Uitspraak
Rechtbank Rotterdam
Bestuursrecht
zaaknummers: ROT 19/4422 en ROT 20/4387
uitspraak van de meervoudige kamer van 17 december 2020 in de zaken tussen
[naam eiseres] , te [vestigingsplaats eiseres] , eiseres,
gemachtigde: [naam 1] ,
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2019, aanslagnummer [nummer 1] , heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 2.541.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 17 juli 2019 (het bestreden besluit 1), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Bij beschikking op grond van de Wet WOZ, gedagtekend 29 februari 2020, aanslagnummer [nummer 2] , heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 2.023.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 7 juli 2020 (het bestreden besluit 2), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden besluiten 1 en 2, welke beroepen zijn ingeschreven onder, respectievelijk, de zaaknummers ROT 19/4422 en ROT 20/4387.
Verweerder heeft in elk van de zaken een verweerschrift ingediend, met als bijlage een taxatierapport van [naam 2] , taxateur.
Het onderzoek ter zitting van de meervoudige kamer heeft plaatsgevonden op 12 november 2020. De beroepen zijn gevoegd behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 3] , kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde en door [naam 2] , taxateur.
Overwegingen
1.
Onroerende zaak
Onroerende zaak
De (incourante) onroerende zaak is een sportcomplex. Het omvat 5 sportvelden (waarvan 3 natuurgrasvelden en 2 kunstgrasvelden), 1 kunstgrasoefenveld, 1 kantine, 2 was/kleedruimten, 1 tribune, 1 opslagruimte en 26 lichtmasten. De aan de onroerende zaak toegekende grondoppervlakte bedraagt 45.044 m². Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak, die het eigendom is van de gemeente Vlaardingen (hierna: de gemeente).
2.
Toetsingskader
Toetsingskader
Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak voor de belastingjaren 2019 en 2020 niet te hoog heeft vastgesteld. Hierbij geldt het volgende.
2.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Op grond van het derde lid van dit artikel wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
de aard en de bestemming van de zaak;
de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
2.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Ook de rechtbank acht dit een geschikte methode. Partijen nemen bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde de landelijke Taxatiewijzer Sport als uitgangspunt. De rechtbank acht dit een geschikt hulpmiddel voor de waardering, zodat zij daarbij aansluit.
2.3.
Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak.
2.4.
De waarde van de opstal dient te worden gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
3.
Belastingjaar 2019 (zaaknummer ROT 19/4422)
Belastingjaar 2019 (zaaknummer ROT 19/4422)
De beschikte waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2019, door verweerder in het bestreden besluit 1 en in beroep gehandhaafd, bedraagt € 2.541.000,-. Eiseres bepleit in beroep een waarde van € 1.972.000,-, die zij ook in bezwaar heeft bepleit.
3.1.
Eiseres betwist de grondprijs per m². Voor het belastingjaar 2019 heeft verweerder de grondprijs vastgesteld op € 15,- per m² op basis van tweemaal de agrarische grondwaarde. Eiseres betoogt, onder verwijzing naar de Taxatiewijzer agrarische grond deel 20A, waarin Vlaardingen onder nummergebied 44 te vinden is, dat de waarde van agrarische grond € 6,10 per m² bedraagt, zodat de grondprijs (2 × € 6,10 =) € 12,20 per m² zou moeten bedragen. Ter zitting heeft zij haar standpunt over de grondprijs in die zin gewijzigd dat verweerder bij de berekening daarvan ten onrechte tweemaal een grondstaffel heeft toegepast, terwijl dit alleen voor de eerste 7.500 m² van de toegekende grondoppervlakte had gekund. Verder voert eiseres aan dat de waardering exclusief BTW dient te gebeuren omdat de gemeente eigenaar is van de onroerende zaak en de omzetbelasting kan verrekenen via het BTW-compensatiefonds. Tot slot voert zij aan dat dient te worden uitgegaan van een restwaarde van 0% omdat een gebouw aan het einde van de levensduur geen restwaarde meer heeft.
3.2.
Grondprijs
3.2.1.
De landelijke Taxatiewijzer Sport naar waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: Taxatiewijzer Sport 2018) vermeldt onder ‘Grond’ op bladzijde 54 onder meer het volgende:
“Bij gebrek aan informatie kan voor de grondprijs voor niet gebouwgebonden grond (zoals de sportvelden) als richtlijn gelden, dat de grondwaarde wordt bepaald op circa twee maal de agrarische waarde voor grasland, zoals vermeld in de taxatiewijzer agrarisch (…). In deze tweemaal agrarische waarde zijn de kosten van aanleg van groenstroken, infrastructuur (niet zijnde de verharding binnen de sportaccommodatie), alsmede de kosten van wijziging van het bestemmingsplan inbegrepen.(…)”
De gemeente Vlaardingen valt onder nummergebied 44 (‘Rotterdam en omgeving’) zoals staat vermeld op pagina 24 van de landelijke taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten naar waardepeildatum 1 januari 2018. Deze taxatiewijzer vermeldt voorts op bladzijde 31 in bijlage 3 - Kengetallen grond onder nummer 44, archetype A242802A (‘
Erf zonder een woning daarop in regio Rotterdam en omgeving’), een grondstaffel die overeenkomt met de door verweerder in het verweerschrift opgenomen grondstaffel. Uit deze grondstaffel blijkt dat alleen voor vierkante meters boven de 7.500 m² een grondwaarde per m² geldt van € 6,10, zoals verweerder terecht opmerkt.
Erf zonder een woning daarop in regio Rotterdam en omgeving’), een grondstaffel die overeenkomt met de door verweerder in het verweerschrift opgenomen grondstaffel. Uit deze grondstaffel blijkt dat alleen voor vierkante meters boven de 7.500 m² een grondwaarde per m² geldt van € 6,10, zoals verweerder terecht opmerkt.
3.2.2.
Verweerder heeft in zijn verweerschrift toegelicht dat toepassing van deze grondstaffel op de toegekende oppervlakte van 45.044 m² van de onroerende zaak tot een gemiddelde agrarische grondprijs van € 8,35 per m² leidt, dat tweemaal die prijs een bedrag oplevert van € 16,70 per m² en dat de grondprijs van € 15,- per m² daarom niet te hoog is.
3.2.3.
Volgens deze grondstaffel, waarvan eiseres de juistheid niet betwist, geldt voor de aan de onroerende zaak toegekende grondoppervlakte van 45.044 m² het volgende:
m² van-tot
waarde per m² (W)
aantal m² (A)
W × A
0 – 400
€ 61,-
400 m²
€ 24.400,-
401 - 1000
€ 26,50
599 m²
€ 15.873,50
1.001 – 4.500
€ 20,50
3.499 m²
€ 71.729,50
4.501 – 7.500
€ 11,75
2.999 m²
€ 35.238,25
7.501 – 9999
€ 6,10
37.547 m²
€ 229.036,70
totaal
€ 376.277,95
De totale waarde van de grond, gedeeld door het aantal toegekende m², vermenigvuldigd met een factor 2 levert de gemiddelde grondprijs op: ((€ 376.277,95 ÷ 45.044 =) € 8,35) × 2 = € 16,70. Verweerder heeft zich daarom terecht op het standpunt gesteld dat de gemiddelde waarde van € 15,- per m² van de aan de onroerende zaak toegekende grond niet te hoog is.
3.2.4.
Het ter zitting ingenomen standpunt van eiseres dat de grondstaffel ten onrechte tweemaal is toegepast, kan niet als juist worden aanvaard. De grondstaffel is bij de berekening van de grondprijs namelijk maar éénmaal toegepast. De grondwaarde is vervolgens met een factor 2 vermenigvuldigd. Die methode komt overeen met de hiervoor vermelde richtlijn voor het berekenen van de grondprijs. De door eiseres voorgestane berekeningswijze, waarbij eerst het aantal vierkante meters met 2 wordt vermenigvuldigd alvorens de staffel toe te passen, komt daarmee niet overeen en kan, nu partijen aansluiten bij de taxatiewijzer, niet als juist worden aanvaard.
3.3.
Waardering inclusief of exclusief BTW
3.3.1.
Eiseres betoogt dat de waardering van de onroerende zaak exclusief omzetbelasting dient te geschieden, omdat de gemeente eigenaar is van de onroerende zaak en zij de omzetbelasting kan verrekenen via het BTW-compensatiefonds.
3.3.2.
De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt ook wel omschreven als het offer dat de eigenaar moet brengen om op de waardepeildatum een vergelijkbare onroerende zaak te vervaardigen of aan te schaffen (zie Kamerstukken II 1982/83, nr. 17 653, nr. 6, p. 3). Bij de vraag of de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief of exclusief omzetbelasting is, is maatgevend of de ter zake van de denkbeeldige vervanging op de waardepeildatum geheven omzetbelasting op de eigenaar drukt en aldus tot het offer behoort.
Daarbij is in de eerste plaats relevant, of ter zake van de vervaardiging of verwerving op de waardepeildatum wel omzetbelasting geheven zou worden. Partijen zijn het erover eens, dat dit niet het geval is ten aanzien van de niet-bebouwde grond, zodat verweerder deze grond terecht exclusief omzetbelasting heeft gewaardeerd. Partijen zijn het erover eens dat ten aanzien van de overige onderdelen van de onroerende zaak wel omzetbelasting geheven zou worden.
Ten aanzien van deze omzetbelasting is vervolgens de vraag, of deze drukt op de eigenaar. De omzetbelasting drukt niet op de eigenaar, indien hij recht op vooraftrek heeft. De BTW-positie van de eigenaar is derhalve maatgevend. Dit betekent dat de omzetbelasting buiten beschouwing blijft bij de vaststelling van de waarde als de eigenaar ondernemer is en belaste prestaties verricht. De omzetbelasting die hem voor de denkbeeldige vervanging (levering of vervaardiging) in rekening zou worden gebracht, zou hij in dat geval kunnen verrekenen vanwege het recht op aftrek van voorbelasting. In dat geval drukt de BTW niet op hem. Kortom, indien de omzetbelasting niet kan worden verrekend, behoort de omzetbelasting tot de waarde en wanneer de omzetbelasting wel kan worden verrekend, behoort de omzetbelasting niet tot de waarde (vgl. HR 9 februari 2007, nr. 41.264, ECLI:NL:HR:2007:AW3876).
In dit geval is de eigenaar de gemeente Vlaardingen. Niet gesteld of gebleken is dat de gemeente ter zake van het ter beschikking stellen van het sportcomplex aan eiseres optreedt als ondernemer in de zin van de Wet Omzetbelasting 1968 (Wet OB). Onder die omstandigheden heeft de gemeente geen recht op vooraftrek en kan zij eventueel verschuldigde omzetbelasting niet verrekenen.
3.3.3.
De stelling van eiseres dat de gemeente ter zake een bijdrage zou kunnen krijgen uit het BTW-compensatiefonds, zodat de BTW om die reden niet op de eigenaar drukt, wordt niet gevolgd. Op grond van artikel 11, eerste lid, aanhef en onder e, van de Wet OB (voor zover hier van belang en zoals geldend op de waardepeildatum) zijn onder bij algemene maatregel van bestuur vast te stellen voorwaarden van de belasting vrijgesteld: (…) de diensten door organisaties die zich de beoefening van sport of de bevordering daarvan ten doel stellen, aan hun leden.
Uit artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet op het BTW-compensatiefonds volgt dat vanwege de hiervoor bedoelde vrijstelling het recht op een bijdrage wordt uitgesloten. Zonder nadere motivering van de stelling van eiseres, die niet is gegeven, kan niet worden aangenomen dat een recht bestaat op bijdrage uit het BTW-compensatiefonds. De conclusie luidt daarom dat de BTW op de eigenaar drukt, zodat de gecorrigeerde vervangingswaarde terecht inclusief BTW is bepaald.
3.4.
Restwaarde
3.4.1.
Eiseres betoogt in deze procedure dat de restwaarde van de onroerende zaak nihil is. Daartoe voert zij aan dat een gebouw aan het einde van de levensduur geen restwaarde heeft, behalve een negatieve waarde vanwege de sloopkosten. Verder voert zij aan dat dient te worden uitgegaan van restwaarden die lager liggen dan gesteld in de taxatiewijzers, waartoe zij verwijst naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 25 augustus 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:6339, de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378, en de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824.
3.4.2.
Niet is uitgesloten dat de aan de hand van een Taxatiewijzer bepaalde restwaarde van een onroerende zaak (of een onderdeel ervan) wordt bereikt terwijl de onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor blijft vervullen. Die omstandigheid kan aanleiding geven om bij de bepaling van de technische afschrijving en/of de restwaarde af te wijken van die Taxatiewijzer, ook als partijen de richtsnoeren van die Taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Degene die aanspraak maakt op een zodanige afwijking moet de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken (arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671). In dit arrest wordt niet de eis gesteld, dat voor aanpassing van de levensduur en de restwaarde (en aldus van de correctie wegens technische veroudering) bijzondere omstandigheden of een renovatie nodig zijn.
3.4.3.
Verweerder heeft zich bij de waardebepaling van de onroerende zaak gebaseerd op de hiervoor vermelde Taxatiewijzer Sport 2018. Bij de vaststelling van de waarde van de verschillende deelobjecten is binnen een bandbreedte steeds gebruik gemaakt van de kengetallen als vermeld in deze taxatiewijzer.
Door gebruik te maken van deze taxatiewijzer heeft verweerder de beschikte waarde op verifieerbare en controleerbare wijze onderbouwd. Voor bepaling van de vervangingswaarde heeft verweerder aansluiting gezocht bij de volgende (hierna tussen ronde haken vermelde) archetypen: kantine (S1703302); was/kleedruimten uit 2003 en 2011 (S1703302); tribune (S1402500); opslagruimte/loods (B5101100); 26 lichtmasten (waarvan 12 met 1 lichtarmatuur (S29004300) en 14 met 2 lichtarmaturen (S2904400); 3 grasvelden (S1201500); 2 kunstgrasvelden en 1 oefenveld van kunstgras (S1201800). De voor de ruw-, afbouw en installaties toegekende vierkante meterprijzen heeft verweerder vastgesteld binnen de voor het betreffende archetype gestelde bandbreedte. Ook de door verweerder gehanteerde levensduur en percentages voor de restwaarden van de betreffende objectonderdelen zijn binnen de in de taxatiewijzer gestelde bandbreedte vastgesteld.
Op de restwaarde is verweerder in het taxatierapport van [naam 2] van 23 oktober 2020 onder het kopje ‘Inschatting levensduur en restwaarde’ uitvoerig ingegaan:
“(…) De restwaarde van de installaties van de tribune ligt tussen de 0% en 10% en de
restwaarden van de installaties van de kleedruimten 2003 en de kantine liggen tussen de
10% en 20%. De afbouw van het kunstgrasveld ligt tussen de 0% en 5% en van het
sportgrasveld tussen de 20% en 25%. (…). Voor de tribune is het percentage restwaarde voor de ruwbouw naar beneden bijgesteld. Er is een percentage van 20% gehanteerd, laag in de bandbreedte, omdat de tribune een beperkte andere gebruiksmogelijkheid heeft. Met het percentage restwaarde voor installaties van de kleedruimten uit 2003 en de kantine (15%) en de tribune (5%) is aansluiting gezocht bij het gemiddelde percentage restwaarden van de bijbehorende archetypen. Dit geldt ook voor de percentages afbouw van de sportvelden. Ook het voorzetten van het gebruik van de installaties, na beëindigen van de verwachte beoogd gebruiksperiode van de installaties, heeft ertoe geleid om voor de restwaarde van de installaties uit te gaan van een gemiddelde percentage restwaarde van de desbetreffende archetype. Hiermee is rekening gehouden met het beleid van de gemeente Vlaardingen wat er op gericht om de sportcomplexen voor lange tijd in stand te houden. Ook is met het bepalen van de restwaarde rekening gehouden dat het mogelijk is om delen van het sportcomplex te verhuren aan derden. (…).”
3.4.4.
Verweerder heeft, uitgaande van de Taxatiewijzer Sport 2018 en het hiervoor vermelde taxatierapport, de restwaarden voldoende onderbouwd en hij heeft uitgebreid gemotiveerd waarom hij tot een nieuwe inschatting van levensduur en restwaarde is gekomen en welke omstandigheden daarbij een rol hebben gespeeld. Eiseres wordt daarom niet gevolgd in haar betoog dat de restwaarde per waardepeildatum op nihil moet worden gesteld en dat van de Taxatiewijzer moet worden afgeweken. De enkele verwijzing door eiseres naar de hiervoor vermelde uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden en het gerechtshof Den Haag, biedt geen grond voor een ander oordeel (vergelijk de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 september 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3718).
4. De slotsom is dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2019 niet te hoog heeft vastgesteld en daarom in zijn bewijsopdracht slaagt.
5.
Belastingjaar 2020 (zaaknummer ROT 20/4387)
Belastingjaar 2020 (zaaknummer ROT 20/4387)
De beschikte waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2020, door verweerder in het bestreden besluit 2 en in beroep gehandhaafd, bedraagt € 2.023.000,-. In bezwaar heeft eiseres een waarde bepleit van € 1.593.000,- terwijl zij in beroep een waarde van € 1.481.000,- bepleit.
5.1.
Eiseres betwist de grondprijs per m². Onder verwijzing naar de taxatiewijzer agrarische grond deel 20A naar waardepeildatum 1 januari 2019, waarin Vlaardingen onder nummergebied 44 te vinden is, dat de waarde van agrarische grond € 2,60 per m² bedraagt, zodat de grondprijs (2 × € 2,60 =) € 5,20 per m² zou moeten bedragen. Ter zitting heeft zij ook voor dit belastingjaar aangevoerd dat de grondstaffel ten onrechte tweemaal is toegepast. Verder voert zij aan dat ook de kunstgrasvelden en lichtmasten exclusief BTW moeten worden gewaardeerd, omdat ook dit ‘hardware’ is als bedoeld in de Regeling specifieke uitkering stimulering sport (hierna: de Regeling). Tot slot voert zij aan dat dient te worden uitgegaan van een restwaarde van 5% en dat voor de installaties van de kantine, de was/kleedruimte uit 2003, de tribune en de afbouw van de kunstgrasvelden dient te worden uitgegaan van een resterende levensduur van 4 jaar, in plaats van 5 jaar. Zij verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169.
5.2.
Grondprijs
5.2.1.
Volgens de landelijke taxatiewijzer Sport naar waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: Taxatiewijzer Sport 2019), pagina 58, “(…) kan voor de grondprijs voor niet gebouwgebonden grond (zoals de sportvelden) als richtlijn gelden, dat de grondwaarde wordt bepaald op circa twee maal de agrarische waarde voor grasland, zoals vermeld in de taxatiewijzer agrarisch.(…)”.
De landelijke taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten naar waardepeildatum 1 januari 2019 vermeldt op bladzijde 29 in bijlage 3 - Kengetallen grond onder nummer 44, archetype A242802A (‘Erf zonder een woning daarop in regio Rotterdam en omgeving’), een grondstaffel die, toegepast op de aan de onroerende zaak toegekende grondoppervlakte van 45.044 m² als volgt luidt:
m² van-tot
waarde per m² (W)
aantal m² (A)
W × A
0 – 400
€ 61,-
400 m²
€ 24.400,-
401 - 1000
€ 26,50
599 m²
€ 15.873,50
1.001 – 4.500
€ 20,50
3.499 m²
€ 71.729,50
4.501 – 7.500
€ 11,75
2.999 m²
€ 35.238,25
7.501 – 9999
€ 2,60
37.547 m²
€ 97.622,20
totaal
€ 244.863,45
De totale waarde van de grond, gedeeld door het aantal toegekende m², vermenigvuldigd met een factor 2 levert de gemiddelde grondprijs op: ((€ 244.863,45 ÷ 45.044 =) € 5,43) × 2 = € 10,87. De door verweerder voor dit belastingjaar gehanteerde gemiddelde waarde van € 10,- per m² van de aan de onroerende zaak toegekende grond is daarom niet te hoog. Het betoog van eiseres dat de grondprijs (2 × € 2,60 =) € 5,20 per m² zou moeten bedragen, houdt ten onrechte geen rekening met voormelde staffel en wordt daarom niet gevolgd.
5.2.2.
Wat betreft het ter zitting ingenomen standpunt van eiseres dat de grondstaffel ten onrechte tweemaal is toegepast, verwijst de rechtbank naar wat zij hierover onder 3.2.4. van deze uitspraak heeft overwogen. Dat is voor dit belastingjaar niet anders.
5.3.
Vrijstelling BTW-heffing
Het bestreden besluit 2 vermeldt dat de tribune, kantine, was/kleedruimten en de
loods bij de waardering zijn vrijgesteld van de BTW-heffing, vanwege een verruiming van de sportvrijstelling in de Wet OB per 1 januari 2019 en de mogelijkheid het BTW-nadeel te compenseren via een aanvraag tot verlening van een uitkering op grond van de Regeling. Omdat ook de kunstgrasvelden en de lichtmasten als ‘hardware’ kunnen worden aangemerkt, had verweerder ook deze deelobjecten exclusief BTW moeten waarderen, aldus eiseres.
5.3.1.
De verruimde sportvrijstelling is per 1 januari 2019 opgenomen in artikel 11, eerste lid, onder e, van de Wet op de omzetbelasting 1968. Deze wijziging heeft via artikel 4 van de Wet op het BTW-compensatiefonds tot gevolg, dat in nog minder gevallen dan voorheen recht bestaat op een bijdrage uit dat fonds. Ook voor waardepeildatum 1 januari 2019 geldt dus, dat geen recht bestaat op een bijdrage uit het BTW-compensatiefonds ten aanzien van de omzetbelasting die bij een denkbeeldige vervanging van het sportcomplex zou zijn geheven.
Sinds 1 januari 2019 kunnen gemeenten daarentegen wel gebruikmaken van de Regeling om de ontwikkeling en instandhouding van sportaccommodaties en de aanschaf van sportmaterialen te stimuleren. De Regeling dient ertoe gemeentelijke uitgaven aan sport te subsidiëren. Een uitkering op grond van de Regeling is bedoeld voor investeringen in hardware, zoals de bouw en het onderhoud van accommodaties.
5.3.2.
De Regeling beoogt de ontwikkeling en instandhouding van sportaccommodaties en de aanschaf van sportmaterialen door gemeenten te stimuleren, waar de mogelijkheid tot BTW-aftrek is vervallen. De regeling is dan ook gestoeld op de uitgangswaarden van de mogelijkheden die er tot 1 januari 2019 zijn om de BTW af te trekken en strekt ertoe het wegvallen van het recht op BTW-aftrek te compenseren. Wanneer er een recht op BTW-aftrek bestaat zal er geen uitkering worden verstrekt, zo blijkt uit de toelichting op de Regeling (Staatscourant 2018, 40847).
5.3.3.
De Regeling is weliswaar in het leven geroepen vanwege de beperkte BTW-compensatiemogelijkheden van gemeenten op het gebied van sport, maar het is een algemene subsidieregeling. De hoogte van de uitkering op grond van de Regeling houdt geen rechtstreeks verband met eventueel betaalde voorbelasting. Ook het beschikbare bedrag voor de subsidie is daar na het eerste jaar niet blijvend op afgestemd.
Voor algemene subsidies als deze geldt bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde dat hiermee rekening mag worden gehouden, indien elke persoon hiervan gebruik kan maken bij de vervaardiging/verwerving van het betreffende object. Dat is hier niet het geval omdat de subsidie alleen voor gemeenten beschikbaar is en dus subjectgebonden is. Met een eventuele subsidie op grond van de Regeling mag bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde daarom geen rekening worden gehouden (vergelijk Hoge Raad 20 juni 2003, nr. 37 770, ECLI:NL:HR:2003:AH0931). De gecorrigeerde vervangingswaarde dient dus inclusief BTW te worden bepaald.
5.3.4.
Dat verweerder voor dit belastingjaar een aantal deelobjecten van de onroerende zaak exclusief BTW heeft gewaardeerd, naar verklaring tijdens de zitting vanwege gevoerd overleg tussen taxateurs van verschillende gemeenten waarbij de gevolgen van de Regeling voor de waardering zijn besproken, doet aan het voorgaande niet af. De door verweerder gevolgde interpretatie leidt bovendien niet tot het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld.
5.4.
Restwaarde
5.4.1.
Eiseres stelt dat dient te worden uitgegaan van een restwaarde van 5% omdat een gebouw aan het einde van de levensduur geen restwaarde heeft, behalve een negatieve waarde vanwege de sloopkosten.
5.4.2.
Verweerder heeft zich bij de waardebepaling van de onroerende zaak gebaseerd op de hiervoor vermelde Taxatiewijzer Sport 2019. Bij de vaststelling van de waarde van de verschillende deelobjecten is binnen een bandbreedte steeds gebruik gemaakt van de kengetallen als vermeld in deze taxatiewijzer.
Door gebruik te maken van deze taxatiewijzer heeft verweerder de beschikte waarde op verifieerbare en controleerbare wijze onderbouwd. Voor bepaling van de vervangingswaarde heeft verweerder aansluiting gezocht bij de volgende (hierna tussen ronde haken vermelde) archetypen: kantine (S1703302); was/kleedruimten uit 2003 en 2011 (S1703302); tribune (S1402500); opslagruimte/loods (B5101100); 26 lichtmasten (waarvan 12 met 1 lichtarmatuur (S29004300) en 14 met 2 lichtarmaturen (S2904400); 3 grasvelden (S1201500); 2 kunstgrasvelden en 1 oefenveld van kunstgras (S1201800). De voor de ruw-, afbouw en installaties toegekende vierkante meterprijzen heeft verweerder vastgesteld binnen de voor het betreffende archetype gestelde bandbreedten. Ook de door verweerder gehanteerde levensduur en percentages voor de restwaarden van de betreffende objectonderdelen zijn binnen de in de taxatiewijzer gestelde bandbreedten vastgesteld.
Ter onderbouwing van de beschikte waarde voor dit belastingjaar heeft verweerder een taxatierapport van [naam 2] van 15 oktober 2020 overgelegd. Daarin staat onder het kopje ‘Inschatting levensduur en restwaarde’ op pagina 18 en 19 onder meer het volgende:
“De restwaarden van de afbouw en installaties van de tribune liggen respectievelijk tussen de 25% en 30% en tussen de 0% en 10% en de restwaarden van de afbouw en installaties van de kleedruimten 2003 liggen respectievelijk tussen de 20% en 30% en tussen de 10% en 20%. Voor de kantine liggen de restwaarden van de afbouw en installaties beiden tussen de 10% en 20%. De restwaarden van de afbouw van het kunstgrasveld ligt tussen de 0% en 5% en van het sportgrasveld tussen de 20% en 25%. Voor de verlichting geldt een restwaarde van de installaties van 0% tot 10%. (…) Voor de tribune is het percentage restwaarde voor de ruwbouw naar beneden bijgesteld. Er is een percentage van 20% gehanteerd, laag in de bandbreedte, omdat de tribune een beperkte andere gebruiksmogelijkheid heeft. Met het percentage restwaarde voor de afbouw en installaties van de diverse deelobjecten is aansluiting gezocht bij het gemiddelde percentage restwaarden van de bijbehorende archetypen. Ook het voorzetten van het gebruik van de afbouw en installaties, na beëindigen van de verwachte beoogd gebruiksperiode, heeft ertoe geleid om voor de restwaarde van de afbouw en installaties uit te gaan van een gemiddelde percentage restwaarde van de desbetreffende archetype. Hiermee is rekening gehouden met het beleid van de gemeente Vlaardingen wat er op gericht om de sportcomplexen voor lange tijd in stand te houden. Ook is met het bepalen van de restwaarde rekening gehouden dat het mogelijk is om delen van het sportcomplex te verhuren aan derden. (…)”
Verweerder heeft, uitgaande van de Taxatiewijzer Sport 2019 naar waardepeildatum 1 januari 2019 en het taxatierapport van 15 oktober 2020, de restwaarden voldoende onderbouwd.
5.4.3.
Dat bij de waardering van een restwaarde van 5% dient te worden uitgegaan, is door eiseres ook al in bezwaar aangevoerd, ter onderbouwing waarvan zij een taxatierapport van [naam 4] van 19 juni 2020 heeft overgelegd met als bijlage een taxatiekaart die onder het kopje ‘Technische afschrijving’, tweede kolom, telkens een restwaarde van 5% vermeldt. Uit dit taxatierapport blijkt niet waarop het door eiseres als restwaarde gekozen uitgangspunt van 5% is gebaseerd. Onder kopje ‘M. Nadere mededelingen’ wordt in dit taxatierapport onder verwijzing naar de hiervoor onder 3.4.1. vermelde uitspraak van het gerechtshof Den Haag en de twee uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gesteld dat dient te worden uitgegaan van restwaarden die lager liggen dan gesteld in de taxatiewijzers en dat daarom is uitgegaan van een restwaarde van 5%. Dat uitgangspunt volgt niet logisch uit het voorgaande. Een toelichting daarop ontbreekt. Voor zover de mededeling ‘aangezien aan het einde van de werkelijke levensduur een gebouw amper restwaarde meer heeft’ als toelichting moet worden aangemerkt, is deze ontoereikend, omdat ook daaruit de door eiseres voorgestane restwaarde van 5% niet volgt. De verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag en de twee uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden leidt niet tot een ander oordeel, gelet op wat de rechtbank hierover in deze uitspraak onder 3.4.4. reeds heeft overwogen.
5.5.
Levensduur
5.5.1.
Eiseres stelt verder dat voor de installaties van de kantine, de was/kleedruimte uit 2003, de tribune en de afbouw van de kunstgrasvelden dient te worden uitgegaan van een resterende levensduur van 4 jaar, in plaats van 5 jaar. Zij verwijst daartoe naar het hiervoor vermelde arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 en naar het hiervoor vermelde taxatierapport van [naam 4] van 19 juni 2020.
5.5.2.
De Taxatiewijzer Sport 2019 vermeldt onder kopje ‘7.2 Levensduur en restwaarde’ voor zover hier van belang, onder ‘Onderhoud objecten’ (pagina 54 en 55) het volgende:
“(…) Het gebruik en de staat van onderhoud van een object zijn onderdelen die van invloed zijn op de resterende levensduur en de restwaarde. Voor onderhoud wordt er onderscheid gemaakt of er sprake is van ondergemiddeld, gemiddeld of bovengemiddeld onderhoud ten opzichte van vergelijkbare objecten. Aan de hand van de bepaling binnen welke categorie het onderhoud van een object valt, vertaalt dit zich in de mate waarmee de levensduur kan worden verlengd zodra de verwachte levensduur verstrijkt. Onderstaande tabel geeft dit weer.
Onderdeel
Ondergemiddeld
Gemiddeld
Bovengemiddeld
Ruwbouw
5 jaar
10 jaar
15 jaar
Afbouw
3 jaar
5 jaar
10 jaar
Installaties
3 jaar
5 jaar
10 jaar
Tabel 29: Verlenging levensduur in relatie tot het onderhoudsniveau
Om te bepalen hoe een object of onderdeel is onderhouden ten opzichte van vergelijkbare objecten, volgen hier enkele richtlijnen. Over het algemeen geldt dat er een schatting moet worden gemaakt of de onderdelen nog datgene doen waar ze voor bedoeld zijn.
(…)
Bij een
gemiddeldeuitvoering van het onderhoud kunnen er plaatselijk verouderingen zichtbaar zijn bij onderdelen, maar de functievervulling komt niet in gevaar. Er kunnen plaatselijk geringe gebreken waar worden genomen bij afwerkingen, materialen, onderdelen en constructies. Hierbij valt te denken aan een enkel probleem met vocht en tocht, onvoldoende dekking van afwerklagen, beschadigingen en bekladdingen. Het functioneren van installaties kan een enkele keer worden verstoord, verder kunnen ze soms verweringsverschijnselen vertonen zoals krassen of vuilaanslag. Daarnaast kunnen er bouwkundige en installatietechnische reparaties uitgevoerd zijn, welke over het algemeen op een juiste manier zijn gedaan. (…)”
gemiddeldeuitvoering van het onderhoud kunnen er plaatselijk verouderingen zichtbaar zijn bij onderdelen, maar de functievervulling komt niet in gevaar. Er kunnen plaatselijk geringe gebreken waar worden genomen bij afwerkingen, materialen, onderdelen en constructies. Hierbij valt te denken aan een enkel probleem met vocht en tocht, onvoldoende dekking van afwerklagen, beschadigingen en bekladdingen. Het functioneren van installaties kan een enkele keer worden verstoord, verder kunnen ze soms verweringsverschijnselen vertonen zoals krassen of vuilaanslag. Daarnaast kunnen er bouwkundige en installatietechnische reparaties uitgevoerd zijn, welke over het algemeen op een juiste manier zijn gedaan. (…)”
Het bestreden besluit 2 overweegt over de resterende levensduur, voor zover hier van belang, het volgende:
“Op waardepeildatum 01-01-2019 was het object nog volledig in gebruik waardoor de actuele beoogde gebruiksduur c.q. levensduur opnieuw is ingeschat. Bij het inschatten van de actuele beoogde gebruikersperiode wordt gekeken naar zowel de fysieke omstandigheden van het object als naar relevante omgevingsfactoren. Alleen bij kleedruimten 2003 (installaties), tribune (installaties), kantine (installaties), sportveld gras (afbouw), sportveld kunstgras (afbouw) is er sprake van een langere levensduur dan oorspronkelijk ingeschat, in combinatie met een restwaarde. (…) Normaal onderhoud is er daarbij op gericht om de gebouwen nog een aantal jaren in de toekomst te laten functioneren (verwachte/geplande resterende levensduur). Op grond van deze informatie en het gegeven dat de gebouwen van het onderhavige object in een normale onderhoudsstaat verkeren en alle noodzakelijke werkzaamheden worden uitgevoerd, is de actuele beoogde gebruiksperiode van de betreffende afbouw en installaties opnieuw ingeschat en kan men ervan uit gaan dat de afbouw en installaties nog een beoogde gebruiksperiode hebben van tenminste 5 jaar. Voor de andere deelobjecten zijn de R/A/I eveneens opnieuw ingeschat en is uitgegaan van een gemiddelde levensduur op waardepeildatum conform de taxatiewijzer Sport. Het object is op dit moment nog voor de volle 100% in gebruik en er zijn geen plannen voor toekomstige sloop van de objecten en/of beëindigen van de gebruikersfunctie.”
5.5.3.
De rechtbank stelt vast dat de door verweerder voor de verlenging van de levensduur van de installaties van de kantine, de was/kleedruimte uit 2003, de tribune en de afbouw van de kunstgrasvelden, gehanteerde levensduurverlenging van 5 jaar, overeenstemt met wat de Taxatiewijzer Sport 2019 vermeldt over de levensduurverlenging in verhouding tot het onderhoudsniveau. Dat de onroerende zaak in een normale onderhoudsstaat verkeert, heeft eiseres niet betwist. Die onderhoudsstaat komt overeen met een gemiddeld onderhoudsniveau als hiervoor bedoeld. Verweerder is daarom terecht uitgegaan van een levensduurverlenging van 5 jaar van de installaties van de kantine, de was/kleedruimte uit 2003, de tribune en de afbouw van de kunstgrasvelden. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder toereikend heeft gemotiveerd waarom hij tot verlenging van de levensduur is gekomen.
5.5.4.
Uit het taxatierapport van eiseres blijkt niet waarop het door eiseres als resterende levensduur gekozen uitgangspunt van 4 jaar op is gebaseerd. Onder kopje ‘M. Nadere mededelingen’ wordt opgemerkt dat de Hoge Raad in voormeld arrest van 31 januari 2020 heeft geoordeeld dat in de wetsgeschiedenis “(…) geen steun is te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Derhalve is bij de installaties van de kantine, de installaties van de was/kleedruimte uit 2003, de installaties van de tribune en de afbouw van de kunstgrasvelden uitgegaan van een resterende levensduur van 4 jaar.” Eiseres maakt niet inzichtelijk hoe meergemeld arrest van 31 januari 2020 leidt tot het haar gekozen uitgangspunt omtrent de levensduur. Dat er in dit geval aanleiding is om van de in de Taxatiewijzer Sport 2019 opgenomen richtsnoeren af te wijken door een levensduurverlenging van 4 jaar aan te houden, heeft eiseres ook overigens op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt en leidt daarom niet tot een ander oordeel. Dit betoog slaagt niet.
6. De slotsom is dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2020 niet te hoog heeft vastgesteld en daarom in zijn bewijsopdracht slaagt.
In beide procedures:
7. De beroepen zijn ongegrond.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Hameete, voorzitter, en mr. G.C.W. van der Feltz en mr. A.P. Bliek-Monsma, leden in aanwezigheid van mr. A. Gerde, griffier. De uitspraak is gedaan op 17 december 2020.
De griffier is buiten staat De voorzitter is verhinderd te tekenen
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).