ECLI:NL:GHAMS:2022:1434

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 21/00177

15 maart 2022

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

gemachtigde: G. Gieben (Previcus Vastgoed te Boxmeer)

tegen de uitspraak van 30 december 2020 in de zaak met kenmerk HAA 20/213 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Opmeer, de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2019 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [adres 1] te [Z] , gemeente Opmeer (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 367.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna ook: OZB) voor het jaar 2019 (hierna: de aanslag) bekend gemaakt.

1.2.

Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 14 oktober 2019, de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Bij uitspraak van 30 december 2020 heeft de rechtbank het tegen de uitspraak op bezwaar door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 9 februari 2021. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 december 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met aangebouwde garage, berging en dakkapel. De inhoud van de woning is ongeveer 471 m³ en de oppervlakte van het perceel is 593 m².”

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.

2.2.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 367.000 heeft de heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd. In deze matrix staan onder andere de onderstaande gegevens van drie, hierna nader benoemde, vergelijkingsobjecten (vrijstaande woonhuizen, alle gelegen te [Z] , gemeente Opmeer).

[afbeelding]

2.3.

Bij brief van 5 april 2019 heeft de gemachtigde namens belanghebbende bezwaar gemaakt tegen de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag. In het bezwaarschrift heeft de gemachtigde onder meer het volgende geschreven:

“Op basis van de bij ons bekende administratieve gegevens kan de WOZ-waarde voor [de woning] niet hoger zijn dan € 282.000,00.

Deze lagere WOZ-waarde is gebaseerd op de door de opdrachtgever aan mij verstrekte gegevens en een quick-scan van de WOZ-waarde door een taxateur. (…) Om de WOZ-waarde en de opgelegde aanslag nader te controleren verzoek ik u ons uiterlijk binnen twee weken het taxatieverslag toe te sturen via
taxatieverslagen@previcus.nl. Als de aanslag/beschikking toch op de juiste wijze blijkt te zijn opgelegd, zullen wij het bezwaarschrift intrekken.”

2.4.

Bij brief met dagtekening 13 september 2019 heeft de gemachtigde een aanvulling op het bezwaarschrift aan de heffingsambtenaar toegezonden. Daarin is – voor zover hier van belang – het volgende vermeld:

“De (…) WOZ-waarde is te hoog vastgesteld. Hieronder zal ik puntsgewijs toelichten waarom:

(…). (…) Twee van de drie referentieobjecten zijn, gelet op inhoud, perceeloppervlakte. ligging en bouwtype, een goede vergelijking. Echter de transactiecijfers van betreffende referentiepanden onderbouwen duidelijk een lagere waarde voor het onderhavige object. (…)

Op het taxatieverslag is door u niet inzichtelijk gegeven welke waarde u toekent aan de grond. Gelet op de verschillen in grondoppervlakte tussen het onderhavige object en de referentiepanden verzoek ik u (…) de grondstaffel te overleggen. (…)

Ik verzoek u de vastgestelde WOZ waarde te heroverwegen en opnieuw vast te stellen op € 282.000,00. (…)

Graag willen wij gehoord worden zoals bepaald in de Algemene Wet Bestuursrecht. (…)

Ik verzoek u bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, op basis van recente uitspraken (…) tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te overleggen.

Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, alsmede de manier waarop u de verschillen hebt verdisconteerd, van [de woning] en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken.

Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de onderdeelwaardes voor de objectonderdelen welke meegenomen zijn in de taxatie van het onderhavige object alsmede de onderdeelwaardes van de bijgebouwen van de geselecteerde referentiepanden te verstrekken.”

3.Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase mocht volstaan met het ter inzage leggen van de door de gemachtigde - in aanvulling op het taxatieverslag - gevraagde gegevens, dan wel (afschriften van) deze gegevens aan de gemachtigde had moeten toezenden.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil - voor zover in hoger beroep van belang - het volgende overwogen:

“
Beoordeling van het geschil

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

9. De rechtbank overweegt allereerst dat uit het taxatierapport volgt dat twee van de vermelde objecten in november 2016 zijn verkocht. Dit is te ver verwijderd van de waardepeildatum zodat de rechtbank deze objecten bij de beoordeling buiten beschouwing laat. De objecten [adres 2] en [adres 3] zijn kort vóór en na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijs van deze objecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Het object [adres 3] heeft verweerder reeds genoemd in de uitspraak op bezwaar en is ook besproken in het verweerschrift. De rechtbank voelt zich vrij de gegevens van dat object te betrekken bij de beoordeling. Eiser kan daardoor niet zijn overvallen immers, hij wijst immers ter onderbouwing van zijn stellingen naar dit object.

10. De rechtbank overweegt dat de vergelijkingsobjecten enige verschillen met de woning vertonen, maar dat het er om gaat dat verweerder aannemelijk maakt dat er voldoende rekening is gehouden met die verschillen.

11. De rechtbank constateert dat eisers opstal ongeveer 10% groter is dan de opstal op [adres 3] . Voorts is eisers perceel meer dan 15% groter dan het perceel van [adres 3] .

Bovendien, zoals verweerder onweersproken heeft gesteld, verkeerde dit object in een duidelijk mindere staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningenniveau. Gelet hierop is naar het oordeel van de rechtbank afdoende het verschil verklaard tussen de aankoopprijs van het object en de waarde van de woning.

12. Vervolgens constateert de rechtbank dat eisers opstal ongeveer 20% kleiner is dan de opstal van het object [adres 2] . Dit verklaart de hogere waarde per kubieke meter van de woning ten opzichte van de prijs per kubieke meter van het object. Verweerder heeft op de verkoopprijs van het object [adres 2] ook nog een bedrag in mindering gebracht gelet als correctie in verband met onderhoud en kwaliteit.

Voorts is eisers perceel ongeveer 40% groter dan het perceel van het object [adres 2] . Dit heeft een beperkt effect op de waarde van het perceel per vierkante meter omdat de zogenaamde “knik” in de grondstaffel eerst optreedt op 350 m². Dat, zoals eiser stelt, zijn grote voortuin wegens gebrek aan privacy niet kan worden gebruikt en daardoor lager gewaardeerd zou moeten worden, leidt niet tot het door eiser gewenste effect. Een groot stuk grond is op zichzelf binnen de bebouwde kom altijd begerenswaardig. Daar komt bij dat privacy een subjectief begrip is. Het feit dat de opstal daardoor verder van de weg is gelegen, is een aspect dat, ook in een rustige buurt, over het algemeen als een voordeel wordt ervaren. Dit betekent dat verweerder met de verschillen voldoende rekening heeft gehouden.

13. Eiser heeft nog aangevoerd dat de grondstaffel niet bij de stukken is gevoegd. Omdat deze grondstaffel in de uitspraak op bezwaar is opgenomen, heeft dit geen gevolg voor de uitkomst van de procedure.

14. Verweerder heeft gelet op dit alles, en mede gelet op het feit dat de woz-waarde ruim € 3.000 lager is vastgestelde dan de getaxeerde waarde, naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

Proceskosten

15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Gehanteerde vergelijkingsobjecten. Proces-verbaal eerste aanleg

5.1.1.

In hoger beroep heeft de gemachtigde aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte op eigen initiatief het vergelijkingsobject [adres 3] te [Z] in haar oordeel heeft betrokken, terwijl de heffingsambtenaar dit object niet in de bij zijn verweerschrift gevoegde taxatiematrix had opgenomen. Belanghebbende betwist op dit punt de weergave in het proces-verbaal van de zitting bij de rechtbank; dat proces-verbaal bevat uitsluitend de weergave van verklaringen van partijen, terwijl in werkelijkheid de rechter aan het eind van de zitting [adres 3] op eigen initiatief ter sprake bracht. Bovendien is niet in het proces-verbaal vastgelegd dat de rechter voortdurend aan het woord was en de verdediging van de vastgestelde waarde op een gegeven moment overnam van de heffingsambtenaar, die vervolgens zijn verdediging neerlegde. Aldus de gemachtigde van belanghebbende.

5.1.2.

De heffingsambtenaar heeft betwist dat het proces-verbaal een onjuiste weergave bevat van het verhandelde ter zitting bij de rechtbank. Hij heeft tijdens die zitting zijn verdediging niet neergelegd en al zijn argumenten naar voren kunnen brengen. De rechter heeft tijdens de zitting niet zijn verdediging overgenomen, maar alleen de vereiste regie gevoerd. Wel is het juist dat de rechtbank tijdens de zitting op eigen initiatief het object [adres 3] ter sprake heeft gebracht. Belanghebbende kon zich hierdoor niet overvallen voelen, aangezien dit object reeds als vergelijkingsobject was opgevoerd in de uitspraak op bezwaar. Dat dit object niet opnieuw in de bij het verweerschrift in eerste aanleg gevoegde taxatiematrix is opgenomen, betekent niet dat hij dit object niet meer van belang acht voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde. Aldus de heffingsambtenaar, die tijdens de procedure in hoger beroep opnieuw heeft gewezen op de gerealiseerde verkoopprijs van [adres 3] als aanvullende onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning.

5.1.3.

Het Hof stelt bij zijn oordeel voorop dat het proces-verbaal van de zitting voor hem in beginsel de enige kenbron vormt van het verhandelde ter zitting bij de rechtbank. Aangezien de heffingsambtenaar heeft betwist dat het proces-verbaal een onjuiste weergave bevat van hetgeen ter zitting is voorgevallen, verwerpt het Hof de onder 5.1.1 vermelde stelling van de gemachtigde wegens gebrek aan feitelijke grondslag, dit nog daargelaten de vraag welke gevolgen aan de stellingen van de gemachtigde zouden moeten worden verbonden indien zij juist zou zijn bevonden. Voorts is het Hof van oordeel dat het de rechtbank vrij stond ter zitting aan partijen de vragen te stellen die zij voor de beoordeling van het geschil noodzakelijk achtte. Uit het proces-verbaal blijkt dat beide partijen ter zitting een standpunt hebben ingenomen over de geschiktheid van [adres 3] als vergelijkingsobject. Belanghebbende kon zich redelijkerwijs niet door vragen over dit object overvallen voelen, aangezien het in de uitspraak op bezwaar als vergelijkingsobject is vermeld en belanghebbende daarop zelf in zijn beroepschrift (punt 5) is ingegaan, met de stelling dat dit object juist de door hem verdedigde lagere waarde onderbouwt. Het standpunt van belanghebbende dat [adres 3] door de heffingsambtenaar niet meer als vergelijkingsobject mag worden aangevoerd, wordt derhalve verworpen.

Toezending gegevens in de bezwaarfase

Standpunten partijen

5.2.1.

In hoger beroep heeft belanghebbende aangevoerd dat de rechtbank in haar uitspraak ten onrechte niet is ingegaan op zijn standpunt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase niet de ingevolge artikel 7:4, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en artikel 40, tweede lid, Wet WOZ op hem rustende verplichtingen heeft nageleefd. De gemachtigde heeft, na ontvangst van het taxatieverslag, schriftelijk verzocht (zie 2.4) hem voorafgaand aan de telefonische hoorzitting bepaalde aanvullende gegevens toe te zenden, te weten de door de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling gebruikte grondstaffel, alsmede de zogenoemde KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de in het taxatieverslag opgenomen vergelijkingsobjecten. Aangezien artikel 7:4, vierde lid, juncto artikel 6:17 Awb de verplichting bevat tot toezending in de bezwaarfase van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde, had de heffingsambtenaar aan dit verzoek moeten voldoen en had hij niet mogen volstaan met terinzagelegging van deze gegevens, zo stelt belanghebbende.

5.2.2.

Volgens belanghebbende was de heffingsambtenaar ook op grond van artikel 40, tweede lid, Wet WOZ (juncto artikel 6:17 Awb) gehouden de gevraagde gegevens aan hem toe te zenden; op grond van deze bepaling dienen namelijk op verzoek alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde te worden verstrekt. Belanghebbende stelt in zijn belang te zijn geschaad doordat hij in beroep heeft moeten gaan om alsnog inzicht te krijgen in de gevraagde gegevens en om aan de hand daarvan de vastgestelde waarde op haar juistheid te kunnen controleren. Reeds om die reden dient het beroep gegrond te worden verklaard en dient aan hem een vergoeding van proceskosten en betaalde griffierechten te worden toegekend, aldus nog steeds belanghebbende.

5.2.3.

De heffingsambtenaar heeft deze standpunten van belanghebbende betwist. Volgens de heffingsambtenaar bevat artikel 7:4, vierde lid, Awb alleen een verplichting tot het in de bezwaarfase verlenen van inzage in de op de zaak betrekking hebbende stukken en geen verplichting tot toezending van stukken; artikel 6:17 Awb brengt daarin geen verandering. Aangezien de op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage zijn gelegd, is de heffingsambtenaar van mening dat hij aan zijn verplichtingen ingevolge artikel 7:4 Awb heeft voldaan. Dat (de gemachtigde van) belanghebbende ervoor heeft gekozen om geen gebruik te maken van zijn inzagerecht en hier ook tijdens de telefonische hoorzitting niet om heeft gevraagd, komt voor zijn rekening en risico, zo stelt de heffingsambtenaar.

5.2.4.

Artikel 40, tweede lid, Wet WOZ bevat volgens de heffingsambtenaar evenmin een verplichting tot het toezenden van de op de zaak betrekking hebbende stukken. Op grond van deze bepaling dient alleen het conform het in bijlage 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) opgenomen ‘Model taxatieverslag woningen’ opgestelde taxatieverslag aan de belanghebbende – dan wel, met toepassing van artikel 6:17 Awb, in de bezwaarfase aan diens gemachtigde – te worden toegezonden indien daarom wordt verzocht. Aangezien dit taxatieverslag in de bezwaarfase aan de gemachtigde van belanghebbende, conform diens verzoek, is toegezonden, stelt de heffingsambtenaar daarmee te hebben voldaan aan zijn verplichtingen ingevolge artikel 40, tweede lid, Wet WOZ. Op grond van deze bepaling hoefde hij geen gevolg te geven aan het verzoek van de gemachtigde om in de bezwaarfase in de vorm van een taxatiekaart nog aanvullende gegevens toe te zenden, zoals een grondstaffel of een overzicht van de KOUDV- en liggingsfactoren.

Oordeel Hof

Artikel 7:4 Awb

5.2.5.

Het Hof is op grond van de tekst van artikel 7:4 en 8:42 Awb - in samenhang beoordeeld - en de wetsgeschiedenis van deze bepalingen van oordeel dat de wetgever bewust een onderscheid heeft gemaakt tussen de verplichtingen van het bestuursorgaan in de bezwaarfase en de verplichtingen van het bestuursorgaan in de beroepsfase. Alleen in de beroepsfase is het bestuursorgaan op grond van artikel 8:42 Awb verplicht de op de zaak betrekking hebbende stukken (aan de rechter) toe te zenden. In de bezwaarfase geldt ter zake van diezelfde stukken op grond van artikel 7:4 Awb enkel een inzagerecht. Dit onderscheid blijkt uit de tekst van deze bepalingen; in artikel 7:4, tweede lid, Awb is voorgeschreven dat alle op de zaak betrekking hebbende stukken “ter inzage worden gelegd”, terwijl in artikel 8:42 Awb is bepaald dat het bestuursorgaan de op de zaak betrekking hebbende stukken “aan de bestuursrechter zendt”. Gelezen in de context van het gehele artikel 7:4 kan het bepaalde in het vierde lid daarvan slechts zo worden uitgelegd dat een belanghebbende die gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om voorafgaand aan een hoorzitting inzage te nemen in zijn (haar) dossier, tegen vergoeding (een) afschrift(en) kan verkrijgen van (een of meer van) de ter inzage gelegde stukken. In de tekst van het vierde lid komt dit tot uitdrukking in de bewoordingen “deze stukken”, welke terugwijzen naar de in het tweede en derde lid bedoelde, ter inzage gelegde op de zaak betrekking hebbende stukken.

5.2.6.

Deze interpretatie op grond van tekst en context van artikel 7:4 Awb vindt naar het oordeel van het Hof bevestiging in de wetsgeschiedenis. In de memorie van toelichting bij de Awb wordt immers opgemerkt dat het bestuursorgaan stukken “(…) die aan de beroepsinstantie plegen te worden toegezonden, ook reeds in de bezwaarschriftprocedure voor belanghebbenden ter inzage [dient] te leggen”, terwijl voorts wordt opgemerkt dat “in aansluiting op het inzagerecht” in (het huidige) vierde lid wordt bepaald “dat belanghebbenden van de ter inzage gelegde stukken, tegen vergoeding van ten hoogste de kosten, afschrift kunnen verkrijgen” (zie
Kamerstukken II1988/89, 21 221, nr. 3, blz. 149). In de memorie van antwoord (
Kamerstukken II 1990/91, 21 221, nr. 5, p. 98 (r.k.)) is voorts toegelicht dat het inzagerecht is gekoppeld aan de hoorzitting; indien de belanghebbende afziet van het recht te worden gehoord, bestaat in die zaak ook geen verplichting tot terinzagelegging (vgl. HR 7 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE3833, r.o. 3.1). Ook uit de wetsgeschiedenis blijkt derhalve dat de belanghebbende tijdens het nemen van inzage op verzoek afschriften kan verkrijgen van ter inzage gelegde stukken, maar niet dat de belanghebbende recht heeft op toezending van de op de zaak betrekking hebbende stukken, los van de uitoefening van het inzagerecht.

5.2.7.

Het Hof is van oordeel dat artikel 6:17 Awb niet een zelfstandige verplichting voor het bestuursorgaan bevat om in de bezwaarfase bepaalde stukken aan de gemachtigde toe te zenden. In de wetsgeschiedenis van deze bepaling is vermeld dat zij de codificatie bevat van een voorheen reeds in de jurisprudentie van de bestuursrechter toegepast beginsel van goede procesorde, inhoudende dat indien een belanghebbende zich laat vertegenwoordigen, de stukken die aan de belanghebbende moeten worden toegezonden, in ieder geval ook aan diens vertegenwoordiger dienen te worden gezonden (zie
Kamerstukken II1988/89, 21 221, nr. 3, blz. 136). Indien en voor zover uit hoofde van een andere wettelijke bepaling een toezendingsverplichting geldt, moeten de desbetreffende stukken op de voet van artikel 6:17 Awb in ieder geval ook aan de gemachtigde worden gezonden; artikel 6:17 geldt evenwel niet indien een wettelijke bepaling geen toezending voorschrijft, maar bijvoorbeeld terinzagelegging, zoals dit het geval is bij artikel 7:4 Awb. Artikel 6:17 Awb heeft derhalve slechts betrekking op de vraag
aan wiede stukken moeten worden toegezonden, niet op de vraag voor
welke stukkeneen toezendverplichting geldt. Het Hof wijst in dit verband ook op het arrest van de Hoge Raad van 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148.

5.2.8.

Het standpunt van belanghebbende dat de door hem opgevraagde, op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase (digitaal of in afschrift) aan zijn gemachtigde toegezonden hadden moeten worden vindt derhalve noch in de tekst van de Awb noch in de wetsgeschiedenis steun, zodat zij wordt verworpen.

5.2.9.

Aangezien – naar niet in geschil is - de op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan de (telefonische) hoorzitting ter inzage hebben gelegen, heeft de heffingsambtenaar daarmee in het onderhavige geval aan zijn verplichtingen op grond van artikel 7:4 Awb voldaan. Dat de gemachtigde geen gebruik heeft gemaakt van dit inzagerecht en daar tijdens de hoorzitting niet (alsnog) om heeft verzocht, dient voor rekening van belanghebbende te komen.

Artikel 40 Wet WOZ

5.2.10.

Op grond van de wetsgeschiedenis van artikel 40, tweede lid, Wet WOZ is het Hof van oordeel dat de in deze bepaling opgenomen uitdrukking ‘verstrekt de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde’ een specifieke strekking heeft, namelijk dat degene te wiens aanzien een beschikking is genomen (of in de bezwaarfase diens gemachtigde, met toepassing van artikel 6:17 Awb), op verzoek een afschrift toegezonden krijgt van het taxatieverslag, opgesteld conform het model-taxatieverslag als bedoeld in artikel 6 van de Uitvoeringsregeling en – voor woningen – bijlage 4 van de Uitvoeringsregeling. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst het Hof naar zijn uitspraak van 22 februari 2022, nr. 21/00253, ECLI:NL:GHAMS:2022:499, r.o. 5.5.1-5.5.20.

5.2.11.

Aangezien de heffingsambtenaar in de onderhavige zaak in de bezwaarfase aan de gemachtigde (op diens verzoek) het taxatieverslag van de woning heeft toegezonden, welk taxatieverslag de gegevens bevat conform het model-taxatieverslag voor woningen van de Uitvoeringsregeling, heeft de heffingsambtenaar daarmee voldaan aan de ingevolge artikel 40 Wet WOZ op hem rustende verplichtingen.

5.2.12.

Indien de belanghebbende (of zijn gemachtigde) van mening is dat het verstrekte taxatieverslag onvoldoende gegevens bevat om tot een beoordeling van de vastgestelde waarde te kunnen komen, kan hij in de bezwaarfase gebruik maken van het inzagerecht van artikel 7:4, tweede lid, Awb. Ook de bepaling van artikel 7:4 Awb bevat (zoals hiervoor is overwogen) niet een verplichting voor het bestuursorgaan om in de bezwaarfase aanvullende gegevens digitaal ter beschikking te stellen dan wel toe te zenden. De grief van belanghebbende dat de heffingsambtenaar zijn verplichtingen ingevolge artikel 7:4 Awb en artikel 40 Wet WOZ niet is nagekomen, wordt derhalve verworpen.

Vastgestelde WOZ-waarde

Standpunten belanghebbende

5.3.1.

Volgens belanghebbende is de rechtbank ten onrechte uitgegaan van een niet onderbouwde grondstaffel. Belanghebbende moet kunnen nagaan waar de grondstaffel op is gebaseerd; alleen een verwijzing naar de permanente marktanalyse of een webapplicatie is daarvoor onvoldoende. Belanghebbende wijst daarbij op de uitspraken van rechtbank Rotterdam van 16 september 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:8088 en rechtbank Oost-Brabant van 8 oktober 2021, ECLI:NL:RBOBR:2021:5404.

5.3.2.

Belanghebbende is met de rechtbank eens dat twee van de vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn als referentie. Maar ook het vergelijkingsobject [adres 3] dient buiten beschouwing te worden gelaten aangezien niet duidelijk is hoe dit object zich verhoudt tot de woning wat betreft de secundaire objectkenmerken. Belanghebbende acht ook niet aannemelijk dat [adres 3] in een mindere staat verkeerde wat betreft onderhoud, kwaliteit en voorzieningenniveau. Tevens acht belanghebbende de transactiedatum van dit vergelijkingsobject – 24 juli 2020 – te ver gelegen van de peildatum.

5.3.3.

Voorts stelt belanghebbende dat uit de door de heffingsambtenaar ingebrachte matrix niet valt op te maken hoe de kwalificaties voor onderhoud/kwaliteit/uitstraling als ‘minder’ of ‘beter’ zich vertalen in de taxaties; de heffingsambtenaar komt voor het eerst in hoger beroep met de mededeling dat de daarop betrekking hebbende correcties in de matrix niet een positief maar negatief bedrag moeten zijn. Er wordt volgens belanghebbende dan ook willekeurig gecorrigeerd zonder dat een duidelijke onderbouwing wordt gegeven.

Evenmin is volgens belanghebbende duidelijk hoe de heffingsambtenaar de transactieprijzen heeft geïndexeerd naar prijzen per waardepeildatum; er zijn wel bedragen vermeld in de matrix maar er is daarvan geen onderbouwing gegeven.

Belanghebbende bepleit in hoger beroep de waarde van zijn woning voor het onderhavige jaar vast te stellen op € 340.000.

Standpunten heffingsambtenaar

5.4.1.

Voor de waardevaststelling verwijst de heffingsambtenaar naar de door hem in eerste aanleg overgelegde matrix. Omdat uit die matrix een waarde blijkt van € 370.664, is de daar onder liggende WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld. In het verweerschrift in hoger beroep is op de matrix nog de volgende toelichting gegeven: “De bedragen in de matrix zijn opgebouwd uit 3 onderdelen, te weten een waarde voor de grond, een waarde voor de bijgebouwen en een waarde voor het hoofdgebouw. Voor de bijgebouwen wordt gebruik gemaakt van een bijgebouwenmodel. De waarde die resteert ten einde op de geïndexeerde verkoopprijs uit te komen, betreft de waarde voor het hoofdgebouw. Vervolgens is de referentiewoning vergeleken met de onderhavige woning en wordt, zoals onderaan de matrix is samengevat, een gradatie gegeven ten opzichte van de onderhavige woning voor het onderhoud, de kwaliteit en de uitstraling in de benamingen ‘minder’, ‘vergelijkbaar’ en ‘beter’. Mochten de verschillen nog groter zijn, dan had ook nog voor ‘veel minder’ of ‘veel beter’ gekozen kunnen worden. (...) De correcties die zijn toegepast, teneinde op de verkoopprijs uit te komen, laten zien dat rekening is gehouden met de secundaire objectkenmerken, die blijken uit de toelichting en de foto’s.”

5.4.2.

Dat de rechtbank twee vergelijkingsobjecten niet bruikbaar acht als referentie, daarin kan de heffingsambtenaar zich niet vinden aangezien deze objecten maar iets meer dan een jaar voor de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast handhaaft de heffingsambtenaar het vergelijkingsobject [adres 3] als referentie; er is geen afstand van dat vergelijkingsobject gedaan door zijn taxateur ondanks dat het niet is vermeld in de matrix. Wat betreft onderhoud, luxe en kwaliteitsniveau wijst de heffingsambtenaar erop dat dit vergelijkingsobject na de verkoop op 24 juli 2020 is verbeterd en gemoderniseerd.

5.4.3.

Voor de indexatie is gebruik gemaakt van de Woning Index Calculator van VastgoedPro, die is samengesteld aan de hand van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS. Voor de berekeningen verwijst de heffingsambtenaar naar de bijlagen bij zijn verweerschrift in hoger beroep. Er is daarbij door de taxateur uitgegaan van een landelijk gemiddelde in plaats van een regionaal gemiddelde omdat landelijk sprake is van een lagere waardestijging. In dit verband is de door de gemachtigde aangehaalde uitspraak van rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2020:8088) niet van belang omdat in de onderhavige zaak de indexatie niet is bepaald aan de hand van een door de gemeente uitgevoerde permanente marktanalyse.

Oordeel Hof

5.5.1.

Het Hof acht de in de matrix vermelde vergelijkingsobjecten als zodanig bruikbaar als referentie; het Hof is het met de heffingsambtenaar eens dat de transactiedata van de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 5] niet zodanig ver van de waardepeildatum afliggen dat deze daardoor ongeschikt zijn als referentie.

Aangezien het vergelijkingsobject [adres 3] niet is vermeld in de matrix en ook overigens een cijfermatige analyse ontbreekt op grond waarvan kan worden vastgesteld in welke mate dit object de vastgestelde WOZ-waarde ondersteunt, acht het Hof dit object niet geschikt als referentie.

5.5.2.

Vervolgens is de vraag of op de juiste wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Het Hof overweegt als volgt. In de matrix wordt de transactieprijs van ieder vergelijkingsobject verhoogd vanwege de indexering, maar de vermelde geïndexeerde transactieprijzen komen in twee van de drie gevallen niet geheel overeen met de bedragen vermeld in de bijlagen bij het verweerschrift in hoger beroep; de achtergrond van de – weliswaar kleine – verschillen is niet duidelijk. Vervolgens wordt doorgerekend met de aldus verhoogde geïndexeerde waarde om, nadat daarop de grondwaarde en de waarde van bijgebouwen in mindering is gebracht, te komen tot een ‘Waarde na correctie’. Met ‘correctie’, zo begrijpt het Hof, wordt gedoeld op een bijstelling van de waarde in verband met de verschillen in zogenoemde secundaire objectkenmerken (onderhoud/kwaliteit/uitstraling en ligging). Hoewel aan de verschillen van deze secundaire objectkenmerken bedragen zijn gekoppeld, is – ondanks toelichting – niet duidelijk geworden hoe de taxateur van de gemeente tot die bedragen is gekomen, en waarom er in twee gevallen met een – op het eerste gezicht (maar zie hierna onder 5.5.3) – negatief bedrag is gerekend voor deze verschillen en in een ander geval een – veel groter – positief bedrag; dit terwijl in alle gevallen de kwaliteit en/of het onderhoud van de vergelijkingsobjecten als minder is gekwalificeerd.

5.5.3.

Verder stelt het Hof vast dat ‘Waarde na correctie’ tot verwarring kan leiden omdat gezien de opstelling van dat bedrag in de matrix, het de indruk wekt dat in feite sprake is van een waarde vóór correctie. Eenzelfde verwarring kan ontstaan over de in de matrix vermelde ‘Waarde zonder correctie’ aangezien die waarde een rekenkundig resultaat lijkt nadat de correctie daarop is toegepast. De taxateur van de gemeente heeft evenwel ter zitting bevestigd dat de terminologie en de daarbij vermelde bedragen juist zijn. Die bevestiging leidde het Hof vervolgens tot de vraag wanneer dan sprake is van negatieve of positieve bedragen aan correcties, waarbij als voorbeeld is gewezen op het object [adres 2] met een correctie van € 7.000 resulterend in een (doorgerekende) waarde van € 273.760. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft geantwoord dat de correctie van € 7.000 echter bedoeld is als positieve correctie en in dit geval leidt tot een ‘Waarde na correctie’ van € 287.760. Daarbij heeft de taxateur aangegeven dat een dergelijke correctie (met eenzelfde bedrag) ook bedoeld is ten aanzien van het object [adres 5] . Het Hof stelt echter vast dat de aldus met de correcties verhoogde bedragen niet zijn opgenomen in de matrix, maar daarentegen de m3-prijs voor dat vergelijkingsobject is berekend uitgaande van € 280.760, dat is dus niet het door de taxateur met de correctie verhoogde bedrag, noch het met de correctie verminderde bedrag. Het is het Hof dan ook niet duidelijk in hoeverre de – nadere – becijferingen van de taxateur de berekening van de m3-prijs onderbouwen; zowel de toelichting op de matrix in het verweerschrift in hoger beroep (deels geciteerd in 5.4.1) als de nadere toelichting ter zitting hebben de vraagtekens van het Hof over de becijferingen in de matrix eerder versterkt dan weggenomen.

5.5.4.

Ook ten aanzien van de indexaties hebben de heffingsambtenaar en de taxateur van de gemeente de ter zitting gesignaleerde onduidelijkheden niet kunnen wegnemen. Zo kan het Hof geen aansluiting vinden tussen de indexaties toegepast op de transactieprijzen en de in de bijlagen bij het verweerschrift in hoger beroep opgenomen landelijke indexcijfers ontleend aan VastgoedPro en het CBS. In die bijlagen zijn weliswaar per vergelijkingsobject twee landelijke indexcijfers per transactiedatum vermeld zowel voor de regio als voor heel Nederland, maar blijft onduidelijk hoe daarvan het indexcijfer voor het specifieke vergelijkingsobject is afgeleid; dit geldt ook voor het daarin vermelde percentage ‘afwijking regio’ ten opzichte van het ‘landelijk gemiddelde’. Verder is in die bijlagen vermeld dat niet voor type woning is gecorrigeerd omdat er regionaal te grote verschillen zouden zijn. Het Hof leidt daaruit af dat kennelijk cijfers zijn gebruikt die voor alle typen woningen landelijk gelden; niet duidelijk is waarom geen rekening is gehouden met regionale verschillen.

5.5.5.

Hetgeen hiervoor onder 5.5.1 tot en met 5.5.4 is overwogen leidt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar en de taxateur van de gemeente onvoldoende duidelijkheid hebben verschaft over de door hen toegepaste systematische waardebepaling, die bovendien de indruk zou kunnen wekken dat is toegerekend naar de vastgestelde WOZ-waarde. Dit betekent dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde onvoldoende is onderbouwd.

5.5.6.

Vervolgens is dan de vraag of belanghebbende de door hem bepleite waarde heeft onderbouwd. Het Hof acht daarvan geen sprake. Naast de grieven die belanghebbende heeft ingebracht tegen de systematische vergelijking (de matrix) van de heffingsambtenaar heeft hij in eerste aanleg gewezen op de ligging van de woning op het relatief grote perceel. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat de situering van de woning op het perceel leidt tot een noemenswaardige waardedruk.

5.5.7.

Nu geen van beide partijen de door hen verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde voor het kalenderjaar 2019 van de woning in goede justitie vaststellen. Met inachtneming van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof deze waarde schattenderwijs vast op € 355.000.

Slotsom

5.6.

Het hiervoor overwogene leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is. De waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 dient te worden vastgesteld op € 355.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 dient dienovereenkomstig te worden verminderd.

6.Kosten

6.1.

Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75 Awb in de door belanghebbende gemaakte kosten in bezwaar, beroep en hoger beroep. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit).

6.2.

Voor het onderhavige geval zijn dat in de eerste plaats de in artikel 1, aanhef en onderdeel a, van het Besluit vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op (in totaal) € 2.702:

€ 538 voor de bezwaarfase (2 [voor proceshandelingen: bezwaarschrift + verschijnen hoorzitting] x € 269 [waarde per punt] x 1 [wegingsfactor]);
€ 1.082 voor de beroepsprocedure (2 [voor proceshandelingen: beroepschrift + verschijnen zitting] x € 541] [waarde per punt] x 1 [wegingsfactor]); en
€ 1.082 voor de procedure in hoger beroep (2 [voor proceshandelingen: hoger beroepschrift + verschijnen zitting] x € 541 [waarde per punt] x 1 [wegingsfactor]).

6.3.

Daarnaast komen op de voet van artikel 1, aanhef en onderdeel f, van het Besluit voor vergoeding in aanmerking de kosten van uittreksels uit de openbare registers. Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift inzake de WOZ-beschikking voor het jaar 2019 € 7 opgevoerd als kosten van kadastrale uittreksels. Het Hof acht aannemelijk dat deze kosten ten laste van belanghebbende zijn gekomen. Deze kosten dienen derhalve eveneens te worden vergoed.

6.4.

De kostenvergoeding komt in totaal neer op een bedrag van (€ 2.702 + € 7 =) € 2.709.

7.Beslissing

Het Hof:

vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde van de woning voor het kalenderjaar 2019 tot € 355.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van in totaal € 2.709, en
gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 47 (beroep bij de rechtbank) en € 131 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 178 te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, R.C.H.M. Lips en

J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn, als griffier. De beslissing is op 15 maart 2022 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.