Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 20/00736
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende],
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 3 november 2020, nummer SHE 19/3126 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer,
hierna: de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning), vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De zitting heeft plaatsgevonden op 29 juli 2021 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [A]
,kantoorgenoot van gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [B] .
,kantoorgenoot van gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [B] .
1.6.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.7.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen wordt verzonden.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning, gelegen in de woonkern [woonplaats] van de gemeente Boxmeer. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning uit 2018 met een woninginhoud van 526 m³ en een perceeloppervlakte van ongeveer 268 m². Tot de woning behoort een garage van 57 m³ en een dakkapel. Belanghebbende heeft op 25 januari 2017 voor een bedrag van € 290.000 (bestaand uit een aanneemsom van ongeveer € 265.000 en meerwerk van € 25.000) de woning vrij op naam gekocht.
2.2.
De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) en naar de toestand op 1 januari 2019 vastgesteld op € 302.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en de aanslag gehandhaafd.
2.3.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de gelijkluidende getaxeerde waarde zoals opgenomen in de waardematrix (hierna: de matrix) die op 21 september 2020 is opgesteld door de taxateur, [B] . In de matrix zijn de volgende vergelijkingsobjecten opgenomen:
- [adres 2] in [plaats 1] , verkoopdatum 27 december 2018, verkoopprijs € 315.000;
- [adres 3] in [plaats 2] , verkoopdatum 11 oktober 2018 (datum overdracht 31 januari 2019), verkoopprijs € 335.000;
- [adres 4] in [plaats 3] , verkoopdatum 12 november 2018, verkoopprijs € 265.000;
- [adres 5] in [plaats 4] , verkoopdatum 23 mei 2017, verkoopprijs € 244.000;
- [adres 6] in [plaats 1] , verkoopdatum 1 februari 2018, verkoopprijs € 230.000;
- [adres 7] in [plaats 1] , verkoopdatum 28 mei 2018, verkoopprijs € 245.000.
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
In geschil is of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de WOZ-waarde naar € 290.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
De waarde van de woning moet worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [1] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed.
4.2.
Volgens artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, welke regeling een hulpmiddel is om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd bij de waardebepaling [2] , wordt de marktwaarde van een woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.3.
In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor of na de waardepeildatum heeft gekocht, moet echter in de regel ervan worden uitgegaan dat de gezochte waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde koopsom, tenzij er sprake is van feiten of omstandigheden waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. [3]
4.4.
De bewijslast met betrekking tot de waarde rust op de heffingsambtenaar.
4.5.
Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Het hof overweegt daartoe het volgende.
4.6.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Zoals volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het hof acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als vergelijkingsobject te gebruiken voor de waardebepaling van de woning. Deze woningen zijn, net als de woning, twee-onder-een-kapwoningen en de woningen staan allen in min of meer vergelijkbare woonkernen in hetzelfde gebied. De ligging van de omliggende plaatsen waar de vergelijkingsobjecten zijn gelegen is dan ook goed vergelijkbaar met de ligging van [woonplaats] . Ook wat betreft de bouwstijl zijn de woningen goed vergelijkbaar. Er zijn weliswaar verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, maar deze verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het hof met de matrix aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, zoals bouwjaar, inhoud van de woning en oppervlakte van het kavel voldoende rekening is gehouden.
4.7.
Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd. [4] Belanghebbende heeft gesteld dat de beschikte waarde te hoog is, omdat naar zijn mening de vrij-op-naam-prijs (hierna: de VON-prijs) vermeerderd met 60% van de waarde van het meerwerk als uitgangspunt geldt, waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende gaat daarbij uit van een indexatiecijfer van 3,57%. De waarde is ook wanneer het hof rekening zou houden met de volledige waarde van het meerwerk te hoog vastgesteld, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat als de VON-prijs als uitgangspunt wordt gehanteerd, de op die wijze berekende waarde hoger zou zijn dan de met de vergelijkingsmethode vastgestelde waarde.
4.8.
De VON-prijs kan, gelet op 4.3, in beginsel (ook) als uitgangspunt voor de waarde van de woning gelden. Vereist is dat dan rekening wordt gehouden met de algemene waardeontwikkeling van de woning en daarmee vergelijkbare woningen in de periode tussen de aankoop en de waardepeildatum. Ook moet rekening worden gehouden met specifiek voor de woning geldende waardeveranderingen in die periode, bijvoorbeeld ten gevolge van aan of in de woning verrichte werkzaamheden. De VON-prijs vermeerderd met de waarde van het meerwerk als uitgangspunt zou, in de situatie dat het hof het door belanghebbende gehanteerde indexatiecijfer zou volgen, leiden tot een waarde van de woning van ongeveer € 300.350. [5] Het hof is van oordeel dat deze waarde zo dicht bij de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 302.000 ligt, dat deze waarde valt binnen de onzekerheid en de marge die inherent is aan taxeren. Enige mate van ruwheid en dus verschil bij het bepalen van de waarde van woningen is immers niet onbegrijpelijk. Het hanteren van de VON-prijs als uitgangspunt voor het bepalen van de waarde leidt er daarom in dit geval niet toe dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. Daarbij merkt het hof nog op dat het door belanghebbende gehanteerde indexatiecijfer niet verder is onderbouwd en, gelet op dat wat in 4.10 wordt overwogen, laag voorkomt. De stelling van belanghebbende dat 60% van de waarde van het meerwerk in aanmerking moet worden genomen in plaats van de volledige waarde heeft belanghebbende tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar onvoldoende onderbouwd en daarom in dit geval niet aannemelijk gemaakt.
4.9.
Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de door de heffingsambtenaar toegepaste indexering van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk is gemaakt. Deze cijfers zijn onvoldoende nauwkeurig en zeggen niets over de waardeontwikkeling in [woonplaats] , aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft hier tegenin gebracht dat de indexering gebaseerd is op een marktanalyse van alle transactiecijfers rond de waardepeildatum. De heffingsambtenaar stelt bovendien dat de indexering een reëel beeld geeft, mede gelet op de onderlinge verhoudingen tussen de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten. Voorts geeft de heffingsambtenaar aan dat verdere inzichtelijkheid in de marktanalyse dan reeds gegeven niet mogelijk en bovendien niet wenselijk is, gelet op de grote hoeveelheid informatie en de kosten die voor die informatie verschuldigd zijn als die bij het Kadaster zou worden opgevraagd.
4.10.
Het hof acht het in beginsel toelaatbaar dat bij de indexering van meer algemene gegevens wordt uitgegaan, tenzij aannemelijk is dat het gebruik van meer specifieke gegevens tot een relevant andere uitkomst zou leiden. Dat voor de indexering steeds alleen gegevens van een (zeer) beperkt gebied zouden mogen worden gebruikt acht het hof niet juist, mede gelet op het feit dat een beperkter aantal gegevens van een kleiner gebied de indexering ook onnauwkeuriger zou kunnen maken. Het hof acht, zoals ook in 4.5 is vermeld, [woonplaats] goed vergelijkbaar met de woonkernen waar de vergelijkingsobjecten zijn gelegen, waardoor de waardeontwikkeling van de vergelijkingsobjecten ook relevant is voor de waardeontwikkeling van de woning. Belanghebbende heeft, tegenover de door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens, onvoldoende onderbouwd dat de door de heffingsambtenaar toegepaste indexering op onjuiste gronden berust. Vier van de gebruikte transactiecijfers zijn, omdat deze na de waardepeildatum zijn gerealiseerd, naar beneden geïndexeerd. Het transactiecijfer van [adres 5] is naar boven geïndexeerd in verband met een transactiedatum voor de waardepeildatum. Ook overigens wijken de indexatiecijfers van de regio niet in grote mate af van de landelijke waardeontwikkeling. De heffingsambtenaar heeft dan ook, tegenover wat belanghebbende daaromtrent heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de door hem gebruikte indexering de waardestijging voldoende reflecteert.
4.11.
Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar met de matrix alsmede met wat hij ter zitting heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum naar de toestand op 1 januari 2019 niet te hoog is. Gelet op dat wat hiervoor is overwogen over het standpunt van belanghebbende heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is.
Tussenconclusie
4.12.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.13.
Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.14.
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door P. Fortuin, voorzitter, M.J.C. Pieterse en W.A. Sijberden, in tegenwoordigheid van N.A. de Grave, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 september 2021 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
De uitspraak is alleen door de voorzitter ondertekend aangezien de griffier is verhinderd deze te ondertekenen.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.