ECLI:NL:RBZWB:2023:2983

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Middelburg

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 20/8164

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 mei 2023 in de zaak tussen

[belanghebbende] uit [plaats 1], belanghebbende

(gemachtigde: [gemachtigde]),

de heffingsambtenaar van de gemeente Veere, de heffingsambtenaar,

de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 augustus 2020, verzonden op 10 augustus 2020.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 19 februari 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 169.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Veere voor het jaar 2020 opgelegd (de OZB-aanslag).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 11 april 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen: [heffingsambtenaar] namens de heffingsambtenaar. Belanghebbende en zijn gemachtigde zijn zonder kennisgeving niet verschenen.

1.5.

Na sluiting van het onderzoek heeft de rechtbank kennis genomen van een om 10:29 uur digitaal bij de griffie ingediend bericht van de gemachtigde van belanghebbende. Daarin geeft hij aan dat hij door een dringende reden niet op de zitting kan verschijnen en dat hij hoopt dat de zitting wordt verzet. De rechtbank heeft in dit bericht, zonder verdere toelichting, geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen om een nadere zitting te bepalen.

Feiten

2. Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het is een recreatie-appartement (bouwjaar 1969) met een inhoud van 116 m3.

Beoordeling door de rechtbank

3.1.

De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

3.2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 142.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 169.000.

4.
Formeel

Strijd met het fair playbeginsel

4.1.

Belanghebbende voert aan dat sprake is van strijd met het fair playbeginsel, omdat in het verslag van de hoorzitting de woorden van belanghebbende over de belasting in box 3 opzettelijk zijn verdraaid en er geen juiste stand van zaken is weergegeven.

4.2.

De heffingsambtenaar betwist dat er woorden zijn verdraaid. Hetgeen besproken is, wordt in hoofdzaken benoemd in het hoorzittingsverslag. De gemachtigde heeft in reactie hierop aangegeven dat het verslag niet volledig is, maar vervolgens volstaan met de mededeling ‘dat is verder aan u’.

4.3.

Uit artikel 7:7 van de Awb volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt. De wet schrijft echter niet voor in welke vorm het verslag wordt gegoten en hoe uitgebreid het moet zijn.^[1]De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar een verslag van de hoorzitting heeft gemaakt en dat op 8 juli 2020 aan de gemachtigde heeft toegestuurd met de vraag of hij aanvullingen heeft. Hierop heeft de gemachtigde gereageerd, maar heeft hij niet benoemd wat hij aangevuld of gewijzigd zou willen zien. Nu belanghebbende heeft nagelaten een concrete inhoudelijke reactie te geven, kan de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank niet worden tegengeworpen dat hij heeft gehandeld in strijd met het fair playbeginsel, wat er zij van de vraag wat het gevolg van een dergelijke schending zou moeten zijn.https://pi.rechtspraak.minjus.nl/ - _db957649-55a8-4ef2-8f39-85e46d380e8a

Foutieve verwijzing in de uitspraak op bezwaar

4.4.

Belanghebbende stelt dat in de uitspraak op bezwaar van onjuiste objectgegevens is uitgegaan, omdat verwezen is naar foto’s van [object].

4.5.

De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat sprake is van een verschrijving, zijnde een administratieve zoekfout om de foto’s te achterhalen. In de uitspraak op bezwaar is ingegaan op de juiste woning en is deze woning vergeleken met de referentiewoningen die ook in beroep zijn gehanteerd. De heffingsambtenaar is dus niet van onjuiste objectgegevens uitgegaan en belanghebbende is niet in zijn belangen geschaad.

5.
Toetsingskader van de rechtbank

5.1.

De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.

5.2.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5.3.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

5.4.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

6.
Onderbouwing van de WOZ-waarde

6.1.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 4 december 2020 door taxateur [taxateur] is opgemaakt.

6.2.

In het taxatierapport is een waarde voor de woning van € 193.000 vermeld. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten [object], [object], [object] en [object] te [plaats 2]. In de waardematrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning.

6.3.

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde waarde van € 169.000 niet te hoog is.

7.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen

De heffingsambtenaar heeft in het taxatierapport in beroep dezelfde referentiewoningen gebruikt als in de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van deze referentiewoningen in zoverre betwist dat de ligging van verschillende referentiewoning anders is dan die van de woning. Dit maakt naar het oordeel van de rechtbank nog niet dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. Wel dient de heffingsambtenaar voldoende met de verschillen (in ligging) rekening te houden.

8.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning

8.1.

De referentiewoningen zijn vergelijkbare appartementen, gelegen in hetzelfde appartementencomplex. De m3-prijzen voor de inhoud van de referentiewoningen [object], [object] en [object] zijn vervolgens gecorrigeerd op de afwijkende kwalificatie voor voorzieningen (respectievelijk 4, 2, 2). De betere ligging van [object] is gecorrigeerd met 20% op de m3-prijs. De andere referentiewoningen liggen net als de woning aan de dorpszijde en hebben een vergelijkbare ligging. De gecorrigeerde m3-prijs is geïndexeerd naar de waardepeildatum. Voor de woning is uitgegaan van de gemiddelde m3-prijs van de referentiewoningen. Deze is vervolgens gecorrigeerd vanwege de betere voorzieningen (4). De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.

8.2.

Volgens belanghebbende is de heffingsambtenaar uitgegaan van een onjuiste staat van de woning. De voorzieningen in de woning zijn onder-gemiddeld, zoals ook blijkt uit de taxatiekaart van de woning voor het jaar 2019. Dit dient volgens belanghebbende te leiden tot een verlaging van de waarde met € 24.000.

De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende met de enkele verwijzing naar de taxatiekaart van de woning in 2019, zonder nadere onderbouwing, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de voorzieningen in de woning onder-gemiddeld zijn. Dit geldt te meer nu uit het taxatierapport blijkt dat belanghebbende en zijn gemachtigde zelf informatie over de woning hebben verstrekt aan de taxateur, onder andere dat de badkamer (in 2008) en de keuken (in 2013) zijn vernieuwd.

8.3.

Belanghebbende stelt vervolgens dat het aandeel van de woning en van de referentiewoningen in het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren (VvE) door de heffingsambtenaar niet inzichtelijk is gemaakt en evenmin in mindering is gebracht op de waarde. Hij verwijst naar een uitspraak van gerechtshof Den Haag^[2]en stelt dat het aandeel van de woning in het reservefonds (minimaal € 3.000) in mindering dient te worden gebracht op de waarde van de woning.

De rechtbank overweegt dat, indien ter bepaling van de waarde van een onroerende zaak wordt gelet op verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken, slechts dan een juiste maatstaf wordt aangelegd indien bij aanwezigheid van een onderhoudsreserve de invloed daarvan steeds wordt uitgeschakeld.^[3]In dit geval heeft de heffingsambtenaar hieraan voldaan door de verkoopprijzen te verminderen met het aandeel reservefonds VvE, en de daaruit ontstane prijs te gebruiken in de waarde-opbouw in het taxatierapport. Door de verkoopprijzen zonder reservefonds VvE te gebruiken ontstaat een zuivere waarde voor de woning. In tegenstelling tot wat belanghebbende voorstaat, betekent dat niet dat van de waarde voor de woning (ook nog) het eigen aandeel reservefonds VvE moet worden afgehaald. Dan zou namelijk sprake zijn van dubbele correctie.^[4]

8.4.

Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.

9.
Vergoeding van immateriële schade

9.1.

Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als regel een periode van twee jaar.^[5]De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 28 maart 2020. De rechtbank doet uitspraak op 2 mei 2023 waarmee de redelijke termijn is overschreden met bijna 14 maanden.

9.2.

Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 150. De bezwaarfase heeft (afgerond) vijf maanden geduurd en is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 10 augustus 2020. De overschrijding is daarom volledig toe te rekenen aan de beroepsfase. De Staat dient dus de schadevergoeding van € 150 te betalen. De Staat moet daarom worden aangemerkt als partij in dit geding.

Conclusie en gevolgen

10.1.

Het beroep zal ongegrond worden verklaard. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.

10.2.

De rechtbank verwijst voor de grondslag voor de berekening van de proceskostenvergoeding in relatie tot de vergoeding van immateriële schade naar de uitspraken van 9 december 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:7493 en van 15 december 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:7655. De rechtbank berekent de proceskostenvergoeding bij dit ongegronde beroep als volgt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende 1 punt als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een normbedrag van € 837 per punt en de wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dan € 418,50, te vergoeden door de Staat.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 150;

- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 418,50 aan proceskosten aan belanghebbende;

- gelast dat de Staat der Nederlanden het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 48.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 2 mei 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De rechter is niet in de gelegenheid deze uitspraak te ondertekenen.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Bijlage

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.

Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).