4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 196.000 en stelt daartoe het volgende.
De grondstaffel is onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Verweerder heeft inzicht gegeven in de KOUDV-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft echter niet inzichtelijk gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn verdisconteerd. Verweerder heeft geen inzicht gegeven in de waarden van de objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de matige isolatie van de woning. Dit heeft in een tijd van verduurzaming, een waardedrukkend effect. De woning verkeert in een matige onderhoudstoestand: er is sprake van
- scheurvorming in de woning;
- lekkage van het platte dak en
- ontbreken van dak-, vloer- en muurisolatie.
Het schilderwerk verkeert in een slechte staat. Verder is de kwaliteit van de buiten- en binnenzijde van de woning slecht te noemen. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen (badkamer, keuken en sanitair) in de woningen. Deze voorzieningen zijn meer dan 15 jaar oud, verkeren in een slechte staat en dienen te worden gemoderniseerd.
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [Straat 2] , [Straat 2] , [Straat 3] ,
[Straat 4] 5, [Straat 4] 11 en [Straat 5] , alle te [Z] .
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Eiser heeft ter zitting verklaard dat zijn stelling met betrekking tot de indexering geen bespreking meer behoeft. De rechtbank begrijpt deze verklaring aldus dat eiser deze stelling niet langer handhaaft. Deze stelling behoeft dan ook geen bespreking meer.
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
8. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
9. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
10. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Het door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobject [Straat 2] laat de rechtbank bij de beantwoording van de vraag of de waarde niet te hoog is vastgesteld, buiten beschouwing. Daartoe overweegt de rechtbank dat dit vergelijkingsobject, gelet op het verschil in perceelgrootte, onvoldoende vergelijkbaar is met de woning. De overige vergelijkingsobjecten acht de rechtbank wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning.
Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft inzichtelijk en aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.
De rechtbank is van oordeel dat het vergelijkingsobject [Straat 5] het best vergelijkbaar is met de woning. Daartoe overweegt zij dat de kwaliteit en de staat van onderhoud voor zowel de woning als het vergelijkingsobject beide als matig zijn gekwalificeerd. Aan de woning is een prijs per kubieke meter toegekend van € 512 terwijl aan het vergelijkingsobject een prijs is toegekend van € 691. Verweerder heeft, mede in het licht gezien wat eiser hieromtrent heeft gesteld, in voldoende mate rekening gehouden met de door eiser gestelde matige onderhoudstoestand en gedateerde voorzieningen van de woning. De door eiser overgelegde foto’s maken het voorgaande niet anders. De rechtbank overweegt in dit verband dat aan de woning, ondanks dat deze ten opzichte van het hiervoor genoemde vergelijkingsobject een kleinere inhoud heeft, een fors lagere prijs per kubieke meter is toegekend. Eiser is hiermee niet tekort gedaan. Eisers verklaring ter zitting, inhoudende dat verweerder in de uitspraak op bezwaar heeft toegezegd dat de staat van onderhoud en kwaliteit beide als “slecht” zouden worden gewaardeerd, mist, gelet op hetgeen verweerder in de uitspraak op bezwaar woordelijk heeft overwogen, een en ander zoals hiervoor in overweging 2 is weergegeven, feitelijke grondslag.
Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de verschillen tussen de woning en de overige vergelijkingsobjecten, een en ander zoals weergegeven in de matrix, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
11. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.
12. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.
Vergoeding immateriële schade
13. Eiser heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
14. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. Bij bijzondere omstandigheden kan die termijn van twee jaar worden verlengd of verkort. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar. 15. De redelijke termijn is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 5 maart 2021 en is geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 28 juli 2023. Van een bijzondere omstandigheid die verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt is geen sprake. Dit betekent dat de voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn afgerond 29 maanden bedraagt. De redelijke termijn is daarom overschreden met afgerond vijf maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 500. De overschrijding is geheel toe te rekenen aan de bezwaarfase. Verweerder dient daarom een bedrag van € 500 aan immateriële schade aan eiser te vergoeden. Het standpunt van verweerder om geen dan wel een sterk gematigde schadevergoeding toe te kennen, volgt de rechtbank niet. Verweerder kan worden toegegeven dat sprake is van een wanverhouding tussen het bedrag van de schadevergoeding en het financiële belang van eiser dat ruwweg een bedrag van € 50 bedraagt (ozb en inkomstenbelasting in box 1). De rechtbank ziet geen mogelijkheden om tot het weigeren dan wel, sterk matigen van de schadevergoeding te komen gelet op het uitdrukkelijk, geen nuances bevattende, arrest van de Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Proceskosten en griffierecht
16. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten voor het beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 837 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837, vgl. het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, en een wegingsfactor 0,5 nu de proceskostenvergoeding uitsluitend wordt toegekend vanwege de vergoeding van door eiser geleden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, vgl. het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660). 17. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft verweerder het door eiser betaalde griffierecht niet te vergoeden. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft eiser gedaan gedurende het beroep, overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid, van de Awb. Daarvoor was eiser geen griffierecht verschuldigd, wat volgt uit artikel 8:94, tweede lid, van de Awb. Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.”