Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 6537137 CV EXPL 17-13993
Vonnis d.d. 9 april 2019
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Gout Beheer B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Oostwold,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie, hierna Gout Beheer te noemen,
gemachtigde mr. E.Tj. van Dalen,
tegen
[gedaagden] ,
beiden wonende in Duitsland en zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nederland,
gedaagden in conventie, eisers in reconventie, hierna [gedaagden] te noemen,
gemachtigde voorheen mr. J.L. Noordhof, thans mr. D. Zonnebeld.
PROCESGANG
De procesgang blijkt uit het volgende:
- dagvaarding
- conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie
- conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie
- conclusie van dupliek in conventie/repliek in reconventie
- conclusie van dupliek in reconventie
Partijen hebben producties in het geding gebracht.
Vonnis is nader bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
De feiten
1. Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.
1.1.
[gedaagden] hebben van 1 augustus 2016 tot 1 juli 2017 van Gout Beheer zelfstandige woonruimte (een etagewoning) gehuurd aan [adres] . Overeengekomen is een (kale) huurprijs van € 624,96 per maand.
1.2.
Het complex waarin [gedaagden] de woonruimte huurden, is eind 2016 opgeleverd.
1.3.
[gedaagden] hebben de huurcommissie gevraagd om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te toetsen. Zoals gebruikelijk heeft een rapporteur van de huurcommissie een rapport van onderzoek opgesteld. De huurcommissie heeft bij beslissing van 19 mei 2017 (onder zaaknummer ZKN-2017-000379) het gehuurde gewaardeerd op 102 punten, waaronder 14 punten voor de WOZ-waarde. Daarbij is uitgegaan van een WOZ-waarde van € 40.480,00. Omdat dit puntenaantal (102) correspondeert met een maximale huurprijs van € 490,49, is de huurcommissie tot het oordeel gekomen dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is en dat met ingang van 1 augustus 2016 wel redelijk is een huurprijs van € 490,49 per maand. De uitspraak van de huurcommissie is op 19 juli 2017 verzonden.
De vordering in conventie
2. Gout Beheer vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht wordt verklaard dat de door [gedaagden] aan Gout Beheer verschuldigde kale huurprijs voor wat betreft de door [gedaagden] van Gout Beheer gehuurde zelfstandige woonruimte aan [adres] met ingang van 1 augustus 2016 € 588,74 bedraagt, met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van het geding.
De vordering in reconventie
3. [gedaagden] vorderen dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. voor recht wordt verklaard dat de kale huurprijs van de door [gedaagden] van Gout Beheer gehuurde woonruimte aan [adres] € 490,49 per maand bedraagt met ingang van 1 augustus 2016;
b. Gout Beheer wordt veroordeeld tot betaling van € 1.479,17 aan [gedaagden] , zijnde onverschuldigd betaalde huurpenningen, binnen een termijn na datum vonnis die de kantonrechter redelijk acht.
Het geschil
4. Het gaat in deze procedure om het door de huurcommissie aan de woning toegekende puntenaantal met betrekking tot de WOZ-waarde. De huur is ingegaan op 1 augustus 2016 en omdat een WOZ-beschikking met betrekking tot het jaar 2016 ontbreekt, zijn [gedaagden] van mening dat de huurcommissie terecht is uitgegaan van de in de wet genoemde minimum WOZ-waarde van € 40.480,-. Zij hebben ter onderbouwing van hun stellingen onder meer verwezen naar de uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam van 10 november 2017 [1] .
Gout Beheer heeft gemotiveerd verweer gevoerd en onder andere gesteld dat er sprake is van een hiaat in het Woningwaarderingsstelsel (WWS), in die zin dat er geen rekening is gehouden met een situatie als de onderhavige, waarbij de verhuurder niet in staat is om over een WOZ-beschikking voor het jaar 2016, het jaar waarin de huur is aangevangen, te beschikken. Gout Beheer acht het redelijk om uit te gaan van de WOZ-waarde met betrekking tot het jaar 2017 groot € 91.000,-, aangezien daarmee wordt aangesloten bij de daadwerkelijke woningkwaliteit.
5. Waar nodig zal hierna, bij de beoordeling, nader op de stellingen van partijen worden ingegaan.
De beoordeling
6. In artikel 7:262 lid 1 BW Pro is bepaald dat wanneer de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
7. Gout Beheer heeft zich binnen genoemde periode van acht weken tot de kantonrechter gewend, zodat de fictieve wilsovereenstemming is komen te vervallen. Dit betekent dat de kantonrechter het geschil in volle omvang dient te beoordelen. Ondanks deze zelfstandige taak zal bij de beoordeling van het geschil als uitgangspunt worden genomen het voorbereidend onderzoek dat tijdens de procedure bij de huurcommissie heeft plaatsgevonden. Voorts heeft de huurcommissie haar beleid met betrekking tot huurprijzen van zelfstandige woonruimten neergelegd in het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte. Bij de beoordeling van het geschil neemt de kantonrechter het beleid van de huurcommissie eveneens als uitgangspunt.
8. De huurcommissie heeft het gehuurde gewaardeerd op 102 punten. Daarbij is uitgegaan van een WOZ-waarde van € 40.480,-, met 14 punten tot gevolg. Het geschil beperkt zich tot deze WOZ-waarde. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.
9. In de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het daarop gebaseerde Besluit huurprijzen woonruimte is bepaald hoe de (kale) huurprijs wordt vastgesteld. In artikel 5 van Pro dit besluit staat dat de waardering van de kwaliteit van zelfstandige woonruimte plaatsvindt overeenkomstig bijlage I onder A bij het besluit (hierna: de bijlage). Op grond van punt 9 van deze bijlage worden ook punten voor de WOZ-waarde toegekend. Bepalend is, zo staat in punt 9, de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met een minimum van thans € 44.284,-. Op 1 augustus 2016 (de aanvangsdatum van de huur) was dat € 40.480,-.
10. In artikel 18 Wet Pro WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert (lid 1) en dat de waardepeildatum één jaar ligt voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (lid 2). De WOZ-waarde voor het jaar 2017 is derhalve de waarde op waardepeildatum 1 januari 2016. In dit geval is er echter sprake van nieuwbouw en is de woning in de loop van 2016 opgeleverd en is de huurovereenkomst op 1 augustus 2016 ingegaan. De WOZ-waarde van de woning op de peildatum van 1 januari 2016 sluit derhalve niet aan bij de daadwerkelijke toestand van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst. Gout Beheer heeft gesteld dat hij niet over een WOZ-beschikking voor het jaar 2016 kan beschikken, omdat het gehele complex pas eind 2016 is opgeleverd.
[gedaagden] hebben dit gemotiveerd betwist en aangevoerd dat de gemeente voor woningen in aanbouw ingevolge het bepaalde in artikel 17 Wet Pro WOZ eveneens verplicht zijn een WOZ-waarde te bepalen.
11. De kantonrechter is van oordeel dat Gout Beheer terecht heeft gesteld dat strikte toepassing van het toepasselijke woningwaarderingsstelsel in dit geval onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van de woning en een onbillijk resultaat oplevert. Daarom is er aanleiding om met toepassing van artikel 5 lid 2 Besluit Pro huurprijzen woonruimte op dat punt een andere waardering toe te passen. Nu het hier gaat om woonruimte die in 2016 tot stand is gekomen, kan ervan worden uitgegaan dat als er voor 2016 wel een WOZ-waarde zou zijn vastgesteld, deze waarde niet, althans niet substantieel zou afwijken van de WOZ-waarde van € 91.000,- voor het jaar 2017 en dat - voor het geval een WOZ-beschikking op grond van artikel 17 Wet Pro WOZ zou zijn verkregen - daarbij ook zou zijn aangesloten. De kantonrechter acht het in dit specifieke geval dan ook redelijk om aan te sluiten bij de WOZ-waarde voor het jaar 2017. Voor de puntenwaardering zal daarom van deze waarde worden uitgegaan.
11. In punt 9 van de bijlage bij het Besluit huurprijzen woonruimte is voorts bepaald hoe de puntenwaarding voor de WOZ-waarde moet worden becijferd. Kort gezegd wordt bij een op 1 augustus 2016 gesloten huurovereenkomst voor elke € 7.995,- één punt toegekend en moet de uitkomst daarvan worden opgeteld bij de uitkomst van het delen van de WOZ-waarde gedeeld door de woningoppervlakte en dat vervolgens door € 122,-. De kantonrechter merkt in dit verband op dat Gout Beheer van verkeerde bedragen is uitgegaan.
11. Uit het in zoverre niet weersproken rapport van voorbereidend onderzoek blijkt dat de oppervlakte van de vertrekken en de overige ruimten in totaal 36,44 m2 is. Het puntenaantal voor de WOZ-waarde van € 91.000,- wordt daarom als volgt becijferd:
91.000 : 7.995 = 11,38 punten
91.000 : 36,44 : 122 =
20,47 punten
20,47 punten
totaal 31,85 punten, afgerond 32 punten.
Dat is derhalve 18 punten meer dan het door de huurcommissie genoemde puntenaantal (14) voor de WOZ-waarde.
14. Nu ter zake van de puntenwaardering geen andere aspecten aan de orde zijn gekomen, waardeert de kantonrechter de woonruimte op 120 punten (het door de huurcommissie genoemde puntenaantal van 102 plus 18). Op 1 augustus 2016 correspondeerde dit puntenaantal met een maximale huurprijs van € 583,56 per maand. Gelet op de strekking van artikel 7:262 BW Pro zal in plaats van de gevorderde verklaring voor recht de aanvangshuur op dit bedrag worden vastgesteld.
14. [gedaagden] hebben onweersproken gesteld dat zij in de periode 1 augustus 2016 tot en met 30 juni 2017 steeds € 624,96 per maand (de overeengekomen huurprijs) hebben betaald. Omdat de maandhuur op € 583,56 is vastgesteld, hebben zij maandelijks € 41,40 teveel betaald. Over genoemde periode komt dat neer op € 455,40. Gout Beheer zal worden veroordeeld om dit bedrag aan [gedaagden] (terug) te betalen. De termijn waarbinnen moet worden betaald zal worden bepaald op 14 dagen na betekening van dit vonnis.
14. De conclusie van het voorgaande is dat de conventionele vordering van Gout Beheer grotendeels voor toewijzing in aanmerking komt en dat de reconventionele vordering van [gedaagden] grotendeels wordt afgewezen. [gedaagden] zullen daarom, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Gezien de nauwe samenhang tussen de vorderingen zal de kostenveroordeling worden uitgesproken als ware hier sprake van één procedure. Deze kosten zullen voor wat betreft het gemachtigdensalaris worden gerelateerd aan het in reconventie gevorderde bedrag.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie en in reconventie
stelt de aanvangshuur (met ingang van 1 augustus 2016) van de door [gedaagden] van Gout Beheer gehuurde zelfstandige woonruimte aan het [adres] vast op € 583,56 per maand;
veroordeelt Gout Beheer om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan [gedaagden] te betalen een bedrag van € 455,40 aan onverschuldigd betaalde huurpenningen;
veroordeelt [gedaagden] in de kosten van het geding, aan de zijde van Gout Beheer tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 117,00 aan griffierecht, € 177,02 aan explootkosten en € 300,00 voor salaris van de gemachtigde;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. de Jong, kantonrechter, en op 9 april 2019 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
c688