Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 07/1744 WOZ
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 28 februari 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan [adres] te [woonplaats], gemeente Hoorn (hierna: eisers woning) voor het tijdvak
2005-2006 vastgesteld op € 608.317,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van
1 december 2005 ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 16 maart 2007 heeft de rechtbank het door eiser tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep gegrond verklaard en de uitspraak op bezwaar vernietigd. Verder heeft de rechtbank verweerder opgedragen een nieuwe uitspraak op bezwaar te nemen met inachtneming van hetgeen in de uitspraak is overwogen.
Bij uitspraak op bezwaar van 31 mei 2007 heeft verweerder het bezwaar van eiser opnieuw ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 7 juli 2007, bij de rechtbank ingekomen op 10 juli 2007.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 5 februari 2008, waar eiser in persoon is verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door mr. K.J.T.M. Hehenkamp en P. Bruijn, beiden werkzaam bij de gemeente Hoorn.
Met toepassing van het bepaalde in artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), heeft de rechtbank de termijn voor het doen van uitspraak met zes weken verlengd.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van eisers woning terecht heeft gehandhaafd op € 608.317,00.
2. Verweerder heeft eisers woning
tabel
vergeleken met de drie hieronder genoemde referentiewoningen:
tabel
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar gesteld dat ingevolge de Wet WOZ de prijs moet worden vastgesteld die betaald zou zijn bij een normale verkoop van een
niet-verhuurde onroerende zaak. Dit betekent volgens verweerder dat het argument dat het kantoor een waardedrukkend effect heeft op de waarde van de woning niet relevant is. Verder heeft verweerder gesteld dat het object is gelegen in een gebied dat is bestemd voor “woondoeleinden lintbebouwing”. De kantoorruimte is niet verder bestemd en kan worden aangewend als woonruimte, zodat de feitelijke omstandigheid van het kantoor geen negatieve invloed heeft op de waarde van de woning. Voorts heeft verweerder gesteld dat het argument dat de woning en het kantoor niet afzonderlijk verkoopbaar zijn, gelet op artikel 17, tweede lid, en artikel 18 van de Wet WOZ, faalt. Volgens verweerder is het niet zo dat de woning van eiser niet goed verkoopbaar is vanwege de aanwezigheid van een kantoor, maar vanwege het feit dat de woning zich in een hoog marktsegment bevindt. Ook de sloot die het perceel van eiser in tweeën deelt, heeft in verweerders optiek geen negatieve invloed op de WOZ-waarde. Het perceel aan de andere kant van de sloot is bereikbaar via de oprijlaan en er is geen sprake van een grote loopafstand om dit perceel te bereiken. Daarnaast kan de aanwezigheid van een sloot de verkoopbaarheid van een woning met een agrarisch karakter niet beïnvloeden. Verweerder heeft gesteld dat hij de WOZ-waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de vergelijkingsmethode en dat hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van eiser en de referentiewoningen. Volgens verweerder is uit het taxatieverslag duidelijk te herleiden welke gegevens de WOZ-waarde onderbouwen en heeft de Waarderingskamer verklaard dat de taxaties van de gemeente Hoorn voldoen aan de daarvoor gestelde normen.
3. Eiser heeft gesteld dat verweerder niet heeft onderbouwd waarom het argument dat het kantoor een waardedrukkend effect heeft niet relevant is. Voorts heeft hij gesteld dat het kantoor pas na bouwkundige aanpassingen kan worden gebruikt als woning en dat een woning met zoveel kamers voor weinig mensen aantrekkelijk is. Verder heeft eiser aangevoerd dat verweerders verwijzing naar de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ in het kader van de niet afzonderlijke verkoopbaarheid van het kantoor niet relevant is. Volgens eiser is het kantoor niet afzonderlijk verkoopbaar, zodat het kantoor een waardedrukkend effect heeft op de woning. Ook heeft hij gesteld dat de eisen in het bestemmingsplan voor het hebben van een kantoor aan huis maken dat het aantal gegadigden voor een woning met kantoorruimte zeer beperkt is. Deze geringe vraag heeft een waardedrukkend effect.
Met betrekking tot de sloot heeft eiser aangevoerd dat voor een goede bereikbaarheid van het naastgelegen perceel het plaatsen van een brug over de sloot noodzakelijk is en dat het nog maar de vraag is of voor de plaatsing daarvan toestemming wordt gegeven. Verder heeft het naastgelegen perceel een beperkte aanwendbaarheid en daardoor een geringere waarde. Ook heeft eiser gesteld dat niet duidelijk is gemaakt hoe en in welke mate met het door verweerder gestelde agrarische karakter rekening is gehouden. Voorts heeft verweerder naar eisers mening niet voldaan aan de uitspraak van de rechtbank om de verschillen tussen zijn woning en de referentiewoningen nader toe te lichten. De verklaring van de Waarderingskamer is volgens eiser zonder betekenis, nu daarmee niet mee is gezegd dat de afwikkeling van de taxatie van zijn woning juist is geweest. Eiser is van mening dat de WOZ-waarde van zijn woning op € 330.544,00 moet worden vastgesteld.
4. In het verweerschrift heeft verweerder nog een toelichting gegeven op de vastgestelde WOZ-waarde en daarbij gebruik gemaakt van een berekening met kubieke meterprijzen en grondprijzen. Verder heeft hij aangegeven dat ervaring in de gemeente Hoorn heeft geleerd dat gegadigden in het hogere segment van de markt veel minder terughoudend koopgedrag vertonen wanneer zij worden geconfronteerd met een kantoorruimte bij een woning. Volgens verweerder kan daarom net zo goed worden verdedigd dat het kantoorpand een waardeverhogend effect heeft. Verweerder heeft de aanwezigheid van het kantoor echter als een neutraal gegeven beschouwd omdat er sprake is van een woning in een hoog marktsegment. Voorts heeft verweerder aangegeven dat de groep zelfstandige beroepsbeoefenaren met kantoor aan huis de afgelopen jaren exponentieel is gestegen. Dat het perceel aan de andere kant van de sloot alleen via een omweg kan worden bereikt, heeft volgens verweerder geen waardedrukkend effect. Verder heeft hij gesteld dat de grond volgens een grondstaffel is gewaardeerd en dat de omstandigheid dat het naastgelegen perceel minder goed aanwendbaar zou zijn geen waardedrukkend effect heeft omdat dit bijna altijd het geval is bij dit soort grote stukken grond. Ook het agrarische karakter van de gronden heeft geen invloed op de WOZ-waarde omdat de woning niet is gelegen op gronden met de bestemming “agrarisch gebied”.
5. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
6. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de
WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. De rechtbank is van oordeel dat de uitspraak op bezwaar een deugdelijke motivering ontbeert. Opnieuw is immers volstaan met de mededeling dat met de verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen rekening is gehouden en dat de gehanteerde referentiewoningen de voor eisers woning vastgestelde waarde voldoende onderbouwen. Welke verschillen er bestaan tussen eisers woning en de referentiewoningen en op welke wijze met de verschillen rekening is gehouden, wordt niet duidelijk gemaakt. Evenmin wordt inzichtelijk gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen de WOZ-waarde van eisers woning kan worden afgeleid. De enkele stelling in de uitspraak op bezwaar dat uit het taxatieverslag duidelijk is te herleiden welke gegevens de waarde onderbouwen acht de rechtbank niet toereikend. Hierin is immers niet duidelijk gemaakt welke waarde de onderscheidenlijke kenmerken vertegenwoordigen. Eiser heeft hiervan pas bij de ontvangst van het verweerschrift kennis kunnen nemen. Verweerder heeft eiser dus niet eerder dan in de beroepsfase de benodigde informatie geboden om te kunnen vaststellen hoe de
WOZ-waarde van zijn woning is vastgesteld. Gelet hierop komt de uitspraak op bezwaar voor vernietiging in aanmerking wegens strijd met artikel 7:12 van de Awb. Het beroep is dan ook gegrond.
8. De rechtbank zal vervolgens – om te komen tot een definitieve oplossing van het geschil tussen partijen – nagaan of er mogelijkheden zijn om met toepassing van artikel 8:72 van de Awb de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand te laten of zelf in de zaak te voorzien.
9. De rechtbank stelt vast dat in onderhavige zaak alleen de beoordeling van de
WOZ-waarde van de woning van eiser aan de orde kan komen, nu de WOZ-waarde van het kantoorpand niet meer in geschil is. Afgezien daarvan heeft de rechtbank geen aanleiding om te oordelen dat de objectafbakening van de woning en het kantoorpand onjuist is. Vaststaat dat van een samenstel geen sprake kan zijn, reeds vanwege de omstandigheid dat de woning en het kantoorpand feitelijk in gebruik zijn bij verschillende (rechts)personen. De woning wordt gebruikt door eiser, terwijl het kantoorpand wordt gebruikt door de B.V. van eiser. Dat eiser als enige persoon het kantoorpand gebruikt, doet hieraan niet af. Hij gebruikt het kantoorpand immers in de hoedanigheid van werknemer van de B.V.. Het gegeven dat, zoals eiser ter zitting heeft gesteld, het recht van erfpacht van de B.V. op het kantoorpand eind 2004 is geëindigd, maakt dit niet anders. Bovendien heeft eiser eerder de objectafbakening van het kantoorpand niet betwist. De stelling van eiser dat de woning niet los van het kantoorpand kan worden verkocht, is evenmin aanleiding voor een ander oordeel. Het waardebegrip van de Wet WOZ gaat namelijk uit van de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom van de woning kan worden overgedragen.
10. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Zoals de rechtbank al heeft geoordeeld in de uitspraak van 16 maart 2007 – deze uitspraak is in rechte komen vast te staan – zijn de drie hierboven genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met eisers woning. De verkoopprijzen van die referentiewoningen kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning.
11. Verder is de rechtbank van oordeel dat verweerder in beroep voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopcijfers van de referentiewoningen de WOZ-waarde van de woning van eiser is afgeleid. Uit het verweerschrift en het verhandelde ter zitting is de rechtbank gebleken dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen. Ook met de omstandigheid dat eisers woning, een stolpboerderij, door de aanwezigheid van een vide en de vorm van het dak mogelijk minder benutbare ruimte heeft, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden door het hanteren van een relatief lage kubieke meterprijs voor de woning van eiser. Blijkens het verweerschrift heeft verweerder voor de woning van eiser € 372,00 per m³ gerekend en voor de referentiewoningen aan [referentiewoning 3] en [referentiewoning 2] € 444,00 per m³ respectievelijk
€ 476,00 per m³. Dat voor de referentiewoning aan [referentiewoning 1] is gerekend met € 291,00 per m³ is gelegen in het feit dat deze woning zich ten tijde van de verkoop in een slechte staat van onderhoud bevond. In dit kader overweegt de rechtbank nog dat verweerder bij het bepalen van de inhoud van eisers woning en de referentiewoningen terecht is uitgegaan van de bruto buitenmaten.
12. Een verlaging van de kubieke meterprijs (en dus de WOZ-waarde) vanwege de aanwezigheid van het kantoorpand bij de woning van eiser acht de rechtbank niet in de rede liggen. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de aanwezigheid van het kantoorpand als een neutraal gegeven kan worden aangemerkt. De rechtbank heeft hierbij betrokken dat het kantoorpand als woonruimte is bestemd maar naar gelang de wens van de bewoner mag worden gebruik voor kantoor- of woondoeleinden.
13. Wat betreft de sloot die het perceel van eiser in tweeën deelt, overweegt de rechtbank dat niet valt in te zien dat de sloot tot beperkingen in de gebruiksmogelijkheden van het perceel leidt. Vaststaat immers dat het perceel aan de andere kant van de sloot gemakkelijk is te bereiken.
14. Met betrekking tot de grond behorende bij eisers woning heeft verweerder in het verweerschrift en ter zitting toegelicht dat voor het bepalen van de grondwaarde een grondstaffel is gehanteerd. Dat komt de rechtbank in dit geval juist voor. De stelling van eiser dat de aanwendbaarheid van het zogenoemde voorstuk beperkt is en daarom minder waard is, maakt dit niet anders. Dit wordt juist ondervangen door het hanteren van een grondstaffel. Bovendien is elk stuk grond beperkt aanwendbaar. Ter zitting is komen vast te staan dat verweerder voor grond vanaf 2.500 m² een grondprijs van € 5,00 per m² hanteert. Niet gezegd kan worden dat eiser hiermee tekort is gedaan.
15. Nu verweerder – in beroep – heeft bewezen dat hij de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog heeft vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan een beoordeling van de door eiser ter zitting overgelegde berekening. De rechtbank laat deze berekening dan ook buiten beschouwing.
16. Gezien het voorgaande ziet de rechtbank aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb te bepalen dat de rechtsgevolgen van de te vernietigen uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven.
17. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding omdat niet is gebleken dat eiser daarvoor in aanmerking komende kosten heeft gemaakt. Wel dient aan eiser het door hem betaalde griffierecht te worden vergoed.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven;
- bepaald dat de gemeente Hoorn aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 39,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 15 april 2008 door mr. drs W.P. van der Haak, voorzitter,
mr. drs. C.M. van Wechem en mr. P.J. Jansen, leden, in tegenwoordigheid van
mr. S.C. Jacobs, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.