Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer: HAA 14/2232
uitspraak van de meervoudige kamer van 31 augustus 2015 in de zaak tussen
[X], wonende te [Z] , eiser,
en
de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Alkmaar, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft aan eiser met dagtekening 14 augustus 2013 voor het jaar 2009 een aanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (ib/pvv) opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 116.863.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 augustus 2015 te Haarlem.
Eiser is ter zitting verschenen tot bijstand vergezeld door zijn broer [A] en [B] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [N] , bijgestaan door [K] en mr. [O] . Beide partijen hebben ter zitting een pleitnota overgelegd en voorgedragen.
Overwegingen
Feiten
1. Op [datum 1] 1988 heeft eiser twee percelen landbouwgrond gekocht, kadastraal bekend onder gemeente [C] , sectie [D] en [E] (06.34.30 onderscheidenlijk 04.01.20 ha., derhalve in totaal 10.35.50 ha; hierna: de gronden). De koopsom bedroeg ƒ 238.165 v.o.n. (€ 108.075).
2. Op [datum 2] 1989 heeft eiser een woonhuis met aanbouw, schuur en bijgelegen grond aan het [F] gekocht. De totale oppervlakte is ongeveer 20.00 a. Dit huis, waarin eiser blijkens de GBA sinds 21 januari 1998 woont, is gelegen nabij het hiervoor genoemde perceel gemeente [C] , sectie [D] .
3. Van 1988 tot en met 1999 heeft eiser de gronden verhuurd aan derden en als zodanig in zijn aangiften ib/pvv verantwoord.
4. In 1998 heeft eiser zijn dienstbetrekking die hij uitoefende in [G] beëindigd.
5. In 2000 zijn de gronden door eiser vanuit zijn privévermogen ingebracht in zijn onderneming. De gronden zijn opgenomen voor een bedrag van ƒ 516.175 (€ 234.230), zijnde de waarde in het economische verkeer van de gronden ten tijde van de inbreng.
6. Eiser heeft op [datum 3] 2004 een zogenoemde opgaaf startende ondernemingen ingediend waarin als startdatum van de onderneming wordt vermeld 1 januari 2000.
7. In de motivering van het bezwaarschrift van 20 juni 2003 tegen de aanslag ib/pvv voor het jaar 2000 wordt het volgende opgemerkt:
“In september 1988 heeft de heer [X] zijn dienstbetrekking in [G] beëindigd en zich op [C] gevestigd. Hij heeft zijn intrek genomen in de woning aan het [F] , welke hij tien jaar daarvoor reeds had gekocht. (…) Zijn bedoeling was om als zelfstandig schapenfokker zijn inkomen te verwerven. Hij heeft besloten deze aktiviteiten geleidelijk op te starten. Enerzijds om zo min mogelijk vreemd vermogen aan te hoeven trekken en anderzijds omdat het een aantal jaren duurt om een veestapel op te bouwen die vrij is van ziektes en voldoet aan de eisen van het stamboek. In 1998 en 1999 heeft hij een aantal stamboekschapen gekocht. In 2000 heeft hij na het lammen de beste schapen en ooilammeren geselecteerd, waarna hij eind 2000 een koppel van bijna 90 schapen en lammeren overhield. Doelstelling is de veestapel uit te breiden tot minimaal 175 schapen.
(…)
Naast het opbouwen van een goede veestapel en het verzorgen daarvan heeft de heer [X] zich in 2000 bezig gehouden met het vernieuwen van het dak van de schuur (…) en met het vervangen van de afrastering om een deel van het land. Een steeds groter deel van de 10 hectare werd inmiddels niet meer verhuurd, maar had hij voor zijn eigen veestapel in gebruik genomen (…). Naast het opbouwen van de veestapel werd ook de inventaris uitgebreid. In 2000 is een trekker aangeschaft en zijn diverse kleine aanschaffingen gedaan (…). In totaal heeft de heer [X] in 2000 zo’n 800 uur aan het verzorgen van het vee en het bijhouden van het land en de schuur besteed.
(…)
Gezien het bovenstaande zijn wij van mening dat de aktiviteiten per 1 januari 2000 de hobbysfeer zijn ontgroeid en normaal vermogensbeheer te boven gaan en dat hier sprake is van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid: er wordt op doelgerichte wijze een bedrijf opgebouwd en uitgebreid. Bovendien menen wij dat de schapenfokkerij en de exploitatie van de per die datum ingebrachte landerijen en schuur als een geheel moet worden beschouwd en niet (…) als afzonderlijke bronnen van inkomen.”
8. Op [datum 4] 2009 is een overeenkomst gesloten tussen eiser en zijn echtgenote [H] (hierna kortweg: eiser) enerzijds en [I] en zijn echtgenote [J] anderzijds, waarbij eerstgenoemden het huis en de gronden hebben verkocht voor € 800.000 aan laatstgenoemden. De akte van levering is gedagtekend [datum 5] 2009 en de onroerende zaken zijn feitelijk op 1 november 2009 geleverd. De koopsom is door partijen bij de koopovereenkomst als volgt gesplitst:
Woonhuis, ondergrond woonhuis en tuin (1275 m²) € 475.000
Schuur en ondergrond (1095 m²) € 25.000
Landerijen (103.485 m²)
€ 300.000
€ 300.000
Totaal € 800.000
9. Ten tijde van de zojuist bedoelde koop waren [I] en [J] agrarisch ondernemers.
10. Eiser heeft zijn onderneming in 2009 gestaakt en is vanaf [datum 5] 2009 geen binnenlands belastingplichtige meer.
11. Op [datum 5] 2009 hebben [I] en [J] een verzoek ingediend om rangschikking onder de Natuurschoonwet 1928 van onder meer de gronden. Op dit verzoek is goedkeurend beslist op [datum 6] 2010.
12. In 2010 heeft [J] een agrarische onderneming gestaakt en in 2011 heeft [I] een agrarische onderneming gestaakt. Wel hadden beiden het voornemen om het agrarisch gebruik van de gronden in aangepaste vorm voort te zetten. Het woonhuis is gesloopt en in 2011 is een omgevingsvergunning aangevraagd voor de bouw van een nieuwe woning. Ook hebben [I] en [J] een aanzienlijk deel van hun grond (4 ha) doorverkocht in 2010.
13. Rijkstaxateur [K] RT heeft de hiervoor weergegeven koopsomsplitsing beoordeeld. Bij brief van 3 januari 2013 stelt hij dat een juiste uitsplitsing van de koopsom als volgt moet luiden:
Woonhuis (340 m³) € 80.000
Ondergrond woning en tuin (1275 m²) € 230.000
Bedrijfserf, erfvergroting en hobbyweide (8725 m²) € 230.000 wevab € 100.000
Resterende cultuurgrond (95.855 m²)
€ 260.000
€ 260.000
Totaal € 800.000
14. Eiser heeft zich voor een taxatie van de gronden gewend tot [B] RT van [L] . Laatstgenoemde heeft op 21 mei 2014 een rapport uitgebracht. Zijn opdracht is gelet op het rapport de volgende:
“Beargumenteer, aan de hand van de overeengekomen koopsom ad. € 800.000,- de splitsing van deze waarde van de diverse onderdelen (huis, ondergrond, erf en land) in de navolgende situaties:
1. waarbij het getaxeerde een uitsluitend agrarische bestemming heeft (WEVAB), waarbij de gemeente, niet alleen volgens haar eigen verklaring maar ook metterdaad, deze agrarische bestemming handhaaft.
2. waarbij het getaxeerde, weliswaar in afwijking van het vigerende bestemmingsplan, verkocht en gebruikt zou kunnen worden door een particuliere (niet-agrarische) belanghebbende.
(WEV)”
Wat betreft de eerste vraag komt [B] tot de volgende conclusie:
“Uit de hierboven, onder referentie objecten, genoemde transacties hebben wij de navolgende kengetallen analyseert en hiermee de overeengekomen koopsom van € 800.000,- verdeeld.
Object grootte eenheid prijs/eenheid totaal
grond bij woonhuis 1275 m²
bouwblok 650 m² € 200 € 130.000
tuin en erf 625 m² € 25 € 15.625
woonhuis 336 m³ € 325 € 109.200
aanbouw woonhuis 20 m³ € 325 € 6.500
Totaal woonhuis € 261.325
Bedrijfserf 8725 m²
in bouwblok 8725 m² € 20 € 174.500
stenen schuur 336 m³ € 50 € 16.800
houten aanbouw 320 m³ € 25 € 8.000
Totaal bedrijfsopstal € 199.300
overige grond 95855 m² € 3.52 € 337.410
Totaal overige grond € 337.410
Totaal generaal € 798.035
Afgerond €800.000”
Wat betreft de tweede vraag komt [B] tot de volgende conclusie:
“Deze vraag laat zich eigenlijk niet beantwoorden. Zuiver en alleen omdat het onmogelijk is om binnen de vigerende bestemming een ander gebruik te bezigen dan het agrarische. Ook de gemeente [C] zal, zeker zo kort na het onherroepelijk worden van het nieuwe bestemmingsplan (2013) geen argumenten kunnen aanvoeren waarom zij al zó snel zouden willen/moeten afwijken van hetgeen recent door de gemeenteraad werd vastgesteld. Overigens heeft de definitieve totstandkoming van het huidige bestemmingsplan buitengebied [C] ruim 4 jaar geduurd.
Anderzijds is het zo dat voor de bepaling van de WEV ook geen enkele grondslag is te vinden in de tussen de twee agrariërs (verkoper: [X] ) en (koper: [I] ) afgesloten overeenkomst. Uit de overeenkomst blijkt onmiskenbaar dat koper het gekochte ook daadwerkelijk agrarisch wil gaan gebruiken; wij wijzen o.a. op artikel 2 lid q waaruit blijkt dat het verkochte de feitelijke eigenschappen moet bezitten voor het gebruik als agrarisch bedrijf voor het houden van schapen en het woonhuis voor eigen bewoning. Ook het feit dat koper de toeslag rechten kan kopen, hetgeen alleen aan agrariërs is voorbehouden; hij een beroep doet op de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting (art 15 lid 1 letter q) geeft aan dat koper een agrariër is en het gekochte als zodanig wil gaan benutten en gebruiken. Mocht bovenstaand nog niet overtuigend genoeg zijn dan wijzen wij er nog op dat op het adres waarop koper tijdens de koop woonachtig was, bij de Kamer van Koophandel, meerdere agrarische bedrijven staan ingeschreven. Recherche bij de dienst van het Kadaster leerde overigens dag de koper, al dan niet in combinatie met andere agrariërs, op [C] , meerdere percelen grond in eigendom heeft.
Om toch enigszins de vraagstelling te beantwoorden kan wellicht gewezen worden naar de hiervoor genoemde sub. E. Deze voormalige rietgedekte stolpboerderij heeft tot circa 10 jaar geleden dienst gedaan als volwaardig agrarisch bedrijf. De toenmalige eigenaar heeft de boerderij met omliggende grond verkocht aan een ‘hobbyboer’ met paarden. Deze heeft er recent voor gezorgd dat op het perceel en zogenaamde “Bedrijf – VAB” (artikel 20 bestemmingsplan buitengebied [C] 2013) bestemming is gekomen.
Als we van deze koopsom ad. € 655.000,- circa 1,5 hectare omliggende grond, ter waarde van (€ 3.52 x 15.000m2 = € 52.800,-) aftrekken dan resteert voor de rietgedekte stolpboerderij met achterliggende schuren (…) een bedrag van circa € 600.000,-. Waarbij opgemerkt dat de hoeveelheid opstal vele malen groter is dan de getaxeerde opstallen aan [F] .
Wij komen dan ook tot de conclusie dat er geen verschil kan zijn in WEV/WEVAB en dat de gerealiseerde koopsom en de bijbehorende verdeling, binnen de geldende bandbreedtes passen.”
15. Naar aanleiding van het door [B] opgestelde taxatierapport heeft verweerder een door [K] opgesteld rapport ingebracht met dagtekening 30 juli 2014. In dit rapport gaat [K] in op zijn hiervoor genoemde brief van 3 januari 2013 en reageert hij voorts op het rapport van [B] . [K] merkt – voor zover van belang – het volgende op:
“Aangezien de opstallen gesloopt waren heb ik geprobeerd de zaak zo eenvoudig mogelijk te houden en heb ik de waarde van het woonhuis berekend op basis van een bouwtekening en het bouwjaar 1941 en gesteld op iets minder dan € 250,-- p/m³, welke prijs per m³ ook regelmatig gebruikt wordt bij niet gemoderniseerde oudere woningen in de Kop van Noord-Holland.
M.b.t. de bedrijfsgebouwen heb ik belastingplichtige het voordeel van de twijfel gegeven en de geringe m² aan bedrijfsgebouwen op nihil gesteld.
Het land heb ik rekening houdend met de gebruiksmogelijkheden gewaardeerd op € 2,70 p/m² en dat is gebaseerd op de navolgende verkopen met een gemiddelde prijs van € 2,76 p/m², waarbij ik rekening houdend met de peildatum van 6 juni 2009 me beperkt heb tot verkopen in het jaar 2009 t.w.:
(…).
Na aftrek van de door mij berekende waarde van het woonhuis en het land, resteert voor 1 ha ondergrond en erf een bedrag van € 460.000,-- waarvan ik 50% aan 0.12.75 ha woondeel en 50% aan de resterende 0.82.75 ha heb toegerekend.
Op basis van bovengenoemde gegevens is de koopsom door mij als volgt uitgesplitst t.w.:
Woonhuis € 80.000,--
9.58.55 ha land € 260.000,--
0.12.75 ha t.b.v. het woongedeelte € 230.000,--
0.87.25 ha ondergrond, erf en potentiele erfvergroting
€ 230.000,--
€ 230.000,--
Koopsom € 800.000,--
Met betrekking tot de waarde in het economisch verkeer bij agrarische bestemming (…) is de waarde van de grond door mij als volgt vastgesteld, t.w.:
9.58.55 ha land € 260.000,--
0.87.25 ha ondergrond, erf en potentiele erfvergroting € 100.000,--
0.12.75 ha t.b.v. het woongedeelte was vanwege privévermogen
niet vastgesteld, maar desgevraagd als volgt vast te stellen € 100.000,--
De WEVAB van het land is gebaseerd op eerder vermelde verkocht land en de WEVAB van 1 ha overige ondergrond, erf en erfvergroting op basis van bij agrarische transacties gehanteerde waarde van agrarische bouwblokken.
Deze gehanteerde waarde van de bouwblokken is het resultaat van analyses bij verkoop van volwaardige agrarische bedrijven tussen agrariërs, die het landbouwbedrijf voortzetten en deels gehanteerde koopsomsplitsingen, die gelijksoortige kopers en verkopers in transportakte hanteren.
Deze waarde wordt ook gehanteerd bij gezamenlijke taxaties met externe taxateurs (veelal agrarische taxateurs)
De in 2009 gehanteerde waarde van de agrarische bouwblokken lag in Noord-Holland tussen € 180.000,-- en € 200.000,--.
Zo heb ik bijvoorbeeld gezamenlijk met eerder genoemde makelaar [B] per januari 2009 een agrarisch bedrijf in [M] getaxeerd, waarbij we 0.82.90 ha bouwblok t.b.v. het bedrijfsgedeelte op een WEVAB hebben vastgesteld van € 85.000,--.
Beoordeling van het taxatierapport van makelaar/taxateur [B]
De op pagina 2 van het taxatierapport verstrekte opdracht is een opdracht, die ik niet als gebruikelijk ervaar, want over het algemeen wordt om een taxatie gevraagd van de waarde in het economisch verkeer (WEV) en waarde in het economisch verkeer bij agrarische bestemming (WEVAB) en wordt door de opdrachtgever geen voorwaarden of beperkingen opgelegd m.b.t. de taxatie.
(…)
Samenvatting
Als WEVAB is door mij gehanteerd de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed
bij voortzetting van de aanwending van de grond in het kader van een lanbouwbedrijf.
bij voortzetting van de aanwending van de grond in het kader van een lanbouwbedrijf.
T.a.v. de agrarische bouwblokken is dat het resultaat van analyses bij de verkoop van volwaardige agrarische bedrijven tussen agrariërs, die het landbouwbedrijf voortzetten.
In dat kader en ter onderbouwing verwijs ik naar een onderzoek, die ik gedaan heb naar de door diverse agrarische makelaars getaxeerde agrarische bouwblokken t.b.v. herwaardering landbouwvrijstelling, waarbij er voor de jaren 2011 en 2012 voor het gedeelte in het bouwblok t.b.v. agrarische bedrijfsgedeelte (niet wonen) op een gemiddelde prijs van circa € 13,-- p/m² is getaxeerd.”
Geschil
1. Primair is in geschil of het met de verkoop van de gronden behaalde voordeel geheel onder de landbouwvrijstelling valt. Eiser beantwoordt deze vraag in bevestigende zin. Verweerder beantwoordt deze vraag in ontkennende zin en stelt zich op het standpunt dat een deel van de verkoopwinst groot € 130.000 moet worden aangemerkt als belaste bestemmingswijzigingswinst.
2. Subsidiair is in geschil of de gronden op de beginbalans van het onderhavige jaar voor een te hoog bedrag zijn opgenomen en, zo ja, of het bedrag waarvoor dit het geval is met de toepassing van de foutenleer tot de belastbare winst van het onderhavige jaar moet worden gerekend. Verweerder beantwoordt beide vragen in bevestigende en eiser in ontkennende zin.
Beoordeling van het geschil
1. Alvorens wordt toegekomen aan de vraag of het met de verkoop van de gronden behaalde voordeel geheel of gedeeltelijk onder de landbouwvrijstelling valt, zal op grond van artikel 3.8 in verbinding met artikel 3.25 van de Wet IB 2001 (tekst 2009) de hoogte van dat voordeel moeten worden bepaald (vgl. HR 10 juli 2015, nr. 14/03102, ECLI:NL:HR:2015:1780, V-N 2015/34.15). Dat voordeel is – kort gezegd – gelijk aan de verkoopprijs van de gronden verminderd met de boekwaarde daarvan. Nu het door verweerder subsidiair betrokken standpunt de hoogte van het met de verkoop van de gronden behaalde voordeel als zodanig (dat wil zeggen: nog afgezien van de toepassing van de landbouwvrijstelling) ter discussie stelt, zal de rechtbank dit subsidiaire standpunt als eerste behandelen.
Foutenleer
2. De rechtbank verstaat dat standpunt van verweerder als volgt. Reeds vóór 2000 dreef eiser een onderneming aangezien hij toen een zogenoemde startende agrariër was. De gronden had eiser derhalve reeds destijds tot zijn ondernemingsvermogen moeten rekenen en te boek moeten stellen voor de historische kostprijs van € 108.075. Door dat na te laten en de gronden eerst in 2000 voor de waarde in het economische verkeer op dat moment van € 234.230 in de balans op te nemen, is sprake van een fout in de zin van de foutenleer die in het onderhavige jaar moet worden hersteld door het verschil tussen de inbrengwaarde in 2000 ten belope van € 234.230 en de historische kostprijs van € 108.075, derhalve € 126.155, tot de winst te rekenen. Op dit bedrag is, aldus verweerder, de landbouwvrijstelling niet van toepassing omdat deze waardeaangroei is ontstaan gedurende een periode waarin eiser niet zelf het landbouwbedrijf op de gronden uitoefende.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen ter onderbouwing van zijn standpunt dat de verhuur van de gronden en eventuele overige activiteiten van eiser reeds vóór 2000 konden worden aangemerkt als het drijven van een onderneming in de zin van het toentertijd geldende artikel 6 van de Wet op de inkomstenbelasting 1964. In het verlengde hiervan bestaat evenmin grond voor het oordeel dat de aankoop van de gronden in 1988, zoals verweerder bepleit, als een eerste ondernemershandeling van eiser kon worden aangemerkt. Over de aard en omvang van de activiteiten van eiser alsmede over het bestaan van een winststreven dan wel een reële winstverwachting in 1988 heeft verweerder niets gesteld terwijl dit wel op zijn weg ligt. Ook de enkele uitlating van eiser in een brief aan de behandelaar van het bezwaar dat hij, eiser dus, zichzelf reeds vóór 2000 als startend agrariër zag, voert de rechtbank niet tot een ander oordeel aangezien deze uitlating niets zegt over de aanwezigheid van het ondernemerschap van eiser ten tijde van de verwerving van de gronden in 1988. Daarbij komt dat de rechtbank deze uitlating van eiser niet opvat als een stelling die erop neer komt dat eiser reeds vóór 2000 een onderneming dreef. Een dergelijke stelling zou namelijk op gespannen voet staan met de door eiser steevast gehuldigde en ook jegens verweerder kenbaar gemaakte opvatting dat zijn activiteiten zich tot 2000 in de hobbysfeer afspeelden en dat die activiteiten normaal vermogensbeheer toen niet te boven gingen (verwezen zij onder meer naar de motivering van eisers bezwaarschrift tegen de aanslag ib/pvv voor het jaar 2000). Maar ook indien het ondernemerschap van eiser wel zou zijn aangevangen op enig moment gedurende de periode die is gelegen tussen het moment van aanschaf van de gronden in 1988 en de inbreng daarvan in het ondernemingsvermogen in het jaar 2000, kan een beroep op de foutenleer niet slagen reeds omdat verweerder noch heeft gesteld op welk tijdstip dat ondernemerschap dan zou zijn aangevangen, noch wat de waarde in het economische verkeer van de gronden op dat tijdstip was.
Landbouwvrijstelling
4. Ingevolge artikel 3.12 van de Wet IB 2001 behoren niet tot de winst de voordelen uit landbouwbedrijf ter zake van waardeverandering van gronden – daaronder begrepen de ondergrond van gebouwen – voor zover de waardeverandering van de grond is toe te rekenen aan de ontwikkeling van de waarde in het economische verkeer bij voortzetting van de aanwending van de grond in het kader van een landbouwbedrijf, en niet is ontstaan in de uitoefening van het bedrijf.
5. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of de door [I] voor het bedrijfserf (in bouwblok) met een oppervlakte van 8725 m² betaalde prijs de zogenoemde waarde in het economische verkeer bij agrarische bestemming (hierna: de wevab) daarvan te boven gaat en, zo ja, of in zoverre sprake is van een belaste bestemmingswijzigingswinst. Ter beantwoording van deze vraag zal eerst moeten worden vastgesteld welk deel van de totale koopsom van € 800.000 aan genoemd oppervlak dient te worden toegerekend. Eiser stelt zich onder verwijzing naar het rapport van [B] op het standpunt dat € 174.500 aan dit oppervlak moet worden toegerekend; verweerder daarentegen meent dat daaraan € 230.000 van de totale koopsom moet worden toegerekend.
6. Voorop moet worden gesteld dat, nu sprake is van een transactie tussen onafhankelijke derden, de voor de onroerende zaken overeengekomen totale koopsom van € 800.000 gelijk is aan de waarde in het economische verkeer van die onroerende zaken. Dit is tussen partijen overigens ook niet in geschil. Wat betreft de toerekening van die koopsom aan de verschillende onroerende zaken is de rechtbank van oordeel dat daarbij in beginsel aansluiting moet worden gezocht bij de toerekening zoals die door de bij de koopovereenkomst betrokken partijen is overeengekomen (vgl. HR 3 januari 1996, nr. 30890, ECLI:NL:HR:1996:AA1902, BNB 1996/110). Dit betekent dat het op de weg van verweerder ligt om aannemelijk te maken dat aan het bedrijfserf een groter deel van de totale koopsom moet worden toegerekend dan door eiser en [I] is overeengekomen. De rechtbank overweegt hieromtrent het volgende.
7. Aan het woonhuis heeft verweerder een deel van de koopsom groot € 80.000 toegerekend. Eiser daarentegen stelt zich, zo begrijpt de rechtbank gelet op de uitsplitsing zoals die door [B] is gemaakt, op het standpunt dat aan het woonhuis een bedrag van € 109.200 vermeerderd met € 6.500 voor de aanbouw, derhalve € 115.700 valt toe te rekenen. Het verschil tussen de door eiser en verweerder bepleite bedragen wordt verklaard door het feit dat (i) eiser van een iets grotere inhoud van het woonhuis is uitgegaan aangezien hij – anders dan verweerder – rekening heeft gehouden met een aanbouw en (ii) verweerder is uitgegaan van een prijs per m³ van iets minder dan € 250 terwijl eiser is uitgegaan van een prijs per m³ van € 325.
8. Verweerder heeft de door hem gekozen prijs van iets minder dan € 250 per m³ onderbouwd door te verwijzen naar prijzen die regelmatig zouden worden gehanteerd bij de bepaling van de waarde van niet gemoderniseerde oudere woningen in de kop van Noord-Holland. Deze stelling, die niet nader is onderbouwd, acht de rechtbank te algemeen om verweerder in het van hem verlangde bewijs geslaagd te achten. Nu de door eiser voorgestane prijs van € 325 per m³ de rechtbank niet zonder meer onredelijk voorkomt, zal de rechtbank eiser op dit punt volgen. Hetzelfde geldt voor de inhoud van de woning nu de iets grotere inhoud waarvan eiser is uitgegaan door verweerder niet is weersproken. De conclusie luidt dus dat van de overeengekomen koopsom van € 800.000 een deel groot € 115.700 aan het woonhuis met inbegrip van de aanbouw moet worden toegerekend.
9. Wat betreft de vraag welk deel van de koopsom kan worden toegerekend aan het land met een oppervlakte van 95.855 m² geldt het volgende . Eiser stelt dat dit een bedrag van € 337.410 is, hetgeen neerkomt op een prijs per m² van € 3,52. Verweerder daarentegen stelt zich op het standpunt dat moet worden uitgegaan van een prijs per m² van € 2,70, hetgeen neerkomt op een totaalbedrag van € 260.000.
10. Beide partijen hebben de door hun voorgestane prijzen per m² onderbouwd onder verwijzing naar een aantal onroerendgoedtransacties in 2008 en 2009 die naar hun mening min of meer vergelijkbaar zijn met de onderhavige transactie. Op pagina 3 van zijn rapport van 30 juli 2014 plaatst [K] evenwel een aantal kanttekeningen bij de op pagina 14 van het taxatierapport van [B] genoemde transacties waarbij een prijs van meer dan € 3,30 per m² is overeengekomen. Zo merkt [K] op dat één van de transacties ziet op de verkoop van grond aan een vennootschap waarvan de echtgenoot van de verkoopster bestuurder is. Een andere transactie blijkt de verkoop te betreffen van meerdere onroerende zaken (huis, recreatiewoningen en weiland) waarbij ter bepaling van de prijs van de desbetreffende grond een uitsplitsing van de koopsom is gemaakt. Een tweetal andere transacties betreffen niet louter de verkoop van agrarische grond. Wanneer de door [K] besproken transacties buiten beschouwing worden gelaten, leidt de taxatie van [B] , aldus [K] in zijn rapport, tot een prijs per m² van € 2,90 in plaats van € 3,52.
11. Ter zitting heeft eiser in reactie op het door [K] opgestelde taxatierapport gesteld dat de daarin ter onderbouwing van het standpunt van verweerder opgenomen transacties geen licht werpen op de aan het land toe te rekenen prijs per m². Daartoe heeft eiser aangevoerd dat de kwaliteit van de grond aanzienlijk beter is dan die van de door [K] aangevoerde vergelijkingsobjecten. In dat kader wijst eiser onder meer op het feit dat zijn grond op het hoogste punt (althans, één van de hoogste punten) van [C] is gelegen alsmede op de dientengevolge betere afwateringsmogelijkheden. Dit vertaalt zich, aldus eiser, in een hogere prijs per m². Ter onderbouwing van dit laatste wijst hij erop dat een deel van de grond (namelijk de zogenoemde veldkavel van ongeveer 40.000 m²) een jaar later door [I] aan een derde is verkocht voor een prijs van € 3,50 per m². De nieuwe eigenaar wendt, aldus nog steeds eiser, de grond aan in zijn landbouwbedrijf.
12. Nu verweerder het voorgaande onvoldoende heeft weersproken, zal de rechtbank eiser volgen in zijn standpunt dat voor de bepaling van de aan het land toe te rekenen deel van de totale koopsom moet worden uitgegaan van een prijs van € 3,52 per m². De rechtbank acht hiertoe redengevend dat de zo-even genoemde prijs van € 3,50 per m² een tussen onafhankelijke partijen overeengekomen koopprijs is. Een zodanige koopprijs moet worden geacht in het algemeen niet af te wijken van de waarde in het economische verkeer van het verkochte goed (vgl. HR 24 januari 1990, nr. 25884, ECLI:NL:HR:1990:BH7729, BNB 1990/83). Verweerder heeft niet aangevoerd waarom dit laatste in het onderhavige geval anders is. De stelling van verweerder dat aan de prijs van de verkochte grond € 3,50 per m² gelet op de ruimere gebruiksmogelijkheden van die grond geen betekenis toekomt bij de bepaling van de prijs per m² voor de gehele oppervlakte van 95.855 m², schuift de rechtbank als onvoldoende onderbouwd ter zijde. Dit een en ander leidt ertoe dat van de totale koopsom een deel groot 95.855 m² x € 3,52, derhalve € 337.410, aan het land dient te worden toegerekend.
13. Wanneer van de totale koopsom van € 800.000 de aan het woonhuis en het land toe te rekenen delen worden afgetrokken, resteert een bedrag van € 346.890 (€ 800.000 minus € 115.700 minus € 337.410). Eiser stelt zich op het standpunt dat van dit bedrag 45% kan worden toegerekend aan de ondergrond van de woning van 1275 m² en 55% aan het bedrijfserf van 8725 m². Verweerder stelt zich daarentegen op het standpunt dat aan beide delen de helft kan worden toegerekend.
14. Omdat de keuze van verweerder om aan beide delen de helft toe te rekenen voor eiser gunstiger is dan de keuze van [B] in zijn taxatierapport, zal de rechtbank verweerder op dit punt volgen. Dit leidt ertoe dat aan de gewraakte oppervlakte van 8725 m² een deel van de koopsom ten belope van 50% van € 346.890, derhalve € 173.445 moet worden toegerekend. De vraag die dan resteert, is of dit bedrag de wevab van die oppervlakte te boven gaat en, zo ja, in zoverre moet worden aangemerkt als niet onder de landbouwvrijstelling vallende bestemmingswijzigingswinst. Het bewijsrisico dienaangaande ligt bij verweerder (zie HR 18 februari 1998, nr. 33170, ECLI:NL:HR:1998:AA2449, BNB 1998/152 alsmede HR 28 oktober 1998, nr. 33601, ECLI:NL:HR:1998:AA2562, BNB 1999/34).
15. Naar het oordeel van de rechtbank is ter bepaling van de wevab van de onderhavige grond met een oppervlakte van 8725 m² beslissend de agrarische gebruiksmogelijkheden die deze grond had onmiddellijk voorafgaand aan een eventuele bestemmingswijziging ten gevolge van de verkoop van de grond aan [I] (vgl. HR 20 februari 2009, nr. 43285, ECLI:NL:HR:2009:BH3339, BNB 2009/106). Bij de bepaling van die waarde moet worden veronachtzaamd de mogelijkheid dat de grond buiten het kader van de uitoefening van een landbouwbedrijf wordt aangewend. Voor zover die mogelijkheid in de waarde in de overeengekomen koopsom van € 173.445 tot uitdrukking komt, vormt zij dus geen onderdeel van de wevab (vgl. HR 8 februari 2002, nr. 37196, ECLI:NL:HR:2002:AD9106, BNB 2002/151).
16. De rechtbank kent in dit verband, zoals ook verweerder bepleit, geen beslissende betekenis toe aan het geldende bestemmingsplan alsmede mogelijke verplichtingen uit hoofde van publiekrechtelijke regelingen omtrent de aanwending van de grond. Dat plan dan wel die verplichtingen staan er op zichzelf immers niet aan in de weg dat de koopsom voor een perceel grond kan worden beïnvloed door andere factoren dan de voortzetting van de aanwending van die grond in het kader van een landbouwbedrijf in de zin van artikel 3.12 van de Wet IB 2001.
17. Met het overleggen van het taxatierapport dat is opgesteld door [K] acht de rechtbank door verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de wevab is gelegen beneden de waarde in het economische verkeer van de grond. Als aannemelijk maken kan in ieder geval niet gelden het volstaan met het verwijzen naar een compromis dat met een andere [C] belastingplichtige is gesloten en waarbij [B] namens die belastingplichtige is opgetreden. Evenmin kan als bewijs dienen de blote stelling op pagina 2 van het taxatierapport dat de door verweerder bepleite wevab in overeenstemming is met de uitkomst van andere taxaties binnen de agrarische sfeer.
18. Ook op grond van hetgeen partijen overigens over en weer hebben aangevoerd, acht de rechtbank niet aannemelijk dat de totstandkoming van de voor meergenoemde grond overeengekomen (of beter gezegd: de aan die grond toe te rekenen) prijs van € 173.445 mede is beïnvloed door andere factoren dan de voortzetting van de aanwending van die grond in het kader van een landbouwbedrijf. Weliswaar heeft verweerder in zijn verweerschrift erop gewezen dat [J] in 2010 een agrarische onderneming heeft gestaakt en dat in 2011 [I] een agrarische onderneming heeft gestaakt, maar in reactie op de opmerking van eiser ter zitting dat [I] nog steeds verschillende gronden bezit op [C] waarop door hem agrarische activiteiten worden ontplooid, heeft verweerder erkend dat [I] bij de Belastingdienst ook nog steeds als agrarisch ondernemer bekend is. Aan de door verweerder in zijn verweerschrift betrokken stelling dat sprake is van een belaste bestemmingswijzigingswinst omdat, zo begrijpt de rechtbank, [I] om privéredenen (namelijk het wonen op een mooie plek op [C] ) meer heeft betaald dan de wevab, gaat de rechtbank voorbij nu voor die stelling geen begin van bewijs is geleverd.
19. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het beroep gegrond is, de aanslag moet worden verminderd tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van nihil en dat het verlies uit werk en woning moet worden vastgesteld op een bedrag van € 4.250.
Proceskosten
De rechtbank ziet aanleiding om verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in het kader van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De kosten van de door eiser ingeschakelde taxateur komen in aanmerking voor vergoeding als kosten van een deskundige als bedoeld in artikel 1, aanhef en letter b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Met betrekking tot de hoogte van de kosten heeft eiser aangevoerd dat [B] in totaal acht uur aan de zaak heeft besteed tegen een uurtarief van € 135 (exclusief BTW). De rechtbank stelt het aantal uren dat [B] aan de zaak heeft besteed in redelijkheid vast op acht. Volgens artikel 2, lid 1, aanhef en letter b van het Bpb, gelezen in samenhang met artikel 8:36, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht, geldt voor de hoogte van het te vergoeden bedrag de Wet tarieven in strafzaken. De hoogte van de vergoeding is gelet op artikel 3, lid 1, aanhef en letter a van die wet uiteindelijk te vinden in artikel 6 van Besluit tarieven strafzaken. Daarin is bepaald dat een tarief geldt van ten hoogste € 116,09 per uur. De rechtbank zal gelet op de aard van de taxatie uitgaan van dit maximale tarief. In totaal komt daarom voor vergoeding van de kosten voor het inschakelen van [B] in aanmerking een bedrag van € 928,72. Van andere proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen is de rechtbank niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van nihil;
- stelt het verlies uit werk en woning vast op een bedrag van € 4.250;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van in totaal € 928,72, en
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 45,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. van Scharrenburg, voorzitter, en mr. A.A. Fase en mr. H. de Jong, leden, in aanwezigheid van mr. M.R. Marinus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2015.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.