ECLI:NL:GHARL:2016:2868

• Datum uitspraak: 12 april 2016
• Publicatiedatum: 12 april 2016
• Zaaknummer: 15/00235
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B. van Walderveen; J.W. baron van Knobelsdorff; A.I. van Amsterdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een varkenshouderij en de toepassing van de Taxatiewijzer

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Drenthe tegen een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland. De rechtbank had de waarde van een onroerende zaak, een varkenshouderij, vastgesteld op € 365.000, terwijl de heffingsambtenaar deze waarde had vastgesteld op € 427.000. De heffingsambtenaar had de waarde vervolgens verlaagd naar € 399.000 na bezwaar van de belanghebbende. De belanghebbende, eigenaar van de varkenshouderij, was het niet eens met de waarde en ging in beroep. De rechtbank verklaarde het beroep gegrond en vernietigde de uitspraak van de heffingsambtenaar.

In hoger beroep heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden de zaak beoordeeld. Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog was vastgesteld. Het hof heeft daarbij de Taxatiewijzer en de specifieke omstandigheden van de onroerende zaak in overweging genomen. Het hof concludeerde dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op € 399.000 mocht vaststellen, en dat de rechtbank ten onrechte de waarde had verlaagd naar € 365.000. Het hof vernietigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het beroep van de heffingsambtenaar ongegrond.

De uitspraak benadrukt het belang van de Taxatiewijzer bij de waardering van onroerende zaken en de noodzaak voor de heffingsambtenaar om rekening te houden met de specifieke omstandigheden van het geval. Het hof heeft ook opgemerkt dat de belanghebbende geen taxatierapport had overgelegd ter ondersteuning van zijn stellingen, wat zijn positie verzwakte. De uitspraak is gedaan op 12 april 2016 en is openbaar uitgesproken.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 15/00235

uitspraakdatum: 12 april 2016

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Midden-Drenthe te Beilen (hierna: de heffingsambtenaar)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 29 januari 2015, nummer AWB LEE 14/580, in het geding tussen de heffingsambtenaar en

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 4-1 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 427.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) vastgesteld op € 729.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag verminderd tot € 399.000.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 29 januari 2015 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de waarde verminderd tot € 365.000.

1.4

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft geen verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] , taxateur.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

De onroerende zaak omvat het bedrijfsmatige gedeelte van een varkenshouderij, bestaande uit een erf, erfverharding, diverse stallen en mestkelders. De onroerende zaak heeft en kaveloppervlakte van 11.250 m2.

2.2

Bij de waardering van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 20A: Grond bij agrarische objecten en de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 20B: Agrarische gebouwen, beide naar de waardepeildatum van 1 januari 2012.

2.3

Tot de gedingstukken behoort een overzicht van de waardeopbouw van de onroerende zaak. Dit is een nieuw overzicht, opgemaakt op basis van bouwtekeningen, verleende milieuvergunningen, luchtfoto’s en het gesprek van de taxateur [C] met belanghebbende op 6 maart 2015. Partijen zijn het eens over de bouwjaren, het materiaal waarvan de opstallen zijn gebouwd, de inhoud respectievelijk oppervlakte, de kwaliteit en de staat van onderhoud.

2.4

Aan bijlage 1 bij het hogerberoepschrift ontleent het Hof de hieronder vermelde matrix:

“Onderdelen bij deelobject [a-straat] 4 1 zonder berekeningsmethodiek (GBR)”

Code

Laag

Opp

Inh

Fct

Eenheid

Waarde

Bouwjaar

KwI

Ond

Verharding (grond)

2410

2250

16

26.775

2000

Varkensstal fok (HtWnd)

414H

435

5

36

783

1965

3

1

Varkensstal fok (StnWnd(muur))

414S

1988

3

3

Varkensstal vlees (HtWnd)

415H

435

5

30

652

1965

3

1

Varkensstal vlees (MtlWnd)

415M

256

90

132

38.656

2003

3

2

Varkensstal vlees (StnWnd(muur))

415S

703

85

72

43.023

1985

3

2

Varkensstal vlees (StnWnd(muur))

415S

703

85

72

43.023

1985

3

2

Varkensstal vlees (StnWnd(muur))

415S

348

70

66

17.379

1973

3

1

Mestkelder (BtnWnd)

446B

-1

700

85

20

11.9

1985

3

2

Mestkelder (BtnWnd)

446B

-1

100

70

15

1.229

1973

3

1

Mestkelder (BtnWnd)

446B

-1

250

90

62

15.625

2003

3

2

Mestkelder (StnWnd(muur))

446S

-1

700

80

15

9.4

1979

3

1

Mestkelder (StnWnd(muur))

446S

-1

800

85

23

15.64

1985

3

2

Mestkelder (StnWnd(muur))

446S

-1

70

15

945

1965

3

1

Mestkelder (StnWnd(muur))

446S

-1

70

15

945

1965

3

1

Mestsilo (BtnWnd)

447B

1600

20

30.496

2001

Asbest opruiming (-)

8720

1282

10

-9.805

Asbest opruiming (-)

8720

1100

10

-8.413

Asbest opruiming (-)

8720

500

10

-3.824

Asbest opruiming (-)

8720

600

10

-4.589

Asbest opruiming (-)

8720

600

10

-4.589

Asbest opruiming (-)

8720

1008

10

-7.709

Varkensstal vlees (StnWnd(muur))

415S

168

90

130

19.656

1991

3

2

Varkensstal vlees (StnWnd(muur))

415S

541

70

66

24.994

1979

3

1

Varkensstal vlees (StnWnd(muur))

415S

144

90

126

16.329

1988

3

2

Varkensstal vlees (StnWnd(muur))

415S

358

90

130

41.886

1991

3

2

De eindwaarde bedraagt € 339.157.

2.5

In de Taxatiewijzer wordt aan de erfverharding een standaardwaarde toegekend van € 16 per m²; afhankelijk van de oppervlakte geldt er een marge van 10 percent en een afwijking van 50 percent. Gegeven de totale oppervlakte van de erfverharding van 2.250 m² levert dat een eenheidsprijs op van € 11,90. Op grond hiervan heeft de heffingsambtenaar aan de erfverharding een waarden van € 26.775 (2.250 x € 11,90) toegekend. Ook de mestkelder is door de heffingsambtenaar lager gewaardeerd dan in de Taxatiewijzer is vermeld nu deze kleiner is dan de standaardoppervlakte. De aanwezigheid van asbest heeft geleid tot het in aanmerking nemen van bedragen welke als reservering gelden voor de toekomstige sanering van het dak. In de kolom fct (factor) is verder aangegeven op welk gedeelte (uitgedrukt in een percentage) van de herbouwwaarde volgens de Taxatiewijzer het betreffende gedeelte van de onroerende zaak is gewaardeerd.

2.6

De heffingsambtenaar heeft als vergelijkingsobject de onroerende zaak [b-straat] 7 1 te [D] , aangedragen. Deze gegevens zijn als bijlage 3 bij het hogerberoepschrift gevoegd. Dit is eveneens een onroerende zaak die in het kader van de intensieve varkenshouderij wordt benut. Deze onroerende zaak is op 1 juni 2012 verkocht voor € 350.000.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum.

3.2

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.3

De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.

3.4

Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

4.2

De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van de woning van € 399.000 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Indien de heffingsambtenaar niet in het leveren van dat bewijs slaagt, komt de vervolgvraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, dient de rechter de waarde zelf vast te stellen (vergelijk HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:BP2132).

4.3

Het Hof acht het gebruik maken van de in de genoemde Taxatiewijzer opgenomen gegevens bij het vaststellen van de waarde van een onroerende zaak in beginsel aanvaardbaar. Wel dient de heffingsambtenaar daarbij rekening te houden met de bijzondere omstandigheden van het geval. Het Hof heeft tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep daarover vragen gesteld aan de heffingsambtenaar en de taxateur. Met betrekking tot de erfverharding staat vast dat de erfverharding uit asfalt bestaat. De afwaardering uitgaande van het cijfermateriaal van de Taxatiewijzer met inachtneming van de ouderdom en de totale oppervlakte van de erfverharding leidt ertoe dat naar het oordeel van het Hof de waarde van dit onderdeel niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Daarbij merkt het Hof op dat het gaat om de totaalwaarde van de onroerende zaak, waarbij de toegekende waarde van de samenstellende onderdelen slechts een hulpmiddel vormt om die totaalwaarde van de onroerende zaak op haar juistheid respectievelijk aannemelijkheid te toetsen.

4.4

Voorts heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat het cijfermateriaal dat in de Taxatiewijzer is vermeld en waarop de heffingsambtenaar zich heeft gebaseerd de situatie betreft zonder investeringen in ammoniakuitstoot beperkende investeringen. De blote feitelijke weerspreking door de gemachtigde van belanghebbende kan naar het oordeel van het Hof niet als een adequate weerlegging worden geduid.

4.5

Ook heeft de heffingsambtenaar – wederom na de blote weerspreking door belanghebbende – geloofwaardig gesteld en naar het oordeel van het Hof daarmee aannemelijk gemaakt dat het vergelijkingsobject niet is aangepast aan de aangescherpte milieuvoorschriften met betrekking tot de ammoniakuitstoot zoals deze met ingang van 2013 van toepassing zijn en derhalve ten tijde van de verkoop daarvan op het punt van de ammoniakuitstoot in dezelfde positie verkeerde als de onroerende zaak van belanghebbende. Het Hof merkt op dat belanghebbende ook in hoger beroep geen taxatierapport in het geding heeft gebracht ter staving van zijn stellingen, hoewel blijkens de uitspraak van de Rechtbank belanghebbende de beschikking zou hebben over een taxatierapport opgemaakt door de agrarisch taxateur [E] . Ook indien deze niet op deze waardepeildatum betrekking heeft, kan dit althans een indicatie geven.

4.6

Hetgeen namens belanghebbende mondeling is aangevoerd – een verweerschrift in hoger beroep is niet ingediend – is te algemeen van aard en ontbeert feitelijke onderbouwing om aan de stellingen van belanghebbende geloof te hechten. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat ook na de investeringen in nieuwe opstallen, welke aan de verscherpte wetgeving inzake ammoniakuitstoot voldoen, de bestaande opstallen nog onverminderd in het bedrijf van belanghebbende worden gebruikt. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is gesteld.

4.7

Bijgevolg moet worden beslist als hierna is vermeld.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, en

– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 12 april 2016 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. der Jong)

(B. van Walderveen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 april 2016

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.