ECLI:NL:RBNNE:2022:1924

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Zittingsplaats Leeuwarden

Bestuursrecht

zaaknummer: LEE 21/83

uitspraak van de enkelvoudig belastingkamer van 1 juni 2022 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke, verweerder

(gemachtigde: K. Krekelaar).

Procesverloop

Bij besluit van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] in [woonplaats] (de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 318.000.

Bij uitspraak op bezwaar van 26 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 april 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door P.J.T. Looijen, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door G. Huitema, taxateur.

De rechtbank heeft aan het einde van de zitting het onderzoek geschorst om verweerder de gelegenheid te geven de ter zitting aangeboden, nog in te brengen, nadere informatie te verstrekken over de toezending aan eiser van de grondstaffel en het taxatieverslag met daarop de aan de woning toegekende KOUDV-factoren. Verweerder heeft deze informatie op 3 mei 2022 aan de rechtbank toegestuurd. Eiser heeft op 11 mei 2022 op deze informatie gereageerd. De rechtbank heeft vervolgens, zoals op de zitting met partijen was afgesproken, het onderzoek zonder nadere zitting gesloten.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1990 gebouwde vrijstaande woning met twee vrijstaande garages en een vrijstaande berging. De inhoud van de woning is 439 m3 en de kaveloppervlakte is 6.900 m2.

Geschil

2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 260.000 en verweerder staat een waarde voor van € 318.000.

Standpunten

3. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser verklaard dat de beroepsgronden zijn beperkt tot de volgende, onder intrekking van de andere beroepsgronden opgenomen in het beroepschrift:

i. dat verweerder voor de twee bij de woning behorende garages verschillende waardes per vierkante meter hanteert, namelijk € 196 en € 359;

ii. dat verweerder het kwaliteitsniveau van de door verweerder gebruikte vergelijkingswoning aan [referentieobject 3] in [plaats 3] ten onrechte als gemiddeld (factor 3) heeft gewaardeerd. Volgens eiser moet de kwaliteit van die woning als bovengemiddeld (factor 4) worden beschouwd, nu de woning aan [referentieobject 3] in [plaats 3] 15 jaar later dan eisers woning is gebouwd;

iii. dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij tot de percentages is gekomen waarmee hij de verkoopsommen van de voor de onderbouwing gebruikte referentiewoningen naar de waardepeildatum heeft geïndexeerd;

iv. dat verweerder – ondanks verzoek daartoe van eiser – heeft nagelaten de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop de aan de woning toegekende KOUDV-factoren aan eiser toe te sturen, terwijl hij daartoe op grond van artikel 40 van de Wet WOZ wel verplicht is.

4. Verweerder heeft voor de onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning de verkoopcijfers gebruikt van drie vrijstaande woningen in [woonplaats] , [plaats 2] en [plaats 3] . Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat er bij de waardering van garages onderscheid wordt gemaakt tussen stenen garages en houten garages. Wanneer het om een houten garage gaat, wordt er een lagere waarde gehanteerd. Het verschil in waarde tussen de beide garages bij de woning laat zich dus verklaren door het feit dat de garage van de woning van steen is en die van de vergelijkingswoning waarop eiser doelt van hout. Verder stelt verweerder dat hij het taxatieverslag met daarop vermeld de KOUDV-gegevens van de woning op 4 maart 2020 tweemaal aan eiser heeft toegezonden, digitaal en per post.

Voor wat betreft de indexering van de voor de onderbouwing gebruikte verkoopsommen naar de waardepeildatum maakt verweerder gebruik van een model dat is gebaseerd op algemene marktanalyse. In [plaats 2] is sprake van een stijgende markt. Voor de vergelijkingswoning aan [referentieobject 3] in [plaats 3] , die bijna anderhalf jaar na de waardepeildatum is verkocht, is voor de indexering teruggerekend met ongeveer 10%.

Bewijslast

5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2019 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen.^[1]

Beoordeling

6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem overgelegde waardematrix en de gegeven toelichting daarop aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 niet lager heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer. De rechtbank licht dit oordeel hieronder toe.

i. De waardering van de garages

7. De rechtbank volgt de ter zitting door verweerder gegeven – en door eiser niet betwiste – toelichting op de waardering van de bij de woning behorende garages. De toelichting van verweerder wordt namelijk ondersteund door de matrix, waarin bij de garages met een lagere vierkantemeterprijs is vermeld dat het gaat om houten wanden. De beroepsgrond faalt.

ii. De waardering van het kwaliteitsniveau van [referentieobject 3]

8. Het enkele feit dat er verschil is in bouwjaar maakt niet dat er verschil in kwaliteit is. Het is uiteraard wel een omstandigheid die moet worden meegenomen in de vraag of de referentiewoning voldoende vergelijkbaar is met de woning. Eiser heeft niet betwist dat de woning aan [referentieobject 3] voldoende vergelijkbaar is en de rechtbank acht die referentiewoning ook voldoende vergelijkbaar. Verweerder heeft de factoren onderhoud en voorzieningen op 4 gekwalificeerd gelet op het in vergelijking met de woning recentere bouwjaar. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee het verschil in bouwjaar voldoende in de waardebepaling betrokken. De beroepsgrond faalt.

iii. De inzichtelijkheid van de indexeringspercentages

9. De rechtbank overweegt verder dat verweerder met zijn toelichting ter zitting het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan inzichtelijk heeft gemaakt.

Het indexeringspercentage is uit te rekenen aan de hand van de verkoopprijs op de waardepeildatum en de verkoopprijs op de transactiedatum. De rechtbank oordeelt dat voor wat betreft de inzichtelijkheid van verweerder niet meer verwacht behoeft te worden.^[2]Voor zover eiser heeft betoogd dat hij het indexeringspercentage niet kon betwisten omdat hem dat percentage niet bekend was, overweegt de rechtbank dat in de waardematrix de gehanteerde indexeringspercentages op zodanig eenvoudige wijze zijn te herleiden, dat (de professioneel gemachtigde van) eiser moet worden geacht in staat te zijn geweest te kunnen controleren welk indexeringspercentage verweerder heeft gehanteerd en te beoordelen of dit percentage al dan niet correct is. Voor zover eiser heeft bedoeld te stellen dat hij genoodzaakt was om beroep in te stellen, omdat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt, is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk geworden dat het beroep van eiser achterwege zou zijn gebleven indien eiser in de bezwaarfase al bekend was geworden met dat percentage.

Ten overvloede overweegt de rechtbank dat het verkoopcijfer van vergelijkingswoning [referentieobject 2] in [woonplaats] niet is geïndexeerd en dat eiser de indexering van het verkoopcijfer van vergelijkingswoning [referentieobject 1] in [plaats 2] niet heeft betwist. Eiser heeft wel de indexering van het verkoopcijfer van [referentieobject 3] in [plaats 3] op de zitting betwist. Deze vergelijkingswoning is verkocht op 20 mei 2020 voor € 392.500. Verweerder heeft de waarde van deze woning op waardepeildatum bepaald op € 362.653. Verweerder heeft daarbij toegelicht dat deze waarde aan de lage kant is gelet op een waardestijging van circa € 10% in vijf maanden. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van vergelijkingswoning [referentieobject 3] op waardepeildatum voldoende aannemelijk heeft gemaakt en in ieder geval niet nog lager had moeten zijn. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat een hogere waarde zou leiden tot een hogere prijs per kubieke meter van de vergelijkingswoning [referentieobject 3] en aldus tot een hogere gemiddelde prijs per kubieke meter van de drie vergelijkingswoningen, hetgeen op zijn beurt weer leidt tot een hogere waarde van de woning op waardepeildatum nu die waarde (mede) is gebaseerd op de gemiddelde prijs per kubieke van de drie vergelijkingswoningen. Het voorgaande leidt ertoe dat de beroepsgrond van eiser niet slaagt.

iv. De toezending in de bezwaarfase van de taxatiekaart met KOUDV-factoren en de grondstaffel

10.1.

Ter onderbouwing van de stelling dat in de bezwaarfase een taxatierapport met daarin de KOUDV-factoren van de woning aan eiser zijn toegestuurd, heeft verweerder een e-mail en een brief van 4 maart 2020 geadresseerd aan de gemachtigde van eiser overgelegd. In die e-mail wordt verwezen naar een bijgevoegd taxatieverslag. Verweerder heeft ook een taxatieverslag met daarin de KOUDV-factoren overgelegd. Eiser betwist dat die bijlage het taxatieverslag inclusief KOUDV-factoren betreft; hij stelt in de bezwaarfase enkel een taxatieverslag zonder KOUDV-factoren te hebben ontvangen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij in de bezwaarfase het taxatieverslag met KOUDV-factoren aan de gemachtigde van eiser heeft toegestuurd. Weliswaar verwijst de e-mail en de brief enkel naar een taxatieverslag, niet naar een concreet te herleiden document, maar de rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de verklaring van verweerder dat het in de brief en e-mail bedoelde taxatieverslag ziet op het taxatieverslag inclusief KOUDV-factoren. In dat kader hecht de rechtbank ook belang aan het feit dat de brief en e-mail (en dus het taxatieverslag) zijn verstuurd voorafgaand aan het hoorgesprek aan eiser zijn toegezonden en dat eiser in het hoorgesprek niet naar voren heeft gebracht dat de KOUDV-factoren nog niet waren verstrekt. De beroepsgrond van eiser faalt daarom.

10.2.

Voor wat betreft de toezending van de grondstaffel geldt dat tussen partijen vast staat dat die gegevens niet in de bezwaarfase aan eiser zijn verstrekt. De vraag is of op verweerder de verplichting rustte om (ook) die gegevens aan eiser moest verstrekken gelet op het door eiser gedane verzoek. Daartoe overweegt de rechtbank dat artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ bepaalt dat “
aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde” wordt verstrekt. In de rechtspraak wordt verschillend geoordeeld over de vraag welke gegevens verweerder op grond van artikel 40 van de Wet WOZ in de bezwaarfase desgevraagd aan de bezwaarmaker moet toezenden. Zo heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, en eerder al het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, geoordeeld dat deze verplichting niet is beperkt tot het taxatieverslag maar ziet op alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en waarover verweerder ten tijde van het verzoek beschikte.^[3]De lagere rechtspraak, waaronder deze rechtbank, beantwoordt deze vraag grotendeels in dezelfde lijn.^[4]Recent heeft het gerechtshof Amsterdam echter geoordeeld dat de verplichting van artikel 40 van de Wet WOZ enkel betrekking heeft op het taxatieverslag.^[5]De rechtbank houdt vooralsnog vast aan het door haar eerder gegeven oordeel en dat van haar beroepsinstantie (gerechtshof Arnhem-Leeuwarden) dat met de gegevens als bedoeld in artikel 40 van de Wet WOZ wordt bedoeld alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.

10.3.

De rechtbank stelt vast dat de kaveloppervlaktes van de vergelijkingswoningen onderling en ten opzichte van de woning sterk afwijken. Zo heeft de woning een kavel van 6.900 m2 en de vergelijkingswoningen [referentieobject 2] in [woonplaats] 1.800 m2, [referentieobject 1] in [plaats 2] 487 m2 en [referentieobject 3] in [plaats 3] 3.480 m2. Kennisname van de grondstaffel was dan ook noodzakelijk om inzicht te hebben hoe verweerder bij de totstandkoming van de waarde rekening heeft gehouden met deze verschillen in kaveloppervlakte. Dit betekent dat de grondstaffel in dit geval kwalificeert als gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Verweerder heeft zodoende door het in de bezwaarfase niet-verstrekken van de grondstaffel niet voldaan aan de op hem rustende verplichting van artikel 40 van de Wet WOZ. De vraag die vervolgens voorligt, is welke gevolgen aan deze schending van artikel 40 van de Wet WOZ dient te worden verbonden.

10.4.

Eiser heeft na kennisname van de grondstaffel in de beroepsfase de door verweerder aan de grond van de woning en de vergelijkingswoningen toegekende waarde niet betwist. Aldus ziet de rechtbank geen aanleiding om de uitspraak op bezwaar te vernietigen. De rechtbank past aldus artikel 6:22 van de Awb toe. Omdat artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ is geschonden, zal de rechtbank verweerder echter wel veroordelen tot vergoeding van het door eiser betaalde griffierecht en de door eiser in de beroepsprocedure gemaakte kosten voor rechtsbijstand. De rechtbank acht dit een gepast gevolg nu eiser in de beroepsprocedure het niet hebben ontvangen van de grondstaffel (en daarmee de schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ) aan de orde diende te stellen.

Slotsom

11. De conclusie is dat het beroep ongegrond is en dat de vastgestelde WOZ-waarde van de woning in stand blijft.

12. De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht aan hem vergoedt (zie 10.4).

13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten voor de beroepsprocedure (zie 10.4). Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht – en gelet op de uitspraak van de Hoge Raad van 27 mei 2022^[6]– voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.518 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden en

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.518.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G. Kattenberg, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2022.

w.g. griffier

w.g. rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.