ECLI:NL:GHAMS:2021:4118

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Zittingsplaats Den Haag

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummers BKDH-21/00841 en 21/00842

Uitspraak van 24 november 2021

in het geding tussen:

[X] te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: A. Bakker)

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van Rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 13 maart 2019, nummers AMS 18/6063 en 18/6684.

Procesverloop

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] en [adres 2] te [woonplaats] (de woningen), op de waardepeildatum 1 januari 2015 voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 1.292.500 en € 477.500 (de beschikkingen).

1.2.

De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en op 14 oktober 2019 een nader stuk. Belanghebbende heeft bij (fax)berichten van 3 en 4 oktober 2021 nadere stukken ingediend.

1.5.

In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 13 oktober 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof.

Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woningen. [adres 1] is een

tussenwoning. De oppervlakte van deze woning is ongeveer 219 m2 en de oppervlakte van

het perceel is 221 m2. [adres 2] is een bovenwoning en de oppervlakte van

deze woning is ongeveer 85 m2.

2.2.

De wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam heeft in de brief van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, onder meer vermeld:

“De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft.

Het actualiseren en herijken van de berekeningssystematiek is een complex proces dat naar inschatting van verschillende deskundigen minimaal 6 maanden vergt. De resultaten hiervan kunnen derhalve niet worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen 2019. Een eenmalige verlaging van 2% doet recht aan de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam, neemt naar verwachting onzekerheid bij woningeigenaren weg en voorkomt het onnodig ontstaan van een toename van het aantal bezwaar- en beroepschriften. (…)

Ingezette acties na uitspraak rechtbank langere termijn (WOZ-beschikkingen 2020)

Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van 7 december 2018. Tegelijkertijd wordt de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. (…)”

2.3.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft in een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, geantwoord op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van de Rechtbank van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. In de uitspraak oordeelde de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de erfpachtcorrectie niet te hoog was vastgesteld. Voor zover van belang luiden de antwoorden:

“Antwoord vraag 1, 2 en 3:

Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn.

Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad.

Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020.

De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.

Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien.

Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren.

Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond.

De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.”

Antwoord op vraag 4:

“De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is.

Gevolgen voor de Overstapregeling

Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke WO[Z]-waarden. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde.

Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.”

2.4.

Belanghebbende heeft bij de nadere stukken het rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans ingebracht met als titel ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’. Het rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de erfpachtcorrectie.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres:

“
Schending van de hoorplicht?

3. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Volgens eiseres is de bestreden uitspraak in strijd is met artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).1 De heffingsambtenaar had eiseres namelijk na de bekendmaking van de (voorlopige) taxatietechnische overwegingen nader moeten horen. Door te beslissen voordat dit is gebeurd, is de hoorplicht geschonden.

1. Op grond van artikel 7:9 van de Awb wordt, wanneer na het horen aan het bestuursorgaan feiten of

omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk

belang kunnen zijn, dit aan de belanghebbenden medegedeeld en worden zij in de gelegenheid gesteld

daarover te worden gehoord.

4. De heffingsambtenaar heeft de gemachtigde van eiseres per brief het verslag gestuurd van de hoorzittingen van – zo begrijpt de rechtbank – 16 mei en 22 juni 2018. In die brief staat dat zodra de (voorlopige) taxatietechnische heroverweging is uitgeschreven, een kopie naar de gemachtigde wordt gestuurd.

5. De rechtbank is van oordeel dat het béroep op artikel 7:9 van de Awb niet slaagt. Eiseres heeft alleen in algemene zin verwezen naar de (voorlopige) taxatietechnische overwegingen, maar heeft niet duidelijk gemaakt om welke concrete feiten en omstandigheden het in dit geval gaat. De door eiseres genoemde uitspraak geeft geen aanleiding voor een ander oordeel.2 In die zaak waren er concrete feiten, namelijk de bevindingen van de taxateur van een plaatsopneming, die vereisten dat de betrokkene nader moest worden gehoord.

2 Uitspraak van de rechtbank Den Haag van 21 april 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:1834.

Strijd met de goede procesorde?

6. Verder stelt eiseres dat de heffingsambtenaar in beroep het taxatierapport ter onderbouwing van de door hem bepleitte waarde te laat heeft overgelegd. Eiseres heeft in dat verband verzocht om beide procedures aan te houden. De heffingsambtenaar stelt dat van een professionele gemachtigde verwacht mag worden dat hij in WOZ-procedures als deze, waarin een week voorafgaand aan de zitting nog stukken worden toegevoegd, voldoende gelegenheid heeft gehad om zich voor te bereiden.

7. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar negen dagen voor de zitting de stukken heeft ingediend bij de rechtbank en dat deze stukken dezelfde dag zijn doorgezonden naar de gemachtigde van eiseres. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de onderbouwing van het standpunt weliswaar erg laat kenbaar heeft gemaakt, maar dat tijdens de zitting is gebleken dat de gemachtigde van eiseres in staat was om het standpunt van de heffingsambtenaar gemotiveerd te weerspreken. De rechtbank concludeert daaruit dat hij zich voldoende heeft kunnen voorbereiden. Het overleggen van het taxatierapport is daarom niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. Hetgeen eiseres hierover heeft aangevoerd kan niet leiden tot heropening van het vooronderzoek.

De erfpacht

8. Daarnaast stelt eiseres dat de WOZ-waarde van beide woningen 2% lager moet uitvallen omdat zijn woningen op erfpachtgrond staan. Hij heeft gewezen op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging, aldus de wethouder. Daarbij wijst eiseres op antwoorden van het college van burgemeester en wethouders in de gemeenteraad.3

3 Gemeenteblad van de gemeente Amsterdam van 2019, afdeling 1, nummer 144: Schriftelijke vragen

van de gemeenteraad ingediend op 10 december 2018.

9. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder, heeft eiseres met een beroep op het vertrouwensbeginsel betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een (verdere) verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019.

10. De rechtbank overweegt dat in de brief van de wethouder expliciet is gesteld dat de verlaging als praktische maatregel alleen wordt toegepast op WOZ-waardebeschikkingen over het belastingjaar 2019. Naar aanleiding van de uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 is de heffingsambtenaar in hoger beroep gegaan en is een nader onderzoek gestart naar de berekeningssystematiek van de erfpachtcorrectie. Het hoger beroep en het onderzoek zullen ongeveer zes maanden in beslag nemen. Om toch te voldoen aan de wettelijke plicht om de WOZ-beschikkingen van het belastingjaar 2019 nog tijdig - vóór 28 februari 2019 - te kunnen verzenden, is voor deze tijdelijke en beperkte verlaging gekozen. Uit deze toelichting in de brief van de wethouder kan worden afgeleid dat de heffingsambtenaar de huidige manier van berekening van de erfpacht nader wil onderzoeken, maar niet dat hij erkent dat de huidige manier van berekenen van de erfpacht onjuist is. Dat betekent dat met deze brief niet het vertrouwen wordt gewekt dat de erfpacht in eerdere belastingjaren ook moet worden aangepast, waaronder het belastingjaar waar deze zaken betrekking op hebben. Ook uit de vragen die in de raad zijn gesteld, blijkt dit niet. Het antwoord van de wethouder op vraag 4 – waar eiseres op wijst – gaat over de overstapregeling naar eeuwigdurend erfpacht. Daar staat alleen dat de WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren waar nog bezwaar of beroep tegen loopt, vooralsnog niet gebruikt zullen worden voor de berekening van het eeuwigdurend erfpacht. Anders dan eiseres stelt, volgt daar niet uit dat de erfpachtcorrectie van de nog niet vaststaande WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren een verlaging van 2% krijgen. Het betoog van eiseres slaagt niet.

Modelmatige berekening en andere vergelijkingsobjecten in beroep dan in de bezwaarfase

11. Eiseres voert aan dat de waarde van de woningen kennelijk niet is berekend op grond van de modelmatige waardebepaling en dat sprake is van strijd met het verbod van willekeur en strijd met het vertrouwensbeginsel. De vergelijkingsobjecten hebben een lagere WOZ-waarde dan de transactieprijzen die op de matrix van de heffingsambtenaar staan vermeld. Op grond van controle van grote hoeveelheden gegevens wordt dus een lagere WOZ-waarde berekend en kan worden geconstateerd dat de objecten niet op die modelmatige wijze zijn getaxeerd en dat niet eens is gecontroleerd of het verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2. Op zitting heeft eiseres deze beroepsgrond nader toegelicht. Het komt er volgens eiseres op neer dat de modelmatige waardebepaling tot een lagere waarde leidt dan de vergelijking met (meestal 3) specifiek geselecteerde objecten en dat de modelmatige waardebepaling tot een betrouwbaarder uitkomst leidt, omdat daarbij gebruik wordt gemaakt van veel meer verkoopcijfers dan bij de vergelijkingsmethode. Eiseres wil daarom inzicht hebben in de wijze waarop de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten oorspronkelijk is berekend en verzoekt de rechtbank daarom de heffingsambtenaar op te dragen stukken over te leggen waaruit blijkt hoe de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten is bepaald.4

4 Eiseres baseert zich daarbij op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, te vinden op

www.rechtspraak.nl onder ECLI:NL:HR:2018:1316.

12. Dit betoog van eiseres slaagt niet. De Wet WOZ schrijft voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van een woning geen specifiek model voor, maar bepaalt dat de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.5 De heffingsambtenaar, op wie in eerste instantie de bewijslast van de waarde rust, kan daarom een keus maken uit de marktgegevens die naar zijn oordeel de waarde op de beste wijze onderbouwen. De vergelijking met méér data, zoals in de modelmatige waardebepaling, is niet noodzakelijkerwijs beter dan vergelijking met enkele specifiek uitgekozen transacties van vergelijkingsobjecten, omdat de mogelijkheid bestaat dat in de modelmatige waardebepaling ook wordt vergeleken met panden die op onderdelen minder vergelijkbaar zijn met de woning in kwestie, zonder dat rekening is gehouden met de verschillen. De heffingsambtenaar dient vergelijkingsobjecten aan te dragen die voldoende vergelijkbaar zijn met beide woningen van eiseres en waarbij in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het ingestelde beroep een nieuw taxatierapport laten opmaken, waarmee het oorspronkelijke taxatieverslag is achterhaald. Er is geen rechtsregel die de heffingsambtenaar verbiedt om in de fase van beroep bij de rechtbank (met inachtneming van de goede procesorde) de door hem vastgestelde waarde nader te onderbouwen en aannemelijk te maken met nieuw of beter bewijsmateriaal. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij om in beroep een nieuwe matrix met volgens hem betere vergelijkingsobjecten te overleggen.

5 Artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering

onroerende zaken

Ten aanzien van zaaknummer AMS 18/6063 ( [adres 1] )

Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?

13. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiseres vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 1.192.000.

14. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.292.500. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat verder gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 3] en [adres 4] en [adres 5] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.

15. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.6 Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding ".7 De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

6 Zie artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.

7 Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.

16. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:

1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres?

2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?

Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?

17. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapporten en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.

18. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn alle tussenwoningen, niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. Eiseres heeft dat ook niet betwist.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?

-de erfpachtcorrectie

19. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van de vergelijkingsobjecten is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Omdat aannemelijk is dat de waarde van een recht van erfpacht lager is dan de waarde van de volle eigendom, moet er een correctie worden toegepast op de transactieprijzen van het recht op erfpacht.

20. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie niet juist heeft berekend.

21. De rechtbank stelt vast dat de erfpachtcorrecties geen invloed hebben op de vastgestelde waarde van de woning van eiseres. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten zijn namelijk achtereenvolgens € 67.399,-, € 75.712,- en € 82.051,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 343,- per m2-woningdeel. Maar dat is minder dan het verschil tussen de m2-prijs van het woondeel van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 5.546,-) en die van de woning van eiseres (€ 4.984,-). Dat betekent dat ook als de erfpachtcorrectie geheel buiten beschouwing zou worden gelaten, de m2-prijzen van het woondeel van de vergelijkingsobjecten nog steeds boven de waarde van het woondeel van de woning van eiseres liggen. Deze beroepsgrond kan daarom niet slagen, zelfs al zou de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie verkeerd hebben berekend.

-Objectkenmerken vergelijkingsobjecten

22. Eiseres voert aan dat bij de woning sprake is van scheurvorming en een gedateerde badkamer en keuken. Ook is er geluidsovérlast van een naschoolse opvang.

23. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de matrix rekening heeft gehouden met de mindere ligging van de woning. Verder stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar, voor zover al sprake zou zijn van verschillen in kwaliteit en onderhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, hiermee voldoende rekening heeft gehouden. De getaxeerde vierkantemeterprijs van de woning van eiseres (€ 4.984,-) is lager dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten (€ 5.546,-). Voor zover de naschoolse opvang (verkeers)overlast geeft door het halen en brengen van kinderen overweegt de rechtbank dat deze overlast op schooldagen relatief kortdurend is. Naar het oordeel van de rechtbank is dan ook geen sprake van voortdurende overlast die een waardedrukkend effect op de waarde van de woning heeft. Dit soort overlast, hoe vervelend ook, is inherent aan het wonen in een drukke en dichtbevolkte stad als [woonplaats] . Daarnaast heeft eiseres niet aangetoond dat de ervaren overlast wel op de woning, maar niet op de vergelijkingspanden een bijzonder waardedrukkend effect heeft.

24. Eiseres stelt dat het woonoppervlakte van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn. Verder is volgens eiseres onvoldoende rekening gehouden met de aanwezigheid van een balkon bij [adres 4] en dat de oppervlakte van het balkon van [adres 5] onjuist is.

25. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat woningen vanaf de bouwtekeningen worden ingemeten. In sommige gevallen wordt (ook) ter plaatse gemeten. De heffingsambtenaar maakt daarbij gebruik van de NEN-norm 2580, een meetinstructie voor gebruiksoppervlakte van woningen.

26. Eiseres heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar berekende oppervlakte van het woningdeel overeenkomt met de bouwtekeningen van de woning. De rechtbank oordeelt dat er geen grond is om te twijfelen aan de door de taxateur van de heffingsambtenaar op basis van de bouwtekeningen berekende oppervlakte van het woningdeel van de woning. De (enkele) verwijzing van eiseres naar de oppervlaktegegevens in de BAG en het WOZ-waardeloket is daarvoor onvoldoende. Deze bronnen vermelden weliswaar een enigermate andere oppervlakte dan door de taxateur is berekend, maar onduidelijk is gebleven hoe deze uitkomst tot stand is gekomen.

27. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat in [woonplaats] een buitenruimte in de vorm van een balkon van verwaarloosbare invloed op de WOZ-waarde is als de woning ook een tuin heeft, zoals hier het geval is bij de woning en de vergelijkingsobjecten. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning buitenruimte in de vorm van grond heeft waar de heffingsambtenaar een waarde aan heeft toegekend. De rechtbank vindt het aannemelijk dat een (groter) balkon geen extra waardestijgend effect heeft op de woning, als de woning al een buitenruimte in de vorm van grond heeft.

-tussenconclusie

28. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport, in combinatie met de daarop ter zitting gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Ten aanzien van zaaknummer AMS 18/6684 ( [adres 2] )

Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?

29. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiseres vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 230.000.

30. Eiseres stelt dat de WOZ-waarde van de woning ten onrechte niet is gebaseerd op het eigen aankoopprijs. Zij heeft de woning op 18 juni 2015 voor € 230.000 gekocht. De rechtbank stelt vast dat deze rechtbank voor het belastingjaar 2017 dezelfde vraag al heeft beantwoord. Deze rechtbank heeft in de uitspraak van 3 oktober 20188 – kortgezegd – geoordeeld dat het om een verkoop aan een zittende huurder, althans gebruiker, gaat en dat de door transactieprijs niet marktconform is. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting verklaard dat er in dit dossier geen andere feiten en omstandigheden spelen dan in die zaak speelden. Gelet hierop is er naar het oordeel van de rechtbank geen aanleiding hier anders over te oordelen. De heffingsambtenaar hoefde deze transactie daarom niet te betrekken bij de bepaling van de WOZ-waarde van de woning van eiseres.

8 Rechtbank Amsterdam van 3 oktober 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:6940.

31. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij

heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is

de waarde van de woning getaxeerd op € 477.500. Het taxatierapport van de

heffingsambtenaar bevat verder gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de

vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 6] , [adres 7] en [adres 8]

. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze

vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te

hoog is vastgesteld.

32. De rechtbank verwijst voor het rechtskader naar rechtsoverweging 15 en 16.

Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?

33. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.

34. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn alle bovenwoningen, niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. Eiseres heeft dat ook niet betwist.

35. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de woonoppervlakte van de woning niet juist heeft vastgesteld, maar op zitting heeft de gemachtigde van eiseres erkend dat de oppervlakte van de woning 85 m 2 is. De oppervlakte van de woning staat tussen partijen dus niet langer meer ter discussie.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?

-de erfpachtcorrectie

36. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie niet juist heeft berekend.

37. De rechtbank stelt vast dat de erfpachtcorrecties geen invloed hebben op de vastgestelde waarde van de woning van eiseres. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten zijn namelijk achtereenvolgens € 6.448,-, € 5.688,- en € 5.978,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 21,- per m2-woningdeel. Maar dat is minder dan het verschil tussen de m2-prijs bij gemiddelde kwaliteit en onderhoud van het woningdeel van het woondeel van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 6.059,-) en die van de woning van eiseres (€ 5.620,-). Dat betekent dat ook als de erfpachtcorrectie geheel buiten beschouwing zou worden gelaten, de m2-prijzen van het woondeel van de vergelijkingsobjecten nog steeds boven de waarde van het woondeel van de woning van eiseres liggen. Deze beroepsgrond kan daarom niet slagen, zelfs al zou de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie verkeerd hebben berekend.

-tussenconclusie

38. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport, in combinatie met de daarop ter zitting gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Afronden WOZ-waarde

39. Eiseres voert nog aan dat de heffingsambtenaar de waarde van beide woningen naar beneden had moeten afronden op duizendtallen. Eiseres beroept zich hierbij op een conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad van 29 december 20099 en op informatie (op de website) van de Waarderingskamer.

9 ECLI:NL:PHR:2010:BL1943, overweging 6.2.

40. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt voorop dat in de Wet WOZ geen regels zijn opgenomen over de afronding van de vastgestelde waarde. De conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad waar eiseres naar verwijst gaat, onder andere, over de gevolgen van het toepassen van de (per 1 oktober 2015 afgeschafte) Fierensmarge. De Fierensmarge was gericht op het opwerpen van een drempel voor bezwaar en beroep om conflicten over relatief kleine belangen te beperken en de Wet WOZ uitvoerbaar te maken. Dit betreft een andere discussie, die geen aanknopingspunten biedt voor de stelling van eiseres. Voor zover de Waarderingskamer heeft bepaald dat de waarde van een woning naar beneden moet worden afgerond op duizendtallen, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar is gehouden.10

10 Zie het gerechtshof Amsterdam 7 september 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:3643.”

Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1.

Tussen partijen is in geschil of de waarde van elk van de woningen op een te hoog bedrag is vastgesteld en de hoorplicht is geschonden.

4.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van de woningen wordt verminderd – zo begrijpt het Hof – tot een lager bedrag door toepassing van een volgens belanghebbende juiste erfpachtcorrectie en subsidiair voor de [adres 1] tot op € 1.192.000 en voor de [adres 2] tot op € 230.000 en meer subsidiair tot op € 250.000, met veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten.

4.3.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

WOZ-waarde [adres 1]

5.1.

Ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).

5.2.

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

5.3.1.

Het Hof overweegt dienaangaande als volgt. De Heffingsambtenaar heeft een matrix ingebracht waarin, naast gegevens van de woning, ook gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten staan. Deze vergelijkingsobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht en wat betreft ligging, type, bouwjaar en overige kenmerken voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen heeft de Heffingsambtenaar gelet op de door hem overgelegde matrix voldoende rekening gehouden.

5.3.2.

Het standpunt van belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in ligging, faalt. Eventuele overlast van de omgeving is verdisconteerd in de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] , gelegen aan dezelfde kant van de straat. Voor zover belanghebbende bedoelt te stellen dat de Heffingsambtenaar met andere verschillen onvoldoende rekening heeft gehouden, faalt dit aangezien iedere onderbouwing ontbreekt.

Erfpachtcorrecties

5.4.1.

De Heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde is de waarde van de woning op de peildatum in volle eigendom, zodat deze correctie terecht is toegepast. Dit heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van een vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie.

5.4.2.

Belanghebbende heeft gesteld dat de erfpachtcorrecties niet juist zijn berekend. Toepassing van een juiste erfpachtcorrectie dient te leiden tot een lagere waarde van de woning. Belanghebbende heeft verwezen naar het in het hogerberoepschrift opgenomen geschrift van [naam] en zij verzoekt de Heffingsambtenaar aan te geven welke methode hij heeft gehanteerd, welke (standaard)formules daarbij gelden en op welke wijze de toekomstige erfpachtcanon contant is gemaakt. In het nadere stuk van 3 oktober 2021 heeft belanghebbende verwezen naar het overgelegde rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans met als titel, ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ (zie 2.4). Ook heeft belanghebbende in het nadere stuk verwezen naar een matrix met daarin gegevens opgenomen van woningen gelegen aan de [naam straat] te [woonplaats] . Volgens belanghebbende komen de erfpachtcorrecties op de gerealiseerde verkoopprijzen na 1 juli 2019 een stuk lager uit dan de erfpachtcorrecties van vóór 1 juli 2019. Belanghebbende leidt hieruit af dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methode niet tot een marktconforme waardering leidt.

5.4.3.

Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de erfpachtcorrecties niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De door de Heffingsambtenaar berekende marge van € 123.078 is groot genoeg om een eventueel te hoge erfpachtcorrectie te dekken.

5.4.4.

Met betrekking tot het beroep op de methode [naam] naar welke methode belanghebbende verwijst, overweegt het Hof dat het dit beroep reeds heeft verworpen in zijn uitspraken van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609, en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. De tegen deze uitspraken gerichte cassatieberoepen zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:936, ECLI:NL:HR:2020:939, ECLI:NL:HR:2020:938, en ECLI:NL:HR:2020:940). Het Hof ziet geen aanleiding thans anders te oordelen.

5.4.5.

Met betrekking tot het overgelegde rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans herhaalt het Hof hetgeen hierover is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, r.o. 4.4.5 tot en met 4.4.8. Daaraan voegt het Hof toe dat het in dat rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. Het Hof ziet dan ook geen reden de Heffingsambtenaar op te dragen in deze zaak de erfpachtcorrectie te herzien en volgens de aangepaste methode te berekenen.

5.4.6.

Wat betreft de matrix met verkopen in de [naam straat] overweegt het Hof dat daarin verkopen van andere objecten zijn opgenomen dan van de vergelijkingsobjecten die de Heffingsambtenaar in deze zaak heeft gebruikt om de door hem voorgestane waarde van de woning te onderbouwen. Het Hof ziet in het voorbeeld evenmin reden niet (langer) aan te nemen dat de erfpachtcorrecties berekend volgens de ‘oude methode’ niet te hoog zijn, gelet op hetgeen hiervoor in 5.4.5 is overwogen. Op de Heffingsambtenaar rust niet een verplichting erfpachtcorrecties steeds te berekenen volgens de gunstigst denkbare methode die nog (net) reëel kan worden genoemd (zie de onder 5.4.4 genoemde uitspraken).

5.4.7.

Evenmin ziet het Hof aanleiding anders te oordelen naar aanleiding van het standpunt van belanghebbende dat het doel waartoe de WOZ-waarde dient te worden vastgesteld, namelijk mogelijke deelname aan de Overstapregeling van de gemeente Amsterdam, een zeer nauwkeurige, individuele waardering van de woning vergt. De berekening van de erfpachtcorrecties dient naar de mening van belanghebbende met dit civiele aspect in gedachten nauwkeurig plaats te vinden en voor de waardering van de woning dient met zoveel mogelijk transacties rekening te worden gehouden. Vergelijking met drie (vanuit het perspectief van de Heffingsambtenaar beste) transacties levert geen voldoende nauwkeurig resultaat op. Indien modelmatig wordt gewaardeerd op basis van alle beschikbare gegevens ontstaan lagere WOZ-waarden. Belanghebbende beroept zich hierbij op het recht van eigendom en specifiek op het EVRM. Het Hof is van oordeel dat binnen de Wet WOZ slechts één wettelijk waardebegrip bestaat, namelijk het begrip dat is gedefinieerd in artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Dit begrip wordt niet anders ingevuld indien het wordt gebruikt voor een ander doel, in dit geval de mogelijke deelname aan de civielrechtelijke Overstapregeling.

5.4.8.

Belanghebbende heeft terecht gesteld dat de Heffingsambtenaar heeft nagelaten de berekening van de erfpachtcorrecties over te leggen. Het Hof ziet hierin aanleiding aan belanghebbende een vergoeding toe te kennen voor de proceskosten in hoger beroep.

2%-korting

5.5.1.

Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning had moeten verminderen met een korting van 2%. Belanghebbende verwijst naar de brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 en de vragen van het gemeenteraadslid, die op 12 februari 2019 door het college van burgemeester en wethouders zijn beantwoord. Belanghebbende leidt uit deze stukken af dat ook voor het onderhavige belastingjaar een korting van 2% dient te worden toegepast, omdat de WOZ-waarde van woningen op erfpachtgrond standaard 2% te hoog wordt vastgesteld. Het is niet eerlijk dat andere belastingplichtigen op grond van de uitspraak van de Rechtbank van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, wel een korting van 2% krijgen en anderen, onder wie belanghebbende, niet. Het niet verlenen van de korting is dan ook in strijd met diverse beginselen van behoorlijk bestuur, aldus belanghebbende.

5.5.2.

Belanghebbendes standpunt dat zij recht heeft op een korting van 2% en dat bij onthouding daarvan de Heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het verbod van willekeur, kort gezegd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, faalt. Een overeenkomstig standpunt is door het Hof reeds verworpen in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019 en van 9 juli 2019, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2019:2555. Het Hof heef in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist:

“5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen.

5.3.2.

Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (…).

5.3.3.

Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken.

Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ-beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe.

Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.”

5.5.3.

Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen. Ten aanzien van het beroep op het vertrouwensbeginsel voegt het Hof daaraan toe dat aan de brief van 5 februari 2019 geen in rechte te beschermen vertrouwen kan worden ontleend dat ook voor het jaar 2017 een ander stelsel voor de erfpachtcorrectie wordt toegepast. De mededeling is niet alleen slechts op een mogelijke toekomstige wijziging gericht, maar is ook te algemeen van aard om daar enig in rechte te beschermen vertrouwen aan te kunnen ontlenen.

Verbod op willekeur; WOZ-waarden vergelijkingsobjecten en het black box-arrest

5.6.1.

Belanghebbende heeft verder nog aangevoerd dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het verbod op willekeur. De Heffingsambtenaar moet op zoek naar alle relevante feiten. Aan alle vergelijkingsobjecten is voor het jaar 2016, met waardepeildatum 1 januari 2015, een WOZ-waarde toegekend die lager is dan de in de matrix vermelde gecorrigeerde transactieprijs op 1 januari 2015. Hieraan verbindt belanghebbende de conclusie (1) dat de woning van belanghebbende niet op dezelfde modelmatige wijze is getaxeerd als de vergelijkingsobjecten en (2) dat ‘niet eens is gecontroleerd of het onderhavige verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2 dan wel per m3’. Belanghebbende wenst inzicht te hebben in de wijze waarop de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten zijn berekend en verwijst naar het arrest Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182.

5.6.2.

Het Hof overweegt ter zake dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van het geschil. De Heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van de woning onderbouwd met een verwijzing naar de gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en niet met een verwijzing naar de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Reeds hierom ziet het Hof geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen inzichtelijk te maken op welke wijze hij WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld (zie ook, onder meer, de uitspraak van dit Hof van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:471, r.o. 5.15)

Conclusie

5.7.

Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten met inachtneming van de toegepaste erfpachtcorrectie. De Heffingsambtenaar heeft de waarde niet te hoog vastgesteld.

WOZ-waarde [adres 2]

5.8.

Voor [adres 2] stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de voor deze woning gerealiseerde verkoopprijs van 18 juni 2015 van € 230.000 leidend is. De woning is verkocht aan de toenmalige huurder, tegen de WOZ-waarde van het jaar daarvoor. Belanghebbende leidt hieruit af dat nu de verkoopprijs is gebaseerd op de WOZ-waarde, de verkoopprijs WOZ-conform is. Het Hof volgt dit niet, aangezien ieder jaar op zichzelf staat en ieder jaar de WOZ-waarde opnieuw wordt vastgesteld. Niet de WOZ-waarde van een vorig jaar, maar de op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ vastgestelde waarde is leidend. De verkoop aan de zittende huurder tegen de voor het vorige belastingjaar vastgestelde waarde is geen WOZ-conforme transactie die in aanmerking dient te worden genomen.

Afronding WOZ-waarde

5.9.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde WOZ-waarden naar beneden dienen te worden afgerond op duizendtallen. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Van een verplichting tot afronding, op welke wijze dan ook, is geen sprake. De toetssteen is uiteindelijk het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2, Wet WOZ, en zoals vermeld onder 5.7 en 5.8 heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woningen voor het onderhavige jaar niet te hoog heeft vastgesteld. Deze grief van belanghebbende faalt daarom eveneens.

Schending hoorplicht

5.10.1.

Belanghebbende voert ook in hoger beroep aan dat de Heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Volgens belanghebbende had zij na de eerste hoorzitting moeten worden uitgenodigd voor een nadere hoorzitting om de erfpachtcorrectie te bespreken. Door te beslissen voordat deze nadere hoorzitting heeft plaatsgevonden, is de hoorplicht geschonden.

5.10.2.

Met de Rechtbank is met het Hof van oordeel dat de hoorplicht niet is geschonden. Uit de gedingstukken volgt niet dat tijdens de hoorzitting of anderszins nadere afspraken zijn gemaakt voor een nadere hoorzitting met betrekking tot de woning van belanghebbende noch waren er concrete feiten of omstandigheden, zoals nieuwe bevindingen van de taxateur van een opneming ter plaatse, die meebrachten (als partijen dat zo hadden afgesproken) dat belanghebbende nader moest worden gehoord.

5.11.

Het hoger beroep is ongegrond.

Proceskosten

6.1.

Omdat de Heffingsambtenaar de berekening van de erfpachtcorrecties niet heeft overgelegd, ziet het Hof aanleiding een vergoeding toe te kennen voor de door belanghebbende gemaakte proceskosten in hoger beroep.

6.2.

De hoogte van de proceskosten stelt het Hof op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 534 (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 0,5 aangezien de vergoeding van proceskosten alleen wordt toegekend omdat niet alle op het geding betrekking hebbende stukken zijn overgelegd).

Beslissing

Het Gerechtshof:

bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van belanghebbende tot een bedrag van € 534.

Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, H.A.J. Kroon en I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier L. van den Bogerd. De beslissing is op 24 november 2021 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.