Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/323
uitspraak van 4 november 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 23 februari 2024, nummer SGR 22/7284.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 299.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen, rioolheffing en afvalstoffenheffing (de aanslagen).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslagen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Hierin heeft de Heffingsambtenaar toestemming gegeven de zaak zonder mondelinge behandeling af te doen. Bij bericht van 13 november 2024 aan de gemachtigde van belanghebbende heeft het Hof aangekondigd de zaak te willen afdoen zonder mondelinge behandeling en verzocht om, als de gemachtigde van belanghebbende toch gebruik wil maken van het recht ter zitting te worden gehoord, dat binnen twee weken na de dagtekening van voormeld bericht te laten weten. Aangezien de gemachtigde van belanghebbende niets heeft laten horen binnen de gestelde termijn, heeft geen mondelinge behandeling plaatsgehad. Het onderzoek is op 21 oktober 2025 gesloten.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een parterre portiekwoning met een gebruiksoppervlakte van 93 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatieverslag overgelegd, waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is bepaald op € 299.000. Tevens heeft de Heffingsambtenaar in beroep een matrix (de matrix) overgelegd waarin de verkooptransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen zijn opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De matrix bevat onder meer de volgende gegevens:
De woning
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Wijk
[Wijk 1]
[Wijk 1]
[Wijk 1]
[Wijk 2]
Objectsoort
Part. portiekflat
Part. portiekflat
Part. portiekflat
Part. portiekflat
Bouwjaar
1994
1984
1988
1955
Oppervlakte m2
93
76
76
79
WOZ 2022
€ 299.000
Waardepeildatum
1-1-2021
Koopsom
€ 280.000
€ 247.500
€ 370.000
[Koopsom excl. VvE-reserve;
Hof]
€ 277.187
€ 245.953
€ 366.106
Transportdatum
20-8-2020
15-5-2020
16-9-2020
Prijs per m2
€ 3.215
€ 3.684
€ 3.257
€ 4.684
€ 3.647
€ 3.236
€ 4.634
Opmerking
Woning is gewaardeerd in gemiddelde staat.
Woning is verkocht in gemiddelde staat van onderhoud.
M2 prijs ex vve reserve 2.813 euro. Gelegen nabij de kruising met de drukke doorgaande [straat] .
Woning is verkocht in gemiddelde staat van onderhoud. Wel met eenvoudige voorzieningen. Rustig gelegen met uitzicht over het water. M2 prijs ex vve reserve van 3.262 euro.
Woning is verkocht in gemiddelde staat van onderhoud. Wel met eenvoudige voorzieningen. Gelegen aan een drukke doorgaande weg waar de tram en de bus ook doorheen rijden. M2 prijs ex vve reserve van 3.894 euro.
2.3.
Belanghebbende heeft in de gedingstukken verwezen naar de verkooptransacties van [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] . In de matrix van de Heffingsambtenaar (zie 2.2) zijn de volgende gegevens van deze objecten opgenomen:
[adres 5]
[adres 6]
[adres 7]
Wijk
[Wijk 1]
[Wijk 1]
[Wijk 1]
Objectsoort
Etage-Portiekflat
Etage-Portiekflat
Galerijflat
Bouwjaar
1984
1984
1981
GO m2
81
88
74
Koopsom
€ 240.000
€ 285.000
€ 185.000
Transportdatum
30-12-2020
1-10-2020
15-7-2020
Prijs per m2 GO
€ 2.963
€ 3.239
€ 2.500
Opmerking
etage is niet te vergelijken met parterre
etage is niet te vergelijken met parterre
etage is niet te vergelijken met parterre
2.4.
In het bezwaarschrift is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“Tevens verzoek ik u conform artikel 40 wet WOZ om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc. Dit verzoek ziet op de gehele bezwaarfase; ook als u na de hoorzitting nog nieuwe stukken in de procedure betrekt wil ik deze van u ontvangen. Dat u hiertoe verplicht bent volgt uit ECLI:NL:HR:2018:1316, ECLI:NL:PHR:2017:1051, ECLI:NL:RBAMS:2021:3591, ECLI:NL:RBAMS:2021:5041 en ECLI:NL:GHARL:2021:7246”
2.5.
De gemachtigde van belanghebbende heeft op 20 juli 2022 als aanvulling op het bezwaarschrift een woningwaarderapport ingediend. In de begeleidende brief is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“Ik verzoek u, bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar, op basis van art. 40 Wet WOZ de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken.”
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld:
“2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De (eventueel gedateerde) staat van de voorzieningen en de ongunstige ligging is reeds verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten omdat deze objecten beschikken over vergelijkbare voorzieningen en een vergelijkbare ligging. De rechtbank gaat voorbij aan het standpunt van belanghebbende dat er geen rekening is gehouden met het afnemend grensnut, reeds omdat de vergelijkingsobjecten een voldoende vergelijkbare oppervlakte hebben en de gemiddelde vierkante prijs van de vergelijkingsobjecten aanzienlijk hoger is (€ 3.839) dan de vierkante meterprijs van de woning (€ 3.215). Verder acht de rechtbank het object [adres 4] onvoldoende vergelijkbaar met de woning. Dit object beschikt over een aanzienlijk ander bouwjaar dan de onderhavige woning, waardoor dit object niet meegenomen dient te worden in de waardebepaling. Gelet op de overige vergelijkingsobjecten in de matrix, heeft dit geen vermindering van de waarde van de woning tot gevolg. De stelling van belanghebbende dat niet inzichtelijk is hoe de prijs per eenheid grond tot stand is gekomen treft geen doel, reeds omdat de heffingsambtenaar hier geen gebruik van heeft gemaakt. De heffingsambtenaar is niet gehouden om separaat inzichtelijk te maken hoe rekening is gehouden met afnemend grensnut. Overigens is dit effect naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar, omdat het verschil in oppervlak van de vergelijkingsobjecten en de woning beperkt is.
4. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende wijst op een aantal andere vergelijkingsobjecten, omdat deze volgens hem een lagere waarde bepleiten. Deze objecten zijn echter minder vergelijkbaar dan de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten, omdat het etage-portiekwoningen zijn in plaats van parterre-portiekwoningen (zoals de woning). Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat etage-portiekwoningen, anders dan parterre-portiekwoningen, beschikken over een tuin, waardoor er sprake is van een andere markt en een andere uitstraling dan bij de onderhavige woning.
Inzagerecht
5. Belanghebbende heeft geklaagd dat bij een inzage op 30 mei 2022 niet het volledige dossier ter inzage is gelegd. Verweerder heeft daar onweersproken tegenin gebracht dat de inzage op 30 mei 2022 geen betrekking had op het onderhavige zaak en dat belanghebbende in onderhavige zaak is uitgenodigd voor een inzage op 10 augustus 2022, maar hier geen gehoor aan heeft gegeven. Van een schending van het inzagerecht is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake.
Toezendplicht
6. Belanghebbende klaagt dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de toezendplicht omdat geen opbouw van de kavelwaarde, grondstaffel en taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren en indexeringscijfers zijn verstrekt, ondanks het verzoek van belanghebbende daartoe. De heffingsambtenaar heeft verklaard geen gebruik te maken van deze gegevens. De rechtbank overweegt, dat de werkwijze van de heffingsambtenaar reeds aan de orde is geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is.[2] De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen.
Overig
7. Ook is de rechtbank niet gebleken van schending van het motiveringsbeginsel dan wel schending van enig ander rechtsbeginsel. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op de gronden van belanghebbende.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden en de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 282.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Tot slot verzoekt belanghebbende om een (proces)kostenvergoeding voor de bezwaar-, beroeps- en hoger beroepsfase.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
Toezendplicht
5.1.
Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de Heffingsambtenaar niet alle bij hem beschikbare en voor de waardevaststelling van de woning gebruikte gegevens heeft verstrekt. Belanghebbende doelt hierbij, zo begrijpt het Hof, op de waardering van bijgebouwen, de prijs per eenheid, de staat van de referentiepanden, of voldoende rekening is gehouden met verschillen en de onderbouwing van de indexeringspercentages.
5.2.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt. De hiervoor bedoelde gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. Indien een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens in de bezwaarfase wordt gedaan, moeten deze gegevens, met het oog op een zinvolle benutting van de bezwaarprocedure, voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156, en HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106, BNB 2025/44).
5.3.
Naar aanleiding van het in het bezwaarschrift (zie 2.4) gedane verzoek heeft de Heffingsambtenaar het taxatieverslag aan belanghebbende verstrekt. De uitspraak op bezwaar vermeldt dat de gemeente Den Haag geen gebruik maakt van KOUDV- en liggingsfactoren, indexeringsgegevens en grondstaffels, zodat deze stukken niet aan belanghebbende kunnen worden verstrekt. De Heffingsambtenaar heeft in beroep uiteengezet hoe de waarde van woningen in de gemeente Den Haag jaarlijks tot stand komt en in de bezwaarfase wordt herbeoordeeld door de taxateur. Het Hof ziet geen aanleiding om hieraan te twijfelen. Voor zover belanghebbende in hoger beroep erover klaagt dat in de bezwaarfase geen gegevens met betrekking tot de waardering van bijgebouwen zijn verstrekt, geldt dat om deze gegevens niet specifiek in de bezwaarfase is verzocht. De Heffingsambtenaar was daarom niet gehouden om dergelijke gegevens van de vergelijkingsobjecten aan belanghebbende te verstrekken. Overigens blijkt uit de gedingstukken niet dat de woning of de vergelijkingsobjecten beschikken over bijgebouwen.
5.4.
De werkwijze van de Heffingsambtenaar is reeds aan de orde geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is (uitspraken van dit Hof van 9 oktober 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1806, en 5 februari 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:149). Het Hof ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen. Er is dan ook geen sprake van een schending van de informatieverplichting als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ.
De waarde
5.5.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.6.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de Heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132, BNB 2011/100). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).
5.7.
Belanghebbende heeft in hoger beroep ten aanzien van de vastgestelde waarde van de woning geen feiten en omstandigheden ingebracht die niet al in de bezwaarfase of eerste aanleg zijn aangevoerd, noch argumenten gebezigd of nadere onderbouwingen van de in de bezwaarfase en eerste aanleg ingenomen stellingen verstrekt die niet of onvoldoende zijn meegewogen door de Rechtbank of die een zodanig nieuw of ander licht werpen op de waardering, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat de beslissing van de Rechtbank die erop neer komt dat de waarde door de Heffingsambtenaar niet te hoog is vastgesteld, niet in stand kan blijven.
5.8.
Belanghebbende stelt in hoger beroep nog dat de Heffingsambtenaar ten onrechte geen geïndexeerde verkoopcijfers heeft genoemd, maar slechts de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten, en dat hij ten onrechte is uitgegaan van de leveringsdatum. Deze stellingen falen. De Heffingsambtenaar heeft verklaard dat de gemeente Den Haag in het onderhavige jaar bij de waardering van onroerende zaken geen indexering heeft toegepast. Uit de gedingstukken blijkt voorts dat de Heffingsambtenaar bij de waardering de (ongeïndexeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd. Daarbij is de Heffingsambtenaar uitgegaan van de datum van levering van de vergelijkingsobjecten, die steeds is gelegen vóór de waardepeildatum. Dit is in het voordeel van belanghebbende, omdat – naar algemeen bekend is – sprake was van een stijgende markt.
5.9.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, H.A.J. Kroon en C. Maas, in tegenwoordigheid van de griffier T. van Hout.
De griffier, de voorzitter,
T. van Hout R.A. Bosman
De beslissing is op 4 november 2025 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (ziewww.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.