Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/16
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 maart 2018 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te Wanroij, eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, verweerder
(gemachtigden: U.A.H. Zonnenberg en M. Christenhusz).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 maart 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] , gemeente Boxmeer (hierna: het agrarisch object), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 1.510.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 22 november 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van het agrarisch object gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 december 2017. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [gemachtigde] kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Ter zitting van de rechtbank heeft de rechtbank aan de orde gesteld dat eiseres rechtsgeldig vertegenwoordigd dient te worden door [naam] en [naam] als gezamenlijk bevoegde bestuurders en dat een ondertekende volmacht van
[naam] zich niet onder de stukken bevond. Zoals ter zitting besproken heeft de gemachtigde van eiseres deze ondertekende volmacht na de zitting alsnog aan de rechtbank doen toekomen, waarmee de volmacht als toereikend wordt beschouwd.
Feiten
Eiseres is eigenaar en gebruiker van het agrarisch object, een varkenshouderij (zonder (bedrijfs)woning), bestaande uit vlees- en fokvarkensstallen (met een gezamenlijke oppervlakte van 9.374 m2), mestkelders en een verhard erf. Tot het object behoort tevens een perceel met een totale kadastrale oppervlakte van 31.715 m2, waarvan 20.000 m2 als grond bij niet-woning in de waardebepaling is betrokken. In verband met de aanwezigheid van 1.305 m2 aan asbest is bij de waardevaststelling een aftrek toegepast.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van het agrarisch object op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiseres bepleit in beroep, rekening houdend met het ter zitting van de rechtbank gewijzigde aantal m2 stalruimte, een waarde van € 1.171.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 1.510.000) naar de getaxeerde waarde van € 1.616.000 (afgerond), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 21 november 2017 is opgesteld door taxateur M. Christenhusz.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. De rechtbank stelt vast dat verweerder in beroep het object opnieuw heeft laten taxeren. De taxateur heeft de objectkenmerken vastgelegd in genoemd taxatierapport van 21 november 2017. De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting van de rechtbank desgevraagd verklaard akkoord te gaan met de in het taxatierapport van verweerder vermelde objectkenmerken. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in het taxatierapport beschreven objectgegevens.
4. Eiseres voert aan dat het in principe juist is dat verweerder bij de vaststelling van de waarde van het agrarisch object is uitgegaan van de landelijke taxatiewijzers voor agrarische gebouwen en grond, maar dat verweerder niet de door de Taxatiewijzer ‘agrarische gebouwen’, met waardepeildatum 1 januari 2015, aangewezen methodiek heeft gevolgd, die in verband met de crisis in de varkenshouderij zou moeten worden gevolgd.
5. Deze beroepsgrond slaagt niet. Blijkens het verweerschrift en het daarbij overgelegde taxatierapport heeft verweerder – anders dan eiseres stelt – kenbaar gebruik gemaakt van de door eiseres bedoelde methodiek zoals die volgt uit de Taxatiewijzer ‘agrarische gebouwen’ met betrekking tot de waardepeildatum 1 januari 2015, waar in bijlage 4 (onder 'Varkenshouderij’, op pagina 169 en 170) voor varkensbedrijven met meer dan 1.500 m2 stalruimte wordt voorgesteld voor het bepalen van de WOZ-waarde van varkensbedrijven een alternatieve berekeningswijze te gebruiken. Dat verweerder daarbij niet de door eiseres bepleite eenheidsprijs van € 125 per m2 heeft gehanteerd, doet daar niet aan af.
6. De rechtbank stelt vast dat partijen het er over eens zijn dat de Taxatiewijzers ‘grond bij agrarische objecten’ en ‘agrarische gebouwen’ als hulpmiddel kunnen worden gebruikt bij de waardering van het onderhavige agrarische object. Deze eensluidende opvatting van partijen vindt steun in bestendige jurisprudentie. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2013:3381, en de uitspraak van 12 april 2016 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2016:2868.
7. Eiseres stelt echter dat verweerder bij de waardebepaling gebruik had moeten maken van de betreffende taxatiewijzers die zien op de waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: Taxatiewijzers 2016) in plaats van de taxatiewijzers die zien op de waardepeildatum
1 januari 2015 (hierna: Taxatiewijzers 2015), omdat in de Taxatiewijzers 2016 is uitgegaan van in 2015 gerealiseerde verkoopcijfers. Dit volgt de rechtbank niet. Ten eerste waren de Taxatiewijzers 2016 pas op 15 november 2016 beschikbaar, zodat de cijfers daaruit alleen daarom al niet aan de waardebepaling ten grondslag konden worden gelegd. Daarnaast zijn de voor de Taxatiewijzers 2016 gebruikte verkoopcijfers vertaald naar kengetallen voor de waardebepaling op de waardepeildatum 1 januari 2016, zodat zij niet toepasselijk zijn voor de waardebepaling op de waardepeildatum 1 januari 2015. Bovendien blijkt uit de in de Taxatiewijzers 2015 gegeven marktanalyse die ziet op de varkenshouderij en de in bijlage 4 (‘Varkenshouderij’) gegeven toelichting dat ook bij de totstandkoming van de Taxatiewijzers 2015 rekening is gehouden met de crisis in de varkenshouderij. De rechtbank concludeert dan ook dat verweerder in dit geval terecht is uitgegaan van een waardering op grond van de Taxatiewijzers 2015.
8. Voor wat betreft het gebruik van de Taxatiewijzers 2015 voert eiseres aan dat de Taxatiewijzer ‘agrarische gebouwen’ 2015 in bijlage 4 onder ‘Varkenshouderij’ (pagina’s 169 en 170) een alternatieve berekeningswijze voorschrijft voor het bepalen van de WOZ-waarde van varkensbedrijven, die (kort gezegd) inhoudt dat de waarde van het varkensbedrijf (dus met inbegrip van een eventuele bedrijfswoning, bijgebouwen, mestkelders en ondergrond) wordt bepaald aan de hand van de totale oppervlakte van de aanwezige varkensstallen, vermenigvuldigd met een eenheidsprijs per m2. Volgens eiseres zou die eenheidsprijs, rekening houdend met de oppervlakte van de stallen, het bouwmateriaal en de leeftijd van de stallen, gesteld moeten worden op € 125 per m2. Door deze eenheidsprijs vervolgens te vermenigvuldigen met het aantal m2 aan stalruimte (de ter zitting van de rechtbank akkoord bevonden 9.374 m²), komt eiseres uit op de ter zitting van de rechtbank bepleite waarde van € 1.171.000.
9. De rechtbank stelt voorop dat de Taxatiewijzer ‘agrarische gebouwen’ 2015 (pagina 169) aangeeft dat bij varkensbedrijven met een omvang zoals die van eiseres (meer dan 1500 m² varkensstallen) een optelsom van de waarden van alle deelobjecten in TIOX (erf, mestkelders, stallen, bijgebouwen enz.) leidt tot een te hoge WOZ-waarde. De in de Taxatiewijzer ‘agrarische gebouwen’ 2015 beschreven methodiek voor de waardering van varkensbedrijven die over 1.500 m2 of meer aan varkensstallen beschikken, komt er op neer dat de waarde wordt bepaald door uit te gaan van een waarde per m2 varkensstal, waarbij dan alles inbegrepen is “(woning, erf, bijgebouwen, alles…)” en de totale oppervlakte aan varkensstallen wordt vermenigvuldigd met een eenheidsprijs, die voor vleesvarkensbedrijven tussen € 125 tot € 225 per m2 varkensstal ligt en voor zeugen- of fokvarkensbedrijven tussen de € 175 tot € 225 per m2 varkensstal. Daarbij geldt de onderkant van de marge voor oude bedrijven in de minder sterke varkensgebieden, maar ook voor de grotere bedrijven (hoe meer oppervlakte, hoe lager de m2-prijs). De bovenkant van de marge geldt voor nieuwere bedrijven in de sterke varkensgebieden, maar ook voor de kleinere bedrijven.
10. De rechtbank stelt vast dat verweerder zich er bij zijn waardering rekenschap van heeft gegeven dat de enkele toepassing van de TIOX-systematiek volgens de Taxatiewijzer 2015 bij een varkensbedrijf als dat van eiseres tot een te hoge WOZ-waarde leidt. In het geval van eiseres zou dit volgens de TIOX-systematiek hebben betekend dat de getaxeerde waarde ongeveer € 1.658.000 (afgerond) bedraagt. Mede om die reden is verweerder bij de waardering van het onderhavige agrarisch object (met 9.374 m2 aan vlees- en fokvarkensstallen van voornamelijk recentere bouwjaren), zoals ook blijkt uit de taxatietabel die bij het verweerschrift is gevoegd, uitgegaan van een gemiddelde eenheidsprijs van € 225 per m2, zijnde de bovenmarge voor fok- en vleesvarkensstallen, hetgeen voor grote stallen, zoals die van eiseres de rechtbank niet onjuist voorkomt. Vervolgens heeft verweerder, rekening houdend met het bouwjaar en de grootte van de stallen, deze eenheidsprijs per stal naar beneden bijgesteld. Door de aldus gecorrigeerde eenheidsprijs per stal te vermenigvuldigen met de oppervlakte van de betreffende stal en deze deelprijzen bij elkaar op te tellen is verweerder gekomen tot de getaxeerde waarde voor het gehele bedrijf van
(afgerond) € 1.616.000, hetgeen omgerekend een eenheidsprijs van € 172,39 per m² varkensstal zou betekenen. Verweerder heeft daarmee de waarde zoals die volgt uit de TIOX-systematiek (€ 1.658.000) in de taxatietabel gecorrigeerd naar (afgerond)
€ 1.616.000. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich aldus voldoende rekenschap gegeven van het feit dat de enkele toepassing van de TIOX-systematiek volgens de taxatiewijzer bij een varkensbedrijf als dat van eiseres tot een te hoge WOZ-waarde leidt en om die reden de waarde op goede gronden neerwaarts gecorrigeerd op de wijze zoals voor varkensbedrijven wordt voorgeschreven in de taxatiewijzer. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat verweerder, overeenkomstig de door de taxatiewijzer voorgestelde methodiek, al naar gelang de grootte of ouderdom van de stallen, correcties van 10, 15 en 50% heeft toegepast, ondanks het feit dat alle stallen in een voldoende tot goede staat verkeren.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres de door haar bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt, alleen al vanwege het feit dat eiseres de door haar bepleite eenheidsprijs per m2 heeft gerelateerd aan de Taxatiewijzer 2016, die hier niet van toepassing is. Bovendien heeft eiseres niet gemotiveerd waarom zij de eenheidsprijs per m2 stalruimte heeft bepaald op het laagste niveau voor vleesvarkensbedrijven (€ 125 per m2), terwijl het bedrijf van eiseres ook fokvarkensstallen heeft, waarvoor het laagste niveau op
€ 175 per m2 ligt.
12. Voorgaande overwegingen brengen de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor het agrarische object per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde waarde van € 1.510.000 niet te hoog is. Daarbij neemt de rechtbank mede in aanmerking genomen dat verweerder in beroep de waarde hoger heeft getaxeerd (afgerond € 1.616.000) dan de vastgestelde waarde (€ 1.510.000).
13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M. de Kruif, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.