Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/1143
Uitspraak van 17 januari 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 20 september 2022, nummer ROT 21/4822.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 500.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft op 28 december 2022 een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 10 november 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een twee-onder-een-kapwoning uit 1977, geschakeld met de garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 132 m² en is gelegen op een perceel van 215 m². De woning heeft een aanbouw van 50 m².
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
De op de zaak betrekking hebbende stukken
3. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder hem bij de stukken die hij onder verwijzing naar het Black box-arrest (het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316) heeft opgevraagd ten onrechte niet de waardematrix (matrix) met de KOUDV-factoren en grondstaffel heeft toegezonden. Dit is volgens eiser in strijd met de artikelen 6:17 en 7:4, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
3.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verstrekt verweerder uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde. Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb moet verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage leggen.
3.2.
Eiser heeft in zijn bezwaarschrift aan verweerder verzocht om het taxatieverslag aan hem toe te zenden. Ook heeft hij verzocht om de grondstaffel en de KOUDV-factoren (uiterlijk in de beslissing op bezwaar op te nemen) als verweerder het voornemen heeft om het bezwaar ongegrond te verklaren. Ter zitting heeft eiser toegelicht dat hij pas over de grondstaffel en de KOUDV-factoren hoeft te beschikken als er een hoorzitting gepland wordt en dat gebeurt alleen bij een (gedeeltelijk) ongegrond bezwaar. In andere gevallen hoeft eiser deze gegevens niet te hebben in verband met de proceseconomie.
3.3.
De rechtbank stelt vast dat verweerder het taxatieverslag aan eiser heeft toegezonden. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de matrix met de KOUDV-factoren er in bezwaar nog niet was en de grondstaffel ter inzage heeft gelegen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet verplicht was de matrix met de KOUDV-factoren te verstrekken, omdat deze gegevens in bezwaar nog niet beschikbaar waren. Verder heeft eiser in bezwaar niet zonder voorbehoud verzocht om de op de zaak betrekking hebbende stukken (voorafgaand aan de hoorzitting) toe te zenden, anders dan het taxatieverslag. Uit de wet volgt niet dat verweerder de verplichting had gehoor te geven aan voorwaardelijke verzoeken om nadere stukken toe te zenden en verweerder heeft de grondstaffel dan ook niet hoeven verstrekken. In beroep heeft verweerder de grondstaffel en de matrix met KOUDV-factoren overgelegd. De beroepsgrond slaagt niet.
Het motiveringsbeginsel
4. Eiser heeft onder verwijzing naar een uitspraak van de rechtbank Alkmaar van 15 april 2008, ECLI:NL:RBALK:2008:BD5937, gesteld dat het bestreden besluit in strijd is met het motiveringsbeginsel, nu niet volledig is weergegeven wat op de hoorzitting is besproken.
4.1.
Uit artikel 7:7 van de Awb volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt, maar de wet schrijft niet voor in welke vorm het verslag dient te worden opgesteld en hoe uitgebreid het dient te zijn. Volgens de parlementaire geschiedenis bij deze bepaling kan ook uit de beslissing op bezwaar blijken wat tijdens de hoorzitting is besproken en daarbij gaat het om een korte weergave van de kern van wat naar voren is gebracht. Eiser kan worden toegegeven dat de weergave van de hoorzitting summier is, tegelijkertijd heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat deze weergave onjuist of onvolledig is. Zijn stelling dat op dit punt het bestreden besluit in strijd is met het motiveringsbeginsel slaagt dan ook niet.
De waardebepaling
Het eigen verkoopcijfer
5. Eiser voert aan dat uitgegaan moet worden van het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak van € 310.000,- waarvan de leveringsakte gepasseerd is op 10 maart 2017. Volgens vaste jurisprudentie, zie de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 19 januari 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:34, kan het gebruiken van een prijs die meer dan een jaar voor of na de waardepeildatum tot stand is gekomen gerechtvaardigd zijn als de onroerende zaak bijvoorbeeld schaars is en daardoor minder goed vergelijkbaar met andere objecten. In dit geval heeft de verkoop ongeveer drie jaar voor de waardepeildatum plaatsgevonden. Niet is gebleken dat er onvoldoende geschikte objecten zijn om de onroerende zaak mee te vergelijken en eiser heeft dit ook niet gesteld. Daarnaast is de onroerende zaak na de verkoop, zoals door eiser toegelicht, nog verbouwd. Dit tezamen maakt dat verweerder niet heeft hoeven aansluiten bij het eigen verkoopcijfer. De beroepsgrond slaagt niet.
Het gelijkheidsbeginsel
5. Eiser voert aan dat de buurwoningen (nagenoeg) identiek zijn. [adres 2] heeft een WOZ-waarde van € 468.000,- en [adres 3] van € 487.000,-.
5.1.
Verweerder heeft toegelicht dat [adres 2] en [adres 3] van oorsprong enkel een verschil in perceeloppervlakte met de onroerende zaak hadden, maar hierna veranderingen hebben ondergaan. [adres 2] heeft een aanbouw op de begane grond van 18 m² en 20 m² en is hierdoor niet meer gelijk aan de onroerende zaak. [adres 3] heeft een identieke verbouwing ondergaan als de onroerende zaak, maar de staat van onderhoud van de onroerende zaak is beter. Door de informatie ten tijde van de verkoop, het bouwtechnisch rapport en de omstandigheid dat eiser de onroerende zaak na aankoop nog voor circa € 40.000,- ging verbouwen heeft verweerder de staat van onderhoud als goed beoordeeld, terwijl de staat van onderhoud van [adres 3] is gewaardeerd op voldoende.
5.2.
De rechtbank concludeert dat er geen sprake is van identieke woningen. Dit maakt dat de meerderheidsregel niet is geschonden. Her beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.
Het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel
6. Eiser voert aan dat verweerder in strijd met het verbod op willekeur heeft gehandeld door zich niet van alle relevante feiten op de hoogte te stellen. Verweerder dient inzichtelijk te maken waarom de WOZ-waarde van de onroerende zaak afwijkt van de vergelijkingsobjecten. Eiser mag erop vertrouwen dat de waarde van de onroerende zaak modelmatig wordt vastgesteld. Nu dit niet is gebeurd is er ook geen sprake van strijd met het vertrouwensbeginsel.
6.1.
De rechtbank overweegt dat de onroerende zaak in de bezwaarfase modelmatig is gewaardeerd. Overigens staat het verweerder vrij de waarde te bepalen en te onderbouwen op de manier zoals hij dat wil. De rechtbank beoordeelt de aangedragen bewijsmiddelen, waarbij de uiteindelijke toets is of de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft dan ook niet in strijd met het verbod van willekeur of het vertrouwensbeginsel gehandeld.
De vergelijkingsmethode
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
8. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 21 juli 2022 van [naam taxateur] en de daarin opgenomen matrix. Verweerder onderbouwt de waarde met de verkoopcijfers van vier vergelijkingsobjecten, [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] .
9. De in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte, kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
10. Eiser voert aan dat verweerder de aanbouw van de vergelijkingsobjecten [adres 4] , [adres 5] en [adres 7] ten onrechte los heeft gewaardeerd van de gebruiksoppervlakte, omdat dit één geheel vormt met het hoofdgebouw.
10.1
Uit de matrix volgt dat verweerder een lagere m²-prijs toegepast heeft voor de onroerende zaak dan uit de verkopen van de vergelijkingsobjecten als gemiddelde kan worden afgeleid. De gehanteerde m²-prijs van de onroerende zaak bedraagt € 2.081,- tegenover een gemiddelde m²-prijs van € 2.171,- voor de vergelijkingsobjecten. Het verschil per m², € 90,-, brengt, omgerekend naar het object, een totaal waardeverschil van € 11.880,- mee. Ook volgt uit de matrix dat verweerder zowel bij de onroerende zaak als de door eiser genoemde vergelijkingsobjecten de aanbouw los van het hoofdgebouw heeft gewaardeerd.
11. Eiser voert aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak in een doodlopende straat met weinig parkeerplekken. Ook bevinden er zich vuilcontainers direct bij de onroerende zaak en is de onroerende zaak evenwijdig gelegen aan een appartementencomplex.
11.1.
Verweerder heeft toegelicht dat de ligging in een doodlopende straat niet wordt beschouwd als een waardedrukkende omstandigheid. Overigens zijn drie van de vier vergelijkingsobjecten ook gelegen in een doodlopende straat. Het standpunt van eiser dat er weinig parkeerplekken zijn is volgens verweerder onjuist. De onroerende zaak is gelegen tegenover een parkeerterrein en heeft een eigen parkeerplaats. Eiser heeft dit niet betwist. De rechtbank volgt eiser niet in het ter zitting ingenomen standpunt dat parkeerproblemen ook kunnen ontstaan met een eigen parkeerplek, omdat de inrit kan worden geblokkeerd of het ontvangen van visite lastig is. Dit kan niet worden beschouwd als een waardedrukkende factor. Ook klopt het standpunt over de vuilcontainers niet. Deze containers zijn al voor 2013 verwijderd. Verweerder onderbouwt dit met schermafdrukken van Googlemaps en de website van [naam] met de containerlocaties in de buurt. Het standpunt van de gemachtigde van eiser dat hij eiser meerdere malen heeft gesproken en dit punt toen naar voren kwam is onvoldoende om dit te weerleggen. Ook het tegenovergelegen appartementencomplex kan niet worden beschouwd als een waardedrukkende omstandigheid. Verweerder heeft toegelicht dat dit complex slechts vier etages hoog is en gelegen is aan de overzijde van een water van 25 meter breed met een eiland met hoge bomen die het zicht op de appartementen nagenoeg ontnemen. Eiser heeft dit onvoldoende onderbouwd betwist.
11.2.
Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser voert aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van betonrot, het verzakken van de dakspanten waarvoor herstel noodzakelijk is, de beperkte isolatie van de schuifpui uit de jaren zeventig en het gedateerde toilet.
12.1.
Verweerder heeft toegelicht dat er van betonrot in deze straat geen sprake is. Ook blijkt uit het bouwtechnisch rapport uit 2017 dat de dakconstructies in een voldoende conditie verkeren. De dakpannen boven het zijgevelkozijn zijn iets ingezakt. De op termijn noodzakelijke kosten zijn ingeschat op € 968,-. Drie van de vier vergelijkingsobjecten zijn van hetzelfde bouwjaar als de onroerende zaak, waardoor de isolatie van de schuifpui nagenoeg identiek zal zijn. Een enigszins gedateerd toilet is geen reden het voorzieningenniveau aan te passen, des te meer nu de badkamer onlangs is gerenoveerd en de keuken voldoet aan moderne maatstaven. Eiser heeft dit onvoldoende betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
13. De conclusie is dat verweerder met de bij het taxatierapport gevoegde matrix en grondstaffel inzichtelijk maakt dat hij bij de waardering voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
14. Het door eiser overgelegde taxatierapport, waarin de waarde wordt onderbouwd met de verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten, [adres 6] , [adres 8] en [adres 9] , maakt het voorgaande niet anders. In het taxatierapport is een veel lagere waarde genoemd dan in beroep door eiser wordt bepleit en bovendien heeft eiser niet aangetoond dat de door hem genoemde objecten beter vergelijkbaar zouden zijn. De conclusie is dan dat het taxatierapport van eiser onvoldoende gewicht in de schaal legt tegenover het taxatierapport van verweerder.
15. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar zijn toezendplicht heeft geschonden, of sprake is van schending van algemene beginselen van behoorlijk bestuur en of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 414.000 (primair), dan wel op € 453.000 (subsidiair) dan wel op € 460.000 (meer subsidiair) wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Toezendplicht bezwaarfase
5.1.1.
De stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de matrix en grondstaffels toe te zenden in plaats van deze ter inzage te leggen voorafgaande aan het hoorgesprek, wordt verworpen. Artikel 6:17 Awb gaat niet verder dan dat, in het geval er een gemachtigde is, voor de Heffingsambtenaar de plicht bestaat aan de gemachtigde de op de zaak betrekking hebbende stukken te zenden [1] , maar dat artikel bepaalt niet voor welke stukken een toezendplicht geldt.
5.1.2.
Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb, is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen (artikel 7:4, lid 3, Awb). Lid 4 van artikel 7:4 bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. Tussen partijen is niet in geschil dat de Heffingsambtenaar aan deze verplichtingen heeft voldaan.
5.1.3.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt. [2]
5.1.4.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de Heffingsambtenaar, ondanks het gedane verzoek, niet uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar, alle bij hem beschikbare en voor de waardevaststelling gebruikte gegevens heeft verstrekt. In het bezwaarschrift staat een opsomming van de stukken waarvan belanghebbende een afschrift verlangt. Dit betreft het taxatieverslag, de grondstaffel en de KOUDV-factoren. Het taxatieverslag is verstrekt. De overige op de zaak betrekking hebbende stukken zijn ter inzage gelegd maar niet verstrekt.
5.1.5.
Zelfs als de gegevens pas in de uitspraak op bezwaar zouden worden opgenomen, moet worden aangenomen dat belanghebbende belang heeft bij kennisname daarvan om de juistheid van de beschikking en de uitspraak op bezwaar te kunnen controleren, en om daarmee te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. De Heffingsambtenaar heeft derhalve in strijd met het bepaalde in artikel 40, lid 2, Wet WOZ gehandeld door de bedoelde gegevens niet aan belanghebbende toe te zenden in de bezwaarfase. Het enkel ter inzage leggen daarvan is onvoldoende.
5.1.6.
De Rechtbank had het beroep daarom gegrond moeten verklaren. In zoverre is het hoger beroep gegrond. De Heffingsambtenaar wordt daarom veroordeeld tot vergoeding van de kosten van belanghebbende voor het geding in beroep en hoger beroep en tot vergoeding van het door belanghebbende betaalde griffierecht.
Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
5.2.1.
Belanghebbende betoogt dat de Rechtbank en de Heffingsambtenaar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur hebben geschonden. De Rechtbank is niet ingegaan op de klachten van belanghebbende, wat betekent dat de Rechtbank het motiveringsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden. De Heffingsambtenaar heeft de vergelijkingsobjecten strategisch gekozen en niet de voorgeschreven modelmatige aanpak toegepast. Ook is sprake van schending van het gelijkheidsbeginsel.
5.2.2.
De Rechtbank is geen bestuursorgaan en is niet gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Uiteraard dient de rechter de goede procesorde te bewaken. De Rechtbank is in haar uitspraak ingegaan op alle grieven over de door belanghebbende gestelde schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur door de Heffingsambtenaar. Dat belanghebbende het met de beoordeling niet eens is doet daaraan niet af.
5.2.3.
Belanghebbendes stelling dat de Heffingsambtenaar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, heeft zij in eerste aanleg noch in hoger beroep voldoende met feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt. Derhalve faalt de steling.
5.2.4.
Belanghebbende voert aan dat de waarde van de woning kennelijk niet is berekend op grond van een systeem van modelmatige waardebepaling en dat daarom sprake is van strijd met het verbod van willekeur en strijd met het vertrouwensbeginsel. Het gebruik van grote hoeveelheden gegevens leidt tot een lagere WOZ-waarde, aldus belanghebbende. De Heffingsambtenaar beoogt de maximale WOZ-waarde te onderbouwen door de vergelijkingsobjecten die in de matrix worden opgenomen strategisch te kiezen. Deze methode is niet juist, aldus belanghebbende.
5.2.5.
In een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde is het de Heffingsambtenaar toegestaan om de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer), ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling vastgesteld. [3] De stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar is gehouden om alle transacties van vergelijkingsobjecten die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd over te leggen, slaagt niet.
5.2.6.
Belanghebbende heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die tot het oordeel leiden dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel. De Heffingsambtenaar heeft het standpunt van belanghebbende dat identieke woningen die op verwaarloosbare punten verschillen met de woning, lager zijn gewaardeerd, voldoende weerlegd. In tegenstelling tot de woning beschikt [adres 2] niet over een aan- en opbouw van 50 m², maar alleen over een aanbouw aan de achterzijde van 20 m². Daarnaast ligt dit object op een groter perceel dan de woning. [adres 3] heeft een mindere staat van onderhoud dan de woning en beschikt in tegenstelling tot de woning over een dakkapel. Beide objecten zijn daarmee niet (nagenoeg) identiek aan de woning.
WOZ-waarde van de woning
5.3.
De waarde van een woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [4]
5.4.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door [naam taxateur] , register-taxateur WOZ. De taxateur heeft de waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 bepaald op € 500.000, na vergelijking met de objecten [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , alle te [woonplaats 1] . In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een aangepaste waardematrix overgelegd.
5.5.1.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet had moeten bepalen aan de hand van de vergelijkingsmethode, maar aan de hand van het eigen verkoopcijfer van de woning.
5.5.2.
Bij de beoordeling van die stelling staat voorop dat op grond van vaste jurisprudentie als uitgangspunt geldt dat het eigen verkoopcijfer in beginsel maatgevend is voor de bepaling van de WOZ-waarde, als het verkoopcijfer niet al te lange tijd voor of na de waardepeildatum tot stand is gekomen, tenzij feiten en omstandigheden aannemelijk worden waaruit volgt dat het eigen verkoopcijfer niet die waarde weergeeft. [5]
5.5.3.
De koopovereenkomst van de woning van belanghebbende is op 16 december 2016 ondertekend, iets meer dan drie jaar voor de waardepeildatum. Dit is te ver van de waardepeildatum verwijderd om maatgevend te zijn voor de bepaling van de WOZ-waarde. Bovendien is de woning na aankoop door belanghebbende voor een bedrag van € 40.000 verbouwd. Belanghebbendes betoog slaagt daarom niet.
5.6.
Bij de beoordeling van de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde is niet vereist dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn qua type, bouwjaar, gebruiksoppervlakte en bijgebouwen goed vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning zijn niet van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. Niet in geschil is dat [adres 4] geschikt is als vergelijkingsobject, ondanks dat de koopovereenkomst van dit object net iets meer dan twee jaar na de waardepeildatum is ondertekend.
5.7.1.
Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat de Heffingsambtenaar ten onrechte een erfpachtcorrectie heeft toegepast. De erfpacht is namelijk niet van invloed op de waarde van de woning, omdat in [woonplaats 1] erfpacht nauwelijks voorkomt, aldus belanghebbende. Subsidiair stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de erfpachtcorrectie maximaal 40% van de afkoopsom mag bedragen. Belanghebbende verwijst daarbij naar het onderzoek van […] van 19 september 2019 over de invloed van erfpacht op de waarde van in [woonplaats 2] gelegen woningen.
5.7.2.
De Heffingsambtenaar heeft terecht op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde is immers de waarde van de woning op de waardepeildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden en wel in die zin dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie. Het primaire standpunt van belanghebbende faalt.
5.7.3.
Belanghebbendes stelling dat de erfpachtcorrectie maximaal 40% van de afkoopsom mag bedragen is onvoldoende onderbouwd. Het onderzoek van […] ziet specifiek op woningen in [woonplaats 2] en kan daarom in de onderhavige zaak niet als onderbouwing dienen. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij de erfpachtcorrecties heeft gebaseerd op informatie uit notariële (leverings-)akten van de vergelijkingsobjecten. Dit volstaat als onderbouwing, mede gelet op het feit dat belanghebbende slechts in het algemeen heeft gesteld dat de erfpachtcorrecties onjuist zijn berekend en geen alternatieve met stukken onderbouwde berekening heeft overgelegd.
5.8.
In de matrix heeft de Heffingsambtenaar aan de woning en de vergelijkingsobjecten scores toegekend wat betreft de KOUDV-factoren. In het taxatierapport heeft de Heffingsambtenaar de toegekende scores toegelicht door middel van een korte omschrijving met foto’s van de vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport en de matrix is tevens vermeld wat de cijfermatige consequenties zijn van de toegekende scores. De Heffingsambtenaar heeft hiermee voldoende inzichtelijk gemaakt op welke manier rekening is gehouden met de verschillen in onder meer onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen. Dat er bij de woning sprake zou zijn van betonrot, heeft belanghebbende, tegenover de betwisting van de Heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat de doelmatigheid van [adres 4] , in tegenstelling tot wat in de matrix is vermeld, gemiddeld is in plaats van bovengemiddeld. Dit heeft tot gevolg dat de m²-prijs van dit vergelijkingsobject uitkomt op € 1.760 in plaats van € 1.825. Voor de waardevaststelling van de woning maakt dit echter geen verschil, omdat de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten in dat geval € 2.180 bedraagt, terwijl de Heffingsambtenaar bij de waardevaststelling van de woning heeft gerekend met een m²-prijs van € 2.081. Wat neerkomt op een afwaardering van ongeveer € 13.000. De Heffingsambtenaar heeft met de gegevens uit het taxatierapport, de bijbehorende matrix en zijn toelichting aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, en dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.9.1.
Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Belanghebbendes betoog dat de Heffingsambtenaar de indexatie naar de waardepeildatum van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt, slaagt niet. Het taxatierapport bevat voor elk vergelijkingsobject een grafiek van het toegepaste indexatiepercentage. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat deze grafiek tot stand komt op basis van een trendanalyse van alle verkoopcijfers van woningen in de [gemeente] tussen 1 januari 2018 en 1 januari 2022. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met verzakte dakspanten, de beperkte isolatie van de schuifpui en het gedateerde toilet. Deze stelling faalt. Uit het bouwtechnisch rapport van 2017 blijkt dat de dakconstructies in een voldoende conditie verkeren. De op termijn noodzakelijke kosten van herstel van de verzakking van dakspanten worden in het rapport ingeschat op € 968. Drie van de vier vergelijkingsobjecten hebben hetzelfde bouwjaar als de woning, zodat de isolatie van de schuifpui nagenoeg identiek zal zijn. Een enigszins gedateerd toilet is geen reden om het voorzieningenniveau van de woning lager te kwalificeren, nu de badkamer onlangs is gerenoveerd en de keuken voldoet aan moderne maatstaven. Een (eventuele) negatieve invloed van de voorgaande factoren wordt bovendien gecompenseerd door de ruime afwaardering die de Heffingsambtenaar heeft toegepast (zie 5.8). Tegenover de gemotiveerde betwisting van de Heffingsambtenaar is niet aannemelijk geworden dat de waarde van de woning neerwaarts moet worden bijgesteld in verband met de ligging. De Rechtbank is op goede gronden tot een juist oordeel gekomen.
5.9.2.
Ook het door belanghebbende in bezwaar ingebrachte taxatierapport, waarin de waarde wordt onderbouwd met de verkoopcijfers van [adres 6] , [adres 8] en [adres 9] , werpt geen ander licht op de zaak. In de matrix van dit rapport worden geen erfpachtcorrecties toegepast. Daarnaast zijn de indexatiepercentages, de grondstaffels en de toegepaste KOUDV-factoren niet onderbouwd.
Slotsom
5.10.
Het hoger beroep is wat betreft het beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ gegrond. Voor het overige is het ongegrond.
Proceskosten
6.1.
De Heffingsambtenaar wordt veroordeeld in de kosten die belanghebbende in verband met het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. De proceskostenvergoeding wordt op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage vastgesteld op € 3.500 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting in beroep, 1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting in hoger beroep, met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1).
6.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 49, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, doch uitsluitend voor zover belanghebbende daarin geen proceskostenvergoeding is toegekend;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende voor het geding in beroep en hoger beroep, vastgesteld op € 3.500;
- gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 185 aan griffierechten te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, T.A. de Hek en R.P.C.W.M. Brandsma, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 17 januari 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.