Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 7825838 UC EXPL 19-6126 MvdH/40201
Vonnis van 6 november 2019
inzake
[eiser],
wonende in [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. H.J.J. Hoegee,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 5;
- de conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis van 17 juli 2019 waarin de zitting op 8 oktober 2019 is bepaald;
- de brief van de zijde van [eiser] ontvangen op 7 oktober 2019 met productie 6;
- de aantekeningen van de griffier van hetgeen op de zitting van 8 oktober 2019 is besproken.
1.2.
Tot slot is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] heeft vanaf 29 mei 2018 tot 25 april 2019 aan [gedaagde] woonruimte verhuurd in het appartement gelegen aan de [adres] in [woonplaats 2] . [eiser] heeft het betreffende appartement, zonder vergunning, verbouwd naar twee aparte woonruimten. [gedaagde] huurde de linker woonruimte in het appartement. De overeengekomen huurprijs bedroeg € 739,- per maand.
2.2.
[gedaagde] heeft op 19 oktober 2018 een verzoekschrift bij de Huurcommissie ingediend op grond van artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: “BW”) om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.
2.3.
De Huurcommissie heeft een rapport van onderzoek laten opstellen, waarin de rapporteur van de Huurcommissie het puntenaantal op basis van het woningwaarderingsstelsel en de bijbehorende wettelijke maximale huurprijs heeft vastgesteld. De rapporteur heeft de woonruimte gewaardeerd met 73 punten hetgeen neerkomt op een maximale huurprijs van € 344,83 per maand. In de berekening is voor de WOZ-waarde een puntenaantal van 16 genomen, gebaseerd op de minimumwaarde van € 41.816,00.
2.4.
Op 11 maart 2019 heeft de Huurcommissie ter zitting het verzoek behandeld.
2.5.
[eiser] heeft tijdens de zitting bij de Huurcommissie onder meer aangevoerd dat de waardering van de WOZ-waarde niet juist is nu het appartement op peildatum 1 januari 2017 een WOZ-waarde heeft van € 123.000,00.
2.6.
De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 11 maart 2019 het puntenaantal voor de afzonderlijke woonruimte vastgesteld op 73 punten en de huurprijs met ingang van 29 mei 2018 vastgesteld op € 344,83. Over de berekening van het puntenaantal voor de WOZ-waarde oordeelt de Huurcommissie als volgt:
“
Conform het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie dient er voor elke zelfstandige wooneenheid een separate WOZ-beschikking te zijn afgegeven door de gemeente. Dit heeft als gevolg dat als er een pand is met twee (of meer) woningen en er maar één beschikking is, voor beide woningen de minimumwaarde wordt gehanteerd. De Huurcommissie heeft namelijk niet de bevoegdheid om WOZ-waarden uit te splitsen of om te rekenen naar een individuele woonruimte. Dit is ook de reden geweest van de wetgever om een minimumwaarde op te nemen in de rubriek WOZ-punten. Voor vragen over of bezwaren tegen de WOZ-waarde moet men zich wenden tot de gemeente. De Huurcommissie is niet bevoegd een vastgestelde WOZ-waarde te beoordelen.”
Conform het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie dient er voor elke zelfstandige wooneenheid een separate WOZ-beschikking te zijn afgegeven door de gemeente. Dit heeft als gevolg dat als er een pand is met twee (of meer) woningen en er maar één beschikking is, voor beide woningen de minimumwaarde wordt gehanteerd. De Huurcommissie heeft namelijk niet de bevoegdheid om WOZ-waarden uit te splitsen of om te rekenen naar een individuele woonruimte. Dit is ook de reden geweest van de wetgever om een minimumwaarde op te nemen in de rubriek WOZ-punten. Voor vragen over of bezwaren tegen de WOZ-waarde moet men zich wenden tot de gemeente. De Huurcommissie is niet bevoegd een vastgestelde WOZ-waarde te beoordelen.”
2.7.
[naam adviesbureau] , een adviesbureau op het gebied van bouw en waarderingen heeft in opdracht van [eiser] op 4 oktober 2019 een memo opgesteld waarin zij aangeeft dat “
het (..) zeer wel denkbaar is dat de aan de deelobjecten toe te kennen WOZ-waarden hoger is dan de minimumwaarden, waarmee de huurcommissie rekening houdt indien er geen aparte WOZ-beschikking voor deze deelobjecten is.”
het (..) zeer wel denkbaar is dat de aan de deelobjecten toe te kennen WOZ-waarden hoger is dan de minimumwaarden, waarmee de huurcommissie rekening houdt indien er geen aparte WOZ-beschikking voor deze deelobjecten is.”
3.Het geschil
3.1.
[eiser] verzoekt de kantonrechter op grond van artikel 7:262 BW om de huurprijs van de door [gedaagde] gehuurde woonruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats 2] met ingang van 29 mei 2018 vast te stellen op € 739,00 per maand, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten, zulks met bepaling dat over de proceskostenveroordeling wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van veertien dagen na het te dezen te wijzen vonnis.
3.2.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en de nakosten.
4.De beoordeling
4.1.
Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vragen welk waarderingsstelsel dient te worden toegepast voor de berekening van de huurprijs en of, als het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte van toepassing is, welk aantal punten dient te worden toegekend voor de WOZ-waarde van de door [eiser] aan [gedaagde] verhuurde woonruimte.
Waarderingsstelsel zelfstandige of onzelfstandige woonruimte?
4.2.
Uit artikel 7:234 BW volgt dat een woning aan twee eisen dient te voldoen om als
een zelfstandige woning te kunnen worden aangemerkt, te weten:
I de woning dient een eigen toegang te hebben;
II de bewoner dient de woning te kunnen bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van
wezenlijke voorzieningen buiten de woning.
Gelet op dit artikel en de op dit artikel betrekking hebbende bestendige jurisprudentie dient het gehuurde naar het oordeel van de kantonrechter te worden aangemerkt als zelfstandige woonruimte en wel om de volgende redenen.
4.3.
Dat sprake is van een centrale voordeur is, anders dan [eiser] stelt, niet relevant. [gedaagde] had immers een eigen toegangsdeur die kon worden afgesloten en beschikte over eigen voorzieningen waarvan hij het exclusief gebruik had.
4.4.
De gezamenlijke meterkast, brievenbus en cv-ketel kunnen er evenmin toe
leiden dat er sprake is van een onzelfstandige woonruimte. Al deze zaken kunnen immers niet worden aangemerkt als wezenlijke voorzieningen zoals bedoeld in artikel 7:234 BW. Hetzelfde geldt voor het gezamenlijke huisnummer.
4.5.
Een en ander leidt tot de conclusie dat de kantonrechter, evenals de Huurcommissie, van oordeel is dat er sprake is van een zelfstandige woonruimte. Dit betekent dat het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte dient te worden gehanteerd. De kantonrechter komt dan ook toe aan de beoordeling van het tweede geschilpunt tussen partijen.
WOZ-waarde
4.6.
De volgende vraag die voorligt is welk aantal punten moet worden toegekend voor de WOZ-waarde van de door [eiser] aan [gedaagde] verhuurde woonruimte. [eiser] stelt zich op het standpunt dat berekening van de huurprijs aan de hand van het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte en het minimum van de WOZ-waarde een onredelijk lage huurprijs oplevert. In deze zaak moet volgens [eiser] ingevolge artikel 5 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte worden afgeweken van het waarderingsstelsel nu het voor hem onmogelijk is om een afzonderlijke WOZ-waarde aan te vragen omdat de woonruimte vanwege de kleine oppervlakte niet voldoet aan de vergunningscriteria van de gemeente. Ter zitting heeft [eiser] aangegeven dat hij de bereidheid heeft om een taxatierapport op te laten stellen aangaande de hoogte van de WOZ-waarde.
4.7.
[gedaagde] is het hier niet mee eens. Volgens hem komt het ontbreken van een individuele WOZ-beschikking conform de huidige lijn in de jurisprudentie voor rekening en risico van de verhuurder. De uitzonderingsmogelijkheid van artikel 5 lid 2 Bhw kan volgens [gedaagde] in de onderhavige situatie geen toepassing vinden nu er sprake is van een omissie van de verhuurder ( [eiser] is tot splitsing overgegaan terwijl hij wist dat dit niet was toegestaan) en er geen sprake is van woonruimte met een bijzondere aard in de zin van dit artikel.
4.8.
De kantonrechter stelt vast dat de wijze waarop de initiële huurprijs wordt vastgesteld geregeld is in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het daarop gebaseerde Besluit huurprijzen woonruimte. In artikel 5 van dit Besluit is geregeld dat de waardering van de kwaliteit van woonruimte plaatsvindt overeenkomstig het in bijlage I onder A bij het Besluit vervatte waarderingsstelsel, waarin het puntenstelsel is opgenomen. Onder 9.1 van deze bijlage is (voor zover hier relevant) opgenomen dat punten voor de WOZ-waarde worden opgenomen. Hierbij wordt aangesloten op “de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken met een minimum van € 41.816”. Uit deze tekst volgt niet reeds dat van dit bedrag van € 41.816,00 moet worden uitgegaan als geen WOZ-waardering is opgesteld van een zelfstandige wooneenheid, zoals door [gedaagde] werd bewoond. Zie ook de uitspraak van de kantonrechter van 5 april 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017. Voor zover de Huurcommissie dit uitgangspunt als haar beleid heeft vastgelegd in haar Beleidsboek Waarderingsstelsel Zelfstandige woonruimte, is de kantonrechter daar niet aan gebonden.
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat het in de bijlage genoemde minimumbedrag in een geval als het onderhavige niet als WOZ-waarde moet worden gehanteerd. Anders dan in de door [gedaagde] aangehaalde jurisprudentie staat in deze procedure vast dat het voor [eiser] niet mogelijk is geweest om een afzonderlijke WOZ-beschikking voor de door [gedaagde] gehuurde woonruimte aan te vragen. [gedaagde] is hierdoor niet onredelijk in zijn belangen geschaad. Hij heeft zich immers bij het aangaan van de huurovereenkomst een beeld kunnen vormen van de kwaliteit en ligging van de woonruimte.
4.10.
De kantonrechter acht het, gelet op de nagenoeg gelijke grootte van de na de verbouwing van het appartement gerealiseerde twee woonruimten en omdat er geen aanknopingspunten voor een andere waardering zijn, redelijk om de WOZ-waarde voor het waarderingsstelsel te bepalen op de helft van de per 1 januari 2017 vastgestelde WOZ-waarde van € 123.000, te weten € 61.500,-. Er kan van worden uitgegaan dat, gegeven de grootte en ligging van de woning, dit niet hoger is dan de marktwaarde waarop de WOZ-waarde wordt gebaseerd. Voor zover dit lager is, komt dit voor rekening van [eiser] . Voor de door [eiser] gevorderde afwijking van het woningwaarderingsstelsel op grond van artikel 5 lid 2 Bhw ziet de kantonrechter geen aanleiding. Niet gebleken is namelijk dat er sprake is van de in dit artikel bedoelde uitzonderingssituatie waarbij het woningwaarderingsstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van de door [gedaagde] gehuurde woonruimte.
Uit de overgelegde gegevens leidt de kantonrechter af dat de door [gedaagde] gehuurde woonruimte een oppervlakte van circa 40 m2 had.
4.11.
Bij een WOZ-waarde van € 61.500,00 en een oppervlakte van 40 m2 moet worden uitgegaan van 20 punten, zodat een totaal van 79 punten aan de woning moet worden toegekend.
4.12.
Nu de overige punten van de woningwaardering niet ter discussie staan, komen die in deze procedure vast te staan. De kantonrechter komt, met de 20 punten voor de WOZ-waarde, dan uit op een huurprijs van € 373,18 en zal deze zo vaststellen per 29 mei 2018.
4.13.
Aangezien beide partijen ten dele in het ongelijk zijn gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De kantonrechter zal het meer of anders gevorderde afwijzen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
stelt de huurprijs van de door [gedaagde] gehuurde woonruimte aan de [adres] te [woonplaats 2] per 29 mei 2018 vast op € 373,18;
5.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 november 2019.