ECLI:NL:RBROT:2023:9462

• Datum uitspraak: 29 september 2023
• Publicatiedatum: 12 oktober 2023
• Zaaknummer: ROT 22/40, 22/780, 22/781 en 22/782
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.J.P. Ferwerda
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde en schending van informatieplicht in bezwaar

In deze uitspraak van de Rechtbank Rotterdam, gedateerd 29 september 2023, zijn meerdere zaken behandeld die betrekking hebben op de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Eiser, eigenaar van vier onroerende zaken, heeft beroep ingesteld tegen de vastgestelde WOZ-waarden voor het belastingjaar 2021. De rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard, wat betekent dat de WOZ-waarden ongewijzigd blijven. Eiser betoogde dat verweerder in de bezwaarfase niet alle verzochte gegevens heeft verstrekt, wat in strijd zou zijn met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. De rechtbank oordeelde dat verweerder inderdaad niet alle gevraagde informatie had verstrekt, maar dat eiser hierdoor niet benadeeld was, omdat de gegevens in beroep alsnog waren overgelegd.

De rechtbank heeft de waarde van de onroerende zaken beoordeeld aan de hand van taxatierapporten en concludeerde dat verweerder aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarden niet te hoog waren vastgesteld. Eiser voerde aan dat de waarde van de onroerende zaken te hoog was en dat er onvoldoende rekening was gehouden met de staat van onderhoud en de verhuursituatie. De rechtbank verwierp deze argumenten en stelde vast dat de taxatie op een juiste manier was uitgevoerd.

Daarnaast heeft eiser verzocht om immateriële schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank oordeelde dat de redelijke termijn was overschreden en kende eiser een schadevergoeding toe van € 50,-. Verweerder en de Staat werden veroordeeld tot betaling van de immateriële schadevergoeding en de proceskosten van eiser. De uitspraak benadrukt het belang van de informatieplicht van de verweerder in de bezwaarfase en de beoordeling van WOZ-waarden op basis van vergelijkingsobjecten.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummers: ROT 22/40, 22/780, 22/781 en 22/782

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 september 2023 in de zaken tussen

[naam eiser], uit [plaatsnaam 1], eiser,

(gemachtigde: [naam 1]),

en

de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,

(gemachtigde: mr. Y. Kievit),

en

de Staat der Nederlanden (de Minister van Veiligheid en Justitie; hierna: de Staat).

Procesverloop

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 25 februari 2021, heeft verweerder de waarde van de volgende onroerende zaken voor het belastingjaar 2021 vastgesteld:

- [adres 1], € 135.000,- (onroerende zaak 1, ROT 22/40)

- [adres 2], € 135.000,- (onroerende zaak 2, ROT 22/780)

- [adres 3], € 141.000,- (onroerende zaak 3, ROT 22/781)

- [adres 4], € 70.000,- (onroerende zaak 4, ROT 22/782)

Met de uitspraak op bezwaar van 27 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De rechtbank heeft de beroepen op 13 september 2023 op zitting behandeld. Namens eiser is verschenen [naam 2], kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordiger door zijn gemachtigde, mr. Y. Kievit.

Overwegingen

ROT 22/40, ROT 22/780 en ROT 22/781

1. In de bovengenoemde zaken heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft in beroep ten aanzien van al deze zaken grotendeels dezelfde beroepsgronden aangevoerd. De rechtbank zal deze zaken daarom samen bespreken.

2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaken. Alle drie de onroerende zaken zijn bovenwoningen in [naam wijk] uit het jaar 1929. Onroerende zaak 1 en 2 hebben een gebruiksoppervlakte van 53 m² en onroerende zaak 3 heeft een gebruiksoppervlakte van

70 m².

Toezenden stukken

3. Eiser betoogt dat verweerder in strijd heeft gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ door in de bezwaarfase niet alle verzochte gegevens te verstrekken die aan de vastgestelde waarde ten grondslag liggen.

4. De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet worden verstrekt (zie het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052).

5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in strijd gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. In bezwaar heeft eiser verzocht om de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwingen van de indexering en de KOUDV-factoren. Verweerder heeft in de bezwaarfase enkel het taxatieverslag verstrekt, waarin de genoemde gegevens niet zijn opgenomen. De beroepsgrond slaagt.

6. Verweerder heeft de verzochte gegevens in beroep alsnog overgelegd en eiser heeft daarop kunnen reageren. Het is daarom aannemelijk dat eiser door de schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, niet is benadeeld. De rechtbank passeert het gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Verweerder moet wel het griffierecht en de proceskosten aan eiser vergoeden.

WOZ-waarden

7. Eiser betoogt dat de waarde van de onroerende zaken 1 tot en met 3 ieder € 111.000,- moet zijn. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt met welke bedragen de verkoopcijfers gecorrigeerd zijn voor de VvE-reserves. Daarnaast heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de onroerende zaken. De keukens zijn meer dan 27 jaar oud. Ook is er geen rekening gehouden met het feit dat de onroerende zaken verhuurd worden en daarom minder van kwaliteit en luxe zijn. Verweerder heeft ten onrechte geen rekening gehouden met andere goed vergelijkbare woningen, te weten [adres 5], [adres 6], [adres 7] en [adres 8]. Ten aanzien van onroerende zaak 3 betoogt eiser dat de gebruikte vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn omdat deze wat betreft woonoppervlak fors afwijken van onroerende zaak 3 en deze van een ander type bovenwoningen zijn. Verder bedraagt de oppervlakte van onroerende zaak 3 niet 70 m², maar 53 m².

8. De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Het gaat om de prijs die de meestbiedende koper zou betalen, bij een verkoop op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding (Kamerstukken
II , 1992/93, 22885, nr. 3, p. 44). Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld (zie het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).

9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Uit de taxatierapporten blijkt dat de waarde van de onroerende zaken is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht, waaronder de verschillen in woonoppervlakte. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, gebruiksoppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken.

10. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Uit de matrixen in de taxatierapporten volgt dat verweerder rekening heeft gehouden met de VvE-reserves van de vergelijkingsobjecten. Uit de bij de taxatierapporten gevoegde foto’s volgt niet dat de staat van het onderhoud of de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten zodanig afwijken van de onroerende zaken dat verweerder die vergelijkingsobjecten niet of anders had moeten betrekken bij de waardebepaling. Daarbij is van belang dat de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid worden beoordeeld, omdat enkel de eindwaarde ter toetsing voorligt (zie bijvoorbeeld het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789). Niet is gebleken dat de onroerende zaken in slechtere staat verkeerden als gevolg van het gebruik als huurwoning. Verweerder heeft reeds in de uitspraak op bezwaar voldoende toegelicht waarom de door eiser voorgestelde vergelijkingsobjecten ongeschikt zijn voor het bepalen van de waarde. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat het taxatierapport van onroerende zaak 3 een verschrijving bevat en dat moet worden uitgegaan van de in dat rapport opgenomen bouwtekening, waaruit volgt dat de onroerende zaak bestaat uit een verdieping van 55,6 m² en een verdieping van 14,1 m². De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie

11. In de bovengenoemde zaken worden de beroepen van eiser ongegrond verklaard. Dat betekent dat de WOZ-waarden hetzelfde blijven.

ROT 22/782

12. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak 4. De onroerende zaak is een niet-woning, gelegen op de begane grond van een complex, bestaande uit onder meer boven- en benedenwoningen, in de woonwijk [plaatsnaam 2]. De onroerende zaak heeft een perceeloppervlakte van 93 m² en komt uit 1929. Het hoofdgebouw heeft een oppervlakte van 70 m². In de onroerende zaak zit een kapsalon gevestigd.

WOZ-waarde

13. Eiser betoogt dat de waarde € 53.000,- bedraagt. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de onvoorziene omstandigheid die de COVID-19 pandemie met zich meegebracht heeft, zoals blijkt uit de negatieve economische gevolgen die ondernemers daar nu van ondervinden. Daarnaast heeft verweerder de gebruikte huurwaarde van € 8.060,- niet onderbouwd. Tot slot betwist eiser dat de oppervlakte van de onroerende zaak 70 m² bedraagt, omdat in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) een oppervlakte van 56 m² is opgenomen.

14. Gelet op het hiervoor onder 8 weergegeven beoordelingskader, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde is bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. Verweerder heeft de berekening voldoende inzichtelijk gemaakt en de kapitalisatiefactor, het leegstandsrisico, de herbouwwaarde en de beheers- en onderhoudskosten voldoende toegelicht.

15. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft onbestreden gesteld dat de onroerende zaak tien weken gesloten is geweest als gevolg van de coronapandemie. Gelet op de beperkte duur van de sluiting, heeft eiser onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de marktwaarde van de onroerende zaak negatief is beïnvloed door de coronapandemie. De algemene stelling van eiser dat ondernemers nu negatieve gevolgen ondervinden van de coronapandemie, wat daar van zij, leidt niet tot de conclusie dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van 1 januari 2020 te hoog heeft vastgesteld. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de huurwaarde van € 8.060,- is gebaseerd op het door eiser in 2018 opgegeven huurcijfer en de consumentenprijsindex. Uit het taxatierapport volgt dat de oppervlakte van de onroerende zaak is gebaseerd op de bouwtekening. Dat in de BAG een afwijkende waarde is vermeld, doet daar niet aan af, omdat de BAG voor de juistheid van de gegevens afhankelijk is van derden. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie

16. In de bovengenoemde zaak wordt het beroep van eiser ongegrond verklaard. Dat betekent dat de WOZ-waarde hetzelfde blijft.

Verzoek tot immateriële schadevergoeding

17. Eiser heeft ter zitting in alle zaken verzocht om immateriële schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn.

17.1

Belastinggeschillen behoren binnen een redelijke termijn te worden berecht. De rechtbank sluit aan bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252). Behalve in bijzondere omstandigheden, is de redelijke termijn overschreden als de rechtbank later dan twee jaar na aanvang van de termijn uitspraak doet, waarbij de bezwaarfase een half jaar en de beroepsfase anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op de dag dat verweerder het bezwaarschrift heeft ontvangen.

17.2

Het bezwaarschrift is op 1 april 2021 door verweerder ontvangen. Op het moment van de uitspraak zijn er sinds die datum twee jaar en afgerond zes maanden verstreken. De redelijke termijn is dus overschreden. In navolging van de uitspraak van deze rechtbank van 12 juli 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:6163) heeft eiser recht op een vergoeding van € 50,- voor ieder half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. De uitspraak van bezwaar heeft als datum 27 november 2021. Van de overschrijding zijn dus afgerond twee maanden toe te rekenen aan de bezwaarfase en vier maanden aan de beroepsfase.

17.3

In deze uitspraak zijn meerdere zaken van eiser gezamenlijk behandeld en beslist. De zaken hebben in hoofdzaak betrekking op hetzelfde onderwerp, namelijk de WOZ-waarde van de onroerende zaken van eiser op 1 januari 2020. Eiser heeft daarom recht op eenmaal de immateriële schadevergoeding (zie het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:154).

17.4

Uit het voorgaande volgt dat eiser recht heeft op een immateriële schadevergoeding van € 50,-, waarvan verweerder € 17,- moet voldoen en de Staat € 33,-.

Proceskosten en griffierecht

18. In de zaken ROT 22/40, ROT 22/780 en ROT 22/781 heeft de rechtbank artikel 6:22 van de Awb toegepast. Verweerder moet daarom het griffierecht en de proceskosten vergoeden. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.674,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 837,- en wegingsfactor 1). De rechtbank beschouwt de zaken ROT 22/40, ROT 22/780 en ROT 22/781 als samenhangende zaken in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Bpb, omdat de beroepen gelijktijdig zijn behandeld en rechtsbijstand is verleend door dezelfde persoon van wie de werkzaamheden in elk van de zaken nagenoeg identiek konden zijn, nu in elk van de genoemde zaken nagenoeg identieke beroepsgronden zijn ingediend. Voor een afzonderlijke proceskostenvergoeding vanwege het verzoek tot immateriële schadevergoeding bestaat in deze zaken geen aanleiding, omdat al een vergoeding voor het verschijnen ter zitting is toegekend.

19. In de zaak ROT 22/782 geldt het volgende. Omdat het verzoek tot immateriële schadevergoeding wordt toegewezen, veroordeelt de rechtbank verweerder in de kosten die eiser in verband met het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, voor zover die betrekking hebben op het verzoek tot immateriële schadevergoeding. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 418,50 (1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 837,- en wegingsfactor 0,5). Het verzoek tot schadevergoeding is van licht gewicht, omdat het alleen betrekking heeft op de vraag of de redelijke termijn is overschreden.

20. Eiser heeft verzocht om een wegingsfactor van 1,5 toe te passen, gelet op de complexiteit en het aantal samenhangende zaken. Uit het voorgaande volgt dat geen sprake is van vier of meer samenhangende zaken in de zin van het Bpb. De zaken zijn ook niet complex. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding een hogere wegingsfactor toe te passen.

Conclusie en gevolgen

21. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat WOZ-waarden hetzelfde blijven.

22. Verweerder en de Staat moeten aan eiser een immateriële schadevergoeding betalen van in totaal € 50,-. Daarnaast moet verweerder de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.092,50 vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart de beroepen ongegrond;

- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade aan eiser tot een bedrag van € 17,-;

- veroordeelt de Staat tot vergoeding van immateriële schade aan eiser tot een bedrag van € 33,-;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.092,50.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van

mr. S.J. Veth, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 september 2023.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).