ECLI:NL:GHAMS:2021:3220

• Datum uitspraak: 28 oktober 2021
• Publicatiedatum: 27 oktober 2021
• Zaaknummer: 20/00487
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.C.H.M. Lips; E.A.G. van der Ouderaa; H.E. Kostense
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van onroerende zaak en invloed van VvE-reserves op verkoopprijzen

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam over de WOZ-waarde van een appartement. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde vastgesteld op € 357.000, maar na bezwaar van de belanghebbende werd deze verlaagd naar € 321.000. De belanghebbende betwistte deze waarde en stelde dat de VvE-reserve van € 1.110 in mindering moest worden gebracht op de WOZ-waarde. De rechtbank verklaarde het beroep van de belanghebbende gegrond en verlaagde de WOZ-waarde naar € 321.000, waarbij de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht moest vergoeden. De belanghebbende ging in hoger beroep, waarbij het Hof moest beoordelen of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde correct had vastgesteld en of de VvE-reserve in mindering moest worden gebracht. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar de invloed van de VvE-reserves op de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten correct had uitgeschakeld, in overeenstemming met het arrest van de Hoge Raad van 8 september 1993. Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het hoger beroep ongegrond.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 20/00487

28 oktober 2021

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,

tegen de uitspraak van 20 juli 2020 in de zaak met kenmerk AMS 19/2763 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2018 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan [adres] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2017 voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 357.000.

1.2.

Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 4 april 2019 het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen voormelde uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft bij de uitspraak van 20 juli 2020 als volgt beslist (in deze uitspraak wordt belanghebbende aangeduid als ‘ [belanghebbende] ’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;

- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2018 vast op € 321.000;

- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 47 aan [belanghebbende] te vergoeden.”

1.4.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 28 augustus 2020. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben het Hof toestemming verleend tot het achterwege laten van een onderzoek ter zitting. Hierop heeft het Hof bepaald het onderzoek ter zitting achterwege te laten, het onderzoek te sluiten en schriftelijk uitspraak te doen.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een appartement met bouwjaar 1951. De oppervlakte van de woning bedraagt 67 m2.

2.2.

In een e-mail van 10 juni 2020 van de heffingsambtenaar aan belanghebbende is onder meer het volgende vermeld:

“(…) Het voorstel van (…) [de] Gemeente Amsterdam is (…) om de waarde van uw woning te verlagen naar € 321.000,- indien u met deze waarde kunt instemmen.”

2.3.

In een brief van belanghebbende aan de rechtbank is onder meer het volgende vermeld:

“(…) [D]e Gemeente Amsterdam (…) [heeft] mij een voorstel gedaan om tot een vergelijk te komen inzake de WOZ-waardering (…).

(…) [I]k heb aangegeven dat de aftrek voor het fonds onderhoudsreserve een bedrag van € 1.110 omvat (…) waardoor het bedrag (…) € 321.000 minus € 1.110, uitkomt op € 319.890.”

2.4.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarde van € 321.000 gegevens in onderstaande matrix overgelegd.

[afbeelding met persoonsgegevens]

2.5.

Bij brief van 27 mei 2020 heeft de heffingsambtenaar de leveringsakten van de vergelijkingsobjecten overgelegd. In deze akten zijn de bedragen van de VvE-reserves van respectievelijk € 1.596,54, € 1.816,86 en € 628,18 vermeld.

3. Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de op € 321.000 vastgestelde waarde niet te hoog is; meer specifiek is in geschil of deze WOZ-waarde moet worden verminderd met een bedrag in verband met een VvE-reserve. Belanghebbende bepleit een waarde van € 319.890.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen en beslist:

“
Verlaging WOZ-waarde in de beroepsfase

4. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde eerst vastgesteld op € 357.000,- maar deze gedurende de beroepsprocedure bij de rechtbank verlaagd naar € 321.000.

5. De heffingsambtenaar handhaaft de in de bestreden uitspraak neergelegde waarde dus niet. De rechtbank zal om die reden het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak vernietigen.

De nieuwe waarde

6. [belanghebbende] vindt dat de nieuwe WOZ-waarde ook te hoog is. De heffingsambtenaar is het daar niet mee eens. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. Het taxatierapport bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk

[object 1] , [object 2] en [object 3] te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van [belanghebbende] niet te hoog is vastgesteld.

7. De rechtbank zal in deze uitspraak beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de nieuwe waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

Bespreking van de gronden

VvE-reserve dient in mindering te worden gebracht

8. [belanghebbende] heeft gesteld dat hij akkoord kan gaan met de door de heffingsambtenaar in tweede instantie voorgestelde waarde van de woning. [belanghebbende] heeft echter ook gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte het arrest van de Hoge Raad van 8 september 1993 (ECLI:NL:HR:1993:ZC5446) ter zijde heeft gelegd. Volgens [belanghebbende] heeft de Hoge Raad in dit arrest bepaald dat een aanwezige onderhoudsreserve van een Vereniging van Eigenaren (VvE) op de waarde van de woning in mindering moet worden gebracht bij het bepalen van de WOZ-waarde. Verzocht is om de onderhoudsreserve voor de woning van [belanghebbende] van € 1.110 op de vastgestelde waarde in mindering te brengen. Derhalve staat [belanghebbende] een WOZ-waarde voor van € 319.890.

9. De rechtbank overweegt dat de Hoge Raad in genoemd arrest heeft overwogen dat, voor de toepassing van de Wet WOZ bij de bepaling van de waarde van een appartement, de invloed die een onderhoudsreserve van een VvE zou kunnen hebben op de verkoopprijs moet worden uitgeschakeld, omdat het gedeelte van de verkoopprijs dat betrekking heeft op een dergelijke reserve, geen deel uitmaakt van de prijs die wordt betaald voor (het recht op) de onroerende zaak zelf. Dit betekent dat, voor zover dergelijke verkopen bij een vergelijking zijn betrokken, de opgebouwde onderhoudsreserve voor het verkochte appartement op de koopprijs in mindering moet worden gebracht, indien en voor zover dat de koopprijs mede heeft bepaald. De heffingsambtenaar heeft met het bovenstaande rekening gehouden door in de matrix de VvE-reserve telkens van de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten af te trekken. Daarmee is door de heffingsambtenaar een juiste invulling gegeven aan het door de Hoge Raad gestelde criterium. Genoemd arrest biedt geen steun voor de opvatting van [belanghebbende] dat de onderhoudsreserve van zijn woning op de vastgestelde Woz-waarde dient te worden verminderd. Een dergelijke correctie zou immers resulteren in een dubbele correctie.

Woz-waarde van de woning over 2017 en 2019

10. Voor zover [belanghebbende] heeft gesteld dat de WOZ-waarde van zijn woning voor de aanpalende belastingjaren 2017 en 2019 eveneens dient te worden aangepast, kan deze grond verder onbesproken blijven omdat deze niet ziet op de onderhavige procedure (de WOZ-waarde van de woning over 2018).

Conclusie

11. De argumenten van [belanghebbende] hebben de rechtbank niet overtuigd dat de heffingsambtenaar de nieuwe WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld.

12. Onder rechtsoverweging 5 is geoordeeld dat het beroep gegrond is. De heffingsambtenaar moet daarom het betaalde griffierecht van € 47,- aan [belanghebbende] vergoeden. Voor een proceskostenveroordeling bestaa[t] geen aanleiding.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de op basis van marktvergelijking op € 321.000 getaxeerde waarde van de woning als uitgangspunt kan worden gebruikt voor de in het kader van de Wet WOZ vast te stellen waarde (zie 2.2. en 2.3.). Het Hof ziet geen reden partijen hierin niet te volgen. Het Hof zal de op € 321.000 getaxeerde waarde daarom als uitgangspunt nemen voor de beoordeling van het geschil.

5.2.

Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar ten onrechte nagelaten de VvE-reserve van € 1.110 op de door de heffingsambtenaar bepaalde WOZ-waarde van € 321.000 in mindering te brengen. Belanghebbende verwijst daartoe naar het arrest van de Hoge Raad van 8 september 1993 (ECLI:NL:HR:1993:ZC5446).

5.3.

De heffingsambtenaar geeft aan dat hij wel rekening heeft gehouden met de invloed die de VvE-reserve heeft op de WOZ-waarde van de woning. De heffingsambtenaar betoogt daartoe dat hij bij de vergelijkingsobjecten de bedragen overeenkomend met de ten tijde van de verkoop van die objecten bestaande gerechtigdheid tot de VvE-reserves in mindering heeft gebracht op de gerealiseerde verkoopprijzen. Volgens de heffingsambtenaar bestaat daarom geen reden (het aandeel in) de VvE-reserve van de onderhavige woning nog eens in mindering te brengen op de op € 321.000 vastgestelde WOZ-waarde.

5.4.

In zijn arrest van 8 september 1993 heeft de Hoge Raad – voor zover relevant voor de onderhavige casus – het volgende overwogen:

“3.2 (…) Indien ter bepaling van de waarde in het economisch verkeer van een onroerende zaak wordt gelet op verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken, wordt slechts dan een juiste maatstaf aangelegd, indien daarbij de invloed van de aanwezigheid van een dergelijke reserve [een VvE-reserve;
Hof ] steeds wordt uitgeschakeld door met dat gedeelte van de verkoopprijzen dat aan die reserve kan worden toegerekend geen rekening te houden. Immers, het gedeelte van de verkoopprijs dat betrekking heeft op een dergelijke reserve, maakt geen deel uit van de prijs die betaald wordt voor (het recht op) de onroerende zaak. (…)”

5.5.

Gelet op dit arrest dient voor de toepassing van de Wet WOZ [...] bij de bepaling van de waarde van de woning de invloed die de VvE-reserves hebben op de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten te worden uitgeschakeld. Het Hof stelt vast dat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de WOZ-waarde door middel van de vergelijkingsmethode, de invloed van de VvE-reserves op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, heeft uitgeschakeld. De heffingsambtenaar heeft immers de bedragen van (het aandeel in) de respectieve VvE-reserves op de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in mindering gebracht (zie punt 2.4 en 2.5); en dat is in overeenstemming met het hiervoor aangehaalde arrest. Met zijn in hoger beroep aangevoerde grief miskent belanghebbende dat de getaxeerde WOZ-waarde van de woning is gebaseerd op deze aldus gecorrigeerde verkoopprijzen. Het zou dus onjuist zijn om deze getaxeerde waarde nogmaals te corrigeren met (een aandeel in) een VvE-reserve.

5.6.

Het Hof onderschrijft derhalve het oordeel van de rechtbank in haar overwegingen 11 en 12 en de gronden waarop het berust en maakt deze tot de zijne. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom 5.7. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.F.J.S. Molleman als griffier. De beslissing is op 28 oktober 2021 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.
Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl .

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.
Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.