ECLI:NL:GHDHA:2026:1812 - Gerechtshof Den Haag - Bevestiging WOZ-waarde crèches na geschil over restwaarde...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-25/404 en BK-25/405

Uitspraak van 28 mei 2026

in het geding tussen:

[X] B.V.te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: G. Gieben)

de heffingsambtenaar van de gemeente Teylingen, de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

inzake het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 26 maart 2025, nummers SGR 24/1527 en SGR 24/1530.

Procesverloop

1.1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (onroerende zaak 1), op de waardepeildatum 1 januari 2022 (de waardepeildatum), voor het jaar 2023 vastgesteld op € 186.000 (beschikking 1). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de voor het jaar 2023 opgelegde aanslag in de onroerende zaakbelastingen gebruiker van de gemeente Teylingen (aanslag 1).

1.1.2. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 Wet Pro WOZ de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 2] te [woonplaats 2] (onroerende zaak 2), op de waardepeildatum 1 januari 2022 (de waardepeildatum), voor het jaar 2023 vastgesteld op € 777.000 (beschikking 2). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de voor het jaar 2023 opgelegde aanslag in de onroerende zaakbelastingen gebruiker van de gemeente Teylingen (aanslag 2).

1.2. Belanghebbende heeft bij afzonderlijke geschriften bezwaar gemaakt tegen de onder 1.1.1 en 1.1.2 vermelde beschikkingen en aanslagen. De Heffingsambtenaar heeft bij afzonderlijke uitspraken op bezwaar de bezwaren ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen beide uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is voor beide zaken gezamenlijk een griffierecht geheven van € 371. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Er is voor beide zaken gezamenlijk een griffierecht geheven van € 579. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 28 november 2025 een stuk ingediend met als titel ‘Aanvullen gronden hoger beroepschrift’. Dit stuk is door het Hof aangemerkt als nader stuk.

1.5. De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van 11 december 2025. Partijen zijn verschenen. De Heffingsambtenaar heeft een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

1.6. Van de zijde van belanghebbende is, overeenkomstig een ter zitting gemaakte afspraak, op 29 december 2025 een recente machtiging en een uittreksel van de Kamer van Koophandel ingekomen.

Feiten

2.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaken. De onroerende zaken zijn in gebruik als crèche/peuterspeelzaal. Onroerende zaak 1 is gebouwd in 1972, heeft een oppervlakte van 214 m2 en een perceel van 395 m2. Onroerende zaak 2 is gebouwd in 2001, heeft een oppervlakte van 679 m2 en een perceel van 940 m2.

Aangeleverde stukken van de zijde van de Heffingsambtenaar

2.2.1. De Heffingsambtenaar heeft in beroep van beide onroerende zaken een taxatierapport en een taxatiekaart TIOX met opbouw van de gecorrigeerde vervangingswaarde overgelegd. De gecorrigeerde vervangingswaarde op de waardepeildatum is hierin bepaald op € 186.000 (onroerende zaak 1) en € 777.000 (onroerende zaak 2).

2.2.1.1. In het taxatierapport van onroerende zaak 1 is, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“
1.11 Opmerkingen

T.a.v. de levensduur/restwaarde:

- Het object voldoet aan alle eisen voor kinderdagverblijven en is hierop ook nog

recent aangepast.

De luchtbehandeling is in 2018/2019 aangepast, zie allonge 2 op het huurcontract

met de gemeente Teylingen.

Ter onderbouwing van de restwaarde kan het volgende marktcijfer worden genoemd:

- [adres 3] te [woonplaats 2]

Verkocht voor € 335.000,-- op 7-12-2018 en voortgezet als crèche/peuterspeelzaal.

Crèche/ peuterspeelzaal

Vloeroppervlakte: 283 m²

Perceeloppervlakte: 760 m²

Bouwjaar: 1989/2001

- Vervangingskosten € 464.510,--

- Grondwaarde € 51.728,--

- Restwaarde 60,98% (Prijs -/ -Grondwaarde / Vervangingswaarde * 100%)”

Uit de taxatiekaart van onroerende zaak 1 volgt (schematisch weergegeven) het volgende, waarbij ‘bruto vw’ staat voor bruto vervangingswaarde, ‘rw’ voor restwaarde, ‘ld’ voor levensduur, ‘rld’ voor resterende levensduur, ‘TC’ voor technische correctie, ‘waarde na TC’ voor waarde na technische correctie en ‘waarde na FC’ voor waarde na functionele correctie:

Onderdelen

Opp. in m²

Prijs

Bruto vw

rld

Waarde na TC

Waarde na FC

Ruwbouw

214

805

172.27

27%

60,83%

67.478

60.899

Afbouw

214

483

103.362

22%

70,78%

30.202

27.257

Installaties

214

322

68.908

17%

70,79%

20.128

18.166

TOTALEN

1.61

344.54

117.808

106.322

Grond

395

122

48.19

BTW

32.448

TOTALEN

186.96

In de taxatiekaart is vermeld dat is uitgegaan van de kengetallen uit de Taxatiewijzer Onderwijs (de Taxatiewijzer) voor het archetype ‘(Kinder)Dagverblijf - Kinderdagverblijf plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966-85’, dat daarbij een correctie voor de grootte is toegepast van 118,74% en dat gerekend is met een btw-percentage van 21%. Tevens is vermeld dat er tweemaal een functionele correctie van 5% is toegepast vanwege respectievelijk ‘belemmering gebruik’ en ‘excessieve gebruikskosten’.

2.2.1.2. In het taxatierapport van onroerende zaak 2 is, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“
1.11 Opmerkingen

Het object betreft een kinderdagopvang “ [naam] ” voor kinderen van 0-4 jaar en

buitenschoolse opvang 4-13 jaar.

Het gebouw is functioneel en wordt op normale wijze gebruikt.

Voor nadere details inzake de archetypen en de gehanteerde afschrijvingen zie de

bijlagen

Ter onderbouwing van de restwaarde kan het volgende marktcijfer worden genoemd:

- [adres 3] te [woonplaats 2]

Verkocht voor € 335.000,-- op 7-12-2018 en voortgezet als crèche/peuterspeelzaal.

Crèche/ peuterspeelzaal

Vloeroppervlakte: 283 m²

Perceeloppervlakte: 760 m²

Bouwjaar: 1989/2001

- Vervangingskosten € 464.510,--

- Grondwaarde € 51.728,--

- Restwaarde 60,98% (Prijs -/ -Grondwaarde / Vervangingswaarde * 100%)”

Uit de taxatiekaart van onroerende zaak 2 volgt (schematisch weergegeven) het volgende, waarbij dezelfde afkortingen als in 2.2.1.1 worden gehanteerd:

Onderdelen

Opp. in m²

Prijs

Bruto vw

rld

Waarde na TC

Waarde na FC

Ruwbouw

679

810

549.99

27%

32,62%

370.583

363.171

Afbouw

679

502

340.994

22%

60,67%

134.113

125.396

Installaties

679

308

208.996

17%

83,00%

35.529

TOTALEN

1.62

1.099.980

540.225

524.096

Gebouw-gebonden grond

940

120

112.8

Extra grond

263

5.26

BTW

134.853

TOTALEN

777.009

In de taxatiekaart is vermeld dat is uitgegaan van de kengetallen uit de Taxatiewijzer voor het archetype ‘(Kinder)Dagverblijf - Kinderdagverblijf plat dak, metselwerk, gem. afwerking 2001 t/m 2014’, dat daarbij een correctie voor de grootte is toegepast van 103,87% en dat gerekend is met een btw-percentage van 21%. Tevens is vermeld dat er een functionele correctie is toegepast vanwege verandering van bouwwijze.

2.2.1.3. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane levensduurverlenging voor onroerende zaak 1 de huurovereenkomst van de onroerende zaak en twee allonges bij deze huurovereenkomst overgelegd.

2.2.2. Tevens heeft de Heffingsambtenaar in beroep ter onderbouwing van de door hem gehanteerde restwaarde een stuk overgelegd, met als opschrift ‘Analyse restwaarde dagverblijven WOZ datacenter’. Uit dit stuk volgt (schematisch weergegeven) het volgende:

[adres 4] [woonplaats 3]

[adres 5] [woonplaats 4]

[adres 6] [woonplaats 5]

[adres 7] [woonplaats 6]

Verkoopdatum

03-10-2017

31-12-2019

01-10-2020

03-10-2019

Verkoopprijs

294

540

465

994.053

Bouwjaar

1968

2006

1968/1996/2000

2006

Opp. grond

1.401

1.383

2.339

1.1

Opp. opstal

571

1.03

876

762

Verv.waarde

636.095

1.197.890

1.055.152

1.090.739

Grondwaarde

133.095

76.065

144.874

198

Restwaarde-percentage

25,30%

38,73%

30,34%

72,98%

2.2.3. Daarnaast heeft de Heffingsambtenaar in beroep en hoger beroep ter bestrijding van de door belanghebbende gehanteerde restwaarde (zie 2.3.1.1) een stuk overgelegd met als opschrift ‘Restwaarde dient volgens belanghebbende 10% te bedragen’. Als bijlagen daarbij heeft de Heffingsambtenaar de volgens hem van toepassing zijnde pagina’s met kengetallen uit de Taxatiewijzer toegevoegd voor de objecten [adres 7] te [woonplaats 6] , [adres 5] te [woonplaats 4] , [adres 6] te [woonplaats 5] , [adres 4] te [woonplaats 3] en [adres 8] te [woonplaats 7] , alsmede de aktes van levering van [adres 6] te [woonplaats 5] , [adres 4] te [woonplaats 3] en [adres 9] te [woonplaats 8] .

2.2.4. Ter zitting van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met zijn pleitnota gereageerd op het door belanghebbende ingediende nadere stuk (zie 1.4 en 2.3.5). In de pleitnota is onder meer het volgende verwoord:

“
Algemene toelichting:

Voor waardepeildatum 1 januari 2024 hebben we in de TIOX-database onderzocht hoelang bestaande WOZ-objecten daadwerkelijk in gebruik blijven. Hieruit blijkt dat objecten in de praktijk regelmatig veel langer in gebruik zijn dan de initiële (=verwachte) levensduur die we in de taxatiewijzers hanteren voor de ruwbouw. Die initiële levensduur sluit doorgaans aan bij de verwachte economische levensduur die vastgoedeigenaren zelf hanteren, maar de initiële levensduur blijkt in de praktijk regelmatig conservatief ingeschat. Dat rechtvaardigt mede de restwaarden die in de taxatiewijzers zijn opgenomen.

(…)

Toelichting specifiek per taxatiewijzer

Onderwijs

Binnen de taxatiewijzer Onderwijs is er een grote variatie aan achetypen aanwezig en is er ook een zeer groot aantal WOZ-objecten die gewaardeerd worden. Dit geeft veel inzicht in hoelang de objecten daadwerkelijk in gebruik blijven. Per type object zijn hier verschillen zichtbaar.

(…)

Ook voor crèches en kinderdagverblijven geldt dat traditioneel gebouwde objecten vaak nog lang na de initiële levensduur worden gebruikt. Voor objecten met meer variatie in de uitstraling is nog niet duidelijk of deze ook lang hun functie zullen blijven vervullen, aangezien deze nog minder lang bestaan.”

Aangeleverde stukken van de zijde van belanghebbende

2.3.1 Belanghebbende heeft een taxatierapport van [naam taxateur] met een taxatiekaart gecorrigeerde vervangingswaarde overgelegd. De gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaken is hierin op de waardepeildatum bepaald op € 79.000 (onroerende zaak 1) en € 653.000 (onroerende zaak 2).

2.3.1.1. Het taxatierapport van onroerende zaak 1 vermeldt, voor zover van belang, het volgende:

“(…)

G. Specifieke uitgangspunten

(…)

3. Bruto vervangingswaarde : In dit rapport wordt de bruto vervangingswaarde gecontroleerd aan de hand van de stichtingskosten van soortgelijke objecten. Daar waar mogelijk wordt aansluiting gezocht bij de kengetallen van de set taxatiewijzers van de Vereniging Nederlandse Gemeenten. [naam taxateur] doet daarnaast een eigen analyse van de kengetallen, voert een controle uit van de gereproduceerde taxatiewijzers alsmede de daarin opgenomen onderbouwende stichtingskosten. Indien de kengetallen van de taxatiewijzers onwaarschijnlijk zijn wordt gemotiveerd afgeweken van deze kengetallen.

4. Levensduur : De laatste jaren hebben meerdere gerechtelijke uitspraken helderheid verschaft in de wijze waarop de restwaarde en levensduur dient te worden gezien in het licht van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Uitgangspunt is dat de restwaarde en levensduur in beginsel bij aanvang van de bouw, of op het moment van ingebruikname bepaald zijn, uitgaande van normaal onderhoud van het object. Zulks is anders indien tussentijds een ingrijpende verbouwing of renovatie heeft plaatsgevonden. Om te beoordelen of er daadwerkelijk sprake is van een renovatie dienen de daarmee gemoeide bedragen "van voldoende gewicht" te zijn dat een afwijking van de initieel ingeschatte levensduur gerechtvaardigd is en dienen de verrichte werkzaamheden aantoonbaar niet te behoren tot het normale onderhoud.

5. Restwaarde : De restwaarde van een pand representeert de waarde die het pand heeft aan het eind van de geschatte levensduur daarvan en wel zodanig dat het pand alsdan nog juist bruikbaar is voor het doel waarvoor het is gesticht. Tijdens recente juridische procedures is gebleken dat de rechter van mening is dat de kengetallen in de Taxatiewijzers onvoldoende zijn onderbouwd, aangezien de Taxatiewijzers alleen onderzoek doen naar de bruto vervangingswaarde van de diverse objectsoorten.

(…)

10. Taxatiewijzers VNG : De Taxatiewijzers hebben geen formele rechtskracht. Deze zijn opgesteld door vertegenwoordigers van de VNG, de Waarderingskamer, een aantal gemeenten, een samenwerkingsverband van gemeenten en waterschappen en een aantal taxatiebedrijven. De taxatiewijzers strekken ter ondersteuning van de uitvoering van de Wet WOZ door overheidsinstanties en in het bijzonder gemeenten. De opstellers van de taxatiewijzers hebben tot op heden slechts onderzoek gedaan naar de bruto vervangingswaarde van de diverse objectsoorten en niet naar de levensduur en/of restwaarde van de objectsoorten. De kengetallen in de Taxatiewijzers worden niet integraal als uitgangspunt gehanteerd.

(…)

J. Staat waarin het object verkeert

1. De staat van het object : Het gehele object is gedateerd.

2. Toelichting staat van het object : De volgende gebreken zijn geconstateerd:

- het pand wordt zeer warm in de zomer en is slecht te koelen;

- isolatievoorzieningen dateren uit het bouwjaar van het object;

- er is geen airconditioning aanwezig; alleen ventilatiesystemen;

- het object verkeert in matige staat van onderhoud;

- er hebben in het afgelopen jaar veen wijzigingen of

verbouwingen plaatsgevonden.

(…)

L. Toelichting op het advies

De bruto vervangingswaarde is bepaald aan de hand van de volgende archetype: O114PL12.

De technische correctie bepaald aan de hand van een inschatting van de restwaarde en de levensduur, waarbij rekening is gehouden met de recente jurisprudentie.

Het percentage restwaarde betreft de waarde van het (deel)object aan het eind van de initieel geschatte levensduur met inachtneming van de huidige bestemming. Ondergetekenden kiezen voor een restwaarde op (deel)objectniveau ter hoogte van 10%.

Wat de levensduur betreft is in beginsel aansluiting gezocht bij de kengetallen zoals deze in de taxatiewijzer vermeld zijn. Ondergetekenden hebben nadrukkelijk gekeken of zich recent een renovatie of aanzienlijke verbouwing heeft voorgedaan. Alleen in die gevallen zou immers een levensduurverlenging toegepast dienen te worden (ECLI:NL:HR:2020:169). Geconstateerd is dat daar hier geen sprake van is. De levensduur is om die reden niet verlengd.

Wat de functionele correctie betreft is aansluiting gezocht bij de gemeentelijke waardebepaling. De gemeente heeft een functionele afwaardering toegepast van circa € 14.000, hetgeen ondergetekenden redelijk lijkt.

Wat de grondwaardering betreft is aansluiting gezocht bij de gemeentelijke waardebepaling.

(…)”

Uit de bij het taxatierapport behorende taxatiekaart volgt voor onroerende zaak 1 (schematisch weergegeven) het volgende, waarbij dezelfde afkortingen als in 2.2.1.1 worden gehanteerd:

Onderdelen

Opp. in m²

Prijs (incl. btw)

Bruto vw

rld

Waarde na TC

Waarde na FC

Kinderdagverblijf - O114PL12 (R)

214

820

175.48

10,0

0,100

17.548

10.441

Kinderdagverblijf - O114PL12 (A)

214

492

105.288

10,0

0,100

10.529

6.265

Kinderdagverblijf - O114PL12 (I)

214

327

69.978

10,0

0,100

6.998

4.164

TOTALEN

1.639

350.746

35.075

20.87

Grond

395

148

58.31

TOTALEN

In deze taxatiekaart is vermeld dat een functionele correctie van 4,1% is toegepast wegens “energieonvriendelijke installaties en minder goede isolatievoorzieningen”.

2.3.1.2. In het taxatierapport van onroerende zaak 2 zijn dezelfde algemene overwegingen opgenomen als in het hiervoor in 2.3.1.1. aangehaalde citaat met nummers 3, 4, 5 en 10. Daarnaast vermeldt dit rapport, voor zover van belang, het volgende:

“J. Staat waarin het object verkeert:

1. De staat van het object: Het object heeft eenvoudige voorzieningen.

2. Toelichting staat van het object: De volgende gebreken zijn geconstateerd:

- alle voorzieningen dateren uit het bouwjaar;

- het object is zeer eenvoudig ingericht.

(…)

L. Toelichting op het advies

Wat de bruto vervangingswaarde betreft is aansluiting gezocht bij de gemeentelijke waardebepaling.

De technische correctie bepaald aan de hand van een inschatting van de restwaarde en de levensduur, waarbij rekening is gehouden met de recente jurisprudentie.

Wat de functionele correctie als gevolg van de veranderde bouwwijze betreft is aansluiting gezocht bij de kengetallen van de taxatiewijzer.

Wat de grondwaardering betreft is aansluiting gezocht bij de gemeentelijke waardebepaling.

(…)”

Uit de bij het taxatierapport behorende taxatiekaart volgt voor onroerende zaak 2 (schematisch weergegeven) het volgende, waarbij dezelfde afkortingen als in 2.2.1.1 worden gehanteerd:

Onderdelen

Opp. in m²

Prijs (incl. btw)

Bruto vw

rld

Waarde na TC

Waarde na FC

Kinderdagopvang - O116PL12 (R)

679

980

665.42

10,0

0,598

397.921

371.528

Kinderdagverblijf - O116PL12 (A)

679

607

412.153

10,0

0,300

123.646

115.445

Kinderdagverblijf - O116PL12 (I)

679

373

253.267

10,0

0,100

25.327

23.647

TOTALEN

679

1.96

1.330.840

546.894

510.62

Gebouwgebonden grond

940

145

136.488

Extra grond

263

6.365

TOTALEN

653

In de taxatiekaart is met betrekking tot de functionele correctie vermeld (waarbij BVW staat voor bruto vervangingswaarde):

Verandering bouwwijze

Huidig

1.83

Bouwkosten moderne maatstaven

(note: kan er goedkoper gebouwd worden

BVW

1.96

Bouwkosten bestaand gebouw

93,37%

Waarde na verandering bouwwijze

679

1.96

1.330.840

510.62

2.3.2. Belanghebbende heeft in beroep ter onderbouwing van de door haar gehanteerde restwaarde een rapport van [naam taxateur] overgelegd getiteld ‘Restwaarde dagverblijven’. Hierin is onder meer het volgende vermeld:

“
2 Taxatiewijzers VNG

De VNG produceert al vele jaren de taxatiewijzers. Ondergetekende heeft in het verleden ook deel uitgemaakt van deze werkgroep. De werkgroep doet onderzoek naar de nieuwbouwkosten van diverse categorieën bijzondere objecten. Zij doet dit door gegevens van nieuwbouwprojecten bij gemeenten te verzamelen.

Nadrukkelijk doet zij geen onderzoek naar restwaarden. Dit blijkt ook uit de opzet van de taxatiewijzers. Daar waar de onderbouwende nieuwbouwkosten in overvloed zijn opgenomen in de taxatiewijzers (onder bijlage 4) ontbreekt elke vorm van onderbouwing van de restwaarden.

Deze restwaarden zijn door de commerciële derde partijen bepaald die de taxatiewijzers opstellen. Aangezien meerdere partijen betrokken zijn bij de vervaardiging van deze wijzers, heeft dat geleid tot een wirwar aan restwaarden. De restwaarden van bijvoorbeeld crematoria liggen aanzienlijk lager dan de restwaarden van andere incourante objecten.

Recent is de VNG waarschijnlijk begonnen om marktgegevens van verkochte incourante objecten te verzamelen in een poging om hieruit een restwaarde te kunnen analyseren. Een methodiek die in beginsel gelijk is aan de methodiek die in dit onderzoeksrapport wordt gehanteerd. De uitgangspunten van de gehanteerde methodiek verschillen echter.

3.Methodiek onderzoek

Ondergetekende heeft recent zoveel mogelijk transacties van dagverblijven trachten te achterhalen. Gelet op het incourante karakter is het aantal transacties vooralsnog niet groot. Echter toch voldoende om een mening te kunnen geven over de hoogte van de restwaarde van dit soort vastgoed.

De gehanteerde methodiek is de volgende (de getallen zijn fictief):

Wat de levensduur betreft wordt aangesloten bij de levensduren zoals deze in de taxatiewijzer wordt gehanteerd, te weten 47, 27 en 17 jaar voor respectievelijk de ruwbouw, afbouw en installaties.

Indien het dagverblijf ouder is dan de initiële levensduur van de ruwbouw geldt:

Transactiebedrag € 500.000

Grondwaarde op transactiedatum inclusief BTW € 150.000

Restwaarde opstallen € 350.000

Bruto vervangingswaarde inclusief BTW € 1.750.000

Restwaarde 5%

Indien het dagverblijf niet ouder is dan de initiële levensduur van de ruwbouw geldt:

Transactiebedrag € 500.000

Grondwaarde op transactiedatum inclusief BTW € 150.000

Dagwaarde opstallen (=waarde na techn. correctie) € 350.000

Bruto vervangingswaarde inclusief BTW € 1.750.000

In het laatste geval is het wat complexer om vanuit deze gegevens de restwaarde als percentage te achterhalen. Aan de hand van een excel applicatie is dit echter vrij eenvoudig realiseerbaar. De restwaarde dient zodanig gekozen te worden dat de waarde van de opstallen gelijk is aan de dagwaarde, zijnde de waarde na technische correctie.

Voor alle in het onderzoek betrokken dagverblijven is een taxatiekaart vervaardigd met een berekening op basis van bovenstaande uitgangspunten.”

2.3.3. Belanghebbende heeft in beroep ter aanvulling een rapport van [naam taxateur] overgelegd getiteld ‘Restwaarde algemeen’. Hierin is onder meer het volgende vermeld:

“
2 Taxatiewijzers VNG

3.Methodiek onderzoek

(…)

De restwaarde is de waarde die het object heeft aan het eind van de levensduur. Als de levensduur nog niet is verstreken ten tijde van verkoop, wordt het object niet verkocht tegen de restwaarde van het object maar tegen de dagwaarde. Vanuit de dagwaarde kan wel een restwaarde berekend worden, mits er overeenstemming is over de manier van afschrijven (rechtlijnig) en over de levensduur.

(…)

BTW

In zijn algemeenheid geldt dat dient te worden uitgegaan van de regeling als beschreven in artikel 11 Wet Pro omzetbelasting 1968. Indien de handelingen die in, bij of met de betrokken onroerende zaak verricht worden vrijgesteld zijn dan dient te worden uitgegaan van grondwaarden inclusief BTW en van bruto vervangingswaarden inclusief BTW. De waardering van de WOZ-waarde én van de restwaarde dient in die gevallen plaats immers te vinden inclusief BTW.

Het argument dat de restwaarde exclusief BTW dient te worden bepaald met als enige reden dat de transactieprijs ook exclusief BTW is, is niet juist. De transactieprijs is immers niet exclusief BTW, de BTW speelt bij vastgoedtransacties geen enkele rol. Dat is iets heel anders dan dat het een verkoop exclusief BTW zou betreffen.

Indien het percentage restwaarde wordt bepaald door de grondwaarde exclusief BTW van de transactieprijs af te halen en het restant te delen op de bruto vervangingswaarde exclusief BTW, dan leidt dit tot een hogere restwaarde dan bedoeld. Deze hogere restwaarde wordt vervolgens gebruikt bij de waardering van de onderhavige objecten maar dan als percentage van de bruto vervangingswaarde inclusief BTW. Mijn client wordt hiermee benadeeld.

Bovenstaand is uitgewerkt in een rekenvoorbeeld dat als bijlage bij dit rapport is gevoegd. De conclusie is dat de voorgestelde rekenmethodiek in de fase van de marktanalyse leidt tot onjuiste waarden in de fase van de herwaardering.

(…)

4.Bewijslast en restwaarde

De restwaarde maakt een essentieel onderdeel uit van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Aangezien het in eerste instantie aan verweerder is om de waarde aannemelijk te maken, dient zij ook de door haar gehanteerde kengetallen van de restwaarde aannemelijk te maken.

Taxatiewijzer

Indien een gemeente zich beroept op de kengetallen zoals deze in de taxatiewijzer zijn opgenomen, is van belang te beseffen dat [naam taxateur] werkt aan de hand van eigen taxatiewijzers. Op meerdere vlakken wijken de kengetallen van deze taxatiewijzers niet af van de kengetallen van de taxatiewijzers van de VNG. Ook kan het in juridische procedures voorkomen dat de door de gemeente gehanteerde kengetallen in ieder geval niet als te hoog of te laag worden beoordeeld en om die reden niet ter discussie worden gesteld. Weliswaar leggen wij ons deels neer bij de op de richtsnoeren van de Taxatiewijzer gebaseerde taxatie van de gemeente, maar dat betekent niet dat daarmee die richtsnoeren als uitgangspunt worden aanvaard. De onderlinge verschillen van de niet betwiste elementen in de taxatie zijn zodanig gering in omvang dat die op zichzelf niet een rechtelijke procedure rechtvaardigen.”

2.3.4.

Bij het hiervoor in 2.3.3 genoemde rapport hoort een bijlage ‘Bijlage dagverblijven’. Hierin worden gegevens van twaalf referenties genoemd en zijn bijbehorende taxatiekaarten opgenomen. De gegevens uit deze bijlage zijn (schematisch) als volgt weer te geven (waarbij R-A-I staat voor Ruwbouw, Afbouw, Installaties):

[adres 7] [woonplaats 6]

[adres 5] [woonplaats 4]

[adres 6] [woonplaats 5]

[adres 4] [woonplaats 3]

[adres 8] [woonplaats 7]

Verkoopdatum

03-10-2019

31-12-2019

01-10-2020

03-10-2017

04-05-2018

Verkoopprijs

994

540

465

294

580

Bouwjaar

2006

1968/2000

1968

1960

Opp grond

1.1

1.383

2.339

1.401

2.68

Opp opstal

762

1.03

690

571

640

Archetype [naam taxateur]

O186PH12

O184PH12 en O185PH12

O184PH12

O183PH12

Verv.waarde per m2 incl. btw R-A-I

905-561-344

869-538-330

730-438-292 en 779-468-312

734-440-294

680-402-305

Verv.waarde

1.379.220

1.789.110

1.314.204

838.765

887.68

Grondwaarde per m2 incl. btw

180

121

175

Grondwaarde

198

167.343

283.019

169.521

470.206

Waarde bijgebouwen

12.5

3.1

Berekende dagwaarde opstal

798.203

895.689

179.387

109.878

110.073

Restwaarde-percentage

9,6%

0,0%

1,6%

13,1%

12,4%

[adres 10] [woonplaats 9]

[adres 11]

[woonplaats 10]

[adres 12] [woonplaats 11]

[adres 13] [woonplaats 12]

[adres 14] [woonplaats 13]

Verkoopdatum

01-11-2019

22-10-2017

16-12-2016

08-01-2019

24-02-2017

Verkoopprijs

385

230

800

410

265

Bouwjaar

1986

1968

1950

1958

1970

Opp grond

1.66

1.795

3.533

1.892

1.026

Opp opstal

725

500

1.247

815

260

Archetype [naam taxateur]

O185PH12

O184PH12

O183PH12

O184PH12

Verv.waarde per m2 incl. btw R-A-I

788-473-315

753-451-301

617-358-259

659-390-296

783-469-313

Verv.waarde

1.142.600

752.5

1.538.798

1.096.175

406.9

Grondwaarde per m2 incl. btw

125

121

214

151

210

Grondwaarde

207.5

217.195

756.062

286.165

215.46

Waarde bijgebouwen

Berekende dagwaarde opstal

177.675

13.545

44.282

123.852

49.622

Restwaarde-percentage

2,0%

1,8%

2,9%

11,3%

12,2%

[adres 15] [woonplaats 14]

[adres 16] [woonplaats 15]

Verkoopdatum

14-02-2017

22-09-2017

Verkoopprijs

537.5

225

Bouwjaar

1934

1961

Opp grond

2.795

994

Opp opstal

727

268

Archetype [naam taxateur]

O182PH12

O183PH12

Verv.waarde per m2 incl. btw R-A-I

845-371-266

716-423-321

Verv.waarde

1.077.414

391.28

Grondwaarde per m2 incl. btw

180

200

Grondwaarde

503.1

198.8

Waarde bijgebouwen

Berekende dagwaarde opstal

34.444

26.207

Restwaarde-percentage

3,2%

6,7%

Bij elk object zijn onder de gegevens eventuele bijzonderheden (zoals verkoop in verhuurde staat/verkoop onder normale omstandigheden/na verkoop voorgezet gebruik als kinderdagverblijf/na verkoop omgebouwd naar zorgwoningen) weergegeven.

2.3.5.

In hoger beroep heeft belanghebbende in een nader stuk met bijlagen (zie 1.4) gereageerd op de restwaardeberekening en aanvulling daarop die door de Heffingsambtenaar zijn overgelegd (zie 2.2.2 en 2.2.3). Belanghebbende heeft in de bijlage “Analyse restwaarde dagverblijven WOZ datacenter” met de door de Heffingsambtenaar berekende restwaarde van de objecten [adres 4] te [woonplaats 3] , [adres 5] te [woonplaats 4] , [adres 6] te [woonplaats 5] en [adres 7] te [woonplaats 6] de WOZ-waarde van deze objecten herberekend op de waardepeildatum die het dichtst bij de verkoopdatum ligt. Belanghebbendes herberekeningen voor [adres 4] te [woonplaats 3] en [adres 5] te [woonplaats 4] zijn (schematisch weergegeven) als volgt, waarbij dezelfde afkortingen als in 2.2.1.1 worden gehanteerd:

Onderdelen

Opp/inh

Prijs

Bruto vw

rld

Waarde na TC

Kinderdagopvang - O114PL12 (R)

571

674

384.854

25,3

0,253

97.368

Kinderdagverblijf - O114PL12 (A)

571

405

231.255

25,3

0,253

58.508

Kinderdagverblijf - O114PL12 (I)

571

269

153.599

25,3

0,253

38.861

TOTALEN

1.348

769.708

194.737

Gebouwgebonden grond

1.401

115 (incl btw)

161.045

TOTALEN

355

Verkoopprijs [adres 4]

03-10-17

294

Onderdelen

Opp/inh

Prijs

Bruto vw

rld

Waarde na TC

Kinderdagopvang - O116PL12 (R)

1.03

704

725.12

38,7

0,817

592.423

Kinderdagverblijf - O116PL12 (A)

1.03

436

449.08

38,7

0,682

306.273

Kinderdagverblijf - O116PL12 (I)

1.03

267

275.01

38,7

0,495

136.13

TOTALEN

1.407

1.449.210

1.034.826

Gebouwgebonden grond

1.383

67 (incl btw)

92.039

TOTALEN

1.126.000

Verkoopprijs

[adres 5]

31-12-19

540

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang, overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1] De waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.[2]

Restwaarde

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Uit de door verweerder overgelegde stukken blijkt dat aansluiting is gezocht bij het in de Taxatiewijzer Onderwijs voorkomende archetype O111PA12, met omschrijving “Crèche pannendak, metselwerk, gemiddelde afwerking <1931” (de taxatiewijzer). Uit de kengetallen van de taxatiewijzer volgt dat de gemiddelde levensduur voor de ruwbouw 47,5 jaar is en de gemiddelde restwaarde 27,5%. Verweerder heeft ter onderbouwing van de restwaarde een “Analyse restwaarde dagverblijven WOZ datacenter” overgelegd met de volgende verkooptransacties:

- [adres 4] te [woonplaats 3] , een dagverblijf met bouwjaar 1968 dat op 3 oktober 2017 is verkocht voor € 294.000. De restwaarde die uit de analyse volgt is 25,30%;

- [adres 5] te [woonplaats 4] , een dagverblijf met bouwjaar 2006 dat op 31 december 2019 is verkocht voor € 540.000. De restwaarde die uit de analyse volgt is 38,73%;

- [adres 6] te [woonplaats 5] , een crèche/peuterspeelzaal met bouwjaar 1968 die op 1 oktober 2017 is verkocht voor € 465.000. De restwaarde die uit de analyse volgt is 30,34%; en

- [adres 7] te [woonplaats 6] , een crèche/peuterspeelzaal met bouwjaar 2006 die op 3 oktober 2019 is verkocht voor € 994.053. De restwaarde die uit de analyse volgt is 72,98%.

9. De rechtbank acht de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen voor bepaalde archetypes in beginsel bruikbaar als hulpmiddel bij de waardering van de objecten. Dit geldt in het onderhavige geval temeer nu eiseres in het eerste rapport ook is uitgegaan van zes transacties van kinderdagverblijven, die ook voorkomen in het onderzoek van VNG. De rechtbank gaat er daarom van uit dat beide partijen het erover eens zijn dat deze transacties tot uitgangspunt kunnen dienen voor het onderbouwen van de restwaarde (eiseres) dan wel de kengetallen zoals opgenomen in de Taxatiewijzer (verweerder). Indien beide partijen voor de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde de richtsnoeren van de Taxatiewijzer tot uitgangspunt nemen, draagt de partij die daarvan wil afwijken, de bewijslast de redenen voor een dergelijke afwijking aannemelijk te maken.3 Dit betekent dat verweerder mag uitgaan van (het gemiddelde van) de restwaardes zoals opgenomen in de Taxatiewijzer en dat op eiseres de bewijslast rust aannemelijk te maken dat de restwaarde van de opstallen in afwijking van de Taxatiewijzer op 6,4% moet worden gesteld.

10. Verweerder heeft de restwaarde van de ruwbouw op 27%, de restwaarde voor afbouw op 22% en de restwaarde voor de installaties op 17% gesteld. Dit is het midden van de bandbreedte van de restwaarden uit de Taxatiewijzer. Eiseres voert aan dat de restwaarde van de onroerende zaken lager moet worden vastgesteld. Zij baseert dat op het onderzoeksrapport naar de restwaarde van dagverblijven, opgesteld door [naam taxateur] , waarin twaalf transacties zijn geanalyseerd waaronder de vier door verweerder genoemde dagverblijven en voorts [adres 8] te [woonplaats 7] , [adres 10] te [woonplaats 9] , [adres 11] te [woonplaats 10] , [adres 12] te [woonplaats 11] , [adres 13] te [woonplaats 12] , [adres 14] te [woonplaats 13] , [adres 15] te [woonplaats 14] en [adres 16] te [woonplaats 15] (het onderzoeksrapport). De restwaarden in het onderzoeksrapport liggen allen tussen de 0% en 14% en bedragen gemiddeld 6,4%. Eiseres heeft in het onderzoeksrapport tevens de stelling ingenomen dat de restwaarde, althans over de grondprijs, inclusief belasting over de toegevoegde waarde (btw) dient te worden berekend.

11. Verweerder heeft het onderzoeksrapport schriftelijk gemotiveerd bestreden, waarin hij voor zes transacties uiteen heeft gezet dat in de analyse is uitgegaan van veel te hoge vervangingswaarden, waardoor de berekende restwaarden (veel) te laag uitvallen. Er zijn transacties gehanteerd die in verhuurde staat zijn verkocht en één object dat aan de betreffende huurder is verkocht. Verder stelt verweerder dat eiseres geen onderscheid maakt tussen gebouwgebonden en ongebonden grond. Voor het object [adres 9] is door verweerder aangevoerd dat dit object als woning is verkocht en daarmee niet als onderbouwing kan dienen. Verweerder concludeert dat de berekeningen van eiseres in het door haar aangevoerde onderzoeksrapport niet juist is en eiseres daarmee niet aannemelijk heeft gemaakt dat moet worden uitgegaan van een lagere restwaarde voor kinderdagverblijven.

12. Verweerder heeft met hetgeen hij heeft ingebracht tegen de door eiseres berekende restwaarde naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de restwaardes die volgen uit het onderzoeksrapport niet kunnen dienen bij de bepaling van de WOZ-waarde van de onroerende zaken van eiseres. Het feit dat eiseres voor het onderscheid tussen gebouwgebonden en ongebonden grond een hogere factor van 4 hanteert, maakt dat niet anders. Voor zover eiseres heeft gesteld dat voor de restwaarde moet worden uitgegaan van de grondprijs inclusief btw, heeft zij miskend dat deze afhankelijk is van de btw-positie van de eigenaar van de vergelijkingspanden. De algemene stelling van eiseres dat de restwaarde – kortgezegd – inclusief btw dient te worden berekend, kan haar daarom niet helpen. De rechtbank zal zich daarom verlaten op de restwaardes zoals deze door verweerder zijn aangevoerd, het beroep is in zoverre ongegrond.

Verlengde levensduur

13. Eiseres heeft gesteld dat verweerder bij de waardebepaling is uitgegaan van een te lange levensduur. Verweerder heeft dit weersproken en daartoe aangevoerd dat de peuterspeelzaal in het verleden (2002) is gerenoveerd en aangepast aan eisen van de huidige tijd en ook jaarlijks door de overheid worden geïnspecteerd of zij nog aan alle (strenge) eisen voldoen. Voor zover eiseres heeft betoogd dat ten onrechte de levensduur is verlengd, is dat naar het oordeel van de rechtbank dus terecht gebeurd. De peuterspeelzaal wordt nog steeds gebruikt en – zo is niet betwist tussen partijen – dat gebruik zal de komende jaren ook ongewijzigd worden voortgezet zonder dat daarvoor grote renovaties of verbouwingen nodig zijn.

14. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond verklaard.

15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.

[2] Artikel 17, lid 3, Wet WOZ.

[3] Hoge Raad 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671 en Hof Arnhem-Leeuwarden 1 november 2022, ECLI:GHARL:2022:9263.”

Omschrijving geschil in hoger beroep

4.1.

In geschil is of de door de Heffingsambtenaar op € 186.000 (onroerende zaak 1) en € 777.000 (onroerende zaak 2) vastgestelde waarden te hoog zijn. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.

4.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, de uitspraken op bezwaar en tot wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarden van de onroerende zaken nader wordt vastgesteld op respectievelijk € 79.000 (onroerende zaak 1) en € 653.000 (onroerende zaak 2) en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Voorts verzoekt belanghebbende om toekenning van een proceskostenvergoeding voor de bezwaar-, de beroeps- en de hogerberoepsfase.

4.3.

De Heffingsambtenaar concludeert in het hoger beroep met zaaknummer BK-25/404 (onroerende zaak 1) tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. De Heffingsambtenaar concludeert in het hoger beroep met zaaknummer BK-25/405 (onroerende zaak 2) primair tot niet-ontvankelijkverklaring van het hoger beroep en subsidiair tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

Ontvankelijkheid: machtiging (beide zaken)

5.1.1.

Ter zitting heeft het Hof belanghebbende voorgehouden dat de overgelegde machtiging niet is gesteld ten name van belanghebbende, [belanghebbende] , en dat op basis van de overgelegde stukken niet kan worden vastgesteld dat degene die de machtiging heeft ondertekend bevoegd is om namens belanghebbende te tekenen.

5.1.2.

Daartoe uitgenodigd door het Hof heeft belanghebbende na de zitting een nieuwe machtiging overgelegd en daarbij stukken gevoegd uit het handelsregister (zie 1.6). Uit de stukken blijkt, dat de nieuwe machtiging is ondertekend door de voor [belanghebbende] tekeningsbevoegde persoon. Hoewel de nieuwe machtiging niet ten name van de belanghebbende is gesteld ( [belanghebbende] ), maar ten name van een gelieerde onderneming ( [A B.V.] ), heeft het Hof gelet op de ondertekening door de bevoegde persoon geen twijfel over de vertegenwoordigingsbevoegdheid.

Ontvankelijkheid in zaaknummer BK-25/405 (onroerende zaak 2)

5.2.1.

De Heffingsambtenaar stelt dat het hoger beroep van belanghebbende niet-ontvankelijk is, nu zij niet, althans niet tijdig de gronden daarvan heeft ingediend.

5.2.2.

Op 19 mei 2025 heeft het Hof een zogenoemde verzuimbrief naar belanghebbende verstuurd, waarin is vermeld:

“U heeft hoger beroep ingesteld. Dit beroep voldoet niet aan de hierna opgenomen vereisten. U heeft verzuimd:

- de gronden van het hoger beroep te vermelden; u dient te vermelden waarom u het niet eens

bent met de uitspraak van de rechtbank;

- een kopie van een geldig ID-bewijs van de personen die de machtiging heeft ondertekend.

Ik geef u de mogelijkheid het verzuim uiterlijk 16 juni 2025 te herstellen.

Als u van deze mogelijkheid geen gebruik maakt, kan het beroep niet-ontvankelijk worden

verklaard. Dit betekent dat het gerechtshof uw hoger beroep niet (inhoudelijk) in behandeling neemt. Er volgt dan een uitspraak, waartegen u bij het gerechtshof in verzet kunt komen.”

5.2.3.

Met dagtekening 16 juni 2025 heeft belanghebbende via het webportaal Mijn Rechtspraak in zaaknummer BK-25/404 de gronden van haar hoger beroep aangevuld en daarbij in de aanhef vermeld dat dit stuk ziet op de zaaknummers BK-25/404 en BK-25/405. In dit stuk heeft belanghebbende verwezen naar de stukken die in beroep zijn ingediend. Ook heeft zij hierin haar standpunten ten aanzien van de restwaarde en de bewijslastverdeling nader toegelicht. Deze stukken, standpunten en argumenten houden inhoudelijk verband met zowel het geschil in zaaknummer BK-25/404 als het geschil in zaaknummer BK-25/405, waartussen overigens een nauwe samenhang bestaat die heeft geresulteerd in gezamenlijke behandeling ter zitting. Hoewel de aanvulling van het hogerberoepschrift in het webportaal slechts bij één zaaknummer is geüpload, is het Hof van oordeel dat belanghebbende onder deze omstandigheden niet in verzuim is ten aanzien van het indienen van de gronden in zaaknummer BK-25/405. Het Hof gaat daarom aan deze stelling voorbij. Belanghebbende is ontvankelijk in hoger beroep.

Gecorrigeerde vervangingswaarde

5.3.

Partijen zijn eenparig van mening dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof sluit zich aan bij dit, naar zijn oordeel juiste, gemeenschappelijke standpunt van partijen.

5.4.

Het hoger beroep spitst zich toe op de volgende drie geschilpunten: 1) de bewijslastverdeling, waarbij belanghebbende stelt dat zij niet aansluit bij de Taxatiewijzer en dat die dus niet als uitgangspunt kan dienen, waardoor volgens belanghebbende de normale regels van bewijslastverdeling gelden en de bewijslast op de Heffingsambtenaar rust; 2) de levensduurverlenging die door de Heffingsambtenaar voor onroerende zaak 1 is toegepast en 3) de restwaarden zoals deze door de Heffingsambtenaar zijn toegepast, waarbij belanghebbende meer specifiek betoogt dat niet zonder meer kan worden uitgegaan van verkopen van referenties waarvan de levensduur niet is verstreken en dat rekening moet worden gehouden met de btw-positie van belanghebbende.

Bewijslastverdeling (geschilpunt 1)

5.5.

Bij de behandeling van het eerste geschilpunt stelt het Hof het volgende voorop. Bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde geldt als regel dat de stelplicht en de bewijslast met betrekking tot deze waarde in eerste instantie op de heffingsambtenaar rusten, ook indien hij bij het vaststellen van die waarde heeft aangesloten bij een taxatiewijzer. Indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt, mag de rechter de waarde op een door hem gekozen grondslag vaststellen. Bij de beoordeling van de standpunten moet de rechter acht slaan op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd. Ten slotte brengt een redelijke verdeling van de stelplicht en bewijslast mee dat een partij die een beroep doet op een afwijking van een taxatiewijzer wegens de omstandigheden van het geval, terwijl zij die taxatiewijzer als uitgangspunt voor het desbetreffende aspect van de waardering heeft aanvaard, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Het Hof verwijst in dit verband naar de arresten van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, van 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, van 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571 en van 13 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:234.

5.6.

De Heffingsambtenaar heeft in dit geval de waarde vastgesteld aan de hand van de Taxatiewijzer. Deze taxatiewijzer is algemeen toegankelijk op de website van het WOZ-datacenter en behoort in afschrift tot de gedingstukken. Belanghebbende heeft daarop dus effectief commentaar kunnen leveren zoals bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 13 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:234.

5.7.

Nu belanghebbende de Taxatiewijzer wat betreft het aspect restwaarde uitdrukkelijk niet heeft aanvaard als uitgangspunt voor de waardering, bestaat geen reden om af te wijken van de normale bewijslastverdeling. Op de Heffingsambtenaar rust derhalve de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Gelet op de geschilpunten in hoger beroep rust in dit geval op de Heffingsambtenaar de bewijslast ten aanzien van de levensduurverlenging voor onroerende zaak 1 en de restwaarden voor beide onroerende zaken. Het Hof zal deze aspecten van de waardering beoordelen in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd.

Levensduurverlenging (geschilpunt 2)

5.8.

De correctie voor technische veroudering van een gebouw wordt bepaald door drie factoren: de herbouwkosten van het gebouw vóór toepassing van correcties, de technische levensduur van het gebouw en de restwaarde van het gebouw aan het einde van zijn technische levensduur. Tussen partijen is onder andere de technische levensduur van onroerende zaak 1 in geschil.

5.9.

Het Hof stelt voorop dat ingevolge artikel 18, lid 1, Wet WOZ, de bepaling van de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw geschiedt naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Indien de te bepalen waarde de gecorrigeerde vervangingswaarde is, betekent dit – onder meer – dat elk jaar opnieuw de parameters worden bepaald aan de hand waarvan de correctie(s) voor technische veroudering van de gebouwde delen van de onroerende zaak wordt (worden) berekend. Tot die parameters behoren de in het onderhavige geval tussen partijen in geschil zijnde resterende levensduren.

5.10.

Voorts neemt het Hof in aanmerking dat de Hoge Raad in zijn arrest van 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169, voor zover hier van belang, het volgende heeft overwogen:

“2.3.3. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering.

In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.

2.3.4.

Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.”

5.11.

Ten aanzien van onroerende zaak 1 blijkt uit het overgelegde taxatieverslag TIOX dat de taxateur van de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling de volgende technische levensduren van de ruwbouw, de afbouw en de installaties in aanmerking heeft genomen. Oorspronkelijk heeft hij, gerekend vanaf het jaar van de stichting van de gebouwen, conform de Taxatiewijzer, als levensduren respectievelijk 47 jaar, 27 jaar en 17 jaar in aanmerking genomen. Deze levensduren zijn op de waardepeildatum verstreken. Hij heeft bij de waardebepaling de totale levensduren van de ruwbouw, afbouw en installaties vanaf de stichting van het gebouw nader bepaald op respectievelijk 60 jaar, 55 jaar en 55 jaar. Dat is aanmerkelijk langer dan de gemiddelden van de in de Taxatiewijzer vermelde technische levensduren van respectievelijk 47 jaar, 27 jaar en 17 jaar.

5.12.

De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduren van de ruwbouw, afbouw en installaties van onroerende zaak 1 met respectievelijk 10 jaar, 5 jaar en 5 jaar (bezien vanaf de waardepeildatum) moeten worden verlengd. Hij heeft daarvoor aangevoerd dat het kinderdagverblijf in 1993 is uitgebreid, dat in 2018-2019 het luchtbehandelingssysteem is aangepast en dat het object voldoet aan alle eisen voor een kinderdagverblijf en ook als zodanig functioneert en naar verwachting zal blijven functioneren. Als bewijs hiervan heeft de Heffingsambtenaar de huurovereenkomst van onroerende zaak 1 met twee allonges overgelegd (zie 2.2.1.3).

5.13.

Het Hof acht gelet op deze omstandigheden aannemelijk dat de bij de bepaling van de technische levensduur voorheen gehanteerde uitgangspunten inmiddels zijn achterhaald en dat, beoordeeld naar hetgeen op de waardepeildatum bekend was over de feiten die bepalend zijn voor de resterende technische levensduren van de ruwbouw, afbouw en installaties van onroerende zaak 1, het einde daarvan niet eerder dan na respectievelijk 10 jaar, 5 jaar en 5 jaar na de waardepeildatum zal worden bereikt.

5.14.

Belanghebbende heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd die afdoen aan de onderbouwing door de Heffingsambtenaar. Belanghebbende betwist de verbouwing uit 1993 en de aanpassing uit 2018/2019 niet. Belanghebbende vermeldt in haar taxatierapport dat het object gedateerd is, dat de isolatievoorzieningen oud zijn, waardoor het pand in de zomer warm wordt, dat geen airconditioning aanwezig is en dat het object in matige staat van onderhoud verkeert. De matige staat van onderhoud en de gedateerdheid staaft belanghebbende echter niet met enig bewijs. Uit de foto’s in de taxatierapporten van zowel belanghebbende als de Heffingsambtenaar blijkt daar niet van. Het ontbreken van airconditioning, hetgeen door de Heffingsambtenaar niet is betwist, brengt naar het oordeel van het Hof niet mee dat de onroerende zaak op de waardepeildatum niet de resterende levensduur kan hebben waarvan de Heffingsambtenaar is uitgegaan bij de waardering. Met het waardedrukkend effect daarvan heeft de Heffingsambtenaar overigens rekening gehouden. Belanghebbende stelt nog dat in het afgelopen jaar geen wijzigingen of verbouwingen hebben plaatsgevonden. Belanghebbende voert in algemene zin aan dat voor levensduurverlenging een renovatie of actief ingrijpen nodig is. Deze stelling is onjuist, gelet op de arresten van de Hoge Raad van 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169 en 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671.

Restwaarden (geschilpunt 3)

5.15.

De Heffingsambtenaar, op wie in dezen de bewijslast rust (zie 5.5 tot en met 5.7), is voor de bepaling van de restwaarden uitgegaan van de in de Taxatiewijzer gebruikte restwaardepercentages en heeft ter nadere onderbouwing de stukken overgelegd als vermeld onder 2.2.1 tot en met 2.2.4 en heeft deze ter zitting toegelicht. Daaruit blijkt volgens de Heffingsambtenaar dat de door hem gebruikte restwaardepercentages in ieder geval niet te hoog zijn. Belanghebbende betwist de wijze waarop de Heffingsambtenaar bij de herleiding van restwaardepercentages uit referentieverkopen omgaat met de omzetbelasting. In het bijzonder betwist belanghebbende de wijze waarop de Heffingsambtenaar omgaat met de omzetbelasting op de waarde van de grond. Voorts stelt belanghebbende zich op het standpunt dat voor de herleiding van een restwaarde uit de verkoop van een referentiepand waarvan de technische levensduur nog niet is verstreken een extra afwaardering moet worden toegepast om tot de restwaarde van dat object te komen. Het Hof overweegt dienaangaande als volgt.

5.16.

Partijen gaan eensluidend ervan uit dat de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief omzetbelasting dient te worden berekend. Dit is naar het oordeel van het Hof terecht. Tot de stichtings- of aanschaffingskosten van een onroerende zaak waarop de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gebaseerd, behoort de ter zake van die stichting of aanschaffing in rekening te brengen omzetbelasting voor zover de eigenaar die omzetbelasting niet in aftrek kan brengen (vgl. HR 3 december 1997, ECLI:NL:HR:1997:AA3351, r.o. 3.3, HR 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3924, HR 21 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT8739, r.o. 3.3.1 en HR 28 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:812, r.o. 4.2.3). Nu belanghebbende uitsluitend vrijgestelde prestaties verricht, gaat het Hof ervan uit dat ter zake van de huur van de onroerende zaken aan haar geen omzetbelasting in rekening gebracht wordt. Alsdan behoort de ter zake van de stichting of aanschaffing van die onroerende zaken in rekening te brengen omzetbelasting in beginsel tot de vervangingswaarde daarvan.

5.17.

De Heffingsambtenaar sluit aan bij het in de Taxatiewijzer toegepaste uitgangspunt dat voor de berekening van het restwaardepercentage verkopen en vervangingswaarden exclusief omzetbelasting gehanteerd moeten worden. Van de gerealiseerde verkopen trekt hij de waarde van de grond exclusief omzetbelasting af, om zo tot een restwaarde van de opstallen te komen. Deze restwaarde deelt hij op de vervangingswaarde van deze opstallen, die hij berekent op basis van de kengetallen in de Taxatiewijzer exclusief omzetbelasting. Het aldus gevonden gemiddelde restwaardepercentage gebruikt de Heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaken. Voor de berekening van de vervangingswaarden van de onroerende zaken van belanghebbende hanteert hij in eerste instantie de kengetallen exclusief omzetbelasting. Na toepassing van de technische en functionele correctie vermenigvuldigt hij de aldus gecorrigeerde vervangingswaarden nog met een factor 1,21 in verband met niet aftrekbare omzetbelasting.

5.18.

Bij de herleiding van een geschikt restwaardepercentage uit de referentieverkopen zal de Heffingsambtenaar de transactieprijzen moeten verminderen met de grondwaarde. Belanghebbende betoogt dat hiervoor de prijs van de grond vermeerderd met omzetbelasting gehanteerd zou moeten worden, in verband met niet aftrekbare omzetbelasting. Naar het oordeel van het Hof kan deze vermeerdering met omzetbelasting echter niet als juist worden aanvaard. Het gaat hier immers om de levering van gebruikte onroerende zaken, zodat – behoudens aanwijzingen voor het tegendeel – ervan moet worden uitgegaan dat ter zake van die leveringen geen omzetbelasting was verschuldigd. Indien alsdan de opstalwaarde uit de verkoopprijs wordt herleid door daarvan een grondwaarde inclusief omzetbelasting af te trekken, ontstaat een scheve verhouding tussen de opstal- en de grondwaarde, waarbij de opstalwaarde te laag wordt vastgesteld. Het gevolg daarvan is een te laag restwaardepercentage, dat voor de waardering niet geschikt is. De Heffingsambtenaar heeft de restwaarden uit de referentieverkopen herleid met inachtneming van bovenstaande uitgangspunten.

5.19.

Ten aanzien van belanghebbendes stellingname omtrent de levensduur geldt het volgende. De levensduren van de door de Heffingsambtenaar gebruikte referenties [adres 5] en [adres 7] waren ten tijde van de verkoop nog niet verstreken, evenals de levensduur van een gedeelte van de referentie [adres 6] . De levensduur van referentie [adres 4] te [woonplaats 3] was ten tijde van de verkoop echter wel volledig verstreken.

5.20.

Het Hof stelt het volgende voorop. Hoewel restwaardepercentages nauwkeuriger kunnen worden vastgesteld aan de hand van marktprijzen die zijn gerealiseerd bij verkoop van onroerende zaken aan het eind van hun levensduur, acht het Hof ook de benaderingen van belanghebbende en de Heffingsambtenaar, die beiden uitgaan van verkopen tijdens de levensduur van de desbetreffende objecten, in beginsel geschikt ter onderbouwing van restwaardepercentages indien partijen het eens zijn over de levensduur en de meest geschikte afschrijvingssystematiek voor (de onderdelen van) de desbetreffende onroerende zaken en zij zo nodig een adequate correctie doorvoeren voor de nog niet verstreken levensduur van het verkochte object. Gelet op de omstandigheid dat de levensduur van een object ook eerder zou kunnen eindigen dan vooraf ingeschat (vgl. HR 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169) kan niet worden uitgesloten dat een verkoopprijs tijdens die vooraf ingeschatte levensduur de restwaarde vertegenwoordigt. In een dergelijk geval zou een correctie op de verkoopprijs achterwege gelaten kunnen worden.

5.21.

In dit geval heeft de Heffingsambtenaar echter geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die het achterwege laten van een correctie wegens de nog niet verstreken levensduur rechtvaardigen. Dit betekent dat de door de Heffingsambtenaar voor de desbetreffende referenties herleide restwaardepercentages niet bruikbaar zijn.

5.22.

Wel bruikbaar is het restwaardepercentage dat is berekend op basis van de verkooptransactie van [adres 4] te [woonplaats 3] , nu de levensduur van dit object ten tijde van de verkoop was verstreken. Dit restwaardepercentage (25,3%) ligt in lijn met de door de Heffingsambtenaar in de taxatieverslagen gehanteerde restwaardepercentages, waarvan het gewogen gemiddelde 23,6% bedraagt. De Heffingsambtenaar maakt hiermee aannemelijk dat de door hem gehanteerde, aan de Taxatiewijzer ontleende restwaardepercentages niet te hoog zijn. De door belanghebbende naar voren gebrachte lagere restwaardepercentages doen hieraan niet af, reeds omdat zij bij de berekening daarvan is uitgegaan van onjuiste uitgangpunten ten aanzien van de omzetbelasting (zie 5.18).

5.23.

Gelet op hetgeen in 5.15 tot en met 5.22 is overwogen acht het Hof de door de Heffingsambtenaar toegepaste restwaardepercentages aannemelijk.

Slotsom

5.24.

De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken 1 en 2 niet te hoog zijn vastgesteld. Het hoger beroep is ongegrond.

Proceskosten en griffierecht

6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten en griffierecht.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden. C. Maas en A.P. Bliek-Monsma, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen.

De griffier, de voorzitter,

E.J. Nederveen M.J.M. van der Weijden

De beslissing is op 28 mei 2026 in het openbaar uitgesproken.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (ziewww.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Bevestiging WOZ-waarde crèches na geschil over restwaarde en levensduur

Uitspraak

3.Methodiek onderzoek

3.Methodiek onderzoek

4.Bewijslast en restwaarde