Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5424
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 november 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: D. Koopmans).
Verder heeft als partij deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (het object).
1.1.
In de beschikking van 30 april 2021 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 441.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2019. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf wordt gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 7 oktober 2022 (het bestreden besluit) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld en diverse aanvullende stukken overgelegd. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 7 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] , taxateur van de heffingsambtenaar.
Beoordeling door de rechtbank
Het geschil
2. In geschil is de WOZ-waarde van het object per 1 januari 2019. Het object is een hotel/logiesruimte met een oppervlakte van 151 m2 in het bovengedeelte van een pand gebouwd rond 1900. Eiser bepleit een lagere waarde en stelt dat de waarde “minimaal verminderd [dient] te worden met 20%”. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 441.000,-.
Procedeergedrag
3. Bij de beoordeling van dit beroep bewaakt de rechtbank de goede procesorde en neemt daarbij het volgende in aanmerking. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrieven’ en andere brieven van de gemachtigde van eiser staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1] De rechtbank zal die stellingen dan ook verder buiten beschouwing laten. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreekse gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde van eiser en komt derhalve voor rekening van eiser namens wie hij optreedt. [2] De goede procesorde verzet zit vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. Daarom laat de rechtbank de pas voor het eerst op de zitting aangevoerde beroepsgronden eveneens buiten beschouwing.
Beoordeling van het geschil
4.1.
Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser tijdig ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
4.2.
De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. Bij de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van niet-woningen kan gebruik worden gemaakt van meerdere methodes. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
4.3.
De heffingsambtenaar is bij het object uitgegaan van een brutohuurwaarde van
€ 33.975,- per jaar (huurwaarde per m²: € 225,-). De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met drie, naar het oordeel van de rechtbank, vergelijkbare huurtransacties in [plaats] . De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² van het object valt ruim onder het gemiddelde van de gerealiseerde huurwaarde per m² van de referentieobjecten.
4.4.
Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 13,0. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiser vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank, vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een (getaxeerde) huurwaarde. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkooptransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De kapitalisatiefactor die de heffingsambtenaar voor het object heeft gehanteerd valt ruim onder de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten.
4.5.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.
4.6.
Het door eiser overgelegde taxatierapport van 3 december 2021 brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. In dat rapport wordt het gehele pand aan de [adres 2] (en niet alleen het deel met logiesruimte) getaxeerd ten behoeve van het verkrijgen van (her)financiering bij een bank, waarbij de waarde is vastgesteld op een bedrag van €1.660.000,- per waardepeildatum 17 november 2021. Het rapport is dus voor ander doel opgesteld dan een waardering in het kader van de WOZ, waarbij bovendien is uitgegaan van een andere waardepeildatum dan de waardepeildatum die hier voorligt (1 januari 2019). Alleen al om die reden acht de rechtbank het rapport onbruikbaar ter onderbouwing van het standpunt van eiser dat de waarde door de heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld. Ook is uit het rapport niet goed op te maken wat de waarde is van het deel met logiesruimte. Daarmee is dus niet duidelijk wat volgens het taxatierapport de waarde van het voor de Wet WOZ te taxeren object is.
4.7.
Eiser heeft tegen de bepaling van de WOZ-waarde voorafgaand aan de zitting verder geen concrete, op de specifieke zaak toegesneden beroepsgronden aangevoerd. Zoals onder 3 hierboven is overwogen, laat de rechtbank de voor het eerst op de zitting aangevoerde gronden buiten beschouwing.
Overschrijding van de opbrengstlimiet?
5.1.
Eiser voert in zijn ongedateerde, op 26 juni 2025 ontvangen brief aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht heeft gegeven in de ramingen van baten en lasten terzake de riool- en afvalstoffenheffing, waterschapslasten, zuiveringsheffing, reinigingsrechten en alle andere lokale belastingen en plaatselijke heffingen onder welke titel dan ook. Ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW bestaat in de ramingen redelijke twijfel of en in hoeverre er sprake is van een “last ter zake”. Doordat de heffingsambtenaar niet naar vermogen inzicht heeft verschaft, kan niet worden vastgesteld dat de opbrengstlimiet niet is overschreden, zo stelt eiser. Eiser verwijst naar een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025. [3] Op de zitting heeft eiser zich op het standpunt gesteld dat hij gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet naar voren heeft gebracht in de eerste zin van de machtiging, de eerste zin van zijn bezwaarschrift en tijdens de hoorzitting.
5.2.
De heffingsambtenaar betwist dat er eerder in de procedure gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet zijn aangevoerd. Door deze grond pas in de brief van 26 juni 2025 aan te voeren is deze grond tardief. In de door eiser genoemde uitspraak staat ook in overweging 4.3 het stappenplan beschreven dat de Hoge Raad heeft opgesteld voor het doen van een beroep op overschrijding van de opbrengstlimiet. Dat is door eiser niet gevolgd.
5.3.
De rechtbank is van oordeel dat het enkel benoemen van de verschillende heffingen die op een aanslag kunnen staan – of het in algemene bewoordingen verwijzen daarnaar – zoals eiser heeft gedaan, onvoldoende is om te kunnen concluderen dat eiser al op een eerder moment in de procedure aan de orde heeft gesteld dat de opbrengstlimiet is overschreden. Omdat eiser dit pas heeft gedaan met zijn brief van 26 juni 2025 en daarbij op geen enkele wijze het stappenplan heeft gevolgd dat hiervoor geldt, is deze grond te laat ingediend. Dit is in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal deze beroepsgrond dan ook verder buiten beschouwing laten.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
6.1.
Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt. [4]
6.2.
Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (30 april 2021) en de dag van deze uitspraak zit 4 jaar en 6 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat in deze zaken de redelijke termijn is overschreden met 2 jaar 6 maanden en dat een schadevergoeding moet worden toegekend.
6.3.
Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. [5] Daarom geldt hier nog het oude wettelijke tarief van € 500,- per half jaar. Vanwege de overschrijding met 2 jaar en 6 maanden heeft eiser dus recht op € 3.000,-.
6.4.
De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. De bezwaarfase heeft afgerond 17 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 11 maanden is overschreden. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 17 november 2022, afgerond 36 maanden geduurd en daarmee 18 maanden te lang. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar afgerond € 1.137,93,- aan schadevergoeding aan eiser moet betalen en de Staat afgerond € 1.862,07.
6.5.
De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren.
Conclusie en gevolgen
7.1.
Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond. Gelet op de overschrijding van de redelijke termijn wordt het verzoek om immateriële schadevergoeding toegewezen.
7.2.
Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt hierin het uitgangspunt van de Hoge Raad om 1 punt toe te kennen met een wegingsfactor van 0,25. [6] Omdat de beroepen ongegrond zijn, worden er geen andere punten toegekend. Een punt heeft in beroep een waarde van € 907,-. Het gaat dus om een bedrag van € 907,- * 0,25 = € 226,75.
7.3.
Voor de vergoeding van het griffierecht sluit de rechtbank aan bij het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024. [7] Nu het verzoek om immateriële schadevergoeding is gedaan vóór de datum van dit arrest en de redelijke termijn al vóór deze datum was overschreden, zal de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat opdragen het voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden. De heffingsambtenaar en de Staat moeten ieder de helft vergoeden van de proceskosten en het griffierecht. [8] Omdat de overschrijding meer is toe te rekenen aan de beroepsfase, komt het afrondingsverschil van
€ 0,01 ten nadele van de Staat.
7.4.
De rechtbank wijst de Staat en de heffingsambtenaar erop dat zij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en immateriële schadevergoeding uitsluitend mogen uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Beslissing
De rechtbank
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 1.137,93 schadevergoeding aan eiser;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van € 1.862,07 schadevergoeding aan eiser;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 113,37 aan proceskosten aan eiser;
- veroordeelt de Staat tot betaling van € 113,38 aan proceskosten aan eiser;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht tot een bedrag van € 25,- aan eiser moet vergoeden;
- bepaalt dat de Staat het griffierecht tot een bedrag van € 25,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Kasi, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 21 november 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.