Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 24/4317, UTR 24/3729, UTR 24/3724, UTR 24/3976, UTR 24/3732, UTR 24/3733 en UTR 24/2541
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 14 januari 2026 in de zaak tussen
1.
[eiseres 1] B.V., uit [plaats 1] , eiseres 1,
[eiseres 1] B.V., uit [plaats 1] , eiseres 1,
2.
[eiseres 2] B.V., uit [plaats 1] , eiseres 2,
[eiseres 2] B.V., uit [plaats 1] , eiseres 2,
hierna ook samen te noemen als eiseressen,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente](de heffingsambtenaar), verweerder (gemachtigde: P. Jansen).
Verder heeft als partij deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
In verschillende beschikkingen heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats 2] (het object) voor de belastingjaren 2020 tot en met 2023 als volgt vastgesteld:
Inzake eiseres 1:
Zaaknummer
Beschikking
Belastingjaar
Waardepeildatum
WOZ-waarde
UTR 24/4317
29-2-2020
2020
1-1-2019
€ 6.669.000,-
UTR 24/3729
31-1-2023
2021
1-1-2020
€ 6.646.000,-
UTR 24/3724
31-1-2023
2022
1-1-2021
€ 6.572.000,-
Bij deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar aan eiseres 1, als eigenares van het object, ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de vastgestelde waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
Inzake eiseres 2:
Zaaknummer
Aanslag
Belastingjaar
Waardepeildatum
WOZ-waarde
UTR 24/3976
29-2-2020
2020
1-1-2019
€ 6.669.000,-
UTR 24/3732
31-1-2023
2021
1-1-2020
€ 6.646.000,-.
UTR 24/3733
31-1-2023
2022
1-1-2021
€ 6.572.000,-
UTR 24/2541
25-2-2023
2023
1-1-2022
€ 6.801.000,-
Bij deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar aan eiseres 2, als gebruiker van het object, ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de vastgestelde waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
Eiseressen hebben tegen deze beschikkingen bezwaar gemaakt. De bezwaren van eiseressen tegen de aan hen opgelegde aanslag van 29 februari 2020 over het belastingjaar 2020 heeft de heffingsambtenaar met de afzonderlijke uitspraken op bezwaar van 16 mei 2024 niet-ontvankelijk verklaard, omdat de bezwaarschriften buiten de wettelijke termijn zijn ingediend. Voor het overige heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van eiseressen in de afzonderlijke uitspraken op bezwaar van 14 februari 2024 en 7 mei 2024 ongegrond verklaard en zijn de WOZ-waarden van het object voor de betreffende belastingjaren en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiseressen hebben tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft per belastingjaar een verweerschrift en voor de belastingjaren 2019 tot en met 2021 een taxatiematrix ingediend. Eiseressen hebben daarna nog een schriftelijke reactie gestuurd.
De rechtbank heeft het beroep behandeld op 1 december 2025 met een MS-Teams verbinding. Daaraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseressen en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
1. Het object is een saunacomplex gebouwd in 2015. Het hoofdgebouw heeft een oppervlakte van ongeveer 5.300 m² en biedt onderdak aan onder andere zwembaden, whirlpool, dompelbad en sauna’s. Buiten het hoofdgebouw zijn ook zwembaden, saunaruimten, whirlpools en een saunatheater aanwezig. Het object heeft een totale oppervlakte van 24.970 m².
Het geschil
2. In geschil zijn de waarden van het object voor de belastingjaren 2020 tot en met 2023. Eiseressen stellen dat de waarden met minimaal 30% moet worden verminderd. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraken op bezwaar vastgestelde waarden.
Beoordeling door de rechtbank
Procedeergedrag
3. Bij de beoordeling van deze zaken bewaakt de rechtbank de goede procesorde en neemt daarbij het volgende in aanmerking. De door de gemachtigde van eiseressen opgestelde beroepschriften, de latere brieven en ‘pinpointbrieven’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de objecten betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseressen er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1] Zij zal die stellingen dan ook verder buiten beschouwing laten.
4. Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiseressen concreet gemaakt waarom eiseressen het niet eens zijn met de uitspraken op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde van het object nader heeft onderbouwd met het verweerschrift en een taxatiematrix, heeft de gemachtigde van eiseressen echter ruimschoots de kans gehad om daar op tijd op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet worden gemaakt. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde van eiseressen voor het eerst op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of (pinpoint)brieven buiten beschouwing.
De ontvankelijkheid van de bezwaren inzake belastingjaar 2020
5. In de zaken UTR 24/4317 van eiseres 1 en UTR 24/3976 van eiseres 2 moet de rechtbank de vraag beantwoorden of de heffingsambtenaar de bezwaarschriften tegen de aanslagen van 29 februari 2020 terecht niet-ontvankelijk heeft verklaard.
6. Voor het indienen van een bezwaarschrift geldt een termijn van zes weken. Deze vangt aan op de dag na die van de dagtekening van het aanslagbiljet, tenzij de dag van dagtekening gelegen is vóór de dag van de bekendmaking. [2] Een bezwaarschrift is tijdig ingediend als het voor het einde van de termijn door de heffingsambtenaar is ontvangen. De aanslagen dateren van 29 februari 2020. De heffingsambtenaar heeft de bezwaarschriften op 9 februari 2023 ontvangen, dus bijna drie jaar later.
7. Met het e-mailbericht van 7 mei 2024 heeft de heffingsambtenaar de gemachtigde van eiseressen gevraagd waarom het bezwaarschrift niet tijdig is ingediend, waarbij de gemachtigde in de gelegenheid is gesteld binnen een week te reageren. De gemachtigde is daarbij door de heffingsambtenaar ook gewezen op het risico van het niet-ontvankelijk verklaren van de bezwaren in geval van een niet-verschoonbare termijnoverschrijding. Daar is niet op gereageerd. Daarop heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van eiseressen niet-ontvankelijk verklaard.
8. De rechtbank is van oordeel dat de bezwaren terecht niet-ontvankelijk zijn verklaard, omdat niet is gebleken van een verschoonbare termijnoverschrijding. Ook in de beroepschriften en in de diverse brieven in beroep is de gemachtigde van eiseressen niet ingegaan op de reden van de termijnoverschrijding. Pas op de zitting heeft de gemachtigde van eiseressen betwist dat de verzending van de aanslagen uiterlijk op de datum van dagtekening heeft plaatsgevonden. Deze beroepsgrond is te laat ingediend. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde. Bovendien wijst de rechtbank erop dat als hoofdregel geldt dat de bezwaartermijn ingaat op de dag na de vermelde dagtekening. Eiseressen moeten op zijn minst feiten stellen op grond waarvan geconcludeerd zou kunnen worden dat sprake is van een termijnoverschrijding als gevolg van een niet aan hen toe te rekenen omstandigheid. Hiervoor heeft de gemachtigde van eiseressen niets aangedragen. Dat hij het e-mailbericht van 7 mei 2024 niet zou hebben ontvangen, acht de rechtbank onaannemelijk. Als daarvan sprake zou zijn, had het op de weg van de gemachtigde van eiseressen gelegen om daarvan melding te maken in de beroepschriften aangezien in de uitspraken op bezwaar ook wordt gerefereerd naar het emailbericht van 7 mei 2024.
9. Omdat de heffingsambtenaar de bezwaren terecht wegens het overschrijden van de bezwaartermijn niet-ontvankelijk heeft verklaard, zijn de beroepen inzake UTR 24/4317 van eiseres 1 en UTR 24/3976 van eiseres 2 ongegrond.
De WOZ-waarden van het object inzake belastingjaren 2021 tot en met 2023
Beoordelingskader
10. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarden van het object op de waardepeildata 1 januari 2020, 1 januari 2021 en 1 januari 2022 niet te hoog zijn vastgesteld. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarden van het object in dit geval moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. De rechtbank volgt partijen daarin.
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
11. Om de waarden van het object over de belastingjaren 2021 tot en met 2023 te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar per belastingjaar een taxatiematrix overgelegd. Daarbij is aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer Sport, in het bijzonder bij de kengetallen van het archetype S1100903 Was-/kleedruimten bij sporthal/gymzaal.
12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van het object over de belastingjaren 2021 tot en met 2023 niet te hoog zijn vastgesteld. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de waardebepaling van de opstal gebaseerd op de oorspronkelijke bouwkosten van het object uit 2015 (€ 10.691.000,- voor het totale complex van circa 6.017 m²) geïndexeerd naar de waardepeildata. Daarnaast is gekeken naar de bouwkosten van een vergelijkbaar object, [object] in [plaats 3] met een oppervlakte van 8.997 m² en gebouwd in 2019. De vastgestelde (geïndexeerde) prijzen per m² voor het object zijn in lijn met de (geïndexeerde) prijzen per m² voor het vergelijkingsobject. Verder is er voldoende rekening gehouden met de functionele afschrijving waarvoor een totale correctie van 32% is toegepast vanwege de economische veroudering, veranderde bouwwijze en excessieve gebruikskosten. Ook is op de waarde van het object voor de belastingjaren 2021 en 2022 een extra correctie van 10% toegepast vanwege de coronamaatregelen. Dat geldt volgens de heffingsambtenaar niet voor het belastingjaar 2023, omdat op de toestandsdatum 1 januari 2023 de sauna weer open was voor het publiek.
13. Eiseressen hebben niets concreets aangevoerd waaruit blijkt dat de toegepaste correcties te laag zijn. Wat de gemachtigde van eiseressen verder op de zitting aan de orde heeft gesteld over de functionele en technische veroudering zijn nieuwe gronden die voor het eerst op zitting zijn aangevoerd. Dat is in strijd met de goede procesorde. De rechtbank betrekt die beroepsgronden dus niet in de beoordeling.
De opbrengstlimiet
14. Eiseressen hebben in de brief van 18 november 2025 ook nog vragen gesteld over de opbrengstlimiet onder verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025. [3]
15. De rechtbank laat deze beroepsgrond buiten beschouwing. Eiseressen hebben niet op een eerder moment in de procedure aan de orde gesteld dat de opbrengstlimiet is overschreden. Omdat eiseressen dit pas in beroep hebben gedaan en daarbij op geen enkele wijze het stappenplan hebben gevolgd dat hiervoor geldt [4] , is deze grond te laat ingediend. Dit is in strijd met de goede procesorde.
Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade
16. Eiseressen hebben tot slot verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over hun belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
17. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Tussen de ontvangst van het oudste bezwaarschrift, 9 februari 2023, en de dag van deze uitspraak zit afgerond 3 jaar. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn is overschreden met 1 jaar en dat schadevergoeding moet worden toegekend.
18. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. Daarom geldt hier nog het oude wettelijke tarief van € 500,- per half jaar. De schadevergoeding bedraagt dus € 1.000,-.
19. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen.
20. In de zaken van eiseres 1 heeft de bezwaarfase vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift op 9 februari 2023 en de uitspraak op bezwaar van 16 mei 2024 afgerond 16 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 10 maanden is overschreden. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het eerste beroepschrift op 16 mei 2024, afgerond 20 maanden geduurd en daarmee 2 maanden te lang. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar afgerond € 833,33 aan schadevergoeding aan eiseres 1 moet betalen en de Staat afgerond € 166,67.
21. In de zaken van eiseres 2 heeft de bezwaarfase vanaf de ontvangst van het oudste bezwaarschrift op 9 februari 2023 en de uitspraak op bezwaar van 16 mei 2024 afgerond 16 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 10 maanden is overschreden. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het eerste beroepschrift op 21 februari 2024, afgerond 23 maanden geduurd en daarmee 5 maanden te lang. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar afgerond € 666,67 aan schadevergoeding aan eiseres 1 moet betalen en de Staat afgerond € 333,33.
22. De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren.
Conclusie en gevolgen
23. De beroepen zijn ongegrond. Gelet op de overschrijding van de redelijke termijn wordt het verzoek om immateriële schadevergoeding toegewezen.
24. Vanwege de toekenning van een vergoeding van immateriële schade hebben eiseressen recht op een vergoeding van de proceskosten. In dit geval is artikel 30a van de Wet WOZ van toepassing, omdat de uitspraken op bezwaar dateren van na 1 januari 2024. Op grond van die bepaling geldt als hoofdregel dat een vermenigvuldigingsfactor van 0,1 moet worden toegepast, in het geval de WOZ-waarde niet wijzigt. Hierbij neemt de rechtbank de arresten van de Hoge Raad van 17 januari 2025, 25 april 2025 en 11 juli 2025 die hier betrekking op hebben tot uitgangspunt. [5] Alleen wanneer de gemachtigde niet voldoet aan de omschrijving van no cure no pay is sprake van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ, en geldt de uitzondering dat het gewone tarief uit het Besluit proceskosten bestuursrecht van toepassing is. De stelplicht en bewijslast daarvoor liggen bij de gemachtigde van eiseressen. In dit geval heeft de gemachtigde van eiseressen niet onderbouwd dat sprake is van een bijzondere omstandigheid, zodat de rechtbank vermenigvuldigingsfactor 0,1 toepast.
25. Gelet op het voorgaande wordt de berekening als volgt: 1 punt voor het verzoek, 1 punt voor de zitting met een waarde per punt van € 934,- met een wegingsfactor 1,5 voor samenhangende zaken vanaf vier of meer, en een vermenigvuldigingsfactor 0,1 op grond van artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ. Dit leidt tot een te vergoeden proceskosten van € 280,20. De heffingsambtenaar en de Staat moeten ieder de helft daarvan, te weten € 140,10, vergoeden. Het griffierecht krijgt belanghebbende niet terug, omdat de redelijke termijn na 31 mei 2024 is overschreden. [6]
26. De rechtbank wijst de Staat en de heffingsambtenaar erop dat zij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en immateriële schadevergoeding uitsluitend mogen uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseressen. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar inzake UTR 24/4317, UTR 24/3729 en UTR 24/3724 tot het betalen van € 833,33 aan schadevergoeding aan eiseres 1;
- veroordeelt de Staat inzake UTR 24/4317, UTR 24/3729 en UTR 24/3724 tot het betalen van € 166,67 schadevergoeding aan eiseres 1;
- veroordeelt de heffingsambtenaar inzake UTR 24/3976, UTR 24/3732, UTR 24/3733 en UTR 24/2541 tot het betalen van € 666,67 aan schadevergoeding aan eiseres 2;
- veroordeelt de Staat inzake UTR 24/3976, UTR 24/3732, UTR 24/3733 en UTR 24/2541 tot het betalen van € 333,33 schadevergoeding aan eiseres 2;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 140,10 aan proceskosten aan eiseressen;
- veroordeelt de Staat tot betaling van € 140,10 aan proceskosten aan eiseressen.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Azmi, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 14 januari 2026.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.