Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 19/182
uitspraak van de meervoudige kamer van 23 november 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder
(gemachtigde: O. Harmsen).
Procesverloop
Bij beschikking van 30 juni 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet met aanslagnummer [nummer] , heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het agrarisch object), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op € 811.000.
In dit geschrift zijn tevens voor het kalenderjaar 2018 de aanslagen onroerende zaak-belastingen (OZB) eigenaar, naar een grondslag van € 811.000, en OZB gebruiker, naar een grondslag van € 477.000 bekendgemaakt.
In dit geschrift zijn tevens voor het kalenderjaar 2018 de aanslagen onroerende zaak-belastingen (OZB) eigenaar, naar een grondslag van € 811.000, en OZB gebruiker, naar een grondslag van € 477.000 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 5 december 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en eiser heeft na het verweerschrift een nader stuk ingediend.
Bij brief van 18 augustus 2020 heeft verweerder een aangepast taxatierapport ingebracht.
Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 3 september 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
De zaak is gelijktijdig behandeld met een ander beroep van eiser over hetzelfde agrarisch object, over het belastingjaar 2019, geregistreerd onder SHE 19/3398. In die zaak wordt heden afzonderlijk uitspraak gedaan.
Overwegingen
FeitenEiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een gemengd bedrijf (varkens/rundvee), gelegen in het buitengebied van Oss. Het woondeel omvat een vrijstaande woning uit 1995. Het bedrijfsdeel omvat vier varkensstallen, twee ligboxenstallen met bijbehorende mestkelders van verschillende bouwjaren, een werktuigenberging en een erfverharding (2.500 m²). Tot het object behoort ook een perceel met een totale kadastrale oppervlakte van 43.190 m². Omdat 33.190 m² cultuurgrond betreft, heeft verweerder 750 m² als grond bij de woning en 9.250 m² als grond bij niet-woning in de waardebepaling betrokken. Ook heeft verweerder een waardecorrectie op de woondelen toegepast en een overige waardecorrectie.
Geschil en beoordeling
1. Desgevraagd heeft eiser op de zitting aangegeven dat de beroepsgronden in de onderhavige zaak – in plaats van de eerder daarin aangevoerde gronden – gelijk zijn aan de in SHE 19/3398 aangevoerde gronden. Partijen hebben zich vervolgens uitgelaten over deze gronden en de rechtbank zal deze hierna beoordelen.
Tussen partijen is niet in geschil dat de hiervoor, onder het kopje ‘Feiten’, vermelde gebouwde en ongebouwde eigendommen een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ – en daarmee één onroerende zaak – vormen. De gebouwde en ongebouwde eigendommen zijn ook bij dezelfde belastingplichtige, te weten eiser, in gebruik. De rechtbank sluit zich aan bij dit gezamenlijke standpunt van partijen, dat naar haar oordeel geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting.
2. In geschil is de waarde van het agrarisch object op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser bepleit voor het kalenderjaar 2018 een waarde van € 698.000 en verwijst daarvoor naar de taxatiekaart, opgesteld door taxateur P. van As, die op 11 maart 2020 is ingebracht. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 811.000) naar de getaxeerde waarde (€ 820.000), zoals opgenomen in het nader uitgebrachte taxatierapport, dat op 17 augustus 2020 is opgesteld door taxateur G.D. Staal, en gecontroleerd door taxateur S.A. van Eck.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
4. Verweerder heeft het object in beroep opnieuw laten taxeren. Partijen verschillen niet van mening over de objectkenmerken, zoals vastgelegd in die taxatie. Ook zijn partijen het erover eens dat sprake is van een niet-woning, en zij zijn het eens over welke onderdelen behoren tot de woondelen en de niet-woondelen. Daarbij gaan zij er ook van uit dat sprake is van een gemengd bedrijf (varkens en rundvee) en dat het object in totaal 2.250 m² aan varkensstallen, alsmede twee ligboxenstallen met een totale oppervlakte van 1.457 m² omvat. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het geschil uit van de objectonderdelen, zoals die zijn vermeld op de taxatiekaart die is opgenomen in het taxatierapport van verweerder van 17 augustus 2020.
5. Verder stelt de rechtbank vast dat eiser met zijn reactie dat de beroepsgronden in de procedure SHE 19/3398 ook hebben te gelden in de onderhavige procedure zijn eerdere standpunt dat de waarde van dit agrarische bedrijf voor kalenderjaar 2018 moet worden verkregen door middel van de zogenoemde alternatieve berekeningswijze voor varkensbedrijven (zoals bedoeld in bijlage 4; de pagina’s 177 tot en met 180 van de Taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’ voor het belastingjaar 2018 met waardepeildatum 1 januari 2017), heeft verlaten. Eiser heeft zijn standpunt voor het overige gehandhaafd, wat wil zeggen dat hij de door verweerder vastgestelde waarde nog steeds te hoog vindt.
De WOZ-waarde
6. Verweerder heeft in zijn taxatierapport voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak de landelijke Taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’ per waardepeildatum 1 januari 2017 gehanteerd. Daarbij heeft hij gebruik gemaakt van het rekenmodel TIOX dat ten grondslag ligt aan de agrarische taxatiewijzers en waarbij aan de verschillende deelobjecten van het agrarisch object op basis van kengetallen, die zijn verkregen uit analyses van verkooptransacties, deelwaarden worden toegekend en deze deelwaarden vervolgens bij elkaar worden opgeteld. Verweerder heeft zich daarbij gebaseerd op de kengetallen van de Taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’. Daarnaast heeft verweerder, ter toetsing van de waardebepaling van alle objectkenmerken van het agrarisch object de gegevens overgelegd van zeven regionale transactiecijfers van varkenshouderijen, te weten [adres] , [adres] , [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] . De waarde van de grond heeft verweerder gebaseerd op de kengetallen voor ‘Maaskant en Land van Cuijk’, zoals opgenomen in de Taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’.
7. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de Taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’ in beginsel als hulpmiddel worden gebruikt bij de waardering van dit agrarisch object. Dit wordt ook ondersteund door bestendige jurisprudentie, zoals bijvoorbeeld de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof
’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2013:3381) en de uitspraak van 12 april 2016 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2016:2868). Taxatiewijzers zijn een op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerd taxatie-instrument, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van objecten, de waarde in het economische verkeer van - in dit geval agrarische - (deel)objecten kan worden bepaald. Taxatiewijzers bevatten algemene gegevens met betrekking tot de waardering van onroerende zaken, zijn gebaseerd op landelijke transactiecijfers en houden geen rekening met de specifieke kenmerken van de afzonderlijke onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de bijzondere omstandigheden van de te waarderen onroerende zaak.
8. De rechtbank stelt voorop dat bij het bepalen van de WOZ-waarde gekeken moet worden naar de prijs die de beste koper op of rond de waardepeildatum voor het object zou willen betalen. In de Taxatiewijzer ‘Agrarische Gebouwen’, met waardepeildatum
1 januari 2017, zijn de kengetallen voor de varkensstallen gebaseerd op verkopen van varkensbedrijven in 2016 en deze vormen verder een neerslag van een jarenlange analyse van verkopen van varkensbedrijven. Hiermee vormen deze kengetallen een landelijke invulling van de vergelijkingsmethode, waarbij marktomstandigheden zijn verdisconteerd. In die zin vormen de in de Taxatiewijzer opgenomen kengetallen een goede aanwijzing voor de grootte van de kengetallen en van de daarop gebaseerde waarde van de onroerende zaak in de onderhavige situatie.
9. Uit de analyse van de zeven hiervoor genoemde regionale verkooptransacties, zoals die is neergelegd in bijlage 6 van verweerders taxatierapport, volgt dat ieder verkoopcijfer is geschoond (verminderd) met bedragen voor – onder meer – cultuurgrond, bedrijfsopstallen niet zijnde varkensstallen, woning en roerende zaken. Het resterende bedrag is aan de varkensstallen toegerekend en vervolgens is een waarde per m² stal berekend. Een overzicht van alle waarden per m² varkensstal is neergelegd in bijlage 5 bij het taxatierapport, en dat overzicht geeft ook inzicht in de waarde al naar gelang het bouwjaar van de stallen.
10. Eiser heeft in beroep de bruikbaarheid van de hiervoor genoemde objecten ter nadere ondersteuning van de waarde van de varkensstallen betwist door te stellen dat de regionale transacties waarop verweerder zijn taxatie mede baseert geen inzicht geven in de regionale markt. Ook stelt eiser dat de Taxatiewijzers ‘Agrarische Gebouwen’ grotendeels worden gevoed door verkopen in Noord-Brabant en dat deze Taxatiewijzers de regionale markt voor varkenshouderijen goed weergeven. Verweerders methode van vergelijking met regionale verkoopcijfers geeft een vertekend beeld.
De rechtbank volgt eiser hierin niet. Verweerder heeft naar behoren toegelicht dat en waarom hij heeft gekozen voor een analyse van verkopen binnen de regio, maar dat deze ook worden afgezet tegen verkopen uit de Taxatiewijzer. De gekozen verkoopcijfers geven een voldoende afgewogen beeld van de regionale markt. De enkele betwisting door eiser daarvan, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Met de taxatie en de daarover gegeven toelichting in het verweerschrift heeft verweerder in zijn methode een overtuigend inzicht verschaft en de gemaakte keuzes toegelicht. Al wat eiser heeft aangevoerd, en op de zitting nogmaals heeft benadrukt over de gebruikte regionale verkoopcijfers, acht de rechtbank te algemeen van aard ter weerlegging, en verweerder heeft bovendien dat voldoende weersproken in zijn verweerschrift en het daarbij behorende taxatierapport.
11. Dit brengt de rechtbank tot het oordeel dat de transactiecijfers van de zeven objecten bruikbaar zijn ter toetsing van de kengetallen uit de Taxatiewijzer voor de stallen. De (geanalyseerde) verkoopcijfers van de zeven objecten genoemd in rechtsoverweging 6. bieden naar het oordeel van de rechtbank voldoende steun voor de kengetallen uit de Taxatiewijzer voor de stallen en de correcties die verweerder heeft toegepast op basis van regionale verkoopcijfers. Daarbij is de door verweerder gehanteerde methodiek goed bruikbaar omdat in zijn analyse ook regionale verkopen zijn betrokken van na de waardepeildatum.
12. De rechtbank neemt hierbij ook in aanmerking dat het gerechtshof ’s-Hertogenbosch in zijn uitspraak van 16 juli 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:2250) in een zaak van eiser over hetzelfde agrarisch object, maar over het belastingjaar 2017, een oordeel heeft gegeven over deze zelfde ook toen al door verweerder gehanteerde methode voor de bepaling van de WOZ-waarde. Weliswaar is voor het belastingjaar 2018 uitgegaan van deels andere objecten ter onderbouwing van de verkooptransacties, maar dat doet aan de bruikbaarheid van de methode niets af.
13. De rechtbank overweegt dat uit de door verweerder overgelegde taxatierapporten blijkt dat verweerder de verschillende onderdelen van het agrarisch object conform de toepasselijke Taxatiewijzers heeft getaxeerd. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat de varkensstal uit 2010 en de ligboxenstal uit 2014 niet volgens de Taxatiewijzer, namelijk te hoog, zijn gewaardeerd, slaagt dit niet. Eiser heeft de deelwaarden die zijn opgenomen in zijn op 11 maart 2020 overgelegde taxatiekaart op geen enkele wijze nader toegelicht. Verweerder heeft bovendien, onder verwijzing naar bijlage 4. van zijn taxatie, gemotiveerd betwist dat de deelwaarden niet volgens de Taxatiewijzer zijn vastgesteld. Daar komt bij dat verweerder in het algemeen de eindwaarde aannemelijk moet maken en niet de deelwaarden van de diverse deelobjecten. Wat eiser betoogt slaagt niet.
14. Eiser voert verder aan dat als gevolg van in 2017 gewijzigd provinciaal beleid veehouderijen al in 2022 (in plaats van 2028) investeringen moeten hebben gedaan in het kader van verduurzaming (zoals het verminderen van de uitstoot van ammoniak). Deze verplichte investeringen kunnen enerzijds veelal niet worden gedaan, waardoor het bedrijf onverkoopbaar wordt en anderzijds betreft het investeringen waarmee een potentiële koper rekening moet houden. De investeringen vormen een waardedrukkende factor waarmee verweerder volgens eiser onvoldoende rekening heeft gehouden.
De rechtbank volgt eiser hierin niet. Verweerder heeft afdoende toegelicht dat de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen zijn gebaseerd op (bruikbare en geschoonde) transactieprijzen van agrarische objecten. Eventuele bij gemengde bedrijven bestaande waardebeïnvloedende factoren, zoals door eiser bedoeld, zijn hiermee al verdisconteerd in de transactieprijzen en daarmee in de kengetallen uit de Taxatiewijzers. Hetzelfde geldt voor de regionale verkooptransacties van de referentieobjecten die verweerder heeft gebruikt om de varkensstallen van eisers agrarisch object te waarderen. De enkele stelling van eiser dat met de (mogelijke) waardedrukkende factor onvoldoende rekening is gehouden, treft geen doel.
15. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder ter verificatie van de gehanteerde kengetallen gebruikte regionale transacties bevestigen dat, zoals verweerder stelt, de waardebepaling op basis van TIOX in de onderhavige zaak niet tot een te hoge waarde leidt. Zij neemt daarbij in aanmerking dat verweerder vanwege de ligging van het agrarisch object (tegen de kern van Oss) en het daarmee gepaard gaande gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden, op de door hem getaxeerde waarde een neerwaartse correctie van € 175.000 heeft toegepast.
16. Voorgaande overwegingen brengen de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd en dat de door verweerder voor de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2018, per waardepeildatum 1 januari 2017, vastgestelde waarde niet te hoog is.
Heffingsmaatstaf OZB gebruikersheffing
17. Bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de OZB gebruikersheffing wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (hierna: de woondelen). Niet in geschil is dat de woning en de daarbij behorende grond de woondelen zijn.
18. Eiser heeft gesteld dat de op € 477.000 vastgestelde heffingsmaatstaf voor de OZB gebruikersheffing te hoog is. Volgens eiser heeft verweerder een te lage waarde van de woondelen in aanmerking genomen. Eiser wijst op verweerders taxatierapport van
17 augustus 2020, waarin aan de woondelen een hogere waarde is toegekend dan in het taxatieverslag dat aanvankelijk diende ter onderbouwing van de WOZ-waarde. Eiser vindt steun voor zijn opvatting in een groot aantal recente uitspraken van dezelfde datum van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, bijvoorbeeld de uitspraak van 16 juli 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:2245).
19. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de heffingsmaatstaf voor de OZB gebruikersheffing niet te hoog is vastgesteld en heeft daarvoor, kort gezegd, gewezen op uitspraken zoals deze rechtbank die heeft gedaan, bijvoorbeeld de uitspraak van 28 oktober 2019 (ECLI:NL:RBOBR:2019:6199).
20. De rechtbank stelt echter vast dat het gerechtshof in de hiervoor genoemde uitspraken van 16 juli 2020 de uitspraken van deze rechtbank van 28 oktober 2019 heeft vernietigd voor wat betreft de berekening van de heffingsmaatstaf van de OZB gebruikersheffing. Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 3 juni 2016 (ECLI:NL:HR:2016:1040), en een eerdere uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 19 juli 2018 (ECLI:NL:GHSHE:2018:3063) heeft het gerechtshof in zijn uitspraken van 16 juli 2020 overwogen dat in de wet noch uit de wetsgeschiedenis een aanknopingspunt te vinden is voor de procentuele benadering zoals verweerder die voorstaat en die door de rechtbank is gevolgd. Ook de jurisprudentie biedt geen steun aan de door verweerder verdedigde (en door de rechtbank gevolgde) procentuele benadering. Het gerechtshof heeft geen aanleiding gezien om af te wijken van zijn eerdere uitspraak. De rechtbank zal daarom in deze zaak de eigen appelinstantie volgen in de lijn die in de uitspraken van 16 juli 2020 is uitgezet. Dit betekent dus dat de heffingsmaatstaf voor de OZB gebruikersheffing moet worden vastgesteld op “de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken voor de onroerende zaak vastgestelde waarde” verminderd met de waarde van de woondelen. Wat betreft de waarde van de woondelen heeft eiser zich geconformeerd aan het taxatierapport van 17 augustus 2020 dat verweerder in beroep heeft overgelegd.
21. Nu niet in geschil is dat de woning en de daarbij behorende grond de woondelen zijn, stelt de rechtbank de waarde van de woondelen, inclusief de door verweerder daarop toegepaste correctie vast als volgt. Waarde woning (€ 270.576) + waarde grond bij woning (€ 76.675) + correctie woondelen (- € 6.563) = € 340.688.
De heffingsmaatstaf voor de OZB gebruikersheffing moet dan worden vastgesteld op de vastgestelde WOZ-waarde (€ 811.000) - waarde woondelen (€ 340.688) = heffingsmaatstaf OZB gebruikersheffing (€ 470.312). Dat is een lagere heffingsgrondslag dan de grondslag van (afgerond) € 477.000 waar verweerder van uitging bij de vaststelling van de WOZ-waarde, zodat moet worden geconcludeerd dat verweerder uit is gegaan van een te hoge grondslag voor de OZB gebruikersheffing.
22. Dit betekent dat het beroep gegrond is en dat de aanslag OZB gebruikersheffing moet worden verminderd. De rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak, voor zover deze betrekking heeft op de aanslag OZB gebruikersheffing. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien en de grondslag voor de OZB gebruikersheffing (naar het tarief niet-woning) van de onroerende zaak vaststellen op € 470.312.
23. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 47 vergoedt.
24. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte kosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). Op grond van de uitgangspunten van de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, zoals die per 1 juli 2018 is gewijzigd (Stcrt. 2018, 28796)) bij taxaties van courante niet-woningen, en gezien verweerders betwisting van de gemaakte kosten en eisers reactie daarop, stelt de rechtbank het bedrag dat verweerder moet vergoeden voor de door eiser gemaakte taxatiekosten, vast op een hoogte van € 136 (2 uur à € 68), exclusief BTW. De rechtbank gaat er daarbij van uit dat eiser de omzetbelasting in aftrek kan brengen, zodat deze niet op hem drukt. De in bezwaar door eiser gevorderde kosten voor kadastrale uittreksels komen, nu geen nota is bijgevoegd en ook overigens niet is onderbouwd dat deze kosten zijn gemaakt, niet voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep, gericht tegen de hoogte van de opgelegde OZB gebruiker niet-woning, gegrond en vernietigt de bestreden uitspraak in zoverre;
- verklaart het beroep voor het overige ongegrond;
- vermindert de aanslag OZB gebruiker niet-woning, naar een bedrag berekend naar een heffingsgrondslag van € 470.312;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op om het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.708.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, voorzitter, en mr. G.H. de Heer-Schotman en mr. A.F. Vink, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 23 november 2020.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.