Uitspraak
13 december 1996
Eerste Kamer
Nr. 16.115 (C95/268)
AS
Eerste Kamer
Nr. 16.115 (C95/268)
AS
Hoge Raad der Nederlanden
in de zaak van:
KONMAR B.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage ,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
gevestigd te 's-Gravenhage ,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
t e g e n
[verweerster] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
VERWEERSTER in cassatie, advocaat: mr R.V. Kist.
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
VERWEERSTER in cassatie, advocaat: mr R.V. Kist.
1. Het geding in feitelijke instantiesVerweerster in cassatie - verder te noemen: de [verweerster] - heeft bij exploit van 26 november 1992 eiseres tot cassatie - verder te noemen: Konmar - op verkorte termijn gedagvaard voor de Kantonrechter te 's-Gravenhage en gevorderd het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de winkelruimte gelegen aan de [a-straat 1] te [plaats] zal eindigen en Konmar te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen 7 maal 24 uur na de in dit vonnis te bepalen beëindigingsdatum van de tussen partijen geldende huurovereenkomst.
Konmar heeft de vordering bestreden.
Bij vonnis van 23 juni 1993 heeft de Kantonrechter de vordering afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft de [verweerster] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 's-Gravenhage . Konmar heeft (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep ingesteld.
Bij tussenvonnis van 3 mei 1995 heeft de Rechtbank in het principaal en incidenteel hoger beroep de [verweerster] in de gelegenheid gesteld zich uit te laten als in rov. 4.5 van dit vonnis aangegeven.
Het tussenvonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
Konmar heeft de vordering bestreden.
Bij vonnis van 23 juni 1993 heeft de Kantonrechter de vordering afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft de [verweerster] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 's-Gravenhage . Konmar heeft (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep ingesteld.
Bij tussenvonnis van 3 mei 1995 heeft de Rechtbank in het principaal en incidenteel hoger beroep de [verweerster] in de gelegenheid gesteld zich uit te laten als in rov. 4.5 van dit vonnis aangegeven.
Het tussenvonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatieTegen het tussenvonnis van de Rechtbank heeft Konmar beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
De [verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal De Vries Lentsch-Kostense strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis van de Rechtbank en tot bekrachtiging van het vonnis van de Kantonrechter met verbetering van gronden.
De [verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal De Vries Lentsch-Kostense strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis van de Rechtbank en tot bekrachtiging van het vonnis van de Kantonrechter met verbetering van gronden.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitggaan.
(i) Konmar is sinds 1 april 1974 huurster van de winkelruimte gelegen aan de [a-straat 1] te [plaats] (hierna: de winkelruimte). De aanvankelijk voor de duur van acht jaar (met een optie voor nog eens acht jaar) gesloten huurovereenkomst loopt thans voor onbepaalde tijd.
(ii) Konmar exploiteert in de winkelruimte sinds 1 april 1974 een supermarkt.
(iii) Verhuurders waren aanvankelijk [betrokkene 1] en [betrokkene 2] . Nadat in 1985/1986 [betrokkene 2] - inmiddels enig eigenaar/verhuurder geworden - het economisch belang bij het pand had overgedragen aan [D] B.V. en deze laatste op haar beurt aan [E] B.V. een "recht van vruchtgebruik" op dat economisch belang had leend, is in 1988 laatstbedoeld recht door [E] B.V.overgedragen aan de in 1987 door [E] B.V. en [F] B.V. opgerichte [verweerster] .
(iv) Het verhuurderschap met betrekking tot de winkelruimte is ook in 1988 overgedragen aan de [verweerster] .
(v) De zakelijke rechten met betrekking tot de winkelruimte zijn door [betrokkene 2] bij notariële akte van 4 februari 1992 geleverd aan [A] B.V., een 100%-dochter van [B] N.V.
(vi) Bij brief van 27 mei 1992 heeft de [verweerster] de huurovereenkomst met Konmar opgezegd. Deze brief vermeldde dat het economisch belang bij de [verweerster] "middels aandelenoverdracht" was "overgegaan naar [C] B.V., die in verband met het kunnen verkrijgen van geschikte plaatsen voor het exploiteren van supermarkten voor de [...] regio de beschikking wil krijgen over de (...) gehuurde panden". Als grond voor de opzegging werd aangevoerd dat de [verweerster] het verhuurde dringend nodig had "voor eigen gebruik ten behoeve van haar supermarktorganisatie".
(vii) Volgens de [verweerster] is zij enige tijd vóór voormelde opzegging van de huurovereenkomst - door overdracht van de aandelen in haar kapitaal, een 100%-dochter van [C] B.V. geworden; Konmar heeft dit bij gebreke van bewijs betwist. [C] B.V. is een 100%-dochter van [B] N.V.
3.2 De [verweerster] vordert in dit geding op de voet van art. 7A:1631 lid 3 in verbinding met art. 7A:1627a BW vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de winkelruimte zal eindigen, en veroordeling van Konmar tot ontruiming van de winkelruimte. Zij heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen als bedrijfsruimte en dat zij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Daarbij heeft zij in hoofdzaak aangevoerd dat [B] N.V., teneinde de continuïteit van haar onderneming en aldus ook de continuïteit van de [verweerster] veilig te stellen, het aantal supermarkten in eigen beheer moet uitbreiden, en dat tussen de [verweerster] , [C] B.V. en [B] N.V. "een zodanig nauwe band bestaat dat deze vennootschappen met betrekking tot het nodig hebben voor eigen gebruik met elkaar kunnen worden vereenzelvigd" (citaat uit de inleidende dagvaarding).
Konmar heeft in eerste aanleg ten verwere tegen de vordering onder meer aangevoerd dat geen sprake is van beoogd
eigengebruik, aangezien de [verweerster] geen supermarkt of winkel exploiteert en ook niet stelt dit van plan te zijn, en de enkele wens van het concern om er een vestiging bij te krijgen, geen dringende behoefte voor eigen gebruik meebrengt. De Kantonrechter heeft deze verweren gegrond bevonden en de vordering daarom afgewezen.
Konmar heeft in eerste aanleg ten verwere tegen de vordering onder meer aangevoerd dat geen sprake is van beoogd
eigengebruik, aangezien de [verweerster] geen supermarkt of winkel exploiteert en ook niet stelt dit van plan te zijn, en de enkele wens van het concern om er een vestiging bij te krijgen, geen dringende behoefte voor eigen gebruik meebrengt. De Kantonrechter heeft deze verweren gegrond bevonden en de vordering daarom afgewezen.
3.3 Konmar heeft als (voorwaardelijke) incidentele grief tegen het vonnis van de Kantonrechter aangevoerd dat de opzegging nietig is omdat is opgezegd binnen de termijn van drie jaar die door art. 7A:1631 lid 2 onder b is voorgeschreven ingeval de opzegging wegens dringend eigen gebruik geschiedt door een verhuurder die de rechtsopvolger is van een vorige verhuurder. De Rechtbank heeft in rov. 4.4 van haar vonnis dit beroep op nietigheid verworpen. Hiertegen richt zich onderdeel 2 van het middel.
Met betrekking tot de vraag of de [verweerster] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in art. 7A:1631
alid 2 onder 2°, heeft de Rechtbank in rov. 4.5 van haar vonnis overwogen dat voor de beoordeling van de vraag of sprake zou kunnen zijn van dringend eigen gebruik, van belang is of de [verweerster] op 2 februari 1992, althans vóór de opzegging van 27 mei 1992, een 100%-dochter van [C] B.V. is geworden, zoals door de [verweerster] was gesteld maar door Konmar was betwist. Tegen deze overweging komt onderdeel 3 van het middel op.
In rov. 4.6 is de Rechtbank tot het oordeel gekomen dat, indien komt vast te staan dat de [verweerster] ten tijde van de opzegging een 100%-dochter van [C] B.V. was, dringend eigen gebruik kan worden aangenomen. Dit oordeel wordt bestreden door onderdeel 4 van het middel.
Met betrekking tot de vraag of de [verweerster] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in art. 7A:1631
alid 2 onder 2°, heeft de Rechtbank in rov. 4.5 van haar vonnis overwogen dat voor de beoordeling van de vraag of sprake zou kunnen zijn van dringend eigen gebruik, van belang is of de [verweerster] op 2 februari 1992, althans vóór de opzegging van 27 mei 1992, een 100%-dochter van [C] B.V. is geworden, zoals door de [verweerster] was gesteld maar door Konmar was betwist. Tegen deze overweging komt onderdeel 3 van het middel op.
In rov. 4.6 is de Rechtbank tot het oordeel gekomen dat, indien komt vast te staan dat de [verweerster] ten tijde van de opzegging een 100%-dochter van [C] B.V. was, dringend eigen gebruik kan worden aangenomen. Dit oordeel wordt bestreden door onderdeel 4 van het middel.
3.4 De Rechtbank heeft haar door onderdeel 2 bestreden oordeel hierop gebaseerd dat de [verweerster] reeds in 1988 op eigen naam verhuurder is geworden, dat de overdracht van de juridische eigendom van het pand bij de akte van 4 februari 1992 niets aan het bestaande verhuurderschap van de [verweerster] heeft veranderd, dat uit deze akte niet blijkt dat een wijziging van het verhuurderschap is beoogd, en dat derhalve niet opgaat de stelling van Konmar dat de [verweerster] moet worden aangemerkt als rechtsopvolger van de verhuurder, voor wie ingevolge art. 7A:1631 lid 2 onder b bij de te dezen gebezigde opzeggingsgrond een wachttijd van drie jaar geldt.
Onderdeel 2 strekt ten betoge dat de Rechtbank doel en strekking van laatstvermelde bepaling heeft miskend door [C] B.V., die door de overdracht van de aandelen in de [verweerster] de moedermaatschappij van deze laatste is geworden, niet aan te merken als rechtsopvolger van de [verweerster] voor wat het verhuurderschap betreft, zulks niettegenstaande het feit dat door de aandelenoverdracht het economisch belang bij en de zeggenschap over het verhuurderschap met betrekking tot de winkelruimte bij [C] B.V. zijn komen te liggen.
Dit betoog treft doel. Zoals uit de wetsgeschiedenis - in het bijzonder uit de in de conclusie van het Openbaar Ministerie onder 6 geciteerde uitlatingen van de regering bij de behandeling van wetsontwerp 8875 - kan worden afgeleid, heeft men bij het tot stand brengen van de onderhavige wettelijke regeling willen voorkomen dat de huurder van bedrijfsruimte kort na het optreden van een nieuwe verhuurder wordt geplaatst voor de noodzaak het gehuurde te ontruimen op grond van de wens van de nieuwe verhuurder om het gehuurde zelf in gebruik te nemen. Kennelijk heeft men daarbij niet gedacht aan een geval als het onderhavige, waarin de aandelen in de verhurende vennootschap in andere handen zijn gekomen en daarbij - zoals bij de beoordeling van dit onderdeel veronderstellenderwijze moet worden aangenomen - een situatie is ontstaan waarin het eigen belang van de verhurende vennootschap wordt gediend door het gebruik dat de nieuwe aandeelhoudster (moedermaatschappij) van het gehuurde wil gaan maken. Uit doel en strekking van het bepaalde in art. 7A:1631 lid 2 onder b volgt echter dat een zodanige overgang van belang en zeggenschap voor de toepassing van die bepaling op één lijn moet worden gesteld met opvolging in het verhuurderschap.
Onderdeel 2 strekt ten betoge dat de Rechtbank doel en strekking van laatstvermelde bepaling heeft miskend door [C] B.V., die door de overdracht van de aandelen in de [verweerster] de moedermaatschappij van deze laatste is geworden, niet aan te merken als rechtsopvolger van de [verweerster] voor wat het verhuurderschap betreft, zulks niettegenstaande het feit dat door de aandelenoverdracht het economisch belang bij en de zeggenschap over het verhuurderschap met betrekking tot de winkelruimte bij [C] B.V. zijn komen te liggen.
Dit betoog treft doel. Zoals uit de wetsgeschiedenis - in het bijzonder uit de in de conclusie van het Openbaar Ministerie onder 6 geciteerde uitlatingen van de regering bij de behandeling van wetsontwerp 8875 - kan worden afgeleid, heeft men bij het tot stand brengen van de onderhavige wettelijke regeling willen voorkomen dat de huurder van bedrijfsruimte kort na het optreden van een nieuwe verhuurder wordt geplaatst voor de noodzaak het gehuurde te ontruimen op grond van de wens van de nieuwe verhuurder om het gehuurde zelf in gebruik te nemen. Kennelijk heeft men daarbij niet gedacht aan een geval als het onderhavige, waarin de aandelen in de verhurende vennootschap in andere handen zijn gekomen en daarbij - zoals bij de beoordeling van dit onderdeel veronderstellenderwijze moet worden aangenomen - een situatie is ontstaan waarin het eigen belang van de verhurende vennootschap wordt gediend door het gebruik dat de nieuwe aandeelhoudster (moedermaatschappij) van het gehuurde wil gaan maken. Uit doel en strekking van het bepaalde in art. 7A:1631 lid 2 onder b volgt echter dat een zodanige overgang van belang en zeggenschap voor de toepassing van die bepaling op één lijn moet worden gesteld met opvolging in het verhuurderschap.
3.5 Ook onderdeel 3 treft doel. De Rechtbank heeft miskend dat de wil tot eigen gebruik niet alleen moet bestaan ten tijde van de opzegging, doch ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter (vgl. HR 14 juni 1974, NJ 1974, 428).
3.6 Het standpunt van Konmar dat geen sprake is van (dringend) eigen gebruik aangezien het niet de [verweerster] zelf is die de winkelruimte in gebruik wil nemen, maar haar moedermaatschappij [C] B.V., is door de Rechtbank verworpen. De Rechtbank heeft deze beslissing gebaseerd op haar oordelen dat een 100% moeder in dit opzicht te vereenzelvigen is met de dochtermaatschappij, en dat in dit verband de inhoud van de statutaire doelomschrijving van de [verweerster] niet van belang is.
Het tegen die oordelen gerichte onderdeel 4 is gegrond voor zover het betoogt dat de Rechtbank aldus van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan. Een vereenzelviging van moeder- en dochtervennootschap in die zin dat het beoogde gebruik door de moeder als gebruik door de dochter heeft te gelden, kan niet worden aanvaard op de enkele grond dat de moeder 100% van de aandelen in de dochter houdt. Voor een dergelijke vereenzelviging kan slechts plaats zijn indien op grond van alle omstandigheden - waaronder ook de statutaire doelomschrijving van de dochtervennootschap/verhuurder - moet worden aangenomen dat het eigen belang van deze laatste wordt gediend door het gebruik dat de moedermaatschappij van het gehuurde wil gaan maken.
Het tegen die oordelen gerichte onderdeel 4 is gegrond voor zover het betoogt dat de Rechtbank aldus van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan. Een vereenzelviging van moeder- en dochtervennootschap in die zin dat het beoogde gebruik door de moeder als gebruik door de dochter heeft te gelden, kan niet worden aanvaard op de enkele grond dat de moeder 100% van de aandelen in de dochter houdt. Voor een dergelijke vereenzelviging kan slechts plaats zijn indien op grond van alle omstandigheden - waaronder ook de statutaire doelomschrijving van de dochtervennootschap/verhuurder - moet worden aangenomen dat het eigen belang van deze laatste wordt gediend door het gebruik dat de moedermaatschappij van het gehuurde wil gaan maken.
3.7 Uit het voorgaande volgt dat het vonnis van de Rechtbank niet in stand kan blijven. De Hoge Raad kan zelf de zaak afdoen. De vordering van de [verweerster] moet in ieder geval worden afgewezen aangezien, indien al voldaan is aan het vereiste dat als gevolg van de door de [verweerster] gestelde overdracht van haar aandelen een situatie is ontstaan waarin het eigen belang van de verhuurder/dochtermaatschappij wordt gediend door het gebruik dat de moedermaatschappij van het gehuurde wil gaan maken, de opzegging nietig is omdat zij, naar uit de gedingstukken blijkt, is geschied binnen drie jaren nadat deze alsdan als rechtsopvolging in de zin van art. 7A:1631 lid 2 onder b aan te merken aandelenoverdracht ter kennis van Konmar is gebracht. De Kantonrechter heeft de vordering derhalve terecht afgewezen, wat er zij van de daartoe door hem gebezigde gronden. Het vonnis van de Kantonrechter zal derhalve worden bekrachtigd.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te 's-Gravenhage van 3 mei 1995;
bekrachtigt het vonnis van de Kantonrechter te 's-Gravenhage van 23 juni 1993;
veroordeelt de [verweerster] in de aan de zijde van Konmar gevallen kosten:
- van het geding in hoger beroep, begroot op ƒ 1.250,-- in totaal;
- van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak begroot op ƒ 688,49 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris.
- van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak begroot op ƒ 688,49 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Roelvink als voorzitter en de raadsheren Neleman, Heemskerk, Herrmann en De Savornin Lohman, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op
13 december 1996.
13 december 1996.