Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 22/4220 t/m UTR 22/4226
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 november 2024 in de zaak tussen
Stichting tot Behoud van Monumenten Laurentius en Petronella,uit Amsterdam, eiseres,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: B. Boersma).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 30 april 2021 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van diverse onroerende zaken in [plaats] voor het belastingjaar 2021 naar de waardepeildatum 1 januari 2020 als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Woning/niet-woning
Object
Vastgestelde waarde
UTR 22/4220
Niet-woning
[adres 1] (Coffeebar)
€ 298.000,-
UTR 22/4221
Niet-woning
[adres 2]
€ 578.000,-
UTR 22/4222
Niet-woning
[adres 2] (2e verd.achterzijde)
€ 354.000,-
UTR 22/4223
Niet-woning
[adres 1]
€ 2.432.000,-
UTR 22/4224
Niet-woning
[adres 3]
€ 2.214.000,-
UTR 22/4225
Niet-woning
[adres 4]
€ 989.000,-
UTR 22/4226
Niet-woning
[adres 5]
€ 1.996.000,-
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenares van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1.3.
In de uitspraak op bezwaar van 17 mei 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de objecten gehandhaafd.
1.4.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
1.5.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 21 oktober 2024. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling van de rechtbank
2. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de “pinpointbrief” en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 28 mei 2024 en op 7 juni 2024 doorgestuurd naar de gemachtigde van eiseres) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Beoordelingskader
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
6. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
De onderbouwing van de heffingsambtenaar
7. Eiser stelt in het algemeen dat de onderbouwing van de heffingsambtenaar niet duidelijk is. Er staat: “zie referentieoverzicht”, maar dat bestaat niet volgens eiser.
7.1
De heffingsambtenaar voert aan dat het overzicht van de koop- en huurtransacties en de matrix nooit tot verwarring leiden. Op de eerste bladzijde van de matrix staat het referentieoverzicht. De transactiedata zijn de daadwerkelijke verkoopdata. Dan heb je de transactieprijs, de transactieprijs geïndexeerd naar waardepeildatum. De kapitalisatiefactor is ook benoemd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
Het geschil over het object [adres 1] (Coffeebar) (UTR 22/4220)
8. De onroerende zaak aan de [adres 1] (Coffeebar) in [plaats] is een kantoorvilla. Het object is gelegen op een B1 locatie in het centrum van [plaats] . Het object heeft als bouwjaar 1904 en heeft een oppervlakte van 120 m2.
9. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 179.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 298.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
10. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 26.400,- per jaar (huurwaarde per m²: € 220,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met drie verglijkbare huurtransacties.
11. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 12.0. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met zes, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Vier van de zes referentieobjecten zijn net als het object gelegen op een B1 locatie in het centrum van [plaats] . Het overige referentieobject heeft een A2 locatie aan de [laan] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De gerealiseerde huurwaarde per m² valt binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. De kapitalisatiefactor valt ruim onder de kapitalisatiefactor van de referentieobjecten.
12. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Het eigen verkoopcijfer
13. Eiseres voert aan dat het eigen verkoopcijfer van het gehele object ( [adres 1] (Coffeebar), [adres 1] (Sportschool), [adres 2] , [adres 2] (tweede verdieping achter) en [adres 5] ) niet marktconform is. De koper is ook de verkoper, [eigenaar] . Het object is van de B.V. overgeheveld naar de Stichting. Daarnaast wijst eiseres op de uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden [2] , waarin het hoger beroep met betrekking tot dezelfde panden gegrond is verklaard, onder andere omdat het eigen verkoopcijfer niet als referentieobject mag dienen.
13.1
De heffingsambtenaar voert aan dat eiseres nu pas aangeeft dat het eigen verkoopcijfer een onderhandse verkoop betreft. Daarnaast zal een onderhandse transactie veeleer aan de lage kant zijn. Aangezien de WOZ-waarde onder het eigen verkoopcijfer ligt, is de waarde niet te hoog vastgesteld.
13.2
Het hof is in zijn uitspraak van oordeel dat het eigen verkoopcijfer niet geschikt is om als referentie te dienen omdat het object in verhuurde staat is verkocht en omdat het niet duidelijk is hoe de verkoopsom zich verhoudt tot de waarden van de afzonderlijke objecten. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, door naast het eigen verkoopcijfer, ook zes verkoopreferenties en drie huurreferenties te gebruiken om de vastgestelde waarde te onderbouwen, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft de vastgestelde waarde uitsluitend beoordeeld aan de hand van de overige referentieobjecten en is niet uitgegaan van het eigen verkoopcijfer. De beroepsgrond slaagt niet.
De aktes en de huurovereenkomsten / huurinlichtingen formulieren
14. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de aktes van de koopreferenties en de huurovereenkomsten / de huurinlichtingen formulieren van de huurreferenties moet overleggen. Zonder deze gegevens kan zij de vastgestelde waarde niet controleren.
14.1
De heffingsambtenaar voert aan dat hij om de huurovereenkomst heeft gevraagd, maar deze niet heeft gekregen. Daarnaast heeft eiseres de huurovereenkomst zelf, dus ziet de heffingsambtenaar niet in waarom hij dit zou moeten aanleveren aan eiseres. De rechtbank kan dit volgen, daarnaast zijn de huurinlichtingen formulieren van de referentieobjecten [adres 6] en [adres 7] en de huurovereenkomst van [adres 8] overgelegd. Met betrekking tot de aktes voegt de rechtbank nog toe dat dit openbare informatie betreft, die eiseres zelf kan opvragen bij het Kadaster. De beroepsgrond slaagt niet.
Het gebruik
15. Eiseres voert aan dat het object een coffeebar is en dat het onterecht wordt vergeleken met kantoren (met opslag/archief). Volgens eiseres moet je kijken naar het feitelijke gebruik.
15.1
De heffingsambtenaar voert aan dat het soort object een kantoorvilla is, zo staat dat in de aktes en in de bestemmingsplannen. Het object wordt nu feitelijk gebruikt als coffeebar, maar het kan zo weer een kantoor zijn. Het gaat om de gebruiksmogelijkheden, niet om het feitelijke gebruik.
15.2
De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Als uitgangspunt bij de beoordeling van de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten geldt dat gekeken dient te worden naar de gebruiksmogelijkheden van het pand en niet naar het feitelijke gebruik daarvan. De in de taxatiematrix gehanteerde referentieobjecten hebben dezelfde statige uitstraling als het object en de gebruiksmogelijkheden zijn gelijkwaardig. De beroepsgrond slaagt niet.
De datum van de obligatoire koopovereenkomst
16. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar voor de transactiedatum uit moet gaan van de datum van de obligatoire koopovereenkomst en dat er vanaf die datum moet worden geïndexeerd. Volgens eiseres zit er bij niet-woningen meer tijd tussen de datum van de obligatoire koopovereenkomst en de transactiedatum omdat de financiering meer tijd kost. Dit is een nieuwe grond. De rechtbank is dan ook van oordeel, onder verwijzing naar overweging 3 van deze uitspraak, dat dit in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank zal deze grond dan ook niet in behandeling nemen.
Conclusie [adres 1] (Coffeebar)
17. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de objecten [adres 2] (UTR 22/4221) en [adres 2] (2e verdieping achterzijde) (UTR 22/4222)
18. De onroerende zaak aan de [adres 2] in [plaats] is een kantoorvilla. Het object is gelegen op een B1 locatie in het centrum van [plaats] . Het object heeft als bouwjaar 1900 en heeft een oppervlakte van 333 m2.
19. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 329.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 578.000,-.
20. De onroerende zaak aan de [adres 2] (2e verdieping achterzijde) in [plaats] is een kantoorvilla. Het object is gelegen op een B1 locatie in het centrum van [plaats] . Het object heeft als bouwjaar 1900 en heeft een oppervlakte van 204 m2.
21. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 199.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 354.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
22. De heffingsambtenaar is bij [adres 2] uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 51.282,- per jaar (huurwaarde per m²: € 154,-). Bij [adres 2] (2e verdieping achterzijde) is de heffingsambtenaar van een brutohuurwaarde van € 31.416,- per jaar (huurwaarde per m²: € 154,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met vier vergelijkbare huurtransacties.
23. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 12.0. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare, objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn net als het object gelegen op een B1 locatie in het centrum van [plaats] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres liggen onder de gerealiseerde huurwaarde per m² en de kapitalisatiefactor van de referentieobjecten.
24. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
De referentieobjecten
25. Eiseres voert aan dat het object een voormalige bank is die nu in gebruik is als kantoor en dat het onterecht wordt vergeleken met oude woonhuizen. Daarnaast voert eiseres aan dat er vergeleken moet worden met referentieobjecten waarvan de prijs per m² rond de WOZ-waarde per m² van het object ligt.
25.1
De heffingsambtenaar voert aan dat hij eerder op een te lage waarde zit dan dat de waarde niet zou kloppen. De kapitalisatiefactoren en de huurreferenties laten dat ook zien.
25.2
De rechtbank is van oordeel dat de referentieobjecten goed te vergelijken zijn met het object. Het zijn allemaal objecten die geregistreerd staan als kantoorvilla’s en in gebruik zijn als kantoor (al dan niet met opslag/archief). Dat de objecten rond 1900 met een andere intentie zijn gebouwd maakt dit niet anders. Dat de heffingsambtenaar het object zou moeten vergelijken met referentieobjecten waarvan de waarde per m² rond de WOZ-waarde per m² van het object ligt kan de rechtbank ook niet volgen. Dit wordt door eiseres ook niet nader onderbouwd. Het staat de heffingsambtenaar vrij om te kiezen voor objecten die hij het meest geschikt acht [3] en het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. De beroepsgrond slaagt niet.
De datum van de obligatoire koopovereenkomst
26. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar voor de transactiedatum uit moet gaan van de datum van de obligatoire koopovereenkomst en dat er vanaf die datum moet worden geïndexeerd. Volgens eiseres zit er bij niet-woningen meer tijd tussen de datum van de obligatoire koopovereenkomst en de transactiedatum omdat de financiering meer tijd kost. Dit is een nieuwe grond. De rechtbank is dan ook van oordeel, onder verwijzing naar overweging 3 van deze uitspraak, dat dit in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank zal deze grond dan ook niet in behandeling nemen.
Conclusie [adres 2] en [adres 2] (2e verdieping achterzijde)
27. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over het object [adres 1] (UTR 22/4223)
28. De onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] is een kantoorvilla. Het object is gelegen op een B1 locatie in het centrum van [plaats] . Het object heeft als bouwjaar 1904 en heeft een oppervlakte van 1.443 m2.
29. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 1.599.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 2.432.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
30. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 232.511,- per jaar (huurwaarde per m²: € 161,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met drie vergelijkbare huurtransacties.
31. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 12,0. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met zes, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare, objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn net als het object gelegen op een B1 locatie in het centrum van [plaats] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres liggen onder de gerealiseerde huurwaarde per m² en de kapitalisatiefactor van de referentieobjecten.
Het eigen verkoopcijfer
32. Eiseres voert aan dat het eigen verkoopcijfer van het gehele object ( [adres 1] (Coffeebar), [adres 1] (Sportschool), [adres 2] , [adres 2] (tweede verdieping achter) en [adres 5] ) niet marktconform is. De koper is ook de verkoper, [eigenaar] . Het object is van de B.V. overgeheveld naar de Stichting. Daarnaast wijst eiseres op de uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden [4] , waarin het hoger beroep met betrekking tot dezelfde panden gegrond is verklaard, onder andere omdat het eigen verkoopcijfer niet als referentieobject mag dienen.
32.1
De heffingsambtenaar voert aan dat eiseres nu pas aangeeft dat het eigen verkoopcijfer een onderhandse verkoop betreft. Daarnaast zal een onderhandse transactie veeleer aan de lage kant zijn. Aangezien de WOZ-waarde onder het eigen verkoopcijfer ligt, is de waarde niet te hoog vastgesteld.
32.2
Het hof is in zijn uitspraak van oordeel dat het eigen verkoopcijfer niet geschikt is om als referentie te dienen omdat het object in verhuurde staat is verkocht en omdat het niet duidelijk is hoe de verkoopsom zich verhoudt tot de waarden van de afzonderlijke objecten. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, door naast het eigen verkoopcijfer, ook zes verkoopreferenties en drie huurreferenties te gebruiken om de vastgestelde waarde te onderbouwen, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft de vastgestelde waarde uitsluitend beoordeeld aan de hand van de overige referentieobjecten en is niet uitgegaan van het eigen verkoopcijfer. De beroepsgrond slaagt niet.
De aktes en de huurovereenkomsten / huurinlichtingen formulieren
33. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de aktes van de koopreferenties en de huurovereenkomsten / de huurinlichtingen formulieren van de huurreferenties moet overleggen. Zonder deze gegevens kan zij de vastgestelde waarde niet controleren.
33.1
De heffingsambtenaar voert aan dat hij om de huurovereenkomst heeft gevraagd, maar deze niet heeft gekregen. Daarnaast heeft eiseres de huurovereenkomst zelf, dus ziet de heffingsambtenaar niet in waarom hij dit zou moeten aanleveren aan eiseres. De rechtbank kan dit volgen, daarnaast zijn de huurinlichtingen formulieren van de referentieobjecten [adres 6] en [adres 7] en de huurovereenkomst van [adres 8] overlegd. Met betrekking tot de aktes voegt de rechtbank nog toe dat dit openbare informatie betreft, die eiseres zelf kan opvragen bij het Kadaster. De beroepsgrond slaagt niet.
Het gebruik
34. Eiseres voert aan dat het object een sportschool is en dat het onterecht wordt vergeleken met kantoren (met opslag/archief). Volgens eiseres moet je kijken naar het feitelijke gebruik. Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft haar hierin, met betrekking tot dit object, gelijk gegeven.
34.1
De heffingsambtenaar voert aan dat het soort object een kantoorvilla is, zo staat dat in de aktes en in de bestemmingsplannen. Het object is in gebruik als sportschool. De heffingsambtenaar heeft in zijn toelichting op de zitting onbetwist gesteld dat het geen grote investering vergt om het object weer in gebruik te nemen als kantoor. Het gaat om de gebruiksmogelijkheden, niet om het feitelijke gebruik.
34.2
De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Als uitgangspunt bij de beoordeling van de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten geldt dat gekeken dient te worden naar de gebruiksmogelijkheden van het pand en niet naar het feitelijke gebruik daarvan. De in de taxatiematrix gehanteerde referentieobjecten hebben dezelfde statige uitstraling als het object en de gebruiksmogelijkheden zijn gelijkwaardig. De rechtbank voegt hier nog aan toe dat de enkele omstandigheid dat de referentieobjecten zelfstandige kantoorpanden zijn en het object onderdeel uitmaakt van een groter geheel ook niet maakt dat de referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
De datum van de obligatoire koopovereenkomst
35. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar voor de transactiedatum uit moet gaan van de datum van de obligatoire koopovereenkomst en dat er vanaf die datum moet worden geïndexeerd. Volgens eiseres zit er bij niet-woningen meer tijd tussen de datum van de obligatoire koopovereenkomst en de transactiedatum omdat de financiering meer tijd kost. Dit is een nieuwe grond. De rechtbank is dan ook van oordeel, onder verwijzing naar overweging 3 van deze uitspraak, dat dit in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank zal deze grond dan ook niet in behandeling nemen.
Conclusie [adres 1]
36. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de objecten [adres 3] (UTR 22/4224) en [adres 4](UTR 22/4225)
37. De onroerende zaak aan de [adres 3] in [plaats] is een Café/bar/restaurant. Het object is gelegen op een B1 locatie in het centrum van [plaats] . Het object heeft als bouwjaar 1900 en heeft een oppervlakte van 530 m2.
38. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 1.399.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 2.214.000,-.
39. De onroerende zaak aan de [adres 4] in [plaats] is een Café/bar/restaurant. Het object is gelegen op een B1 locatie in het centrum van [plaats] . Het object heeft als bouwjaar 1900 en heeft een oppervlakte van 383 m2.
40. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 599.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 989.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
41. De heffingsambtenaar is voor [adres 3] uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 187.500,- per jaar (huurwaarde per m²: € 354,-). Voor [adres 4] is de heffingsambtenaar uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 83.750,- per jaar (huurwaarde per m²: € 219,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarden van deze objecten te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met drie vergelijkbare huurtransacties.
42. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 11,8 voor [adres 3] en kapitalisatiefactor 12.0 voor [adres 4] . De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare, objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn net als het object gelegen in het centrum van [plaats] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m2 ligt binnen de bandbreedte van de huurwaarde per m² van de referentieobjecten en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres ligt onder de kapitalisatiefactor van de referentieobjecten.
De aktes, huurovereenkomsten / huurinlichtingen formulieren
43. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de huurovereenkomsten en de huurinlichtingen formulieren van de huurreferenties moet overleggen. Zonder deze gegevens kan zij de vastgestelde waarde niet controleren. Daarnaast voert eiseres aan dat hij de akte van de transactie van [adres 9] niet kan achterhalen en dat die fake is.
44.1
De heffingsambtenaar voert aan dat hij alle huurovereenkomsten en huurinlichtingen formulieren waarover hij beschikt heeft overgelegd. Eiseres heeft zelf met betrekking tot [adres 3] een huurovereenkomst overlegd uit 2014, terwijl dat object in 2017 opnieuw verhuurd is. Dat latere huurcontract heeft de heffingsambtenaar nooit ontvangen. Uit de wel overlegde huurcontracten van [adres 3] en [adres 4] blijkt dat de getaxeerde huren niet te hoog zijn. De rechtbank kan dit volgen, daarnaast zijn de huurinlichtingen formulieren van de referentieobjecten [adres 10] en [adres 11] en de huurovereenkomst van [adres 12] overlegd. Met betrekking tot de aktes van de transactie van [adres 9] is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar deze niet hoeft te overleggen om te voldoen aan de op hem rustende bewijslast. Voor beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar daaraan heeft voldaan dient te worden betrokken wat eiseres heeft aangevoerd. Het enkel stellen dat eiseres de akte niet kan vinden en daaruit concluderen dat de transactie niet echt is, is daarvoor onvoldoende. Er zou tenminste twijfel moeten worden gezaaid over waarom de door de taxateur – een deskundige – gebruikte onderbouwing niet zou kloppen. Zonder het begin van bewijs moet van de juistheid daarvan worden uitgegaan. [5]
Het gebruik
45. Eiseres voert aan dat de objecten restaurants/cafés zijn met een werkruimte en opslag en dat het onterecht wordt vergeleken met winkels. Referentieobject [adres 9] heeft een woning en is daarom niet vergelijkbaar. Volgens eiseres moet je kijken naar het feitelijke gebruik. Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft haar hierin, met betrekking tot dit object, gelijk gegeven.
45.1
De heffingsambtenaar voert aan dat de referentieobjecten wel vergelijkbaar zijn. Er kan ook horeca in komen. [adres 9] is ook een woning, maar dit waren de beste vergelijkingspanden. Daarnaast gaat het om de gebruiksmogelijkheden, niet om het feitelijke gebruik.
45.2
De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Als uitgangspunt bij de beoordeling van de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten geldt dat gekeken dient te worden naar de gebruiksmogelijkheden van het pand en niet naar het feitelijke gebruik daarvan. De in de taxatiematrix gehanteerde referentieobjecten hebben dezelfde uitstraling als het object en de gebruiksmogelijkheden zijn gelijkwaardig. De beroepsgrond slaagt niet.
De datum van de obligatoire koopovereenkomst en de kelder
46. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar voor de transactiedatum uit moet gaan van de datum van de obligatoire koopovereenkomst en dat er vanaf die datum moet worden geïndexeerd. Volgens eiseres zit er bij niet-woningen meer tijd tussen de datum van de obligatoire koopovereenkomst en de transactiedatum omdat de financiering meer tijd kost. Daarnaast voert eiseres aan dat de kelder bij [adres 4] een gedeelde kelder is waarin de toiletgroep voor zowel [adres 3] als [adres 4] zit. Dit zijn nieuwe gronden. De rechtbank is dan ook van oordeel, onder verwijzing naar overweging 3 van deze uitspraak, dat dit in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank zal deze grond dan ook niet in behandeling nemen.
Conclusie [adres 3] en [adres 4]
47. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de objecten niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over het object [adres 5] (UTR 22/4226)
48. De onroerende zaak aan de [adres 5] in [plaats] is een kantoorvilla. Het object is gelegen op een B1 locatie in het centrum van [plaats] . Het object heeft als bouwjaar 1904 en heeft een oppervlakte van 1.044 m2.
49. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 1.499.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 1.996.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
50. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 179.990,- per jaar (huurwaarde per m²: € 172,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met drie verglijkbare huurtransacties.
51. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 12.0. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met zeven, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Vijf van de zeven referentieobjecten zijn net als het object gelegen op een B1 locatie in het centrum van [plaats] . De overige twee referentieobjecten hebben een A2 locatie aan de [laan] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De gerealiseerde huurwaarde per m² valt binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. De kapitalisatiefactor valt ruim onder de kapitalisatiefactor van de referentieobjecten.
52. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Het eigen verkoopcijfer
53. Eiseres voert aan dat het eigen verkoopcijfer van het gehele object ( [adres 1] (Coffeebar), [adres 1] (Sportschool), [adres 2] , [adres 2] (tweede verdieping achter) en [adres 5] ) niet marktconform is. De koper is ook de verkoper, [eigenaar] . Het object is van de B.V. overgeheveld naar de Stichting. Daarnaast wijst eiseres op de uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden [6] , waarin het hoger beroep met betrekking tot dezelfde panden gegrond is verklaard, onder andere omdat het eigen verkoopcijfer niet als referentieobject mag dienen.
53.1
De heffingsambtenaar voert aan dat eiseres nu pas aangeeft dat het eigen verkoopcijfer een onderhandse verkoop betreft. Daarnaast zal een onderhandse transactie veeleer aan de lage kant zijn. Aangezien de WOZ-waarde onder het eigen verkoopcijfer ligt, is de waarde niet te hoog vastgesteld.
53.2
Het hof is in zijn uitspraak van oordeel dat het eigen verkoopcijfer niet geschikt is om als referentie te dienen omdat het object in verhuurde staat is verkocht en omdat het niet duidelijk is hoe de verkoopsom zich verhoudt tot de waarden van de afzonderlijke objecten. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, door naast het eigen verkoopcijfer, ook zes verkoopreferenties en drie huurreferenties te gebruiken om de vastgestelde waarde te onderbouwen, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft de vastgestelde waarde uitsluitend beoordeeld aan de hand van de overige referentieobjecten en is niet uitgegaan van het eigen verkoopcijfer. De beroepsgrond slaagt niet.
De aktes en de huurovereenkomsten / huurinlichtingen formulieren
54. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de aktes van de koopreferenties en de huurovereenkomsten / de huurinlichtingen formulieren van de huurreferenties moet overleggen. Zonder deze gegevens kan zij de vastgestelde waarde niet controleren.
54.1
De heffingsambtenaar voert aan dat hij om de huurovereenkomst heeft gevraagd, maar deze niet heeft gekregen. Daarnaast heeft eiseres de huurovereenkomst zelf, dus ziet de heffingsambtenaar niet in waarom hij dit zou moeten aanleveren aan eiseres. De rechtbank kan dit volgen, daarnaast zijn de huurinlichtingen formulieren van de referentieobjecten [adres 6] en [adres 7] en de huurovereenkomst van [adres 8] wel overgelegd. Met betrekking tot de aktes voegt de rechtbank nog toe dat dit openbare informatie betreft, die eiseres zelf kan opvragen bij het Kadaster. De beroepsgrond slaagt niet.
De datum van de obligatoire koopovereenkomst en parkeerplaatsen bij het object
55. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar voor de transactiedatum uit moet gaan van de datum van de obligatoire koopovereenkomst en dat er vanaf die datum moet worden geïndexeerd. Volgens eiseres zit er bij niet-woningen meer tijd tussen de datum van de obligatoire koopovereenkomst en de transactiedatum omdat de financiering meer tijd kost. Daarnaast voert eiseres aan dat er in de matrix staat dat er parkeerplaatsen bij het object aanwezig zijn. Dit klopt volgens eiseres niet. Dit zijn nieuwe gronden. De rechtbank is dan ook van oordeel, onder verwijzing naar overweging 3 van deze uitspraak, dat dit in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank zal deze grond dan ook niet in behandeling nemen.
Conclusie [adres 5]
55. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Proceskosten van de heffingsambtenaar
57. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank verzocht om (de gemachtigde van) eiseres in de proceskosten van de heffingsambtenaar te veroordelen. Deze kosten bedragen 2x
€ 75,- per bezwaardossier, per object, voor het inhuren van een extern persoon die specifiek zaken van deze gemachtigde behandelt. Haar uurvergoeding bedraagt € 75,-. Daarbij wijst de heffingsambtenaar op uitspraken van de rechtbank Rotterdam en het gerechtshof Den Haag over het procedeergedrag van gemachtigde. Hoewel de gemachtigde van eiser in de fase voor het onderzoek ter zitting op bedroevende wijze procedeert ziet de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten om vast te stellen dat sprake is van misbruik van procesrecht. Ook anderszins is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling ten laste van eiser of gemachtigde. De rechtbank verwijst naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [7] en van de meervoudige kamer van deze rechtbank [8] . De rechtbank wijst dit verzoek af.
€ 75,- per bezwaardossier, per object, voor het inhuren van een extern persoon die specifiek zaken van deze gemachtigde behandelt. Haar uurvergoeding bedraagt € 75,-. Daarbij wijst de heffingsambtenaar op uitspraken van de rechtbank Rotterdam en het gerechtshof Den Haag over het procedeergedrag van gemachtigde. Hoewel de gemachtigde van eiser in de fase voor het onderzoek ter zitting op bedroevende wijze procedeert ziet de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten om vast te stellen dat sprake is van misbruik van procesrecht. Ook anderszins is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling ten laste van eiser of gemachtigde. De rechtbank verwijst naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [7] en van de meervoudige kamer van deze rechtbank [8] . De rechtbank wijst dit verzoek af.
Duur van de procedure en verzoek schadevergoeding
58. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
58.1
Voor de duur van een bezwaar- en beroepsprocedure wordt een periode van in totaal 2 jaar doorgaans als redelijke termijn gezien, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn om daarvan af te wijken. Onder verwijzing naar rechtsoverweging 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023 [9] stelt de rechtbank vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiseres en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelswijze van de gemachtigde van eiseres leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelswijze kan eiseres worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiseres ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden.
58.2
Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (3 mei 2021) en de dag van deze uitspraak zit naar boven afgerond 3 jaar en 7 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn met bijna 7 maanden is overschreden en dat daarom het verzoek om schadevergoeding met twee termijnen wordt toegewezen.
Berekening van de vergoeding
59. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. [10] Daarom geldt hier nog het oude wettelijke tarief van
€ 500,- per half jaar.
€ 500,- per half jaar.
59.1
Als de verlenging van de termijn evenredig verdeeld wordt over de periodes die de heffingsambtenaar en rechtbank mogen doen over hun procedures, betekent dat dat de bezwaarprocedure 3 maanden langer had mogen duren en de beroepsprocedure 9 maanden.
De bezwaarfase heeft afgerond 13 maanden geduurd en daarmee 4 maanden te lang. De beroepsfase heeft afgerond 2 jaar en 3 maanden geduurd en heeft daarmee niet te lang geduurd. De overschrijding van de redelijke termijn is geheel te wijten aan de heffingsambtenaar. Dat leidt in dit geval tot een aanspraak op schadevergoeding van afgerond € 1.000,- te betalen door de heffingsambtenaar.
Proceskostenvergoeding
60. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt daarin het uitgangspunt van de Hoge Raad [11] om 1 punt toe te kennen met wegingsfactor 0,25. Omdat het beroep ongegrond is, worden er geen andere punten toegekend. 1 punt heeft in beroep een waarde van € 875,-. In totaal wordt dus
€ 875,- x 0,25 = € 218,75 toegekend. De proceskosten komen voor de rekening van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar moet € 218,75 aan eiseres vergoeden.
€ 875,- x 0,25 = € 218,75 toegekend. De proceskosten komen voor de rekening van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar moet € 218,75 aan eiseres vergoeden.
60.1.
De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en immateriële schadevergoeding uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Griffierecht
61. Voor de vergoeding van het griffierecht sluit de rechtbank aan bij het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024. [12] Nu het verzoek om immateriële schadevergoeding is gedaan vóór de datum van dit arrest en de redelijke termijn al vóór deze datum was overschreden, zal de rechtbank de heffingsambtenaar opdragen het voor de behandeling van zijn beroep betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden.
Conclusie en gevolgen
62. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom blijft de uitspraak op bezwaar in stand. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 1.000,-;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 365,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
15 november 2024.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
15 november 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.