Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 18/1544
uitspraak van de meervoudige kamer van 3 oktober 2018 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser,
gemachtigde: mr. A. Bakker,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, in de persoon van
mr. H. Oderkerk.
De rechtbank zal partijen hierna aanduiden als [eiser] en de heffingsambtenaar.
Procesverloop
In een besluit van 28 februari 2017 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] [huisnummer] (2e etage) in Amsterdam voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 618.500.
In een besluit van 14 februari 2018 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van [eiser] ongegrond verklaard.
[eiser] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is, gelijktijdig met de zaak AMS 18/1959, behandeld op een zitting van
24 september 2018. [eiser] heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Oderkerk, bijgestaan door de taxateurs [naam] , [naam] en [naam] .
Overwegingen
1. [eiser] is eigenaar van de onroerende zaak (de woning). De woning is een bovenwoning met een oppervlakte van 85 m2.
2. [eiser] en de heffingsambtenaar zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016.
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde van de woning in het economische verkeer. Dat is de prijs die de meeste biedende koper zou betalen voor de woning als deze op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
4. De taxateur heeft de WOZ-waarde van de woning in beroep onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit is een methode waarbij de woning van [eiser] wordt vergeleken met vergelijkbare woningen waarvan recente verkoopcijfers bekend zijn. Deze vergelijkbare woningen worden vergelijkingsobjecten genoemd. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning van [eiser] , maar er moet wel voldoende rekening worden gehouden met de verschillen. Het taxatierapport van de taxateur bevat een ‘Overzicht taxatiewaarden’ (de matrix), waarin de gegevens van drie vergelijkingsobjecten zijn vermeld. Het gaat om de woningen op de adressen [adres] [huisnummer] , [adres] [huisnummer] en [adres] [huisnummer] .
5. [eiser] heeft een aantal beroepsgronden naar voren gebracht tegen de erfpachtcorrecties die de heffingsambtenaar heeft toegepast op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Volgens [eiser] heeft de heffingsambtenaar deze erfpachtcorrecties niet op de juiste wijze vastgesteld. Op de zitting heeft de gemachtigde van [eiser] echter gezegd dat dit er in deze zaak niet toe leidt dat de erfpachtcorrecties te hoog zijn vastgesteld. De rechtbank zal daarom uitgaan van de juistheid van de op de matrix vermelde erfpachtcorrecties. De beroepsgronden van [eiser] die betrekking hebben op de wijze waarop de heffingsambtenaar deze correcties heeft vastgesteld, behoeven om deze reden geen bespreking meer.
6. [eiser] heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde van de woning ten onrechte niet is gebaseerd op het eigen verkoopcijfer. Hij heeft de woning op 18 juni 2015 gekocht voor
€ 230.000. Het betrof een verkoop van een lidmaatschap in de coöperatie van flatbewoners.
7. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het om een verkoop (van een lidmaatschap) aan een zittende huurder/gebruiker gaat en dat de transactieprijs daarom niet bruikbaar is. Bovendien heeft de taxateur de gemachtigde van [eiser] om de transactiegegevens van het object gevraagd, maar heeft hij daarop geen reactie gekregen.
8. De rechtbank vindt hier het volgende van. Volgens vaste rechtspraak is de transactieprijs van de woning zelf uitgangspunt bij het bepalen van de WOZ-waarde als de transactiedatum kort voor of na de peildatum ligt, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt dat die koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. [1] Volgens eveneens vaste rechtspraak voldoet een verkoop aan een zittende huurder niet aan de eisen als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ en kan een dergelijke verkoop daarom niet als onderbouwing worden gebruikt voor de vaststelling van een WOZ-waarde. Het is echter niet uitgesloten dat aan een dergelijke verkoopprijs wel enige bewijskracht kan worden toegekend. [2] De rechtbank vindt dat in dit geval aan de verkoopprijs van € 230.000 geen bewijskracht kan worden toegekend. [eiser] heeft het koopcontract ook in beroep niet overgelegd, zodat de rechtbank de bijzonderheden van de door [eiser] genoemde transactie niet kent. Gelet op het substantiële verschil tussen de door [eiser] genoemde verkoopprijs van de woning en de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten die in dezelfde buurt en straat liggen, vindt de rechtbank het op voorhand ook niet in de rede liggen dat de door [eiser] genoemde verkoopprijs marktconform is.
9. Op de zitting heeft [eiser] nog aangevoerd dat het object altijd al een woning was, maar dat hij daarnaast zijn tandartspraktijk in het pand mocht uitoefenen. Dat werd door de gemeente gedoogd. Toen hij zijn tandartspraktijk beëindigde, wilde hij de woning kopen.
Op advies van zijn accountant heeft hij hiervoor een koopprijs betaald die gelijk was aan de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Hij mocht erop vertrouwen dat de WOZ-waarde de werkelijke waarde van de onroerende zaak was. In dit verband heeft [eiser] verwezen naar een uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 20 juli 2016. [3] Uit die uitspraak leidt [eiser] af dat hij erop mocht vertrouwen dat de vastgestelde WOZ-waarde juist was.
10. De rechtbank vindt dat [eiser] aan de WOZ-waarde voor een eerder kalenderjaar niet het vertrouwen heeft kunnen ontlenen dat de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2017 gelijk zou zijn aan de verkoopprijs van de onroerende zaak. De WOZ-waarde moet immers elk jaar opnieuw worden vastgesteld onafhankelijk van de WOZ-waarde voor een vorig kalenderjaar. Daar komt in dit geval nog bij dat de onroerende zaak in voorgaande jaren is gewaardeerd als praktijkruimte/kantoorruimte en niet als woning. Het beroep van [eiser] op de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 20 juli 2016 slaagt niet. In die zaak was sprake van zeer bijzondere omstandigheden, een oorspronkelijk op € 1,- gewaardeerde watertoren, die zich hier niet voordoen.
11. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning heeft kunnen onderbouwen aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank vindt verder dat de vergelijkingsobjecten qua type woning, buurt, oppervlakte en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van [eiser] . Gesteld noch gebleken is dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten die van invloed zouden kunnen zijn op de waarde. Uit de matrix blijkt dat het gemiddelde van de gerealiseerde vierkante-meterprijzen van de woningdelen van de drie vergelijkingsobjecten (€ 8.327) ruimschoots hoger is dan de getaxeerde vierkante-meterprijs van de woning van [eiser] (€ 7.276). De rechtbank vindt dan ook dat de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van [eiser] niet te hoog is vastgesteld.
12. [eiser] heeft nog aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning naar beneden had moeten afronden op duizendtallen, dus in dit geval naar € 618.000. Volgens [eiser] blijkt dit uit informatie van de Waarderingskamer.
13. De rechtbank volgt [eiser] hierin niet. Voor zover de Waarderingskamer heeft bepaald dat de waarde van een woning naar beneden moet worden afgerond op duizendtallen, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar is gehouden. [4] Daar komt in dit geval nog bij dat de WOZ-waarde van de woning al ruimschoots lager is vastgesteld in vergelijking met de gemiddelde transactiewaarde van de vergelijkingsobjecten.
14. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat [eiser] geen gelijk krijgt.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.B. van Gijn, voorzitter, en mr. A.M. van der Linden-Kaajan en mr. F.L. Bolkestein, leden, in aanwezigheid van mr. T.E. Bouwmeester, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2018.
griffier,
voorzitter,
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.