ECLI:NL:GHARL:2025:8411

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.335.248

zaaknummer rechtbank C/16/527471

arrest van 16 december 2025

in de zaak van

[appellant]

die woont in [woonplaats1]

hierna: [appellant]

advocaat: mrs. T.C. Boer

tegen

[geintimeerde]

die woont in [woonplaats2]

hierna: [geintimeerde]

niet verschenen in hoger beroep

in welke zaak zijn tussengekomen

1.[huurder1]

die woont in [woonplaats3]

2.
[huurder2]

die woont in [woonplaats4]

3.
[huurder3]

die woont in [woonplaats5] ( [land1] )

4.
[huurder4]

die woont in [woonplaats4]

5.
[huurder5]

die woont in [woonplaats4]

6.
[huurder6]

die woont in [woonplaats4]

hierna: samen de huurders en ieder afzonderlijk

[huurder1] , [huurder2] , ( [huurder3] en [huurder4] gezamenlijk) [huurder 3 en 4] en ( [huurder5] en [huurder6] gezamenlijk) [huurder 5 en 6]

advocaat: mrs. J.P.H. Jacobs en J.G. van de Waerdt

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Naar aanleiding van het tussenarrest van 29 juli 2025 hebben beide partijen gelijktijdig een akte en daarna een antwoordakte ingediend om zich uit te laten over (i) de vraag of de indexeringsclausules die in de huurovereenkomsten voorkomen oneerlijke bedingen zijn in de zin van de Richtlijn 93/13 en zo ja, (2) welke gevolgen het hof in dat geval daaraan moet verbinden. Daarna is arrest wederom bepaald.

2.De kern van de zaak

2.1.

De vaders van [appellant] en [geintimeerde] waren de vennoten van de door hen in 1935 opgerichte vennootschap onder firma ‘de Watersport’ (hierna: de Vof). Ten behoeve van de Vof hielden de vennoten ieder gezamenlijk de eigendom van acht percelen grond en water met de daarop aanwezige opstallen in [woonplaats4] . Na het overlijden van hun vaders zijn [appellant] en [geintimeerde] in hun vaders voetsporen getreden.

2.2.

Er zijn al meerdere gerechtelijke procedures gevoerd tussen [appellant] en [geintimeerde] . Het Hof Amsterdam heeft op 19 januari 2021 beslist dat de door de rechtbank uitgesproken ontbinding van de Vof per 1 februari 2015 blijft staan en dat alle percelen worden toebedeeld aan [appellant] tegen vergoeding van de helft van de waarde van de percelen. De waarde van de percelen heeft het hof bepaald op € 1.107.949,-.

2.3.

Op een van de percelen, perceel gemeente [woonplaats4] sectie F nummer 1037, (hierna: perceel 1037) bevinden zich vier woonarken. De ligplaatsen voor deze woonarken zijn al vóór de toedeling aan [appellant] verhuurd aan de huurders. In geschil is of [appellant] is gebonden aan de (aanvullende) overeenkomsten die met de huurders zijn gesloten. Verder hebben de huurders met [appellant] een geschil over de verplichtingen over en weer op grond van de huurovereenkomsten.

3.Het oordeel van het hof

De feiten en vorderingen over en weer

3.1.

Het Hof verwijst voor een weergave van de feiten en de vorderingen over en weer naar het tussenarrest van 29 juli 2025.

De uitkomst in het kort

3.2.

Het hof zal beslissen dat [appellant] wel gebonden is aan de huurovereenkomsten met de huurders omdat hij opvolgend verhuurder is geworden. Dit betekent dat er een huurrelatie bestaat tussen [appellant] en de huurders. Het hof oordeelt verder dat [appellant] als opvolgend verhuurder niet gebonden is aan de allonges omdat deze nietig zijn wegens strijd met de goede zeden. Hieronder legt het hof deze beslissingen uit. Ook op de overige vorderingen over en weer gaat het hof hieronder in.

Artikel 7:226 BW: opvolgend verhuurderschap (grieven 2 en 3 [appellant] )

3.3.

De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellant] een opvolgend verhuurder is in de zin van artikel 7:226 BW. [appellant] heeft daartegen gegriefd. [appellant] beroept zich er op dat voor de toepasselijkheid van deze bepaling een harde voorwaarde is dat de verhuurder exact dezelfde partij moet zijn als degene die de eigendom overdraagt en dat aan die voorwaarde niet is voldaan. Indien de huurders zich op bescherming van artikel 7:226 BW hadden willen beroepen, hadden zij een rechtstreekse huurovereenkomst met de Vof of de beide vennoten daarachter moeten hebben, en dan wel in hun hoedanigheid van vennoot in de Vof, aldus [appellant] .

3.4.

Uit de stellingen die partijen hebben ingenomen kan niet worden afgeleid dat [vader geintimeerde] en/of [geintimeerde] zelf de bedoeling heeft/hebben gehad om namens de Vof de huurovereenkomsten aan te gaan. [vader appellant] en [vader geintimeerde] hebben in afwachting van de beëindiging en afwikkeling van de Vof een verdeling gemaakt van de percelen die ze daarna zelfstandig zijn gaan exploiteren, alhoewel ze gemeenschappelijk eigendom bleven. Na hun overlijden is dat voortgezet door [appellant] en [geintimeerde] . [appellant] is er (in ieder geval stilzwijgend) mee akkoord gegaan dat [geintimeerde] in het kader van die exploitatie perceel 1037 zelfstandig is gaan verhuren aan de huurders. De vennoten hebben ieder de exploitatie van de percelen op hun eigen manier ingevuld, zonder dat daar voorwaarden of beperkingen aan werden gesteld door de ander en waarbij partijen de bevoegdheidsafspraken uit de vennootschapsovereenkomst hebben losgelaten. [geintimeerde] is zelf of middels Vof Jachthaven, waarin hij en zijn zoon vennoten waren, huurovereenkomsten aangegaan in het kader van de exploitatie van perceel 1037. [appellant] is perceel 1038 door middel van “ [naam vakantiepark1] ” gaan exploiteren. De huurders hebben onweersproken gesteld dat [naam vakantiepark1] een besloten vennootschap of coöperatie UA was. Ter zitting bij het hof heeft [appellant] verduidelijkt dat door hem in het kader van de exploitatie van perceel 1038 ook woonarken werden verhuurd, maar dit slechts kortdurend. [appellant] en [geintimeerde] , dan wel hun rechtsvoorgangers, hebben daarmee de situatie gecreëerd dat zij ieder (al dan niet met eigen vennootschappen) zelfstandig verhuurder zijn geworden van onroerend goed waar zij gezamenlijk eigenaar van waren. Dit volgt ook uit de schriftelijke huurovereenkomsten met de huurders. De huurovereenkomst met [huurder 5 en 6] uit 2006 (inclusief de aanvullingen uit 2007 en 2008) is aangegaan door [geintimeerde] als verhuurder. De allonge met [huurder 5 en 6] is blijkens de inhoud van de overeenkomst door [geintimeerde] en “voor zover vereist” ook Vof Jachthaven als verhuurder aangegaan. Van een contractsovername door [geintimeerde] aan Vof Jachthaven met betrekking tot de huurovereenkomst met [huurder 5 en 6] is evenwel niet gebleken, zodat het hof ervan uitgaat dat ook na het ondertekenen van de allonge [geintimeerde] (alleen) verhuurder is gebleven van [huurder 5 en 6] De huurovereenkomsten met [huurder1] , [huurder 3 en 4] en [huurder2] , alsmede de allonges uit 2020 met betrekking tot die huurders zijn aangegaan door Vof Jachthaven als verhuurder en ondertekend door de vennoten van deze Vof Jachthaven ( [geintimeerde] en zijn zoon [zoon1 geintimeerde] ). Omdat een vof geen rechtspersoonlijkheid heeft, moet een overeenkomst met een vof worden aangemerkt als een overeenkomst met de gezamenlijke vennoten in hun hoedanigheid van vennoten.^[1]De vennoten van Vof Jachthaven, [geintimeerde] en zijn zoon [zoon1 geintimeerde] , zijn dus in hun hoedanigheid van vennoten in Vof Jachthaven gezamenlijk verhuurder geworden van [huurder1] , [huurder 3 en 4] en [huurder2]^[2].

3.5.

Het hiervoor vermelde betekent dat ten tijde van de overdracht van perceel 1037 aan [appellant] , [geintimeerde] de verhuurder was van [huurder 5 en 6] en dat [geintimeerde] samen met zijn zoon [zoon1 geintimeerde] in hun hoedanigheid van vennoten van Vof Jachthaven verhuurder waren van [huurder1] , [huurder 3 en 4] en [huurder2] . [appellant] is opgekomen tegen het oordeel van de rechtbank dat [geintimeerde] bevoegd was om langlopende huurovereenkomsten te sluiten met de huurders. Of [geintimeerde] en Vof Jachthaven bevoegd waren om perceel 1037 (al dan niet langdurig) in verhuur af te staan aan de huurders is in beginsel voor de vraag of artikel 7:226 BW van toepassing is niet van belang. Zelfs indien [geintimeerde] gemaakte afspraken tussen [vader appellant] en [vader geintimeerde] over de exploitatie van de eigendommen van de Vof (voor alle duidelijkheid: Vof de Watersport) zou hebben geschonden, blijft staan dat [geintimeerde] in zijn verhouding tot [huurder 5 en 6] verhuurder is geworden en dat de vennoten van Vof Jachthaven gezamenlijk in relatie tot de overige huurders verhuurder zijn geworden. Het hof oordeelt los gezien daarvan dat uit de hiervoor onder r.o. 5.14 weergegeven feiten en omstandigheden volgt dat, anders dan [appellant] betoogt, van onbevoegdheid van [geintimeerde] tot het sluiten van de huurovereenkomsten niet is gebleken. Partijen (dan wel hun vaders) zijn met elkaar overeengekomen dat zij de percelen los van elkaar zouden gaan exploiteren zonder dat daarbij enige restricties golden en dit gebeurde dus ook via eigen vennootschappen. Dat [appellant] daarna tijdens de exploitatie/verhuur van perceel 1037 door [geintimeerde] naar eigen zeggen op enig moment bezwaar heeft gemaakt tegen de sloop van opstallen op het verhuurde perceel, het vergroten van een landtong en het leggen van de woonark van [huurder 5 en 6] aan de steiger maakt dat niet anders. Ook het feit dat de huurovereenkomst met [huurder1] is gesloten na de ontbinding van de Vof op 1 februari 2015 maakt dat ten aanzien van [huurder1] niet anders. Op dat moment bestond weliswaar een gemeenschap in de zin van titel 7 van boek 3 BW, maar het hof leidt uit de vaststaande feiten af dat partijen een beheerregeling in de zin van artikel 3:170 lid 2 BW hebben getroffen, waarbij [geintimeerde] in het kader van de exploitatie van het onroerend goed bevoegd was de huurovereenkomst met [huurder1] aan te gaan. De grief van [appellant] over de bevoegdheid faalt daarom.

3.6.

Artikel 7:226 BW bepaalt, voor zover in deze zaak van belang, dat de overdracht door de verhuurder van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst die daarna opeisbaar worden, doen overgaan op de verkrijger. Het artikel strekt ter bescherming van de huurder voor de situatie dat de verhuurder de zaak aan een ander overdraagt. Om te voorkomen dat de huurder het genot van de gehuurde zaak kwijtraakt doordat de verhuurder dit niet meer aan hem kan verschaffen, houdt het artikel in dat in dat geval de huurovereenkomst overgaat op de nieuwe eigenaar. Deze bepaling ziet alleen op het geval dat een zakelijk gerechtigde die tevens verhuurder is, zijn zakelijk recht overdraagt, met als gevolg dat de verkrijger verhuurder wordt. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat artikel 7:226 BW niet van toepassing is op gevallen waarin de verhuurder een ander is dan de zakelijk gerechtigde en de zakelijk gerechtigde degene is die de verhuurde zaak overdraagt. Op dit punt bestaat geen ruimte voor een extensieve uitleg van artikel 7:226 BW. De rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst gaan dus niet op grond van artikel 7:226 BW over op de verkrijger wanneer het niet de verhuurder is die de verhuurde zaak overdraagt^[3].

3.7.

Het hof is van oordeel dat artikel 7:226 BW op de huurovereenkomst van [huurder 5 en 6] van toepassing is: [geintimeerde] was de zakelijk (mede)gerechtigde en was tevens de verhuurder die zijn zakelijk recht heeft overgedragen. Dat [geintimeerde] niet alléén, maar samen met [appellant] zakelijk gerechtigde was doet daar naar het oordeel van het hof niet aan af. In de wetsgeschiedenis en rechtspraak zijn onvoldoende aanknopingspunten te vinden waaruit afgeleid zou moeten worden dat artikel 7:226 BW daarom niet van toepassing is. Bovendien zijn er bijzondere omstandigheden om toepassing gerechtvaardigd te achten. Die worden hierna besproken, waarbij ook wordt ingegaan op de huurovereenkomsten met de overige huurders.

3.8.

Wat betreft de huurovereenkomsten met de overige huurders is sprake van een andere situatie. [geintimeerde] en zijn zoon [zoon1 geintimeerde] waren in hun hoedanigheid van vennoten van Vof Jachthaven gezamenlijk verhuurder van de overige huurders. Zij waren gezamenlijk geen zakelijk gerechtigde van perceel 1037 en in die zin dus niet gezamenlijk de overdragende verhuurder. Gelet op de bijzondere omstandigheden van dit geval is naar het oordeel van het hof toepassing van artikel 7:226 BW toch gerechtvaardigd. [geintimeerde] was tot exploitatie bevoegd en heeft in het kader van die exploitatie besloten de exploitatie uit te oefenen door tussenkomst van Vof Jachthaven waarvan hij vennoot was. Hij is in ieder geval als vennoot van Vof Jachthaven mede-verhuurder geworden en hij was degene die zijn onverdeeld aandeel in de verhuurde zaak in het kader van de afwikkeling van de ontbonden Vof (en ter uitvoering van het arrest van het hof Amsterdam) heeft overgedragen aan [appellant] . [appellant] en [geintimeerde] , althans hun rechtsvoorgangers, hebben de constructie waarbij ieder van hen bepaalde percelen die eigendom waren van de Vof voor eigen rekening en risico exploiteerde in het leven geroepen en tot de ontbinding in stand gelaten, waarbij over en weer bekend was dat er huurovereenkomsten werden gesloten. Die gekozen constructie mag er naar het oordeel van het hof in de gegeven omstandigheden niet toe leiden dat de huurders geen beroep kunnen doen op artikel 7:226 BW. Een bijkomende reden om toepassing van deze bepaling gerechtvaardigd te achten is dat [appellant] in de procedure bij het gerechtshof Amsterdam ter zake de ontbinding van de Vof en de verdeling van de vermogensbestanddelen expliciet toebedeling van perceel 1037 aan hem heeft gevorderd, terwijl uit het deskundigenbericht (de taxatie door [deskundige1] ) uit die procedure kan worden afgeleid dat bij de waardering van perceel 1037 ook rekening is gehouden met de verhuurde staat. De taxatie is uitgevoerd op basis van de huurovereenkomsten (zonder de allonges) en uit de taxatie blijkt dat er is rekening gehouden met de verhuurde staat, omdat er een afwaardering is toegepast vanwege het feit dat door het bestaan van de huurovereenkomsten, niet de volledige bouwcapaciteit kon worden benut. Bovendien heeft [appellant] de deskundige verzocht om bij de waardering rekening te houden met het feit dat de huurovereenkomsten niet marktconform zijn (pag. 60/81 taxatierapport). Verkrijging van perceel 1037 in verhuurde staat was dus het uitgangspunt. Er heeft vervolgens overdracht plaatsgevonden van het aandeel van [geintimeerde] in de onverdeelde eigendom aan [appellant] , waardoor [appellant] volledig eigenaar is geworden. Gelet op deze bijzondere feiten en omstandigheden acht het hof toepassing van artikel 7:226 BW gerechtvaardigd, ook al was [geintimeerde] samen met [appellant] zakelijk gerechtigde van de verhuurde zaak en (ten aanzien van [huurder2] , [huurder1] en [huurder 3 en 4] ) ook al was [geintimeerde] niet zelfstandig maar (in zijn hoedanigheid van vennoot in Vof Jachthaven) samen met zijn medevennoot in Vof Jachthaven de verhuurder.

3.9.

De toepasselijkheid van artikel 7:226 BW brengt (dus) mee dat de huurovereenkomsten zijn overgegaan op [appellant] als opvolgend verhuurder.

Bevoegdheid van [geintimeerde] /Vof Jachthaven om allonges aan te gaan (grief 1 huurders)

3.10.

De rechtbank heeft geoordeeld dat [geintimeerde] niet bevoegd was om de allonges aan te gaan vlak voor de uitspraak van het hof Amsterdam, omdat er op dat moment, als gevolg van de ontbinding van de Vof, sprake was van een eenvoudige gemeenschap als bedoeld in artikel 3:166 BW, welke rechtsbetrekking wordt beheerst door de eisen van redelijkheid en billijkheid. De rechtbank heeft daarvoor in zijn vonnis een aantal redenen opgesomd. De rechtbank heeft verder geoordeeld dat de huurders er niet gerechtvaardigd op hebben mochten vertrouwen dat [geintimeerde] de allonges zelfstandig mocht aangaan. De huurders zijn hiertegen opgekomen. Het opvolgend verhuurderschap leidt er ingevolge artikel 7:226 lid 3 BW toe dat [appellant] gebonden is aan die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Ook hier is de vraag of [geintimeerde] dan wel Vof Jachthaven bevoegd was om de allonges zonder [appellant] aan te gaan, in beginsel voor de vraag of artikel 7:226 BW van toepassing is niet relevant. Of de huurders er gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat [geintimeerde] zelfstandig bevoegd was om de allonges aan te gaan is niet doorslaggevend. [geintimeerde] handelde op eigen naam, dan wel op naam van Vof Jachthaven en heeft daarmee alleen zichzelf dan wel Vof Jachthaven gebonden en niet ook de Vof of deelgenoot [appellant] . Het hof kan de vraag of [appellant] als opvolgend huurder aan de allonges werd gebonden in het midden laten, omdat het hof van oordeel is dat de allonges nietig zijn wegens strijd met de goede zeden. Dat zal hieronder uitgelegd worden.

Allonges nietig wegens strijd met goede zeden (grieven 4 en 5 [appellant] )

3.11.

[appellant] heeft opgeworpen dat de rechtbank had moeten beslissen op de vorderingen van [appellant] die zien op nietigheid c.q. vernietigbaarheid van de allonges, wat zij ten onrechte niet heeft gedaan.

3.12.

[appellant] heeft (subsidiair) een beroep gedaan op nietigheid van de allonges wegens strijd met de goede zeden ex artikel 3:40 BW. Het hof beslist daarover als volgt.

3.13.

Een overeenkomst die verplicht tot prestaties die de rechtmatige belangen van derden op onredelijke wijze benadelen of die in verregaande mate onevenwichtig zijn, kan in strijd zijn met de goede zeden. In de allonges staan naar het oordeel van het hof vergaande, onevenwichtige en ook ongebruikelijke huurrechten opgenomen:

eeuwigdurende huurrechten zonder opzeggingsmogelijkheid voor de verhuurder,

betaling van een eenmalig bedrag van € 50.000,- voor de eeuwigdurende huurperiode,

de bevoegdheid van de huurders om mee te beslissen over wat de verhuurder met het verhuurde perceel gaat doen, waarbij de huurders gezamenlijk een meerderheid van stemmen hebben.

Verder staat in de allonges een recht van koop voor de huurders in geval van toedeling aan [geintimeerde] tegen een vooraf vastgestelde koopsom van € 150.000,- (per huurder) waarop de vooruitbetaalde huur in mindering strekt. De allonges zijn door de huurders met [geintimeerde] dan wel Vof Jachthaven aangegaan, terwijl de huurders op de hoogte waren van de procedure bij het gerechtshof Amsterdam over de afwikkeling van de Vof en de verdeling van de percelen. In de allonges is benoemd dat toedeling van de percelen aan [geintimeerde] in die procedure voorlag. [geintimeerde] heeft zich in de allonges vastgelegd om het verhuurde perceel in geval van toedeling aan hem te koop aan te bieden aan de huurders. Ondanks de lopende verdelingsprocedure betaalden de huurders ieder een bedrag van

€ 50.000,- ter afkoop van eeuwigdurende huurrechten aan [geintimeerde] . Die huurbedragen zou [appellant] als (mogelijk) opvolgend verhuurder dus daardoor mislopen. [appellant] heeft betoogd dat de eenmalige huurbetaling van € 50.000,- niet in verhouding staat tot de huurprijzen die zonder de allonges van toepassing zijn (in het geval van [huurder1] bijvoorbeeld alleen al voor de eerste termijn van 30 jaar, zonder indexeringen, een bedrag van € 126.000,-). Het hof is van oordeel dat de (opvolgend) verhuurder in vergaande mate onredelijk werd benadeeld door deze allonges en ook dat deze in vergaande mate onevenwichtig zijn. Dat de huurders vooraf aanzienlijke goodwillvergoedingen van

€ 150.000,- respectievelijk € 75.000,- voor het huren van de ligplaats en de ontwikkeling van het terrein hebben betaald en andere investeringen hebben gedaan, zoals zij stellen, biedt daarvoor geen rechtvaardiging. Met die omstandigheid had op minder bezwarende wijze rekening gehouden kunnen worden, bijvoorbeeld met een compensatie in de vorm van een terugbetalingsplicht van gedane investeringen of een overnameplicht van zaken voor de verhuurder na eventuele beëindiging van de huurovereenkomst. Los gezien daarvan geldt dat niet alleen een zeer lage huur werd bedongen, maar ook werden eeuwigdurende huurrechten verstrekt zonder opzegmogelijkheid voor de verhuurder en kregen de huurders gezamenlijk een bepalende stem in de bedrijfsvoering, ontwikkeling en bewoning van het perceel. Deze verstrekkende en voor [appellant] als opvolgende eigenaar/verhuurder zeer nadelige huurbepalingen kunnen naar het oordeel van het hof enkel zijn overeengekomen voor de situatie dat het perceel aan [appellant] zou worden toebedeeld en hij verhuurder zou worden. [appellant] en de huurders zijn over en weer niet gebonden aan de koopoptie (nu deze niet overgaat op de voet van art.7:226 BW). Tussen hen zou middels de allonges een eeuwigdurende huurverhouding ontstaan waarbij [appellant] geen inkomsten maar wel eeuwigdurende verplichtingen heeft. Ten aanzien van [geintimeerde] bestond er daarentegen geen noodzaak om de huurbepalingen op te nemen, omdat blijkens de stellingen van de huurders met [geintimeerde] al eerder was afgesproken dat perceel 1037 na toedeling aan [geintimeerde] aan de huurders zou worden verkocht. Om die reden is de koopoptie in de allonges opgenomen. [geintimeerde] zou zelf dus nooit aan de nadelige huurafspraken gebonden worden. Het hof gaat daarom niet mee in de stelling van de huurders dat [geintimeerde] de huurders zou hebben voorgehouden dat het verhuurde perceel in alle scenario’s aan [geintimeerde] zou worden toebedeeld. De hiervoor geschetste omstandigheden leiden er toe dat aangenomen moet worden dat sprake is van strijd met de goede zeden. Het beroep op nietigheid van de allonges wordt daarom gehonoreerd.

Geen gebondenheid aan allonges op grond van mondelinge afspraken

3.14.

De huurders hebben ook nog aangevoerd dat als [appellant] niet gebonden is aan de allonges, hij wel gebonden is aan gemaakte mondelinge afspraken. Ook [geintimeerde] heeft zich in eerste aanleg op het standpunt gesteld dat de allonges afspraken bevatten die reeds langs tussen [geintimeerde] en de huurders waren overeengekomen. Het argument van de huurders dat de allonges een vastlegging waren van eerdere mondelinge afspraken kan evenwel niet tot gebondenheid aan die afspraken leiden. Immers, die mondelinge afspraken zijn, zo die gemaakt zouden zijn, evenzeer nietig. Ten overvloede overweegt het hof nog als volgt. De huurders betogen dat zij forse investeringen hebben gedaan en dat de afspraak was dat zij eigenaar zouden worden van het perceel. Uit de door de huurders ingebrachte verslaglegging van een bespreking die plaatsvond op 1 augustus 2018 (productie 21 bij conclusie van eis in incident tot tussenkomst, tevens houdende instelling provisionele vordering ex artikel 223 Rv d.d. 2 februari 2022) blijkt dat de huurders in het verleden met [geintimeerde] hebben gesproken over een eerste recht van koop. In het gespreksverslag staat:

“
Er wordt dit jaar, uiterlijk eerste helft 2019 door de rechter een bindende uitspraak gedaan inzake de onverdeelde grond tussen [geintimeerde] en [appellant] waaruit een uiteindelijke verdeling wordt opgemaakt.

De toezegging is door alle aanwezige van de Fam. [geintimeerde] gedaan dat als deze verdeeldheid bindend is uitgesproken perceel met no 1037 met recht van eerste koop wordt aangeboden aan de 3 huidige betrokken huurders, eventueel 4 huurders voor de getaxeerde som van 600000 euro.”

3.15.

Hieruit leidt het hof af dat de koopoptie werd afgesproken onder de voorwaarde dat [geintimeerde] perceel 1037 toebedeeld zou krijgen, zoals het ook in de allonges staat opgenomen. Nu aan die voorwaarde niet is voldaan, kunnen de huurders die koopoptie niet inroepen. Dat er destijds ook nog andere afspraken zijn gemaakt is niet voldoende onderbouwd gesteld en dat blijkt ook niet uit het gespreksverslag. Gebondenheid van [appellant] aan mondelinge afspraken is daarom niet komen vast te staan.

Geen gebondenheid aan allonges wegens instellen schadevergoedingsvordering tegen [geintimeerde]

3.16.

Door de huurders is verder nog betoogd dat door de rechtbank is vastgesteld dat [appellant] in eerste aanleg een onvoorwaardelijke schadevergoedingsvordering heeft ingesteld tegen [geintimeerde] wegens de gebondenheid van de allonges voor [appellant] . En volgens de huurders staat daarmee de gebondenheid aan de allonges vast, omdat [appellant] niet tegen die vaststelling door de rechtbank heeft gegriefd. Het hof gaat voorbij aan dit betoog, (reeds) omdat een eiswijziging kwalificeert als een grief en uit de eiswijziging van [appellant] volgt dat hij de schadevergoeding vordert uitsluitend voor het geval hij aan de allonges gebonden is.

Geen vernietigingsgrond huurovereenkomsten (grief 10 [appellant] )

3.17.

[appellant] heeft onder meer opgeworpen dat de nietigheid van de allonges tot gevolg heeft dat ook de huurovereenkomsten nietig zijn, omdat in de allonges staat opgenomen dat deze onlosmakelijk verbonden zijn met de huurovereenkomsten. Dit standpunt wordt verworpen. Immers heeft de nietigheid van de allonges tot gevolg dat deze niet rechtsgeldig zijn, zodat ook de daarin opgenomen afspraak over de onlosmakelijke verbondenheid geen gelding heeft. Bovendien reikt de nietigheid van de allonges niet zo ver dat daarmee ook de huurovereenkomsten nietig zijn. Daarvoor zijn door [appellant] onvoldoende argumenten aangedragen.

Geen ontbindingsgrond huurovereenkomsten (grief 10 [appellant] )

3.18.

Wat betreft de huurovereenkomsten is door [appellant] subsidiair ontbinding wegens wanprestatie van de huurders gevorderd. Volgens [appellant] levert het sluiten van de allonges een tekortkoming op, wegens strijd met goed huurderschap ex artikel 7:213 BW. Het hof verwerpt deze stelling. Het sluiten van de allonges is onvoldoende grond om ontbinding van de huurovereenkomsten te rechtvaardigen. Het sluiten van de allonges levert geen tekortkoming ter zake de (wel rechtsgeldige) huurovereenkomsten op. Van strijd met goed huurderschap is in de uitvoering van de huurovereenkomsten zelf immers niet gebleken. [appellant] heeft verder als ontbindingsgrond aangevoerd dat er sprake was van een huurachterstand. De huurders hadden de huur (van € 50.000,- per huurder) vooruit betaald aan [geintimeerde] . [geintimeerde] heeft deze huurbetalingen uiteindelijk naar aanleiding van het vonnis van de rechtbank terugbetaald aan de huurders. De huurders konden in redelijkheid de uitkomst van de procedure bij de rechtbank afwachten, om eerst duidelijkheid te verkrijgen over de verplichting om huur aan [appellant] te betalen. Zij hebben vervolgens uitvoering gegeven aan het vonnis van de rechtbank en over de periode [vanaf] 2021 de door de rechtbank vastgestelde gebruiksvergoeding (wat feitelijk huur is) alsnog betaald aan [appellant] . Van een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt is daarom niet gebleken.

Verschuldigde gebruiksvergoeding/huur/indexeringen (grief 13 [appellant] en grief 2 huurders)

3.19.

De rechtbank heeft huurders veroordeeld om vanaf 3 maart 2021 de navolgende gebruiksvergoeding (lees: huur) aan [appellant] te betalen:

[huurder 5 en 6] : € 380,- per maand of gedeelte daarvan,

[huurder 3 en 4] : € 401,- per maand of gedeelte daarvan,

[huurder2] : € 401,- per maand of gedeelte daarvan,

[huurder1] : € 350,- per maand of gedeelte daarvan.

De rechtbank heeft daarbij geen rekening gehouden met de vooruitbetalingen van de huur die hebben plaatsgevonden aan [geintimeerde] en die inmiddels zijn terugbetaald aan de huurders.

3.20.

Het hof heeft in zijn tussenarrest onder meer het volgende overwogen over de indexeringsclausules:

“(..)
5.13. [appellant] heeft in zijn memorie van grieven onder grief 13 nader toegelicht dat de door de rechtbank toegewezen bedragen (vanaf 3 maart 2021) de geïndexeerde gebruiksvergoedingen tot en met het jaar 2021 zijn (waarbij in 2021 het gemiddelde CPI-percentage van 1,62% over de laatste 10 jaar is gehanteerd, zie daarvoor ook productie 11 bij dagvaarding van 17 maart 2021). [appellant] heeft de indexeringen opnieuw berekend en vordert in hoger beroep andere bedragen vanaf 3 maart 2021 tot en met 31 december 2024, alsmede nieuwe geïndexeerde bedragen per 1 januari 2024.

5.14.

In de huurovereenkomsten staan indexeringsclausules opgenomen met de volgende tekst:

in de huurovereenkomst met [huurder1] :

“De huurprijs wordt jaarlijks aangepast met percentage van het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie, reeks CPI van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).”

in de huurovereenkomsten met [huurder2] en [huurder3] :

“De huurprijs wordt jaarlijks aangepast met het percentage van het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie, reeks CPI van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).”

in de huurovereenkomst met [huurder 5 en 6] :

in de huurovereenkomst van 26 maart 2006:

“De overeengekomen maandhuur wordt jaarlijks verhoogd op basis van het consumentenprijsindexcijfer, reeks “alle huishoudens”, gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).”

en in het addendum van 20 mei 2018:

“Per 1 juni 2028 zal de maandelijkse huursom voor de woonark ligplaats en genoemde botenbox € 350,- bedragen (..). Deze huursom zal per 1 juni 2029 jaarlijks worden geïndexeerd zoals bepaald in de Overeenkomst tussen huurder en verhuurder.”

5.15.

De huurovereenkomsten die de gebruikers met [geintimeerde] hebben gesloten zijn overeenkomsten tussen een ‘verkoper’ en een consument als bedoeld in Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: ‘Richtlijn 93/13’). Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, wordt ingevolge de Richtlijn 93/13 als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Een beding wordt steeds geacht niet het voorwerp van afzonderlijke onderhandeling te zijn geweest wanneer het van te voren is opgesteld en de consument dientengevolge geen invloed op de inhoud ervan heeft kunnen hebben. Wanneer een verkoper stelt dat een standaardbepaling het voorwerp is geweest van afzonderlijke onderhandeling, dient hij dit te bewijzen. Uit de Richtlijn 93/13/EEG volgt dat schriftelijke bedingen in overeenkomsten met consumenten steeds duidelijk en begrijpelijk moeten zijn opgesteld.

5.16.

Uit de indexeringsclausules in de huurovereenkomsten met de gebruikers volgt dat de jaarlijkse huurverhoging niet afhankelijk is van de uitoefening van een recht door de verhuurder, maar al vastligt in de tekst van het beding zelf. Anders gezegd: de door de gebruikers aan de verhuurder verschuldigde huur wordt blijkens de inhoud van de huurovereenkomsten automatisch verhoogd zonder dat daarvoor enige nadere (rechts)handeling van de verhuurder nodig is. Het beding regelt dus niet een recht voor de verhuurder om de huurprijs eenzijdig tussentijds te wijzigen. Het regelt de huurprijs zelf. Daarmee zijn de indexeringsclausules in de huurovereenkomsten met alle gebruikers kernbedingen. Op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn zijn kernbedingen uitgezonderd van toetsing op oneerlijkheid, mits zij duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd.

5.17.

Het hof dient, zo nodig ambtshave, te toetsen of een beding onredelijk bezwarend is in de zin van de Richtlijn. Indien blijkt dat dit zo is, moet het hof het beding of onderdelen daarvan vernietigen, zelfs wanneer vernietiging niet door de gebruikers wordt gevorderd. Het hof neemt daarbij het volgende toetsingskader dat door de Hoge Raad uiteen is gezet als uitgangspunt.^[4]

(..)

5.18.

Uit rechtspraak van de Hoge Raad volgt verder dat een overeengekomen indexatie op basis van het consumentenprijsindexcijfer (CPI) van het CBS op zichzelf niet oneerlijk is.^[5](..)”

3.21.

Het hof heeft partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over (i) de vraag of de indexeringsclausules oneerlijke bedingen zijn in de zin van de Richtlijn 93/13 en, zo ja, (2) welke gevolgen het hof in dat geval daaraan moet verbinden.

3.22.

[appellant] stelt primair dat de clausules duidelijk geformuleerde kernbedingen zijn en niet onder de reikwijdte van de Richtlijn vallen. Subsidiair stelt [appellant] dat over de clausules individueel onderhandeld is waardoor deze niet aangemerkt kunnen worden als oneerlijk beding. Meer subsidiair stelt hij dat de clausules geen verstoring geven van het evenwicht tussen de rechten en plichten van partijen en niet oneerlijk zijn.

3.23.

De huurders voeren aan dat over de indexeringsclausules niet is onderhandeld en dat de clausules geen kernbedingen zijn. Verder stellen zij dat de clausules niet transparant, onduidelijk en tevens oneerlijk zijn.

3.24.

Het hof komt terug op zijn oordeel in het tussenarrest dat de clausules kernbedingen zijn (r.o. 5.16). De eisen van een goede procesorde brengen mee dat de rechter, aan wie is gebleken dat een eerdere door hem gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, bevoegd is om over te gaan tot heroverweging van die eindbeslissing, teneinde te voorkomen dat hij op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zou doen.^[6]Het hof is van oordeel dat het in het tussenarrest op basis van een onjuiste juridische grondslag heeft geoordeeld dat sprake is van een kernbeding. In de parlementaire geschiedenis is omschreven dat kernbedingen “
van zo wezenlijke betekenis zijn dat de overeenkomst zonder dit beding niet tot stand zou zijn gekomen of zonder dit beding niet van wilsovereenstemming omtrent het wezen van de overeenkomst sprake zou zijn.”^[7]In de huurovereenkomst is een (aanvangs)huurprijs afgesproken en deze overeenkomst kan (voort)bestaan zonder het indexatiebeding. Het indexatiebeding is een aanpassingsmechanisme van de kosten van de aan de consument (de huurders) te verstrekken diensten (het huurgenot) en vormt aldus geen kernbeding in de zin van artikel 4 lid 2 Richtlijn 93/13^[8]. Het feit dat partijen voorafgaand aan deze procedure geen uitvoering hebben gegeven aan de clausules, bevestigt overigens ook dat deze clausules niet van zo wezenlijke betekenis zijn dat de huurovereenkomsten zonder deze clausules niet tot stand zouden zijn gekomen. Het hof ziet geen aanleiding om partijen in de gelegenheid te stellen om zich eerst uit te laten alvorens terug te komen op zijn eerdere beslissing. Partijen hebben zich namelijk in hun nadere aktes al uitgelaten over zowel de vraag of sprake is van een kernbeding als over een inhoudelijke toets van de clausules op oneerlijkheid.^[9]Het hof komt tot de conclusie dat de clausules geen oneerlijke bedingen in de zin van de Richtlijn 93/12 dan wel onredelijk bezwarende bedingen in de zin van artikel 6:233 aanhef en onder a BW zijn. Ter toelichting dient het volgende.

3.25.

De Richtlijn 93/13 kent een bijlage met een indicatieve en niet-uitputtende lijst van bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt (art. 3 lid 3 Richtlijn 93/13). Onder 1.l van deze lijst worden vermeld bedingen die tot doel of tot gevolg hebben de verkoper of de dienstverrichter het recht te verlenen zijn prijs te verhogen zonder dat de consument het overeenkomstige recht heeft om de overeenkomst op te zeggen indien de eindprijs te hoog is ten opzichte van de bij het sluiten van de overeenkomst bedongen prijs. Onder 2.d van de lijst is bepaald dat het onder 1.l vermelde niet in de weg staat aan bedingen van prijsindexering, voor zover deze wettig zijn en de wijze waarop de prijs wordt aangepast hierin expliciet beschreven is.

3.26.

Het hof acht de overeengekomen clausules in beginsel niet oneerlijk, omdat deze beogen de gevolgen van geldontwaarding te compenseren zodat de huurprijs zijn monetaire waarde behoudt. Richtlijn 93/13 staat ook niet in de weg aan bedingen van prijsindexering als deze wettig zijn en de wijze waarop de prijs wordt aangepast hierin expliciet is beschreven. Aan deze eisen is voldaan.

3.27.

Het hof is van oordeel dat de clausules voor de gemiddelde consument-huurder ook voldoende duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd. Voor de huurders was/is voorzienbaar wat de frequentie is van de prijswijziging (jaarlijks), de wijze waarop deze wordt berekend (aan de hand van de CPI van het CBS) en wat de maximale verhoging is (niet hoger dan de CPI). De huurders hebben opgemerkt dat in de clausules van de huurovereenkomsten met [huurder3] , [huurder2] en [huurder1] “
prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie” staat vermeld, terwijl deze term niet bestaat en onduidelijk is waar deze reeks naar verwijst. In de betreffende huurovereenkomsten wordt gesproken over ‘
prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie, reeks CPI’.Het is een feit van algemene bekendheid dat de term ‘prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie’ op enig moment is vervangen door de term ‘consumentenprijsindex’ (CPI). Er worden dus in de clausules weliswaar twee verschillende termen gebruikt, maar deze hebben dezelfde betekenis. Hoewel de redactie van de clausules in die zin eenduidiger had gekund, moet het volgens het hof voor de huurders duidelijk geweest zijn dat hun huurprijzen zouden worden verhoogd op basis van de ontwikkeling van de consumentenprijsindex (CPI) alle huishoudens. Verder stellen de huurders dat voor de berekening meer informatie nodig is, namelijk of uit wordt gegaan van een jaargemiddelde of een maandcijfer van de CPI en dat er een basisjaar moet worden bepaald. Zowel indexering op basis van een maandcijfer als indexering op basis van een jaarcijfer is naar het oordeel van het hof een adequate en eerlijke manier om geldontwaarding te compenseren. Weliswaar kunnen zich tijdelijk verschillen voordoen, maar in de loop der jaren effenen deze zich uit. De huurders hebben ook niet gesteld dat de verschillen tussen beide berekeningsmethoden tot substantieel verschillende uitkomsten leiden. Dat contractueel geen keuze is vastgelegd, maakt dus niet dat huurders dientengevolge geconfronteerd zijn met huurprijsverhogingen waarop ze niet bedacht hoefden te zijn. Hetzelfde geldt ten aanzien van het basisjaar. Als de verhuurder eenmaal een keuze heeft gemaakt, moet daarop wel voortgebouwd worden teneinde een consistente reeks van indexeringen te verkrijgen. Uit de stellingen van [appellant] volgt dat hij dat ook heeft gedaan. Hij heeft voor de indexeringen aansluiting gezocht bij de standaard ROZ formule die luidt: “
de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende maand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.” (zie randnummer 118 en noot 26, in samenhang met producties 68 en 69 (bij) memorie van grieven [appellant] ).

3.28.

De huurders hebben verder aangevoerd dat de indexaties die door [appellant] zijn gevorderd vanaf 3 maart 2021 deels hoger uitvallen dan de maximaal wettelijk toegestane huurprijsstijgingen in de sociale huursector. Zij hebben er op gewezen dat sinds 1 juli 2024 de huurovereenkomsten voor de ligplaatsen vallen onder het regime van huur van woonruimte en de huurprijzen voor de ligplaatsen lager zijn dan de grens voor sociale huur, zodat het maximum voor de verhoging van huurprijzen in de sociale sector van toepassing is. De huurders voeren aan dat de indexeringspercentages in voorkomende gevallen hoger zijn dan de maximaal toegestane verhogingen en dat de clausules geen rekening houden met maximaal toegestane wijzigingen. Dit standpunt kan niet gevolgd worden. Voor de huurprijs van een ligplaats geldt een regeling die vergelijkbaar is met die voor de huurprijs voor zelfstandige woonruimte in het hoogsegment. Ingevolge artikel 7:247a BW zijn de artikelen van die onderafdeling 2 (huurprijzen en andere vergoedingen) namelijk niet van toepassing, behoudens enkele artikelen. Zo geldt artikel 7:252 BW niet, waarin is bepaald dat de verhuurder tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk een voorstel tot wijziging van de huurprijs moet doen. Van artikel 7:248 BW gelden alleen leden 3 en 4. Uit artikel 7:248 lid 3 BW volgt dat een beding in de huurovereenkomst dat leidt tot een verhoging van de huurprijs die hoger is dan toegelaten bij of krachtens artikel 10 lid 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, nietig is voor zover dat beding leidt tot een hogere dan toegelaten verhoging. In dat geval geldt de huurprijs als verhoogd met de toegelaten verhoging. Artikel 10 lid 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen bepaalt dat de huurprijs maximaal verhoogd mag worden met het inflatiepercentage + 1%, behalve als dat leidt tot een hogere verhoging dan een verhoging op basis van de gemiddelde loonontwikkeling (de CAO-loonindexcijfers) + 1%. Aangezien zowel voor 2024 als voor 2025 geldt dat een verhoging op basis van de inflatiecijfers lager uitvalt dan een verhoging op basis van de loonontwikkelingscijfers, geldt voor die jaren als maximum de CPI + 1%. Er is voor die jaren dus geen sprake van een hogere indexering dan wettelijk toegestaan. Toepassing van de wettelijke regeling die vanaf 1 juli 2024 gelding heeft, leidt dus niet tot een huurprijsverhoging (in 2024 en 2025) die groter is dan de wettelijk toegestane wijziging.

3.29.

Andere aanknopingspunten om het indexatiebeding oneerlijk te achten of de toegepaste indexering te beperken zijn het hof niet gebleken. Dat betekent dat [appellant] zich op het indexatiebeding kan beroepen. Dit impliceert ook dat het hof zich niet meer hoeft te buigen over de vraag of over de clausules individueel is onderhandeld.

3.30.

Huurders stellen zich primair op het standpunt dat zij op basis van de allonges ieder een bedrag van € 50.000,- minus de huurbetalingen vanaf 3 maart 2021 aan [appellant] verschuldigd zijn. Dit standpunt wordt verworpen, omdat hiervoor is overwogen dat de allonges niet rechtsgeldig zijn. Subsidiair betogen huurders dat de door de rechtbank vastgestelde huurbedragen ten onrechte zijn geïndexeerd. Volgens huurders moeten de huurbedragen als volgt vastgesteld worden:

[huurder1] : € 350,- per maand,

[huurder2] : € 350,- per maand,

[huurder 3 en 4] : € 350,- per maand,

[huurder 5 en 6] : € 350,- per maand tot 1 juni 2028 en € 385,- vanaf 1 juni 2028.

Zij vorderen het meer betaalde (voor [huurder 5 en 6] : € 30,- en voor [huurder 3 en 4] en [huurder2] : € 51,- per maand tot datum arrest) terug. Het hof verwerpt ook dit subsidiaire verweer van huurders. Het hof heeft hiervoor geoordeeld dat de indexeringsclausules rechtsgeldig zijn en dat [appellant] zich daarop kan beroepen. Huurders hebben hun stelling dat zij met [geintimeerde] (in weerwil van deze clausules) hebben afgesproken dat er in het licht van de afspraken over de mederealisatie van het woonerf, het meebetalen aan onderhoud en de investeringen die zijn gedaan door huurders, nooit geïndexeerd zou worden onvoldoende onderbouwd, zodat het hof daaraan voorbij gaat. Verder kan het betoog van huurders dat met ingang van 1 juli 2024 sprake is van verhuur van woonruimte, waardoor geen aanspraak meer gemaakt kan worden op indexering, niet gevolgd worden. Artikel 7:233 BW bepaalt dat een ligplaats onder het woonruimtebegrip valt. Ingevolge artikel 7:251 lid 2 BW (dat met ingang van 1 juli 2024 in werking is getreden) verjaart een rechtsvordering tot betaling van een huurprijsverhoging door verloop van 2 jaar, tenzij de verhuurder de huurder in enig jaar niet schriftelijk informeert over het in dat jaar opeisbaar worden van een vordering tot betaling van een huurverhoging, in welk geval de verjaringstermijn 1 jaar bedraagt. [appellant] heeft in zijn memorie van grieven van 13 februari 2024, dus voor de inwerkingtreding van artikel 7:251 lid 2 BW, al aanspraak gemaakt op betaling van de indexeringen over de periode maart 2021 tot en met december 2023 en over de periode vanaf 1 januari 2024 op betaling van de nader geïndexeerde bedragen, dit alles op basis van nieuwe berekeningen, zoals in de memorie van grieven toegelicht. Artikel 7:251 lid 2 BW is daarom niet van toepassing (ingevolge artikel 208f Overgangswet Nieuw BW) terwijl art. 3:308 BW evenmin in de weg staat aan de vorderingen van [appellant] . Het beroep op verjaring wordt daarom verworpen.

3.31.

Huurders voeren verder aan dat [appellant] zijn recht op het indexeren heeft verwerkt doordat [geintimeerde] jarenlang geen indexaties heeft toegepast. Ook dit verweer wordt verworpen. Volgens vaste rechtspraak is enkel stilzitten door de verhuurder niet voldoende om rechtsverwerking ter zake indexering met terugwerkende kracht aan te nemen. Huurders hebben onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen waaruit kan worden afgeleid dat bij huurders het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [geintimeerde] dan wel [appellant] zijn recht op indexering niet meer geldend zou maken of waardoor de positie van huurders onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien alsnog tot indexering wordt overgegaan^[10]. Tenslotte hebben huurders nog aangevoerd dat de redelijkheid en billijkheid in de weg staan aan indexering, omdat er nooit eerder is geïndexeerd. Het hof oordeelt dat huurders daarmee onvoldoende feiten en omstandigheden hebben aangedragen voor een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. [appellant] was gerechtigd om vanaf 3 maart 2021 de huur te indexeren. Grief 2 van huurders wordt verworpen. Daarop geldt wel een uitzondering voor [huurder 5 en 6] Dat wordt hierna in r.o. 3.34 en verder toegelicht.

3.32.

[appellant] vordert nieuwe bedragen aan de hand van de maandindexcijfers die door het CBS worden gepubliceerd. Voor [huurder 5 en 6] is aansluiting gezocht bij de huurovereenkomst van 20 mei 2018 en niet zoals in eerste aanleg bij die van maart 2006. [appellant] stelt dat door de herberekeningen over de periode maart 2021 tot en met december 2023 de volgende bedragen verschuldigd zijn:

[huurder 5 en 6] heeft € 980,07 te veel betaald,

[huurder2] en [huurder 3 en 4] moeten nog € 546,20 betalen,

[huurder1] moet nog € 826,90 betalen.

[appellant] vordert op basis van de herberekening verder de volgende bedragen vanaf 1 januari 2024:

[huurder 5 en 6] € 383,39 per maand,

[huurder2] en [huurder 3 en 4] € 460,45 per maand,

[huurder1] € 408,66 per maand.

Daarnaast vordert [appellant] indexering voor de toekomst.

3.33.

Hiervoor heeft het hof de verweren van huurders tegen de mogelijkheid om indexeringen te vorderen al verworpen. Huurders voeren inhoudelijk nog als verweer dat dat [appellant] ten onrechte aanspraak maakt op indexering op basis van de ROZ. Het hof kan dit standpunt niet volgen. De indexeringen zijn immers berekend aan de hand van de consumentprijsindexcijfers van het CBS, zoals ook in de huurovereenkomsten staat opgenomen. [appellant] heeft alleen voor de berekeningsmethodiek aangesloten bij de standaard ROZ formule. Zoals het hof hiervoor in r.o. 3.27 heeft overwogen, stond hem dat vrij. Aangezien de huurders verder geen steekhoudend verweer hebben gevoerd tegen de hoogte van de bedragen, zal het hof de vordering van [appellant] voor zover die ziet op de achterstallige indexering over de periode maart 2021 t/m december 2023 toewijzen ten aanzien van huurders [huurder 3 en 4] , [huurder2] en [huurder1] en deze huurders veroordelen met ingang van 1 januari 2024 de huurprijzen per maand te betalen als door [appellant] berekend. In zoverre slaagt grief 13 van [appellant] wel en grief 2 van huurders niet.

Gemiste huurinkomsten/schadevergoeding botenbox/indexering [huurder 5 en 6] (grieven 6, 13 en 14 [appellant] )

3.34.

[appellant] heeft schadevergoeding gevorderd van [geintimeerde] wegens gemiste huurinkomsten tijdens de periode 3 maart 2021 tot en met 1 juni 2028 voor de ligplaats van de woonark en de botenbox van [huurder 5 en 6] . De rechtbank heeft die vordering afgewezen. [appellant] vordert in hoger beroep van [huurder 5 en 6] betaling van een bedrag van € 1.327,43 aan gebruiksvergoeding dan wel huur voor de botenbox vanaf 3 maart 2021 tot en met 2023 (grief 13 [appellant] ). In dat verband heeft [appellant] ook gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank dat een ligplaats voor een plezierboot is inbegrepen bij de ligplaats voor de woonark van [huurder 5 en 6] (grief 14 [appellant] ). Indien de vordering jegens [huurder 5 en 6] wordt afgewezen, maakt [appellant] aanspraak op schadevergoeding jegens [geintimeerde] ter zake gemiste huurinkomsten ter zake van de botenbox (grief 6 [appellant] ).

3.35.

[appellant] stelt dat hij in eerste aanleg alleen een gebruiksvergoeding voor de ligplaats van de woonark heeft gevorderd (van € 380,- per maand) en niet voor de botenbox. Het hof oordeelt daarover als volgt. In een addendum op de huurovereenkomst met [huurder 5 en 6] van 20 mei 2018 (productie 1d bij conclusie van eis in incident tot tussenkomst, tevens houdende instelling provisionele vordering ex artikel 223Rv. d.d. 2 februari 2022), heeft [huurder 5 en 6] tegen betaling van € 32.501,- de huur voor de ligplaats van de woonark en de botenbox tot en met 1 juni 2028 afgekocht. Door [appellant] is onder verwijzing naar een huurovereenkomst met ondertekening op 20 mei 2018 onder E (productie 1d voornoemd, laatste document) betoogd dat voor de botenbox een huursom van € 420,- per jaar is overeengekomen. Evenwel blijkt uit de eerste overweging uit dat document dat die overeenkomst alleen zou gelden in geval van verkoop van de woonark. Aan die voorwaarde is niet voldaan. In het licht daarvan heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd dat dit document van 20 mei 2018 rechtskracht heeft. Het hof zal daarom uitgaan van het addendum van 20 mei 2018, waarin staat opgenomen dat de huursom voor de ligplaats van de woonark en de botenbox samen € 32.503,- voor tien jaar bedraagt (€ 28.503,- voor de ligplaats van de woonark en € 4.000,- voor de botenbox).

3.36.

De rechtbank heeft [huurder 5 en 6] veroordeeld om aan [appellant] een gebruiksvergoeding te betalen vanaf 3 maart 2021, omdat daartegen geen verweer was gevoerd door huurders. Huurders hebben daartegen ook niet gegriefd. Zij voeren alleen aan dat in het toegewezen bedrag ten onrechte indexering is meegenomen (zoals hiervoor besproken). Volgens huurders volgt uit het addendum van 20 mei 2018 voor [huurder 5 en 6] een huurprijs voor de ligplaats voor de woonark met inbegrip van de botenbox van € 350,- per maand en vanaf 1 juni 2028 € 385,- per maand. Het hof leest in het addendum van 20 mei 2018 een huurprijs van € 32.503,- voor de ligplaats van de woonark en de botenbox samen voor de periode 1 juni 2018 t/m 1 juni 2028. Voor de periode daarna is een maandelijkse huursom van € 350,- voor de ligplaats van de woonark en de botenbox in het addendum opgenomen, welke huursom voor het eerst per 1 juni 2029 geïndexeerd zal worden. Dat de huursom voor de ligplaats van de woonark en de botenbox samen hoger zou moeten zijn dan de door huurders genoemde bedragen van € 350,- en € 385,-, is in het licht van de inhoud van het addendum van 20 mei 2018 onvoldoende onderbouwd door [appellant] . Ook volgt uit het addendum dat pas vanaf 1 juni 2029 indexering zal plaatsvinden. De vordering ter zake de vergoeding voor de botenbox zal daarom jegens [huurder 5 en 6] worden afgewezen. Ook slaagt grief 2 van huurders ten aanzien van [huurder 5 en 6] Uit het addendum volgt dat in de door de rechtbank toegewezen gebruiksvergoeding (lees: huur) ten onrechte indexering is meegenomen. Aangezien huurders zelf uitgaan van voornoemde bedragen van € 350,- en € 385,- voor [huurder 5 en 6] zal het hof de huur voor [huurder 5 en 6] vanaf 3 maart 2021 vaststellen op € 350,- en vanaf 1 juni 2028 op € 385,- per maand. [appellant] kan die huur pas indexeren vanaf 1 juni 2029.

3.37.

Ten aanzien van [geintimeerde] voert [appellant] aan dat er meer beperkingen op perceel 1037 rustten dan waar [appellant] rekening mee moest houden, omdat hij er niet mee bekend was dat aan [huurder 5 en 6] ook een botenbox was verhuurd. Hij is pas later bekend geraakt met de aanvulling op de huurovereenkomst uit 2018. [deskundige1] heeft hiermee bij de waardering van perceel 1037 geen rekening kunnen houden en [appellant] heeft daardoor huurinkomsten misgelopen, aldus [appellant] . [appellant] heeft daarmee onvoldoende grondslag aangevoerd voor zijn vordering op [geintimeerde] . [huurder 5 en 6] wordt veroordeeld om aan [appellant] huur te betalen vanaf 3 maart 2021 voor de ligplaats van de woonark en de botenbox. Dat [appellant] huurinkomsten is misgelopen is daarom niet komen vast te staan. De vordering zal daarom ook jegens [geintimeerde] worden afgewezen.

Onrechtmatige daad/vergoeding werkelijke proceskosten (grieven 6 t/m 9 en 11 en 12 [appellant] )

3.38.

[appellant] vordert een verklaring voor recht dat [geintimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten c.q. onrechtmatig heeft gehandeld tegen [appellant] door eenzijdig in het voorjaar van 2020 de allonges met de huurders aan te gaan. [appellant] vordert van [geintimeerde] vergoeding van de gemaakte beslagkosten. Daarnaast maakt hij tegenover [geintimeerde] en de huurders aanspraak op vergoeding van de advocaatkosten die hij heeft gemaakt om zich juridisch te verweren tegen de allonges in de procedure tegen de huurders.

3.39.

De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. Daartegen richt [appellant] grieven 6, 7, 8 en 9 ten aanzien van [geintimeerde] en grieven 11 en 12 ten aanzien van de huurders. [appellant] voert in zijn grieven als grondslag aan dat [geintimeerde] en de huurders onrechtmatig hebben gehandeld jegens [appellant] door de allonges aan te gaan. [appellant] vordert in zijn petitum primair schadevergoeding wegens wanprestatie, maar hij heeft deze grondslag in hoger beroep niet nader toegelicht en ook geen grieven gericht tegen de verwerping van aansprakelijkheid op deze grondslag. Het hof zal daarom alleen ingaan op de grondslag onrechtmatige daad.

3.40.

[appellant] stelt dat hij aanzienlijke proceskosten heeft moeten maken, omdat de huurders zich vanaf de levering van perceel 1037 aan [appellant] op het standpunt hebben gesteld dat de allonges rechtsgeldig zijn. [appellant] heeft daardoor hoge proceskosten moeten maken die hij van [geintimeerde] en de huurders terugvordert.

3.41.

De artikelen 237 tot en met 240 Rv bevatten, behoudens bijzondere omstandigheden, een zowel limitatieve als exclusieve regeling van de kosten waarin de partij die bij vonnis in het ongelijk wordt gesteld, kan worden veroordeeld. Een volledige vergoedingsplicht (ter zake van proceskosten) is denkbaar, maar alleen in buitengewone omstandigheden, waarbij dient te worden gedacht aan misbruik van procesrecht en onrechtmatige daad waarvan pas sprake is als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van dergelijk misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 EVRM. De in artikel 241 Rv voorziene exclusiviteit van de proceskostenregeling strekt tot bescherming van de desbetreffende procespartijen^[11]. Hetzelfde geldt ten aanzien van een verweerder die zich in een geding tegen de vorderingen of verzoeken van de eiser of verzoeker verdedigt. Het gevoerde verweer kan daarom pas misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen opleveren, als het verweer, gelet op de evidente ongegrondheid daarvan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als de verweerder zijn verweer baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Ook hier past terughoudendheid bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen, omdat ook de verweerder het mede door art. 6 EVRM gewaarborgde recht op toegang tot de rechter heeft, hetgeen omvat dat hij zich in rechte mag verdedigen.^[12]

3.42.

De vraag of en in hoeverre een benadeelde de kosten van een procedure kan
verhalen(bijvoorbeeld op grond van onrechtmatige daad) op een derde die niet in die procedure was betrokken, moet niet worden beantwoord aan de hand van de hiervoor vermelde strikte maatstaf. Voor beantwoording van die vraag gelden de algemene regels betreffende aansprakelijkheid en schadevergoeding. Van die algemene regels kunnen in het bijzonder die betreffende het causaal verband (artikel 6:98 BW) van belang zijn, alsmede de in artikel 6:96 lid 2 BW besloten liggende zogenoemde dubbele redelijkheidstoets.^[13]

3.43.

Het hof is van oordeel dat zowel [geintimeerde] als de huurders onrechtmatig hebben gehandeld tegenover [appellant] door de allonges aan te gaan. Het hof heeft hiervoor in rechtsoverwegingen 3.11 en verder al uitgelegd waarom het hof van oordeel is dat de allonges nietig zijn wegens strijd met de goede zeden. Diezelfde feiten en omstandigheden maken dat [geintimeerde] en de huurders onrechtmatig hebben gehandeld tegenover [appellant] . Zij hebben door het sluiten van de allonges inbreuk gemaakt op hetgeen volgens het ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Het is immers in strijd met de zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer wordt vereist, indien contractspartijen zeer onevenwichtige bepalingen in een addendum op een huurovereenkomst opnemen voor het geval een derde, in dit geval [appellant] , opvolgend verhuurder zal worden en aan die bepalingen gebonden zal zijn zonder die derde daarin te kennen, terwijl die contractspartijen er van op de hoogte zijn dat die bepalingen zeer nadelig zijn voor die derde. Van [geintimeerde] en de huurders had verwacht mogen worden dat zij rekening zouden houden met de gerechtvaardigde belangen van [appellant] door hem ten minste te betrekken bij de te maken afspraken voor de situatie dat hij eigenaar en opvolgend huurder zou worden. De gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van [geintimeerde] zal daarom worden toegewezen.

3.44.

In het licht van het hiervoor in r.o. 3.41 vermelde toetsingskader, is het hof van oordeel dat de onrechtmatige daad van de huurders er niet toe leidt dat zij gehouden zijn om de daadwerkelijke proceskosten van [appellant] te vergoeden. Er is geen sprake van de situatie dat het verweer van de huurders, gelet op de evidente ongegrondheid daarvan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven.

3.45.

Wat betreft de onrechtmatige gedragingen van [geintimeerde] , waarvoor het in r.o. 3.42. genoemde toetsingskader geldt, overweegt het hof als volgt. De kosten van verweer van [appellant] ten aanzien van de allonges in de procedure tegen de huurders zouden niet zijn gemaakt als het onrechtmatig handelen van [geintimeerde] achterwege was gebleven. [geintimeerde] heeft verwijtbaar gehandeld door de allonges achter de rug van [appellant] om te sluiten en vooruitbetaalde huur te innen terwijl hij in een procedure met [appellant] verwikkeld was over de afwikkeling van de Vof (waaronder de verdeling van perceel 1037) en de allonges qua inhoud ook nog eens zeer nadelig waren voor [appellant] . Dat [geintimeerde] , gelet op de aanzienlijke investeringen die de huurders hadden gedaan, de huurders heeft willen helpen aan gunstige huurbepalingen voor het geval perceel 1037 aan [appellant] zou worden toebedeeld en de verwachtingen die zij hadden voor de toekomst, maakt dat niet minder laakbaar. Alles afwegende is het hof van oordeel dat de schade van [appellant] bestaande in de voor zijn rekening blijvende kosten van de procedure tegen de huurders voor zover die betrekking hebben op de allonges, in zodanig verband staat met de onrechtmatige gedragingen van [geintimeerde] , dat deze schade hem, mede gelet op de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van die onrechtmatige gedragingen dient te worden toegerekend. [appellant] heeft vergoeding van alle gemaakte juridische kosten gevorderd (voor zover de eiswijziging is toegestaan) die zijn gemaakt in de procedures zowel tegen [geintimeerde] als de huurders, terwijl een groot deel van de procedure tegen de huurders ook betrekking heeft op de inhoud en uitvoering van de huurovereenkomsten (zonder de allonges). [appellant] heeft niet nader toegelicht welk deel van de kosten enkel betrekking heeft op het gevoerde verweer tegenover de huurders ten aanzien van de rechtsgeldigheid van de allonges. Het is voor het hof niet duidelijk geworden welke kosten hij heeft gemaakt om de rechtsgeldigheid van de allonges aan te vechten. Nu [appellant] wel voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij schade heeft geleden, ziet het hof aanleiding om [geintimeerde] te veroordelen tot vergoeding van schade nader op te maken bij staat. In de schadestaatprocedure zullen de advocaatkosten moeten worden getoetst aan de hiervoor genoemde algemene regels van het causaal verband (artikel 6:98 BW) en de in artikel 6:96 lid 2 BW besloten liggende zogenoemde dubbele redelijkheidstoets.

3.46.

Omdat [appellant] wel een vordering uit hoofde van schadevergoeding heeft tegen [geintimeerde] , komen ook de door [appellant] gemaakte beslagkosten op de voet van artikel 706 Rv voor vergoeding in aanmerking. [appellant] heeft geen concreet bedrag gevorderd, wat wel van hem verwacht had mogen worden, en in eerste aanleg aan beslagstukken alleen een betekeningsexploot ingebracht. Uit dat exploot volgt een bedrag aan explootkosten van € 87,91. Dit bedrag zal worden toegewezen.

De parkeerplaatsen (grief 15 [appellant] en grieven 3, 4 en 5 van de huurders)

3.47.

De rechtbank heeft bepaald dat [appellant] aan de huurders ieder afzonderlijk één parkeerplaats moet toewijzen op perceel 1037 in de buurt van hun woonark, zoals weergegeven in het parkeerplan van de huurders (productie 13 bij conclusie van eis in het incident tot tussenkomst), en dan hij voor hen twee, respectievelijk één (in het geval van [huurder 5 en 6] ) vaste parkeerplaats(en) moet aanwijzen op het perceel en dat hij deze parkeerplaatsen moet respecteren en niet door of door anderen dan de huurders mag laten gebruiken, op straffe van een dwangsom.

3.48.

De huurders zijn opgekomen tegen het oordeel van de rechtbank dat [huurder 5 en 6] recht heeft op twee parkeerplaatsen. Volgens de huurovereenkomst uit 2006 heeft [huurder 5 en 6] recht op twee parkeerplaatsen. Volgens de huurders heeft [huurder 5 en 6] echter op basis van de allonge die door hem is aangegaan recht op drie parkeerplaatsen. Zoals het hof heeft overwogen, zijn de allonges niet rechtsgeldig, zodat de grief verworpen dient te worden.

3.49.

[appellant] komt op tegen het oordeel van de rechtbank dat de huurders recht hebben op één parkeerplaats in de buurt van hun woonark, zoals aangegeven op het plan van de huurders. [appellant] voert aan dat alleen de huurovereenkomst met [huurder1] een parkeerplaats direct gelegen bij de woonark regelt. In de overige huurovereenkomsten wordt geen precieze locatie van een parkeerplaats bepaald. [appellant] vordert dat de huurders moeten parkeren op door [appellant] aan te wijzen parkeerplaatsen op het geel gearceerde gedeelte van perceel 1037 zoals aangegeven op productie 71 bij memorie van grieven. Dat betekent volgens [appellant] dat de huurders op hooguit enkele meters van hun woonark kunnen parkeren. Op die manier blijft het noordelijk gelegen deel van perceel 1037 ter vrije beschikking van [appellant] en heeft hij de mogelijkheid om dit voor zover mogelijk verder te ontwikkelen. Verder vordert [appellant] een verbod aan [huurder1] om te parkeren in de doorgang naar het achtergelegen eiland.

3.50.

De huurders zijn op hun beurt opgekomen tegen het oordeel van de rechtbank dat zij slechts recht hebben op één vaste parkeerplaats in de buurt van hun woonark.

3.51.

In de overeenkomst met [huurder1] staat dat hij recht heeft op drie parkeerplaatsen, waarvan één direct bij de woonark. Als bijlage bij de huurovereenkomst is een tekening gevoegd waarop één parkeerplaats is ingetekend naast het perceel in de doorgang naar het achtergelegen eiland. De huurders hebben daarbij aangevoerd dat deze parkeerplaats geen belemmering vormt en dat de doorgang (een voetgangersbrug) voldoende ruimte heeft. [appellant] heeft daar onvoldoende tegenin gebracht. Deze afspraak dient [appellant] te respecteren. Dit betekent ook dat de vordering van [appellant] om [huurder1] te verbieden om te parkeren in de doorgang naar het eiland afgewezen wordt.

3.52.

Ten aanzien van de overige huurders is geen specifieke locatie voor de parkeerplaatsen bepaald in de huurovereenkomsten. De huurders voeren aan dat in de huurovereenkomst met [huurder 5 en 6] staat dat hij recht heeft op twee parkeerplaatsen gelegen op het parkeerterrein in de haven. Een specifieke plaats is daarbij niet aangewezen. Het feit dat deze huurders als sinds lange tijd vaste parkeerplaatsen in de buurt van hun woonark gebruiken, maakt niet dat zij daarmee een recht hebben verkregen om voor de toekomst op die exacte locaties te blijven parkeren. Zij hebben hun stelling dat zij daarover afspraken voor de toekomst met [geintimeerde] hebben gemaakt onvoldoende onderbouwd. [appellant] heeft er een gerechtvaardigd belang bij dat hij perceel 1037 verder kan ontwikkelen op de wijze die hem voorstaat, waarbij uiteraard de bestaande huurrechten van de huurders gerespecteerd moeten worden. Het hof is van oordeel dat de huurders genoegen moeten nemen met parkeerplaatsen op het geel gearceerde gedeelte van het perceel zoals weergegeven op productie 71 bij memorie van grieven van [appellant] , met dien verstande dat voor [huurder1] op de in de bijlage bij de huurovereenkomst ingetekend plaats direct bij zijn woonark (dus buiten de gele arcering) een parkeerplaats gerealiseerd moet worden. Uit de productie 71 volgt dat dit ten aanzien van de overige parkeerplaatsen mogelijk moet zijn en dat deze parkeerplaatsen ook redelijk dicht bij de woonarken gelegen zijn. De huurders hebben daar in hoger beroep onvoldoende steekhoudende argumenten tegenin gebracht. Dat de parkeerplaatsen slecht toegankelijk zijn is onvoldoende onderbouwd. Zij voeren aan dat het plan van [naam vakantiepark1] waarop [appellant] in eerste aanleg een beroep had gedaan een totaal onwerkbaar plan is, maar de rechtbank heeft hierover terecht overwogen dat de huurders hier niets steekhoudends tegenin hebben gebracht, terwijl zij niet zijn opgekomen tegen het oordeel van de rechtbank dat dit plan aan de geldende NEN normen voldoet. Bovendien gaat de vordering van [appellant] in hoger beroep uit van een ruimer gebied om te parkeren. De vordering van [appellant] ziet op een gebod aan de huurders om te parkeren op de door [appellant] aan te wijzen parkeerplaatsen conform productie 71 memorie van grieven. Deze vordering zal worden toegewezen, voor zover de huurders op perceel 1037 wensen te parkeren.

3.53.

[appellant] heeft ook een gebod aan de huurders gevorderd om de parkeerinstructies van [appellant] op te volgen, omdat de huurders in verband met de voorgenomen herontwikkeling van het perceel mogelijk (tijdelijk) elders moeten parkeren. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen, omdat deze vordering van [appellant] te algemeen is en hij niet heeft toegelicht dat bij de toe te wijzen parkeerplaatsen een voorgenomen herontwikkeling belemmerd zal worden. [appellant] heeft ook onvoldoende concreet gemaakt waar die (tijdelijke) andere parkeerplaatsen zouden komen te liggen.

3.54.

De huurders hebben verder nog gegriefd tegen de dwangsommen die gekoppeld zijn aan het verbod voor de huurders om voertuigen en andere objecten buiten de te markeren parkeerplaatsen te parkeren, dit om te voorkomen dat de huurders onbedoeld om een kleinigheid of onbedoelde overtreding een dwangsom zullen verbeuren. De huurders willen ook dat er een uitzondering wordt gemaakt voor het laden en lossen en dat dit in het dictum vastgelegd wordt. [appellant] heeft zijn vordering in hoger beroep gewijzigd en in die gewijzigde vordering komt het door de rechtbank toegewezen verbod niet meer terug, zodat die vordering niet meer aan het hof voorligt.

Vaste gasaansluiting en gemaakte kosten (grieven 16, 17 en 18 [appellant] )

3.55.

In eerste aanleg was er discussie over de aanwezige gastank van waaruit de huurders gas geleverd kregen. [appellant] wilde deze tank (laten) verwijderen. De huurders hadden daartegen bezwaar zolang niet een andere deugdelijke energievoorziening was getroffen. De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellant] moest meewerken aan de nodige aanpassingen om de gastank te blijven gebruiken totdat er een vervangende energievoorziening zou zijn. [appellant] is op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeeld om een vaste gasaansluiting aan te laten leggen voor de huurders. Daarbij heeft de rechtbank aangenomen dat de woonarken zouden kunnen aansluiten op een gasnetwerk dat op het eiland achter de woonarken zou zijn gerealiseerd. Er is een executie-kortgeding gevolgd met als uitkomst dat de executie van het vonnis van de rechtbank op dit onderdeel is geschorst omdat het gasnet op het achtergelegen eiland een privaat netwerk zou zijn, waarop de huurders zonder ontheffing van de Autoriteit Consument en Markt niet aangesloten konden worden. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft [appellant] evenwel toegelicht dat het eiland niet voorzien wordt van gas.

3.56.

De gastank op perceel 1037 is inmiddels verwijderd. De woonark van [huurder2] is inmiddels voorzien van een warmtepomp en volledig van het gas af. De andere drie huurders hebben sindsdien gebruik gemaakt van kleine gascilinders en twee van hen hebben ook een warmtepomp laten aanleggen.

3.57.

De huurders vorderen ook in hoger beroep de aanleg en in werking stelling van een vaste gasaansluiting tot aan de woonarken (met uitzondering van de woonark van [huurder2] ).

3.58.

[appellant] heeft gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank dat hij gehouden is om op zijn kosten zorg te dragen voor een vaste gasvoorziening. [appellant] heeft gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat hij niet verplicht is om een vaste gasaansluiting aan te leggen en in stand te houden ten behoeve van de huurders en evenmin verplicht is jegens de huurders om op andere wijze voor de levering van gas zorg te dragen, alsmede om voor recht te verklaren dat [appellant] gerechtigd is om de door [appellant] aangelegde vaste gasaansluiting ten behoeve van de huurders te verwijderen en verwijderd te houden, althans om geen gas (door) te leveren aan de huurders. [appellant] stelt dat hij ter uitvoering van het vonnis een vaste gasaansluiting heeft moeten laten aanleggen en dat dit € 71.455,58 heeft gekost. Hij vordert deze kosten terug van de huurders, met uitzondering van [huurder2] omdat hij zo redelijk was om aan te geven dat een vaste gasaansluiting niet nodig was en dat zijn warmtepomp voldeed. Volgens [appellant] hebben de overige huurders onrechtmatig gehandeld door [appellant] te dwingen het vonnis na te komen.

3.59.

Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep bleek dat de huurders een aanvraag voor een gasaansluiting hadden ingediend bij netwerkbeheerder Liander, dat Liander op kosten van de huurders een vaste gasaansluiting zou gaan aanleggen vanaf de openbare weg naar de woonarken en dat de huurders een eigen gasmeter zouden krijgen. Dit leidt er toe dat de huurders geen belang meer hebben bij hun vordering om [appellant] te veroordelen om een vaste gasaansluiting aan te leggen en in werking te stellen en dat die vordering zal worden afgewezen. [appellant] heeft in dit hoger beroep onvoldoende belang bij de door hem gevorderde verklaringen voor recht ten aanzien van de gasaansluiting, omdat de huurders daarop geen aanspraak meer maken en zelf met Liander voor een gasaansluiting zorgen. Ook die vorderingen worden daarom afgewezen.

3.60.

Het hof ziet geen grondslag om de huurders te veroordelen om de door [appellant] gemaakte kosten voor de aanleg van een gasaansluiting te betalen. [appellant] heeft geen (correcte) uitvoering gegeven aan het vonnis van de rechtbank en is het vonnis dus niet nagekomen. Hij heeft kosten gemaakt voor de aanleg van een gasaansluiting terwijl die niet in werking gesteld kon worden. Ook Liander zal geen gebruik maken van de door [appellant] aangelegde voorzieningen, zo bleek tijdens de mondelinge behandeling bij het hof. Het had op de weg van [appellant] gelegen om vooraf, ter uitvoering van het vonnis van de rechtbank, na te gaan op welke wijze hij aan het vonnis zou kunnen voldoen. Hij heeft kosten gemaakt, terwijl de onderliggende werkzaamheden niet tot een vaste gasvoorziening voor de huurders hebben kunnen leiden. Indien [appellant] het vonnis zou hebben nageleefd door een gasvoorziening aan te leggen die daadwerkelijk in gebruik genomen had kunnen worden door de huurders en vervolgens in rechte vastgesteld zou worden dat die verplichting niet op [appellant] rustte, dan had [appellant] mogelijk een vordering tot terugbetaling van de gemaakte kosten gehad op grond van onrechtmatige daad. Van die situatie is evenwel geen sprake. Nu verder nergens uit blijkt dat de huurders gebruik willen maken van de aangelegde gasaansluiting of zich zullen verzetten tegen de verwijdering van de door [appellant] aanlegde gasaansluiting (omdat zij daar niets aan hebben), heeft [appellant] onvoldoende belang bij zijn vordering dat voor recht wordt verklaard dat hij die gasaansluiting mag verwijderen.

3.61.

De door huurders gevorderde vergoeding voor gemaakte kosten van warmtepompen wordt afgewezen. Het enkele feit dat de vaste gastank is verwijderd en [appellant] de veroordeling tot aanleg van een vaste gasvoorziening niet is nagekomen, maakt niet dat [appellant] gehouden is om de aangeschafte warmtepompen aan [huurder1] en [huurder 5 en 6] te vergoeden. De investering in warmtepompen is een eigen keuze van de huurders geweest, waarvan zij ook zelf profijt hebben en was niet een noodzakelijk gevolg van het verwijderen van de gastank. Voor wat betreft de door [huurder3] gemaakte kosten van de gascilinders geldt het volgende. In de huurovereenkomst met [huurder3] staat geen enkele verplichting opgenomen voor de verhuurder om te voorzien in een gasaansluiting. Dat [huurder3] daarover specifieke afspraken heeft gemaakt met [geintimeerde] is onvoldoende onderbouwd gesteld. Het enkele feit dat [huurder3] vanaf aanvang van de huur (2012) gebruik heeft kunnen maken van de gastank die inmiddels is verwijderd is daarvoor onvoldoende (in zoverre slaagt grief 16 van [appellant] ). Huurders hebben nog een beroep gedaan op het feit dat ligplaatsen sedert 1 juli 2022 onder het woonruimteregime van boek 7 vallen, hetgeen krachtens artikel 208ec Overgangswet Nieuw BW sedert 1 juli 2024 voor hen zou gelden, maar zij hebben onvoldoende onderbouwd waarom dat op dit punt tot een ander oordeel zou moeten leiden.

3.62.

Uit het voorgaande volgt dat de overige standpunten van partijen die betrekking hebben op de vaste gasaansluiting geen nadere bespreking behoeven.

Verschaffing rustig huurgenot ligplaatsen pleziervaartuigen (grieven 19 en 20 [appellant] )

3.63.

De rechtbank heeft [appellant] op straffe van verbeurte van een dwangsom verboden om inbreuk te maken op het rustig huurgenot van de huurders voor de door hen gehuurde botenboxen gelegen naast hun eigen woonarken. [appellant] komt met grief 19 op tegen het oordeel van de rechtbank dat hij (in zijn algemeenheid) rustig huurgenot moet verschaffen (r.o. 3.35 bestreden vonnis). Deze grief slaagt niet, omdat [appellant] gebonden is aan de huurovereenkomsten. Daarnaast komt [appellant] met grief 20 op tegen het op straffe van een dwangsom opgelegde verbod om inbreuk te maken op het rustig huurgenot van de huurders voor de door hen gehuurde botenboxen. Hij voert daartoe aan dat een jachthaven die bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd reuring en dynamiek met zich meebrengt. Verder voert [appellant] aan dat alleen [huurder 5 en 6] een botenbox heeft gehuurd en dat hij het perceel niet verder kan ontwikkelen indien de huurders een bepaalde ligplaats voor hun pleziervaartuig claimen. [appellant] wenst aan de noordzijde, waar nu de pleziervaartuigen van [huurder2] en [huurder3] zijn gelegen, een strandje en/of een horecaterras te realiseren. [appellant] vordert subsidiair, voor het geval de vordering tot ontruiming wordt afgewezen, een verklaring voor recht dat hij bevoegd is om een andere ligplaats aan de huurders aan te wijzen en dat zij veroordeeld worden om hun pleziervaartuig aan te leggen op de door [appellant] aan te wijzen ligplaats.

3.64.

Het verweer van [appellant] dat de overige huurders geen ligplaats voor een pleziervaartuig huren wordt verworpen. In de huurovereenkomsten staan de ligplaatsen immers omschreven:

Huurovereenkomst [huurder1] :

“
E. Een ligplaats voor een pleziervaartuig ten westen gelegen van de woonark en bij de huurprijs inbegrepen”

Huurovereenkomsten [huurder2] en [huurder3] :

“
F. een ligplaats voor een pleziervaartuig met de maatvoering 8 meter bij 3 meter”.

Verder is de in de huurovereenkomst met [huurder 5 en 6] (de aanvullende overeenkomst uit 2017) bepaald dat een botenbox direct gelegen naast de (nieuwe) woonarkligplaats wordt verhuurd.

3.65.

Ook de stelling van [appellant] dat hij gerechtigd is ten aanzien van [huurder 5 en 6] en [huurder1] andere ligplaatsen voor de pleziervaartuigen aan te wijzen wordt verworpen. In de huurovereenkomsten met [huurder 5 en 6] (de aanvullende overeenkomst [van] 2007) en [huurder1] staat specifiek aangeduid dat deze gelegen is naast de woonarken. Ten aanzien van [huurder2] en [huurder3] geldt dat een ligplaats voor een pleziervaartuig direct naast hun woonark niet in de huurovereenkomst is benoemd. Het feit dat deze huurders als sinds lange tijd een ligplaats direct naast hun woonark gebruiken, maakt niet dat zij daarmee een recht hebben verkregen om voor de toekomst op die exacte locaties hun boten aan te kunnen leggen. Zij hebben hun stelling dat zij daarover afspraken voor de toekomst met [geintimeerde] hebben gemaakt onvoldoende onderbouwd. [appellant] heeft er een gerechtvaardigd belang bij dat hij perceel 1037 verder kan ontwikkelen op de wijze die hem voorstaat, waarbij uiteraard de bestaande huurrechten van de huurders gerespecteerd moeten worden. Het hof is van oordeel dat [huurder2] en [huurder3] genoegen moeten nemen met door [appellant] aan te wijzen ligplaatsen in de jachthaven voor zover gelegen op perceel 1037 en zal de door [appellant] gevorderde verklaring voor recht en het gevorderde gebod in zoverre toewijzen, met een lagere maximale dwangsom.

3.66.

Het hof heeft hiervoor overwogen dat de huurders huurrechten hebben ten aanzien van de botenboxen/ligplaatsen voor een pleziervaartuig. Deze huurrechten impliceren al dat zij huurgenot hebben. De huurders hebben geen belang bij een algemeen verbod om inbreuk te maken op het huurgenot van de huurders voor de door hen gehuurde botenboxen/ligplaatsen, omdat dit al uit de wet voortvloeit. De vordering is bovendien te algemeen en onvoldoende concreet om toegewezen te kunnen worden. Dit betekent ook dat de door de rechtbank uitgesproken verklaring voor recht ten aanzien van botenboxen zal worden vernietigd.

Verschaffing rustig woongenot en overleg (grief 6 huurders)

3.67.

De huurders vorderen op straffe van verbeurte van een dwangsom een verbod aan [appellant] om zonder overleg met de huurders wijzigingen op perceel 1037 aan te brengen ten behoeve van derden, dan wel (subsidiair) [appellant] te verbieden om enige vorm van horeca te realiseren op perceel 1037 en derden te laten parkeren op perceel 1037, dan wel (meer subsidiair) [appellant] te veroordelen om indien hij wijzigingen wil aanbrengen op perceel 1037 die inbreuk kunnen maken op de rechten c.q. het rustig huurgenot van de huurders, hij dit in voorafgaand overleg met de huurders moet doen. De huurders leggen aan die vorderingen ten grondslag dat zij niet hoeven te dulden dat [appellant] perceel 1037 verder ontwikkelt. Zij verwijzen naar een brochure die zij bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben ontvangen en op grond waarvan zij mochten verwachten dat het terrein ontwikkeld zou worden tot een rustig woonerf.

3.68.

[appellant] brengt daar kort gezegd tegen in dat hij als eigenaar van de jachthaven zijn perceel moet kunnen ontwikkelen. De huurders moeten accepteren dat niet alles bij het oude blijft.

3.69.

Het hof zal de vorderingen van de huurders afwijzen. Het staat [appellant] vrij zijn eigendom te exploiteren zolang hij de huurrechten van de huurders zoals vastgelegd in de huurovereenkomsten daarbij respecteert. De huurders kunnen niet op basis van een brochure die bij aanvang van de huur aan hen werd verstrekt verwachten dat perceel 1037 wordt ingericht als een rustig woonerf, terwijl het perceel onderdeel uitmaakt van een jachthaven die ook voor derden toegankelijk is. Een verbod om horeca te exploiteren of derden te laten parkeren volgt niet uit de huurovereenkomsten of andere afspraken die de huurders met (de rechtsvoorganger van) [appellant] zijn aangegaan. De huurders hebben verder geen belang bij een algemeen verbod om inbreuk te maken op het huurgenot van de huurders, omdat dit al uit de wet voortvloeit. Bovendien is de vordering voor zover die er op ziet om voorafgaand overleg te voeren met de huurders te algemeen en onvoldoende concreet om toegewezen te kunnen worden.

Nutsvoorzieningen (grief 21 [appellant] )

3.70.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de huurders recht hebben op nutsvoorzieningen. De nutsvoorzieningen zaten in een kist tussen de woonarken van [huurder1] en [huurder2] . De rechtbank heeft de huurders veroordeeld om te gehengen en te gedogen dat [appellant] die kist verwijderd nadat hij de nutsvoorzieningen elders heeft gerealiseerd.

3.71.

[appellant] is het niet eens met het oordeel van de rechtbank dat de huurders recht hebben op nutsvoorzieningen, dat [appellant] in overleg met hen tot een nieuwe locatie van de nutsvoorzieningen moet komen en dat [appellant] de kist pas mag verwijderen nadat de nutsvoorzieningen elders zijn gerealiseerd. [appellant] heeft de kist inmiddels verplaatst, maar stelt belang te hebben bij vernietiging opdat niet komt vast te staan dat hij gehouden is om zorg te dragen voor de nutsvoorzieningen. Volgens [appellant] moeten de huurders daar zelf voor zorgdragen.

3.72.

Aangezien [appellant] zijn vordering niet meer handhaaft (omdat de kist inmiddels is verplaatst) en partijen geen andere vordering hebben ingesteld ten aanzien van de nutsvoorzieningen, bestaat geen belang bij behandeling van deze grief.

TV/internet/glasvezel

3.73.

De huurders vorderen dat [appellant] op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeeld wordt tot het aansluiten van de huurders op de recentelijk aangelegde TV/internet/glasvezel kabels op het terrein en daaraan kort gezegd al zijn medewerking te verlenen en een ongestoorde levering te garanderen. Het hof zal deze vordering afwijzen, omdat de huurders onvoldoende grondslag hebben aangevoerd voor deze vordering. In de huurovereenkomsten met [huurder1] , [huurder2] en [huurder3] staat geen verplichting opgenomen voor de verhuurder om op zijn kosten een aansluiting voor deze diensten aan te leggen en om de ongestoorde levering van die diensten te garanderen. In de huurovereenkomst met Jansen van 26 maart 2006 staat: (..)
Verhuurder verstrekt aan de huurder de volgende rechten en garanties:

(..)

6. Van aansluiting en gebruik van alle voorzieningen en aansluitingen zoals gas, licht, water, riool, telefoon, kabel TV en eventueel andere toe te leveren voorzieningen ten behoeve van het woongenot op de woonark.

7. Verhuurder draagt zorg voor de toevoer en deugdelijkheid van onderhoud van alle hierboven genoemde aanwezige voorzieningen tot aan de walkant.(..)”

Het hof leidt daaruit af dat [huurder 5 en 6] recht heeft op aansluiting en gebruik van kabel TV, maar in de overeenkomst staat niet benoemd dat [appellant] ook moet zorgdragen voor (specifieke) glasvezel- en internetaansluitingen. Verder heeft [appellant] als verweer gevoerd dat de huurders op andere wijze zijn voorzien van internet en TV. In het licht daarvan heeft [huurder 5 en 6] onvoldoende belang bij zijn vordering gesteld. Het goed verhuurderschap brengt verder mee dat van [appellant] in beginsel kan worden verwacht om voor zover nodig zijn medewerking te verlenen aan de aanleg en levering van de bedoelde diensten door (dan wel in opdracht van) de huurders en op kosten van de huurders, maar dat is niet gevorderd. Ook is niet gebleken dat [appellant] die medewerking niet wenst te verlenen.

Dwangsommen (grief 22 [appellant] )

3.74.

De rechtbank heeft beslist dat geen dwangsommen zullen worden verbeurd voor zover dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht, in aanmerking genomen de mate waarin aan het vonnis is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid van de overtreding. Hiertegen richt zich grief 22 van [appellant] . Volgens [appellant] is deze beslissing zo cryptisch geformuleerd dat het bijna vraagt om executiegeschillen tussen partijen, terwijl [appellant] gerechtigd is tot ontruiming. Dat laatste standpunt is door het hof al verworpen in dit arrest. Wel is het hof van oordeel dat de beslissing van de rechtbank onvoldoende concreet is en er ook geen rechtsgrond voor bestaat omdat dit niet gevorderd is.

Opschuiven woonark [huurder2]

3.75.

[appellant] vordert [huurder2] op straffe van verbeurte van een dwangsom te gebieden zijn woonark straks langs de walkant af te meren door deze circa 175 cm op te schuiven in de volle lengte in oostelijke richting binnen de aangewezen ligplaats conform de huurovereenkomst uit 2013. De huurders voeren als verweer dat niet duidelijk is waar [appellant] op doelt, dat de woonark van [huurder2] al zo ligt sinds aanvang van de huur, dat dit ook bij de gemeente bekend is en door [geintimeerde] zo is ingetekend op de tekening die is bijgevoegd bij de ligplaatsontheffing. In het licht van het gemotiveerde verweer van de huurders heeft [appellant] zijn vordering onvoldoende onderbouwd. In de huurovereenkomst uit 2013 valt geen verplichting te lezen om de woonark op te schuiven.

Illegale bouwwerken

3.76.

[appellant] vordert om de huurders te veroordelen om alle illegale bouwwerken uit groenvoorzieningen te verwijderen. Het hof zal deze vordering afwijzen wegens gebrek aan onderbouwing. [appellant] heeft ook niet toegelicht om welke bouwwerken het gaat.

Schuttingen en afscheidingen

3.77.

[appellant] vordert om de huurders te veroordelen om alle schuttingen en afscheidingen te verwijderen die niet zijn toegestaan. Het hof zal deze vordering afwijzen wegens gebrek aan onderbouwing. [appellant] heeft ook niet toegelicht om welke schuttingen en afscheidingen het gaat.

Onderhoud

3.78.

[appellant] vordert om de huurders te veroordelen om het in gebruik genomen gedeelte van perceel 1037 alsmede een aantal andere in gebruik genomen percelen behoorlijk te onderhouden. Voor zover delen van perceel 1037 deel uitmaken van het gehuurde, vloeit een onderhoudsverplichting voort uit de wet; van afwijkende contractuele verplichtingen is in dit opzicht geen sprake. Bij een algemene veroordeling tot nakoming van de wettelijke verplichting heeft [appellant] geen belang. Indien en voor zover delen van perceel 1037 door huurders in gebruik genomen zijn zonder dat deze deel uitmaken van het gehuurde, valt niet in te zien op grond waarvan huurders een onderhoudsverplichting zouden hebben. De ‘overige’ percelen die in het petitum worden genoemd zijn percelen die de huurders in eigendom hebben. [appellant] heeft niet aangegeven op grond waarvan de huurders jegens hem een onderhoudsverplichting zouden hebben ten aanzien van deze percelen. Ook deze vorderingen wordt dus bij gebrek aan belang resp. als onvoldoende onderbouwd afgewezen.

Gebruik ligplaatsen

3.79.

[appellant] vordert om de huurders te veroordelen om bij het gebruik van de ligplaatsen voor de woonarken de afmetingen in acht te nemen en alles buiten de afmetingen te verwijderen, ook de omlopen. De huurders voeren als verweer dat zij de woonarken op instructie van [geintimeerde] hebben gebouwd en geplaatst, dat de huurovereenkomsten geen afmetingen en locatie van ligplaatsen vermelden en dat zij nooit hierop door [appellant] zijn aangesproken. In het licht van het verweer van de huurders, heeft [appellant] zijn vordering onvoldoende onderbouwd.

Verbod herontwikkeling belemmeren

3.80.

[appellant] vordert een verbod aan de huurders om de herontwikkeling van de jachthaven te belemmeren. [appellant] heeft het belang bij deze vordering onvoldoende onderbouwd. De huurders voeren bovendien terecht als verweer dat de vordering onvoldoende bepaald is om toegewezen te kunnen worden.

Botenkraan (grief 7 huurders)

3.81.

De huurders vorderen om [appellant] op straffe van verbeurte van een dwangsom te verbieden om een botenkraan te (laten) plaatsen op perceel 1037. Indien [appellant] dat wordt toegestaan, zal dat volgens de huurders betekenen dat derden met hun botentrailers het terrein op zullen rijden, daar zullen parkeren (terwijl daar onvoldoende ruimte voor is) en vanaf deze plek het water ingaan. Dat gaat in tegen het rustig huurgenot en de privacy en rust die aan de huurders is beloofd, aldus de huurders. Volgens de huurders is het logischer om een botenkraan te plaatsen naast de botenhelling op perceel 1038.

3.82.

[appellant] voert als verweer dat de huurders geen belang bij deze vordering hebben, dat het [appellant] vrijstaat om naar eigen inzicht het perceel in te richten en dat hij er een gerechtvaardigd belang bij heeft om een botenkraan te kunnen plaatsen op perceel 1037. Verder betwist [appellant] dat de aanrijroute en parkeergelegenheid een probleem is.

3.83.

Het hof zal de vordering van de huurders afwijzen. Zij zullen moeten dulden dat [appellant] perceel 1037 exploiteert zolang hij daarbij de huurrechten van de huurders in acht neemt. De huurders hebben onvoldoende onderbouwd gesteld dat het plaatsen van een botenkraan in de weg zal staan aan het rustig huurgenot waar zij als huurders aanspraak op kunnen maken.

Uitvoerbaar bij voorraad (grief 8 huurders)

3.84.

De huurders hebben het hof verzocht dit arrest niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren dan wel aan de uitvoerbaarverklaring bij voorraad de voorwaarde te verbinden dat zekerheid wordt gesteld (artikel 233 lid 3 Rv). [appellant] heeft zich daartegen verzet. De huurders hebben voor een onderbouwing verwezen naar hun stellingen daarover in eerste aanleg, waarin vooral de gevolgen van een eventuele ontruiming werden benoemd. Het hof ziet geen aanleiding om aan de bezwaren van de huurders tegemoet te komen, nu de gevreesde ontruiming ook in hoger beroep niet wordt toegewezen en [appellant] een voldoende gerechtvaardigd belang heeft bij uitvoerbaar bij voorraadverklaring.

Overige stellingen en verweren, geen bewijslevering

3.85.

Feiten en omstandigheden die tot een andere uitkomst zouden kunnen leiden zijn niet gesteld. Op de overige stellingen en verweren hoeft het hof daarom niet in te gaan. Er is ook geen voldoende concreet bewijsaanbod gedaan dat gehonoreerd moet worden.

De conclusie

3.86.

Het hoger beroep van partijen slaagt over en weer gedeeltelijk. Het hof ziet aanleiding om voor de duidelijkheid het vonnis van de rechtbank integraal te vernietigen en opnieuw te beslissen op alle vorderingen over en weer.

3.87.

Het hof bepaalt net als de rechtbank dat [appellant] en de huurders in eerste aanleg en in hoger beroep ieder zijn/hun eigen kosten moet dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen ieder deels (on)gelijk hebben gekregen.

3.88.

Het hof bepaalt net als de rechtbank dat [appellant] en [geintimeerde] in eerste aanleg ieder zijn eigen kosten moet dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen in eerste aanleg ieder deels (on)gelijk hebben gekregen.

3.89.

Omdat [geintimeerde] in hoger beroep grotendeels in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geintimeerde] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[14]Het hof zal de helft van de betekeningskosten van de dagvaarding in hoger beroep toewijzen.

3.90.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

vernietigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 30 augustus 2023 en beslist:

in de hoofdzaak tegen [geintimeerde] :

4.2.

verklaart voor recht dat [geintimeerde] onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld door in het voorjaar van 2020 de vier allonges op de huurovereenkomsten met de vier huurders van de ligplaatsen van perceel 1037 aan te gaan,

4.3.

veroordeelt [geintimeerde] tot vergoeding van de schade die [appellant] heeft geleden in de vorm van advocaatkosten in de juridische procedure tegen de huurders als gevolg van de door [geintimeerde] gesloten allonges, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

4.4.

veroordeelt [geintimeerde] tot vergoeding van € 87,91 aan beslagkosten te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,

4.5.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van de procedure bij de rechtbank draagt,

4.6.

veroordeelt [geintimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] in hoger beroep:

€ 1.780,- aan griffierecht

€ 64,57 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geintimeerde]

€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II),

4.7.

bepaalt dat al de kosten genoemd in 4.6. moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente,

in de tussenkomst tegen de huurders:

4.8.

verklaart voor recht dat de allonges nietig zijn wegens strijd met de goede zeden,

4.9.

veroordeelt de huurders, ieder voor zich, tot betaling aan [appellant] van de volgende huurbedragen vanaf 3 maart 2021:

- voor [huurder1] : € 408,66 per maand;

- voor [huurder2] : € 460,45 per maand:

- voor [huurder 3 en 4] : € 460,45 per maand:

- voor [huurder 5 en 6] : € 350,- en vanaf 1 juni 2028: € 385,- per maand,

ten aanzien van [huurder1] , [huurder2] en [huurder 3 en 4] : jaarlijks te vermeerderen met indexering op de in XVIII van het petitum van de memorie van grieven van [appellant] genoemde wijze en ten aanzien van [huurder 5 en 6] : vanaf 1 juni 2029 jaarlijks te vermeerderen met indexering op de in XVIII van het petitum van de memorie van grieven van [appellant] genoemde wijze, waarop in mindering strekt de gebruikersvergoeding die de huurders, ieder voor zich, vanaf 1 januari 2024 reeds aan [appellant] hebben voldaan,

4.10.

veroordeelt [appellant] tot terugbetaling aan [huurder 5 en 6] van € 30,- per maand vanaf 3 maart 2021 tot op heden aan te veel betaalde gebruiksvergoeding (lees: huur) ter uitvoering van het vonnis in eerste aanleg,

4.11.

veroordeelt [huurder1] , [huurder2] en [huurder 3 en 4] , ieder voor zich, te veroordelen tot betaling aan [appellant] van de hierna genoemde bedragen ter zake achterstallige indexeringen over de huurpenningen vanaf 3 maart 2021 tot en met december 2023:

- [huurder1] : € 826,90

- [huurder2] : € 546,20

- [huurder 3 en 4] : € 546,20,

4.12.

gebiedt de huurders, ieder voor zich, indien zij willen parkeren op perceel 1037, om te parkeren op door [appellant] aan te wijzen parkeerplaatsen op het geel gearceerde gedeelte van perceel 1037 dat is aangeduid met “Parkeren" op de als Productie 71 overgelegde luchtfoto van perceel 1037, waarvan uitgezonderd de parkeerplaats van [huurder1] die gelegen is in de doorgang naar het eiland (de percelen F 544 en F 969), op straffe van een dwangsom van € 150,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij, ieder voor zich, in gebreke zijn met een maximum van € 25.000,-,

4.13.

verklaart voor recht dat [appellant] jegens [huurder2] en [huurder3] te allen tijde bevoegd is om voor hun pleziervaartuigen elders in de jachthaven voor zover gelegen op perceel 1037 ligplaatsen aan te wijzen,

4.14.

gebiedt [huurder2] en [huurder3] om hun pleziervaartuigen te allen tijde aan te leggen op de door [appellant] aangewezen ligplaatsen voor zover gelegen op perceel 1037, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 150,- per dag of een deel daarvan indien zij, ieder voor zich, in strijd handelen met dit gebod, met een maximum van € 10.000,-,

4.15.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt, zowel van het hoger beroep als van de procedure bij de rechtbank,

in de hoofdzaak en in de tussenkomst:

4.16.

verklaart alle voorgaande beslissingen, met uitzondering van die onder 4.2., 4.5., 4.8., 4.13. en 4.15., uitvoerbaar bij voorraad,

4.17.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, A.A. van Rossum en M.F.A. Evers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025.

Huurgeschil over ligplaatsen van woonarken en opvolgend verhuurderschap

Uitspraak

1.[huurder1]

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

2.De kern van de zaak

3.Het oordeel van het hof

4.De beslissing

Voetnoten