Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3667
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 februari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaatsnaam] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. L.J. Boone).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 347.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 10 november 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een aanvullend verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 januari 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, als waarnemer van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door taxateur J.F. Verbeek.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een tussenwoning met bouwjaar 1954. De woning, gelegen in [plaatsnaam] , bestaat uit een hoofdbouw van 347 m³, een dakkapel en een vrijstaande berging/schuur van 20 m³. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van
145 m².
145 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 316.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 347.000) naar de getaxeerde waarde (€ 359.000), zoals opgenomen in het taxatierapport, dat op 23 februari 2021 is opgesteld door taxateur T. de Leeuw.
2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
2.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met vijf vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , alle gelegen te [plaatsnaam] .
2.2.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de taxatie en de daarbij gevoegde matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
2.3.
Eiser stelt dat het door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobject [adres] een lagere waarde onderbouwd, omdat dit object (21 m³) groter is dan de woning en ook het bijbehorende perceel (37 m²) groter is. Volgens eiser onderbouwt ook het vergelijkingsobject [adres] een lagere waarde. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Zoals hiervoor onder 2.2. al is overwogen, heeft de heffingsambtenaar de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende inzichtelijk gemaakt. Verder volgt uit het betoog van eiser niet zondermeer logisch waarom het vergelijkingsobject [adres] een lagere waarde zou onderbouwen. Ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres] is een onderbouwing van het standpunt zelfs afwezig. De beroepsgrond faalt.
2.4.
Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende is ingegaan op de bruikbaarheid als vergelijkingsobjecten van de door hem aangedragen woningen ( [adres] en [adres] en [adres] ). De rechtbank volgt eiser hierin niet. In het belastingrecht geldt een vrije bewijsleer. Dat betekent onder andere dat partijen vrij zijn in het aandragen van het bewijs ter onderbouwing van hun standpunten. Aan de belastingrechter is het vervolgens om te oordelen of de betreffende partij met het door hem aangedragen bewijs voldoet aan de op hem rustende bewijslast. Het is dus niet aan de belastingrechter om aan een partij voor te schrijven met welk bewijs hij zijn standpunten moet onderbouwen. Eisers beroepsgrond slaagt niet.
2.5.
Eiser heeft in beroep aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze en met welke percentages hij de transacties van de door hem gebruikte referentiepanden heeft geïndexeerd naar waardepeildatum 1 januari 2019.
2.5.1.
In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar deze percentages in de periode van 1 januari 2018 tot en met 1 januari 2021 per maand inzichtelijk gemaakt en in het aanvullend verweerschrift is een onderbouwing van die percentages gegeven. De heffingsambtenaar voert jaarlijks een permanente marktanalyse uit, gebaseerd op 7.500 door het Kadaster aangeleverde verkoopcijfers. Na beoordeling van deze cijfers, waarbij onder andere zo’n 3.500 vraagprijzen worden betrokken, blijven 2.600 bruikbare verkoopcijfers over die ter onderbouwing kunnen dienen bij de WOZ-waardering van woningen. Ter toetsing van deze gegevens wordt onder andere gebruikgemaakt van de marktontwikkeling in de regio zoals de NVM die weergeeft. Verder heeft de heffingsambtenaar een selectie van verkoopcijfers overgelegd van ruim 100 van de meer dan 4.000 verkopen in de periode van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2020 binnen het marktsegment rijwoningen verdeeld over de gehele stad, waarbij is getracht een selectie te maken van de objecten die binnen een groep zo goed mogelijk (onderling) vergelijkbaar zijn zowel qua opstallen, percelen, kwaliteit en onderhoudstoestand. Deze gegevens onderbouwen volgens de heffingsambtenaar een indexatie in de jaren 2018 en 2019 van 10%. Eiser heeft de juistheid van deze stellingen niet bestreden en de rechtbank ziet evenmin aanleiding die voor onjuist te houden.
2.5.2.
Wel heeft eiser op de zitting gesteld dat de door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens een te beperkt beeld schetsen en dat hij meer gegevens moet overleggen om de hierboven genoemde conclusies te kunnen dragen. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Bij de hiervoor onder 2.5.1. geschetste stand van zaken volstaat het niet dat eiser zich beperkt tot een algemeen geformuleerde hypothese dat het aanleveren van meer gegevens tot een betrouwbaardere uitkomst zou leiden. Dit betekent dat eisers beroepsgrond niet slaagt.
2.6.
Eiser heeft op de zitting de door de heffingsambtenaar toegekende KOUDV-scores van een aantal vergelijkingsobjecten bestreden. Volgens hem zijn de scores ten aanzien van het onderhoud voor [adres] (3, onvoldoende) en [adres] (2, slecht) niet onderbouwd, zodat van (4) gemiddeld moet worden uitgegaan. De scores voor [adres] (4, gemiddeld) en [adres] (5, goed) zijn te laag; uit het bij de taxatie gevoegde fotomateriaal volgt dat aan beide vergelijkingsobjecten de hoogste score moet worden toegekend. Verder vindt eiser dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde percentuele correcties na toekenning van de KOUDV-score tot een niet realistische uitkomst leiden. Volgens eiser leiden deze tot een waardeverschil tussen een gedateerde en een gerenoveerde woning van € 17.000, terwijl bij dit type woningen een beduidend groter verschil meer realistisch is. Tot slot vindt eiser dat de heffingsambtenaar ten onrechte alleen voor kwaliteit, onderhoud en ligging corrigeert en geen correcties voor uitstraling, doelmatigheid en voorzieningenniveau toepast.
2.6.1.
De heffingsambtenaar wijst erop dat hij het verweerschrift al geruime tijd geleden heeft ingediend en, als hij eerder van de hiervoor onder 2.6. genoemde gronden had vernomen, dat hij beter op die gronden had kunnen reageren. Niettemin wil de heffingsambtenaar een inhoudelijke reactie geven. Ten aanzien van de onderhoudsscore van [adres] volgt de heffingsambtenaar eiser dat een score van (4) gemiddeld op zijn plaats is, maar geeft tevens aan dat een daardoor toe te passen correctie op de getaxeerde waarde niet dusdanig is dat daardoor de (gecorrigeerde) getaxeerde waarde onder de vastgestelde waarde komt. Ten aanzien van [adres] is wel de juiste score toegekend, wat blijkt uit het door de kopers ingevulde maar niet bij de stukken gevoegde inlichtingenformulier. Ten aanzien van [adres] heeft de heffingsambtenaar een selectie van de foto’s in het geding gebracht, maar beschikt hij over meer (niet in het geding gebrachte) foto’s die zijn standpunt onderbouwen. Verder wijst de heffingsambtenaar erop dat aan [adres] al de door eiser bepleite hoogste onderhoudsscore is toegekend. De heffingsambtenaar ziet verder geen aanleiding om te concluderen dat de door hem toegepaste correcties tot een niet realistische uitkomst leiden. Tot slot geeft de heffingsambtenaar aan dat het een bewuste keuze is om alleen te werken met scores voor kwaliteit, onderhoud en ligging. Als in een concrete waardering aanleiding bestaat om de corrigeren voor uitstraling, doelmatigheid dan wel voorzieningenniveau, dan zal hij daartoe overgaan. Die aanleiding is er in dit geval niet.
2.6.2.
Voor zover eiser de correcties voor onderhoud van [adres] en [adres] bestrijdt, is de rechtbank van oordeel dat deze beroepsgrond in zoverre wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing moet blijven. De heffingsambtenaar heeft op de zitting pas voor het eerst kennisgenomen van deze beroepsgrond en aangegeven hierdoor te worden beperkt in zijn mogelijkheden hier adequaat op te kunnen reageren. Als eiser naar aanleiding van het door de heffingsambtenaar op 12 maart 2021 gedateerde verweerschrift (ruim) voor de zitting deze beroepsgrond kenbaar had gemaakt, had de heffingsambtenaar voldoende gelegenheid gehad hier nader op te reageren en zo nodig bewijs te overleggen. Verder heeft de rechtbank er al eerder op gewezen dat de zitting er in principe voor dient om te bespreken wat er op tafel ligt, en niet om dan pas geheel nieuwe punten op tafel te leggen. [1] Van een goede reden waarom eiser deze beroepsgrond pas ruim tien maanden na indienen van het verweerschrift op de zitting heeft geven, is verder niet gebleken.
2.6.3.
Ten aanzien van [adres] en [adres] stelt de rechtbank vast dat er geen geschil (meer) bestaat tussen partijen ten aanzien van de onderhoudsscore. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt een correctie op de getaxeerde waarde er niet toe leidt dat de (gecorrigeerde) getaxeerde waarde daardoor onder de vastgestelde waarde komt. Eisers beroepsgrond slaagt niet.
2.6.4.
De beroepsgrond, dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde percentuele correcties na toekenning van de KOUDV-score tot een niet realistische uitkomst leiden, is door eiser niet onderbouwd anders dan met de persoonlijke opvatting van zijn gemachtigde. Wegens gebrek aan onderbouwing slaagt deze beroepsgrond niet.
2.6.5.
Of de heffingsambtenaar ten onrechte niet voor uitstraling, doelmatigheid en voorzieningenniveau heeft gecorrigeerd kan in het midden blijven. Eiser heeft immers niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat dergelijke correcties ten aanzien van de woning dan wel de gehanteerde vergelijkingsobjecten aan de orde zijn.
2.7.
De heffingsambtenaar heeft met door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning, per de waardepeildatum 1 januari 2019, vastgestelde waarde van € 347.000 niet te hoog is.
3. Ten aanzien van de door eiser bepleite waarde is de rechtbank van oordeel dat eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk heeft gemaakt hoe eiser tot de door hem bepleite waarde is gekomen, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiser zijn beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft ter onderbouwing daarvan weliswaar (verkoop)gegevens van een viertal woningen aangedragen, maar hij heeft op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt hoe die gegevens zijn waardestandpunt onderbouwen.
4. Op de zitting heeft eiser erop gewezen dat hij reeds in het bezwaarschrift aan de heffingsambtenaar heeft verzocht om het door hem gehanteerde indexeringspercentage te verstrekken, inclusief de onderbouwing daarvan. Deze gegevens heeft de heffingsambtenaar pas in de beroepsfase overgelegd, zodat volgens eiser sprake is van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ door het niet verstrekken van op de zaak betrekking hebbende stukken, dan wel van een schending van artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) door het niet ter inzage leggen van die stukken voor de hoorzitting.
4.1.
De heffingsambtenaar erkent dat het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet in de bezwaarfase zijn overgelegd. Hij bestrijdt echter dat sprake is van een op de zaak betrekking hebbend stuk in de zin van de onder 4. genoemde wettelijke bepalingen. Om die reden zijn genoemde wettelijke bepalingen niet geschonden.
4.2.
De rechtbank volgt eiser in zijn betoog. De Hoge Raad heeft eerder geoordeeld dat zogenaamde grondstaffels op de zaak betrekking hebbende stukken zijn in de zin van de hiervoor genoemde bepalingen. [2] Daarvoor heeft de Hoge Raad onder andere van belang geacht, dat als een door het bestuursorgaan genomen besluit geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces – zoals de modelmatige waardebepaling in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ – en de belanghebbende de juistheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, moet het bestuursorgaan zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. De rechtbank ziet geen aanleiding om ten aanzien van indexeringspercentages tot een ander oordeel te komen.
4.3.
De heffingsambtenaar heeft de hiervoor bedoelde gegevens voor de zitting verstrekt en eiser heeft daarop kunnen reageren. De rechtbank ziet daarin aanleiding om het hiervoor genoemde gebrek te passeren met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb.
5. Het beroep is ongegrond.
6. Omdat de rechtbank toepassing heeft gegeven aan artikel 6:22 van Pro de Awb, ziet zij aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordeling in de proceskosten die eiser heeft moeten maken in verband met het instellen van het beroep. [3] Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.082 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 541 met wegingsfactor 1). Ook moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van
€ 1.082;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van M. Brok, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 11 februari 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.