ECLI:NL:GHARL:2025:2379

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.327.855/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden 182264

arrest van 15 april 2025

in de zaak van

[appellant],

die woont in [woonplaats1] ,

die (principaal) hoger beroep heeft ingesteld

en bij de rechtbank optrad als eiser,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. R.P.M. de Laat, die kantoor houdt te Utrecht,

tegen

[geïntimeerde] , h.o.d.n. [naam1],

die woont op [plaats1] ,

die (incidenteel) hoger beroep heeft ingesteld

en bij de rechtbank optrad als gedaagde,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M.J. Blokzijl, die kantoor houdt te Groningen.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden op 5 oktober 2022 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep,
de memorie van grieven,
de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep,
de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep,
een akte met acht producties namens [geïntimeerde] ,
het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 11 juni 2024 is gehouden.

Partijen hebben het hof gevraagd arrest te wijzen.

1.2.

Voorafgaande aan de mondelinge behandeling heeft [geïntimeerde] op 31 mei 2024 per e-mail toegezonden een akte met acht producties. Het hof heeft in het griffiedossier vastgesteld dat die akte per post is nagezonden en op 4 juni 2024 is ingeboekt. Dit laatste is uit het stempel op de akte kenbaar. Gelet op de termijn van tien werkdagen, zoals genoemd in artikel 4.5 van het procesreglement, heeft [geïntimeerde] de akte per e-mail tijdig ingediend. [appellant] maakt in dat geval geen bezwaar tegen het in geding brengen van de acht producties.

Het bezwaar van [appellant] richt zich tegen de omvang van de tekst van de akte van 3,5 pagina’s. Dit bezwaar wordt verworpen. De akte - met name de eerste drie pagina’s - is vooral een korte reactie van [geïntimeerde] op de producties 35 t/m 40 die [appellant] bij memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft overgelegd. De rolraadsheer heeft op de rolzitting van 30 januari 2024 [geïntimeerde] daartoe de gelegenheid gegeven, van welke gelegenheid [geïntimeerde] met zijn akte gebruik heeft gemaakt. Ook de tekst van de akte is daardoor toegestaan, zodat de gehele akte aan het procesdossier is toegevoegd.

2.De kern van de zaak

2.1.

[geïntimeerde] heeft op [plaats1] een strandpaviljoen. Ieder jaar in de periode van april t/m oktober plaatst [geïntimeerde] dat paviljoen met toestemming van de gemeente [de gemeente] op het strand aan de [adres1] . [geïntimeerde] verhuurt het strandpaviljoen aan derden. In de overige maanden van het jaar heeft [geïntimeerde] het strandpaviljoen in de opslag op een aan hem in eigendom toebehorend perceel met opslagloods en buitenterrein.

2.2.

In 2020 heeft [geïntimeerde] [appellant] benaderd met de vraag of hij het strandpaviljoen wilde kopen. [appellant] had belangstelling als ook het perceel met opslagloods en buitenterrein in de koop werd betrokken. Bovendien wilde [appellant] dat [geïntimeerde] werd verplicht allerlei informatie te verschaffen en dat de gesprekken onder geheimhouding en exclusiviteit zouden worden gevoerd. Partijen hebben daarop een voorovereenkomst gesloten, waarin deze drie verplichtingen zijn opgenomen en bij schending van een verplichting een boete van € 10.000,- per overtreding verschuldigd is.

2.3.

Vervolgens hebben gesprekken plaatsgevonden en zijn brieven, e-mails en whatsapp-berichten gewisseld. [appellant] heeft in verschillende brieven en e-mails [geïntimeerde] laten weten dat hij in strijd handelde met de verplichtingen uit de voorovereenkomst waardoor hij voor iedere keer een boete van € 10.000,- aan [appellant] schuldig is. [geïntimeerde] heeft een aantal brieven voor akkoord ondertekend of per e-mail laten weten dat hij met de ingebrekestelling akkoord was. De gesprekken hebben niet geleid tot een getekende koopovereenkomst.

2.4.

[appellant] heeft [geïntimeerde] voor de rechtbank gedagvaard en op straffe van een dwangsom gevorderd dat [geïntimeerde] primair de koopovereenkomst nakomt en subsidiair wordt verplicht de onderhandelingen te hervatten. Ook heeft [appellant] (primair en subsidiair) gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 60.000,- met wettelijke rente aan contractuele boete, € 1.300,75 aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen. Als de primaire en subsidiaire vorderingen niet slagen, heeft [appellant] meer subsidiair gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 120.000,- met wettelijke rente aan contractuele boete en € 2.026,75 aan buitengerechtelijke incassokosten.

2.5.

De rechtbank heeft [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van € 20.000,- met wettelijke rente aan contractuele boete en de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen. De overige vorderingen van [appellant] zijn afgewezen.

2.6.

In hoger beroep vordert [appellant] alleen nog de contractuele boete met rente en de buitengerechtelijke incassokosten. Het bedrag aan boetes heeft [appellant] verhoogd naar € 130.000,-.

2.7.

Ook het hof komt tot een boete van € 20.000,-. Het vonnis van de rechtbank wordt bekrachtigd. Na de feiten te hebben opgesomd, zal het hof uitleggen op grond van welke argumenten het hof tot dit oordeel is gekomen.

3.Feiten

3.1.

De thans 71-jarige [geïntimeerde] heeft in eigendom een strandpaviljoen. Het strandpaviljoen staat jaarlijks in de periode van april tot en met oktober op het strand aan de [adres1] in [plaats1] . Begin april wordt het strandpaviljoen op die locatie opgebouwd en eind oktober weer gedemonteerd. In de periode vanaf november t/m maart staat op het strand alleen een houten funderingsconstructie.

3.2.

Voor het tijdelijk plaatsen van een seizoensgebonden strandpaviljoen (strandkiosk) heeft het College van B&W van de gemeente [de gemeente] bij beschikking van 13 maart 2015 aan [geïntimeerde] een omgevingsvergunning verleend. De vergunning is verleend voor de duur van 10 jaar.

Voor het exploiteren van een strandpaviljoen heeft het college van B&W van de gemeente [de gemeente] bij besluit van 10 maart 2015 ook voor de duur van 10 jaar aan [geïntimeerde] een standplaatsvergunning gegeven.

3.3.

In de periode vanaf november tot en met maart ligt het strandpaviljoen in opslag op het perceel aan het [adres2] in [plaats1] . Dat perceel bestaat uit een loods en een buitenterrein (hierna gezamenlijk: de opslagloods). [geïntimeerde] heeft de opslagloods in 1989 in eigendom gekregen. In artikel 16 van de leveringsakte van 15 juli 1989 is opgenomen dat bij vervreemding de gemeente [de gemeente] een (voorkeurs)recht van koop heeft.

3.4.

[geïntimeerde] heeft op 15 april 2019 voor de duur van drie jaar (seizoenen), eindigend op 19 september 2021, het strandpaviljoen via zijn onderneming [naam1] verhuurd aan de v.o.f. [naam2 ] met als vennoten de heren [naam3] en [naam4] (hierna: [naam3] c.s.). In de huurovereenkomst is aan [naam3] c.s. een koopoptie van (omschreven als) “de Onderneming” gegeven. In november 2020 hebben [naam3] c.s. de huurovereenkomst tegen het einde van het derde jaar (seizoen) opgezegd.

3.5.

In ieder geval in de periode van 2018 t/m 2021 had [geïntimeerde] ernstige psychische gezondheidsklachten. Eind 2019/begin 2020 is hij daarvoor in een ziekenhuis opgenomen.

3.6.

In december 2020 heeft [geïntimeerde] bij [appellant] gepeild of hij geïnteresseerd had in de aankoop van het strandpaviljoen. [appellant] had interesse als bij de aankoop ook de opslagloods werd betrokken.

3.7.

Op 14 mei 2021 hebben [geïntimeerde] en [appellant] een “overeenkomst tot geheimhouding en exclusiviteit” (hierna: de voorovereenkomst) ondertekend. In de voorovereenkomst wordt [appellant] veelal als “Beoogd Koper” en [geïntimeerde] als “Verkoper” aangeduid. In de overwegingen van de voorovereenkomst is opgenomen:

“A. Beoogd Koper en Verkoper wensen op exclusieve basis gesprekken met elkaar te voeren over de koop en verkoop van de kiosk “ [naam2 ] ” (inclusief inventaris, constructie, [adres2] en alle bijbehorende vergunningen (hierna “de Transactie”), zodat Beoogd Koper de exploitatie, het onderhoud en de opslag van deze kiosk kan voortzetten;

B. Beoogd Koper wenst van Verkoper financiële informatie te ontvangen, zodat Beoogd Koper zich een beeld kan vormen van de waarde van de onderneming in zijn geheel. Verkoper is daartoe bereid, mits Beoogd Koper geheimhouding zal betrachten;

C. Geïnteresseerde(hof: bedoeld is Beoogd Koper)
en Verkoper beogen niet om elkaar nu reeds bindende verplichtingen op te leggen, behoudens de in deze overeenkomst geformuleerde exclusiviteits- en geheimhoudingsverplichting. Van een bindende overeenkomst met betrekking tot de transactie zal eerst sprake kunnen zijn indien schriftelijk overeenstemming is bereikt over de voorwaarden en condities met betrekking tot alle aspecten van de Transactie;”

3.8.

De voorovereenkomst bevat 9 artikelen.

a. Artikel 1 van de voorovereenkomst heeft als kopje “
Exclusiviteit”en luidt:

“Verkoper neemt jegens Beoogd Koper de verplichting op zich om niet met derden in bespreking te gaan of een overeenkomst aan te gaan met betrekking tot de Transactie, totdat Beoogd Koper schriftelijk afstand doet van deze overeengekomen exclusiviteit of Verkoper en Beoogd Koper geen overeenstemming bereiken over de Transactie en schriftelijk, met wederzijdse instemming, afzien van verdere onderhandelingen.”

Artikel 2 van de voorovereenkomst heeft als onderwerp “
Verstrekken van financiële gegevens”. [geïntimeerde] is in artikel 2 lid 1 verplicht binnen een maand na ondertekening van de voorovereenkomst aan [appellant] ter beschikking te stellen:

“(a) Jaarrekeningen en boekhouding van de exploitatie kiosk ‘ [naam2 ] ’ van de afgelopen vijf jaar

(b) Jaarrekeningen en boekhouding van [naam1] van de afgelopen vijf jaar

(c) Alle andere financiële gegevens, overeenkomsten, vergunningen en of correspondentie die noodzakelijk zijn voor beoogd Koper om de Transactie op waarde te kunnen beoordelen.”

De reden voor deze informatieverstrekking is volgens artikel 2 lid 1 om [appellant] “
in staat te stellen een niet-bindend bod te doen op alle (…) activa en passiva behorende bij” het strandpaviljoen.

Artikel 2.2. van de voorovereenkomst bevat een procedure afspraak. Na ontvangst en analyse van de in artikel 2 lid 1 genoemd informatie zal [appellant] aan [geïntimeerde] een niet-bindend bod doen. Als het niet-bindend bod [geïntimeerde] “
reden geeft de onderhandelingen voort te zetten” streven partijen er naar een intentieovereenkomst te sluiten. Naast exclusiviteit zal de intentieovereenkomst tot inhoud hebben “
de voornaamste uitgangspunten van de Transactie en de afspraken over de verdere procedure”.

Artikel 3 heeft als kopje “
Geheimhouding”. De geheimhoudingsverplichting geldt voor zowel [geïntimeerde] als [appellant] en heeft volgens artikel 3 lid 1 betrekking op “
de Transactie, de inhoud van deze overeenkomst, het onderwerp van de reeds gehouden en nog te houden besprekingen en alle gegevens die in het kader van de besprekingen en onderhandelingen aan door partijen zijn of worden uitgewisseld.”

In artikel 3 lid 3 zijn vier uitzonderingen op de geheimhouding opgenomen, te weten:

“a. de informatie behoort of is gaan behoren tot het publieke domein, zonder dat de ontvangende partij daar een verwijt van kan worden gemaakt;

b. de informatie door de ontvangende partij zelf op rechtmatige wijze is verkregen of gecreëerd, voordat de informatie is verstrekt;

c. de verstrekkende partij schriftelijk heeft ingestemd met openbaarmaking;

d. de ontvangende partij op last van een rechter of andere overheidsinstantie verplicht wordt om de informatie openbaar te maken, terwijl deze partij geen beroep toekomt op een verschoningsrecht of beroepsgeheim.”

Artikel 7 bevat een boetebeding. Als [geïntimeerde] of [appellant] zijn “
verplichtingen uit de overeenkomst niet of niet volledig nakomt, zal”hij “
aan de andere partij een onmiddellijk opeisbare boete groot € 10.000,- (…) verschuldigd zijn per overtreding, onverminderd het recht op volledige schadevergoeding, voor zover de schade het bedrag van de boete overschrijdt”.

Artikel 6 van de voorovereenkomst beschrijft wanneer de voorovereenkomst eindigt. Dat kan als (a) [appellant] schriftelijk afstand doet van de overeengekomen exclusiviteit, (b) [appellant] en [geïntimeerde] over de koopovereenkomst geen overeenstemming bereiken en beiden schriftelijk afzien van verdere onderhandelingen en (c) bij het overlijden van een van beide partijen.

3.9.

[appellant] heeft [geïntimeerde] bij per e-mail verzonden brief van 16 juni 2021 er op gewezen dat hij de in artikel 2 van de voorovereenkomst genoemde financiële gegevens niet binnen de overeengekomen termijn van een maand heeft verstrekt. [geïntimeerde] wordt hiervoor in gebreke gesteld (de eerste ingebrekestelling). [geïntimeerde] wordt onder verwijzing naar een telefonische afspraak een nieuwe termijn (vóór 5 juli 2021) gegeven de financiële informatie alsnog te verstrekken. [geïntimeerde] heeft diezelfde dag per e-mail laten weten dat hij de brief heeft gelezen en ermee akkoord gaat.

3.10.

[geïntimeerde] heeft voor 5 juli 2021 niet alle gevraagde financiële gegevens verstrekt. [appellant] stelt [geïntimeerde] bij brief van 6 juli 2021 opnieuw in gebreke (tweede ingebrekestelling). In de brief wordt er op gewezen dat dit een tweede overtreding in de zin van artikel 7 van de voorovereenkomst (het boetebeding) is. De op een bespreking gemaakte afspraken worden in de brief bevestigd. Zo zal [geïntimeerde] uiterlijk 26 juli 2021 de financiële gegevens verstrekken. Verder is opgenomen dat artikel 7 van de voorovereenkomst op iedere overtreding van toepassing is. [appellant] zal van de boete afzien als “de Transactie”, zoals genoemd in de voorovereenkomst, tot stand komt. Beide partijen hebben deze brief ondertekend.

3.11.

Op 24 juli 2021 heeft een bespreking plaatsgevonden, waarbij aanwezig zijn [appellant] , [geïntimeerde] en [naam3] c.s. Besproken is de overname door [appellant] van de inventaris van [naam3] c.s. Een vooraf door [appellant] opgestelde brief is door de aanwezigen niet ondertekend.

3.12.

In de brief van 27 juli 2021 wordt [geïntimeerde] door [appellant] voor het niet verstrekken van alle financiële gegevens weer in gebreke gesteld (de derde ingebrekestelling). Aan [geïntimeerde] wordt een nieuwe termijn tot 14 augustus 2021 gegeven. In de brief is verder de afspraak vastgelegd dat [appellant] en [geïntimeerde] gezamenlijk een horeca makelaar zullen inschakelen om “te assisteren met het tot stand brengen van de Transactie”. Ook deze brief is door zowel [geïntimeerde] als [appellant] ondertekend.

3.13.

[appellant] verwijst in zijn e-mail van 8 augustus 2021 aan [naam3] c.s. naar de bespreking op 24 juli 2021. Volgens [appellant] zijn [naam3] c.s. de afspraken om voor 7 augustus 2021 een specifiekere inventarislijst - die zoveel mogelijk met originele facturen is voorzien - te verstrekken niet nagekomen. [naam3] c.s. worden door [appellant] in gebreke gesteld.

3.14.

Op 15 augustus 2021 volgt de vierde ingebrekestelling aan [geïntimeerde] , omdat hij nog steeds niet alle financiële gegevens heeft verstrekt. In de brief wordt voor het eerst het totale bedrag aan boete genoemd. De contractuele boete is opgelopen tot € 40.000,-. Verder staat in de brief dat [geïntimeerde] niet in staat blijkt te zijn alle financiële gegevens van de exploitatie van het strandpaviljoen te verstrekken, zodat [geïntimeerde] uit zijn verplichting in artikel 2 lid 1 sub a van de voorovereenkomst wordt ontslagen. [geïntimeerde] blijft gehouden alle andere documentatie en gegevens (artikel 2 sub b en c van de voorovereenkomst) te leveren. De termijn daarvoor wordt gesteld op uiterlijk 21 augustus 2021.

Verder zijn in de brief nog enkele aanvullende afspraken vastgelegd. Ter vervanging van de eerdere afspraak gezamenlijk een horeca makelaar aan te stellen, zullen [geïntimeerde] en [appellant] ieder afzonderlijk “de onderneming” vóór 18 september 2021 laten taxeren. Op basis van de uitkomst van de taxaties zal de waarde van “de onderneming” worden bepaald. Als [geïntimeerde] er niet in slaagt vóór 18 september 2021 “de onderneming” te taxeren “
zal de Transactie tot stand komen op nader te bepalen voorwaarden en de waarde van de onderneming zoals bepaald door de taxatie waarvoor door Beoogd Koper opdracht is gegeven.”

Verder is afgesproken dat:

[geïntimeerde] er voor instaat dat [naam3] c.s., de huurders van het strandpaviljoen, afstand hebben gedaan van alle rechten zoals vastgelegd in artikel 2 leden d en e van de huurovereenkomst;
[geïntimeerde] [appellant] mandateert om, totdat “de Transactie” tot stand komt, op te treden als “vertegenwoordiger van de onderneming”.

Ook deze brief is door beide partijen ondertekend.

Dezelfde dag is het mandaat aan [appellant] om als vertegenwoordiger van de onderneming van [geïntimeerde] op te treden in een afzonderlijke brief vastgelegd.

3.15.

Op 16 augustus 2021 informeert [appellant] - volgens zijn eigen uitgebreide verklaring (productie 29 bij dagvaarding) - de verantwoordelijk wethouder van de gemeente [de gemeente] over “de voorgenomen bedrijfsovername” en zijn rol als vertegenwoordiger van de onderneming van [geïntimeerde] .

3.16.

De vijfde ingebrekestelling van [appellant] aan [geïntimeerde] volgt bij e-mail op 22 augustus 2021. Aan [geïntimeerde] wordt een nieuwe korte termijn tot 27 augustus 2021 gegeven om de documenten alsnog aan te leveren. Voorts wordt vermeld dat de boete is opgelopen tot € 50.000,-. [geïntimeerde] bevestigt per e-mail op 23 augustus 2023 akkoord te gaan met de ontvangen “5e ingebrekestelling”.

3.17.

Op 11 september 2021 heeft [appellant] [geïntimeerde] weer in gebreke gesteld (de zesde ingebrekestelling) vanwege het niet verstrekken van de documenten, waaronder het niet tijdig informeren over een voorkeursrecht van de gemeente [de gemeente] voor de opslagloods. Voorts is vermeld dat de boete is opgelopen tot € 60.000,-. Nieuwe - kennelijk door [appellant] voorgestelde - afspraken over het aanleveren van de documenten voor 16 september 2021 en een garantie van [geïntimeerde] dat de huurder van het strandpaviljoen de huurovereenkomst heeft opgezegd en die huurder de huurovereenkomst niet na 19 september 2021 zal voortzetten zijn doorgestreept, welke doorstreping door beide partijen is geparafeerd. De brief is door beide partijen ondertekend.

3.18.

Op 11 september 2021 heeft een bespreking tussen partijen plaatsgevonden. Van die bespreking heeft [appellant] een verslag - door hem ‘notulen’ genoemd - gemaakt. In de notulen is onder meer opgenomen dat “de onderneming” - daaronder wordt zowel het strandpaviljoen met vergunningen als de opslagloods verstaan - op 8 april 2022 wordt overgedragen, het strandpaviljoen door [geïntimeerde] volledig wordt opgebouwd en onderhouden, [geïntimeerde] het buitenterrein van de opslagloods vóór 1 augustus 2022 zodanig zal opruimen dat [appellant] 12x6 meter vrij toegankelijke ruimte heeft om enkele zeecontainers te plaatsen, het terrein uiterlijk op 1 augustus 2023 (behoudens een bouwkeet) volledig moet zijn ontruimd bij gebreke waarvan alle nog aanwezige goederen op het terrein aan [appellant] toevallen, [appellant] bij overdracht aan [geïntimeerde] een eerste betaling van € 70.000,- van de koopsom zal doen en dat de rest van de koopsom - het totale bedrag aan koopprijs is niet genoemd - door [geïntimeerde] aan [appellant] als lening wordt verstrekt. De lening zal in vijf jaar worden afgelost. Voorts is een regeling opgenomen over het voorkeursrecht van de gemeente [de gemeente] en het leveren van aanvullende documentatie. Over de positie van de huurder [naam3] c.s. is opgenomen:

“Hoewel huurder middels een whatsapp bericht in 2019 de huur heeft opgezegd en in datzelfde bericht heeft afgezien van koop, doet een van de vennoten op persoonlijke titel biedingen tot verkoop aan Verkoper. Verkoper geeft aan dat hij dergelijke biedingen ter kennisgeving aanneemt maar daar geen afstand van neemt zoals hem door Beoogd Koper via whatsapp is geadviseerd (…)”.

De notulen zijn niet ondertekend of geaccordeerd door [geïntimeerde] .

3.19.

In opdracht van [appellant] heeft Van de Weerd Taxaties B.V. (taxateur [naam5] ) op 20 augustus 2021 de opslagloods en het standplaatsrecht (met niet-permanente opstallen) getaxeerd. Het taxatierapport, dat op 17 september 2021 is uitgebracht, vermeldt een totale waarde van € 180.000,-, bestaande uit € 55.000,- voor de opslagloods en € 125.000,- voor het standplaatsrecht (met niet-permanente opstallen). [geïntimeerde] heeft geen taxatie laten uitvoeren.

3.20.

[naam3] heeft [geïntimeerde] bij e-mail van 17 september 2021 het door hem gedane bod op het strandpaviljoen - exclusief de opslagloods - van € 200.000,- bevestigd. [geïntimeerde] heeft eerst telefonisch en daarna bij e-mail van 20 september 2021 [appellant] over dit bod geïnformeerd.

3.21.

Partijen hebben op 23 september 2021 een brief aan de gemeente [de gemeente] gestuurd met het verzoek om afstand te doen van haar (voorkeurs)recht van koop van de opslagloods.

3.22.

Bij brief van 29 september 2021 aan [geïntimeerde] heeft [appellant] een overzicht gegeven van de start van de gesprekken, de voorovereenkomst, de daarop gevolgde ingebrekestellingen, het taxatierapport en het voorkeursrecht van koop van de gemeente. Verder meldt [appellant] dat [geïntimeerde] de geheimhoudingsverplichting heeft geschonden door de aangrenzende eigenaar van de opslagloods over zijn plannen met die loods te informeren. Dit is volgens [appellant] een overtreding waarvoor de boete van € 10.000,- geldt (zevende ingebrekestelling). Ook heeft [geïntimeerde] volgens [appellant] nog tweemaal de voorovereenkomst overtreden (achtste en negende ingebrekestelling) door met [naam3] c.s. over een overname te overleggen en de inhoud van de voorovereenkomst met [naam3] c.s. te delen. De totale boete waarop [appellant] tot dan toe aanspraak maakt is € 90.000,-. Volgens [appellant] is deze boete opeisbaar. [appellant] vindt dat hij en [geïntimeerde] een koopovereenkomst kunnen aangaan. [appellant] is bereid de boete te matigen of kwijt te schelden als het daadwerkelijk tot een koopovereenkomst komt en [geïntimeerde] alle afspraken nakomt.

3.23.

Vervolgens heeft Makelaardij Van der Weerd in opdracht van [appellant] twee concept- koopovereenkomsten opgesteld, één voor het standplaatsrecht met opstallen en één voor de opslagloods. De koopsommen zijn gelijk aan de in het taxatierapport opgenomen bedragen. De concept-koopovereenkomsten zijn op 1 oktober 2021 aan [geïntimeerde] verzonden.

3.24.

De advocaat van [geïntimeerde] heeft bij brief van 4 oktober 2021 [appellant] laten weten dat [geïntimeerde] de koopovereenkomsten niet zal tekenen. Er is volgens hem geen bod, geen aanvaarding van enig bod en geen wilsovereenstemming over de essentialia van de koopovereenkomst. Verder wordt gemeld dat [geïntimeerde] de gesprekken met [appellant] wil beëindigen en zelf wil bepalen met wie hij spreekt. Een (verder) gesprek met [appellant] kan alleen als er geen verplichtingen meer gelden en geen sprake is van boetes.

3.25.

De advocaat van [appellant] heeft bij brief van 7 oktober 2021 geantwoord dat tussen partijen wel degelijk koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen. [geïntimeerde] wordt gesommeerd uiterlijk 11 oktober 2021 te berichten dat hij de gemaakte afspraken zal nakomen. Als de bevestiging uitblijft, zal [geïntimeerde] in kort geding worden betrokken waarin naast nakoming van de koopovereenkomsten ook aanspraak zal worden gemaakt op de contractuele boetes van inmiddels € 90.000,-.

3.26.

[geïntimeerde] blijft, volgens de e-mail van zijn advocaat van 11 oktober 2021, bij zijn standpunt. In de e-mail wordt erop gewezen dat [appellant] [geïntimeerde] onder druk heeft gezet de eenzijdig opgestelde ingebrekestellingen te tekenen, “terwijl” [appellant] “wist dat” [geïntimeerde] “zijn wil onvoldoende kon bepalen op grond van een geestelijke stoornis, althans was zijn wil getroebleerd door geestelijke stoornis, stress en burn-out, en daar geneesmiddelen voor slikte.”

3.27.

[appellant] heeft, na verkregen verlof van de voorzieningenrechter, op 18 oktober 2021 conservatoir (derden)beslag doen leggen op de activa van [geïntimeerde] , waaronder twee bankrekeningen bij de Rabobank.

3.28.

[naam3] c.s. heeft [appellant] bij brief van hun advocaat van 24 november 2021 laten weten de onderhandelingen met hem over de overname van de inventaris te beëindigen. Verder wordt gemeld dat [naam3] c.s. gebruik willen maken van hun recht in de huurovereenkomst het strandpaviljoen te kopen. Mocht het niet tot een koop komen dan behouden [naam3] c.s. zich het recht voor dat sprake is van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW zodat de wettelijke termijnbescherming van tweemaal 5 jaar geldt.

3.29.

[appellant] heeft [geïntimeerde] in kort geding betrokken. [appellant] heeft daarbij primair gevorderd [geïntimeerde] op straffe van een dwangsom te veroordelen de koopovereenkomsten met [appellant] te ondertekenen en na te komen. Subsidiair heeft [appellant] gevorderd [geïntimeerde] op straffe van een dwangsom te veroordelen de onderhandelingen tussen partijen te hervatten. In een vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 29 december 2021 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen. Het ten laste van [geïntimeerde] onder de Rabobank gelegde derdenbeslag heeft de voorzieningenrechter opgeheven.

3.30.

Na de kortgedingprocedure heeft [appellant] bij e-mail van 14 januari 2022 [geïntimeerde] laten weten bij zijn standpunt, dat koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen, te blijven en een bodemprocedure te starten. Voordat die bodemprocedure start, wil [appellant] met [geïntimeerde] spreken over een oplossing van het geschil. [geïntimeerde] heeft diezelfde dag bij e-mail geantwoord dat altijd een gesprek kan worden gevoerd, maar dat ook “een vervolgtraject” met de huurder [naam3] c.s. is gestart. Tot een gesprek tussen [appellant] en [geïntimeerde] is het niet gekomen.

3.31.

Bij e-mail van 11 februari 2022 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] via hun advocaten laten weten dat [geïntimeerde] met een gesprek met [naam6] (een oud huurder van het strandpaviljoen) over de verkoop van het strandpaviljoen (opnieuw) de exclusiviteits- en geheimhoudingsverplichting heeft overtreden (tiende ingebrekestelling). Volgens [geïntimeerde] was [naam6] al op de hoogte, heeft [naam6] met hem contact gezocht en heeft hij het strandpaviljoen niet aan [naam6] te koop of huur aangeboden.

3.32.

Volgens [appellant] heeft [naam7] , eigenaar van het naastgelegen perceel van de opslagloods, hem op 17 april 2022 per whatsappbericht verteld dat [naam7] en [geïntimeerde] over de koop van de opslagloods hebben gesproken. Dit is volgens [appellant] een schending van zowel de geheimhoudings- als exclusiviteitsverplichting waarvoor [geïntimeerde] een boete van € 10.000,- verschuldigd is (elfde boete).

3.33.

[geïntimeerde] heeft in 2022 aan [naam3] het gebruik van het strandpaviljoen gegeven. Volgens [appellant] is het [geïntimeerde] niet toegestaan met derden overeenkomsten voor het strandpaviljoen en/of opslagloods aan te gaan, zodat hiervoor een contractuele boete van € 10.000,- verschuldigd is (twaalfde boete).

3.34.

In de brief van 26 april 2023 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] via hun advocaten laten weten, dat [geïntimeerde] met een derde (mevrouw [naam8] ) een nieuwe huurovereenkomst voor het strandpaviljoen heeft gesloten. Dat wordt door [appellant] in strijd met de voorovereenkomst geacht, zodat aanspraak wordt gemaakt op de contractuele boete van € 10.000,- (dertiende boete).

4.Het oordeel van het hof

Eiswijziging en grieven

4.1.

[appellant] heeft in het principaal appel gevorderd het vonnis van de rechtbank te vernietigen en de in hoger beroep gewijzigde eis toe te wijzen. De bij de rechtbank ingestelde (primaire en subsidiaire) vorderingen tot nakoming van de koopovereenkomst en verder onderhandelingen zijn in hoger beroep niet langer gehandhaafd. Het hoger beroep is beperkt tot de contractuele boete, waarbij [appellant] het bedrag heeft verhoogd naar € 130.000,- (13 overtredingen x € 10.000,- per overtreding) met wettelijke rente. Ook vordert [appellant] in hoger beroep de buitengerechtelijke incassokosten (€ 2.510,75) met wettelijke rente. [appellant] heeft tegen het vonnis dertien grieven ingebracht.

4.2.

[geïntimeerde] vordert in het incidenteel appel vernietiging van het vonnis en afwijzing van de vorderingen van [appellant] . Tegen het vonnis van de rechtbank heeft [geïntimeerde] 12 grieven ontwikkeld.

4.3.

[appellant] heeft de eiswijziging in de memorie van grieven bij eerste gelegenheid in hoger beroep gedaan, waartegen [geïntimeerde] geen bezwaar heeft gemaakt. Het hof acht de eiswijziging ook niet in strijd met de goede procesorde, zodat op de gewijzigde eis zal worden beslist.

4.4.

Voor het eerst ter zitting bij het hof heeft [appellant] aangevoerd dat het rechterlijk matigingsrecht ex artikel 6:94 BW niet op de eerste zes boetes met een totaalbedrag van
€ 60.000,- van toepassing is. Ter toelichting heeft [appellant] aangevoerd dat volgens hem artikel 6:94 BW geldt voor vooraf overeengekomen boetes (bedongen boetes), maar niet op boetes die achteraf schriftelijk zijn erkend en overeengekomen. In het laatste geval is volgens [appellant] sprake van een erkende opeisbare vordering.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis de boetes gematigd tot € 20.000,-. De voor het eerst ter zitting betrokken stelling beoogt een wijziging van het dictum van het vonnis. Volgens [appellant] moet in ieder geval € 60.000,- worden toegewezen en speelt de vraag of de boetes moeten worden gematigd alleen bij de boetes vanaf de zevende ingebrekestelling. Daarmee is deze stelling te beschouwen als een nieuwe grief. In beginsel moeten grieven in het eerste processtuk in hoger beroep worden aangevoerd.^[1]Een van de uitzonderingen op deze zogeheten ‘in beginsel strakke regel’ is niet gesteld of gebleken. Dit betekent dat deze nieuwe grief buiten behandeling blijft en daarop niet zal worden beslist.

4.5.

De grieven 1t/m 4 in het incidenteel appel zijn gericht tegen de feitenvaststelling door de rechtbank. Het hof heeft met inachtneming van deze grieven de feiten opnieuw vastgesteld, zodat [geïntimeerde] bij een behandeling van deze grieven geen belang meer heeft.

4.6.

De (overige) grieven in het principaal en het incidenteel appel zal het hof hierna thematisch behandelen.

4.7.

Bij de behandeling neemt het hof tot uitgangspunt dat partijen niet zijn opgekomen tegen het oordeel van de rechtbank dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en [geïntimeerde] niet verplicht is met [appellant] de onderhandelingen voort te zetten. Het hof gaat van deze beslissingen uit.

Uitleg

Juridische maatstaf

4.8.

Partijen verschillen van mening over de reikwijdte van de op [geïntimeerde] rustende verplichtingen uit de schriftelijke voorovereenkomst en of, en zo ja tot welk bedrag, [geïntimeerde] een boete verschuldigd is. Voor de beoordeling van dit meningsverschil moet het hof eerst de voorovereenkomst uitleggen.

4.9.

Het hof stelt voorop dat de vraag hoe in een schriftelijke contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenaamde Haviltex-maatstaf).^[2]

Ook geldt dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift steeds van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, en dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben.^[3]Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige adviseurs - en de overige bepalingen ervan.^[4]Ten slotte speelt bij de uitleg ook een rol hoe partijen na het sluiten van de overeenkomst feitelijk hebben gehandeld.^[5]

Tegen deze juridische achtergrond is het volgende van belang.

Omstandigheden van het concrete geval

4.10.

[geïntimeerde] en [appellant] zijn particulieren met (beperkte) zakelijke activiteiten. Zo heeft [geïntimeerde] het strandpaviljoen tegenwoordig in de verhuur en heeft [appellant] een surfschool geëxploiteerd. Niet gesteld of gebleken is dat een van hen of beiden juridische kennis en (ruime) praktische ervaring hebben met de verkoop van een roerende zaak als het strandpaviljoen en een onroerend zaak als de opslagloods.

De voorovereenkomst is een juridisch document. Voor het opstellen van dit document hebben partijen geen deskundig juridisch advies ingewonnen. [appellant] heeft vanaf het internet een document gehaald dat hij heeft bewerkt en aan [geïntimeerde] heeft voorgelegd.

Deze omstandigheden brengen mee dat voor de uitleg van de voorovereenkomst niet zozeer acht moet worden geslagen op de betekenis van de exacte bewoordingen, maar dat de schriftelijke afspraken vooral moeten worden uitgelegd in het licht van wat partijen met de voorovereenkomst en de daarin opgenomen afspraken hebben beoogd.

4.11.

De voorovereenkomst is tot stand gekomen nadat [geïntimeerde] bij [appellant] had gepeild of hij belangstelling had voor het strandpaviljoen. [appellant] toonde belangstelling om zowel de opslagloods als het strandpaviljoen te kopen. Hij wilde daarover met [geïntimeerde] in onderhandeling maar wilde gezien twee eerdere ervaringen met [geïntimeerde] zekerheid dat [geïntimeerde] alleen met hem serieus onderhandelde. Daarvoor is in de voorovereenkomst een regeling over exclusiviteit en geheimhouding opgenomen. [appellant] wilde ook informatie van [geïntimeerde] voor het door hem uit te brengen niet-bindend bod, zodat daarover ook een bepaling in de voorovereenkomst is opgenomen.

4.12.

Uit sub C van de overwegingen en de artikelen 2.1 en 2.2. van de voorovereenkomst volgt dat partijen met de voorovereenkomst een eerste fase in de onderhandelingen voor ogen hebben gehad die eindigde met een door [appellant] uit te brengen niet-bindend bod. Daarna was het aan [geïntimeerde] of hij al dan niet op basis van dat niet-bindend bod verder wilde onderhandelen. Als [geïntimeerde] verder wilde onderhandelen, zouden partijen voor de tweede fase van onderhandelingen een nieuwe overeenkomst sluiten, aangeduid als ‘intentieovereenkomst’. Kennelijk zou pas na uitvoering van de intentieovereenkomst een koopovereenkomst - met voor de eigendomsoverdracht van de opslagloods ook nog een leveringsakte - volgen.

4.13.

In de tekst van de voorovereenkomst is niet een specifiek tijdspad opgenomen. Uit de omstandigheden van het geval leidt het hof af dat beide partijen hebben beoogd zo mogelijk voor het einde van de huurovereenkomst met de bestaande exploitant van het strandpaviljoen - in september 2021 -, maar in ieder geval een redelijke periode voordat het nieuwe seizoen in april 2022 zou beginnen, zekerheid te hebben of [appellant] het strandpaviljoen (en de opslagloods) al dan niet koopt. Dat was in het belang van beide partijen. [geïntimeerde] zou dan niet het risico lopen dat hij in 2022 - in afwachting van de verdere onderhandelingen met [appellant] - inkomsten zou missen als hij het strandpaviljoen niet aan een derde in gebruik gaf. [appellant] zou daarmee voorkomen dat - als [geïntimeerde] ter voorkoming van inkomstenderving een nieuwe huurder van het strandpaviljoen aantrok - de voorgenomen koop en exploitatie door [appellant] zou vertragen. De voorovereenkomst is in mei 2021 getekend, zodat het er voor moet worden gehouden dat partijen voor ogen hadden dat de duur van de eerste fase (de voorovereenkomst) één of enkele maanden zou duren, zodat als na het niet-bindend bod [geïntimeerde] verder wilde onderhandelen partijen tot september 2021/begin 2022 nog voldoende tijd
- enkele maanden tot ongeveer een half jaar - zouden hebben voor de tweede fase van onderhandelingen (de intentieovereenkomst), de koopovereenkomsten en de eigendomsoverdracht van het strandpaviljoen en opslagloods.

4.14.

Partijen gebruiken in de voorovereenkomst, de brieven en de e-mails verschillende bewoordingen over wat [appellant] gaat kopen. In de preambule van de voorovereenkomst en in verschillende brieven en e-mails gebruiken partijen de termen koop/overname van “de Onderneming” of “bedrijfsovername”. In de tekst van de voorovereenkomst - zoals onder sub A van de preambule - wordt gesproken over de koop en verkoop van ‘de kiosk’ en de opslagloods ‘en alle bijbehorende vergunningen’. In het in opdracht van [appellant] uitgebrachte taxatierapport en de in zijn opdracht opgestelde concept-koopovereenkomsten is het object van koop de roerende zaak het strandpaviljoen met de daarbij behorende vergunningen en de onroerende zaak de opslagloods. Ook in de correspondentie wordt geregeld het strandpaviljoen en de opslagloods als het object van de voorovereenkomst genoemd. Tegen deze achtergrond gaat het hof er vanuit dat partijen bedoeld hebben dat het object van de voorovereenkomst is de koop van (de roerende zaak) het strandpaviljoen met de standplaats- en exploitatievergunningen en (de onroerende zaak) de opslagloods. Dat van een activa/passiva transactie, waarbij “de onderneming” werd overgenomen, geen sprake is geweest, blijkt ook uit de rechtstreekse contacten die [appellant] al in een vroeg stadium van de onderhandelingen met de huurder van het strandpaviljoen heeft gehad om van hen de inventaris te kopen.

4.15.

Voor [appellant] , die de schriftelijke voorovereenkomst wilde en het concept aan [geïntimeerde] heeft voorgelegd, was in deze eerste fase van de onderhandelingen van belang dat exclusief met hem werd onderhandeld en dat derden daarmee niet bekend raakten, zodat geheimhouding geboden was. In de preambule van de voorovereenkomst worden deze twee elementen ook genoemd en aangegeven dat die twee elementen verplichtingen zijn. In de preambule wordt niet expliciet genoemd de eveneens in de voorovereenkomst opgenomen informatieverplichting. In dit opzicht zijn de exclusiviteits- en geheimhoudingsverplichting van groter gewicht dan de informatieverplichting.

4.16.

Volgens de bewoordingen van de exclusiviteitsverplichting is [geïntimeerde] tegenover [appellant] verplicht om niet met derden “in bespreking te gaan” of “een overeenkomst aan te gaan” met betrekking tot “de Transactie”, zijnde het strandpaviljoen met vergunningen en de opslagloods (artikel 1 van de voorovereenkomst).

4.17.

De geheimhoudingsverplichting in artikel 3 lid 1 van de voorovereenkomst is ruim geformuleerd. De geheimhouding ziet op de koop van het strandpaviljoen met vergunningen en de opslagloods (“de Transactie”), de inhoud van de voorovereenkomst, het onderwerp van besprekingen tussen partijen en de gegevens die door partijen tijdens de besprekingen en onderhandelingen worden uitgewisseld. Volgens artikel 3 lid 3 geldt voor de informatie die partijen ontvangen “volstrekte geheimhouding”, tenzij een van de vier uitzonderingen van toepassing is. Een voor dit geschil relevante uitzondering is dat de informatie “tot het publieke domein” is gaan behoren (sub a). Gelet op het belang dat [appellant] heeft aangevoerd om deze geheimhoudingsverplichting aan [geïntimeerde] op te leggen, is het doel van deze verplichting te voorkomen dat derden wetenschap krijgen van de gesprekken van [geïntimeerde] met [appellant] en [geïntimeerde] met gunstiger voorwaarden voor koop of huur van het strandpaviljoen en/of opslagloods gaan benaderen.

4.18.

De op [geïntimeerde] rustende ruim geformuleerde informatieverplichting staat in artikel 2 van de voorovereenkomst. Mede gelet op het object en doel van de voorovereenkomst rust op [geïntimeerde] de verplichting om [appellant] voor het uitbrengen van het niet-bindend bod relevante informatie te verstrekken die bij [geïntimeerde] als eigenaar/verhuurder van het strandpaviljoen en als eigenaar van de opslagkiosk bekend is. Van de drie verplichtingen is dit de enige verplichting die volgens de bewoordingen aan een termijn is gebonden. [geïntimeerde] dient de informatie te verstrekken binnen “een maand na ondertekening” van de voorovereenkomst. In de uitvoering van deze bepaling heeft [appellant] - met door hem opgestelde ingebrekestellingen - steeds een nieuwe termijn bepaald. Iedere overschrijding van de steeds opnieuw bepaalde termijn is als een tekortkoming van de informatieverplichting aangemerkt waarvoor telkens aanspraak op de contractuele boete van € 10.000,- is gemaakt en bij het bedrag aan boetes voor de eerdere overschrijdingen van de termijn voor de informatieverstrekking werd opgeteld. [geïntimeerde] is met de ondertekening van verschillende van die ingebrekestellingen van die uitleg van artikel 2 van de voorovereenkomst uitgegaan. Doordat beide partijen op deze wijze aan artikel 2 van de voorovereenkomst uitvoering hebben gegeven, zal het hof daarvan ook uitgaan.

4.19.

Volgens de bewoordingen van artikel 7 van de voorovereenkomst is [geïntimeerde] “per overtreding” een boete van € 10.000,- verschuldigd als hij een verplichting uit de voorovereenkomst niet of niet volledig nakomt. Uit de bewoordingen - waaronder “per overtreding” - blijkt dat het niet om een eenmalige boete voor alle verplichtingen uit de voorovereenkomst gaat. Bovendien is hiervoor al toegelicht dat uit de wijze waarop partijen aan artikel 2 van de voorovereenkomst uitvoering hebben gegeven, blijkt dat na het verstrijken van een nieuwe termijnstelling voor het verstrekken van informatie ook steeds een boete verschuldigd is. In dit opzicht is de boetebepaling, anders dan [geïntimeerde] betoogt, voldoende duidelijk.

De hoogte van de boete is op zichzelf een substantieel bedrag en uitgaande van de in opdracht van [appellant] getaxeerde waarde van € 180.000,- van de twee objecten van koop zeker bij meerdere overtredingen zodanig substantieel dat het een prikkel tot nakoming is. De klacht van [appellant] , dat de rechtbank in rov 4.11 van het vonnis ten onrechte heeft overwogen dat de boete is opgenomen zodat duidelijk was dat [geïntimeerde] het recht had om zich uit de onderhandelingen terug te trekken, is in zoverre terecht aangedragen. Dat het beding nietig – kennelijk op grond van artikel 3:40 BW – is, is door [geïntimeerde] verder niet behoorlijk toegelicht.

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellant] de boeteclausule anders heeft geformuleerd dan is besproken en dat hij door zijn medische gezondheidssituatie niet in staat was bij ondertekening van de voorovereenkomst de gewijzigde bepaling te doorgronden. Maar [geïntimeerde] heeft niet gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank in rov 4.17 van het vonnis dat van een wilsgebrek door misbruik van omstandigheden geen sprake is. Ter zitting bij het hof heeft [geïntimeerde] (via zijn advocaat) verklaard, dat [geïntimeerde] niet kan bewijzen dat hij bij de ondertekening van de voorovereenkomst zodanig onder invloed van medicijnen was dat hij zijn wil niet kon bepalen. Ook heeft [geïntimeerde] niet de vernietiging van de voorovereenkomst en/of de boeteclausule op grond van een (ander) wilsgebrek ingeroepen. Het hof zal dan ook van de geldigheid van de boeteclausule uitgaan.

Door [geïntimeerde] begane overtredingen

4.20.

De eerste zes overtredingen hebben betrekking op de schending van de informatieverplichting in de periode vanaf 16 juni 2021 tot en met 11 september 2021. Deze overtredingen heeft [appellant] in brieven en e-mails vastgelegd, die door ondertekening of bevestiging door [geïntimeerde] zijn erkend. Daarmee staat vast dat [geïntimeerde] de eerste zes overtredingen heeft begaan.

4.21.

De zevende overtreding betreft een schending van de geheimhoudingsverplichting. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] tijdens de bespreking op 26 september 2021 aan hem verteld, dat [geïntimeerde] de aangrenzende eigenaar van de opslagloods heeft geïnformeerd over de interesse en de plannen van [appellant] met de opslagloods. [geïntimeerde] heeft dit betwist. Zo weet [geïntimeerde] niet op welke buurman [appellant] doelt. Op deze betwisting is geen nadere onderbouwing gevolgd, zodat deze overtreding niet is komen vast te staan.

4.22.

Verder verwijt [appellant] [geïntimeerde] dat hij op of omstreeks 17 september 2021 artikel 1 (exclusiviteit) en artikel 3 (geheimhouding) heeft overtreden (achtste en negende overtreding) door met de huurder [naam3] te overleggen over de koop van het strandpaviljoen met vergunningen, een groene container en een schaftkeet. Deze overtredingen heeft [appellant] afgeleid uit de e-mails van [naam3] aan [geïntimeerde] , die [geïntimeerde] aan hem op 20 september 2021 had doorgestuurd nadat hij eerder die dag [appellant] daarover had geïnformeerd.

Uit de e-mail van [naam3] blijkt dat hij met [geïntimeerde] een gesprek over de toekomst van het strandpaviljoen heeft gevoerd, waarbij [naam3] zijn ideeën heeft gegeven. [naam3] heeft ook een bod uitgebracht van € 200.000,- (€ 177.000,- koopsom, € 10.000,- voor afkoop [appellant] en € 13.000,- voor afkoop goodwill [naam3] c.s.).

Het hof is van oordeel dat dit geen overtredingen zijn van de voorovereenkomst. De geheimhoudingsverplichting is niet geschonden, omdat [appellant] zelf al eerder op 24 juli 2021 met [naam3] c.s. had gesproken over de koop van de inventaris van [naam3] c.s. in verband met zijn plannen het strandpaviljoen van [geïntimeerde] te kopen. [appellant] was ermee bekend dat de huurder [naam3] c.s. een koopoptie heeft, zodat [geïntimeerde] [naam3] heeft aangehoord. [geïntimeerde] is niet met [naam3] over de koop in onderhandeling gegaan, maar heeft [appellant] eerst telefonisch en daarna met doorzending van de e-mail over deze ontwikkeling geïnformeerd. Daarmee heeft [geïntimeerde] zich tegenover [appellant] correct opgesteld. De exclusiviteit van artikel 1 van de voorovereenkomst is daardoor niet geschonden.

4.23.

Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] zowel de exclusiviteits- als de geheimhoudingsverplichting geschonden door met Henk [naam6] over de koop van het strandpaviljoen te overleggen. Dit is de tiende overtreding waarvoor [appellant] aanspraak maakt op de boete van € 10.000,-. Ter ondersteuning heeft [appellant] het Whats-App bericht van Henk [naam6] aan hem van 5 februari 2022 overgelegd. In het Whats-App bericht staat dat [geïntimeerde] hem het strandpaviljoen voor € 175.000,- te koop heeft aangeboden. [naam6] vraagt aan [appellant] duidelijkheid omdat hij in de veronderstelling is dat [appellant] het strandpaviljoen had overgenomen.

[geïntimeerde] heeft betwist dat hij het strandpaviljoen aan [naam6] , een oud-huurder van het strandpaviljoen, heeft aangeboden. Verder sprak volgens [geïntimeerde] [naam6] hem aan en bleek dat [naam6] op de hoogte was van de interesse van [appellant] . Dit laatste acht het hof voorstelbaar doordat [naam3] c.s. , de huurders van het strandpaviljoen, al sinds juli 2021 van de interesse van [appellant] op de hoogte waren. Bovendien had [appellant] volgens zijn eigen verklaring op 16 augustus 2021 de verantwoordelijk wethouder over “de voorgenomen bedrijfsovername” geïnformeerd. In een op zichzelf kleine gemeenschap op het eiland [plaats1] is het mogelijk dat op deze wijze via bijvoorbeeld [naam3] c.s. en/of de wethouder of ambtenaren van de gemeente de interesse van [appellant] bij derden buiten toedoen van [geïntimeerde] bekend is geworden.

Gelet op deze gemotiveerde betwisting had [appellant] deze schending van de voorovereenkomst nader moeten onderbouwen wat achterwege is gebleven. Daarmee is deze tiende overtreding niet komen vast te staan.

4.24.

Medio april 2022 verwijt [appellant] [geïntimeerde] dat hij met [naam7] , de eigenaar van het aangrenzend perceel van de opslagloods, heeft gesproken over de verkoop van de opslagloods. Daarmee heeft [geïntimeerde] volgens [appellant] zowel het exclusiviteitsbeding als de geheimhoudingsverplichting geschonden (elfde overtreding).

[geïntimeerde] heeft dit verwijt betwist. [geïntimeerde] voert daarbij aan dat hij de opslagloods vanwege het voorkeursrecht van de gemeente ook niet wil verkopen en er geen enkele reden was om over verkoop van de opslagloods te spreken vanwege het door [appellant] gelegde conservatoir beslag en de door hem tegen [geïntimeerde] aangespannen procedures.

Op deze betwisting is geen nadere onderbouwing van [appellant] gevolgd wat wel op zijn weg lag. Dit betekent dat ook deze overtreding niet is komen vast te staan.

4.25.

Voor het seizoen 2022 is [geïntimeerde] een huurovereenkomst aangegaan met [naam3] c.s. Dit heeft [appellant] als de twaalfde overtreding aangemerkt waarvoor hij de boete van € 10.000,- per overtreding vordert.

[naam3] c.s. hadden de huurovereenkomst tegen september 2021 opgezegd, zodat daarmee de huurovereenkomst was geëindigd. Vast staat dat [naam3] c.s. op basis van een huurovereenkomst met [geïntimeerde] in 2022 het strandpaviljoen hebben geëxploiteerd. Daarmee is [geïntimeerde] met betrekking tot een onderdeel van het object van de voorovereenkomst een overeenkomst aangegaan. Dit is (formeel) een schending van de exclusiviteitsverplichting. Daarmee staat deze (twaalfde) overtreding vast.

4.26.

Vervolgens heeft [geïntimeerde] voor het seizoen 2023 het strandpaviljoen verhuurd aan [naam8] . Dit is volgens [appellant] de dertiende overtreding van de voorovereenkomst.

Dit feit is door [geïntimeerde] niet betwist, zodat daarmee (formeel) ook voor deze huurovereenkomst artikel 1 van de voorovereenkomst geschonden is.

4.27.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep (MvA, sub 58) een beroep op overmacht gedaan. Kennelijk ziet dit beroep alleen op de overtredingen met betrekking tot de informatieverplichting. De informatieverplichting ziet niet alleen op de jaarrekeningen en boekhouding van de exploitatie van het strandpaviljoen (sub a), maar ook op de boekhouding van het bedrijf van [geïntimeerde] (sub b) en alle andere relevante informatie (sub c). De schending van de informatieverplichting heeft betrekking op alle drie onderdelen. [geïntimeerde] heeft met betrekking tot in ieder geval de overtredingen sub b en c, waarvan volgens het hof sprake is geweest, niet op behoorlijke wijze toegelicht waarom de schuld of verwijtbaarheid tot die onderdelen van de informatieverplichting zou ontbreken. Het beroep op overmacht slaagt daardoor niet.

4.28.

Het voorgaande leidt ertoe dat [geïntimeerde] in acht gevallen de voorovereenkomst heeft overtreden, waarvoor de contractuele boete van € 10.000,- per overtreding geldt.

Matiging

Is door [geïntimeerde] een beroep op matiging gedaan?

4.29.

De rechtbank heeft in het vonnis het door [appellant] gevorderd bedrag aan boetes gematigd tot € 20.000,-. Een van de klachten van [appellant] is dat de rechtbank daarmee buiten de rechtsstrijd van partijen is getreden. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] bij de rechtbank zich niet op de rechterlijke matiging beroepen.

4.30.

Het hof stelt vast dat [geïntimeerde] in ieder geval in appel een beroep op rechterlijke matiging heeft gedaan (MvA, sub 78 e.v.), zodat [appellant] bij behandeling van deze klacht geen belang meer heeft.

Maatstaf

4.31.

Het hof stelt voorop dat de rechter op grond van artikel 6:94 BW op verlangen van de schuldenaar de bevoegdheid heeft een contractuele boete te matigen. De in art. 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts grond kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.^[6]

Omstandigheden van het geval

4.32.

Het hof stelt voorop dat van de acht overtredingen een zestal betrekking heeft op schending van de informatieverplichting en twee overtredingen op (vooral) de exclusiviteitsverplichting. Uit de voorovereenkomst volgt, zoals hiervoor is overwogen, dat de exclusiviteitsverplichting - naast de geheimhoudingsverplichting - van groter gewicht is dan de informatieverplichting.

4.33.

Voor wat de informatieverplichting betreft heeft artikel 2.1 sub a van de voorovereenkomst betrekking op de financiële gegevens van de exploitant [naam3] c.s. (en de voorgangers). Zoals partijen ook zelf in het kader van de zesde ingebrekestelling hebben vastgesteld, beschikte [geïntimeerde] niet over deze gegevens. In dit opzicht treft [geïntimeerde] geen verwijt dat hij die gegevens niet aan [appellant] ter beschikking heeft gesteld.

4.34.

De jaarrekeningen en boekhouding van [naam1] van de afgelopen vijf jaar (artikel 2.1 sub b) heeft [geïntimeerde] kennelijk niet verstrekt. Dat had hij wel kunnen doen. Tot de “Transactie” behoorde evenwel niet de overname van [naam1] . Verder heeft [geïntimeerde] voldoende aannemelijk gemaakt dat die financiële gegevens vooral zien op de huurinkomsten uit de verhuur, waarmee [appellant] door de vermelding van de huurprijs in de huurovereenkomst bekend kon zijn.

4.35.

De andere financiële gegevens, overeenkomsten, vergunningen en of correspondentie (artikel 2.1 sub c) zien volgens de zesde ingebrekestelling van [appellant] onder meer op het voorkeursrecht dat de gemeente voor de opslagloods heeft. Dat voorkeursrecht is in de leveringsakte opgenomen, die in het kadaster is ingeschreven. Dit is op zichzelf informatie die [appellant] bij raadpleging van het kadaster had kunnen weten.

4.36.

De informatieverstrekking had tot doel, zoals ook in de artikelen 2.1 en 2.2 van de voorovereenkomst tot uitdrukking is gebracht, dat [appellant] na ontvangst en analyse van die informatie een niet-bindend bod zou uitbrengen. Op zichzelf was het voor het uitbrengen van een niet-bindend bod niet nodig dat [appellant] die informatie had. [appellant] had ook uit kunnen gaan van normbedragen, zoals ook de door hem ingeschakelde taxateur heeft gedaan. Zo nodig had [appellant] voor die normbedragen een wat conservatieve inschatting kunnen maken. In ieder geval was het voorkeursrecht van de gemeente voor het uitbrengen van het niet-bindend bod niet relevant. Dit zou met name in het vervolgtraject van de onderhandelingen een rol kunnen spelen en voor [geïntimeerde] van belang kunnen zijn om te bezien of hij in staat is de opslagloods aan [appellant] te leveren.

4.37.

Zes van de acht overtredingen - voor een totaalbedrag van € 60.000,- - zien op dezelfde schending van de informatieverplichting. Een daarvan vloeit voort uit de termijn die in de voorovereenkomst staat en vijf uit door [appellant] gestelde nieuwe termijnen in ingebrekestellingen. Gelet op het doel van de informatieverplichting en de mogelijkheid die [appellant] had om op basis van normbedragen een niet-bindend bod te doen is dit bedrag, mede in het licht van de getaxeerde waarde van het strandpaviljoen, voor dezelfde schending een buitensporig bedrag.

4.38.

Twee overtredingen hebben betrekking op het in 2022 en 2023 verhuren van het strandpaviljoen aan nieuwe huurders. Kennelijk is dit een verhuur op jaarbasis geweest, zodat het voor [geïntimeerde] mogelijk bleef het strandpaviljoen op korte termijn aan [appellant] ter vrije beschikking te stellen als na het uitbrengen van het niet-bindend bod er verder zou worden onderhandeld en dat zou leiden tot een koopovereenkomst. Zoals het hof hiervoor ook heeft overwogen, was het bovendien de verwachting dat de voorovereenkomst na mei 2021 slechts een maand of enkele maanden zou duren en rond de zomer van 2021 zou eindigen met het niet-bindend bod van [appellant] . Op zichzelf had [appellant] in ieder geval in september 2021, mede op basis van het taxatierapport van de door hem ingeschakelde taxateur, een niet-bindend bod kunnen uitbrengen. Kennelijk heeft [appellant] dat nagelaten en de werking van de voorovereenkomst laten voortduren. Daardoor kwam [geïntimeerde] in de lastige positie dat hij voor 2022 nog geen exploitant van het strandpaviljoen had en inkomsten zou mislopen. Voor [geïntimeerde] was dat als aanvulling op zijn pensioen van belang. Onder deze omstandigheden heeft [geïntimeerde] ook ten opzichte van [appellant] redelijk gehandeld door het strandpaviljoen voor een jaar aan een derde te verhuren.

Voor zover de toezending van de overeenkomsten via de taxateur van [appellant] als een bod in het kader van de voorovereenkomst van € 180.000,- moet worden opgevat, is dat een niet-bindend bod dat door [geïntimeerde] bij brief van zijn advocaat van 4 oktober 2021 is afgewezen. Het stond [geïntimeerde] vrij dat te doen.

Dat [appellant] onder deze omstandigheden aanspraak maakt op de contractuele boete van € 20.000,- voor de tijdelijke verhuur van het strandpaviljoen is daardoor buitensporig.

4.39.

[geïntimeerde] had (ook) in 2021 ernstige psychische gezondheidsklachten. Dit blijkt onder meer uit de brief van de psychiater en de verpleegkundig specialist van 3 juni 2021, de uitgebreide verklaring van de dochter van [geïntimeerde] en de eigen verklaring van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] voert aan dat zijn geestelijke situatie op dat moment en de invloed die het gebruik van medicijnen op hem had onvoldoende in staat was zijn belangen in de contacten met [appellant] en bij de door [appellant] opgestelde ingebrekestellingen goed te behartigen.

[appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij de rechtbank verklaard dat hij bekend was met de psychische problemen die [geïntimeerde] in het verleden heeft gehad. [appellant] heeft betwist dat dit ten tijde van het sluiten van de voorovereenkomst en de daarna gevoerde correspondentie en gesprekken met [geïntimeerde] nog speelde. Volgens [appellant] is dat in ieder geval voor hem niet kenbaar geweest.

Hoe het ook zij, [geïntimeerde] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zijn geestelijke gezondheid in ieder geval in 2021 een goede behartiging van zijn eigen belangen heeft bemoeilijkt. Dat is een omstandigheid die bij de matiging van de boete heeft mee te wegen. Ook in het geval [appellant] de ernst van de geestelijke gezondheid van [geïntimeerde] en de gevolgen die dat voor het handelen van [geïntimeerde] had onvoldoende heeft bemerkt.

4.40.

[appellant] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij ten gevolge van de overtredingen van [geïntimeerde] schade heeft geleden. Op basis van de voorovereenkomst diende [appellant] aan [geïntimeerde] een niet-bindend bod uit te brengen. Vervolgens was het aan [geïntimeerde] om te beslissen of hij al dan niet de onderhandelingen wilde voortzetten. Gelet op de stand van zaken in september/oktober 2021 is onvoldoende aannemelijk dat [geïntimeerde] bij het uitbrengen van een niet-bindend bod tot voortzetting van de onderhandelingen zou hebben besloten en dat het tot een koopovereenkomst zou hebben geleid. Zo blijkt uit de door [appellant] opgestelde notulen en in opdracht van [appellant] opgestelde koopovereenkomsten dat hij niet in staat was de getaxeerde waarde aan [geïntimeerde] te betalen, maar moest [geïntimeerde] aan [appellant] voor een belangrijk deel van de koopsom een lening aan [appellant] verstrekken zonder dat duidelijk is gemaakt dat [geïntimeerde] zekerheden kreeg in het geval [appellant] niet of onvoldoende aan zijn leningsverplichting zou voldoen. Bovendien speelde in die tijd dat de huurder [naam3] op basis van de koopoptie in de huurovereenkomst bereid was een hoger bedrag voor het strandpaviljoen te betalen dan de in opdracht van [appellant] uitgebrachte getaxeerde waarde. Bij verwerping van het niet-bindend bod, zou het [geïntimeerde] vrij hebben gestaan met [naam3] een koopovereenkomst te sluiten. Verder speelt mee dat [appellant] rond die tijd aanspraak maakte op € 60.000,- tot € 90.000,- aan boetes, wat de verhoudingen tussen [appellant] en [geïntimeerde] heeft verstoord. In de brief van de advocaat van [geïntimeerde] van 4 oktober 2021 is ook vermeld dat [geïntimeerde] de gesprekken met [appellant] wil beëindigen en alleen verder wil spreken als er geen boetes en geen verplichtingen meer gelden.

Uitkomst afweging omstandigheden van het geval

4.41.

Het hof matigt na afweging van voornoemde omstandigheden de contractuele boete tot € 20.000,- en komt daarmee, weliswaar op basis van een andere motivering, uit op het door de rechtbank vastgestelde boetebedrag.

Beperkende werking redelijkheid en billijkheid

4.42.

[geïntimeerde] heeft ook nog een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Volgens [geïntimeerde] is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [appellant] een beroep doet op cumulatie van boetes voor dezelfde overtredingen en voor overtredingen waaraan [geïntimeerde] niets kan doen, zoals het aanleveren van de financiële gegevens van de pachters waarover [geïntimeerde] niet beschikte. Wat er verder ook van dit beroep zij, in ieder geval zou het niet tot een lager bedrag aan boetes komen dan het bedrag dat het hof in het kader van de matiging van de contractuele boete heeft bepaald.

Wettelijke rente

4.43.

De rechtbank heeft de wettelijke rente vanaf 11 oktober 2021 over het bedrag aan boetes van € 20.000,- toegewezen.

4.44.

Doordat het hof tot hetzelfde bedrag aan verschuldigde boetes komt als waartoe de rechtbank is gekomen faalt de klacht van [appellant] .

4.45.

Ook de klacht van [geïntimeerde] faalt. Met de toewijzing van de wettelijke rente wordt niet naast de contractuele boete wettelijke rente toegewezen. De wettelijke rente is verschuldigd wegens het niet betalen van de verschuldigde boete vanaf de datum van opeisbaarheid.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.46.

De rechtbank heeft de door [appellant] gevorderde buitengerechtelijke werkzaamheden afgewezen. Volgens de rechtbank heeft [appellant] onvoldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht.

4.47.

[appellant] komt tegen deze beslissing op en voert aan dat hij zelf de nodige buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht met het opstellen van de ingebrekestellingen, in het najaar van 2021 een advocaat heeft ingeschakeld en dat hij ter voorkoming van een juridische procedure juridisch advies heeft ingewonnen.

4.48.

De werkzaamheden die [appellant] in het kader van de voorovereenkomst heeft verricht, zijn geen buitengerechtelijke incassowerkzaamheden. Verder is een enkele ingebrekestelling onvoldoende om een vergoeding voor buitengerechtelijke incassowerkzaamheden te rechtvaardigen. Nadat [appellant] een advocaat had ingeschakeld is het snel tot gerechtelijke procedures gekomen. [appellant] heeft ook in hoger beroep niet behoorlijk toegelicht dat die werkzaamheden geen betrekking hebben op de werkzaamheden waarop de proceskostenveroordeling betrekking heeft. Zo blijkt uit de door [appellant] overgelegde factuur van 3 november 2021 dat de werkzaamheden zijn verricht ter voorbereiding van gedingstukken - waaronder het verzoekschrift voor het leggen van beslag en het opstellen van de dagvaarding in kort geding en de bodemprocedure - , instructie van de zaak en correspondentie met derden waaronder kennelijk [naam3] en de gemeente.

Beslagkosten

4.49.

De rechtbank heeft de door [appellant] gevorderde beslagkosten toegewezen voor zover betrekking hebbend op het conservatoir beslag op de opslagloods en de omgevingsvergunning van het strandpaviljoen.

4.50.

[geïntimeerde] komt tegen deze beslissing op. Volgens hem heeft [appellant] ten onrechte conservatoir beslag gelegd, zodat hij ook niet gehouden is de beslagkosten te vergoeden.

4.51.

Ook het hof komt tot de conclusie dat [appellant] een vordering op [geïntimeerde] heeft. [appellant] mocht daarvoor conservatoir beslag leggen. [geïntimeerde] dient de door [appellant] daarvoor gemaakte kosten te vergoeden. De klacht van [geïntimeerde] faalt.

Proceskosten en nakosten en de wettelijke rente over deze kosten

4.52.

De rechtbank heeft [geïntimeerde] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen. Ook de wettelijke rente over deze proceskosten zijn toegewezen.

[appellant] en [geïntimeerde] komen tegen deze beslissingen op.

4.53.

De rechtbank is tot een veroordeling van [geïntimeerde] gekomen, zodat de rechtbank [geïntimeerde] als de (deels) in het ongelijk gestelde partij kon veroordelen in de proceskosten. Anders dan [appellant] meent, mocht de rechtbank het tarief bepalen aan de hand van het toegewezen bedrag. De nakosten zijn bepaald aan de hand van het liquidatietarief van de rechtbanken. De wettelijke rente over de proceskosten was door [appellant] gevorderd, zodat ook dit deel van de vordering terecht is toegewezen.

5.De conclusie

5.1.

Het hoger beroep van zowel [appellant] als [geïntimeerde] slaagt niet.

5.2.

Het hof zal [appellant] in het principaal appel als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten. Het tarief wordt bepaald op basis van het door [appellant] in hoger beroep gevorderde bedrag. [geïntimeerde] zal in het incidenteel appel als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld. Het tarief wordt bepaald op basis van het door de rechtbank toegewezen bedrag.

Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[7]

5.3.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

6.De beslissing

Het hof:

6.1.

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van
5 oktober 2022;

6.2.

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] in het principaal appel:

€ 783,- aan griffierecht

€ 7.144,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief € 3.572,-);

6.3.

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] in het incidenteel appel:

€ 1.571,- aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten x helft appeltarief
€ 1.571,-);

6.4.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

6.5.

verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.H. de Witte, H. de Hek en W.D. de Boer, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

15 april 2025.