Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/333179 / HA ZA 25-154
Vonnis van 7 januari 2026
in de zaak van
1.[eiser 1] B.V.,
te [vestigingsplaats 1],
2.
[eiser 2] B.V.,
2.
[eiser 2] B.V.,
te [vestigingsplaats 2],
eisende partijen,
advocaten: mrs. L.M. Goeree en T. Dekker,
tegen
GEMEENTE ALMELO,
te Almelo,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaten: mrs. M. Fokkema en F. Boer.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte overlegging producties van de zijde van [eisers],
- de mondelinge behandeling van 19 november 2025, waarbij partijen (vertegenwoordigd), bijgestaan door hun advocaten, zijn verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van pleitaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt tijdens de mondelinge behandeling.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Samenvatting
Partijen hebben vanaf 2019 op verschillende momenten contact met elkaar gehad over de mogelijkheden tot het verkrijgen van verschillende kavels op het Bedrijvenpark Twente Noord in Almelo (hierna: het bedrijvenpark) door [eisers]. Volgens [eisers] zijn er voor de kavels met de kadastrale aanduidingen [locatie 1] (hierna ook: kavel 1 of [locatie 1]) en [locatie 2] (hierna ook: kavel 2 of [locatie 2]) (ver)koopovereenkomsten gesloten. Op basis van deze overeenkomsten vordert [eisers] dat deze kavels aan primair [eiser 1] en subsidiair [eiser 1] (kavel 1) en [eiser 2] (kavel 2) worden geleverd. De gemeente heeft verweer gevoerd. De rechtbank is van oordeel dat, zo al overeenstemming is bereikt, wat de gemeente ook betwist, de gemeente daardoor niet gebonden is, omdat gesteld noch gebleken is dat de personen die van de zijde van de gemeente onderhandelingen hebben gevoerd dan wel de contacten met [eisers] onderhielden bevoegd waren (in de vorm van een mandaat) tot het sluiten van (ver)koop-overeenkomsten. Er is ook geen sprake van schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid als bedoeld in artikel 3:61 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). De vorderingen van [eisers] worden (reeds) daarom afgewezen. De rechtbank licht hierna haar oordeel toe.
3.De feiten
3.1.
In 2019 is [eisers] door de gemeente benaderd om haar bedrijf, een onderneming die zich richt op de handel in machines voor de grafische industrie en het verzorgen van drukwerk, te verplaatsen van Vriezenveen naar het bedrijvenpark.
3.2.
In de periode mei/juli 2019 hebben de heer [naam 1], (een van) de directeur(en) van [eisers] (hierna: [naam 1]), en de heer [naam 2], accountmanager bij de gemeente (hierna: [naam 2]), contact gehad over de mogelijkheden tot het verkrijgen van verschillende kavels op het bedrijvenpark.
3.3.
Op 3 augustus 2019 vraagt [eisers] een omgevingsvergunning aan voor de bouw van een bedrijfsunit op [locatie 1]/kavel 1 In de desbetreffende aanvraag wordt vermeld:
“Momenteel wordt de kavel aangekocht van de Gemeente Almelo", en;
"Er is momenteel nog geen specifieke kadastraal nummer toegekend en huisnummer omdat formeel de kavel nog niet gekocht is ivm de vakantie periode".
3.4.
Op 3 september 2019 stuurt [naam 2] aan [naam 1] per e-mail (gelijktijdig) twee conceptverkoop(optie)overeenkomsten voor (i) (thans) [locatie 3] [2] en (ii) een deel van (thans) [locatie 1]/kavel 1 [3] . In deze concept-overeenkomsten is (onder meer) het volgende opgenomen:
“1. Ondergetekende verklaart:
(…)
b. ermee bekend te zijn dat de verkoop geschiedt onder voorbehoud van instemming door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Almelo.”
3.5.
In de periode na 3 september 2019 corresponderen ambtenaren van de gemeente en [eisers] met elkaar en worden enkele wijzigingen doorgevoerd in de tekening die betrekking heeft op kavel 1.
3.6.
Op 3 oktober 2019 verleent het college van burgemeester en wethouders van de gemeente (hierna: het college) de op 3 augustus 2019 aangevraagde omgevingsvergunning voor de bouw van een bedrijfsunit op kavel 1 aan [eisers].
3.7.
Op 10 maart 2020 ondertekent [eisers] een (ver)koopovereenkomst voor de aankoop van (na vernummering) [locatie 3]. In deze overeenkomst staat onder punt 9 dat [eisers] een optie verkrijgt voor (na vernummering) [locatie 4] en [locatie 5]. Bij besluit van 10 maart 2020 besluit het college over te gaan tot de verkoop van [locatie 3] aan [eisers]. [4] [locatie 3] wordt aan [eisers] geleverd op 30 april 2020 [5] .
3.8.
Op 23 juni 2020 ondertekent [eisers] een (ver)koopovereenkomst voor de aankoop van de kavel, kadastraal bekend [locatie 6] (hierna: [locatie 6]) [6] . In deze overeenkomst is ook het onder 3.4. omschreven voorbehoud van instemming door het college opgenomen. Bij besluit van 25 juni 2020 besluit het college over te gaan tot de verkoop van [locatie 6] aan [eisers]. [locatie 6] wordt aan [eisers] geleverd op 13 juli 2020.
3.9.
[naam 1] en [naam 2] hebben op 19 november 2020 contact per Whatsapp. [naam 1] vraagt aan [naam 2] of
"die 845m2"nog beschikbaar is. Dit betreft [locatie 2]/kavel 2. [naam 2] schrijft: “
Ja, 845m2 kunnen we je aanbieden.". [naam 1] schrijft terug:
"Die andere optie aan noord kant is er ook nog toch?". Daarmee wordt gedoeld op kavel 1. [naam 2] schrijft terug:
“Klopt, voor jullie gereserveerd. We sturen je nog de reserverings-overeenkomst. Tenzij direct wil kopen... dan sturen we de koopovereenkomst.”[naam 1] reageert met:
“Top. Wil je die mailen?”Nadat een afbeelding van de kavel is geappt door [naam 2] vraagt [naam 1]:
“Kunnen we die kavel nog wat uitbreiden naar links?”[naam 2] antwoordt daarop: “
Nu niet vanwege de deprogrammeringsafspraak met de provincie. Is nu overleg over intern en met provincie. Uitkomst ongewis.”
"die 845m2"nog beschikbaar is. Dit betreft [locatie 2]/kavel 2. [naam 2] schrijft: “
Ja, 845m2 kunnen we je aanbieden.". [naam 1] schrijft terug:
"Die andere optie aan noord kant is er ook nog toch?". Daarmee wordt gedoeld op kavel 1. [naam 2] schrijft terug:
“Klopt, voor jullie gereserveerd. We sturen je nog de reserverings-overeenkomst. Tenzij direct wil kopen... dan sturen we de koopovereenkomst.”[naam 1] reageert met:
“Top. Wil je die mailen?”Nadat een afbeelding van de kavel is geappt door [naam 2] vraagt [naam 1]:
“Kunnen we die kavel nog wat uitbreiden naar links?”[naam 2] antwoordt daarop: “
Nu niet vanwege de deprogrammeringsafspraak met de provincie. Is nu overleg over intern en met provincie. Uitkomst ongewis.”
3.10.
Op 16 december 2020 vraagt [naam 1] per Whatsapp aan [naam 2]: “
was die 845m2 nog te koop?”[naam 2] antwoordt:
“De 845 m2 bieden we jullie binnenkort aan per koopovereenkomst.”
was die 845m2 nog te koop?”[naam 2] antwoordt:
“De 845 m2 bieden we jullie binnenkort aan per koopovereenkomst.”
3.11.
Op 2 februari 2021 stuurt [naam 1] een e-mail aan [naam 2] met het onderwerp:
"Optie kavel". In de e-mail schrijft [naam 1]:
"Onze hal is gereed en staat al mooi vol. Denk dat we op de aansluitend liggende optie[hiermee wordt gedoeld op kavel 2, toevoeging rechtbank]
dit jaar nog wel gaan bouwen.".
De andere optie[hiermee wordt gedoeld op kavel 1, toevoeging rechtbank]
(…) kunnen we die nog vergroten wanneer de provincie toestemming geeft. Kun je ons in ieder geval de eerste keus geven zodat we aan een gesloten blijft?”
"Optie kavel". In de e-mail schrijft [naam 1]:
"Onze hal is gereed en staat al mooi vol. Denk dat we op de aansluitend liggende optie[hiermee wordt gedoeld op kavel 2, toevoeging rechtbank]
dit jaar nog wel gaan bouwen.".
De andere optie[hiermee wordt gedoeld op kavel 1, toevoeging rechtbank]
(…) kunnen we die nog vergroten wanneer de provincie toestemming geeft. Kun je ons in ieder geval de eerste keus geven zodat we aan een gesloten blijft?”
3.12.
Per e-mailbericht van 5 februari 2021 reageert [naam 2] richting [naam 1]:
“Ik zag het. Mooi om te zien! Over de verkoop van de optie zal mijn collega, [naam 3] contact met je opnemen. Net als de ca. 800 m2 bij jullie nieuwe hal. In het gebied waarin we nu niet mogen uitgeven, kunnen we je geen grond verkopen.”
[naam 1] reageert later op de dag per e-mailbericht en vraagt aan [naam 2]:
"Kun je ons wel de optie geven dat we aansluitend de eerste zijn om daar uit te breiden gezien het gelijk naast onze kavel is."
"Kun je ons wel de optie geven dat we aansluitend de eerste zijn om daar uit te breiden gezien het gelijk naast onze kavel is."
3.13.
Op 1 maart 2021 neemt [naam 1] via Whatsapp contact op met [naam 2]. [naam 1] stuurt (onder andere) een foto door van een kop van een krantenartikel in de Tubantia en vraagt:
"Wanneer en waar komt de extra grond beschikbaar? Is het een optie om [naam 4] voor te stellen dat ze naar nieuwe stuk gaan zodat wij kunnen uitbreiden?". [naam 2] reageert:
"Dat is die 70 ha die tot voor kort nog in de deprogrammeringsopgave lag, die we nu gaan verkopen aan de ca 75 belangstellenden die genoemd worden in de krant. Transactie [naam 4] is op een haar na afgerond.".[naam 1] vraagt:
"Ahh oke dus die grond is allemaal al verkocht?"[naam 2] reageert:
“Zo goed als, we mogen het van de provincie pas na een nog nader te bepalen datum, pas uitgeven.”[naam 1] vraagt in reactie daarop: "
Dus schuiven [naam 4] geen optie?"en
“Kunnen we bij de optie aan Noordkant nog uitbreiden?"Daarmee doelt [naam 1] op kavel 1. [naam 2] reageert op de vraag of het schuiven van [naam 4] een optie is:
"Nee, dat lukt helaas niet".
"Wanneer en waar komt de extra grond beschikbaar? Is het een optie om [naam 4] voor te stellen dat ze naar nieuwe stuk gaan zodat wij kunnen uitbreiden?". [naam 2] reageert:
"Dat is die 70 ha die tot voor kort nog in de deprogrammeringsopgave lag, die we nu gaan verkopen aan de ca 75 belangstellenden die genoemd worden in de krant. Transactie [naam 4] is op een haar na afgerond.".[naam 1] vraagt:
"Ahh oke dus die grond is allemaal al verkocht?"[naam 2] reageert:
“Zo goed als, we mogen het van de provincie pas na een nog nader te bepalen datum, pas uitgeven.”[naam 1] vraagt in reactie daarop: "
Dus schuiven [naam 4] geen optie?"en
“Kunnen we bij de optie aan Noordkant nog uitbreiden?"Daarmee doelt [naam 1] op kavel 1. [naam 2] reageert op de vraag of het schuiven van [naam 4] een optie is:
"Nee, dat lukt helaas niet".
[naam 1] stuurt daarna een foto van een kaartje van kavel 1 met daarnaast een deel geel gearceerd. Daarna reageert [naam 1] op het antwoord van [naam 2]:
“Jammer maar begrijp ik.”[naam 2] reageert op de door [naam 1] gestuurde foto: "
Uitbreiden optie wil ik intern nog wel bespreken, maar ik wil ook geen valse hoop geven. Het zit al in beton gegoten en zo groot is mijn invloed niet, [naam 5]. Maar de vraag intern stellen kan altijd.". [naam 1] reageert: "
Dat is wel het gebied waar het om gaat?" en “Helpt het denk je dat ik de wethouder bel? Wil jou niet passeren”.[naam 2] reageert: "
Ik zal onze wethouder maandag informeren over je vraag (dan hebben we overleg)."
“Jammer maar begrijp ik.”[naam 2] reageert op de door [naam 1] gestuurde foto: "
Uitbreiden optie wil ik intern nog wel bespreken, maar ik wil ook geen valse hoop geven. Het zit al in beton gegoten en zo groot is mijn invloed niet, [naam 5]. Maar de vraag intern stellen kan altijd.". [naam 1] reageert: "
Dat is wel het gebied waar het om gaat?" en “Helpt het denk je dat ik de wethouder bel? Wil jou niet passeren”.[naam 2] reageert: "
Ik zal onze wethouder maandag informeren over je vraag (dan hebben we overleg)."
3.14.
Op 5 mei 2021 vraagt [naam 1] per Whatsapp aan [naam 2]:
“Nog ergens grond vrijgekomen? Kun je voor beide opties die we hebben het koopcontract opstellen?”[naam 2] antwoordt op 6 mei 2021 met een duimpje en
“mijn collega v Vastgoed gaat de koopovereenkomsten maken.”
“Nog ergens grond vrijgekomen? Kun je voor beide opties die we hebben het koopcontract opstellen?”[naam 2] antwoordt op 6 mei 2021 met een duimpje en
“mijn collega v Vastgoed gaat de koopovereenkomsten maken.”
3.15.
Op 25 april 2023 stuurt (het college van) de gemeente [eisers] een brief waarin zij aangeeft het voornemen te hebben de omgevingsvergunning, die ziet op kavel 1, in te trekken, omdat (kort gezegd) is geconstateerd dat [eisers] langer dan 52 weken geen gebruik heeft gemaakt van de verleende omgevingsvergunning.
3.16.
Bij e-mailbericht van 17 mei 2023 dient [eisers] daartegen een zienswijze in. [naam 1] schrijft daarin:
“We hebben een aantal opties voor ons bedrijf het afgelopen jaar bekeken en om een goede afweging te maken wat we waar moeten gaan bouwen. Er bestaat een grote kans dat het gebouw op Bedrijvenpark Twente Noord 55 toch gaan bouwen. Het zou ons om financiële redenen beter uitkomen om begin 2024 te starten. Mijn vraag aan u is of we de bouwvergunning kunnen verlengen tot het einde van het jaar. (…) De grond is nog niet aangekocht en staat nog in optie. Deze zouden we wel per omgaande willen afnemen. We zien de koopakte graag tegemoet.”
“We hebben een aantal opties voor ons bedrijf het afgelopen jaar bekeken en om een goede afweging te maken wat we waar moeten gaan bouwen. Er bestaat een grote kans dat het gebouw op Bedrijvenpark Twente Noord 55 toch gaan bouwen. Het zou ons om financiële redenen beter uitkomen om begin 2024 te starten. Mijn vraag aan u is of we de bouwvergunning kunnen verlengen tot het einde van het jaar. (…) De grond is nog niet aangekocht en staat nog in optie. Deze zouden we wel per omgaande willen afnemen. We zien de koopakte graag tegemoet.”
3.17.
Bij e-mailbericht van 31 mei 2023 schrijft [naam 1] aan [naam 2]:
“Zoals besproken willen we graag de vergunning behouden. We zullen na kopen grond binnen 2 maanden
“Zoals besproken willen we graag de vergunning behouden. We zullen na kopen grond binnen 2 maanden
starten met de bouw.”
3.18.
Bij e-mailbericht van 26 september 2023 deelt [naam 2] [naam 1] het volgende mee:
“Vanmorgen belde je over de afspraak van vanmiddag die niet door kan gaan (…). We hebben afgesproken een nieuwe afspraak te maken.
Vooruitlopend daarop heb ik je al kort het onderwerp van het (komende) gesprek genoemd.
Door een recente rechtelijke uitspraak is het een gegeven dat wij verkoop van bedrijfskavels via een openbare kennisgeving kenbaar moeten maken. Dit geldt voor alle gemeenten in Nederland. Dat betekent dat de gemeente de bedrijfskavel waarover we eerder hebben gesproken nu niet aan [eisers] BV kan verkopen.
Hoewel we eerder met elkaar hebben besproken dat dit wel kan, is dit door deze uitspraak nu achterhaald. (…) Op basis van uitgiftecriteria beslist het college dan wie voor aankoop van de kavel in aanmerking komt.
We willen vanuit de gemeente (mijn collega en ik) dit graag toelichten en bespreken. (…)”
[naam 1] reageert daarop per e-mail van 28 september 2023:
“Ik ga ervan uit dat de opties die we destijds hebben vastgelegd kunnen kopen. We wachten al een tijdje op de koopovereenkomsten (…)”
“Ik ga ervan uit dat de opties die we destijds hebben vastgelegd kunnen kopen. We wachten al een tijdje op de koopovereenkomsten (…)”
3.19.
Op 4 oktober 2023 vindt een gesprek plaats tussen de gemeente en [eisers], waarin de gemeente toelicht waarom zij gelet op het Didam-arrest niet over kan gaan tot verkoop aan [eisers].
3.20.
Bij e-mailbericht van 16 november 2023 schrijft [naam 1] aan [naam 2]:
“We zouden graag de opties die we hebben liggen willen kopen. Doordat de gemeente Almelo na herhaaldelijk verzoek geen koopcontract heeft gestuurd is dit nog niet gebeurd. Toen de Gemeente Almelo ons heeft benaderd om ons bedrijf te verplaatsen van [vestigingsplaats 1] naar Almelo (…) zijn we daar uitgekomen onder de voorwaarde dat we gelijk een aantal opties konden nemen zodat we niet naar een 3e locatie hoeven te verhuizen. Met de opties kunnen we BPTN[rechtbank: BedrijvenPark Twente Noord]
komende jaren verder. Dit was onderdeel van de totale transactie.
“We zouden graag de opties die we hebben liggen willen kopen. Doordat de gemeente Almelo na herhaaldelijk verzoek geen koopcontract heeft gestuurd is dit nog niet gebeurd. Toen de Gemeente Almelo ons heeft benaderd om ons bedrijf te verplaatsen van [vestigingsplaats 1] naar Almelo (…) zijn we daar uitgekomen onder de voorwaarde dat we gelijk een aantal opties konden nemen zodat we niet naar een 3e locatie hoeven te verhuizen. Met de opties kunnen we BPTN[rechtbank: BedrijvenPark Twente Noord]
komende jaren verder. Dit was onderdeel van de totale transactie.
Graag hoor ik hoe we deze opties kunnen kopen tegen afgesproken tarief van € 70,= per m2. Er is tevens een optie op 845m2 tegen € 70,= die bevestigd is en waar een koopcontract voor gestuurd zou worden.
Kunnen jullie deze (gezien Didam arrest) openbaar maken zodat we daarna tot koop over kunnen gaan gezien bijgaande stukken en bovenstaande argumentatie? (…)”
3.21.
Bij brief van 13 maart 2024 deelt (het college van) de gemeente aan [eisers] mee dat de op 3 oktober 2019 verleende omgevingsvergunning wordt ingetrokken. Het college reageert in deze brief als volgt op de zienswijze van [eisers]:
“Vanwege het Didam arrest kan de grond niet zomaar worden verkocht. Onze accountmanager heeft u laten weten dat u wel mee kunt doen bij de openbare aanbesteding van de kavel. Het is niet duidelijk of u de kavel kun verwerven, dit kan namelijk ook een andere partij zijn. Nu niet duidelijk is of er überhaupt uitvoering kan worden gegeven aan de aan u verleende omgevingsvergunning, besluiten wij deze in te trekken.”
“Vanwege het Didam arrest kan de grond niet zomaar worden verkocht. Onze accountmanager heeft u laten weten dat u wel mee kunt doen bij de openbare aanbesteding van de kavel. Het is niet duidelijk of u de kavel kun verwerven, dit kan namelijk ook een andere partij zijn. Nu niet duidelijk is of er überhaupt uitvoering kan worden gegeven aan de aan u verleende omgevingsvergunning, besluiten wij deze in te trekken.”
[eisers] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van 13 maart 2024.
3.22.
Bij e-mailbericht van 6 mei 2024 deelt [naam 1] aan [naam 2] het volgende mee:
“We willen de laatste optie (deel tussen ons en [naam 4])[dit is de optie op kavel [locatie 5], toevoeging rechtbank]
op dit perceel aankopen en bebouwen. Wil je z.s.m. het koopcontract sturen?”
“We willen de laatste optie (deel tussen ons en [naam 4])[dit is de optie op kavel [locatie 5], toevoeging rechtbank]
op dit perceel aankopen en bebouwen. Wil je z.s.m. het koopcontract sturen?”
Bij e-mailbericht van 21 juni 2024 laat de heer mr. [naam 6], concernjurist, bij de gemeente (hierna: [naam 6]) aan (de advocaat van) [eisers] weten de besluitvorming voor te bereiden om de grond aan [eisers] te verkopen conform de voorwaarden uit de getekende overeenkomst d.d. 10 maart 2020 (zie ook hiervoor rechtsoverweging 3.7.).
Op 28 juni 2024 maakt de gemeente haar voornemen tot het verkopen van deze kavels, te weten de kavels [locatie 4] en [locatie 7] (welke voortkomen uit kavel [locatie 5]) aan [eisers], bekend in het Gemeenteblad.
Op 20 september 2024 ondertekent [eisers] een koopovereenkomst voor de kavels [locatie 4] en [locatie 7]. Bij besluit van 9 december 2024 stemt het college in met de verkoop van kavels [locatie 4] en [locatie 7] aan [eisers]. De kavels worden geleverd op 17 december 2024.
3.23.
Bij brief van 6 mei 2024 heeft (de advocaat van) [eisers] (kort gezegd) aan de gemeente uiteengezet dat de gemeente kavel 1 en kavel 2 aan [eisers] heeft verkocht en wordt de gemeente gesommeerd tot nakoming van die koopovereenkomsten. Daarna is door (de advocaat van) [eisers] en de (advocaat van de) gemeente gecorrespondeerd. Op 11 juli 2024 reageert de (advocaat van de) gemeente (inhoudelijk) op de brief van de advocaat van [eisers] van 6 mei 2024. In de brief wordt kort gezegd (gemotiveerd) uiteengezet dat er volgens de gemeente van een verkoop van kavel 1 en 2 geen sprake is geweest.
3.24.
Daarna hebben (de advocaat van) [eisers] en (de advocaat van) de gemeente nog op diverse momenten met elkaar gecorrespondeerd en heeft er op 4 december 2024 een gesprek plaatsgevonden. Dit heeft niet geleid tot een wijziging van de ingenomen standpunten of een minnelijke regeling.
4.Het geschil.
4.1.
[eisers] vordert - samengevat weergegeven - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
de gemeente veroordeelt om uiterlijk binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis kavel 1 en 2 aan [eiser 1] te leveren, tegen een koopprijs van € 70,- per m2; dit op straffe van verbeurte van een dwangsom.
subsidiair:
de gemeente veroordeelt om uiterlijk binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis kavel 2 aan [eiser 1] te leveren en kavel 1 aan [eiser 2], tegen een koopprijs van
€ 70,- per m2; dit op straffe van verbeurte van een dwangsom;
€ 70,- per m2; dit op straffe van verbeurte van een dwangsom;
primair en subsidiair:
de gemeente veroordeelt in de (na)kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.
4.2.
De gemeente voert verweer. De gemeente concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de (na)kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Geen binding van de gemeente
5.1.
De gemeente betwist dat [eisers] aanspraak kan maken op kavel 1 en 2 en voert daartoe in de eerste plaats het verweer dat geen (rechtsgeldige) overeenkomst(en) tot stand is (zijn) gekomen omdat [naam 2] als ambtenaar niet bevoegd is de gemeente te binden. Dit wist [eisers], althans dit had [eisers] redelijkerwijs moeten weten. De gemeente betwist ook dat er sprake zou zijn van gerechtvaardigd vertrouwen op grond van een door het college gewekte schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid.
5.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt dit verweer van de gemeente. De rechtbank licht haar oordeel hierna toe.
Bevoegdheidsverdeling in de Gemeentewet
5.3.
De rechtbank overweegt dat ingevolge artikel 160 lid 1 sub d van Pro de Gemeentewet de bevoegdheid tot het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente bij het college berust. In artikel 171 lid 1 van Pro de Gemeentewet is bepaald dat de burgemeester bevoegd is de gemeente in en buiten rechte te vertegenwoordigen. In artikel 171 lid 2 van Pro de Gemeentewet is bepaald dat de burgemeester de in het eerste lid bedoelde vertegenwoordiging kan opdragen aan een door hem aan te wijzen persoon.
5.4.
De bevoegdheid tot een bepaalde privaatrechtelijke rechtshandeling te besluiten kan zijn gedelegeerd of gemandateerd. Door de gemeente is onweersproken gesteld dat uit de mandaatregelingen van de gemeente en de openbaar mandaatregisters blijkt dat de bevoegdheid met betrekking tot besluiten inzake uitgifte van grond ligt bij het college (als mandans), de secretaris/algemene directeur en de adjunct-secretaris. [7] In dat verband is ook van belang dat de(ze) bevoegdheidsverdeling niet slechts interne werking heeft, maar voor een ieder (en dus ook voor [eisers]) te raadplegen is via de Gemeentewet respectievelijk (openbare) mandaatsbesluiten.
5.5.
De rechtbank stelt voorop dat door het college geen (schriftelijke) besluiten zijn genomen waarmee zij instemt met de verkoop van kavel 1 en kavel 2 aan [eisers] en dat [eisers] ook geen (ver)koopovereenkomsten met betrekking tot deze kavels heeft ondertekend. Ook staat vast dat het college noch de burgemeester onderhandelingen hebben gevoerd met [eisers] en gesteld noch gebleken is dat de personen van de zijde van de gemeente die onderhandelingen hebben gevoerd dan wel de contacten hebben onderhouden met [eisers], rechtsgeldig waren gemandateerd. Voor zover [eisers] in dit verband heeft gewezen op de rol van [naam 2] en/of de heer [naam 7], kan haar dit niet baten nu zij als respectievelijk accountmanager en manager vastgoed niet bevoegd zijn tot het sluiten van (ver)koopovereenkomsten namens (het college van) de gemeente. Dit brengt mee dat, zo die personen al overeenstemming met [eisers] hebben bereikt - de gemeente betwist dit -, de gemeente daardoor niet is gebonden, tenzij de uitzondering van artikel 3:61 lid 2 BW Pro aan de orde is. Dit artikellid is van overeenkomstige toepassing op mandaatverlening door de overheid en (onbevoegde) vertegenwoordiging van de overheid. [8]
Schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid
5.6.
Op grond van artikel 3:61 lid 2 BW Pro kan, indien een rechtshandeling in naam van een ander is verricht, tegen de wederpartij, indien zij op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van deze veronderstelling geen beroep worden gedaan.
5.7.
Voor toerekening van schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan ook plaats zijn ingeval de wederpartij gerechtvaardigd heeft vertrouwd op vertegenwoordigings-bevoegdheid van de vertegenwoordiger op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van de vertegenwoordigde komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. [9] Dit zogenoemde risicobeginsel gaat echter niet zo ver dat voor toepassing daarvan ook ruimte is als het gewekte vertrouwen uitsluitend is gebaseerd op verklaringen of gedragingen van de gevolmachtigde als onbevoegd handelende persoon. Er moeten feiten en omstandigheden worden vastgesteld die het college betreffen en die rechtvaardigen dat het college in haar verhouding tot [eisers] het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging draagt. [10]
5.8.
De schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan tevens berusten op feiten en omstandigheden die zich hebben voorgedaan na de totstandkoming van de (vermeende) betrokken rechtshandeling. Van zodanige feiten en omstandigheden kan voorts sprake zijn ingeval van een niet-doen, waaronder het laten voortbestaan van een bepaalde situatie. [11] De stelplicht en bewijslast van dergelijke feiten en omstandigheden rusten op [eisers].
5.9.
In die gevallen waarin overheidslichamen een rol spelen geldt bovendien dat aan de wettelijke bevoegdheidsverdeling groot gewicht toekomt, zodat slechts in bijzondere omstandigheden ruimte is voor het oordeel dat de schijn van vertegenwoordigings-bevoegdheid voor risico van het betrokken overheidsorgaan komt. Er moet dan ook grote terughoudendheid worden betracht bij het aannemen van gebondenheid van een gemeente zonder de instemming van het ter zake volgens de wet bevoegde orgaan. [12]
5.10.
[eisers] doet een beroep op de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid. Zij stelt dat [naam 2] aan de lopende band transacties sloot namens de gemeente zonder daarbij enig voorbehoud te plaatsen. [eisers] heeft inzake alle grondtransacties op het bedrijvenpark steeds contact gehad met [naam 2] en met hem akkoorden gesloten over de aankoop van kavels. Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat [naam 2] regelmatig opties uitgeeft op gemeentegrond en koopakkoorden sluit. Op basis van de positie van [naam 2] binnen de gemeente en zijn gedragingen ten aanzien van de eerdere grondtransacties moet de onjuiste voorstelling van zaken bij haar inzake de bevoegdheid van [naam 2] voor rekening van de gemeente komen, aldus [eisers]. Daarnaast wijst [eisers] erop dat de gemeente zich, tot de brief van haar advocaat van 11 juli 2024, nooit op het standpunt heeft gesteld dat [naam 2] onbevoegd was en dat geen rechten konden worden ontleend aan de met hem gesloten overeenkomsten. Uit de overgelegde interne correspondentie blijkt dat de gemeente er steeds vanuit ging dat er sprake was van (een) geldige overeenkomst(en) ten aanzien van de kavels (maar dat het Didam-arrest aan nakoming in de weg stond). Daar komt bij dat als [naam 2] onbevoegd was, de gemeente nalatig is geweest in het melden van dit feit aan [eisers], nu het jaren heeft geduurd en [eisers] steeds heeft aangedrongen op nakoming van de overeenkomst. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst [eisers] naar het arrest van de Hoge Raad van 27 november 1992 [13] , het arrest van de Hoge Raad van 1 juni 2012 [14] en het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland van 14 juli 2025 [15] .
5.11.
De gemeente betwist dat sprake is van schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid en heeft daartoe onder meer aangevoerd dat er geen sprake is van een onduidelijke, onoverzichtelijke en ontoegankelijke bevoegdheidsverdeling en dat er geen sprake is van gedragingen van het college (het wel bevoegde overheidsorgaan) of omstandigheden die tot gevolg hebben dat de vermeende onjuiste veronderstelling van [eisers] voor rekening van (het college van) de gemeente zou moeten komen. Dat [eisers] contact heeft gehad over beoogde grondtransacties met [naam 2] betekent niet dat [naam 2] geacht wordt bevoegd te zijn tot het sluiten daarvan. Het is praktijk dat binnen een gemeente inlichtingen verstrekt worden door ambtenaren, terwijl de bevoegdheid tot het nemen van een besluit uiteindelijk (in dit geval) bij het college ligt. Daarnaast stelt [eisers] ten onrechte dat [naam 2] opties uitgeeft en koop-akkoorden sluit. [naam 2] onderhoudt het contact met geïnteresseerde ondernemers als accountmanager binnen de gemeente. Zodra een geïnteresseerde onder-nemer [naam 2] laat weten bereid te zijn een kavel te kopen van de gemeente, geeft [naam 2] aan dat een collega van team Vastgoed een (ver)koopovereenkomst zal doen toekomen (of in het geval van een optie, een optieovereenkomst). Pas na het ondertekenen van de verkoopovereenkomst (of optieovereenkomst) door een koper én instemming nadien van het college, komt overeenstemming over een koop tot stand. Daarnaast heeft [eisers] op geen enkel moment navraag gedaan naar de bevoegdheid van [naam 2]. Dat door [eisers] genomen risico kan [eisers] niet bij de gemeente neerleggen. De gemeente betwist daarnaast dat zij [eisers] niet eerder op de onbevoegdheid van [naam 2] heeft gewezen. Uit de verschillende (ver)koopovereenkomsten die [eisers] heeft gesloten volgt dat een (ver)koopovereenkomst pas tot stand komt na instemming van het college (welke instemming niet eerder wordt gegeven dan nadat koper een koopovereenkomst heeft ondertekend). [naam 2] heeft [eisers] ook zelf gewezen op zijn (beperkte) bevoegdheden binnen de gemeente. Ter onderbouwing hiervan wordt gewezen op de Whatsapp-correspondentie van 1 maart 2021. Ten slotte betwist de gemeente de (blote) stelling van [eisers] dat de gemeente ervan uitging dat er sprake was van een geldige overeenkomst ten aanzien van de kavels.
5.12.
Met inachtneming van het hiervoor weergegeven toetsingskader (r.o. 5.6 – 5.9) is de rechtbank van oordeel dat de feiten en omstandigheden die [eisers] heeft aangevoerd afzonderlijk noch tezamen met zich brengen dat zij gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat [naam 2] vertegenwoordigingsbevoegd was. In dat kader acht de rechtbank van belang dat [eisers] niet (voldoende concreet) heeft gesteld op grond waarvan het bevoegde orgaan van de gemeente (in dit geval het college) de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van [naam 2] heeft gewekt. [eisers] baseert haar beroep op schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid op feiten en omstandigheden, dan wel gedragingen of verklaringen van [naam 2]. Die hebben allemaal geen betrekking op gedragingen of verklaringen van (het bevoegde orgaan van) de gemeente zelf ten aanzien van de (ver)koop van de kavels en het zijn ook geen feiten en omstandigheden die voor rekening en risico van (het bevoegde orgaan van) de gemeente komen. Zoals hiervoor reeds is overwogen, onder verwijzing naar de voor ieder kenbare (en niet ondoorzichtige) bevoegdheidsverdeling, houdt de omstandigheid dat een ambtenaar de gesprekken over een eventuele (ver)koop voert geen bevoegdheid aan die ambtenaar in tot het sluiten van een (ver)koopovereenkomst en daarmee wordt evenmin de schijn van bevoegdheid gewekt.
5.13.
Daarbij komt dat uit de feitelijke gang van zaken ook duidelijk blijkt dat een (ver)koopovereenkomst pas tot stand komt na instemming van het college van de gemeente en dat deze instemming niet eerder wordt gegeven dan nadat een koper een koopovereenkomst heeft ondertekend. Dit voorbehoud blijkt ook voldoende duidelijk uit de (concept-) (ver)koopovereenkomsten. [eisers] was of behoorde hiermee bekend te zijn, nu zij reeds eerder (ver)koopovereenkomsten heeft gesloten met (het college van) de gemeente (waarbij dat voorbehoud ook was gemaakt). Uit de gang van zaken omtrent de verkoop en levering van de kavels [locatie 4], [locatie 3], [locatie 7] en [locatie 6] blijkt ook steeds dat het college daadwerkelijk een besluit heeft genomen nadat [eisers] de desbetreffende (ver)koop-overeenkomst(en) had ondertekend. Daaruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank consistentie en continuïteit in het handelen van de gemeente. Bovendien kan naar het oordeel van de rechtbank niet gezegd worden dat [naam 2] jegens [eisers] niet kenbaar heeft gemaakt dat zijn bevoegdheid beperkt is. In dat verband heeft de gemeente terecht op het Whatsappbericht van 1 maart 2021 gewezen. [eisers] wordt dan ook niet gevolgd in zijn standpunt dat er door [naam 2] geen voorbehoud is gemaakt. Dat het besluit van het college volgens [eisers] slechts een “hamerstuk” is, doet aan het voorgaande niet af.
5.14.
In het licht van het voorgaande slaagt het door [eisers] gedane beroep op het vonnis van de voorzieningenrechter van rechtbank Gelderland van 14 juli 2025 ook niet. In de daar voorliggende zaak was sprake een officiële inschrijvingsprocedure en werd vervolgens conform deze procedure gehandeld, wat bijdroeg aan het ontstaan van een gerechtvaardigd vertrouwen dat de betrokken ambtenaar bevoegd was om de gemeente te binden. Een dergelijke situatie doet zich hier niet voor. Tegen de achtergrond van de feitelijke gang van zaken kan ook niet worden geconcludeerd dat (het college van) de gemeente nalatig is geweest jegens [eisers] door haar niet te melden dat [naam 2] niet vertegenwoordigingsbevoegd was. Er doet zich in dit geval geen situatie voor dat [eisers] uit het uitblijven een reactie van (het college van) de gemeente mocht afleiden dat [naam 2] vertegenwoordigingsbevoegd was. Daar komt bij dat uit de zich in het dossier bevindende stukken een beeld naar voren komt dat [eisers] in de periode van mei 2021 tot april 2023 ook geen navraag heeft gedaan naar de (vermeende) gesloten koopovereenkomsten betreffende kavel 1 en kavel 2 dan wel de vertegenwoordigingsbevoegdheid van [naam 2]. In deze stukken is in ieder geval geen steun te vinden voor de stelling van [eisers] dat zij steeds heeft aangedrongen op nakoming van de (vermeende) koopovereenkomsten betreffende kavel 1 en kavel 2. Daaruit kan derhalve ook niet de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid worden afgeleid.
5.15.
De verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 1 juni 2012 kan [eisers] naar het oordeel van de rechtbank niet baten, reeds omdat de feiten en omstandigheden in die zaak niet vergelijkbaar zijn met het onderhavig geval. Zo was in die zaak, anders dan in dit geval, het college nauw betrokken bij de onderhandelingen over de (intentie)overeenkomst en werd de gemeente bij die onderhandelingen bijgestaan door een advocaat.
5.16.
Het beroep op de interne stukken (e-mails) van de gemeente kan [eisers] naar het oordeel van de rechtbank ook niet baten. Nog daargelaten dat deze stukken niet naar haar zijn gecommuniceerd en zij daar in zoverre dan ook geen verwachtingen aan kan ontlenen, volgt uit deze stukken ook niet dat het college van de gemeente de vermeende (ver)koopovereenkomsten betreffende kavel 1 en kavel 2 heeft bekrachtigd, althans de aan haar toerekenbare schijn heeft gewekt dat [naam 2] namens haar bevoegd was om (ver)koopovereenkomsten te sluiten.
5.17.
Hetgeen [eisers] overigens heeft aangevoerd, is naar het oordeel van de rechtbank ook onvoldoende om de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van het college van de gemeente aan te nemen.
Slotsom en proceskosten
5.18.
Op grond van het voorgaande komt de rechtbank (reeds) tot de slotsom dat de vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen. Hetgeen overigens is aangevoerd behoeft dan ook geen bespreking meer.
5.19.
[eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Zij is daarvoor hoofdelijk aansprakelijk. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:
- griffierecht
€
714,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.120,00
5.20.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] af,
6.2.
veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.120,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser 1] en [eiser 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Bottenberg-van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2026.