ( [postcode] ) [vestigingsplaats] eindigt op 1 juli 2021; en
- vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte (Kruidvat winkel) aan de [adres 3] te ( [postcode] ) [vestigingsplaats] eindigt op 1 juli 2021; en
- Watson veroordeeld om het gehuurde voor of uiterlijk op 1 juli 2021 met alle zich daarin bevindende personen en goederen te ontruimen en leeg, bezemschoon, overeenkomstig de toepasselijke bepalingen van de huurovereenkomst en onder afgifte van sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ahold te stellen.
De kantonrechter heeft (in reconventie) Watson in de gelegenheid gesteld om een akte te nemen voordat op de gevorderde verhuis- en inrichtingskosten zal worden beslist.
Iedere verdere beslissing (in conventie en reconventie) is aangehouden. Het vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3.4.2
Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep toegelicht dat de kantonrechter in een vonnis van 20 oktober 2021 de vordering van Watson (in reconventie) heeft toegewezen en Ahold EREC heeft veroordeeld om een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten van € 92.500,- exclusief btw aan Watson te betalen. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld.
Het hoger beroep van Watson
3.5
Watson heeft in hoger beroep tien grieven aangevoerd. Watson heeft geconcludeerd tot vernietiging van de beroepen vonnissen (in conventie) en tot het:
I. alsnog afwijzen van de vorderingen van Ahold EREC ;
II. voor zover het hof de beroepen vonnissen bekrachtigt, de vonnissen althans dit arrest niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren;
I. alsnog afwijzen van de vorderingen van Ahold EREC ;
II. voor zover het hof de beroepen vonnissen bekrachtigt, de vonnissen althans dit arrest niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren;
III. althans een zodanige beslissing te nemen die het hof in goede justitie vermeent te behoren en die in het belang is van Watson ;
IV. met veroordeling van Ahold EREC in de proceskosten in eerste aanleg en hoger beroep.
Rechterswisseling (grief II)
3.6
Het hof bespreekt eerst grief II van Watson . In de toelichting op deze grief betoogt Watson dat het vonnis van 2 december 2020 (in conventie) moet worden vernietigd omdat partijen niet (tijdig) zijn geïnformeerd over een rechterswisseling. Deze grief slaagt niet, althans Watson heeft geen belang bij deze grief.
3.7
De Hoge Raad heeft in 2014 geoordeeld dat, als tussen de mondelinge behandeling en de daarop volgende uitspraak vervanging van een rechter nodig is, partijen daarover voorafgaand aan die uitspraak worden ingelicht. De Hoge Raad heeft in 2016 geoordeeld dat deze verplichting vervalt na de eerste uitspraak die op de mondelinge behandeling volgt. De Hoge Raad is hierop in 2020 teruggekomen en heeft geoordeeld dat die verplichting geldt voor elke uitspraak waarin een rechter ten overstaan van wie de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden voor het eerst door een andere rechter wordt vervangen. Iedere uitspraak die wordt gedaan na zo’n rechterswisseling zonder dat partijen voorafgaand aan de uitspraak over die rechterswisseling zijn ingelicht, is in beginsel al op die grond aantastbaar. Omdat de rechtspraktijk met deze regels nog geen rekening heeft kunnen houden, heeft de Hoge Raad in 2020 overwogen dat aan schending daarvan pas rechtsgevolg kunnen worden verbonden in procedures waarin een mondelinge behandeling plaatsvindt na 20 maart 2020 (zie HR 20 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:472).
3.8
In dit geval was de mondelinge behandeling bij de kantonrechter op 21 januari 2020 en heeft diezelfde kantonrechter het tussenvonnis van 18 maart 2020 gewezen. Dat betekent dat geen rechtsgevolg kan worden verbonden aan de omstandigheid dat partijen voorafgaand aan het daaropvolgende vonnis van 2 december 2020 niet over de rechterswisseling zijn ingelicht. Al zou hierover anders geoordeeld moeten worden, dan nog geldt het volgende.
3.9
Volgens vaste rechtspraak is uitgangspunt dat het hof na vernietiging van een eindvonnis de zaak niet mag terugwijzen naar de rechter in eerste aanleg. Een uitzondering hierop doet zich hier niet voor, zodat het hof op grond van de overige grieven van Watson in deze zaak zelf moet beslissen (HR 13 april 2018, ECLI:NL:HR:2018:604). Watson heeft dan ook geen belang bij deze grief.
Beëindiging huurovereenkomst
3.1
De grieven I en III tot en met VII van Watson richten zich, samengevat, tegen het oordeel van de kantonrechter dat de vorderingen van Ahold EREC tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar zijn. Volgens Watson heeft de kantonrechter ten onrechte vastgesteld dat de huurovereenkomst eindigt op 1 juli 2021 en is Watson ten onrechte veroordeeld om het gehuurde uiterlijk per die datum te ontruimen.
De wet en jurisprudentie
3.11
Ahold EREC heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen het einde van de termijn waarmee de huurovereenkomst was verlengd (art. 7:296 lid 3 BW). Dat betekent dat de vordering van Ahold EREC in ieder geval moet worden toegewezen als Ahold EREC aannemelijk maakt dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij het verhuurde daartoe dringend nodig heeft (art. 7:296 lid 4, aanhef jo lid 1, aanhef en onder b, BW). Voor een afweging van de belangen van Watson is dan geen plaats (zie bijvoorbeeld HR 25 oktober 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0386, Klaver/Hoes en HR 14 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2493, Fuld/Madurodam).
Persoonlijk in duurzaam gebruik(grief I)
3.12
Volgens Watson is geen sprake van persoonlijk gebruik van de bedrijfsruimte door Ahold EREC , maar gaat het slechts om een financieel belang van Gall & Gall B.V. en de exploitatiemaatschappij van het concern waartoe Ahold EREC behoort, dus alleen om een financieel belang van moedervennootschap Koninklijke Ahold Delhaize N.V.. Ook is geen sprake van duurzaam gebruik omdat de bedoelingen van Ahold EREC onduidelijk zijn, aldus Watson . Het hof volgt Watson hierin niet.
3.13
Met betrekking tot het persoonlijk gebruik overweegt het hof als volgt. De vraag die moet worden beantwoord is of het eigen belang van Ahold EREC wordt gediend door het gebruik dat Albert Heijn en Gall & Gall van het gehuurde willen gaan maken. Als hoofdregel geldt dat persoonlijk gebruik door een ander dan de verhuurder als eigen gebruik kan gelden indien de verhuurder, door het gehuurde aan die ander in gebruik te geven, zijn eigen belang dient (HR 20 oktober 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7702). Een vereenzelviging van moeder- en dochtervennootschap in die zin dat het beoogde gebruik door de moeder als gebruik door de dochter heeft te gelden, kan niet worden aanvaard op de enkele grond dat de moeder 100% van de aandelen in de dochter houdt. Voor een dergelijke vereenzelviging kan slechts plaats zijn indien op grond van alle omstandigheden - waaronder ook de statutaire doelomschrijving van de dochtervennootschap/verhuurder - moet worden aangenomen dat het eigen belang van deze laatste wordt gediend door het gebruik dat de moedermaatschappij van het gehuurde wil gaan maken (HR 13 december 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2228).
3.14
Het statutaire doel van Ahold EREC is om winkelpanden te verhuren voor de huisvesting van Albert Heijn B.V. en Gall & Gall B.V. In haar statuten staat immers:
‘
De vennootschap heeft ten doel: (…)het voor eigen rekening, of voor rekening van derden, (…) exploiteren (…) en verhuren van winkelbedrijven/-panden en andere registergoederen, ten behoeve van de huisvesting van:
De vennootschap heeft ten doel: (…)het voor eigen rekening, of voor rekening van derden, (…) exploiteren (…) en verhuren van winkelbedrijven/-panden en andere registergoederen, ten behoeve van de huisvesting van:
1.
ondernemingen die direct of indirect worden gedreven door (franchisenemers van) Albert Heijn B.V., Gall & Gall B.V., Etos B.V. (…)”.
ondernemingen die direct of indirect worden gedreven door (franchisenemers van) Albert Heijn B.V., Gall & Gall B.V., Etos B.V. (…)”.
3.15
Als Ahold EREC de door Watson gehuurde bedrijfsruimte kan verhuren of in gebruik kan geven aan Albert Heijn B.V. en Gall & Gall B.V., dient zij haar statutaire doel en daarmee dus haar eigen belang. Van enkel een financieel belang van Gall & Gall B.V. en Koninklijke Ahold Delhaize N.V. zoals Watson betoogt is dan ook geen sprake.
3.16
Het beroep van Watson op een arrest van de Hoge Raad van 24 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9758 ( Toko Mitra/PMT ) baat haar niet. In dit arrest ging het om de huur van bedrijfsruimte aan een derde die niet gelieerd was aan de verhuurder, terwijl het in dit geval gaat om huur of gebruik van de bedrijfsruimte door aan Ahold EREC gelieerde vennootschappen. Zowel Ahold EREC , Albert Heijn B.V. en Gall & Gall B.V. maken immers deel uit van hetzelfde concern (Koninklijke Ahold Delhaize N.V.).
3.17
Met betrekking tot het duurzaam gebruik overweegt het hof als volgt. Ahold EREC heeft in de brief 9 oktober 2018 aan Watson geschreven dat zij de huurovereenkomst opzegt vanwege het voornemen om de Albert Heijn supermarkt te vergroten en een vestiging van Gall & Gall toe te voegen. Ahold EREC heeft toegelicht dat dit voornemen is gebaseerd op een besluit van 12 april 2017 van het ‘Vestigingsplaats Komitee’, bestaande uit alle vicepresidenten en directeuren van de grote afdelingen binnen haar concern (hierna: het VK ). Ahold EREC heeft gewezen op notulen van een vergadering van het VK van 12 april 2017, waarin staat dat het VK instemt met de uitbreiding van de Albert Heijn supermarkt en een nieuwe Gall & Gall. Na dit besluit is de huurovereenkomst met Watson opgezegd, zijn ontwerptekeningen voor de uitbreiding van de Albert Heijn supermarkt en de vestiging van Gall & Gall gemaakt en is een omgevingsvergunning aangevraagd.
3.18
Ahold EREC heeft met het voorgaande voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen door een uitbreiding van de Albert Heijn supermarkt en vestiging van een Gall & Gall. De omstandigheid dat Ahold EREC in haar brief van 7 juli 2017 aan Watson het voornemen heeft genoemd om aan het verhuurde ‘
een Etos en/of Gall & Gall’ te willen toevoegen leidt niet tot een ander oordeel. In de notulen van de vergadering van het VK van 12 april 2017 waarin het besluit tot uitbreiding is genomen, is ingestemd met een Gall & Gall en over een Etos is niets vermeld. Ahold EREC heeft bovendien in haar brief van 9 oktober 2018 aan Watson , waarin de huurovereenkomst is opgezegd, slechts geschreven dat zij het voornemen had om een Gall & Gall toe te voegen aan de vergrote Albert Heijn supermarkt. Ook in de inleidende dagvaarding is alleen het standpunt ingenomen dat het gaat om een Gall & Gall. Ahold EREC heeft tijdens de zitting in hoger beroep voldoende gemotiveerd toegelicht dat dat standpunt niet is gewijzigd.
een Etos en/of Gall & Gall’ te willen toevoegen leidt niet tot een ander oordeel. In de notulen van de vergadering van het VK van 12 april 2017 waarin het besluit tot uitbreiding is genomen, is ingestemd met een Gall & Gall en over een Etos is niets vermeld. Ahold EREC heeft bovendien in haar brief van 9 oktober 2018 aan Watson , waarin de huurovereenkomst is opgezegd, slechts geschreven dat zij het voornemen had om een Gall & Gall toe te voegen aan de vergrote Albert Heijn supermarkt. Ook in de inleidende dagvaarding is alleen het standpunt ingenomen dat het gaat om een Gall & Gall. Ahold EREC heeft tijdens de zitting in hoger beroep voldoende gemotiveerd toegelicht dat dat standpunt niet is gewijzigd.
Dringend nodig (grieven III t/m VII)
3.19
Het hof volgt Watson ook niet in haar betoog dat Ahold EREC onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
3.2
De vraag of Ahold EREC het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Met dringend nodig hebben voor eigen gebruik is bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor Ahold EREC . Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten (HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:494).
3.21
Zoals het hof hiervoor heeft overwogen en beslist, is voldoende aannemelijk gemaakt dat Ahold EREC het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen. Ook heeft Ahold EREC voldoende onderbouwd dat er bedrijfseconomische redenen zijn op grond waarvan de dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk moet worden geacht.
3.22
Ahold EREC heeft in de opzeggingsbrief van 9 oktober 2018 aan Watson geschreven dat zij het verhuurde dringend zelf nodig heeft ten behoeve van de huisvesting van Albert Heijn en Gall & Gall. Een beëindiging van de huurovereenkomst stelt haar in staat om drie processen te realiseren: i) uitbreiding van de Albert Heijn supermarkt, ii) een inpassing van Gall & Gall en iii) een aanpassing van de laad- en losvoorziening.
3.23
De eerste twee processen, een uitbreiding van de Albert Heijn supermarkt en de inpassing van een Gall & Gall, zorgen volgens Ahold EREC voor een meer robuuste marktpositie van de bestaande supermarkt en een toename van de omzet van Albert Heijn & Gall & Gall. Het besluit tot uitbreiding van de supermarkt en de vestiging van een Gall & Gall is genomen door het VK op basis van strategische adviezen en berekeningen, gebaseerd op factoren zoals aantallen en profielen van inwoners, inkomensindexen, kannibalisatie effecten (effect van besluiten op vestigingen in de regio), consumentenprofielen, concurrentie invloeden, referenties (vergelijking andere steden) en ‘nulscenario’s’, aldus Ahold EREC .
3.24
Ahold EREC heeft ter onderbouwing hiervan verwezen naar een ‘Memo Expansion’ en een ‘Strategisch advies’ van 12 april 2017 aan het VK, waarin de plannen volgens Ahold EREC zijn onderbouwd op basis van de hiervoor genoemde factoren. Omdat het volgens Ahold EREC gaat om vertrouwelijke en essentiële informatie - Albert Heijn verkoopt immers deels dezelfde artikelen als Kruidvat - zijn de berekeningen in de door Ahold EREC in deze procedure overgelegde stukken weggelakt. In plaats daarvan heeft Ahold EREC een e-mail van 14 april 2020 van [persoon A] , Vice President Business Control en lid van het VK, in het geding gebracht waarin in hoofdlijnen wordt beschreven wat uit de weggelakte cijfers volgt. Volgens [persoon A] levert een uitbreiding van de Albert Heijn supermarkt vanaf jaar 1 tot en met jaar 10 naar verwachting een factor 3 tot 4 keer per jaar meer vrije kasstroomwaarde op dan de huuropbrengst per jaar van Kruidvat en hij schat in dat dit, samen met de inplanting van Gall & Gall, zal bijdragen aan een sterke verbetering van de NPV-waarde voor Ahold. Ahold EREC heeft deze stukken tijdens de zitting in hoger beroep voldoende gemotiveerd toegelicht.
3.25
Watson heeft erop gewezen dat de kantonrechter in het tussenvonnis van 18 maart 2020 heeft overwogen dat niet valt in te zien dat Ahold EREC haar ‘
zeer precieze exploitatieberekeningen’niet zou overleggen, maar Ahold EREC heeft tijdens de zitting in hoger beroep ook voldoende gemotiveerd toegelicht dat daarmee de besluiten van het VK, de Memo Expansion, het Strategisch advies en de notulen van de vergadering van het VK van 12 april 2017 zijn bedoeld die haar advocaat in zijn tas had meegenomen naar de zitting bij de kantonrechter en die vervolgens na het tussenvonnis van 18 maart 2020 in het geding zijn gebracht (als producties 15-16, 19-20 en 22). Anders dan Watson betoogt, betekent dit dat geen sprake is van een weigering van Ahold EREC om te voldoen aan een door de kantonrechter gegeven instructie (art. 22 Rv, grief III).
zeer precieze exploitatieberekeningen’niet zou overleggen, maar Ahold EREC heeft tijdens de zitting in hoger beroep ook voldoende gemotiveerd toegelicht dat daarmee de besluiten van het VK, de Memo Expansion, het Strategisch advies en de notulen van de vergadering van het VK van 12 april 2017 zijn bedoeld die haar advocaat in zijn tas had meegenomen naar de zitting bij de kantonrechter en die vervolgens na het tussenvonnis van 18 maart 2020 in het geding zijn gebracht (als producties 15-16, 19-20 en 22). Anders dan Watson betoogt, betekent dit dat geen sprake is van een weigering van Ahold EREC om te voldoen aan een door de kantonrechter gegeven instructie (art. 22 Rv, grief III).
3.26
Het hof ziet in de door Watson gestelde omstandigheden, te weten dat [persoon A] werkzaam is bij Ahold EREC , geen aanleiding om aan zijn e-mail geen enkele waarde toe te kennen zoals Watson betoogt. Ook overigens zijn hiervoor geen aanknopingspunten.
3.27
Watson twijfelt weliswaar aan de bedrijfseconomische redenen van Ahold EREC en volgens haar is geen behoefte aan een extra slijterij of extra vloeroppervlak voor de Albert Heijn supermarkt, maar zij heeft deze twijfels niet, althans onvoldoende nader geconcretiseerd of onderbouwd. Dat Ahold EREC , Gall & Gall of Koninklijke Ahold Delhaize N.V. de opbrengst of omzet ook op een andere manier kan vergroten, maakt ook niet dat geen sprake is van een dringende noodzaak aan de kant van Ahold EREC . Ahold EREC heeft als eigenaar van het verhuurde een zekere vrijheid in haar (exploitatie)beleid en kan in de gegeven omstandigheden tot beëindiging van de verhuur overgaan om de supermarkt te verbouwen en uit te breiden met een vestiging van Gall & Gall. Dat er volgens Watson geen sprake is van een ‘blinde vlek’ aan slijterijen in de omgeving van de [straat adres 1 en 2] , maakt dit niet anders. Ahold EREC heeft tijdens de zitting in hoger beroep voldoende toegelicht dat de vestiging van een Gall & Gall leidt tot een verbetering van de Albert Heijn supermarkt.
3.28
De omstandigheid dat in een verslag van een hoorzitting bij de gemeente Breda van 7 januari 2020 in de bezwaarprocedure tegen de omgevingsvergunning is vermeld dat het doel van Ahold EREC niet zozeer omzetverhoging is, maar wel meer versterking van het bestaande aanbod waardoor meer bezoekers komen voor de wekelijkse boodschappen in plaats van de dagelijkse boodschappen, baat Watson ook niet. Anders dan Watson aanvoert betekent dit niet dat geen omzetverhoging wordt beoogd of vergroting van de omzet niet het doel is. Tijdens de zitting in hoger beroep heeft Ahold EREC toegelicht dat de uitbreiding van de Albert Heijn supermarkt en de vestiging van een Gall & Gall primair noodzakelijk is om het hoge verzorgingsniveau in de betreffende buurt te kunnen bedienen en subsidiair is bedoeld om de omzet en winst te verhogen.
3.29
Ook het door Ahold EREC genoemde derde proces, de aanpassing van de laad- en losvoorziening, draagt bij aan het dringend eigen gebruik van het verhuurde. Ahold EREC heeft aangevoerd dat zij als gevolg van het vrachtwagenverbod voor de [straatnaam] de laad- en losvoorzieningen van de Albert Heijn supermarkt wil aanpassen. In de beoogde nieuwe situatie wordt de plek voor het laden en lossen verplaatst naar de andere kant van het gebouw ( [straat adres 1 en 2] ), verhuist ook het magazijn en wordt dat groter, wordt de veiligheid vergroot en wordt met het oog op een betere ontsluiting de bezoekerspassage ruimer opgezet, aldus Ahold EREC . Hoewel volgens Watson de huidige logistiek prima is en de supermarkt al meer dan twee jaar vanaf de voorkant wordt bevoorraad, volgt uit het voorgaande dat Ahold EREC een belang heeft bij de verplaatsing van de laad- en losvoorziening en vergroting van het magazijn in haar pand. Ahold EREC kan op die manier immers de exploitatie van haar pand verbeteren. Dat het volgens Ahold EREC zelf een ‘
secundair voordeel is dat de bevoorrading via de [straat adres 1 en 2] kan’,neemt het door Ahold EREC gestelde belang niet weg. Watson heeft verder nog naar voren gebracht dat Ahold EREC een bevoorradingsmogelijkheid aan de achterkant ( [straatnaam] ) wenst te behouden, maar Ahold EREC heeft tijdens de zitting in hoger beroep toegelicht dat die mogelijkheid alleen betrekking kan hebben op vervoer waarvoor het vrachtwagenverbod niet geldt en dat dus geen grote betekenis heeft voor de noodzakelijke bevoorrading van de winkel.
secundair voordeel is dat de bevoorrading via de [straat adres 1 en 2] kan’,neemt het door Ahold EREC gestelde belang niet weg. Watson heeft verder nog naar voren gebracht dat Ahold EREC een bevoorradingsmogelijkheid aan de achterkant ( [straatnaam] ) wenst te behouden, maar Ahold EREC heeft tijdens de zitting in hoger beroep toegelicht dat die mogelijkheid alleen betrekking kan hebben op vervoer waarvoor het vrachtwagenverbod niet geldt en dat dus geen grote betekenis heeft voor de noodzakelijke bevoorrading van de winkel.
Omgevingsvergunning(grief VII)
3.3
Volgens Watson is het bouwplan van Ahold EREC in strijd met het vigerende bestemmingsplan zodat de verleende omgevingsvergunning niet volstaat. Dat betekent dat Ahold EREC de huurovereenkomst heeft opgezegd voor plannen die niet duidelijk zijn en waarvan niet is aangetoond dat deze kunnen worden gerealiseerd, aldus Watson . Het hof volgt Watson hierin niet.
3.31
De vordering tot huurbeëindiging kan niet worden toegewezen als komt vast te staan dat het gebruik waarvoor verhuurder stelt het verhuurde dringend nodig te hebben, op praktische en/of juridische gronden uitgesloten is (HR 24 januari 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2255, Tokkie/Michael ). Echter, niet kan worden verlangd dat verhuurder aantoont dat alle nodige, van overheidswege te verkrijgen vergunningen voor de voorgenomen verbouwing van het verhuurde ook inderdaad zullen worden verleend. Uit jurisprudentie volgt dat slechts geen sprake is van een serieus of uitvoerbaar bouwplan als vooraf onaannemelijk is dat de benodigde vergunningen zullen worden verleend (HR 27 april 1979, ECLI:NL:HR:1979:AC6569, De Zilvermeeuw/Victoriahotel ).
3.32
In het onderhavige geval is aan Ahold EREC een omgevingsvergunning verleend om het verhuurde, in strijd met het bestemmingsplan, te verbouwen en bij de bestaande Albert Heijn supermarkt te betrekken. Dat betekent dat sprake is van een uitvoerbaar voornemen. Anders dan Watson stelt, staat niet vast dat de omgevingsvergunning zal worden vernietigd. Watson heeft tevergeefs bezwaar gemaakt tegen de verleende omgevingsvergunning en is door de rechtbank niet-ontvankelijk verklaard in haar beroep. De omstandigheid dat Watson tegen deze beslissing hoger beroep heeft ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, die volgens Watson medio april 2023 uitspraak zal doen, betekent niet dat het op dit moment onaannemelijk is dat de benodigde vergunning (alsnog) niet zal worden verleend.
3.33
Uit al het voorgaande volgt dat Ahold EREC voldoende de bedrijfseconomische redenen heeft onderbouwd, zodat een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk moet worden geacht (grief IV).
Belangenafweging(grief VIII)
3.34
Aan een belangenafweging wordt niet toegekomen. Omdat Ahold EREC aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het daartoe dringend nodig heeft, is geen plaats voor een afweging van de belangen van Watson tegen die van Ahold EREC . Het hof dient de beëindigingsvordering van Ahold EREC toe te wijzen (art. 7:296 lid 4, aanhef jo lid 1, aanhef en onder b, BW, HR 25 oktober 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0386 ( Klaver/Hoes ) en HR 14 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2493 ( Fuld/Madurodam ).
Misbruik van recht en redelijkheid en billijkheid
3.35
Volgens Watson kan de beëindigingsvordering van Ahold EREC niet slagen vanwege misbruik van recht als bedoeld in art. 3:13 BW. Watson heeft ter onderbouwing hiervan betoogd dat het opzeggen van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik met als (enige) doel om gebruik te kunnen maken van de winkelruimte van een concurrent, en daarmee dus een concurrent te laten verdwijnen uit het winkelcentrum, indruist tegen de huurbescherming waarop aanspraak kan worden gemaakt. Het hof verwerpt dit betoog.
3.36
De suggestie van Watson dat het doel van Ahold EREC is om een concurrent te laten verdwijnen is door Ahold EREC voldoende weersproken. Het hof verwijst in dit verband naar al hetgeen hiervoor is overwogen en beslist. Daarbij komt dat Ahold EREC tijdens de zitting in hoger beroep gemotiveerd heeft toegelicht dat het er niet om gaat dat Kruidvat een concurrent is, maar dat het gaat om uitbreiding van Albert Heijn en de vestiging van een Gall en Gall. Het beroep van Watson op misbruik van bevoegdheid is derhalve in zoverre en ook overigens onvoldoende onderbouwd en slaagt niet (art. 3:13 BW). Voor zover Watson heeft bedoeld te betogen dat een beroep van Ahold EREC op art. 7:296 lid 4, aanhef jo lid 1, aanhef en onder b, BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, slaagt dat beroep evenmin. Het hof verwijst ook in dit verband naar al hetgeen hiervoor is overwogen en beslist, waaruit volgt dat Ahold EREC aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het daartoe dringend nodig heeft.
Tussenconclusie
3.37
De tussenconclusie is dat de grieven I tot en met VIII niet slagen, althans niet leiden tot vernietiging van de beroepen vonnissen. Grief X heeft naast deze grieven geen zelfstandige betekenis, zodat deze grief geen afzonderlijke bespreking behoeft.
Ontruimingstermijn(grief IX)
3.38
Volgens Watson heeft de kantonrechter ten onrechte een ontruimingstermijn van zes maanden bepaald omdat tenminste één jaar nodig is om een andere ruimte te vinden, in te richten en daar naartoe te verhuizen. Het hof volgt Watson hierin niet.
3.39
Het door de kantonrechter vastgestelde tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en het gehuurde moet zijn ontruimd, te weten 1 juli 2021, is verstreken tijdens deze procedure in hoger beroep en heeft zijn functie verloren. Het hof is net als de kantonrechter van oordeel dat de vordering van Ahold EREC tot vaststelling van een einddatum van de huurovereenkomst moet worden toegewezen. Het hof zal daarom een nieuw eindtijdstip van de huurovereenkomst bepalen, waarop het gehuurde ook moet zijn ontruimd (art. 7:295 BW en HR 24 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9758 ( Toko Mitra/PMT ).
3.4
Het hof zal vaststellen dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt op 1 mei 2023 en het gehuurde dan ook moet zijn ontruimd. Het hof ziet in de door Watson aangevoerde argumenten geen aanleiding om een langere termijn te geven voor de ontruiming dan zes maanden. Inmiddels zijn bijna vier jaren verstreken na de opzegging van de huurovereenkomst op 9 oktober 2018 door Ahold EREC (en zij heeft dus met een eventuele voor haar ongunstige uitslag van deze procedure rekening kunnen houden en maatregelen om de negatieve gevolgen van een dergelijke uitslag te beperken kunnen treffen) en Watson heeft tijdens de zitting in hoger beroep toegelicht dat zij intussen gesprekken voert over alternatieven.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.41
Watson heeft verzocht om dit arrest niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren om een onomkeerbare situatie te voorkomen en zodat zij een (reële) mogelijkheid heeft om beroep in cassatie in te stellen. Volgens Ahold EREC kan dit arrest uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Het hof volgt Ahold EREC hierin niet.
3.42
De opgezegde huurovereenkomst blijft van rechtswege van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist. Dit staat in de weg aan het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van een vaststelling dat een huurovereenkomst eindigt, tenzij het verweer van de huurder kennelijk ongegrond voorkomt (art. 7:295 lid 1 BW). Hiervan is geen sprake. Ahold EREC heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel moeten leiden.
Slotsom en proceskosten
3.43
De slotsom is dat de grieven falen, althans niet tot vernietiging van de beroepen vonnissen leiden. Aan de door Watson in hoger beroep genoemde ontruimingstermijn van tenminste één jaar wordt voorbijgegaan.
3.44
Aan bewijslevering wordt niet toegekomen. Watson heeft ook niet voldoende concreet en gespecificeerd feiten of omstandigheden te bewijzen aangeboden, die indien bewezen, tot andere oordelen zouden leiden.
3.45
Het hof zal beslissen zoals hierna te bepalen. Watson wordt niet-ontvankelijk verklaard in haar beroep tegen het tussenvonnis van 25 september 2019, omdat partijen hierin alleen zijn uitgenodigd om te verschijnen op een zitting en hiertegen geen grieven zijn gericht. De vonnissen van 18 maart 2020 en 2 december 2020 worden bekrachtigd.
3.46
Watson zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld. De kosten aan de kant van Ahold EREC worden vastgesteld op € 772,- aan griffierecht en € 2.228,- wegens salaris advocaat (2 punten x tarief II). De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, zoals gevorderd.
4.De uitspraak
Het hof:
verklaart Watson niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter van 25 september 2019;
stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte (Kruidvat-winkel) aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] ( [postcode 2] ) [vestigingsplaats] eindigt op 1 mei 2023, op welke datum het gehuurde ook moet zijn ontruimd;
bekrachtigt de vonnissen van 18 maart 2020 en 2 december 2020;
veroordeelt Watson in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Ahold vastgesteld op € 772,- voor griffierecht en op € 2.228,- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.I.M.W. Bartelds, M.E. Smorenburg en J.A. van Strijen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 november 2022.
griffier rolraadsheer