Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 7825785 UC EXPL 19-6125 DS/1286
Vonnis van 15 januari 2020
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. H.J.J. Hoegee,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian.
1.De procedure
1.1.
Na het tussenvonnis van 7 augustus 2019 is de zaak op 6 november 2019 mondeling behandeld. Van die mondelinge behandeling zijn aantekeningen gemaakt. Voorafgaande aan de mondelinge behandeling heeft de raadsvrouw van [eiser] productie 6 toegestuurd.
1.2.
Partijen hebben daarna nog met elkaar gesproken om te kijken of ze de zaak in onderling overleg zouden kunnen regelen. Dat is niet gelukt. Daarom hebben partijen gevraagd om een vonnis te wijzen. De kantonrechter heeft bepaald dat dat vandaag zal gebeuren.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van het appartement [adres] te [woonplaats 2] (hierna: het Appartement). [eiser] heeft het Appartement zodanig verbouwd dat twee verschillende woonruimten zijn ontstaan, een linker gedeelte en een rechter gedeelte. Partijen hebben met elkaar met ingang van 28 mei 2018 een huurovereenkomst woonruimte (hierna: de Huurovereenkomst) gesloten betreffende voornoemd rechter gedeelte (hierna: het Gehuurde) en zijn daarbij een kale huurprijs overeengekomen van € 699,00 per maand.
2.2.
[gedaagde] heeft op 13 november 2018 de Huurcommissie verzocht de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. In het advies van de rapporteur van de Huurcommissie is het Gehuurde aan de hand van het puntensysteem woonruimte gewaardeerd met 60 punten, dat neerkomt op € 283,47 per maand. Daarbij is uitgegaan van een minimum WOZ-waarde van € 41.816,00 corresponderend met 15 punten. De Huurcommissie heeft op 11 maart 2019 uitspraak gedaan overeenkomstig het advies (hierna: de Beslissing), het Gehuurde gewaardeerd op 60 punten en de huurprijs vastgesteld op € 283,47 per maand met ingang van 28 mei 2018.
2.3.
[gedaagde] betaalt, zo begrijpt de kantonrechter, vanaf mei 2019 de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs van € 283,47, die € 415,53 per maand lager ligt dan de overeengekomen huurprijs.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
A de huurprijs van het Gehuurde vast te stellen op € 699,00 per maand per 29 mei 2018;
B [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de achterstallige huur van € 415,53 (de kantonrechter begrijpt enkel de huur over de maand mei 2019) vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2019 tot de dag van voldoening en de buitengerechtelijke kosten van € 62,33 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 mei 2019 tot de dag van voldoening;
met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[eiser] is het niet eens met de Beslissing. Hij vindt dat de Huurcommissie het Gehuurde ten onrechte als zelfstandige huurruimte heeft gekwalificeerd en stelt dat de Huurcommissie de huurprijs had horen te berekenen aan de hand van het waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte. De Huurcommissie heeft door haar kwalificatie de veronderstelde WOZ-waarde voor een zelfstandige woonruimte als uitgangspunt genomen. Het Appartement is echter gesplitst in twee woonruimtes zonder de vereiste vergunningen. Het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Utrecht heeft [eiser] daarom een bestuurlijke boete (€ 12.500,00) en last (het illegale gebruik te staken en gestaakt te houden) onder dwangsom (€ 7.500,00) opgelegd voor het zonder vergunning tot woonvorming en zonder omgevingsvergunning verbouwen van de woning. [eiser] kan de vereiste vergunningen ook niet krijgen omdat de oppervlakte van het Gehuurde te klein is. Daardoor kan er ook geen WOZ-beschikking voor het Gehuurde worden aangevraagd. [eiser] zit in een spagaat. Hij kan zonder medewerking van [gedaagde] geen einde maken aan het illegale gebruik en kan niet om een afzonderlijke WOZ-waarde vragen. [eiser] vindt daarom dat van het waarderingsstelsel moet worden afgeweken. Het is onredelijk en onbillijk om in deze omstandigheden aan te sluiten bij de minimum WOZ-waarde.
3.3.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiser] eigenaar is van minimaal 13 panden in Utrecht en aangemerkt moet worden als een professionele verhuurder. Hij mag bekend worden verondersteld met de wet- en regelgeving omtrent het verhuren van woonruimte in Utrecht. Hij is bovendien gewaarschuwd door de gemeente Utrecht. De ontstane ongeoorloofde situatie heeft [eiser] over zichzelf afgeroepen om zoveel mogelijk huuropbrengsten te kunnen vergaren. De Huurcommissie heeft terecht aangenomen dat het Gehuurde valt onder de definitie van zelfstandige woonruimte in artikel 7:234 BW. Het ontbreken van een WOZ-beschikking behoort voor rekening en risico van [eiser] te komen. [gedaagde] verwijst in dit verband naar jurisprudentie, waaronder een recente uitspraak (hierna: de Uitspraak) van de kantonrechter Midden-Nederland van 6 november 2019 (zaaknummer 7825838 UC EXPL 19-6126) over exact dezelfde kwestie betreffende een andere woonruimte die [eiser] in Utrecht verhuurt.
4.De beoordeling
Zelfstandige woonruimte
4.1.
De huurcommissie heeft het gehuurde terecht beschouwd als zelfstandige woonruimte. Het Gehuurde heeft namelijk een eigen, afsluitbare toegang (dat staat ook met zoveel woorden in de Huurovereenkomst vermeld). Dat die slechts bereikbaar is via een centrale toegangsdeur is niet relevant. Dat geldt namelijk voor meerdere appartementencomplexen en portiekwoningen. [eiser] heeft ook beoogd het Gehuurde als zelfstandige woonruimte te kunnen verhuren en daarvoor het Appartement zodanig verbouwd dat zowel het linker- als rechtergedeelte beschikken over de wezenlijke voorzieningen zoals een eigen badkamer met douche en toilet, keuken met woonkamer en slaapkamer. Dat die voorzieningen voorzien zijn van leidingen uit één centrale meterkast en/of cv-ketel maakt die voorzieningen zelf niet onzelfstandig. Dat er maar één huisnummer is, is evenmin een relevant argument voor de beoordeling. Feit is namelijk dat geen apart huisnummer kan worden verkregen bij een illegale splitsing. De kantonrechter tekent hierbij aan dat ook zogenaamde onvrije woningen - woningen waarbij verscheidene vertrekken uitkomen op een gemeenschappelijke verkeersruimte - als zelfstandige woningen bedoeld in artikel 7:234 BW worden gezien, als de vertrekken afsluitbaar zijn en bereikbaar zijn via een gemeenschappelijke verkeersruimte waarover anderen niet krachtens zakelijk of persoonlijk recht bij uitsluiting zeggenschap hebben.
De waardering van onzelfstandige woonruimte
4.2.
Niet ter discussie staat dat in de Beslissing de waardering van het Gehuurde conform bijlage I onder A Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: Bhw), waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte, is toegepast. In die zin zou de waardering van de Huurcommissie dus conform de krachtens de wet vastgelegde uitgangspunten hebben plaatsgevonden. Het is dus de vraag wat maakt dat de kantonrechter tot een andere waardering zou moeten komen.
4.3.
Art. 7:262 BW bepaalt niet met zoveel woorden dat de rechter de toetsingsmaatstaven in acht moet nemen die voor de huurcommissie zijn vastgelegd. Maar met ‘het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is verzocht’ in art. 7:262 BW is bedoeld dat de rechter moet beoordelen of de huurcommissie de huurprijs(wijziging) in overeenstemming met de bepalingen van de UHW en de daarmee verband houdende regelingen heeft vastgesteld. De rechter zal daarom dezelfde beoordelingsvoorschriften moeten toepassen als de huurcommissie heeft moeten toepassen. Zie Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p. 41 en 47 en in deze zin Hof Amsterdam (2 december 2014, WR 2015/18 en Hof Den Haag juli 2016, WR 2016/145 met onder 3.6. verwijzing naar de wetsgeschiedenis van de Huurprijzenwet woonruimte (Kamerstukken II 1976/77, 14175, 3-4, p. 9)).
4.4.
De kantonrechter begrijpt dat [eiser] vraagt om een ruime interpretatie van artikel 5 lid 2 Bhw (
de huurcommissie kan, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van de woonruimte beoordelen in afwijking van het in het eerste lid bepaalde) door:
de huurcommissie kan, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van de woonruimte beoordelen in afwijking van het in het eerste lid bepaalde) door:
- uit te gaan van de gedachte dat de aard van het Gehuurde aanleiding geeft de waardering niet te laten plaatsvinden conform bijlage I onder A, maar bijlage I onder B (onzelfstandige woonruimte), danwel
- een fictieve schatting van de WOZ-waarde te maken ervan uitgaande dat wel rechtsgeldig splitsing zou hebben plaatsgevonden of uit te gaan van de helft van de WOZ-waarde van het Appartement als zodanig.
4.5.
In de Uitspraak heeft de kantonrechter Midden-Nederland overwogen dat niet persé hoeft te worden uitgegaan van een minimum WOZ-waarde genoemd onder 9.1 van bijlage A Bhw als geen WOZ-waardering is opgesteld. Dat volgt namelijk niet uit deze bepaling en de kantonrechter is, zo wordt overwogen, niet gebonden aan beleid van de Huurcommissie vastgelegd in het Beleidsboek Waarderingsstelsel Zelfstandige woonruimte (hierna: het Beleidsboek). De kantonrechter heeft vervolgens aansluiting gezocht bij de vastgestelde WOZ-waarde van de ongesplitste woonruimte in die zaak en die gedeeld door 2. [gedaagde] heeft met klem gevraagd in het vonnis in deze zaak rekening te houden met de Uitspraak en aandacht te besteden aan haar stelling dat artikel 5 lid 2 Bhw niet bedoeld is voor toepassing in situaties waarin de verhuurder zichzelf in een onmogelijke positie heeft gebracht door in strijd met de geldende bestuursrechtelijke bepalingen te handelen. Zij heeft daarbij gewezen op de vaste jurisprudentie in de lagere rechtspraak.
4.6.
De vraag is wat wijsheid is in deze zaak. Daarbij heeft de kantonrechter het volgende meegewogen:
- [gedaagde] zou door de Beslissing van de Huurcommissie een erg lage huur gaan betalen vergeleken met woonruimte van soortgelijk niveau en afmetingen in Utrecht.
- Bij het bepalen van een redelijk aantal punten voor de waardering van zelfstandige woonruimte speelt de WOZ-waarde een rol omdat daarmee tot uitdrukking komt welke marktwaarde de betreffende woonruimte heeft. Die marktwaarde staat daarmee synoniem voor een bepaald huurgenot dat aan het gehuurde kan worden toegeschreven en tot uitdrukking moet komen in de huurprijs. Of een woning wel of niet ook voor die marktwaarde verhandelbaar is, is voor het bepalen van dat huurgenot niet relevant.
- Om te kunnen voldoen aan de bestuursdwangaanschrijving moet het Appartement worden aangepast. Daarvoor is medewerking van [gedaagde] nodig en daardoor zou hetgeen aan [gedaagde] op basis van de Huurovereenkomst ter beschikking is gesteld een wezenlijk andere invulling krijgen die partijen kennelijk bij het aangaan van de Huurovereenkomst niet hebben voorzien. Als de splitsing zou worden opgeheven, dan zou [gedaagde] namelijk de mogelijkheid krijgen ook het linker gedeelte van het Appartement feitelijk te gebruiken. Dat lijkt op geen enkele manier aan te sluiten bij de partijbedoeling en de door de Huurcommissie vastgestelde Er is dus sprake van een echte impasse als [gedaagde] niet mee zou werken aan een aanpassing van de huurovereenkomst aan een situatie dat van een splitsing geen sprake (meer) is. Dat is besproken op de mondelinge behandeling. Kennelijk is het partijen niet gelukt samen een oplossing uit deze impasse te vinden. De kantonrechter moet daarom bij de beoordeling uitgaan van deze impasse.
- [gedaagde] heeft terecht opgemerkt dat artikel 5 lid 2 Bhw niet geschreven is voor situaties als de onderhavige waarin de verhuurder zichzelf in de problemen heeft gebracht door in strijd met de gemeentelijke bepalingen tot splitsing van het Appartement over te gaan. Maar daaruit volgt nog niet dat artikel 5 lid 1 en 2 en het daarop gebaseerde beleid niet kan worden gebruikt om een redelijke en billijke toepassing van doel en strekking van de bepalingen van de UHW en de daarmee verband houdende regelingen te bereiken. Daarbij lijkt het begrip “aard van de woonruimte” in artikel 5 lid 2 Bhw niet beperkt te zijn tot andere woonruimten dan bedoeld in artikel 5 lid 1 Bhw, zoals [gedaagde] stelt, omdat moeilijk voorstelbaar is wat onder dergelijke woonruimten zou moeten worden verstaan. Bijna alle woonruimten kunnen namelijk gebracht worden onder de typering “zelfstandig” (bijlage A), “onzelfstandig” (bijlage B) of “woonwagen/standplaats” (bijlage C).
4.7.
De kantonrechter knoopt bij de beoordeling zoveel mogelijk aan bij het Beleidsboek om de rechtszekerheid zo goed mogelijk te borgen. Volgens het Beleidsboek wordt de WOZ-waarde gebaseerd op onder andere ligging, de inhoud en oppervlakte van het Gehuurde. De WOZ-waarde wordt geschat op 1 januari van het voorgaande kalenderjaar. In dit geval (de huur is ingegaan op 28 mei 2018) moet dus worden uitgegaan van de geschatte WOZ-waarde per 1 januari 2017. Indien er voor zelfstandige woonruimte geen aparte WOZ-beschikking is afgegeven, dan worden de WOZ-punten berekend op basis van de wettelijk voorgeschreven minimumwaarde. In specifieke gevallen, zoals bij een nieuw gebouwde woning waarvoor er door de gemeente nog geen WOZ-beschikking is afgegeven, kan worden afgeweken van de minimumwaarde. Op grond van de in punt 4.6. geschetste omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding voor wat betreft de waardering van het Gehuurde rekening te houden met een hoger puntenaantal voor de WOZ-waarde dan het minimum bedrag waar de Huurcommissie van is uitgegaan. In productie 6 die door [eiser] in het geding is gebracht staat vermeld dat de waarde van het Appartement per 1 januari 2017 € 123.000,00 beloopt. Nu aan het Gehuurde zelf vooralsnog geen WOZ-waarde is of kan worden gehangen, maar het redelijk is toch een daarop gebaseerde waardering van het huurgenot in de huurprijs tot uitdrukking te brengen, ziet de kantonrechter aanleiding uit te gaan van een fictieve WOZ-waarde. Aangezien door de verbouwing van het Appartement twee woonruimten van gelijke grootte zijn gerealiseerd, ziet de kantonrechter aanleiding die fictieve WOZ-waarde vast te stellen op de helft van het voornoemde bedrag van € 123.000,00, dus € 61.500,00. Er kan van worden uitgegaan dat, gegeven de grootte en ligging van de woning, dit niet hoger is dan de marktwaarde waarop de WOZ-waarde wordt gebaseerd. Voor zover dit bedrag lager zou liggen dan de fictieve waarde die aan het Gehuurde zou kunnen worden toegekend, komt dit voor rekening en risico van [eiser] , die zichzelf in deze impasse heeft gebracht. Door uit te gaan van een fictieve WOZ-waarde van € 61.500,00 per 1 januari 2017 wordt naar het oordeel van de kantonrechter recht gedaan aan de bedoeling van het huurprijsstelsel. In die prijs komt namelijk tot uitdrukking de waarde van het feitelijk huurgenot dat [gedaagde] heeft van het Gehuurde. Ook [gedaagde] had en heeft belang bij het kunnen huren van het Gehuurde in de gesplitste staat. Zij was namelijk niet in de markt voor een huur van het volledige Appartement voor een marktconforme prijs. Bij de toepassing van artikel 5 Bhw moet naar het oordeel van de kantonrechter geen rekening te worden gehouden met een mate van “straf” van een verhuurder voor illegaal handelen, als het huurgenot van een huurder voldoende gewaarborgd kan worden met een redelijke uitleg van de krachtens de wet opgestelde regelingen.
4.8.
In het Beleidsboek wordt onder nieuwbouw in de kalenderjaren 2015 tot en met 2022 verstaan: alle nieuw gebouwde woningen of ingrijpend gerenoveerde woningen die, inzake de energieprestatie, voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit 2012 voor nieuwbouwwoningen. Het niveau van de verbeteringen ten aanzien van de energieprestatie moet blijken uit een energiecertificaat (Energie-Index). Indien de verbeteringen niet hebben geleid tot een energieprestatie op nieuwbouwniveau, dan is er geen sprake van nieuwbouw. In die gevallen mogen er voor de renovatie of transformatie punten worden berekend op basis van de investering, conform de berekening als omschreven in rubriek 10, Renovatie. In die rubriek wordt rekening gehouden met 0,2 punt per € 1.000,00 investering in renovatie, ervan uitgaande dat ten minste € 10.000,00 is geïnvesteerd. [eiser] heeft niet inzichtelijk gemaakt dat het Gehuurde valt onder nieuwbouw als bedoeld in het Beleidshandboek, noch van renovatie als bedoeld in rubriek 10. De kantonrechter gaat daarom uit van een waardering conform artikel 9.1 eerste gedachtestreepje en tweede gedachtestreepje onder b. van het Besluit huurprijzen woonruimte.
4.9.
Bij een WOZ-waarde van € 61.500,00 en een oppervlakte van 40 m2 moet worden uitgegaan van 21 punten (peilperiode 2017). Nu de overige punten van de woningwaardering niet ter discussie staan komen die in deze procedure vast te staan, zodat een totaal van 66 punten aan de woning moet worden toegekend. Dit correspondeert met een maximale huurprijs van € 311,80 per 1 juli 2017, die nog gold per 28 mei 2018 en nadien volgens bepalingen van de UHW en de daarmee verband houdende regelingen kan worden verhoogd. De kantonrechter stelt daarom de huurprijs vast op € 311,80 per 29 mei 2018.
4.10.
De gevorderde betaling van achterstallige huur over de maand mei 2019 kan niet volledig worden toegewezen, maar wel tot een bedrag van € 311,80 - € 283,47 = € 28,33, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2019. De buitengerechtelijke kosten worden afgewezen omdat [gedaagde] niet correct is gesommeerd.
4.11.
Aangezien beide partijen ten dele in het ongelijk zijn gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De kantonrechter zal het meer of anders gevorderde afwijzen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
stelt de huurprijs van het Gehuurde per 29 mei 2018 vast op € 311,80;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 28,33, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 1 mei 2019 tot de dag van voldoening.
5.3.
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2020.
Type: DS (1286)
Coll: AW (4074)