Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 09/995
Uitspraakdatum: 9 september 2010
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[naam], wonende te [woonplaats],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veere,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2009 tot 1 januari 2010 op € 441.000. De beschikking met dagtekening 28 februari 2009 heeft nummer 20090000047100.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 2 oktober 2009 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 17 november beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juli 2010 te Middelburg. Eiser is daar verschenen. Namens verweerder zijn verschenen mr. P.E.H.A. Ingenhou en J.J. Priem. Ter zitting is het onderzoek gesloten.
2. Geschil, alsmede standpunten van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de navolgende vragen:
a. is de uitspraak op bezwaar deugdelijk gemotiveerd? Eiser beantwoordt deze vraag ontkennend, omdat de bestreden uitspraak berust op bevindingen van de taxateur en in de bestreden uitspraak die bevindingen niet zijn opgenomen of overgelegd waardoor het voor eiser niet mogelijk is na te gaan op welke wijze de taxateur tot zijn bevindingen is gekomen. Verweerder beantwoordt deze vraag bevestigend, omdat het gebruikelijk is dat in het kader van de bezwaarafhandeling geen inzicht wordt gegeven in het verslag of aantekeningen van de taxateur. Gelet op de massaliteit van de bezwaarafhandeling voert het erg ver om belanghebbenden deze inzichten te verstrekken.
b. is de tweede garage terecht in de waardering betrokken? Eiser beantwoordt deze vraag ontkennend, omdat de garage op de peildatum van 1 januari 2008 nog niet gerealiseerd was. Verweerder beantwoordt deze vraag bevestigend met een beroep op artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ.
c. is de waarde van de woning terecht op € 441.000 vastgesteld? Eiser beantwoordt deze vraag ontkennend, en concludeert tot een waarde van € 270.000. Verweerder beantwoordt deze vraag bevestigend.
3. Feiten
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met aanbouw woonruimte, een vrijstaande dubbele garage, een vrijstaande garage, tuin en ondergrond, gelegen in het buitengebied van de gemeente Veere. De inhoud van de woning is 350 m³, de inhoud van de aanbouw is 200 m³ en de oppervlakte van het perceel is 2.170 m².
4. Beoordeling van het geschil.
a. Overwegingen inzake de motivering van de uitspraak
In artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is bepaald, dat de beslissing op bezwaar dient te berusten op een deugdelijke motivering, die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld.
Eiser heeft in bezwaar gesteld dat de in het taxatieverslag genoemde referentieobjecten onvergelijkbaar zijn met zijn woning, omdat een vrijstaande woning in het buitengebied wezenlijk verschilt van vrijstaande woningen in woonwijken van dorpen of steden. Eiser heeft hiermee de objectkenmerken van zijn woning en die van de referentieobjecten in geschil gebracht.
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar gesteld, dat in het kader van de behandeling van het bezwaarschrift een heronderzoek naar de juistheid van de waarde van de woning heeft plaats gevonden door een taxateur van de gemeente. Uit dit heronderzoek is gebleken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Er is sprake van een juiste waardeverhouding ten opzichte van de referentieobjecten [adres 2] te [woonplaats 2], [adres 3] te [woonplaats 3] en [adres 4] te [woonplaats 4]. De verschillen in waarde tussen de WOZ-waarde van de woning en de verkoopcijfers van de referentieobjecten zijn verklaarbaar vanwege de verschillen in inhoud, bijgebouwenwaarde en oppervlakte. Dat verschillen bestaan (ligging en leefomgeving) betekent niet dat de objecten niet bruikbaar zijn als onderbouwingen. De waarde komt tot stand door de verschillen tussen de taxeren objecten en de verkochte objecten in beeld te brengen. Hierbij behoeft een vergelijkbaar object niet identiek te zijn aan het te waarderen object. Er wordt rekening gehouden met deze verschillen bij de waardebepaling. De objecten zijn met betrekking tot de waardebepalende elementen vergelijkbaar, waardoor zij geschikt zijn om te dienen als toetsmiddel voor de waardebepaling.
De rechtbank is van oordeel dat aldus in de uitspraak enkel blote beweringen zijn opgenomen. De onderbouwing van deze beweringen had gevonden kunnen worden in de bevindingen van de taxateur, maar deze zijn in de uitspraak niet opgenomen noch daarbij gevoegd. De uitspraak op bezwaar berust mitsdien niet op een deugdelijke motivering.
De opvatting van verweerder, dat het gebruikelijk is dat in het kader van de bezwaarafhandeling geen inzicht wordt gegeven in het verslag of aantekeningen van de taxateur, aangezien het, gelet op de massaliteit van de bezwaarafhandeling, erg ver voert om belanghebbenden deze inzichten te verstrekken, miskent naar het oordeel van de rechtbank de uit artikel 7:12, eerste lid, van de Awb voortvloeiende motiveringsplicht.
Het beroep is gegrond.
De uitspraak op het bezwaarschrift dient vernietigd te worden. De rechtbank zal op de voet van artikel 8:72, derde lid, van de Awb onderzoeken of de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit geheel of gedeeltelijk in stand kunnen blijven
b. Overwegingen inzake de tweede garage
Eiser voert aan, dat de tweede garage ten onrechte bij waardebepaling per waardepeildatum 1 januari 2008 meegenomen, omdat de bouw heeft plaatsgevonden in januari 2008. Verweerder voert met een beroep op artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ aan, dat, nu de garage tussen de waardepeildatum en de aanvang van het belastingjaar gebouwd is, de waarde van de woning (met inbegrip van de aanhorigheden) wordt bepaald naar de staat van de woning bij het begin van het belastingjaar, en dat mitsdien terecht de waarde van de tweede garage bij de waardebepaling in aanmerking is genomen.
In artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ is bepaald dat indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:
a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken,
b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of
c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid,
wordt in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Gelet op deze bepaling is de rechtbank van oordeel dat het gelijk in deze aan verweerder is. Het beroep in zoverre is ongegrond.
c. Overwegingen inzake de waardebepaling
Eiser voert aan dat de vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Onder verwijzing naar zijn bezwaarschrift stelt hij, dat de in het taxatieverslag genoemde referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woning nu zijn woning in het buitengebied ligt en de referentieobjecten in de kernen liggen. Daarbij komt dat de waardebepaling willekeurig is, hetgeen wordt veroorzaakt door het gebruik van wisselende grondstaffels. Verder is volgens eiser geen rekening gehouden met de ligging van de woning binnen de stankcirkel van het naburige legkippenbedrijf. Op grond van de door de rechter vastgestelde waarde per waardepeildatum 1 januari 2003 ad € 220.000 concludeert eiser met inachtneming van de marktontwikkeling dat de waarde van de woning vastgesteld dient te worden op € 270.000.
Verweerder heeft bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van de woning gehandhaafd. Zij heeft bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 25 januari 2010 door WOZ-taxateur N.P.C. Geerts. Volgens dit taxatierapport is de waarde van de woning te bepalen op € 441.000. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van de referentieobjecten [adres 2] te [woonplaats 2] (verkocht op 20 februari 2007 voor € 333.000), [adres 4] te [woonplaats 4] (verkocht op 14 juni 2007 voor € 311.000), [adres 5] te [woonplaats 4] (verkocht op 28 maart 2007 voor € 325.000) en [adres 3] te [woonplaats 3] (verkocht op 3 december 2007 voor € 288.000). Volgens verweerder zijn de referentieobjecten, zoals blijkt uit het taxatierapport, vergelijkbaar met de woning en is met de verschillen rekening gehouden. De vorige waarde en gemiddelde prijsstijgingen zijn niet relevant.
Daarnaast voert verweerder aan dat de geurbelasting van het nabijgelegen pluimveebedrijf onder de gestelde norm blijft.
In artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ, is bepaald, dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend, die wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dit is de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Voor zover eiser heeft aangevoerd dat de vastgestelde waarde niet kan worden afgeleid van de in het taxatierapport genoemde transacties van referentieobjecten overweegt de rechtbank dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige referentieobjecten als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hiertoe is niet vereist dat het referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Voorwaarde is wel dat, voor zover sprake is van verschillen tussen de woning van eiser en de referentieobjecten, deze door verweerder, onder andere door te wijzen op de verschillen in onderhoud, ligging, oppervlakte, inhoud
en m²-/m³-prijs, voldoende toegelicht en aannemelijk zijn gemaakt. Voorts dienen de onderlinge verschillen ook in voldoende mate tot uitdrukking te zijn gebracht in het waardeniveau.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport, het verweerschrift en de toelichtingen ter zitting heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 441.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten verkocht zijn tussen 20 februari 2007 en 3 december 2007. Weliswaar vertonen de referentieobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Dit blijkt mede uit de taxatiematrix waarin onder andere tot uitdrukking komt welke m²-/m³-prijzen bij de vergelijking zijn gehanteerd.
Naar het oordeel van de rechtbank kan dan ook niet worden gesteld dat de voor de woning vastgestelde waarde van € 441.000 in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten.
Hetgeen eiser in beroep heeft gesteld leidt niet tot een ander oordeel. Voor zover eiser aanvoert dat aan de woning een te hoge waarde is toegekend in vergelijking met een vorige WOZ-waarde, overweegt de rechtbank dat een vergelijking met een vorige WOZ-waarde niet in overeenstemming is met het hiervoor opgenomen waarderingsvoorsschrift van artikel 17 van Pro de Wet WOZ. Het beroep in zoverre is ongegrond.
Voor zover eiser aanvoert dat de ligging in de nabijheid van een pluimveebedrijf een waardedrukkende factor is in verband met stankoverlast, overweegt de rechtbank dat uit de berekening van verweerder is af te leiden dat de geurbelasting van het pluimveebedrijf op de woning 2,92 odour units per m³ lucht bedraagt. Dit is zodanig veel minder dan de in artikel 3, eerste lid, onder d, van de Wet geurhinder veehouderij bedoelde geurbelasting van 8,0 odour units per m³ lucht waarbij een vergunning wordt geweigerd voor een veehouderij, die buiten een concentratiegebied en buiten de bebouwde kom is gelegen, dat niet aannemelijk is dat sprake is van stankoverlast. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat stankoverlast een waardedrukkende factor bij de bepaling van de waarde van de woning vormt. Het beroep in zoverre is ongegrond.
Op grond van vorenstaande overwegingen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is bepaald, alsmede dat op grond daarvan de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand kunnen blijven.
5. Proceskosten
De rechtbank is niet gebleken van proceskosten in de zin van het Besluit proceskosten bestuursrecht.
6. Beslissing
De rechtbank Middelburg
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven;
- gelast dat de gemeente Veere aan eiser het door hem voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage € 41 (zegge eenenveertig euro) vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.C.K.W. Bartel, in tegenwoordigheid van W.J. Steenbergen, griffier, en op 9 september 2010 in het openbaar uitgesproken.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op: 9 september 2010
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep;
d. de gronden van het hoger beroep.