Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 21/223
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 31 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heerenveen, verweerder
(gemachtigden: [gemachtigde verweerder 1] en [gemachtigde verweerder 2] ).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: de Minister voor Rechtsbescherming
(de Minister)
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2020 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld voor het kalenderjaar 2020 op € 2.223.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 11 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting, waarbij de zaak gezamenlijk is behandeld met de zaak met procedurenummer LEE 20/287 van [naam BV] ., de eigenaar van de onroerende zaak, heeft plaatsgevonden op 2 augustus 2022 via een beeldverbinding (Telehoren). Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1.
Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft [naam hotel] , gelegen aan [locatie] . Het hotel is gebouwd in 1997, heeft
42 hotelkamers, een restaurant, een bar met lounge en 7 multifunctionele zalen (voor conferenties en dergelijke). Verder zijn er tennisbanen en 75 parkeerplaatsen. Het hotel staat bekend als sporthotel. De totale bruto vloeroppervlakte (BVO) van het hotel is 2.939 m².
De totale oppervlakte van het perceel bedraagt 3.219 m².
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2019. Eiseres bepleit een waarde van € 1.499.000 en verweerder staat een waarde voor van € 2.223.000.
2.1.
Ten aanzien van de waardebepaling voert eiseres - zakelijk weergegeven - aan dat de methodiek van taxeren van verweerder aan de hand van de Taxatiewijzer Hotels niet correct is. Verder stelt eiseres dat verweerder bij de berekening van de kapitalisatiefactor het leegstandsrisico te laag heeft ingeschat. Dit vanwege de economische gevolgen van de Covid-19 pandemie. Daarnaast stelt zij dat onvoldoende rekening is gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie. Volgens eiseres is de aftrek die verweerder heeft toegepast niet onderbouwd. Eiseres heeft erop gewezen dat het hotel een uitgeleefde indruk maakt. Ter zitting heeft eiseres er verder op gewezen dat een plausibiliteitsverklaring in het taxatierapport van verweerder ontbreekt. Volgens eiseres is de taxateur van verweerder ook niet onafhankelijk.
2.2.
Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder gewezen op een taxatiekaart van taxateur
S. [taxateur verweerder] , waarin de waarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) is gewaardeerd, en bepaald op
€ 2.223.000. Er is door [taxateur verweerder] gebruikt gemaakt van de Taxatiewijzer Hotels [1]
(de Taxatiewijzer). [taxateur verweerder] heeft zowel een berekening gemaakt op basis van de modelcijfers uit de Taxatiewijzer, als op basis van de door de gemachtigde van eiseres overgelegde omzetcijfers van het hotel. Deze laatste heeft [taxateur verweerder] tot uitgangspunt genomen. Uit de overgelegde omzetcijfers blijkt dat de omzet is gestegen, evenals de bezettingsgraad. Tevens heeft [taxateur verweerder] een correctie toegepast van € 400.000 in verband met de staat van onderhoud. Verweerder wijst verder op de historische aankoopprijs van de onroerende zaak van € 2.600.000 in juni 2007.
De beoordeling van de WOZ-waarde
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2019 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. [2]
3.1.
Artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, bepaalt dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3.2.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (HWK-methode), door middel van een methode van vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
3.3.
Benadrukt dient evenwel te worden dat vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald. [3]
3.4.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde niet te hoog is bepaald. Daartoe wordt het volgende overwogen.
3.5.
De rechtbank is van oordeel dat voor de waardering van de onroerende zaak de in de Taxatiewijzer Hotels vermelde HWK-methode kan worden toegepast. De stelling van eiseres dat het taxatierapport van verweerder niet bruikbaar is omdat de methodiek van de Taxatiewijzer niet correct zou zijn, volgt de rechtbank niet. Het waarderen aan de hand van die Taxatiewijzer is in de hotelmarkt een algemeen geaccepteerde wijze van taxeren en niet concreet is aangegeven waarom die methode in het onderhavige geval niet bruikbaar zou zijn. Dat er mogelijk ook een andere methode zou kunnen worden gebruikt maakt niet dat de methode uit de Taxatiewijzer niet bruikbaar is. Overigens heeft eiseres gesteld noch aannemelijk gemaakt, dat de door haar voorgestane methodiek (zoals de rechtbank begrijpt, die van drs. Bastiaan M. Driessen) tot een lagere waarde zou leiden. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde in het geheel niet onderbouwd. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om te twijfelen aan de inhoud van het taxatierapport van S. [taxateur verweerder] omdat een plausibiliteitsverklaring ontbreekt. Daargelaten dat eiseres kenbaar heeft gemaakt dat [taxateur verweerder] deskundig is, en de rechtbank geen reden ziet om aan die deskundigheid te twijfelen, is in de Wet WOZ niet bepaald dat een plausibiliteitsverklaring is vereist. Er is ook geen wet- of regelgeving die de onafhankelijkheid van een door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur voorschrijft.
3.6.
De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder met toepassing van de Taxatiewijzer aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is bepaald. Dit, nu bij de berekening van de vastgestelde WOZ-waarde de eigen omzetcijfers van het hotel tot uitgangspunt zijn genomen waar uit de modelcijfers een hogere WOZ-waarde volgt. Verweerder heeft voorts ter zitting toegelicht dat het bedrag van de aftrek in verband met de onderhoudstoestand van de onroerende zaak in 2015 door partijen onderling is afgesproken en dat die aftrek ieder jaar wordt meegenomen, met steeds een kleine verhoging. Dat de toegepaste aftrek van
€ 400.000 voor 2020 te laag zou zijn is door eiseres gesteld noch aannemelijk gemaakt. Ten slotte volgt de rechtbank eiseres niet in haar stelling dat als gevolg van de Covid-19 pandemie de taxateur van verweerder het leegstandrisico te laag zou hebben bepaald. Nog los van de vraag of de Covid-19 pandemie als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid kan worden beschouwd (zoals bedoeld in artikel 18 lid 3, sub c, van de Wet WOZ), overweegt de rechtbank dat op 1 januari 2020 (de door eiseres voorgestane toestandsdatum) nog geen sprake was van een uitbraak van het coronavirus en er op dat moment ook nog geen - door de overheid opgelegde - gebruiksbeperkende maatregelen waren. De rechtbank is reeds daarom van oordeel dat verweerder terecht de waardepeildatum op 1 januari 2019 tot uitgangspunt heeft genomen. Op die datum was nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. De rechtbank is voorbijgegaan aan de verwijzing van verweerder naar de historische aankoopprijs uit 2007. Nu deze te ver van de waardepeildatum is gelegen, kan deze niet ter onderbouwing dienen van de vastgestelde waarde.
Conclusie
4. Uit het voorgaande volgt dat de beroepsgronden van eiseres niet slagen. Het beroep is daarom ongegrond.
ISV
5. Eiseres heeft verzocht om immateriële schadevergoeding (ISV) wegens overschrijding van de redelijke termijn. Volgens vaste rechtspraak geldt voor een uitspraak in eerste aanleg dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. [4] De termijn vangt aan op de dag van ontvangst van het bezwaarschrift en eindigt op de dag van de uitspraak in het beroep. De ISV bedraagt € 500 per half jaar overschrijding.
5.1.
De rechtbank is van oordeel dat deze zaak en de zaak van [naam BV] ., de eigenaar van de onroerende zaak, met nummer LEE 20/287 waarbij de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2019 in geschil is, in hoofdzaak betrekking hebben op hetzelfde onderwerp, zodat zij samenhangen. Dit brengt mee dat bij het bepalen van de mate van overschrijding van de redelijke termijn dient te worden gerekend vanaf het tijdstip waarop één van deze eiseressen voor het eerst een rechtsmiddel heeft aangewend. In dit geval heeft verweerder het eerste bezwaarschrift ontvangen in de zaak LEE 20/287 en wel op 4 juni 2019. Sindsdien zijn er, afgerond, 3 jaar en (afgerond) 4 maanden verstreken. Uitgaande van dit tijdsverloop is de redelijke termijn voor geschilbeslechting - rekening houdend met de hiervoor genoemde bijzondere omstandigheden - met 16 maanden overschreden. In beginsel leidt dat tot een immateriële schadevergoeding van € 1.500. In dit geval heeft de omstandigheid dat de procedure van eiseres betrekking heeft op dezelfde onroerende zaak als de procedure in de zaak LEE 20/287, waarbij sprake is van vergelijkbare rechtsvragen en feitencomplexen en dezelfde gemachtigde, alsmede de beroepschriften gelijkluidend zijn en gezamenlijk zijn behandeld, naar het oordeel van de rechtbank een matigende invloed op de spanning, het ongemak en de onzekerheid die is ondervonden door deze te lang durende procedures. De rechtbank ziet daarom aanleiding om de toe te kennen schadevergoeding te matigen, in die zin dat zij voormeld bedrag van € 1.500 voor beide zaken zal toekennen, en wel in ieder van de zaken voor de helft.
5.2.
De uitspraak op bezwaar is gedaan op 25 november 2019, dus de volledige termijnoverschrijding is toe te rekenen aan de rechtbank. Omdat het bedrag van de ISV minder dan € 5.000 beloopt, hoeft de Minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop schriftelijk of mondeling verweer te voeren. [5]
Proceskosten en griffierecht
6. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 0,5). De wegingsfactor is 0,5, omdat de veroordeling in de proceskosten zijn grond alleen vindt in de toekenning van de ISV en er geen sprake is van een materieel gegrond beroep. [6]
Verder is ook hier sprake van samenhang tussen beide zaken, omdat de beroepszaken gelijktijdig door de belastingrechter zijn behandeld, de rechtsbijstand door dezelfde persoon is verleend en de werkzaamheden van de rechtsbijstandsverlener in beide beroepszaken (nagenoeg) identiek zijn. De rechtbank zal per zaak de helft van de som van genoemde bedragen (€ 379,50 per zaak) als proceskostenvergoeding voor de beroepsfase toekennen.
6.1.
Vanwege de toekenning van ISV ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat de Minister aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 354 wordt vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om een immateriële schadevergoeding toe;
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 750;
- veroordeelt de Minister in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 379,50;
- draagt de Minister op het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden tot een bedrag van € 354.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.A.M. Kager, voorzitter, en mr. R.R. van der Heide en mr. T. van de Bospoort, leden, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2022.
w.g. griffier w.g. voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.