ECLI:NL:GHSHE:2022:193

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Nummer: 20/00737

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 5 november 2020, nummer SHE 19/3058, in het geding tussen

belanghebbendeen

de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven,

hierna: de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven en daarbij de waarde van [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) per de peildatum 1 januari 2018 vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2019 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij.

1.6.

De zitting heeft via een digitale beeldschermverbinding plaatsgevonden op 11 november 2021 te ‘s-Hertogenbosch. Namens belanghebbende heeft gemachtigde [gemachtigde] , verbonden aan [kantoornaam] , deelgenomen, namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar] en [taxateur 1] , taxateur.

1.7.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende was op de peildatum eigenaar van de woning, zijnde een geschakelde woning uit 2001. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 383 m³, een aanbouw van 38 m³, een inpandige garage van 47 m³ en een perceel van 211 m2. Ter zitting van de rechtbank heeft belanghebbende de juistheid van deze objectkenmerken onderschreven.

2.2.

De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 366.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd

2.3.

In de bezwaarfase heeft belanghebbende om de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren verzocht. De grondstaffel is in de beroepsfase door de heffingsambtenaar overgelegd.

2.4.

Ter onderbouwing van de beschikte waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de inpandige taxatie van de woning in de bezwaarfase, alsmede het op 6 april 2020 door taxateur [taxateur 1] opgemaakte taxatierapport. De in dit rapport bepaalde waarde van € 366.000 is onderbouwd aan de hand van de verkoopcijfers van de vergelijkingspanden (1) [adres 2] te [woonplaats] , verkocht op 2 oktober 2017 voor € 353.000, (2) [adres 3] te [woonplaats] , verkocht op 26 april 2018 voor € 375.000, (3) [adres 4] te [woonplaats] , verkocht op 2 juli 2018 voor € 379.000 en (4) [adres 5] te [woonplaats] , verkocht op 5 oktober 2018 voor € 372.500. De kenmerken van de woning en de vergelijkingspanden zijn vermeld in een matrix.

2.5.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde verwezen naar het door taxateur [taxateur 2] op 23 januari 2020 opgemaakte taxatierapport, waarin de waarde op 1 januari 2018 is vastgesteld op € 348.000. De waarde is onderbouwd aan de hand van de verkoopcijfers van de vergelijkingspanden (1) [adres 5] te [woonplaats] , verkocht op 5 oktober 2018 voor € 372.500, (2) [adres 4] te [woonplaats] , verkocht op 2 juli 2018 voor € 379.000 en (3) [adres 2] te [woonplaats] , verkocht op 2 oktober 2017 voor € 353.000. De woning is ten behoeve van de taxatie inpandig opgenomen.

2.6.

De woning is op 30 juni 2021 verkocht voor € 525.000.

3.Geschil en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vragen of (1) de waarde van de woning per de peildatum 1 januari 2018 te hoog is vastgesteld en (2) belanghebbende reeds recht heeft op proceskostenvergoeding vanwege de noodzaak beroep in te stellen om de grondstaffel en de taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren te verkrijgen.

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 348.000 en toekenning van een vergoeding voor de proceskosten en de kosten van het bezwaar. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.^[1]Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.^[2]

4.3.

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.

4.4.

De heffingsambtenaar heeft voor de onderbouwing van zijn waarde verwezen naar het taxatierapport van taxateur [taxateur 1] en het eigen verkoopcijfer van de woning op 30 juni 2021. Het hof acht de in het taxatierapport gehanteerde vergelijkingspanden vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingspanden zijn van hetzelfde type als de woning, zijn qua hoofdbouw even groot als de woning en liggen in de directe omgeving daarvan.

De vergelijkingspanden zijn rondom de peildatum verkocht. Van de woning en de vergelijkingspanden zijn de objectkenmerken, het type, het bouwjaar, de kwaliteit, het onderhoud en de ligging vermeld. Met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingspanden is bij de waardebepaling voldoende rekening gehouden.

4.5.

Gelet op het bovenstaande is de vastgestelde waarde van de woning op zich goed onderbouwd door de heffingsambtenaar. Het eigen verkoopcijfer van de woning in juni 2021 acht het hof niet relevant voor deze waarde, nu de verkoopdatum drie en een half jaar na - en daarmee te verwijderd van - de peildatum is gelegen.

4.6.

Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.

4.7.

Belanghebbende voert daartoe aan dat de inhoudsmaten van de woning en de vergelijkingspanden, zoals gehanteerd door de heffingsambtenaar, niet juist zijn.

4.8.

Het hof stelt aan de hand van het proces-verbaal van de zitting van de rechtbank vast dat belanghebbende in de beroepsfase zijn grieven ten aanzien van de inhoudsmaten van de woning en de vergelijkingspanden uitdrukkelijk en ondubbelzinnig heeft prijsgegeven.

Het hof gaat daarom uit van de juistheid van deze inhoudsmaten en laat de in hoger beroep aangevoerde stelling van belanghebbende over deze maten buiten beschouwing.

4.9.

Belanghebbende voert aan dat bij de waardebepaling door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de mindere onderhoudstoestand van de woning. Er heeft, volgens belanghebbende, geen inpandige taxatie of geveltaxatie van de kant van de heffingsambtenaar plaatsgevonden ter vaststelling van de staat van onderhoud.

4.10.

Het hof acht dit standpunt van belanghebbende onjuist. De woning is in de bezwaarfase door een taxateur van de heffingsambtenaar inpandig opgenomen. Daarbij is geconstateerd dat de woning een verzorgde indruk maakt en dat de badkamer in 2014 is vernieuwd. Er zijn foto’s van de woning en de vergelijkingspanden in het taxatierapport alsmede in het nadere stuk van de heffingsambtenaar opgenomen. Op basis van deze stukken en hetgeen de heffingsambtenaar heeft toegelicht, acht het hof aannemelijk dat de onderhoudstoestand van de woning op de peildatum gemiddeld was.

4.11.

Belanghebbende heeft ter zitting van het hof aangevoerd dat niet duidelijk is waar de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexeringscijfers op zijn gebaseerd en dat de heffingsambtenaar de door hem toegepaste indexering inzichtelijk moet maken.^[3]De heffingsambtenaar heeft in reactie daarop aangegeven dat deze stelling niet eerder is aangevoerd en dat het voor hem niet mogelijk is de door belanghebbende gevraagde uitleg over de indexering zonder voorafgaande voorbereiding te geven.

4.12.

Naar het oordeel van het hof is de ter zitting door belanghebbende ingenomen stelling dat de indexering onvoldoende inzichtelijk is, tardief. Het hof overweegt daartoe als volgt.
In beginsel zijn partijen vrij om gedurende de procedure hun standpunten aan te vullen. Die vrijheid wordt echter beperkt door de beginselen van de goede procesorde. In dit geval is de goede procesorde in het geding. De door belanghebbende op de zitting van het hof ingenomen stelling, is niet eerder door hem ingenomen, terwijl dat wel mogelijk was. Het vergt onderzoek van de heffingsambtenaar om het gevraagde inzicht alsnog te bieden; hierdoor zou de behandeling van de zaak vertraging oplopen. Daarom laat het hof de stelling van belanghebbende over de indexering buiten beschouwing.

4.13.

Belanghebbende heeft zich voorts beroepen op het door hem overgelegde taxatierapport. Ter zitting van de rechtbank is gebleken dat bij twee in dit taxatierapport gehanteerde vergelijkingspanden, te weten [adres 5] en [adres 4] , is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. De verschillen zijn dermate groot, zeker wat betreft [adres 5] , dat dit reeds twijfel doet rijzen ten aanzien van de onderbouwing van de door belanghebbende bepleite waarde. Daar komt nog bij dat het taxatierapport van belanghebbende onvoldoende inzicht biedt in de waardeopbouw van de woning in relatie tot de verkoopprijzen van de vergelijkingspanden. Zowel van de woning als van deze vergelijkingspanden ontbreekt een uitsplitsing van de waardeonderdelen naar grond, hoofdbouw en bijgebouwen. In het rapport is niet onderbouwd, bijvoorbeeld met een matrix, hoe tot de daarin genoemde getaxeerde waarde van de woning is gekomen.

4.14.

Belanghebbende heeft, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018^[4], aangevoerd dat hij ten onrechte in de bezwaarfase niet de beschikking heeft gekregen over de grondstaffel en het taxatieverslag, met daarin vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingspanden. Belanghebbende acht zich in zijn belang geschaad, omdat de heffingsambtenaar voor onvoldoende inzichtelijkheid en controleerbaarheid van het proces van de waardebepaling heeft gezorgd, waardoor belanghebbende genoodzaakt was in beroep te gaan om de ontbrekende gegevens te krijgen.

4.15.

De heffingsambtenaar heeft in reactie aangegeven dat (1) bij het bezwaarschrift om de gegevens is gevraagd, maar bij de hoorzitting niet meer, (2) de grondstaffel niet nodig was ter onderbouwing van de waarde omdat de vergelijkingspanden dezelfde ligging hadden, (3) er geen sprake was van een ongelijkwaardige procespositie omdat belanghebbende werd vertegenwoordigd door een professioneel gemachtigde en (4) het veel moeite zou hebben gekost om de gegevens uit het systeem te halen. Verder heeft de heffingsambtenaar vermeld dat vanaf belastingjaar 2020 de gegevens op verzoek aan de belastingplichtige worden verstrekt.

4.16.

Niet in geschil is dat de grondstaffel tot de gegevens behoort die op de zaak betrekking hebben. Verder staat vast dat de waardebepaling het resultaat was van een geautomatiseerd proces. Om belanghebbende de juistheid van de bij zo’n proces gebruikte keuzes, gegevens en aannames te laten controleren en betwisten, moet de heffingsambtenaar zorgen voor inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan. In dat kader had de heffingsambtenaar de grondstaffel moeten overleggen.^[5]

4.17.

Het argument van de heffingsambtenaar dat het verstrekken van de grondstaffel in het onderhavige jaar op praktische problemen stuitte, wordt door het hof verworpen. De heffingsambtenaar dient zijn administratie zodanig in te richten dat de noodzakelijke bouwstenen voor de waardebepaling hieruit op doelmatige wijze zijn te destilleren.
Dat de vergelijkingspanden dezelfde ligging hadden, betekent, gelet op de vereiste inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de gegevens die worden gebruikt in het geautomatiseerde proces, niet dat de grondstaffel niet relevant is.

4.18.

Door het niet verstrekken van de grondstaffel in de bezwaarfase, kon belanghebbende de gehanteerde grondwaarde niet controleren en gemotiveerd betwisten. Belanghebbende heeft eerst in de beroepsfase de beschikking gekregen over de grondstaffel. Dit had voor de rechtbank aanleiding moeten zijn de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van de beroepsfase. Dat belanghebbende slechts éénmaal in de bezwaarfase om de grondstaffel heeft gevraagd en zijn verzoek niet heeft herhaald tijdens de hoorzitting, doet aan het voorgaande niet af, omdat de heffingsambtenaar verplicht is de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage te geven tijdens de bezwaarfase.^[6]

4.19.

Ten aanzien van de door belanghebbende in de bezwaarfase gevraagde KOUDV- en liggingsfactoren, overweegt het hof als volgt. Deze factoren heeft de heffingsambtenaar niet verstrekt, omdat hiervan geen gebruik is gemaakt bij de waardebepaling. Het hof acht het standpunt van de heffingsambtenaar juist dat de KOUDV- en liggingsfactoren niet hoefden te worden verstrekt, voor zover deze factoren niet ten grondslag lagen aan de vastgestelde waarde.

4.20.

In het taxatierapport van de heffingsambtenaar zijn de factoren ‘kwaliteit, onderhoud en ligging’ van de woning en de vergelijkingspanden echter wel gewaardeerd. Voor zover die gegevens zijn gebruikt in het geautomatiseerde proces en ze (derhalve) ten grondslag lagen aan de vastgestelde waarde, had de heffingsambtenaar die gegevens, naar het oordeel van het hof, ook in de bezwaarfase al aan belanghebbende dienen te verstrekken.

Tussenconclusie

4.21.

Het hoger beroep gegrond. De uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd, maar alleen voor de beslissing over de proceskosten en het griffierecht.
De bij de beschikking vastgestelde waarde van de woning blijft gehandhaafd.

Ten aanzien van het griffierecht

4.22.

Nu het hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 47 en € 131 te vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten en de kosten van het bezwaar

4.23.

Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep, nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is en de uitspraak van de rechtbank gedeeltelijk wordt vernietigd.

Vergoeding van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand

4.24.

Het hof stelt deze vergoeding overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.068 (2 punten^[7]x wegingsfactor 1 x € 534) in beroep en in hoger beroep, dus in totaal op € 2.136.

Vergoeding voor de kosten van de taxatie

4.25.

Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van de kosten van de taxatie. Nu de waarde gehandhaafd wordt, is er geen aanleiding deze kosten te vergoeden.

Kosten van het bezwaar

4.26.

Nu de uitspraak op bezwaar in stand blijft, worden de kosten van bezwaar niet vergoed.

5.Beslissing

Het hof:

verklaart het hoger beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak van de rechtbank, maar alleen voor de beslissing over de proceskosten en het griffierecht;

veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank en het
gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het (in totaal) betaalde griffierecht

De uitspraak is gedaan door L.B.M. Klein Tank, voorzitter, P. Fortuin en P.A.M. Pijnenburg, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, griffier.

Wegens verhindering van de voorzitter, is de uitspraak enkel door de griffier getekend.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.